房地產的景氣循環與價格變動因素

【文／美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】

台灣房地產的景氣循環約可分為四個波段：

(一)第一波：1974~1981年，為保值需求帶動第一波房地產業成長

1971年為台灣工業快速發展初期，1974年至1981年平均經濟成長率達8.3%，所得水準大幅增加，平均每人GDP從933美元增至2,743美元。同時適逢兩次全球石油危機(1973年~1974年，1979年~1981年)，期間消費者物價指數CPI年增率達28%及15%，隨著家庭財富逐漸累積，以及消費者物價指數大幅上揚，民眾購屋保值需求劇增，帶動房地產業景氣轉趨繁榮。

(二)成本與游資趨動第二波房地產成長

第二波，1981年~1989年，1981年台灣工業逐步朝產業升級與科技導向轉型，且成果豐碩，1981年至1989年平均經濟成長率高達8.5%，對外貿易快速成長，所得水準大幅擴增，平均每人GDP增幅達2.8倍，從2,743美元增至7,634美元。同時隨對外貿易持續暢旺，外匯累積持續增加，台幣對美元匯率亦持續升值，從1983年1美元兌換40.22台幣，升值至1989年兌換26.16台幣。由於國民所得大幅擴增、外匯快速累積、台幣升值，以及外資大舉流入等因素，帶動台灣股市、匯市及房地產出現飆漲現象，以台北市標準住宅為例，1981年每坪單價約6.2萬元，至1989年增至17.9萬元，增幅高達2.9倍，推動第二波房地產景氣繁榮期。

(三)容積率的實施推動第三波房地產業成長

1989年後，政府為抑制房地產過度飆漲，中央銀行以提高存款準備率，發行定期存單及針對房地產業採行選擇性信用管制等緊縮貨幣政策，房地產過度投機現象明顯降溫，房地產景氣亦逐漸下滑。1991年初期，為因應容積率實施恐造成興建成本大幅上揚，促使建商大量搶建。同時新銀行陸續成立並積極推動建築融資等相關業務，造就第三波房地產景氣繁景。1997年以後，受亞洲金融風暴效應影響，多家建商紛紛傳出財務危機，接踵而來林肯大郡事故，瑞伯颱風造成汐止水患，1999年921震災重擊中部地區，桃芝及納莉颱風造成淹水與土石流，導至房地產業持續低迷。同時此一期間整體經濟環境表現不佳，失業率大幅攀升，股市下挫，民眾財富縮水，影響民眾購屋意願，加以房地產市場空屋存量仍多，造成房地產業自1994年景氣高峰下滑以來，陷入長期低迷困景。

(四)透過土地增值稅減半徵收與低利優惠房貸措施刺激

台灣房地產從2003年至2011年展開為期「黃金8年」，房價飆到最高點，造就第四波房地產景氣榮景。以下為台灣房地產歷年房價走勢圖。