2012年4月9日 星期一

容積率愈大 可蓋的面積越大


容積率是指:每坪土地可蓋的建坪面積。例如,容積率百分之三百,土地如為一百坪,建坪就是三百坪;容積率愈高,可蓋面積愈大,建商成本愈少。

「容積」可以「空中樓閣」形容,並非真正的土地面積。不動產業者指出,由於稅負或其他因素的考量,容積買賣往往不透明,交易手法五花八門、各顯神通,不但投機意味濃厚,風險也高。

房地產業者說,容積移轉的由來是,政府把私人土地劃為道路用地、公園等公共設施用地,卻沒有財力收購,改以補貼地主「容積」;也就是說,地主遷移到他處時,可以把房子蓋得更高、更大,卻演變成建商攤平成本的「工具」。

建商購買公設保留地後,將土地捐給政府,即取得公設地上的「容積」,這些買來的「容積」可導入其他建案使用,但必須符合建案所在地的法令規定。

除了公設地,古蹟或廟宇也有補貼容積,尤其都會精華區的古蹟容積率既高又實在,但價格也很驚人,例如台北巿迪化街就是知名的「古蹟容積產地」,最近成交價高達一百八十,即公告現值的一點八倍,被視為天價。

容積用不完還可分批使用,或用在別處基地上。「容積」價格波動幅度大,開發案愈多的區域,行情愈好。例如新北市中永和開發案少,容積售價只有公告現值的七成。

五股開發重劃區建案密集,容積行情不輸板橋,約公告現值的一點二至一點三倍。也有人專門囤積道路用地容積,專賣給建商。

建商說,目前容積移轉市場行情混亂,與其讓民間漫天喊價、獲利歸私,不如由政府作莊,把容積移轉市場透明公開化。






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