重劃區置產雙準則 商業+高級住宅

跟著信義計畫區、大直重劃區置產，都能賺到錢，置產要緊跟重劃區，所以重劃區置產「雙準則」更必須熟記。

都市更新」是近幾年來相當夯的一個名詞，很多人以為都更屋可以發大財，於是，把房地產投資方式更改為「買老屋、等都更、賺大錢」，然而，二○一一年卻看到「合法都更戶」走上街頭抗議釘子戶的畫面，買老房等都更真能賺錢嗎？這個答案恐怕很負面。

長時間觀察重劃區房價只漲不跌

通 常，民間的都市更新工程阻力都比較大，只有跟著政府重劃區發展進行房地產投資，才是聰明操作方式。因為，公辦重劃區的時程由政府控制，「只會延期、不容易 跳票」，所以，一旦重劃工程完成、公共建設到位，房價上漲當然可以期待。看看台北市信義計畫區、大直重劃區，都是在公共建設陸續完成之後，房價開始起漲， 而且長時間觀察，房價還真的是「只漲不跌」。二○○九年新興的新莊重劃區（副都心重劃區、頭前重劃區），這些區域房價漲幅都相當可觀。

而 近兩年崛起的新莊副都心房價漲幅更是可觀， 從一開始每坪三十五萬一路漲到二○一一年，已經站上每坪六十五萬元，兩年漲幅高達百分之八十五，新莊副都心能夠出現這麼高速漲幅，則是因為新北市政府把 「大新莊發展計畫」列為近年公共建設首要推動目標，在大量公共建設推動下，房價跟著政府建設看漲的公式正持續發生中。

準則一、注意公共建設時程

信義計畫區的歷史經驗，讓很多人在房地產投資賺到錢，所以，現在這種成功經驗已經被輕鬆複製到其他重劃區。重劃區投資準則很簡單，（一）充分掌握公共建設在重劃區的推動時程與進度、（二）挑高級住宅聚落、選擇緊鄰商業區的住宅區。

根據過去經驗，公辦重劃區因為長時間公共建設投入，都會逐步帶動區域機能更加健全，所以，不論景氣好壞，這種公共建設持續推動的重劃區域，始終維持著房價穩健上漲的態勢。看看信義計畫區三十年來的房價沒有跌過，從每坪十幾萬漲到現在每坪二百多萬。

同樣的，台北市大直重劃區十幾年來房價，最差狀況只有「持平、緩漲」，也從來沒有看過下跌，當初房價一坪四十幾萬，現在行情起碼都已經翻了一到二倍。所以，只要公共建設持續推動，購買重劃區的不動產，長時間來看，獲利空間是可以期待的，這是重劃區投資房市的第一準則。

準則二、緊鄰商業區的住宅區

其次，一個新興有發展的重劃區，房地產長時間增值雖然是全面的，但是漲幅的大小卻沒有「齊頭式」標準。在新興重劃區內，選擇鄰近商業區旁的住宅，房價增值空間與速度，會隨著鄰近商業區成長而出現較快速上揚，在全球各大都市中，都存在著相同成功模式。

看 看台北市信義計畫區裡的豪宅，以松勇路為商業區與高級住宅區的分界點，緊鄰商業區的「信義富邦」、「台北花園」、「皇翔F4」的價格，就是比鄰近松德路住 宅區的「國家藝術館」、「信義香榭」、「新川普」等個案高出一到三成。所以，在重劃化區域裡面挑投資標的，選擇緊鄰商業區住宅，要比挑選純住宅區域來得更 好，這是重劃區投資房市的第二準則。

用這樣的「重劃區房市投資雙準則」來看新北市最熱門的新莊重劃區，可以很清楚找到適合投資焦點。新莊副都心是以商業區為主的都市重劃更新區域，在這個區域內投資住宅產品的成本比較高、租金投報率自然就比較低。而新北市對於頭前重劃區則是規劃為低密度的高級住宅區，所以，依照「重劃區房市投 資雙準則」規範，頭前重劃區就是新莊重劃區住宅最佳選擇。而頭前重劃區這麼大的一塊區域中，能夠與新莊副都心商業區緊鄰的路段，只有中原路以北、思源路以 東的區域，在這個區域內買房未來增值空間比較高。

然而，打開新莊重劃區的都市計畫圖，赫然發現，在頭前重劃區內，僅有思源路、中原路口有 規劃商業區，如果，能夠在這個路口近鄰商業區的區域內找到住宅產品，則更是最佳選擇。因為環境已經緊鄰商業區，與大安區、信義計劃區帶動住宅房價上揚模式 相同。是「一加一大於二」的投資操作。

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新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]