大中華區房地產價格變動與總體經濟的關係

【文／美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】

影響房地產價格的因素為：(1)一般因素。(2)區域因素。(3)個別因素。本文僅從影響房價的一般因素來分析：

(一)價格

就像其他商品一樣，價格是房地產需求最主要的影響因素。若其他因素不變，則價格高時，需求量低；反之則高。因此，市場需求乃是價格的減函數。但這種需求量變化與價格間的關係，是以「其他因素不變」為前提條件才能成立，如果其他因素發生改變，譬如人們預期房地產的未來價格將比當期更高，則隨著房地產價格的上升，市場上所呈現出來的需求量，不但不會縮減，反而可能更為增加。茲以如下圖形來加以說明：

圖中，DD代表原有的房地產需求，D’D’則代表人們預期房地產可能增值之情形下的房地產需求。更明確地說，當人們預期住宅價格可能於一段時間之後即形上漲時，市場上所呈現的需求數量即較一般情況下所可能呈現的數量為多。因為就房地產購買者的立場來看，不管其購買的目的是為居住或投資，此時乃是進入市場的有利機會，若不善加把握，則有坐失良機之虞。故原本未打算於此時進入房屋市場之自住型購屋或投資客，乃紛紛投入購買的行列，整個市場的需求因此乃告增加。以圖形來說，即整個需求曲線由原來的位置向右方移動。

(二)所得水準

隨著人們所得水準的提高，其對房地產的需求也跟著提高，這幾乎是任何人都能夠瞭解的道理。以房地產的購買來說，由於房地產的單價遠非一般商品可比，因此絕大多數房地產的購買均需要藉助於金融機構的融資。所得水準的提高一方面使融資申請者的償債能力提高，使他們較易於獲得銀行的核貸，從而使得他們的購買計畫較易於實現。

(三)利率／貨幣／金融因素

由於房地產的購買絕大多數需要金融機構的融資，因此，利率水準的變動將直接影響房地產購買者對還款利息的負擔。譬如在融資金額與還款期限固定的情形下，貸款利率的下降將減低貸款人每月償付銀行的還款數額，這無疑將提高房地產購買者貸款能力，使他們能舉借較以前為大的貸款，形同所得水準提高所產生的影響一樣。

從另一個角度來看，人們對房地產購買也受貸款成數，即貸款額占房屋總價款的比率之影響。若此一成數高，則人們只須自籌房屋總價款的一小部份，即可購得所希求的住宅，這當然使得房地產的購買相對地容易，從而有增加房地產需求的效果。相反的，如果貸款成數低，則人們在進入房地產市場之前，必先進行長時期的儲蓄，以籌措足夠的「自備款」。這當然會使得房地產的有效需求不易增加。

(四)物價因素

所謂物價因素，系指一般消費者物價的變動。此種物價的變動不但會影響貨幣的購買力，同時會影響房地產融資的機會成本。就前者而言，一般物價的上漲，將使貨幣的購買力下降，無形中使同樣價格的東西，比過去顯得「便宜」了些這自然會增加人們對它的購買量，人們為了免於遭受購買力下降的損失，必然設法將所擁有的貨幣轉變成可以保值工具。因此在物價上漲期間，房地產的購買乃成為一個良好的保值途徑。因之，物價上漲對房地產需求所產生的影響十分可觀。

(五)人口因素

隨著人口的增加，房地產需求也必然跟著增加，這是自明之理。但人口因素中除了量的因素之外，其組成、結構的變動也會影響整體的房地產需求。譬如，由於家庭結構的分化，成年子女與父母分開居住的情形漸趨普遍。這種自立門戶的生活方式，無形中使得整個社會比過去需要更多的房地產來容納新增的家戶，這當然會增加對房地產的需求，不過，值得一提的是，這種因人口因素而產生的需求增加，速度上相當緩慢，其作用與前面所提到的物價因素實無法並論，且在短期內，此一因素可視為固定。

(六)供給成本因素

至於供給面的影響因素，除了房地產本身的價格之外，最主要的當然是那些與建造房屋有關的成本因素。不過，由於房屋供給的成本因素項目繁多，例如土地成本、工資、各種建材成本、管理與銷售費用…等，為了分析的方便，一般都將除了土地以外的成本專案以「建築費用」加以涵蓋。這些成本因素的變化，將使房屋供給亦發生變化，從而使得房屋的市場價格亦為之變化。一般而言，因素成本的上升，將不利於建商對房屋的供給。此時，若需求因素沒有變動，則市場供需即無法平衡，如此必然導致房屋價格的上漲。反之，將使房屋的市場價格為之下跌。要之，若其他條件不變，則房價將與土地成本或其他建築費呈相同方向的變動。

(七)房價變動對民間消費之影響

就已開發工業先進國家而言，房地產財富對民間消費的影響十分顯著，主要原因為房地產價格變動可透過終身財富效果，影響家計消費支出；此外房地產價格或房貸利率變動，將改變購屋貸款負擔，而產生預算限制效應(budget constraint effect)，進而影響消費習慣，並可能產生負財富效果。目前台北、高雄兩市精華區豪宅價格差距拉大逾十倍以上，但家庭可支配所得比的差距，似乎遠趕不上房價的變化。根據台灣主計處家庭收支調查顯示，1980年，台北市、高雄市平均每戶可支配所得差距為1.22倍，直到2010年也僅拉大至1.34倍，兩大城市實際每戶可支配所得平均相差32.66萬元。但台灣營建署統計，台北市平均房價所得比從2003年的6.4倍，到2011年第三季已飆升至14.3倍，代表台北市民平均要不吃不喝超過14年，才買得起房子，而高雄市房價所得比則為8.1倍。主計處管員解釋，平均每戶家庭可支配所得越高，代表家庭支配金錢的自由度更高，可依生活目標、生活方式，將金錢投入消費、儲蓄或投資等。