房市「倒退」修正格局難免

全球景氣轉冷，而近期政府公布的國內經濟數據，無論是景氣對策信號、消費者信心指數、失業率，以及代表資金動能的貨幣供給年增率，都呈現惡化的現象，衝擊民眾購屋、置產信心。

根 據永慶房產集團研展室統計，台北市、新北市2011年11月房屋成交量下修12~15%；台北市中古屋每坪成交均價單價49.9萬元，下滑2.1萬；新北 市中古屋房價每坪成交均價29.9萬元，下修1萬，修正幅度約3~4%，均為奢侈稅實施以來的新低。台中、高雄房市因為價格波動不大，再加上投資盤本來就 少，自住客需求穩定，價量穩定。

永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示，全球股災之後，市場氣氛轉淡，再加上明年國內大選的戰況膠著， 都使投資的不確定性增加，間接加深買方的觀望心態。而奢侈稅實施後，限縮房市交易動能，買盤結構性調整仍在變化，除了投資客、兩年內新成屋幾乎銷聲匿跡 外，現在連置產客也開始縮手。黃舒衛提醒，現階段買方追價意願已弱，若屋主還死守過度樂觀的預期，致使價格認知持續擴大，恐讓成交量陷入新低潮，並將進一 步加大價格修正幅度。

趕在百年結婚潮、明年龍子年的熱潮，11月的自住市場降溫的狀況較為和緩，台北市的首購比例仍較上月提升5~10%， 新北市首購比例也有4%的成長，都已經回到奢侈稅前的格局，而換屋族3~4%的回籠，顯示政策鼓勵自住客買房的效果已現。

然 而，置產族的減少，成為房價下修的關鍵。置產族受外在投資環境波動的影響，以台北市市中心的成交變化最大，11月就足足少了1成的置產客。黃舒衛指出，從 另一個角度來看，雙北市買賣創高價的比例都跌破奢侈稅以來的紀錄，可見目前房市除了政策管制之外，整體經濟情勢的詭譎多變以及選後投資環境的不確定性，才 是壓抑房價的主要關鍵。

自住需求的抬頭，反映在區域、 產品的成交趨勢。以台北市為例，雖然中古屋行情下修，但產品多樣、生活機能完善、捷運題材不墜的中山、信義兩區，不但成交量持平，價格也有微幅成長，特立 於低迷的市場表現。而新北市的新店區受惠於台北市房價走高而出走的台北市買方，與捷運通車在即的新莊區，也在一片慘綠中翻紅。黃舒衛分析，自住客為主的市 場階段裡，唯有產品價格的合理性、可掌握的利多條件，才是支撐買氣的關鍵。部份供給量大、新成屋數量多、過去投資買盤重的地區，盤整時間還會拉長，建議屋 主要拉大價格彈性，提早獲利了結，避免價格反轉後，利多支撐不足、購屋能力減退，形成『多殺多』的格局。

台中市11月中古屋市場因為近期 土地標售市場依然熱絡，再加上的中科園區週邊補漲區、行政院最新拍板的大里台中軟體園區等利多加持，雖然台中市的交易量微縮3%左右，但價格平穩。反觀高 雄市11月一反10月跌勢，交易量強彈7~8%，價格也有2%以上的成長，展現價量雙強的氣勢。

但店面市場受整體經濟展望走弱、零售消費 成長不如預期所拖累，再遇上奢侈稅後『售轉租』的屋主變多，拉低租金投報率，已讓許多置產客觀望，造成議價時間拉長、成交困難。黃舒衛認為，中南部的需求 是緊貼著實際的市場狀況做變化，對於預期獲利的想像空間小，修正時間也短，對自住買方最無負擔。

房市多頭超過8年，漲勢趨疲，再加上外部 環境動盪，自住買方難免擔心跌價，或懷有房價下修的期待，以致量能下修，價格認知差距拉大。目前市中心產品價量背離，造成自住買方只能退而求其次地轉進次 級路段、選擇次級產品，間接拉低成交均價。但長期的窒息量勢必迫使部分屋主在考量個人財務負擔，或改變預期心理的情境下，準備降價、獲利出場，而引導下一 波的價格變化，打開僵持半年以上的凍漲盤勢。部分產品、區域過去走勢是依仗『高房價期望、低購屋負擔』所構築榮景，未來面對修正走勢，將走得又快又急，值 得買賣雙方特別留意。