「居住正義五法」過關，衝擊房市大於奢侈稅

2011年9月份行政院核定(1)不動產經 紀業管理條例、(2)土地徵收條例、(3)平均地權條例、(4)地政士條例四項法規部分條例修正草案，加上延宕多年的(5)住宅法，這五法被民間稱之為 「居住正義五法」；在民間團體的奔走下再度送朝野協商，12月13日立院會期過關。中信房屋市場研究中心表示，本次「居住正義五法」所修正及立法的本意都 指向平復民怨求「居住正義」的實現，具體規範的內容則以(1)實價登錄、(2)市價徵收及(3)社會住宅為三大核心。如本會期通過，最快則2012年可望 上路，預計對房市衝擊影響將大於奢侈稅效應。

中信房屋市場研究中心分析，2010年買賣移轉戶數較2012年量縮約1成，主要是受到奢侈 稅及全球經濟欲振乏力的影響；奢侈稅上路造成買方期待價格回落，但由於游資動能充沛、利率水準仍低，加上全球股市變動，造成賣方持有房產的可控成本與獲利 穩定度相較之下並不急於降價求售；買賣雙方對峙拉鋸使得房市交易量在觀望等待下萎縮。

根據中信房屋上一季市調結果，民眾認為真正可以打落 房價與交易量的殺手，是實價登錄並採實價課稅。因此「居住正義五法」的修訂與立法，在輿論基礎的護航下過關應非難事，對於2012年房市交易量與價格的變 化，顯有下修的影響可能。由於實價登錄的用意，一則旨在促使不動產交易資訊透明化，抑制哄抬價格或因資訊不對等造成房價不正常的漲幅；另一方面，雖目前未 見實價課稅的時程表，但實價登錄實際上未來將做為實價課稅的基礎。

中信房屋市場研究中心表示，就長期的觀點來看，實價登錄加上實價課稅 後，將對於民眾交易房產及持有房產的成本增加。對於近2年因市場游資過剩、利率偏低而轉進房市的理財性置產需求，確實會有所影響。因此就市場供需角度來 看，2012年隨著實價登錄上線後，部分區塊的房價修正會出現較明顯的鬆動，但交易量體並不會因此而大幅增加。

本次「居住正義五法」通 關，除了大家都將焦點放在實價登錄之外，在仲介業的不動產經紀業管理條例中對於互為雙方代理的交易情形也採取了新的規範。中信房屋市場研究中心說明，由於 交易過程中，經紀人時有同時兼具買賣雙方代理人之職的情形，但為了避免立場上的利益衝突造成顯失公平的狀況，將來規範必須取得買賣或租賃當事人的同意書之 後，才得以同時接受雙方的委託，必以公平原則告知雙方必要資訊。