自住者何時買房都沒差

最近常有人問起，房價跌了，可以買了嗎？我說，如果是自住，只要買得起，不論房價看跌或看漲，何時買都沒差！
 是不是覺得這話聽起來有點怪怪的？什麼叫做「自住何時買沒都沒差」？如果現在房價看跌，等到明年再買，可以少付個二、三百萬的話，不是更好嗎？為什麼說自住現在買沒差，不是很懂吔？
首先，所謂「看跌」，不等同於「一定跌」，就像金馬獎最佳男主角，假如周潤發跟其他四位名不見經傳的男演員一同入圍，大家都「看好」周潤發得獎，但不能說發哥「一定得獎」是吧，否則也不會常有影評人跌破眼鏡的事了。
 有花堪折直需折，誰知道明天市場上有沒有賣花，花價是漲是跌？
 永慶房產趨勢前瞻報告調查，有近六成民眾認為短期內房價會跌一成，有四成五的人認為未來一年內房價一定會跌。但有趣的是，同一份調查中，卻仍有八成民眾認為下半年「是」購屋的好時機。問題來了，既然看跌，為什麼不等跌更深再買？

先試舉一例，如果要買iPhone，一定要貨比三家，然後選最便宜的那家。因為不管是跟那一家買，iPhone就是iPhone，外型、功能都一樣，但是房子可不是這樣。房子有獨特性，同區域不同地段價錢不同，同一棟不同樓層，價錢不同，同一樓層不同座向，價錢也不同，就算是同一區域、同一地段、同一棟、同一層、相同座向，也會因為不同屋主而開出不同的售價。 
自住的人，對房子必定多所挑剔，不但要視野好，採光足、通風佳、座向優、格局方正、鄰居有禮；此外，還要交通方便，買菜方便，小孩上學方便，先生上班方便，最好能夠靠近娘家，這樣媽媽還可以幫忙顧小孩，萬一太忙來不及回家煮飯，還可以全家去娘家搭伙，連菜錢都省了。
 請問符合上述所有條件房子，全台灣能有幾間？答案說不定是零。如果真有那麼一間出現，而且你又剛好買得起，是不是要立刻出手？這時明年房價還會不會跌，會跌多少？恐怕都不能列入考量了。

如果你心裡真的很在意「既然看跌，為什麼不等跌更深再買？」這句話，那麼你很可能就會錯過一次機會，什麼時候才是進場的機會？沒人說的準，就像買股票一樣，沒人能剛好買到最低點，大多數的人都是等反彈後才知道，原來已經錯過最低點。
 買房其實沒什麼大學問，買房有時需要的是一股傻勁，一股衝動，然而有趣的是，對往往「天公疼憨人」，傻傻買了的人，在數年或數十年後，總是慶幸還好當年買了，至於斤斤計較一定要買在最低點的人，可能一輩子都在等待或者懊悔「早知道」中度過。

7月容積獎勵限縮上路

容積獎勵限縮將在7月1日上路，除了全台都更地區容積獎勵總上限為50％，海砂屋、輻射屋總上限為30％之外，其他地區總上限一律下調至20％。業者認為，在容積獎勵限縮、土地價格、建材成本攀升的情況下，未來房價要降可以說是越來越困難。

容積獎勵的制度判斷適用掛照時的規定，也就是送出建照申請時的規定，而容積獎勵的申請與建照是一起送的，所以只要建商在7月1日前送照，就適用舊制。目前看來，下半年推案多半都至少在半年以前就已經送照，所以消費者買預售屋時建商的容積獎勵一定比日後限縮後的成本還要低。

稅改政策底定之後可謂利空出盡，加上容積限縮與土地成本日漲，建議民眾把握下半年，挑選發展性強的標的物進場。

七月新制上路

7月1日起有多項與房產、地政與民生密切相關的新規定將開跑！
花一分鐘了解一下七一新制，千萬別和錢過不去！


像是與房地產相關的就包括全面開放不動產實價登錄歷史資料，供民眾無限期、不限流量免費下載，至於異地辦理戶籍登記，其中包括死亡、姓名變更、出生別變更、單獨戶長變更、國民身分證統一編號配賦錯誤、性別變更衍生的國民身分證統一編號等6項，可到台澎金馬任一戶政事務所辦理，以及國有非公用不動產租金以及使用補償金，可至便利商店、農漁會等處繳納的便利措施。
 至於和大家荷包相關的部份，勞動部表示，自104年7月1日起，每月基本工資將由19273元調整為20008元，每小時基本工資由115元調整為120元。勞動部強調，勞雇雙方約定之工資，不得低於基本工資。雇主如違反基本工資規定，一經查獲，可處新臺幣2萬元至30萬元之罰鍰。
 至於交通新制部分，未來除了汽、機車族吸菸開罰600元外，並排停車開罰2400元，人不在車上或引擎熄火加上停車時間超過3分鐘，就會被開罰，除了勞工別忽視自身權益外，也得注意許多罰則，千萬別和錢過不去！

道路用地一般可分為：計劃道路、既成道路、私設道路三種

一、計畫道路：

    (地籍圖上有顯示，但尚未施工)為已經都市計畫公告的道路，在都市計畫圖及地籍圖上均有標示；而都市計畫道路最小為4米，再次即為8米以上的道路。道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前，政府開路都未予補償，所以道路用地的所有權人都是私人持有，當「都市計畫法」施行後，政府新闢馬路皆依法補償之。

二、既成道路：

    (地籍圖上未顯示，但已是現有道路) 就是現有巷道，為具有公用地役權的私有土地，通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來，但在地籍圖上則不會標示，寬度多為6米，亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。

    其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)，政府根本無財源徵收，因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年，所以土地所有權人雖擁有土地所有權，但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件，並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限，應依民法第772條規定意旨，並準用民法第769、770條規定辦理。

    公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理，且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示：「巷道必須供公眾通行20年以上，始構成公眾通行道路，又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂，依台灣省建築管理規則第2條規定，係為辦理建築線指定及申請建築之使用，並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛，若巷道如確屬該戶唯一出路，應請協調土地合併或循司法途徑解決。

    既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變，既成道路喪失其原有功能者，則應隨時檢討並予廢止。

    依據土地稅減免規則第9條規定，無償供公共使用之私有土地，經查明屬實，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵。

三、私設道路：

    供公眾通行或供公眾通行未達20年或供特定人士(如社區居民)通行之自行留設的私人道路，無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示，可能只有在建築執照中會有標示。

業者：房市2017∼2018年落底

「房地合一」實價課稅三讀通過後，面對未來房市發展，專家學者認為，今、明年台灣景氣不會太好，1∼2年房價下跌機率大，且在政策主導下「房價不跌、調控不停」；但也有業者大膽預言，預估房市在2017年底至2018年落底，未來房市將是「溫和當中結束末升段行情」。

政治大學商學院信義不動產研究發展中心昨（12）日舉辦房地產景氣論壇，行政院陸委會特任副主委林祖嘉表示，國內連續4個月出口負成長，預估今年經濟成長率3.2％，低於去年的3.7％，今、明年台灣景氣不會太好，1∼2年房價下跌機率大；但因所得分配惡化，有錢人財富不受影響下，北市房市不會有太大問題，但房價上漲也不容易。

宏大不動產估價師事務所所長卓輝華指出，國內房市循環期已由早期的3∼5年拉長至10∼15年，國內房市供給量過多，且依照50年來房市上漲經驗來看，政府一定會干預，在政策主導下「房價不跌、調控不停」。

不動產仲介全聯會榮譽理事長李同榮指出，打豪宅是最笨的打房政策，因為豪宅資金最穩定，目前資金流至中南部及海外房地產市場，統計近18季以來，流出海外資金約5兆元。

他認為，房地合一政策只打到量，在房價看跌下，課不到資本利得稅，不過，因為目前投資客大多已洗出場，房市不會崩盤，都會精華低價產品仍相對抗跌，對首購與換屋者來說實在是白等了；預估2017年底、最慢2018年落底，未來房市將是「溫和當中結束末升段行情」，而休閒不動產將進入黃金10年。

輕稅黃金期「三道保險」 資金到位就可出手

台灣房市已然進入買方市場，民眾該如何把握最後「輕稅黃金期」購屋？專家認為，目前購屋可優先選擇屋主持有超過五年的「中古屋」，因為此類物件已有「三道保險」，只要資金到位就可以出手了。

房屋專家SWAY在《壹週刊》中撰文指出，目前房市已然下跌中，民眾只要資金到位，就可以進場買房，尤其以屋主持有五年以上的中古屋為優，只要記得以實價登錄最低價的九折出價，看到心儀的標的就可以買了。
 SWAY分析，由於屋主長期持有的中古屋擁有「三道保險」，因此民眾不容易買到地雷房。其一，由於中古屋多半經過地震、颱風的考驗，代表結構經得起風吹日曬、不會是建商的黑心屋，只需要稍微修繕就可以入住了。
 其二，由於一個新社區需要至少三年的熟成期，中南部的時間更會拉長到五年，屋齡超過五年的物件除了管委會發展較完備外，更可以避免滿滿都是投資客空屋的情形。
 最後，屋主長期持有的物件，代表他取得的價格低於目前的市價，若屋主想要脫手房產，民眾購入此類中古屋的「殺價空間」增大許多，更有機會取得低於實價登錄的房子。
 針對目前首購、換屋為主的買盤，永慶房仲契約部資深經理陳俊宏則認為，目前不少首購族仍偏愛擁有物業管理、高公設比的新穎大樓，但其實中古公寓的價格平實優惠許多，又有評定現值較低的優勢，應是此波輕稅黃金期的首推物件。
 不過《好房網雜誌》提醒民眾，購買中古屋時必須預先計算「隱形成本」，以一間1,500萬的房屋為例，加上2％的仲介服務費、代書費、過戶費、稅金、裝修費用、家具等成本後，隱形成本粗估約242萬元，若以本息攤還方式計算貸款，總成本更高達467萬元，購屋前必須詳加精算。

房地合一助漲房價？ 業者估新案恐漲12％

房地合一稅確定明年上路，房市彷彿撥雲見日。業者表示，明年起建商會將稅負成本、容積限縮成本反映在新案房價，預估至少上漲12％，建議有購屋需求的民眾把握時機進場，下半年買氣將逐漸回穩。

一般建設公司的建案以合建分售居多，在舊稅制下，地主只需負擔土地增值稅，但新制上路後，地主必須多繳20％的房地合一稅，換算建商推案預估會增加5％左右的土地稅賦成本，建案售價將連帶調漲。 
不只如此，7月1日起內政部將實施「容積獎勵總量限縮」，預估建商將增加約7％的容積減損成本。也就是說，明年開始適用新稅制建案的建築成本至少會增加12％，成本勢必會轉嫁，房價上調恐怕難以避免，建議有意購屋的民眾，利用下半年房市利空出盡的時機儘快進場。

奢侈稅未實施前，台灣不動產每年平均移轉棟數約40萬棟，每季平均約10萬棟，去年政策因素造成市場急凍，全年移轉棟數僅32萬棟，短少8萬棟，今年第一季更只有6萬棟，較平均短少4萬棟，業者預料，這中間落差12萬棟的購屋剛性需求是下半年支撐房市主力，交易量應可逐漸回穩。林正雄說，房地合一稅是抑制炒作兼穩定市場的必要稅制，有獲利才課稅，未來將回歸自住需求，房市不會有泡沫化危機。
 賣方若在今年底前售屋，將沿用舊版稅制，課稅相對較少，若在新稅制上路後售屋，想要成本不變，勢必將納稅成本疊加在售價上，因此為避免被課重稅，多會搶在今年底將房屋售出，議價空間增大，自住客也會抓準時機進場，支撐下半年房市買盤。

房地合一省稅購屋 中古屋6大優點看俏

房地合一稅制明年元旦上路，也正式告別輕稅時代。趕在新制實施前，房仲預估今年下半年將出現省稅購屋潮，評定現值低的中古屋尤其吃香。

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛分析，年底前購屋可適用房地分離舊制，也就是未來出售，只要持有超過2年，除了課徵原本就有的土增稅，，財產交易所得稅的部分是以建物的評定現值乘以固定比例作為稅基，而建物評定現值僅市價的5~10%，稅負顯然較輕。
 若從適用房地分離舊制的觀點，中古屋會越陳越香。黃舒衛分析，老屋評定現值低，且越折舊所佔房地比的貢獻越低，因此在這波年底前的節稅購屋潮下，中古屋的行情也越看俏。

除了稅制讓老屋行情提升，《好房網雜誌》統整老屋優點，中古屋平均單價比新成屋便宜2~4成，低單價低總價，且可實地觀察缺點無所遁形、公設比低、實用坪數高，黃舒衛也建議首購、小資族買房可從中古屋買起，把買公設的錢，用來裝潢。
 此外，預算有限的首購族新屋多僅能從郊區買起，反觀中古屋多位於生活機能完善的蛋黃、蛋白區，在保值抗跌性方面也相對強。

房地合一通過／成交熱潮僅剩今年 2016年後價量齊修

房地合一稅通過，產界普遍認為，房地合一稅定案等於利空出盡，年底前將現購屋熱潮，不過，專家也認為，目前房產價格位於高點，加上台灣低房產稅制時代已結束，今年雖然會出現成交潮，但2016、2017年因受到新制震盪，恐怕成交量又將萎縮，房價也會下修。

今年房價已經有震盪修正，隨著房地合一稅上路，部分觀望買方精算後，若希望未來售屋時仍以舊制繳稅，會在今年進場購屋，加上議價空間已較往年高，近期遲遲未購屋者，應該會進場，而原打算明後年進場的買方，也可能提前購屋。
 在此基礎下，下半年應該會出現成交復甦景況。商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰表示，有意購屋者過去8個多月持觀望態度，但通過新法後，大家勢必會想要搶在明年1月1日前購買，才得以適用舊制，預估短期內將創造一股自用購屋及建商大量推案的房市熱潮。 
不過，建國資產管理總經理劉坤圖認為，今年成交僅是短期榮景，但房地產長線修正趨勢已經形成，今年買氣「被吸乾」後，明後年成交量將陷慘淡，價格亦會修正。

何謂「公同共有」 、「共同共有」,有何差異？

「共同共有」是指依民法第817條第1項規定,數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人的情形.也就是說,每個共同共有人有其應有部分(持份),對應有部分得自由處分(第819條第1項參照),也可按其應有部分對於共有物之全部有使用收益權(第818條參照) p.s.「共同共有」就是上面大大提到的,法律上又稱分別共有!



「公同共有」是指依民法第827條第1項規定,依法律規定或契約,成一公同關係之數人,基於其公同關係,而共有一物者,為公同共有人.同條第二項規定,各通同共有人之權利,及於公同共有物之全部.簡單說,在公同共有關係下,各公同共有人是沒有應有部分.而公同共有人之權利義務關係,是依據規範其公同關係之法律(例如:合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理,除此之外,對於公同共有物之處分及其他權利之行使,應得公同共有人全體之同意.



兩者的主要差異,由上述可知:

1.形成原因:「共同共有」基於對於一物共有所有權;「公同共有」則是依法律規 

定 或契約約定而來

2.應有部分:「共同共有」有;「公同共有」沒有!

3.共有人權利:共同共有人對其應有部分得自由處分,對共有物全部的處分則需得

全體同意; 公同共有人因無應有部分,故對共有物的處分需得全體

的同意!

4.共有物分割:共同共有人得隨時請求分割; 公同共有人在公同關係存續中,原則

上是不得請求分割! (民法第823條,第829條參照)



至於數人共有，如何持分? 由上可知公同共有人因無應有部分,故無此問題. 而在共同共有人,即依民法第817條規定,原則上是依當事人間應有部分去分,如果應有部分不明,法律推定為均等.

看好房地合一「空窗期」 房仲：下半年有買氣

房地合一稅力拚三讀過關，最快將於明年1月1日上路，民眾究竟應該趁著政策不明朗之際進場殺價，或是稅負定案後再出手？房仲預估，由於「現在」購屋，只須持有二年，就不受限於奢侈稅舊制的規定，因此下半年的購屋人潮將回籠；即使新制上路後，也因超過超過400萬利得將被扣稅，反而加速民眾換屋動能。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐在《蘋果掀房市》中分析，由於距離稅制最快上路時間還有半年，不少民眾看好「空窗期」，目前購屋將採用舊制，只要持有時間超過二年就不需繳奢侈稅，因此現在購屋「反而划算」，看好年底前買氣回升。
 張旭嵐補充，即使房地合一稅上路後，仍因新制「6年」、「獲利400萬」的規定，將導致換屋族群增加。張旭嵐說明，民眾為了避免獲利超過400萬，將開始精算房屋價值，此舉將導致換屋族增多。 
天時地利不動產總經理張欣民亦在《蘋果掀房市》中表示，台灣房市素有七年循環論，若通過房地合一稅制，民眾可能因擔心持有時間過長，獲利超過400萬將被課稅，反而將持有時間縮短，以控制獲利，不只活絡換屋市場，更有節稅效益。: 
不過理財專家林奇芬在《好房網名家專題》中提醒，民眾購屋還是以自身需求為主，稅負並非唯一考量，民眾不需要急著在今年購屋，即使明年才買屋，未來想換房仍可用重置退稅來抵扣售屋所得。林奇芬建議民眾，不需要急著考慮省稅，「如何殺價」才是當務之急。

銀行放款愈來愈嚴 這八款房成「地雷」

房市多空交錯，不少專家建議民眾趁著尚未升息、房地合一稅未上路，及年底大選等變因，積極進場看房。不過民眾精挑細選，可千萬別買到「地雷宅」，專家透露八種銀行貸款不易的物件，要民眾購屋時謹慎判斷。

台灣房市交易低迷，銀行不僅揮別過去八折貸款的優惠，逐漸調低貸款成數，更進一步打算調升房貸利率，Dr. House小資夢想實踐家執行長潘凱文在TVBS《地球黃金線》中透露，民眾挑選房屋時，應避免有八種「很難貸」的物件，才能順利買到心中的理想房。這八種「地雷」分別為小坪數、增建過多、非住宅用地、巷弄過小、鄰居行業不佳、嫌惡設施，以及屋況過差、一樓產品。

潘凱文表示，不少小坪數物件都主打「夾層空間」，但其實銀行並不接受此類二次施工產生的坪效，與「增建過多」都屬非有效坪數，因銀行並不認定這類空間的價值。此外，巷弄寬度低於4米以下，銀行就可能下修二成貸款成數，部分物件位於僅1～2米內的巷弄中的物件，銀行甚至不願受理。

潘凱文進一步說明，雖然一樓物件具有店面效益，因此價格較高，但也有不少民眾只是為了方便撫養長輩而購置一樓房，銀行未必認同一樓的價值，因此貸款成數可能只有六成而已。
 紅色子房則向好房網說明，購屋應該「堅守預算」，以目前多為七成房貸為基準換算，務必衡量房屋的預期獲利、持有時間，才不會被過多訊息混淆。房仲則提醒民眾「省貸五訣」，提醒民眾除了貸款成數、利率外，也須考量手續費、鑑價費、代書費等開銷，才能準確分析成本。

如何辦理農保加保手續

農會會員

應填具申請書，並依資格別檢附下列之有關證件，親自向戶籍所在地之基層農會申請之：

1. 甲式或丙式戶口名簿（須經農會查驗簽章）。
2. 申請前10日內請領之土地登記簿謄本或依法令核准之固定農業設施證明文件。
3. 租賃契約書。
4. 畢業證書或在農業上有利用價值之專著或發明及現於農業機關(構)、學校、農會從事農業推廣工作之證明文件。
5. 員工證明及薪資所得證明。
6. 申請前1年內開立之銷售農、林、漁、畜產品或購買農業生產資材之憑證。
7. 申請前一個月內之農地現況照片2張以上

非農會會員

應填具申請表，並依資格別檢具下列相關文件，親自向戶籍所在地之基層農會申請之：

1. 國民身分證。
2. 含現住人口詳細記事之戶口名簿（註1.）。
3. 切結書（包括每年實際從事農業工作時間合計達90日以上、無農業以外專任職業、未參加其他社會保險、未領有其他社會保險養老給付或老年給付等）。
4. 依法令核准設置之室內固定農業設施證明文件。（註2.）
5. 依農民健康保險條例第2條第5項辦理之農地租賃契約書。（註3.）
6. 申請前1年開立之銷售農、林、漁、畜產品或購買農業生產資材之憑證。
7. 申請前一個月內之農地現況照片2張以上。
8. 自有或承租之農地屬都市土地者，應另檢附都市計畫土地使用分區證明。
9. 於休耕期間申請參加農保時，應另檢附經農地坐落之鄉(鎮、市、區)公所出具當期作休耕勘查合格有案之證明文件，及農會或其他機關出具可供證明前一個期作確有從事農業生產之客觀證明文件。(如：申請天然災害救助有案、申請「調整耕作致度活化農地計畫轉（契）作補貼清冊」有案、繳售公糧稻穀有案者及其他機關或農會出具之相關證明文件等。)

（註1.）農會應至內政部戶政司全球資訊網查驗戶口名簿之請領紀錄，確認該戶口名簿為最新
請領，影印留存供審查使用，正本發還申請人。
（註2.）原訂之土地登記謄本已刪除，惟農會仍應至內政部地政資訊網際網路服務系統，查核申請表填具之土地資料並列印查詢結果，供審查使用。
（註3.）農民健康保險條例第2條第5項規定，承租375減租耕地以外之農地，應訂有租賃契約，並經地方法院或民間之公證人公證。但向政府機關、公立學校、公營事業機構承租農地者，或經由農業主管機關指定之單位納入輔導且租賃契約經農業主管機關備查者，得不經公證。

房地合一解析

何謂容積銀行

經建會認為，政府耗費鉅資投入公共建設，而公共建設周邊區域進行都市計畫變更時，法定容積被大幅調高，地主往往是最大受惠者，這種現象顯然不盡公平，這類因公共建設而增加的容積應屬於公共財，屬於全民所有，故將創立「容積銀行」來保管與出售。
「容積銀行」顧名思義，即是儲存建物容積的概念。據經建會表示，未來在政府所有重要公共建設沿線及其周圍，若透過都市計劃變更提高容積，則多出來的容積將會存入「容積銀行」中，然後再轉售予建商或地主，得標者就可依規定移轉標得的容積。
這些多出來的容積稱為「增額容積」，目前內政部已著手制定「增額容積出售辦法」，預計年底施行辦法就會出爐；至於從「容積銀行」標得的增額容積有無移轉之限制呢？依經建會初步規劃，在變更後的都市計畫標得的容積，只能用在都委會指定區域內。
事實上，目前坊間也有私人機構開設「容積銀行」，其援用的也是容積移轉的方式，只不過現行的容積移轉，乃憑藉各地方政府所制定的容積移轉管理辦法來運作，如台北市的「台北市都市計畫容積移轉審查許可條件」，或新竹市的「新竹市都市計畫容積移轉實施辦法」，與經建會所指之「容積銀行」乃名同實異而易於混淆。

容積移轉

容積移轉對消費者而言或許較陌生，但在業界早已行之有年，被視為建商節省推案成本的法門；然而怎麼省？又省了哪些？讓本刊為您精算！

去年八月，裕隆大手筆買下板橋林家花園的容積權利，將購買容積移轉到新店裕隆城的開發案中，藉以增加開髮量體，讓業界盛行多年的容積移轉浮上新聞檯面，也讓人相當好奇，業者是如何利用容積移轉來降低建築成本？

此外，各地方政府積極推行的容積銀行，不僅影響建商未來的推案支出，也牽動容積業者與公設地主的生計，在土地資源日漸稀少的情況下，容積政策的一舉一動，受到市場相當大的關注。

政策源起  徵收地補償

現行容積移轉的來源有二，一為古蹟土地，一為道路及公設用地，前者是因民間資產若被指定為古蹟，地主便無法改建開發，導致地主對於資產被指定為古蹟興致缺缺，甚至加以破壞，為了保護文化資產，故讓地主透過買賣容積權利的方式保障權益，起步較早。

不過晚進的公設用地才是容積移轉的大宗。公設地容移是政府根據地方未來發展需要，先行徵收民地以鋪設道路及公共建設，一旦被劃為公設地，地主便無法利用，在促進大眾利益的過程中，這些公設地主的權益被犧牲掉了，當周邊土地價值隨時間增長時，公設地主無法受惠，而政府又因財政困頓，無法將公設地全部收購，使得地主們既不能利用土地，也沒能從政府手上拿到錢。

為了補償這些公設地主的損失，才衍生出容積移轉政策，讓建商透過購買公設用地，再回捐給政府的方式換取容積，被視為『救(政府)窮又救(地主)急』的辦法。有富集團洪村騫董事長提到，公設地容移最早的法源依據來自台北縣政府(現新北市政府)，民國八十六年北縣府為實施容積管制，才明訂未徵收公設地可採行容積移轉，並於民國八十八年公告具體實施辦法，中央則遲至民國九十年才跟進立法。

古蹟公設 各具優勢

除了立法程式先後有別外，古蹟容移與公設地容移的特色也不盡相同，古蹟容移需扣除固有地上物所佔用的樓地板面積，剩下的容積殘值才能挪用，且持有古蹟用地的地主需提出完善的再利用與修繕計畫，因此取得容積比例相對少，但卻付出相對多的成本，所以大部分業者多把目標放在公設保留地，保持容積整合的簡易與單純。

但相較公設地容移受限在同一都市計畫區內，古蹟容移就沒有這個限制，才會有板橋的古蹟容積跨區到新店使用的狀況發生。古蹟容移因具備區域彈性，業者可將容積移往價差更大的區段利用，推案利潤也能因此放大許多。

土地高漲  容積熱賣

房地產這十多年來的興盛，快速稀釋都會區的土地資源，導致地價大幅推升，使得業者難以整合出大面積素地，連帶影響個案的推案規模，對建商來說，在土地成本高昂的情況下，建案量體太小獲利有限，想在有限的基地上創造符合期待的利潤，透過容積移轉獲得更多的銷售坪數，不僅可提高總銷金額，也能分攤土地成本。

因土地價格居高不下，業者遂採取與地主合建的方式降低成本，然而合建案的分配問題，往往是建商與地主的持久拉鋸，為了化解僵局，建商也會透過容積移轉來增加可分配坪數，藉以確保雙方權益；而同樣具有分配爭議的都更案，也可依樣畫葫蘆，加速與都更戶的協商速度。

相較於土地的物以稀為貴，公設用地從民國六十年代累積至今，仍有逾七兆市值的公設地未完成徵收，然而從政府每年僅編列不到千億的執行預算來看，短時間要清償這麼龐大的債務根本是天方夜譚，市場上公設地容積的供給量相當大，地主為了變現，議價空間也比一般土地交易更有彈性，讓建設公司得以降低成本，促成容積市場的活絡。

善用價差  成本售價雙降

簡而言之，業者便是利用公設地容積價格與土地市價的懸殊落差，來分攤建案成本，不同地區的公設地容積，也因市場的需求程度而有不同行情，冷門區可能只要當地公告現值的百分之五十即可購得，但熱門地段有時即便出雙倍高價，也不見得能搶到容積。

參照容積移轉的公式(下方小百科) ，以該公司先前在板橋的推案為例(資料見表一)，按原基地面積推算，總建坪僅約兩千零二十五坪，經移轉百分之三十的容積後，總樓地板面積增加至兩千六百三十三坪，若按該地容積率回推，增添的六百多坪容積相當於兩百零三坪的土地，依照當地的土地行情估算，需花費約二點五億購買，但透過容積移轉僅耗費約一點五億，足足省下上億元的購地支出，效果相當顯著。

檢視容積移轉公式可發現，兩地若進行移轉，需符合公告現值等值交換的概念，而甲乙兩地公告現值的比值為一比零點八六，即甲地一坪只能換到乙地零點八六坪的土地，但建商收購公設地的價格卻比乙地的公告現值高，看似虧本，但因乙地的土地行情高出公告現值甚多，業者等於用六十二萬／坪的價格就買到了價值逾百萬的土地，原本像是吃虧的局面，反倒成了佔便宜的局勢。

接著我們依據傳統房屋營造與土地成本約為三比七的比例，試算計算容積移轉前後的成本價變化。在容積移轉前，可售總樓地板面積僅兩千零二十五坪，購地支出為八點一億，建案要賣到五十七萬／坪才能收支平衡；實施容積移轉後，土地成本雖增加至九點六億，但可售坪數多出六百零八坪，總銷金額大幅提昇，使得成本價下降到五十三萬／坪，不僅減輕業者的銷售壓力，也讓消費者有機會以更親民的價碼進場購屋。

因容積移轉是以公告現值為基礎，若移出地與移入地公告現值的差距愈小，土地交換的損失就愈小；而兩地的市價落差愈大，增加容積的銷售額度就愈可觀，因此最理想的操作方式，是將公告現值高但市價低的公設容積，移到公告現值低但市價高的地段，將推案利益極大化。

以現今兩者價差的分佈狀況來看，前者多為舊市區的外圍區段，後者則屬近年來建設題材豐富的新興重劃區，且重劃區容積率偏低，房價的上漲速度也超過公告現值甚多，是近年來容積移轉最熱切的區域。

除了公告現值與市價價差外，古蹟與公設地的稅收減免，也是降低購地成本的原因(表二)，特別是近年來土地公告現值年年調漲，連帶使土增稅的負擔加重，但公設地主們因免徵土增稅，不需將成本轉嫁給建商；且容積移轉非產權轉換，僅需繳納所得稅，沒有奢侈稅的疑慮，地主在賦稅壓力輕鬆的情況下，價格也更有妥協的空間。

四大政策  抬升成本

雖說容積移轉這十幾年來發展猛進，行情一路翻揚，以台北市為例，早年公設地單價僅需公告現值的兩成左右，如今均價達公告現值的一點八倍；不僅台北如此，目前六都除了南高兩市精華區還能看到低於公告現值的容積行情，其餘四都幾乎都要加價購買，以往低價收購容積，轉手牟取暴利的時代已成過去式，然而這幾年政府陸續推出的房市新政，更助長了容積飆漲的氣燄。

公告現值調漲

作為容積移轉量價基準的公告現值，從民國九十二年至今已連十一年調漲，特別是一○一年開始，內政部宣示要在三年內將公告現值調整至市價九成，三年來每年平均漲幅都超過一成，業者收購容積的價格也跟著步步高升；即便容積價格高昂，但仍較土地市價便宜許多，因此建商還是會採取容移分攤成本，但增加的支出便會如實反應在房價上面。

雖說公告現值漲幅驚人，但土地市價也不遑多讓，僅管政府聲稱雙北都會的公告現值已達市價的八成以上，但實際上仍僅市場交易『實價』的四到六成；去年底台北市政府宣佈今年公告現值，一○一所在地段以五百六十三萬／坪蟬聯地王，但該地段土地行情早已飆破千萬，兩者仍是天差地遠，讓容積移轉保有發展空間。

容積獎勵管制

今年七月容積獎勵總量管制正式上路，以往業者透過各項容積獎勵，大幅增加樓地板面積，未來最多只能取得基地法定容積百分之二十的容獎，不過容積移轉並不在此限，將來業者若想額外擴增銷售面積，便會尋求容積移轉解套，估計將帶動容積移轉的大量需求。

一般而言，需求增加將連帶抬高市場行情，許多人也認為公設地的整合者能從中獲得不少利益，結果卻背道而馳，公設地主與容移仲介業者竟反而無利可圖，但容積行情依舊攀升，這般詭異的現象，肇因於容積銀行的實施。

容積銀行實施

容積銀行是由政府單獨作莊，業者若需要增加容積，便直接向地方政府申請購買，官方再依據核准容積折算代金，為容積制度把關與透明化，並將款項專款專用，用以徵收公設保留地。高雄市與台北市兩大核心都會，是全台率先實施容積銀行的地方，但兩者最大的不同之處，在於高雄市的容積代金以公告現值計價，而台北市則是全國首座以『市價』販售的城市，因而引來諸多批評。

容積代金以市價計價，雖說能避免政府招來賤賣容積圖利財團的罵名，但政府以市價販售容積的同時，卻沒有拿同等的金額回饋公設地主，依照土地徵收條例，政府即便不以市價補償地主，也應以公告現值加四成徵收土地，但北市府卻採取標購的方式，哪個地主出價低，就先向誰購買，且收購價僅公告現值的百分之十五到二十之間，成為地主反彈的主因。

洪村騫多次購買國有地，政府標售價格至少是公告現值的三倍，差不多等同市價，但目前向民間收購容積僅約一點八倍，而容積銀行在去年上路後，便對民間容積買賣設下三年落日條款，未來政府將壟斷容積市場，民間將沒有便宜容積可買，堆高推案成本。

舉例試算，若公告現值為一百萬／坪，依照現今行情，地主可以每坪一百八十萬賣出，但容積銀行上路後，政府賣給建商每坪三百萬，卻只用十五到二十萬／坪的價格補貼地主，而不依據土地徵收條例給與一百四十萬／坪的補償，政府買賣價差達十五倍以上，且許多公設地主不願資產因落日條款大失血，在三年緩衝期只要有人出價逾公告現值的兩成，地主便願意出售土地，推估將浮現拋售潮，但因容積銀行獨家販售，容積價格並不會顯著下滑，顯示政府賺很大的政策，是立基於地主虧很大的前提之上。

目前台北市容銀代金將經三家估價單位評估市價後，從中選取最合適的價格來計價參考，不一定會取中間值，而代金計算公式為：容積代金金額=(含容積移入之接受基地價格-未含容積移入之接受基地價格)，若以表一案例計算，該地目前房價約為七十萬／坪，可得出容積代金約為四點三億元，若為以往民間購買容積移轉的話，僅需一點五億成本，兩者相差近三倍，而多出來的金額，建商當然不會自行吸收。

房地合一稅改

至於紛擾大半年的房地合一稅改政策，也同樣在容積議題上發威，若房地合一上路，因公設地主持有房地的時間長，買賣價格勢必有很大落差，恐怕人人都得繳出百分之四十五的所得，這對公設地主而言殺傷力太大，為了減輕損失，一定會把稅額轉嫁到建商身上，房價也就持續上揚了。

唯一共識：房價上漲

不過若將房地合一與容積銀行的效應綜合觀察，即便地主想高價賣出，但容積銀行卻又會造成容積市場的削價競爭，一來一往究竟哪一個效果顯著？恐怕還很難說。但唯一可以肯定的是，不管未來政策怎麼走？公式怎麼算？容積移轉成本幾乎篤定向上衝，屆時房價也將跟著飆到外太空。

這不單隻是政府、建商、容積業者與公設地主應該煩惱的問題，作為不動產產銷末段的消費者，我們也應在這波暴漲熱潮開始前作好準備，趁著房市正處於盤整之際，多看多比較，才能在理想的時機，入住適合自己的小窩，躲過房價火箭竄高時的陣陣烈焰！ 

申請提供土地登記及地價資料

內政部令

中華民國103年12月25日 台內地字第1031303704號

修正「土地登記規則」第二十四條之一、第一百三十二條、第一百五十五條之三條文，自中華民國一百零四年二月二日施行。 附修正「土地登記規則」第二十四條之一、第一百三十二條、第一百五十五條之三條文 部　　長　陳威仁 　 土地登記規則第二十四條之一、第一百三十二條、第一百五十五條之三修正條文 第二十四條之一         申請提供土地登記及地價資料，其資料分類及內容如下： 一、 第一類：顯示登記名義人全部登記資料。 二、 第二類：隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令規定需隱匿之資料。但限制登記、非自然人之姓名及統一編號，不在此限。 三、 第三類：隱匿登記名義人之統一編號、出生日期之資料。                                        前項第二款資料，得依登記名義人之請求，隱匿部分住址資料。但為權利人之管理人及非自然人，不適用之。                                        登記名義人或其他依法令得申請者，得申請第一項第一款資料；任何人得申請第一項第二款資料；登記名義人、具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人得申請第一項第三款資料。                                        土地登記及地價資料之申請提供，委託代理人為之者，準用第三十七條第一項規定。 第一百三十二條         土地權利經登記機關辦理信託登記後，應就其信託契約或遺囑複印裝訂成信託專簿，提供閱覽或申請複印，其提供資料內容及申請人資格、閱覽費或複印工本費之收取，準用第二十四條之一及土地法第七十九條之二規定。                                        信託專簿，應自塗銷信託登記或信託歸屬登記之日起保存十五年。 第一百五十五條之三          登記機關依前二條規定辦理登記後，應就其約定、決定或法院裁定之文件複印裝訂成共有物使用管理專簿或土地使用收益限制約定專簿，提供閱覽或申請複印，其提供資料內容及申請人資格、閱覽費或複印工本費之收取，準用第二十四條之一及土地法第七十九條之二規定。

建築線指示圖要怎麼申請

建築物申請建築執照時須檢附建築指示圖，
倘若該地區公共設施已完竣則不需申請，但須檢附使用分區
證明。以上兩者皆屬都市計畫單位職責。

        建築線指示(定)測量申請案件審查表：

1.申請書地籍圖謄本(正本)。--＞可至地政單位申請。

2.檢附地籍套繪圖有一個街廓以上，並以顏色標明各種公共

   設施都市計畫位置圖及標示方位，建築線部面圖。

   --＞需至建築主管機關套繪區申請套繪，將之繪製至檢附申請

     之圖中。

3.申請位置及土地鄰近現況有無描繪清楚，現有巷道需附實測
   圖。-->請測量公司實地丈測，需專業技師簽證<測量公司>。

4.申請基地位於OO區。臨接?公尺計畫道路，或？公尺現有巷
   道或？公尺現有農路。-->在地籍繪製圖中須載明。

5.申請基地臨接現有巷道或臨接私設巷道檢附巷道証明及
   相片。(含巷路測量尺寸)-->在地籍繪製圖中須載明及張貼
   有測量尺標註之照片。
6.申請基地位於重劃地區、後期發展區、禁限建區、保護區、
   區段征收地區….等地區 。-->無需填寫。
7.申請基地位於航高管制範圍 。-->無需填寫。
8.地籍配置圖所標示道路寬度與都市計畫圖或現有巷路寬度與
   實地是是否相符。-->在圖中須標註載明。

9.角地截角長度是否註明，新舊截角長有無明溝。
   -->在圖中須載明。

10.實施容積率地區，有無註明。
11.實施容積率地區註明院落退縮及與建築線相關設計圖之
     剖面圖平面圖。-->在圖中須載明。

12.後期發展地區及未實施細部計畫地區有無勸導暫緩建築，
     有無牴觸細部計畫草案。

13.申請基地經勸導如再提出申請，申請書有無敘明申覆理由。

14.申請基地所臨接計畫道路，是否開闢完竣。
     -->在圖中須載明。

15.申請基地鄰近壹佰公尺 路面或一街廓範圍 之高程有無
     標示。-->在圖中須載明。

16.申請基地高程圖面應由測量技師或建築師簽証，檢討基地
     高程含現有路高程及未開闢道路設計高程分析。
     -->在圖中須載明。
檢同地盤圖及基地位置圖各三 份申請指示<電洽各主管機關>

土地登記謄本新制明年2月2日施行 第二類謄本不再公開所有權人完整姓名

內政部在兼顧不動產交易安全與個人資料隱私的原則下，修正「土地登記規則」第24條之1等條文，自明(104)年2月2日起，任何人皆能申請的第二類土地登記謄本，將不公開所有權人的完整姓名資料，並另新增利害關係人申請的第三類土地登記謄本，分級保護個人資料。

內政部表示，目前土地登記謄本共分為2類，其中第二類謄本為提供任何人申請，並公開所有權人的完整姓名及住址資料。但近年來，常有民眾向內政部及各地政機關反映，此項規定有洩漏個人資料的疑慮，令人感到個人隱私權不受尊重及生活受到干擾。

內政部經過多次會議檢討，為了兼顧不動產交易安全的公益性與個人資料隱私權的私益性，認為原規定公開所有權人全部姓名及住址資料，逾越了比例原則，故改以去識別化方式，僅公開所有權人的姓氏、部分國民身分證統一編號資料，但仍保留完整住址資料，以促進土地利用及整合開發的需要。內政部並強調，如果民眾有所疑慮，也可以向土地所在地的縣市內任一地政事務所免費申請隱匿部分住址資料，或使用自然人憑證於內政部地政司全球資訊網提出申請。

此外，考量法律規定的利害關係人，仍有需要取得所有權人的完整姓名及住址資料，以主張法律上的權益或履行義務，例如，「土地法」第34條之1規定共有人處分共有不動產需要通知他共有人，或者辦理都市更新的所有權人需要通知都市更新單元內的所有權人召開公聽會等，為此，這次修正規定特別新增第三類謄本，提供利害關人申請，以避免影響民眾處理不動產事務。另提供本人申請的第一類土地登記謄本，則仍維持揭露完整登記名義人的登記資料，並沒有改變。

內政部表示，近期接獲許多民眾關心政府處理第二類土地登記謄本公開個人資料的情形，所以，將儘速於明(104)年2月2日起施行。內政部及各直轄市、縣(市)政府會加強說明新制三類謄本的內容及申請人資格，落實個人資料的保護。

公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款

一、承作銀行：臺灣銀行、臺灣土地銀行、合作金庫銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行、兆         豐國際商業銀行及臺灣中小企業銀行。

二、貸款對象：借款人年齡在20歲以上，且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者。

三、貸款條件如下：

（一）貸款成數：最高8成核貸。

（二）貸款額度：最高新臺幣500萬元。

（三）貸款年限及償還方式：貸款年限最長30年，含寬限期3年，本息分期平均攤還。

（四）貸款利率：混合式固定利率或機動利率計算方式擇一，一經選定不得變更。

     １、混合式固定利率

前2年採固定利率，第1年按「申辦當時」中華郵政公司2年期定期儲金機動利率固定加0.525％（目前為1.9％）固定計息，第2年按「申辦當時」中華郵政公司2年期定期儲金機動利率固定加0.625％（目前為2％）固定計息，第3年起按中華郵政2年期定期儲金機動利率固定加0.645％（目前為2.02％)機動計息。

     ２、機動利率

前2年按中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率加0.345％機動計息(目前為1.72％)，第3年起按中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率加0.645％機動計息(目前為2.02％)。

（五）貸款標的：申請日前6個月起所購置之住宅。

四、搭配措施：內政部「自購住宅貸款利息補貼」核定戶，若其住宅購置日期符合本項優惠貸款者得搭配使用

五、實施期程：實施日期至105年底，屆時視房屋市場情形及民眾之實際需求再行檢討，必要時得予以延長。