2011年11月4日 星期五

雨遮屋簷不登記 單價不會比較低

最近無薪假風潮愈演愈烈,希臘債信危機出現變數,國內又是選戰正酣;種種跡象,的確不利短期房市買氣。不過或許是認為,無論未來誰執政,現行制度不會有太大改變,又有兩年前政府很快出手救市的先例,因此幾個國內較大規模建商都老神在在,強調未來推案計畫不變。

而繼遠雄、興富發等業者後,國內龍頭建商國泰建設,昨日也做出類似宣示,同時宣告80億總銷新店案「國泰雙璽」已潛銷三個月,接下來新推建案都會採邊建邊 售或先建後售方式。不過更令外界注目的則是,國建宣佈從「雙璽」開始,未來推案將全數『不登記雨遮及屋簷產權,也不計價』。

說起來,這的確是國內房市大事一樁。先前新光表示將跨足國內房地產時曾宣告,未來推案將仿日本模式,也就是所有公共設施完全不登記;不過實務面上,國建此舉確實是開先河,頗具意義。

雨遮、屋簷可否登記或計價之議題,主要源於這類虛坪,以往業者都灌入銷售坪,和一般使用坪以相同單價賣給消費者,此情況確實不合理;就因這類虛坪和實際使用坪同價,才有少數不肖建商將這虛坪放大、牟取暴利,消費者感覺吃虧上當。

隨後相關修法雖因應改為不計價(仍可登記),但羊毛出在羊身上,即便不可計價、不能登記,最初業者規劃建案時,這部份還是必須,也一定會考量進來,也就是仍要花成本建造,畢竟雨遮、屋簷仍有其功能;也就是,虛坪不會因為不可計價或登記就消失,總價也根本不會有變化。

所以,不登記雨遮、屋簷,公設比的確是降低了,但仍不會像工商時報報導說的那樣,以較低單價買到相同室內面積的房子。事實上,如果可登記或可灌的虛坪少 了,因為總價沒變,則單價反而還會提高;這和國內房屋單價與國外相比,須考慮公設(比),是同樣道理,因為許多國家,建物公共設施都不允許登記。

而且根據住展企研室觀察及了解,國泰該案所在的光明路,並非新店頂級地段,唯一優勢是距捷運總站不遠。而其平均表價逾60萬/坪,高樓層更因號稱有景觀, 開出7字頭,此乃創小區域新高,和低價差距甚遠。因此換個角度,我們還可把『雨遮、屋簷不登記』視為銷售策略,當然也就無關什麼高CP值或屋超所值了。

然本文做此分析推論,並非幫其他建商合理化其(登記雨遮、屋簷)行為。畢竟如前所述,無論登記或計價規範如何,這部份就是興建成本之一,除非規定不准蓋雨遮、屋簷。

其實真正癥結在於,建築物各類不同設施及面積,功能及使用狀況不同,如果真要計價,也不該是相同價錢。雨遮或屋簷只是其一,許多幾乎用不到、使用率低,或管理不善、不堪使用,有時更只是純粹拿來當賣點的休閒公設,也是如此。

只不過,這就是國內房市銷售面的現實;比起休閒公設,雨遮或屋簷功能性反而更高。而針對登記一事,有學者建議,須是允許計算容積者,才允許登記;如果如此 操作,則目前多數休閒公設及雨遮、屋簷,都將不能登記。但目前國內現制,仍是虛坪、公設都可登記(虛坪不可計價)。既然如此,則應明確規範業者,須明白標 示各種不同性質設施或面積的價格,讓消費者清楚知道,花多少錢買了那些東西。


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