何謂農地?何謂耕地?農舍興建規定為何?

何謂農地?何謂耕地?農舍興建規定為何?

 

農地及耕地之定義 

 

查農業發展條例第三條規定：「本條例用詞定義如下：……

 

十、農業用地：

指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：

１．供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者

２．供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路灌溉、排水及其他農用之土地。

３．民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。

 

十一、耕地：

指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。」

 

 

耕地分割之限制

 

土地法第三十一條規定：

市縣地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。前項規定，應經上級機關之核准。此乃土地法規範最小單位面積之條文。惟各縣市政府之市縣地政機關則鮮有執行上述規定，導致現行土地政策上，似無私有土地之最小面積限制。

 

一、耕地設有最小分割面積之規定，非耕地不限：

參照新修正農發條例之規定，係採開放政策，僅就耕地設有最小分割面積之規定，而耕地以外之農業用地則不予以限制。易言之，耕地以外之農地﹙非耕地﹚，如森林地、養殖地、畜牧地或與農業經營不可分離之農地，則均可自由分割，且無最小分割面積之限制。

 

二、耕地分割之下限

每宗耕地分割後每人所有面積未達０．二五公頃﹙７５６．２５坪﹚者，不得分割。此0．二五公頃之標準指標，係參照台灣省辦理農地重劃標準坵塊之面積所定，且技術上已考慮到農業機械操作之便利及灌溉排水設施之最佳利用。是以，每宗耕地分割後之面積只要逾0．二五公頃者，即得自由分割，亦即，耕地分割前需達0．五公頃以上者，均得分割，只是分割後每宗耕地之面積，不得低於0．二五公頃。

 

面積未達0.25公頃的耕地，卻特別通融准許分割的情形有哪些？ 

一、按照現行法令規定，依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地者，屬於耕地。

二、前面已經說明，每宗耕地分割後每人所有面積必須達到0.25公頃，否則不可以分割，這是耕地分割的基本原則。但是，因為情形特殊，即使面積不到0.25公頃，仍然可以分割之例外情形如下：

（一）       因買賣、交換、贈與或共有物分割時，可以將現有耕地與鄰接耕地合併分割；或土地所有權人完全相同的二筆鄰接耕地，得為合併分割。符合這兩種情形的耕地合併分割，雖沒有申辦次數的限制，但是必須注意，合併分割後耕地筆數不能超過合併分割前的筆數，換句話說，這類型耕地合併分割的條件是不能增加耕地筆數。至於所謂「鄰接耕地」，也有條件限制，必須是地段相同、界址相連、使用分區及使用性質均相同的耕地。

（二）       耕地部分依法變更為非耕地使用時，可以申請將變更為非耕地使用的部分，分割出來，成為另一筆地號土地。

（三）共有耕地部分依法變更為非耕地使用時，除了依法變更為非耕地使用的部分，可以按照前述規定予以分割成另一地號外，其餘未依法變更為非耕地部分，如屬於共有分管者，共有人可以檢附協議書，協議維持共有或分割為單獨所有。

（四）89.1.28（含）以後所繼承的耕地辦理分割時可不受0.25公

（五）89.1.27（含）以前已經是二人（或多人）共有的耕地辦理分割時可不受0.25公頃面積限制。但是分割後土地筆數不可以超過共有人人數。

（六）耕地三七五租約租佃雙方協議以分割方式終止租約的耕地。

（七）非屬農地重劃地區的耕地，如變更為農路或水路使用，在依法先完成變更用地編定類別為道路用地或水利用地後，可以申請分割。

（八）其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設的需要，經中央目的事業主管機關專案核准者。程序上，這類型案件申請人應向耕地所在地的地政事務所提出申請，由該地政事務所循行政程序報請上級機關核轉中央目的事業主管機關專案核准。

 

 

興建農舍之挸定

 

1.農地一定要756坪（2分半、2500平方公尺）才可以申請農舍。

2.農舍的建築面積就是該土地的10％

3.最大可建到100坪

4..總樓地板面積可以建到150坪。

5.可建3樓，總樓層高度不得超過10.5公尺，一樓高度不超過4.2公尺。

6.八十九年之後取得的，必須等待取得土第兩年後的時間才可以申請農舍，同時在地縣市的戶籍也要滿兩年以上。

第一：起造人為農地的所有權人。

第二、起造人並沒有其他的農舍。

第三、農地上必須要耕種。

 

山坡地之農舍

1.山坡地保育區內的農地在申辦建築執照的過程中,要多一個縣市政府的水土保持單位審查。

2.土地坡度是在5%以下,為簡易水保,只要土木技師或建築師簽證即可。

3.但如果坡度超過5%以上,就要做水保計畫。

4.水保計畫昂貴費時(約50~100萬半年~1年)

5.這就是一般農地和山坡地保育區上農地最大的差別,其他都依農發條例所有規定。

6.申請農舍後作營業用的工廠或出租套房都是違法的。

 

 

都市計畫法第二十九條

 

農業區為保持農業生產而劃定，除保持農業生產外，僅得申請建築農舍，
並依下列規定辦理。但經縣 (市) 政府審查核准之農業產銷必要設施、休
閒農場相關設施、公用事業設施、營建剩餘土石方資源堆置場、廢棄物資
源回收貯存場、汽車運輸業停車場 (站) 、客 (貨) 運站與其附屬設施、
社會福利事業設施、幼稚園、加油 (氣) 站、運動場館設施、第二十九條
之一及第三十條所規定者，不在此限：
一、興建農舍之申請人必須具備農民身分，並應在該農業區內有農地或農
    場。
二、農舍之高度不得超過四層或十四公尺，建築面積不得超過申請人所有
    耕地或農場及已有建築用地合計總面積百分之十，建築總樓地板面積
    不得超過六百六十平方公尺，與都市計畫道路境界之距離不得小於十
    五公尺。
三、都市計畫農業區內之農地，其已申請建築者 (包括百分之十農舍面積
    及百分之九十之農地) ，主管建築機關應於都市計畫及地籍套繪圖上
    著色標示之，嗣後不論該百分之九十農地是否分割，均不得再行申請
    建築。

四、農舍不得擅自變更使用。
前項但書所定農業產銷必要設施，不得擅自變更使用，其種類由中央目的
事業主管機關定之；其建蔽率除屠宰場及畜牧廢棄物處理場外，不得超過
百分之六十，並不得供為居室、工廠及其他非農業產銷必要設施使用。
第一項但書所定經縣 (市) 政府審查核准之社會福利事業設施、幼稚園、
加油 (氣) 站，其建蔽率不得超過百分之四十。
第一項但書規定設施之申請，縣 (市) 政府於辦理審查時，應依據地方實
際情況，對於其使用面積、使用條件及有關管理維護事項作必要之規定。