2011年11月10日 星期四

重劃區置產雙準則 商業+高級住宅

跟著信義計畫區、大直重劃區置產,都能賺到錢,置產要緊跟重劃區,所以重劃區置產「雙準則」更必須熟記。

都市更新」是近幾年來相當夯的一個名詞,很多人以為都更屋可以發大財,於是,把房地產投資方式更改為「買老屋、等都更、賺大錢」,然而,二○一一年卻看到「合法都更戶」走上街頭抗議釘子戶的畫面,買老房等都更真能賺錢嗎?這個答案恐怕很負面。
長時間觀察重劃區房價只漲不跌

通 常,民間的都市更新工程阻力都比較大,只有跟著政府重劃區發展進行房地產投資,才是聰明操作方式。因為,公辦重劃區的時程由政府控制,「只會延期、不容易 跳票」,所以,一旦重劃工程完成、公共建設到位,房價上漲當然可以期待。看看台北市信義計畫區、大直重劃區,都是在公共建設陸續完成之後,房價開始起漲, 而且長時間觀察,房價還真的是「只漲不跌」。二○○九年新興的新莊重劃區(副都心重劃區、頭前重劃區),這些區域房價漲幅都相當可觀。

而 近兩年崛起的新莊副都心房價漲幅更是可觀, 從一開始每坪三十五萬一路漲到二○一一年,已經站上每坪六十五萬元,兩年漲幅高達百分之八十五,新莊副都心能夠出現這麼高速漲幅,則是因為新北市政府把 「大新莊發展計畫」列為近年公共建設首要推動目標,在大量公共建設推動下,房價跟著政府建設看漲的公式正持續發生中。

準則一、注意公共建設時程

信義計畫區的歷史經驗,讓很多人在房地產投資賺到錢,所以,現在這種成功經驗已經被輕鬆複製到其他重劃區。重劃區投資準則很簡單,(一)充分掌握公共建設在重劃區的推動時程與進度、(二)挑高級住宅聚落、選擇緊鄰商業區的住宅區。

根據過去經驗,公辦重劃區因為長時間公共建設投入,都會逐步帶動區域機能更加健全,所以,不論景氣好壞,這種公共建設持續推動的重劃區域,始終維持著房價穩健上漲的態勢。看看信義計畫區三十年來的房價沒有跌過,從每坪十幾萬漲到現在每坪二百多萬。

同樣的,台北市大直重劃區十幾年來房價,最差狀況只有「持平、緩漲」,也從來沒有看過下跌,當初房價一坪四十幾萬,現在行情起碼都已經翻了一到二倍。所以,只要公共建設持續推動,購買重劃區的不動產,長時間來看,獲利空間是可以期待的,這是重劃區投資房市的第一準則。

準則二、緊鄰商業區的住宅區

其次,一個新興有發展的重劃區,房地產長時間增值雖然是全面的,但是漲幅的大小卻沒有「齊頭式」標準。在新興重劃區內,選擇鄰近商業區旁的住宅,房價增值空間與速度,會隨著鄰近商業區成長而出現較快速上揚,在全球各大都市中,都存在著相同成功模式。

看 看台北市信義計畫區裡的豪宅,以松勇路為商業區與高級住宅區的分界點,緊鄰商業區的「信義富邦」、「台北花園」、「皇翔F4」的價格,就是比鄰近松德路住 宅區的「國家藝術館」、「信義香榭」、「新川普」等個案高出一到三成。所以,在重劃化區域裡面挑投資標的,選擇緊鄰商業區住宅,要比挑選純住宅區域來得更 好,這是重劃區投資房市的第二準則。

用這樣的「重劃區房市投資雙準則」來看新北市最熱門的新莊重劃區,可以很清楚找到適合投資焦點。新莊副都心是以商業區為主的都市重劃更新區域,在這個區域內投資住宅產品的成本比較高、租金投報率自然就比較低。
而新北市對於頭前重劃區則是規劃為低密度的高級住宅區,所以,依照「重劃區房市投 資雙準則」規範,頭前重劃區就是新莊重劃區住宅最佳選擇。而頭前重劃區這麼大的一塊區域中,能夠與新莊副都心商業區緊鄰的路段,只有中原路以北、思源路以 東的區域,在這個區域內買房未來增值空間比較高。

然而,打開新莊重劃區的都市計畫圖,赫然發現,在頭前重劃區內,僅有思源路、中原路口有 規劃商業區,如果,能夠在這個路口近鄰商業區的區域內找到住宅產品,則更是最佳選擇。因為環境已經緊鄰商業區,與大安區、信義計劃區帶動住宅房價上揚模式 相同。是「一加一大於二」的投資操作。
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新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

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