買房4方針 錢進「黃金抗跌區」

2011年房市景氣三溫暖，年初一頭熱，1月建物買賣移轉棟數創3年來單月新高41974棟，3月政府祭出奢侈稅重手打房，投資人收 手，觀望者多，到了10月，又遇上「產業」寒冬及「股市」大跌，很多人金流套牢，人心惶惶，擔心自己投資物件被套牢，東森房屋不動產研究室為民眾整理出 「交通」、「地段」、「品質(建商)」、「管理(社區)」4大方針，找出「黃金抗跌區」，供投資人2011年底到2012年2月房市的重點目標。

新 北市政府地政局表示，2011年10月房市交易案件量較9月下滑11.8%，其中以中和、汐止降幅較大。主因近來新北市其他區域，如：林口、淡水、三峽新 推案量體較大，讓其他各行政區10月買賣登記案量相較9月呈現下滑修正格局，且因缺少建案完工交屋登記案量挹注等原因，使中和、汐止分別減少 267(-32.9%)件、99件(-19.7%)，跌幅相對較大。

東森房屋不動產研究室副總黃淑苓表示，不僅僅只有新北市，隨著推案量 以及價格修正，讓成交量有近年底趨於停滯趨勢，也可以看得出來隨著房市炒作熱度的減少，區域房價回穩，為了不讓自己買在高點，拋在低點，挑選「抗跌保值」 的好屋，需重視「交通」、「地段」、「品質(建商)」、「管理(社區)」4大方針，做為民眾更屋的參考選項。

首先，以北市為例，需鎖定捷 運為中心點，放射狀500公尺以內，又以步行10分鐘內可達捷運站的房屋最佳。其次，各縣市重要動線以及學區等地段，再加上知名建商以及良好的社區管理， 就具有抗跌保證。以10月跌幅最大的中和市來說，只要符合4大「黃金抗跌區」要件，依然不受跌幅影響。東森房屋舉例指出，以位於景安、南勢角雙捷運站旁的 建案來說，因為基地接近中和知名學區，從9月至今，成交價依然落在每坪45萬上下，與中和區普遍行情價相較，具有保值空間。部分地段優質區域的地價仍有小 幅上漲情形。其它行政區隨區位條件有不同表現，地價尚稱平穩。

此外，新北市政府地政局進一步表示，2011年第2、3季買賣案件量下跌顯 示短期投機客逐漸退場，改以自住及投資需求為主。且根據東森房屋線上問券調查統計表示，近有8成的自住客以及投資需求買方，期待區域價格每坪單價回到 2010年12月底的價格。對於此，黃淑苓也表示，目前各區域因為新推案量驟減，市場上釋出物件種類多，手頭備有可動用資金者，不妨可依據以上四大方針開 始挑選「抗跌區」。

房地產投資專家建議，「交通」、「地段」、「品質(建商)」、「管理(社區)」4大方針的「黃金抗跌」條件中，每一項的分數是25分，在挑選房子的時候，可以用這種標準酌量調整分數。

以「交通」這個選項來說，如果能夠在捷運出口站100公尺的住家，分數可以給23~25分，如果在捷運出口500公尺範圍之內，依距離遠近，分數恐怕會剩下15~22，如果超過500公尺以外，要從15分開始往下計算。

在「地段」上，則應該以鄰近有哪些「機能」開始往上加分，舉例來說，住家附近有公園加5分、有市場購物方便加5分、有好的學區加5分、有百貨商圈加5分、有良好治安再加5分。

在 「品質(建商)」這個選項上，一般來說是針對新建、預售個案比較適合，在網路上打上建商的名稱，可以很容易看到建商過去的口碑如何！口碑好的建商，在網路 上是不容找到負面消息的，但是口碑差的建商，在網路世界中，很多「爛記錄」是抹不掉的。如果是成屋，恐怕就比較難用建商的口碑來衡量產品的好壞，這個時 候，就是要看「屋況」，實際的在白天、晚上、雨天分別前去看屋，你大概就可以很輕易的了解到房屋品質，用你自己眼睛看到的實際屋況，在25分的額度內給房 子打分數。

最後要注意的就是「管理(社區)」，俗話說：「千金難買好鄰居」，一個好的建物，不是本身的硬體夠好，就一定是「好宅」，鄰居 很重要，有時候一個社區住著一個壞鄰居，整個社區就雞犬不寧，樓上、樓下、左鄰右舍如果住著壞鄰居，住在這種環境中，一定相當痛苦，這種房屋的分數很難評 比，必需要跟管理員、鄰居、社區的居民多打聽，或者找當地的鄰長、里長問一下，以免「千金買到惡鄰居」。

總之，買房是人生大事，看房要仔細，才不會事後碰大難搞的問題，依照「交通」、「地段」、「品質(建商)」、「管理(社區)」4大方針挑選房子，總分如果低於70分，建議放棄算了！在70~80分之間，建議要多考量、多掙扎，房子還很多，有錢可以慢慢選。