2011年12月23日 星期五

房市靠自住買盤支撐!能撐多久?

【MyGoNews 林承志/台北報導】自2010年調控房市以來,短期投機炒作房價的買賣雙方大幅退場,而近期隨著歐債問題紛擾不休,以及國內各項經濟數據表現不佳等利空消 息影響,市場上長期投資的置產族群也因外在投資環境波動而大受影響,日前市郊區、新北市置產客開始縮手,現階段市場改由自住型的首購及換屋買方支撐。
自住客撐房市 投資客灰飛湮滅

根 據有巢氏房屋近3月成交資料統計,若將大台北地區買方購屋動機以自住首購、自住換屋、投資、資產配置等五大客群區分可發現,近3個月台北市自住(首購+換 屋)買方佔比高達57.3%,新北市佔比更高達72.4%,而大台北地區投資比例則仍維持低檔,台北市佔比5.8%、新北市僅剩4.4%,另外,資產配置 的比重,北市、新北市呈現兩樣情,台北市佔比逾2成,近3月平均有24.3%,新北市則因為12月份佔比滑落至6.3%,故導致近三月平均僅有 14.1%。

根據有巢氏房屋統計分析,近3個月台北市購屋動機以自住換屋比重佔31.3%居冠,其次為自住首購族,也有26.0%佔比, 對此,有巢氏房屋發言人劉炳耀表示,北市房價水漲船高,對於首購族來說門檻太高,因此,根據統計資料發現,目前北市主要買方以換屋族群為主,根據有巢氏資 料統計,北市近3個月換屋族群佔比皆在3成以上,另外,劉炳耀也指出,台北市購屋的買方地緣性強烈,主要是因為習慣附近的生活環境或就近家人的住所,方便 相互照應,因此,北市各行政區換屋客有超過5成的比重都來自區內本身,其次則為周邊鄰近的行政區。

北市換屋族當道,文山、內湖、南港換屋比例高




觀察各行政區自住換屋比例發現,文山、內湖、南港區自住換屋比重最高,近3個月平 均佔比分別為38.0%、35.7%、33.7%,劉炳耀表示,文山區房價低廉且鄰近市中心,加上生活環境良好,境內更有捷運通過,其換屋族群除文山區當 地的買方外,以新店區的買方佔比最重,另外,內湖、南港兩區受惠於捷運通車的利多效益,且內湖科技園區、南港經貿園區也為兩區帶來眾多的就業人口,因而兩 區在生活機能逐漸完善後,也成為換屋族群首選,其中,內湖區換屋族多來自松山、大安兩區,南港區換屋買方則以信義、內湖兩區居多。

新北市首購比例逾4成,新莊、中和首購族最愛




根據有巢氏房屋統計顯示,新北市近3個月自住首購比例皆高於4成,平均則高達 43.1%,其中,新莊、中和首購族比例將近5成,近3個月平均佔比分別高達49.6%以及48.3%,劉炳耀表示,新莊、中和兩區受惠於未來捷運新莊 線、環狀線通車的預期心理催化,加上相對於新店、板橋、永和等高房價區域,新莊、中和兩區房價對首購族來說較具吸引力,且新莊線通車在即,首購族更是搶在 通車前購屋進駐,因此,近3個月新莊區首購買盤強勁,佔比高達49.6%。

分析大台北地區住宅市場的交易狀況,台北市近3個月短期投資買 方平均佔比僅有5.8%、新北市佔比更低,近3個月平均佔比僅剩4.4%,劉炳耀表示,奢侈稅後,短期投資買賣受法規限制,投資客陸續退出市場,投資熱潮 也跟著降溫,目前投資客物件幾乎都轉售為租的長期置產模式,等到持有超過2年,再視當時房市情況做處理。

大台北短期投資僅剩5%上下,北市置產比例逾2成、新北市置產族大幅縮手,衰退幅度驚人

另 外,台北市資產配置買方在市場上佔比仍有一定比重,近3個月每月佔比皆達2成以上,平均則為24.3%,但新北市資產配置買方佔比卻持續下降,尤其是12 月佔比僅剩6.3%,因此導致近3月平均佔比僅剩14.1%,劉炳耀指出,奢侈稅雖然對於長期投資族群衝擊較小,但近期全球股市受到歐美經濟影響而動盪不 安,投資人資產也跟著縮水,故在景氣堪憂之際,口袋較淺的置產客進場意願明顯降低,因此,北市郊區及新北市置產客衰退嚴重,相較之下,北市市中心抗跌性及 保值性較高的產品,相對較不易受外在投資環境影響,因此,分析近3月大台北地區資產配置佔比,台北市受惠於市中心精華區買氣支撐,近3個月佔比皆高於2 成,但反觀新北市,長期置產客大幅減少,佔比由10月份的20.3%下滑至12月份的6.3%,衰退幅度驚人。

最後,劉炳耀表示,目前自 住買盤在政府政策的鼓勵下,再配合市場低利率,買氣相對穩定,12月上半月成交量也在年底購屋潮的帶動下,較上個月同期增加5%左右,另外,目前大台北地 區房價已經開始鬆動,因此,建議有購屋需求的自住買方,不妨於市場上議價空間較大之現階段,依重大公共建設或是捷運沿線進場佈局,趁早買進優質不動產。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

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