房地合一必要支出 可列房地成本

二類必要支出 可列房地成本

個人交易新制課稅範圍的房屋、土地，除原始取得成本外，還有哪些支出可以列入房屋、土地的成本？

北區國稅局桃園分局答覆：個人交易房屋、土地，除原始取得成本，得自成交價額中減除外，如果有下列支出並可以提示證明文件，也可以包含於成本中減除：(一)購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費及仲介費等)，及房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款的利息。（二

104年度綜合所得稅

104年度綜合所得稅免稅額、標準扣除額、薪資特別扣除額、身心障礙特別扣除額、課稅級距、退職所得及最低稅負制

12/31/2014胡振龍 會計師

104年度綜合所得稅免稅額、標準扣除額、薪資特別扣除額、身心障礙特別扣除額、課稅級距、退職所得及最低稅負制之金額如下：

一、免稅額：每人85,000元；年滿70歲之納稅義務人本人、配偶及受納稅義務人扶養之直系尊親屬，其免稅額為127,500元。

二、標準扣除額：納稅義務人個人扣除90,000元；有配偶者扣除180,000元。

三、薪資所得特別扣除額：每人每年扣除數額以128,000元為限。

四、身心障礙特別扣除額：每人每年扣除128,000元。

五、綜合所得稅課稅級距及累進稅率：

104年度綜合所得稅速算公式

級別	104年度應納稅額＝綜合所得淨額×稅率－累進差額
1	0~520,000    ×5％ – 0
2	520,001~1,170,000 ×12％ – 36,400
3	1,170,001~2,350,000 ×20％ – 130,000
4	2,350,001~4,400,000 ×30％ – 365,000
5	4,400,001~10,000,000 ×40％ – 805,000
6	10,000,001以上                  ×45％- 1,305,000

六、退職所得：

1. 一次領取退職所得者，其所得額之計算方式如下：

(1)一次領取總額在175,000元乘以退職服務年資之金額以下者，所得額為0

(2)超過175,000元乘以退職服務年資之金額，未達351,000元乘以退職服務年資之金額部分，以其半數為所得額。

(3)超過351,000元乘以退職服務年資之金額部分，全數為所得額。

2. 分期領取退職所得者，以全年領取總額，減除758,000元後之餘額為所得額。

七、最低稅負制：

104年度個人免依所得基本稅額條例規定繳納所得稅之基本所得額、計算基本稅額時基本所得額應扣除之金額及免予計入個人基本所得額之保險死亡給付金額，分別如下：

1. 104年度個人之基本所得額在670萬元以下者，免依本條例規定繳納所得稅。
2. 104年度個人之基本所得額超過670萬元者，其基本稅額為基本所得額扣除670萬元後，按20%計算之金額。
3. 保險死亡給付，104年度每一申報戶全年合計數在3,330萬元以下部分，免予計入個人之基本所得額(基本稅額條例12條第1項第2款但書)。
4. 注意：

104年度及103年度，個人出售未上市及未上櫃公司股票之交易所得，將不再列入個人基本所得額課徵基本稅額，而改列入個人證券交易所得，按15%稅率課徵所得稅。

申報適用期間：於105年辦理104年度綜合所得稅結算申報時適用。

所得稅法中關於房地合一的相關法條

第 4-4 條		個人及營利事業自中華民國一百零五年一月一日起交易房屋、房屋及其坐 落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），符合下列 情形之一者，其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條 之五規定課徵所得稅： 一、交易之房屋、土地係於一百零三年一月一日之次日以後取得，且持有 期間在二年以內。 二、交易之房屋、土地係於一百零五年一月一日以後取得。 個人於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使 用權，其交易視同前項之房屋交易。 第一項規定之土地，不適用第四條第一項第十六款規定；同項所定房屋之 範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。
第 4-5 條		前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規 定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四 百萬元為限： 一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地： （一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連 續滿六年。 （二）交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。 （三）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。 二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土 地增值稅之土地。 三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。 四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。 前項第二款至第四款規定之土地、土地改良物，不適用第十四條之五規定 ；其有交易損失者，不適用第十四條之四第二項損失減除及第二十四條之 五第一項後段自營利事業所得額中減除之規定。 第 14-4 條 第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得 者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支 付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價 額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者 物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為 所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。 個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得 減除之。 個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法 規定計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定 稅率計算應納稅額： 一、中華民國境內居住之個人： （一）持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。 （二）持有房屋、土地之期間超過一年，未逾二年者，稅率為百分之三十 五。 （三）持有房屋、土地之期間超過二年，未逾十年者，稅率為百分之二十 。 （四）持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。 （五）因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有 期間在二年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。 （六）個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算二 年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。 （七）符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定 計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。 二、非中華民國境內居住之個人： （一）持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。 （二）持有房屋、土地之期間超過一年者，稅率為百分之三十五。 第四條之四第一項第一款、第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規 定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。 第 14-5 條 個人有前條之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於房屋、土地完成 所有權移轉登記日之次日或第四條之四第二項所定房屋使用權交易日之次 日起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該 管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。 第 14-6 條 個人未依前條規定申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者，稽 徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額；個人未提示原始取得成本 之證明文件者，稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資料，得依原 始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整 後，核定其成本；個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵 機關得按成交價額百分之五計算其費用。 第 14-7 條 個人未依第十四條之五規定期限辦理申報者，稽徵機關得依前條規定核定 所得額及應納稅額，通知其依限繳納。 稽徵機關接到個人依第十四條之五規定申報之申報書後之調查核定，準用 第八十條第一項規定。 前項調查結果之核定通知書送達及查對更正，準用第八十一條規定。 第二項調查核定個人有應退稅款者，準用第一百條第二項及第四項規定。 個人依第十四條之四及前條規定列報減除之各項成本、費用或損失等超過 規定之限制，致短繳自繳稅款，準用第一百條之二規定。 第 14-8 條 個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登 記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於 重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內， 申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。 個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易 之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申 報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減 除之。 前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉 時，應追繳原扣抵或退還稅額。 第 24-5 條 營利事業當年度之房屋、土地交易所得額，減除依土地稅法規定計算之土 地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零 計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土 地漲價總數額。 前項房屋、土地交易所得額，指收入減除相關成本、費用或損失後之餘額 。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。 營利事業之總機構在中華民國境外，交易中華民國境內之房屋、土地，其 交易所得額，按下列規定稅率分開計算應納稅額，其在中華民國境內有固 定營業場所者，由固定營業場所合併報繳；其在中華民國境內無固定營業 場所者，由營業代理人或其委託之代理人代為申報納稅： 一、持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。 二、持有房屋、土地之期間超過一年者，稅率為百分之三十五。 營利事業之總機構在中華民國境外，交易其直接或間接持有股份或資本總 額過半數之中華民國境外公司之股權，該股權之價值百分之五十以上係由 中華民國境內之房屋、土地所構成，其股權交易所得額，按前項規定之稅 率及申報方式納稅。 第 108-2 條 個人違反第十四條之五規定，未依限辦理申報，處三千元以上三萬元以下 罰鍰。 個人已依本法規定辦理房屋、土地交易所得申報，而有漏報或短報情事， 處以所漏稅額二倍以下之罰鍰。 個人未依本法規定自行辦理房屋、土地交易所得申報，除依法核定補徵應 納稅額外，應按補徵稅額處三倍以下之罰鍰。

賣繼承自益信託土地 稅變輕

繼承自益信託土地再移轉時，不會再受到重稅待遇。立法院三讀通過土地稅法修正案，財政部指出，新法公告施行後，目前未確定課稅案件均可受到新法保障，免再負擔不合理稅負。


立法院已經三讀由行政院送請審議的土地稅法部分條文修正案，財政部對此表示，修正後新法准許所有權人將土地交付信託，並享有全部信託利益後，一旦在信託期間死亡並課徵遺產稅，由繼承人將信託土地再次移轉時，其原地價應以繼承發生日當期的土地公告現值為準，而非被繼承人取得土地當期的公告現值。
 例如，甲在2009年取得A土地，原地價為1,000萬元，甲2012年死亡時，公告土地現值為3,000萬元，由繼承人乙繼承並在2015年出售，出售當時的土地公告現值是4,000萬元。
若甲未將A土地自益信託，屬一般繼承案件，繼承人乙再次移轉A土地時，用以計算土地增值稅的原地價即為甲死亡當期的公告現值3,000萬元，用以計算土增稅的課稅稅基即是1,000萬元（4,000萬元－3,000萬元）。
 若甲生前將A土地交付自益信託，並在信託期間死亡，繼承人乙取得且再出售A土地時，其原地價即會回到甲2009年取得A土地當期的公告現值1,000萬元。同樣以售價4,000萬元為例，其課徵土地增值稅的稅基就會拉升至3,000萬元（4,000萬元－3,000萬元），土增稅也會激增。

房地合一「大換小」也能退稅

房地合一稅即將上路，將全面鬆綁換屋條件，未來無論是「小換大」或是「大換小」，都可申請重購退稅。專家認為，這樣的新制有利於面對「空巢期」的銀髮族，若想「以大換小」尋找價格較低的退休宅，都能夠按比例退稅。

「重購退稅」原本僅限於「價格愈換愈貴」的物件，但新制房地合一稅鬆綁此項規定，無論總價高低，未來出售自用住宅所繳納的所得稅，都可申請全數或按比例退稅，換言之，民眾只要換屋都可達到節稅的效果。
 每個階段的居住需求皆不相同，當銀髮族面臨子女成家立業的「空巢期」時，「以大換小」也成為一種必然趨勢，若按照新制房地合一稅來看，雖然無法比照「小換大」的全額退稅，但仍然會依照比例退稅，政府新制退稅十分有利銀髮族換屋。
 倘若以1,000萬元購入房產，再以2,000萬元出售後，以20％稅率課徵，必須繳交了50萬元的財交稅，不過新制之下，可使用「1000萬/2000萬X50萬」計算，取得25萬退稅。
 由於政府嚴防投資炒房再起，因此完成退稅後的房屋不可在五年內出售，亦不可將房屋改變為出租、商辦空間營利，否則仍須返還25萬元退稅金額。

房地合一有最大贏家 最佳節稅--以房換房

東方人的理財思想不外乎是「有土私有財」，這次房地合一稅改最重要的，就是抑制短投機炒作，但鼓勵長期持有資產。尤其是換屋族來說，不管2年內「先買後賣」、「先賣後買」都可享重購退稅；若是「小換大」，土增稅也可享重購退稅，因此，「以房換房」的換屋族不用過度擔心加稅問題。

明年起取得房產的自用屋主，若在2年內出售房產，將被課徵35％至45％的房地合一稅，2年至10年課徵20％、持有10年以上課徵15％稅率；若連續持有滿6年出售，則有400萬元免稅額，超過部分課徵10％稅率。
 2016年後房地合一稅上路後，符合自用條件的民眾換屋，仍可享土增稅重購退稅，若又符合房地合一稅自用住宅條件者，「小換大」可全額退稅，「大換小」則可按比例退稅。因此民眾只要是長期持有，換屋族「以屋換屋」就可享土增稅退稅、房地合一退稅雙重節稅優惠，可說是房地合一稅政策之中，最節稅的贏家。

房地合一／利得計算 掌握三原則

明（2016）年起施行的房地合一課稅新制，利得計算方式與舊制最大的不同，就是計稅基礎是以「房屋」加計「土地」的獲利總和課徵，且不論售價、成本與獲利，均是以實價為主。

其次，則是合一課稅後，售屋利得不再需要與薪資、股利等其他綜合所得，在每年的5月合併辦理結算申報繳稅，而是改由售屋者在完成所有權移轉登記之次日起算30天內，自動向國稅局辦理申報納稅。

總結來說，新制施行後，不動產利得所需掌握的三大原則，即：「房地合一、實價計徵、分離課稅」，其計稅公式則為：利得稅負=【房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額】x適用稅率；如出售房產為符合要件的自用住宅，還可以再加扣400萬元免稅額。

舉例來說，甲在2016年6月11日以2,000萬元買進A房產，做自用住宅使用，但2020年時決定舉家遷往海外定居，同時將A房產以2,500萬元的價格出售。

假設A房產的土地漲價總額為200萬元，相關費用100萬元，甲持有A房產因未滿六年，不符合自用住宅的利得合一課稅優惠規定，無法加扣400萬元免稅額，利得需全數計稅，稅率則為20%（超過二年但未滿十年），甲出售A房產的利得稅負為：

【2,500萬元-2,000萬元-100萬元-200萬元】x20%=40萬元

甲必須在完成A房產所有權移轉登記的次日起算30天內，向國稅局申報出售A房產的利得，並繳清40萬元出售房產的所得稅。

房地合一課稅新制實施時，取得成本與出售價格都要優先採認實價，可減除的費用則包括一切與處分房產有關的支出，並且也是按實際花費認定，例如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。

但是，目前獲准用來扣除房地合一利得的必要費用，並不包含房產使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費，以及金融機構借款利息等。財政部認為，這些費用性質上屬於使用期間的相對代價，並非處分房產的必要支出，因此不得列為成本或費用減除。

與售屋利得相關的成本及費用，都必須在申報時提供憑證供稅捐機關查核，如果無法提出相關處分「費用」的憑據時，也可以按成交價額的5%設算費用，自利得中直接減除。

同樣的，如果出售房產者無法出示「成本」或「售價」的實際資料，稅捐機關亦會自行依查得實價直接核定。（基礎篇四之四）

房地合一大利多 重購退稅比舊制「退的多」

房地合一稅預計明年實施，雖然普遍來說出售不動產的稅費增加，但對於換屋族來說，重購退稅的標準，卻優於目前舊制土增稅的重購退稅，代書指出，房地合一稅不僅「小換大」可全額退稅，還增加「大換小」比例退稅，若由此點來看，對換屋族即是利多。

舊制的土增稅重購退稅，不管2年內先買後賣或先賣後買，重購房地產的價額高於出售房地產價總額，扣除已繳納土地增值稅的餘額，剩餘的即可退土增稅；而房地合一稅也延續土增稅「重購退稅」的精神，只是未來計算方式，直接按照總價來計算。

永慶房產集團契約部經理陳俊宏指出，房地合一稅除了小換大，可全額退稅之外，例外增加了「大換小」可按比例退稅，換句話說，只要民眾換屋就可能節稅。他舉例，若以1000萬元購入不動產，3年後出售總價為1500萬元，並扣除成本費用及土地漲價總數額，總獲利為400萬元，以20％稅率課徵，等於要繳納80萬元房地合一稅。

不過，若2年內買了2000萬元新屋，因總價高於舊宅1500萬元售價，那麼80萬元可全額退還換屋民眾。不過，陳俊宏提醒，房地合一稅自用住宅標準趨嚴，重購退稅除了跟土增稅一樣，申請重購退稅的5年內不得移轉、遷戶籍、出租使用，另外還必須有「居住事實」，此點民眾得特別留意。

房地合一／自用住宅認定 須符四要件

明（2015）年1月1日房地合一課稅制施行後，出售自用住宅的獲利，享有400萬元免稅額優惠，即使獲利超過400萬元時，課徵稅率亦只有單一稅率10%。

對持有自用住宅者而言，房地合一制施行後，不僅享有特殊的「免稅額」優惠，適用稅率亦最低，售屋稅負遠較一般房產最低15%、最高45%為輕。

不過並非所有自用住宅，未來都要按照新制合一課稅。明年房地利得合一課稅時，自用住宅的售屋利得究竟是按新制或舊制課稅，應是出售自用住宅者在售出房產時，需要優先正確判別的事項，如此才能正確辦理申報。

強制按新制繳納售屋利得稅的「自用住宅」，有取得時點的限制，即只有：明年1月1日以後購入，做自用住宅使用的房產；以及2014年1月2日以後取得，且持有未滿二年出售的自住房產。

不在這兩個時點內取得（或出售）的不動產，房產用途即使是自用住宅，按規定，售屋利得需按舊制課徵，維持現狀不必合一課稅，即土地部分只課徵土地增值稅；而房屋利得則需繳納財產交易所得稅。

換言之，只有適用合一課稅新制的自用住宅，在計算房產利得稅（房屋及土地）時，才有400萬元免稅額可運用，分離稅率為10%（免於合併申報）；反之，按舊制分開計稅的房產利得，並無免稅額優惠，房屋部分的利得，需與其他綜合所得合併申報，稅率為5%到45%不等。

其次，適用合一課稅新制的「自用住宅」，必須符合四項要件，且缺一不可。否則，即會被歸為「非自用住宅」，同樣無法享有新制賦予自用住宅各項租稅減免待遇。四大要件包括：

一、個人或其配偶、未成年子女須設有戶籍。二、持有自用住宅期間須實際居住連續滿六年。三、持有期間不能出租或供做營業使用。四、個人、配偶及未成年子女在六年內只能享有一次自用住宅利得的相關課稅優惠。

同時符合四項要件者即屬「自用住宅」，合一課稅新制施行後出售，不論房價高低，扣除取得成本、費用與400萬元免稅額之後，若還有獲利，需在所售房屋完成所有權移轉登記後30天內，按10%的稅率繳納房地合一利得所得稅。

由於房地合一課稅新制採分離課徵，因此這筆售屋利得不必再與其他綜合所得合併，在次年5月的綜合所得結算申報期間辦理申報。

舉例來說，甲在2016年1月1日以1,000萬元買進A房產做自用住宅使用，並在2026年1月2日以2,000萬元出售。甲持有A房產期間符合新制對自用住宅的各項要件，假設甲的售屋獲利1,000萬元，減除400萬元免稅額與200萬元相關費用後，剩餘400萬元即要按10%稅率，繳納40萬元的售屋所得稅。(基礎篇四之三)

房地合一延續奢侈稅！ 自住要有「居住事實」

房地合一稅等同是奢侈稅的轉型，甚至也因奢侈稅近4年的運作，房地合一稅對自用住宅定義也更為嚴格，必須是「夫妻及未成年子女設有戶籍、持有，並有居住事實，連續滿6年且無供營業使用或出租」，才符合自用住宅。

奢侈稅施行期間出現不少人頭戶，或設籍期間有出租行為，利用「假自住」規避奢侈稅，國稅局也嚴查此種狀況，因此去年底通過的《特種貨物及勞務稅條例》修正案，針對所謂「自住定義」，除了限定本人、配偶及未成年直系親屬名下僅有1戶、持有期間不得出租或營業使用並辦竣戶籍登記，並新納入「須有自住事實」。
 明年開始，雖然奢侈稅同步退場，房地合一稅的自用住宅條款反而更嚴格，假若未來國稅局針對居住事實查稅，「假自住客」不僅設籍需熬滿6年，恐怕還得出示水電費帳單、搬家、裝潢等單據，才能證明有居住事實。

搶搭舊制末班車 房仲估：年底出現「贈與潮」

房地合一稅「利空出盡」了嗎？房仲業者表示，不少民眾搶搭舊制末班車，預估下半年利用「贈與」節稅的民眾將會大幅出籠，更看好民眾將趁著政策空窗期進場看房，下半季的成交率將會提高，可望增加二成。

被視為房市交易震撼彈的房地合一稅成功闖關立院，將於明年元月1日上路，不少民眾提前以「贈與」方式移轉建物，就怕被課到重稅。中國時報報導，高力國際董事長李日寶認為，早在去年全台的贈與移轉棟樹就已創下5.5萬棟的歷史新高，預期年底前將有新一波節稅潮，搶搭舊制可依房屋評定價值贈與的末班車。 
房仲不動產企研室專案經理曾敬德向中央社分析，過去民眾經常利用公告價格與市價的差距「贈與」節稅，但未來若碰上房地合一實價課稅，受贈者將會因轉手獲利而產生龐大的資本利得，反而抵消贈與所產生的節稅效益，因此下半年可望出現一波二等親內的買賣移轉潮，今年的贈與移轉棟數可望創新高，上看六萬棟。 
不過曾敬德向中國時報補充，民眾若以「贈與」方式移轉，土增稅可能高達20～40％的稅率，反之，若以「買賣」方式移轉，土增稅則有機會適用10％的自住稅率，對於土地持分較高的公寓、透天與土地產品相對划算。

房地合一如何省稅？ 都會區恐得趕緊買房

房地合一稅拍板定案！不僅徹底顛覆既往的不動產課稅方式，也正式宣告台灣房市將正式告別「輕稅時代」，永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，雙北市等高價都會區須用舊制才能省稅，雖然有自用住宅的免稅優惠，但要同時符合一家一戶、連續設籍滿6年、無出租或營業的條件，才得扣除400萬的免稅額，預期到2016年元旦前會出現為了趕著適用「房地分離」舊制的購屋潮。

黃舒衛進一步分析雖然這次房地合一稅改最大差異，在於稅基的計算，
 今年買房：
 可適用房地分離舊制，也就是未來出售，只要持有超過兩年，除了課徵原本就有的土增稅，財產交易所得稅的部分是以建物的評定現值乘以固定比例作為稅基。
 明年買房：
 除了土增稅外，未來出售的所得，全部都要實價課稅。《房地合一來了！2015年上路　奢侈稅同步退場》 
雖然有自用住宅的免稅優惠，但要同時符合一家一戶、連續設籍滿6年、無出租或營業的條件，才得扣除400萬的免稅額。 
況且，自住免稅額的400萬，是行政院以2000萬房屋、持有6年、每年3%的自然增資回推，以雙北都會區來說，總價2000萬的產品，比比皆是，影響範圍比想像的大，等於普遍加稅。
黃舒衛進一步分析以目前建物評定現值約只有不動產價值的5到10%來說，稅負顯然較輕。但倘若2016年買，則兩者稅負差異是以倍數計，等於晚進場就要多繳稅，因此從現在開始到年底前，自住、置產族會因為省稅誘因而歸隊，帶動買氣回升，雙北市等高價都會區，須用舊制才能省稅，故買氣回復速度會更積極。 
黃舒衛也提醒，
 想要買屋的民眾，短期的價格修正幅度會被長期超越通膨的價格向上大趨勢所超越，所以不用過度擔心省稅但買貴。
 想要賣屋的民眾，在價跌量增的大勢之下，還有限貸管制、囤房稅、升息壓力，恐怕晚賣一天，就要多頭痛一天，建議不要錯估形勢，要趁早獲利了結。

房地合一通過／新制藏利刃！自用客小心無辜被課稅

奢侈稅上路之際讓不少出售房產的屋主「無辜被課稅」，現在新舊制銜接時期，也可能出現自住客無辜遭課稅的狀況，代書便提醒，由於2016年奢侈稅退場，雖然今年購屋民眾適用舊制，但若持有2年內出售房產仍將課徵45％房地合一稅，且非自願售屋稅率為20％，並非完全豁免。

2014年1月1日後買房的屋主要特別留意，由於奢侈稅2016年退場，改由房地合一稅課徵，但這段期間不管是否為自用住宅，一旦持有房產2年內售屋，就必須課徵房地合一資本利得稅45％；但持有超過2年，則按照舊制課徵土增稅及財產交易所得，因此仍會有閉鎖2年的效果。
 因此今年買房的民眾，要特別留意2年條款，因為只要你不小心賣了，即便你名下僅有1戶房產，並符合自用住宅條件，還是要課徵45％稅率。

房地合一稅 明年上路

立法院昨天三讀通過所得稅法部分條文修正案、特種貨物及勞務稅條例部分條文修正案，房地合一課稅明年元旦上路，奢侈稅同步落日。新制稅率分四級，為抑制炒房，課稅短期從重、中期合理、長期持有優惠，最重稅率百分之四十五。

行政院表示，房地合一稅制是稅制修正的里程碑，除可落實居住正義，也有助稅制及社會資源分配合理化，以及穩定金融的效果。院長毛治國已責請財政部盡速修訂相關子法規，以利新制順利實施。

房地合一課稅明年上路後，持有未滿一年售出，稅率百分之四十五；持有一至二年售出，稅率百分之卅五；持有二至十年售出，稅率百分之廿；持有超過十年售出，稅率百分之十五。

為防外資炒房，針對非境內居住者、總機構在境外營利事業，持有未滿一年售出，稅率百分之四十五，持有一年以上售出，稅率百分之卅五。

避免影響自住者，新制訂定自住優惠條款，自住滿六年，且無營業使用，交易獲利未滿四百萬元者免稅；獲利逾四百萬元部分，稅率百分之十。

新制另訂「防錯殺條款」，因財政部公告的調職、非自願離職等因素賣出持有二年以下房地的「非自願售屋」；或是以自有土地與建商「合建分售」土地取得日起算二年內房地，稅率百分之廿。針對繼承或受遺贈取得的房地，房地持有期間，則可與被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

房地合一課稅稅收，扣除中央統籌分配款後，循預算程序用於住宅政策及長期照顧服務支出。

財政部估計，首年影響八千四百九十五戶，稅收四十二億元；第二年影響一點九萬戶，稅收八十五億元；第五年影響四點八萬戶，稅收一百七十四億元；第十年影響十點四萬戶，稅收二百八十五億元。

房地合一自宅免稅400萬 換屋族適用

房地合一制提供出售自用住宅免稅額400萬元優惠，財政部決定，不以換屋為要件。新制施行後，出售明（2016）年元月以後取得的房產者，不論是否換屋，均享有獲利400萬元以下全額免稅的優惠。

行政院已在上周三完成房地合一實價課稅的審查作業，為保障自用住宅者，夫妻及未成年子女設籍的自用住宅，持有滿六年出售時，獲利低於400萬元，可完全免課房地合一的售屋所得稅。
 財政部指出，在新制施行之前，出售自用住宅的納稅人，雖然沒有「400萬元免稅額」的設計，屬於售屋部分的所得稅，以及土地部分應納或已納的土地增值稅，若符合重購換屋（即二年內重購進一戶自用住宅）的要件，即可申請退還已納所得稅與土增稅。

新制施行之後，財政部指出，出售自用住宅的獲利免稅額400萬元，將不再以有無「重購自用住宅」為限。財政部表示，納稅人在新制施行後取得的自用住宅，一經出售均可扣除400萬元免稅額，不必再綁換購自用住宅的限制。
 稅捐機關也不會再依據納稅人有無換購自用住宅，決定其能否享受免稅。

至於出售獲利超過400萬元部分，財政部表示，超過部分的售屋獲利要課徵10%的房地合一所得稅，不過，如果納稅人出售房產的目的為換屋，重購退稅的機制並未消失，納稅人仍可透過重購退稅，拿回被課徵的10%房地合一所得稅。
 依據行政院初步拍定的課稅版本，房地合一制施行後，納稅人申請自用住宅重購退稅的規定也較現制寬鬆。財政部表示，未來納稅人因為換購自用住宅申請退稅，不再受限需要以小屋換大屋，或以低價換高價的退稅條件。只要是換購自用住宅者，均可全額或比例退還售屋所得稅。

對於出售自用住宅後未再換屋的民眾，財政部表示，其已就超過400萬元免稅額部分的獲利，繳納10%房地合一利得稅，將無法獲得退還。

房地合一來了！2015年上路 奢侈稅同步退場

房地合一過了！立法院今（5）日三讀通過《所得稅法》修正案，也就是大家俗稱的房地合一課稅，就要從2016年（105年）1/1上路，以財政部的說法，希望藉由差別稅率課稅模式處理持有房地的時間，並達到降低短期炒房的現象，另外一方面這個房地合一課稅一旦上路，之前的奢侈稅也將同步退場。


而在這個房地合一的內容，最重要的就是房地交易獲利若是超過400萬元，將依差別稅率課稅，另外房地持有時間不滿一年就出售，課稅稅率達45%；至於持有時間一年以上、兩年以下稅率將會降為35%；二年以上至十年以下為20%；持有時間超過十年則課稅15%。另外也避免所謂的外資炒房，新制當中也規定持有一年內買賣課稅45%，持有超過一年需課稅35%。
 至於被學者詬病的排除條款，則是包括「非自願性買賣」、「合建分售」，兩年內出售，稅率只課20%，而「繼承或受遺贈取得房屋」，原持有時間也能併入計算。

房地合一衝擊大整理 2張簡圖點出好壞

房地合一稅被批重提輕放，尤其不溯及既往，只要房地稅實施日前買進、持有的不動產，都不受新稅影響，號稱全國約99.96％、超過973萬房屋、均不受影響，真的如此嗎？好房網News特別整理了兩張表格，涵蓋想買屋的民眾、2年以上的有屋族，或是未滿2年的投資人以及建商、房仲，把大家整理出這兩年可能出現的問題與優劣點。


像是對於想買屋的民眾來說，今年恐怕得面對搶屋潮，因為依照新的規定，房地稅實施日前買進、持有的不動產，都不受新稅影響，仍依現制課稅，如果2016年才買，就得有6年的限制與4千萬以下才免稅的規定；至於持有2年以上的人不論是自住、囤房、豪宅，這兩年都將不受新制的問題。



至於一些想買房當做投資工具的民眾，就想考慮今明兩年稅的問題，若是依照新制來看，明顯的稅負降低；對於建商而言，應該可以一掃2016年總統大選的負面衝擊，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，今日所公布的版本較昨日傳出的版本變動不大，其中，針對房產交易獲利部分，確定採單一稅率17%，長期持有更有減徵優惠，此舉除明確簡化房產課稅計算方式，有助於民眾了解與政策推廣外，更可以消弭個人與公司戶投資的差異，防杜人頭公司避稅漏洞，甚至假外資炒作，相當值得肯定。

房地合一解析

破解房地合一觀念 該買該賣了然於胸

行政院公布新版房地合一稅制，較原先財政部版本以課稅效率相比略為複雜，但只要弄懂自住優惠條件、奢侈稅同步退場、現有屋主不受影響的觀念，大可輕鬆看新版稅制內容。

新版房地合一稅制較偏向公平性來考量稅制規畫方向，不過本週還有三場公聽會，再聽取各界意見。

新版房地合一稅首先要弄懂的觀念是：

1、105年1月1日開始適用新稅制，腦中要先以這一 天為時間軸，與先前舊制一切為二，這一天之後買進的房屋全數適用新的稅制，同一天奢侈稅退場消失。

2、因為有奢侈稅2年的閉鎖期，所以回推兩年前，103年1月2日當天起之後取得的房地，「持有期不滿2年」，於105年1月1日實施前出售，課奢侈稅；若是在105年1月1日實施之後出售，課房地合一稅。

3、最巧妙但又不易想得通的是，不論103年1月1日之前，一直到房地合一稅實施前(截止日是104年12月31日)所取得的房屋，只要忍住「持有期滿兩年」再出售，將全數按照現有舊制來計算各項稅賦，不適用房地合一稅，因此財政部認為近期房市買賣可望活絡，其實是會有賣方的「逃命波」或買方的「搶購波」。

4、課稅的稅基是：房地收入-成本-費用-公告土地漲價總數額(非土地增值稅的稅額)；成本是指買價、契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、裝潢費(要耐用兩年以上的裝潢、改良、增置)、修繕費等到房屋可使用前的一切費用；費用則包括仲介費、廣告費、 清潔費、搬運費等。前提是收據一定要保留為佐證。

5、自住是指夫或妻、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租的條件通通滿足，才適用課稅稅基(課稅所得)在400萬元以下免稅，超過400萬元部份按10%稅率課徵。預料若是政策順利上路後，第一個適用自用400萬元以內免稅的民眾， 將出現在民國111年。

6、若是非自住者，或是僅部份滿足自住條件者， 一律改用境內居住者的稅率規定，也就是持有1年以下 課徵45%，1到2年內課徵35%，2年到10年課徵20%，10年以上課徵15%。

7、自住重購自用住宅，現行規定僅限於小宅換大宅(以金額區分)才能退稅或扣抵，為因應高齡化社會，新增規定大屋換小屋時，可按售價比例退稅或扣抵。同時配合自用住宅優惠6年適用1次為限，重購後5年內不 得改作其他用途或再行移轉。

8、非中華民國境內居住者，或是營利事業賣屋，持有1年以下課稅率45%，持有超過1年課稅率35%。

稅改納入地上權交易 排除農地農舍

財政部長張盛和昨天表示，地上權住宅是未來趨勢，房地合一稅改也將納入地上權房屋交易，將減輕地上權交易稅負，還可享有自住及長期持有等優惠，對未來地上權案帶來利多。

張盛和解釋，地上權住宅沒有土地所有權，地上權交易屬權利而非土地交易，賺錢屬權利金所得，實際利得要併入綜合所得課稅，稅率最高百分之四十五。但地上權納入房地合一稅後，可分離課稅，若屬自住，還可享有四百萬元免稅，及長期持有等優惠，稅負大幅降低。

張盛和說，院版房地合一稅改版本有兩大特色。稅率方面，短期交易稅率加重、中期交易稅率合理調整，長期持有採優惠稅率。自住免稅門檻方面，從售價改為所得額，比較合理。

張盛和表示，房地合一稅改排除農地農舍並訂定日出條款等，盡量縮小課稅範圍。因有日出條款，新稅制新上路時稅收不多；但若沒有日出條款，稅改不會通過，稅收是零。

日出條款也使徵納雙方都方便，因為明年新購屋的民眾才需要保留購屋成本及相關證明資料。

另外，房地合一稅改有三大配套，首先是土增稅的優惠同步轉軌，不會有重複課稅問題；第二是不動產奢侈稅同步停徵；第三則是未來房地合一的稅收將做為政府推動長期照護及住宅基金的財源。估計房地合一實施第五年稅收約一七○億元，第十年有二八○億元。