雨遮屋簷不登記 單價不會比較低

最近無薪假風潮愈演愈烈，希臘債信危機出現變數，國內又是選戰正酣；種種跡象，的確不利短期房市買氣。不過或許是認為，無論未來誰執政，現行制度不會有太大改變，又有兩年前政府很快出手救市的先例，因此幾個國內較大規模建商都老神在在，強調未來推案計畫不變。

而繼遠雄、興富發等業者後，國內龍頭建商國泰建設，昨日也做出類似宣示，同時宣告80億總銷新店案「國泰雙璽」已潛銷三個月，接下來新推建案都會採邊建邊 售或先建後售方式。不過更令外界注目的則是，國建宣佈從「雙璽」開始，未來推案將全數『不登記雨遮及屋簷產權，也不計價』。

說起來，這的確是國內房市大事一樁。先前新光表示將跨足國內房地產時曾宣告，未來推案將仿日本模式，也就是所有公共設施完全不登記；不過實務面上，國建此舉確實是開先河，頗具意義。

雨遮、屋簷可否登記或計價之議題，主要源於這類虛坪，以往業者都灌入銷售坪，和一般使用坪以相同單價賣給消費者，此情況確實不合理；就因這類虛坪和實際使用坪同價，才有少數不肖建商將這虛坪放大、牟取暴利，消費者感覺吃虧上當。

隨後相關修法雖因應改為不計價(仍可登記)，但羊毛出在羊身上，即便不可計價、不能登記，最初業者規劃建案時，這部份還是必須，也一定會考量進來，也就是仍要花成本建造，畢竟雨遮、屋簷仍有其功能；也就是，虛坪不會因為不可計價或登記就消失，總價也根本不會有變化。

所以，不登記雨遮、屋簷，公設比的確是降低了，但仍不會像工商時報報導說的那樣，以較低單價買到相同室內面積的房子。事實上，如果可登記或可灌的虛坪少 了，因為總價沒變，則單價反而還會提高；這和國內房屋單價與國外相比，須考慮公設(比)，是同樣道理，因為許多國家，建物公共設施都不允許登記。

而且根據住展企研室觀察及了解，國泰該案所在的光明路，並非新店頂級地段，唯一優勢是距捷運總站不遠。而其平均表價逾60萬/坪，高樓層更因號稱有景觀， 開出7字頭，此乃創小區域新高，和低價差距甚遠。因此換個角度，我們還可把『雨遮、屋簷不登記』視為銷售策略，當然也就無關什麼高CP值或屋超所值了。

然本文做此分析推論，並非幫其他建商合理化其(登記雨遮、屋簷)行為。畢竟如前所述，無論登記或計價規範如何，這部份就是興建成本之一，除非規定不准蓋雨遮、屋簷。

其實真正癥結在於，建築物各類不同設施及面積，功能及使用狀況不同，如果真要計價，也不該是相同價錢。雨遮或屋簷只是其一，許多幾乎用不到、使用率低，或管理不善、不堪使用，有時更只是純粹拿來當賣點的休閒公設，也是如此。

只不過，這就是國內房市銷售面的現實；比起休閒公設，雨遮或屋簷功能性反而更高。而針對登記一事，有學者建議，須是允許計算容積者，才允許登記；如果如此 操作，則目前多數休閒公設及雨遮、屋簷，都將不能登記。但目前國內現制，仍是虛坪、公設都可登記(虛坪不可計價)。既然如此，則應明確規範業者，須明白標 示各種不同性質設施或面積的價格，讓消費者清楚知道，花多少錢買了那些東西。