2012年房市10大趨勢

2011年北台灣的推案量為8,210億元，較去年的推案量9,300億元，減少了11.7個百分點。顯示房市的推案量轉趨保守，主要因素為政府祭出奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策打房，加上歐債風暴的衝擊所致。

2012年房市推案的脈絡與走勢為何?房市景氣會上、會下，還是持平?住展雜誌研發長倪子仁特此歸納出2012年台灣房市的10大趨勢，提供給購屋者購屋與否，及地產業者推案的參考。

一、2012年三大都會區推案1.2兆元:從房市景氣面來觀察，預估北台灣2012年全年的推案量，會較2011年推案量增加一成左右，推案量約 9,000億元。考量去年第四季以來，因總統大選遞延的推案量，於選後加碼釋放出來，建商推案轉趨積極，因此預估北台灣將有9,000億元的推案水準。台 中都會區預估與去年持平，約有1,800億元的推案量體，高雄都會區預估也與去年持平，推案量約有1,200億元的量體，所以預估2012年三大都會區的 推案量，將量增至1.2兆元。

二、雙北市房價持平:台北市預售屋平均房價，11月的房價為80.3萬元，正式突破8字頭關卡，大安區的房價更是一飛衝天，飆上一坪130萬元，80.3 萬與130萬元兩個數字，雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點。而新北市預售屋平均房價，11月的房價為33.6萬元，與台北市預售屋房價也雙雙再創歷 史新高點。

從明年第一季上市櫃建商的推案量爆出2,400億元的大量來看，明年雙北市的整體平均房價應該以『持平』來看待。就算新北市某些地區，雖有供過於求的隱憂，但修正的幅度應該不會超過一成，房市將呈現強者恆強、漲跌互見的現象。

三、豪宅再領風騷:2012年的豪宅市場，仍會是三大都會區的推案亮點。威京沈慶京主導的中工信義計劃區亞太會館改建案，及皇翔建設同位信義計劃區的「皇 翔F4」案，據了解，兩案都將開出300萬元一坪的新天價面市，加上台中的冠德建設豪宅案「謙臻邸」，高雄京城建設未來幾年將陸續推出『十大名宅』案，因 此可預見從明年第一季起，豪宅案將再度成為房市的焦點，而再領風騷。

四、利率、匯率重要影響指標:為促進經濟的活絡，央行主導的今年第四季存款準備率，將趨向不調整，甚至可能會調降利率以為因應。然國內通膨壓力不減，使購 買不動產，多了抗通膨保值的堂皇理由。如果明年利率走平，甚或走低，代表借貸還款負擔沒有增加，將會增加對不動產購置的意願。因此，明年利率、匯率雙率的 走勢，將成為影響台灣的房市的重要因子。

五、房價漲跌互見:2012年台北市房價補漲的地區，包括南港區，加上老舊市區的大同與萬華區，在2012年將出現補漲行情，預估漲幅約在一成之間。新北 市補漲的地區，將出現在新莊、中和、汐止、深坑及五股等地區，預估漲幅也在一成之間。台中市七期新市政中心推案雖熱絡，但房價要再攀高的機率並會太大，以 高檔盤整的『個案表現』為主，惟中科附近，明年有太子建設的百億大案帶動，將出現補漲的空間，另外，高雄市房價也是以高檔盤整的成份居多。

六、商用不動產財團必爭: 商用不動產受惠於好貨有限、熱錢仍多的情況下，明年的價格表現將呈「穩中有升」格局，但交易量恐不易再衝高。今年商用不動產的最大買家是壽險業者，其操作 策略是只進不出，在籌碼逐漸集中於壽險業者的情況下，明年商用不動產成交量不易再成長。但在價格的部分，台灣的觀光與商務需求都持續成長，雙北市地區的商 用不動產好貨有限，並無看空的理由，長期來看，價格還有成長空間。

七、餘屋賣壓增、牽制預售屋市場:去年北台灣的平均銷售率在四成至四成五之間，低的銷售率，在未來幾年內建商大量交屋期間，未賣出的新成屋賣壓，將對預售 屋市場有一定的影響與牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區，包括林口、三峽、淡水，及桃園地區的中壢與南崁交流道周邊，加上新竹地區的竹北市，餘屋賣 壓的否有效消化，成為影響該區房市發展的重要因素。

八、人口持續成長區，房屋需求穩定: 受到台北市高房價排擠效應的影響，使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致近年新北市的移入人口大幅增加，截至今年11月底為止，新北市的 人口數已增加至3,913,595人，正式突破390萬人的大關，較2010年全市的人口數3,897,367人，再增加了16,228人。在人口增加 下，房屋的需求相對增加，使該區的房價跟著水漲船高。

九、價格是否貼近購屋者，成為建案銷售好壞關鍵: 從去年下半年以來，歐債風暴看歇未歇，直接影響到各工地的銷售速度，如果明年歐債風暴仍揮之不去，國內的景氣面也無法有效提升，勢必影響到購屋者的購屋意 願，下訂與簽約的速度也將持續放緩，是故建商如何使訂價(成交價)能更貼近購屋者的需求，成為建案成敗的的重要關鍵。

十、『三低一高』房市最大隱憂: 央行指出，歐債對台灣的影響已擴及到實質面，台灣經濟明年將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的『三低一高』危機。於是，對購屋者而言，國內經濟實質面是否好轉，將是房市好壞的一大變數與隱憂。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw