降不降息沒關係 房市續受制經濟衰退疑慮

有在長期觀察房市發展的朋友，都知道市場上有一種說法，相當流行；那就是真正對房市價量產生最大殺傷力，或說影響程度最大的，沒有別的，就是利率。

說得更白些就是，當利率調升時，建商融資及房貸戶負擔都增加；如果幅度變動太快太大，影響程度就會加重，所謂的斷頭戶會因此出現，這才會對市場價量產生巨大殺傷力，其他因素都無法比擬。反之則不但業者財務壓力降低，購屋民眾房款月付額也會減少，通常購屋意願會因此提高。

這是站在房市面看利率；就整體經濟面來看，當然沒那樣單純。不過從過往發展實況來看，也是有憑有據。而繼金融海嘯爆發後，最近各國再度吹起降息風；而根據 報導，台灣央行目前也陷入天人交戰，是否跟進降息？還是維持利率不動？據說彭老陷入兩難，甚至可能得看經濟競爭對手南韓接下來的動態而定。

其實無論年底前央行是否降息，未來利率不再走升，甚至調降的機率都很高。而按以往經驗，是否會提高消費者購屋意願？斷頭壓力是否減輕？說實話，這回的降息 風，理論上是藉此刺激資金流動，但其他因素卻可能扮演更吃重角色。換言之，住展企研室認為，以目前其他外部條件來看，利率恐怕已不是決定購屋者意願或未來 是否出現大量斷頭戶，衝擊房市價量的最大因素。

首先就指標性最高的大台北房市來說，就住展企研室之觀察，雖然短線、口袋淺的投資客被奢侈稅暫時大退，但不代表自用客層完全遞補，而是節稅贈與型置產客轉 為主力；這是上半年奢侈稅實施後，北市高價區買氣並未受太大影響的主因。然下半年後歐債爆發、經濟前景憂慮加深，在現金為王、資產配置轉保守為上的心態 下，上述客層肯定暫且收手，因此市場買氣肯定受影響。

至於自用客層，短期內還是追不上大台北房價水準，因此下半年來，新案市場才出現內需型投資比例較低的桃園房市，表現遠優於大台北及新竹的情形。對這些區域 或消費者來說，比起利率，工作是否保得住、薪資收入是否穩定，才更能決定是否該進場購屋的重要因素。另外，如果未來房價出現較大幅度修正，則就算利率維持 不變或下調，也難保不會出現新一波斷頭戶潮。

不過，無論是消費者本身經濟力或未來利率走勢，取決重點卻都只有一個，那就是來年歐美債信問題是否得到妥善解決，及新政府在拼經濟之外，是否還能戮力推動 稅制改革，讓賦稅重新彰顯其財富重分配的社會性功能，讓經濟成果得以全民共享。否則高房價惹民怨的情況，只怕還會繼續存在。