頂樓加蓋是否有約定專用權

【文/蘇儀 攝影/邱添榮】屋頂平台為公寓大樓之共用部分，早年公寓大廈的頂樓住戶於未經樓下其他住戶同意，就擅自占用屋頂平台搭蓋違建之情況甚為普遍，在房地交易慣例上，頂樓加蓋（即俗稱之「頂加」）與頂樓建物會一併出售，因「頂加」之使用面積較大，成交價通常亦較高；但購買「頂加」屋後如果其他住戶對屋頂平台主張權利，該「頂加」屋即有遭拆除之風險。

司法實務的見解認為，屋頂平台是否有約定專用權，為房地產交易上的「重要資訊」，會影響買方締約的意願。因此，賣方負有向買方詳實說明之義務，賣方將「頂加」與頂樓建物一併出售時，如果故意隱匿大樓其餘住戶已對屋頂平台主張權利之交易重要資訊，致買方陷於錯誤而簽約購買，賣方要負賠償的責任。

頂樓加蓋屬於違建

購買「頂加」屋後，如果其他住戶對屋頂平台主張權利，該「頂加」屋即有遭拆除之風險。

王姓女子住在台北市松山區一棟七樓的頂樓，九十八年十月間她因在屋頂平台加蓋RC建築及金屬壓克力造之雨遮違建，侵害全體住戶之公共使用空間權益，且擅將通往屋頂之鐵門上鎖，影響通道及消防逃生安全，而與該棟樓下的住戶們屢生爭執，有住戶向臺北市政府檢舉，經勘查後，認定頂樓加蓋是違建。

王女只將雨棚拆除，但頂樓加蓋的建物並未拆除，引起樓下的住戶不滿，仍要求王女淨空屋頂平台，將公共空間回復原狀，並揚言向法院提告，王女於是火速委託房仲賣屋，還要求仲介帶客戶看屋時不可以配戴仲介之識別證及打領帶，且不能讓同棟其餘住戶知道其要賣屋，以避免其餘住戶向買方告知屋頂平台之糾紛而阻撓買賣。

房地產交易的重要資訊

在短短二個月，就有買方願以三千四百一十八萬元購屋，雙方簽約辦妥房地所有權移轉登記後，樓下住戶發函新屋主(買方)要求將頂樓平台回復原狀，新屋主才發覺受騙，告上法院。

台北地院認為，「頂加」屋之出售人對屋頂平台是否有約定專用權、其餘住戶是否已對屋頂平台主張權利，這些都是房地產交易上的「重要資訊」，賣方有向買方詳實說明之義務，但原屋主王女在填寫現況說明書時，在「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」欄勾選「否」，且在本件買賣契約洽商過程中，始終未告知買方關於大樓其餘住戶已對屋頂平台主張權利之交易重要資訊，致買方陷於錯誤而簽約購屋，王女應賠償買方六百六十三萬多元。