人口老化及社經型態變遷 未來住宅市場更大隱憂

昨天，主計處公佈十年一次的空屋普查資訊，主計處這回發明了個『空閑住宅』的新詞，還給予適當定義指出，這比過去以台電用電50度為衡量基準的方式，更能反映真實。

如同工商時報資深記者于國欽分析，這幾年的房市買盤，確是靠膨脹的投機(業者會說是投資)，而非基本面需求撐起，因此無論是像營建署官員所說，是有錢人買 來保值，或趁各種題材炒作之際轉賣套利，或移轉贈與給親屬(稅基偏離實價，因此有龐大避稅空間)，這幾年多出近兩成『空閑住宅』，其實不令人意外。

不過這時候，建商仍能把主計處發布的資訊(含人口變遷趨勢在內)，解讀成最有利於自己的情況，真的不得不佩服商人們『選擇性解讀』的功力。

如果是輔大附近蓋醫院，或台中大遠百即將開幕，被解釋為利多，還不無道理；畢竟前者可能引進附近區域居住需求，後者則的確能幫助吸納高階客層。但是500 坪以上國有地擬禁售(500坪以下可望解禁，但大台北除外)，或人口快速老化、家戶人口數減少、空屋率提高，都可反向解讀成利多？

最近統一超商聯合調漲咖啡售價，結果被公平會裁罰，該公司抗辯理由振振有詞；這和建商本位解讀相關資訊雖不相同，但角色立場卻如出一轍。只是，人可以不喝咖啡，但不能沒地方居住、安身立命。

誠如建商說法，空屋或空閑住宅成因很多，某些真正待租(套利投資客走避奢侈稅以租待售者不算)的房子或祖產，或許真是『無效空屋』，沒機會影響市場供需，也不該忽視房地產的投資性質。

但目前實況是，此投資性質被(商人)過度放大，官方更強調房地產市場產業火車頭的角色，基本居住功能及需求反成次要。無論待售(套利)或置產(保值及移轉 節稅)，的確是閒置、沒有屋盡其用；這背後有其制度扭曲及施政失當之處，政府不能光是公佈空屋資訊，卻不據此看出箇中事實，做出若干政策導正。

家戶人口減少，建商解讀為小宅商機無限，則是倒因為果。真相是，都會區房地產因為上述投資性買盤快速擴張，加上持有及交易成本皆偏低，因此價格持續『虛胖性』墊高。地主當然拿俏、哄抬地價，建商成本增加，單價只好繼續墊高。

如此『惡性循環』，加上多數基本需求購屋者消費力又沒提升，因此建商優先把坪數擴大，訴求置產投資多金客層；如果基地條件不允許，就只能把坪數壓低，變成 所謂低房數格局小宅。因此，單價被炒高、墊高是原因，坪數縮水是結果，家戶人口數減則成了『小宅化』的最佳『出口』。但事實是，如果有能力負擔，誰會希望 躋身在小小的空間內？

十年來閒置空屋增加，的確是事實；但未來住宅市場發展卻還有更大隱憂，那就是現在與未來，有實際需求者，仍無法獲得滿足或保障。

現在年輕人起薪偏低，買不起都會區(工作機會多)的房子，只是將浮現的眾多問題之一。住宅法還未修訂通過，國內仍充斥居住歧視，這讓弱勢族群即便住得起， 也住不得。家戶數增加，但有很多是離異、單親單身者，很難靠市場機制解決。而人口快速老化，未來高齡人口要的不只是房子，還有居家照護；這些基本需求，一 般只專注於土地及建物開發的房市業者，更不可能顧及。

因此以上種種，現在已現或未來將顯的基本、急切需求，都必須靠公部門力量給予協助、照應。當官的，你們看到了嗎？準備好了嗎？