今年房屋交易量 恐創八年新低

10月買賣移轉棟數減8.7% 新北市衰退幅度18% 五都最慘

【經濟日報／記者李至和／台北報導】

內政部昨（30）日公布10月全國買賣移轉棟數為2.49萬棟，較前月劇減2,405棟，月減8.79%；年減更達25%以上；中信房屋推估全年交易量約36.3萬件，低於2008年金融海嘯的37.9萬件，是近八年新低。

圖／經濟日報提供

內政部公布，10月全國買賣移轉棟數中，五都中僅台南月成長6.74%，其他四都表現皆為負成長，月衰退幅度分別為新北市18.67%、台中市13.48%、高雄市12.12%及台北市7.16%。其他縣市則以新竹縣、南投縣及嘉義縣表現較為穩定，與去年同期及9月相較皆有微幅成長。

台灣房屋研究中心研究員王昫云指出，受到國際歐債問題，股市起起伏伏，前景曖昧未明，再加上大選屆至、奢侈稅發酵，低迷氣氛表現在10月買賣移轉棟數上，較今年1月房市高峰期量縮40.5%。

以新北市來說，林口、三峽、鶯歌等區的貸款成數近來降至六至七成，自備款增加，造成購屋族之負擔，恐為量縮的原因之一，且早期在新北市置產成本低，可能以每坪10萬元左右，甚至更低的價格購入，屋主有條件等待更好的時機，惜售心態也可能是量縮原因之一。

針對中古屋成交量，信義房屋統計客戶交易情況顯示，11月中古屋交易量下滑約七個百分點，衰退幅度較大的仍集中在北市與新北市。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，大台北中古屋去化天數普遍拉長，交易量能萎縮，房價也呈現橫盤整理的走勢，加上大環境氛圍趨向悲觀，市場逐漸有利於買方。

永慶房產集團研展室統計，台北市中古屋每坪成交均價單價49.9萬元，下滑2.1萬元；新北市中古屋房價每坪成交均價29.9萬元，下修1萬元，修正幅度約3%至4%，均為奢侈稅實施以來的新低。

永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示，目前除了投資客、兩年內新成屋幾乎銷聲匿跡外，現在連置產客也開始縮手。現階段買方追價意願已弱，屋主對房價仍有樂觀預期，使得價格認知持續擴大，使得交易量持續萎縮。

桃園、台中、高雄房價「微笑曲線」，16年漲4 成

大台北房市在奢侈稅時代的交易急凍，相較之下大台北以外的區域，自住買盤撐起房市一片天，交易狀況明顯較大台北地區活絡。信義房屋統計從 1996年後的房價走勢，15年來台北市上漲超過1倍，反觀桃園、台中、高雄等都會區的房價走勢，呈現「微笑曲線」，大約在2008年才回到10多年前的 水準，真正房價出現明顯漲勢則是從2009年至今，不過統計15年房價也僅上漲了4成左右，高雄房價漲幅更只有8%。

在過去產業出走與台 北高度都會化，就業機會集中在北部的影響，中南部的房價從1995、1996年就呈現走跌，最低平均房價一坪只要6~7萬元，雖然SARS後房價回升走 揚，但一直到2008年左右，房價才回到10多年前的水準，而真正開始漲則是在2009年金融海嘯之後，出現一波又快又猛的彈勢，不過相較之下，房價表現 仍遠遠落後於北市與新北市，與台北市的房價差距也從1~1.5倍，擴增到南北差距3倍左右。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，大台北 以外的區域，奢侈稅後房市影響不若大台北地區嚴重，除了本身投資客的比例不高外，最重要的是此波房市走揚是屬於「有基之彈」，首先是大台北以外的區域，近 年就業狀況逐漸改善，其次則是年輕的人口結構與結婚等穩定購屋需求，最重要的是桃、中、高還是有很多1字頭房價的房子，加上2出頭左右的房貸利率，不僅房 價呈現「微笑曲線」走勢，一般民眾也可以微笑購屋。

信義房屋桃園中正店店長楊尚偉指出，10年前在桃園當經紀人時，當年很多台北客都是賠 錢賣房子，甚至還有房價腰斬，說「以後不來桃園買房子了」，過去房市真的很低迷，但是這幾年桃園真的不一樣了，以前沒有的重大建設，都在桃園出現，包括五 楊高架、航空城、捷運等題材，連八德的重劃區都吸引遠雄、皇翔等指標建商買地開發，而一些中古屋房價也不過才回到10多年前的水準，且這樣的房價水準還是 「租不如買」。

信義房屋高雄區執行協理林武雄則指出，高雄房價近年受到新案順利完銷帶動，整體房價水準緩步向上增溫，雖然近期有奢侈稅影 響房市，但前9月的買賣移轉量比起去年同期，仍呈微幅成長，加上市場上穩定的自住購屋族群，後奢侈稅時代還能維持一定的買氣，現在金融情勢劇烈震盪，有自 住需求的民眾，可趁現在看看市場上有沒有優質的物件釋出。

房仲「633危機」來了

房仲633危機將至！不動產仲介公會全聯會理事長李同榮特別請各地區公會房仲業要注意年終獎金勿誇大，尾牙要不鋪張。

李 同榮表示，不動產經紀業將面臨「房仲633危機」的最嚴酷考驗，在未來6個月內，將有3成房仲業者陷入經營困境，更有高達3成以上經紀人員將面臨失業的窘 境。因為大台北房價飆漲，民怨升高，不動產經紀業被妖魔化，2011年下半年，面對奢侈稅打房衝擊，房價小跌、建商無礙，但在交易量大幅萎縮下，不動產經 紀業的景氣卻大受影響，業績節節下滑，業者苦不堪言。

李同榮向房仲店東，尤其是各大品牌經理人提出慎重地呼籲：「年終獎金勿誇大，年終尾 牙不舖張！」，不動產經紀業是個買賣居間的服務產業，該行業首重「誠實與信賴」，假如一個品牌經營者為虛張聲勢而誇大業績與擴大排場，相信不是誠實業者所 樂見，也不是消費者所能信賴的品牌。正本清源，所以請各大品牌業者要以產業服務品質與實力做為競爭基礎，不要以虛擬誇張的獎金多寡，作為不必要的競爭手 段，今年年終，房仲公會將追蹤業者對外發布相關信息的真實性，藉以端正本業風氣，並提升產業之社會觀感與形象。

李同榮也以全聯會家長身分 提出：「經營要創新、專業要提升、服務要正義、產業要尊嚴」，宏觀的視野讓台灣的不動產經紀業進一步與國際接軌，要與社區聯結，取之社區回饋社區，為社區 發展做出具體貢獻；要不斷的自律與精進，藉以提升產業形象，更要以高標的服務正義，才能找回產業可敬的尊嚴。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

桃園捷運綠線過關 帶動房市發展可期

歐債風暴一波未平一波又起，國際情勢仍未撥雲見日，全球景氣都受影響；而國內一連串打房政策，包括選擇性信用管制、奢侈稅等，也重挫消 費者信心，在內憂外患夾擊下，房市交易冷清清，不過，就在一片低迷市況中，桃園縣卻在多項重大公共工程加持下一枝獨秀，原本交易量均少於台北市的桃園 縣，8~9月建物買賣移轉件數更一舉超越台北市，交易熱絡度可見一斑。

此外，2011年8月航空城捷運線 (捷運綠線)可行性評估計畫獲經建會同意，優先興建路段將於民國2021年通車，其餘路段於民國2025年通車，於此桃園縣將成為捷運城市，同時也推升捷運線通過的八德市、桃園市、蘆竹鄉與大園鄉房價，成為桃園縣房市新亮點。

有巢氏房屋發言人劉炳耀協理表示，觀察台北市的房市交易量，每月建物買賣移轉件數平均都有5000件以上，但2011年1~9月平均僅4424件，自6月奢侈稅實施後就一路下探，9月建物買賣移轉件數僅3506件。

而 桃園縣的房市交易量，一直以來大都低於台北市，不過，在奢侈稅實施後，台北市房市交易急凍，建物買賣移轉建數連月減少，反觀桃園縣，雖然也呈現萎縮的現 象，但幅度較小。觀察奢侈稅上路後，台北市與桃園縣的建物買賣移轉件數狀況，自8月開始，桃園縣的建物買賣移轉件數就比台北市多，9月亦同，已連續兩個月 超越台北市，若以9月來看，桃園縣為3644件，而台北市為3506件，桃園縣較台北市多了138件，桃園縣房市交易相對熱絡許多。
劉炳耀指出，桃園縣在去年6月人口數突破200萬人，升格利多浮現，各項 重大公共建設也陸續展開，包括桃園航空城計畫、五楊快速道路工程、航空城捷運線 (捷運綠線)等，都帶動周邊發展，房市也跟著受惠，尤其是航空城捷運線 (捷運綠線)可行性評估計畫已於8月獲經建會同意，預計將優先興建介壽和平口（G04）站至機場捷運線坑口(A11)站之線，優先段全長約17.2公，共 設13座站，由八德大湳經桃園站、桃園中正藝文特區、竹至航空城自由貿港區，可分別在桃園站（G07）、坑口站（G32）與台鐵捷運紅線桃園站及機場捷運 線坑口(A11)站直接銜接轉乘，優先構成桃園口字型軌道運輸骨幹網。

劉炳耀補充，航空城捷運線的可行性評估計畫通過，優先受惠的就是捷運線通過的八德 市、桃園市、蘆竹鄉與大園鄉，觀察這4個行政區近5年房價變化，以桃園市漲幅最大，近5年漲了39.3%，在桃園縣政府大力推動中正藝文特區之建設下，中 正藝文特區房價也逐漸水漲船高，加上雙北市房價居高不下，「北客南移」現象明顯，也造就桃園市房價持續上揚。

而漲幅居次的八德市，近5年 漲幅35.1%，劉炳耀表示，八德市是桃園縣各行政區中面積最小的一個區域，但人口密度相當高，「麻雀雖小，五臟俱全」用來形容八德市再適合不過了，公共 設施完備、生活機能一應俱全，讓八德市的交易價量一直都有一定水準，不過近期在航空城捷運線議題持續發酵下，八德市房價也有了明顯的上漲。

至於蘆竹鄉與大園鄉，在桃園航空城開發利多加持，房價一直比同縣市的其他行政區更顯得亮眼，近期漲幅有趨緩現象，不過，航空城捷運線的計畫推動，勢必再引發一場輕移民購屋潮。

劉 炳耀最後說明，近期雙北市交易量萎縮，除了各項打房政策發威之衝擊外，房價居高不下也是主因，民眾購屋意願更顯低落，若是有實際購屋自住的民眾，不妨可往 桃園「輕移民」，車程多40分鐘，房價卻可省一半以上，且桃園在晉升準直轄市後，財政經費更為充裕，各項重大建設也能如期展開，加上捷運網可望逐步建構， 交通更加便捷，桃園未來房市不可限量，有意願購屋的民眾，建議可將航空城捷運線經過的八德市、桃園市、蘆竹鄉與大園鄉列為首選區域，成功晉身有巢氏。

網路看屋夯 近六成先看再買

網路看屋超方便，讓很多忙著工作的購屋族，只要動動手指，在家就可以看屋，不過，有房仲業者調查，網路看屋發展10餘年，6成消費者買屋前會上網找房子，但半數網友不滿意房地產網站提供的服務。

■　網友:網路資訊凌亂 須花3個月時間

「網路資訊零散，要找到理想房屋，至少得花3個月！」好房網公佈網路民調，發現買屋頻道雖百家爭鳴，但近8成網友表示，線上看屋時，要去3個以上網站，才能充分得到想要的資訊，其中逾5成網友去4個以上網站找房子，好房網副總經理林繼正表示，顯示現有網站能提供一站到底服務屈指可數。

此外，好房網另對50位對於社區及生活圈資訊有高度需求的網友深度訪談，林繼正在訪談中發現，網友認為線上找房十分耗費精神，加上網路資訊零散，未必符合個人需求。從看房到找到理想房屋，至少得花3個月。

■　網友需求多元 盼資訊一次到位

至於往有需要的訊息為何？網路民調顯示，37.2%網友買房希望深入了解社區大樓管理、住戶素質、公設管理、屋況等；34.2%希望買屋頻道完整介紹房屋周圍的學區、公車路線等生活圈資訊。

由於網友的需求多元，但市場價格混亂，大多數人希望在網路上，能一次看到包括預售屋、新成屋，甚至中古屋、法拍屋等不同資訊，因此，網路地產王的網站上，集合了不同區域的預售行情，甚至與多家房仲業者合作，希望能把整個市場資訊整合，讓沒空親自看屋的民眾，能先做足功課再看屋！

房地持有2年內 交換要課奢侈稅

新北市淡水區劉小姐問：以持有未滿兩年房屋及其坐落基地與他人交換其持有未滿一年都市土地，應否要申報特種貨物及勞務稅？

北區國稅局淡水稽徵所答覆：不動產所有權人以持有未滿兩年房屋及其坐落基地與他人交換其持有未滿一年得核發建造執照之都市土地，兩人皆應申報特種貨物及勞務稅，按該條例施行細則第25條規定，其銷售價格，應以換出或換入之時價，從高認定。又依同條例第16條及第17條規定，應在訂定交換契約次日起30日內計算應納稅額，填具繳款書向公庫繳繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向戶籍所在地國稅局申報。

重要啟示.. 九個故事

一、女浴室起火，裡面人亂作一團，赤身往外跑，只見大街上白花花一大群，一老者大喊“快捂住”，眾裸女突然醒悟，但身上要緊部位有三處，手忙腳亂捂不過來，不知所措。這時老者又大喊：“捂臉就行，下面都一樣！” ­

【此事的重要啟示：在特殊情況下抓工作不可能面面俱到，要抓住重點。】­
 
二、某日,女秘書神色凝重地說：王總,我懷孕了。 王繼續低頭看檔,然後淡淡一笑:我早結紮了。 女秘書楞了一會媚笑道:我和您開玩笑呢! 王抬起頭看了她一眼，喝了口茶說:我也是。­

【此事的重要啟示：在江湖上混的人,遇事不要慌,先讓子彈飛一會。】­
 
 三、男子去提親，女方家長：請自我介紹。­
A說：我有一千萬；­
B說：我有一棟豪宅，價值兩千萬；­
家長很滿意。就問C，你家有什麼？­
C答：我什麼都沒有，只有一個孩子，在你女兒肚子裡。­
AB無語，走了。­

【此事的重要啟示：核心競爭力不是錢和房子，是在關鍵的崗位有自已的人。】­
 
 四、
    7年前他為了出國拋棄了未婚妻，現在事業有成，他開始愧疚，聽說她過的不好，

他想去彌補。­
他去到了她的魚攤，她在刮鱗，邊上蹲著一個男娃，模樣有幾分像他，他心裡一震。­
她突然停下，指著隔壁攤的男人：你咋還不給孩子做飯呢！他松了口氣，轉身走了。­

她遞根煙給隔壁攤男人：剛才不好意思­

【 不願意做你的累贅 不願意讓你帶著愧疚過一身 】­
 
 五、父親在洗車, 兒子拿起小石頭在車門上劃起來. 父親見此大怒, 拿起扳手就打了下去, 後來兒子被送到醫院, 證實手指骨折. 面對父親, 兒子輕聲說道: 爸爸, 手指會好的, 不要擔心了. 父親內心無比自責. 一怒之下, 沖回去要把自己的汽車給砸了. 他看見兒子劃的痕跡: 爸爸, 我愛你.­
【 有些事是否在看清之後再做決定更好呢 】­
       
 
六、草原上有對獅子母子。小獅子問母獅子：“媽，幸福在哪裡？”母獅子說：“幸福就在你的尾巴上。”­
於是小獅子不斷追著尾巴跑，但始終咬不到。母獅子笑道：“傻瓜！幸福不是這樣得到的！只要你昂首向前走，幸福就會一直跟隨著你！”。 ­

【 刻意的追尋 不如勇敢的往前走 成功又有多遠呢 】­
 
 
七、有一個盲了的女孩，她一無所有，只剩下她男朋友，男朋友問她：“如果你眼睛好了，能和我結婚嗎？”女孩答應了。­
很快，女孩可以移植新視角膜，也很快回復視力，但她發現她男朋友也是盲的。男朋友向她求婚，女孩拒絕了，最後男孩只說了一句話:“take care of my eyes.”­

【 照顧好我的眼睛 】­
 
八、他向她求婚時，只說了三個字：相信我；­
她為他生下第一個女兒的時候，他對她說：辛苦了；­
女兒出嫁那天，他摟著她的肩說：還有我；­
他收到她病危的那天，重複的對她說：我在這；­
她要走的那一刻，他親吻她的額頭輕聲說：你等我。­
這一生，他沒有對他說過一次“我愛你”，但愛，從未離開過

【 這個世界有不會表白的人 但誰說他們一定缺少愛 】­
 
 
九、兒子養不起年邁的母親，決定把她背上山丟下去。

傍晚，兒子說要背母親上山走走，母親吃力地爬上他的背。­
他一路都在想爬高點再丟下她，當看到母親在他背上偷偷往路上灑豆子，他很生氣地問：“你灑豆子幹什麼？”結果母親的回答讓他淚流滿面：“傻兒子，我怕你等會兒一個人下山會迷路。” ­

【 父母的愛伴隨著你一生 哪怕他們已經年邁 】

這九個故事是我轉載的，拜讀完以後我感觸良多，轉來跟朋友們共用。故事也許不只是故事，內中蘊含著大道理，只要我們善於感悟，就一定會受益無窮的。

99年度綜合所得稅免稅額及列舉扣除額一覽表

分類		適用對象		扣除額
免稅額		本人、配偶及受扶養親屬		82,000元
		年滿70歲直系尊親屬		123,000元
一 般 扣 除 額	標準 扣除額	單身		76,000元
		夫妻合併		152,000元
	列舉 扣除額	對合於規定之教育、文化、公益、慈善機構或團體的捐贈		所得總額20％
		對政府（除土地以外）之捐獻或有關國防、勞軍、古蹟維護之捐贈		核實認列
		需透過財團法人私立學校興學基金會對私立學校捐贈		所得總額50％
		政治獻金法 規定之捐贈	同一擬參選人	100,000元/人	每一申報戶最高不得超過所得總額20﹪，且總額不得超過20萬元
			政黨或不同擬參選人	200,000元/人
		人身保險費		24,000元/人
		全民健保費		核實認列無限制
		醫藥費		核實認列
		災害損害		核實認列
		自用住宅購屋借款利息		30萬元/戶		二者擇一高者申報
		租金支出		12萬元/戶
特別扣除額		薪資特別扣除額		104,.000元 / 人
		儲蓄投資特別扣除額		270,000 元/ 戶
		教育學費特別扣除額		25,000元 / 人
		身心障礙特別扣除額		104,000元 / 人

什麼是租賃所得？如何辦理扣繳？

壹、租賃所得：
凡以財產出租而收到的租金，財產出典典價經運用的所得為租賃所得。（所得稅法第十四條第一項第五類）

貳、租賃所得扣繳規定如下：
一、出租人為境內居住的個人，承租人於給付時按百分之十扣取稅款。
二、出租人為非境內居住的個人時，承租人於給付時按百分之二十扣取稅款。
三、扣繳單位，因無償使用租賃物而代出租人之付費用如房屋稅等各項稅金或清償債務者，支付或清償之價款為變相租金，可免予扣繳，但仍應列單申報，房東亦應將該筆租賃所得申報所得稅。

法令依據：各類所得扣繳率標準第二、三條財政部六十七年七月二十一日台財稅第三四八二七號函。

房租列舉扣除成本費用之項目

房東租屋報稅常見問題  

一 、租賃所得稅

把財產出租收到的租金加計押金設算的收入就是租賃收入。

把全年租賃收入減除合理而必要的損耗和費用後的餘額就是租賃所得。

（所得稅法第14條第1項第5類）所謂合理必要損耗費用可採列舉方式，可舉證申報之細項包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、產物保險費及向金融機構借款購屋而出租之利息支出等。
房屋租賃所得若無法逐項舉證列報，則可直接以租金收入的43%為必要費用標準而扣除，房東可以計算之後，自己決定要以何種方式申報。

二 、租賃所得的列舉扣除要項

1 .地價稅、房屋稅及附加捐項目。

檢送文件：地價稅、房屋稅稅單正本或影本。
符合條件：必須是屬於出租年度的稅捐，而且在當年度已經繳納完畢。
稅單的所屬期間必需與當年度出租期間相符。
當年度實際出租期間還未滿1年的話者，要按出租期間比例計算。

2.修理費項目
 

檢送文件：修理費的發票或收據正本，而且註明房屋所有權人姓名及房屋坐落地點。
符合條件：必需是在出租期間所支付的，以憑證所開立的日期為準。
修理費如果是屬於資本性質支出（例如，屋頂、壁面、下水道不透水工程），應該要列入成本中提列折舊。
修理年度如果實際出租期間未滿1年的話，要按出租期間比例計算。

3.折舊項目

舉證折舊項目要檢送的文件分為下面3種情況來說明：
買入契約有分別訂定房屋和土地價款時，要檢附買入契約影本。
買入契約沒有訂定房屋和土地價款時，要檢附房屋稅稅單影本和買入契約、買賣發票或收據影本。
若無法提示上面的文件，請檢附房屋稅單影本，成本就按照課稅現值認定。
以上所要提出的文件中，需要註明房屋構造種類，並加蓋印章，以方便國稅局認定。

至於折舊費用核認的條件是按照房屋耐用年限計算。土地部分則不可以提列折舊。如果當年度實際出租期間未滿1年的話，房屋的折舊要按出租期間比例計算。
 

4.貸款購屋出租的利息支出項目
檢送文件：這間房屋出租期間所繳納的利息收據或貸款銀行的證明清單，並須註明貸款房屋的詳細地址。

如果繳息收據或證明清單上沒有註明貸款房屋地址時，請檢附貸款合約書及所有權狀影本。

符合條件：僅限於利息，至於它的本金、逾期息、違約金等均不可列入；如果當年度實際出租期間未滿1年的話，要按出租期間比例計算。

5.保險費項目
檢送文件：出租標的物的財產保險（如火險）繳費收據。
符合條件：為出租期間所發生並且已經繳納的保險費，如果當年度實際出租期間未滿1年的話，要按出租期間比例計算。
資料來源：都市發展局整理

奢侈稅時代 北市豪宅屋主3不賣

屋主：丟出來只是被「殺著玩」乾脆不賣

北市豪宅自奢侈稅上路後，房價雖未跌，但成交量一落千丈，迄今未見起色。房仲業發現，除買方觀望因素外，屋主普遍存在的「三不賣」心態，令市場幾乎沒有供給量，是目前豪宅市場交易打不開，但價格也下不來的一大主因。

北市豪宅屋主的三不賣是：不願賣、不急賣以及不敢賣。

北市豪宅在今年6月1日奢侈稅開徵後，成交量即一路重挫，以永慶豪宅事業部資料，和5月相比，北市6月總價6000萬元以上的豪宅成交量便只有5月的一半，8月受全球股災衝擊，交易量持續下探，目前跌到只剩5月的38%，不到4成以上。

交易量跌跌不休，但成交價格卻文風不動。依永慶資料，奢侈稅上路後，北市豪宅成交價還從一度上升，7月時並來到每坪113萬元的歷史高點。8月以後雖略有回檔，但至10月為止，平均成交價格仍保持在每坪112萬元，波動不大。

成交量已趴在地上，價格卻遲遲未見鬆動，住商不動產企研室主任徐佳馨認為，北市豪宅買盤雖縮手，但屋主也不賣，市場沒有供給量，無法形成競殺格局，是主要原因。

依住商不動產統計，奢侈稅前，在網路上刊登出售的北市總價6000萬元以上豪宅產品，多保持在4、500間上下，但近一兩月來，多只有200多間，幾乎少掉一半。網路資料顯示，目前仍在銷售的北市知名豪宅，寥寥可數，只有個位數。

永慶房屋研展室資深研究員黃舒衛分析，豪宅屋主現在是不願賣，不急賣也不敢賣。

不願賣 為什麼？

不願賣的原因，一是被奢侈稅綁住，現在賣，如果持有在兩年內，根本不划算。元大一品苑近日有一戶未滿一年即出售，結果就被課了4650萬元，獲利少15%。第二，現在市場氣氛對屋主不利，丟出來只是被人「殺著玩」，乾脆不賣。

徐佳馨表示，市場也有一些頂級豪宅丟出來賣，但和金融海嘯時不同，目前在市面上找不到急售物件，全部都開價開得很高。「勤美璞真」現在就有一戶在市場求售，才一百來坪，要價就要2.9億元，換算每坪高達260多萬元。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，經紀人現在要找到豪宅委售物件非常困難，很不容易找到的，就多是這樣開價開得很高的物件。這種開價，現在根本賣不掉，但屋主也不急，讓價空間極為有限。

不急賣 為什麼？

葉國華認為，這和豪宅屋主仍多看好兩岸題材有關，由於看好台北長期房市，因此除非能獲利能獲得滿足，並不急著拋售。此外全球金融市場持續動盪，賣了房子，還得為大筆現金找出路，不如開得高高的，能賣掉算多賺，賣不掉也無所謂。

不敢賣 為什麼？

黃舒衛表示，這波全球景氣下滑急速，加上台股跌得如此之重，少不了有一些企業主、台商因資金吃緊必須要賣掉豪宅，不過根據第一線經紀人反應，很多企業老闆因擔心賣房子消息萬一傳出，可能會引發外界聯想財務出問題，甚至導致銀行抽銀根，也因此即使想賣，現階段也不敢賣。

葉國華認為，由於短時間看不到全球經濟會轉好，奢侈稅的威力則是持續發酵，豪宅市場不僅今年看不到曙光，明年也不是那麼樂觀，不過預料屋主還是不會急於出手，豪宅價格大幅下跌的機會也不高。

好宅勝豪宅！我買屋最挑…環境

買豪宅不如住好宅！這是中華民國不動產協進會執行長黃齡儀的挑屋理念，從27歲擁有人生的首間房屋，至今已換屋2次，黃齡儀購屋從不在乎地段，以及有無增值空間，只講究居住環境品質，雖然曾讓她在換屋時，虧損了上百萬元，但她至今仍堅持此挑屋原則，認為住得舒適比能否保值重要。

第一棟屋：虧105萬

當初買時，可看到河景，交屋後才發現窗外會看到墳墓。

現在已達不惑之年的黃齡儀指出，在中國人的傳統觀念裡，總認為「無房無根」，因此她在27歲時，就決定買了人生中的第一間房子，當時因總預算在400萬至500萬元之間，所以她在新北市八里區買了一間27坪、二房二廳的預售屋，總價近500萬元。她說，因房子樓層較高，可看到河景，加上總價在預算內，當時也未考量增值與否，就聽信代銷說抗跌性極強，立即就下訂買了。

5年後，黃齡儀因婚後有了小孩，希望可以和家人住近一點，加上工作關係，所以她決定換屋。黃齡儀表示，後來在內湖文德路附近找了一間24坪的樓中樓，夾層隔間後有30餘坪，當時已每坪28萬元購入，至今每坪已漲破35萬元。

黃齡儀指出，為了換屋，所以把八里的房子賣掉，但她一開始都認為投資買屋不會虧錢，萬萬沒想到第一次置產就讓她虧損了105萬元。她說，因為當時買的是預售屋，交屋後才發現從屋子裡的窗景即可看到墳墓，所以賣相不佳，最後只好賠錢出讓。

第二次換屋：選在桃園

因是自住，所以不在乎有無增值獲利空間，只在乎環境。若在乎可否增值，那麼就只能買在台北市了。

第二次換屋，黃齡儀決定換間大房子，因總預算考量在2000萬元以內，所以她選擇在桃園落腳，購入高達80坪獨棟有露台的房屋，以每坪21萬元購入，現在已略有增值。黃齡儀指出，過了40歲後，因是自住，所以更不會在乎有無增值獲利空間，只在乎居家環境。

黃齡儀指出，若在乎房屋可否增值，那麼就只能買在台北市，但大坪數的房子在台北市動輒要6、7000萬元以上，總價過高，所以她寧願搬到距離公司車程一小時的地方，所以最後決定落腳在桃園。她表示，隨著年紀增長，愈來愈講求居家環境，而不會去考慮增值條件，住得舒服才是首要的購屋條件，而且要有休閒娛樂設施，住屋的品質更佳，所以買豪宅不如買好宅。

網路賣屋釣魚 你掉過陷阱嗎

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

進入ｅ世代，網路看屋快速興起，迄今幾乎已成民眾買屋前必要的準備工作。但很多人不知道，網路看屋雖然很方便，其實常常暗藏玄機，陷阱不少。

Housefun好房網近日調查民眾對目前房地產網站滿意度，結果就有高達5成的民眾表示不滿意。其中，除了對服務項目有意見外，不少屋主、房仲業務員為求出售，在刊登售屋廣告時花招百出，也是一大主因。

好房網營運部協理董光宇表示，網路上最常見的售屋花招，就是「釣魚」物件。顧名思義，這種物件就是專門吸引消費者注意，但其實是已經出售、下架或根本不存在的物件。董光宇直言，有些購屋網站為了衝物件數量，以吸引消費者造訪，有些「apple」 (條件好)的物件從不下架。

不過多數還是仲介經紀營業人員丟出的「誘餌」，目前是在找出潛出買方。常見的方式有二，一是刊登一間超便宜的房子，下面留下聯絡電話，當消費者看上，打電話詢問時，這些營業員就會說房子已經賣掉，可以幫忙介紹其他物件。

二是刊登地段好、品質佳，人見人愛的好物件，但這個物件根本已經賣掉，或是根本不存在，營業員的目的，也是在誘出想買房子的人，然後再說服其買其他房子。

除了「釣魚」外，不少賣方，包括投資客屋主在內，也常用二階段報價陷阱，物件第一次刊登時，先拉高價，然後隔一段時間再大幅降價，讓消費者覺得可以撿便宜，但如果沒有仔細比價，買到更貴的價格。

營業員還有一種花招，就是知道某間房子出售，但沒有爭取到屋主委託，於是直接拍一些照片後刊登，再寫下自己的聯絡電話。如果真有買主詢問，就直接找屋主，表示有人要買，再和屋主談委託。

除了上述招數外，網路上真正要賣的房子，也常會有一些陷阱，常見的是，如果房子屋況不好，就照周邊公園綠地、小橋流水，學校運動場等，有些則是在房子的基本資料上動手腳，如在坪數上灌水等。

董光宇表示，由於網路看屋只是購屋第一步，因此上述花招大多不會直接損害到消費者權益，但是如果消費者不查，後續仍可能有麻煩，譬如如果看上的是坪數灌水的房子，實際看屋時因先入為主，沒有仔細查看權狀，事後就有糾紛。

多看多比較 打聽經紀人口碑

好房網營運部協理董光宇建議，民眾網路看屋除了多看物件多比較外，和委託的經紀人聯絡之後，最好也多方打聽經紀人信用和口碑，如打電話店內或其同業詢問；當然最重要的是，買房子還是最好要實際看屋，真正了解屋況再下手。

今年房屋贈與數 可望創新高

【聯合報╱記者羅介妤／台北報導】

遺產及贈與稅率從50%大降至10%，中信房屋昨天公布研究報告指出，預估今年房屋贈與棟數可望達3.9萬棟，贈與棟數、所有權移轉中贈與棟數占比，可望雙雙突破新高。

中信房屋市場研究中心分析，2000年至2008年間，每年房屋贈與棟數不超過3.2萬棟。

其中2000年網路泡沫化、2003年SARS及2008年金融海嘯，在發生這些重大經濟事件，造成房市交易萎縮的年分，贈與棟數都還超過3.1萬戶。

中信房屋市場研究中心副理張心妮說，2009年政府大降遺贈稅，房屋贈與棟數來到3萬3256棟，2010年增至3萬5561棟。

今年1至9月累計2萬9386棟。如果以今年前9個月平均值每月3265棟推估，今年全年度贈與棟數可能達3.9萬棟，超越去年紀錄。

中信房屋市場研究中心分析，贈與現金是以實際金額課贈與稅，但贈與房產是以土地公告現值及房屋評定現值為準，由於公告現值和評定現值比市價低，可達到節稅的效果。

此外，預期明年公告現值將調漲，及早贈與移轉較划算，預料今年最後一季的贈與移轉量將可能再創新高。

張心妮指出，近年國內房屋所有權移轉動數，每年約在50萬至55萬棟，中古屋買賣約40萬棟。今年受到奢侈稅影響，買賣移轉量縮，不過房屋贈與卻增加。

她分析，遺贈稅調降、台商資金回流，基於資產配置的綜合考量，回流資金進入房市，造成贈與棟數上升；加上今年6月奢侈稅上路，造成部分產權移轉的避稅變動，使得贈與戶數再創新高。

此外，中信房屋統計分析，所有權移轉的贈與棟數占比，截至9月已達7.55%，表示每百戶所有權移轉登記中，有7.55戶屬贈與移轉。比去年的6.71%多出0.84個百分點，預期今年所有權移轉的贈與棟數占比，可望再創新高。

圖／聯合報提供

低總價宅 年底進場最合宜

工商時報【張海雲】

百 年結婚生子潮湧現，結婚對數與出生人數大幅增加，帶動了買房的置產需求，五大銀行新承作的購屋放款金額也隨之成長，在這群小資夫妻的精打細算下，低總價宅 異軍突起，成為房市的搶手貨，包括台北市以及新北市之市中心的小套房，桃園、文山、新莊、新店、中永和、板橋、三重、蘆洲、淡水、土城、五股、林口等區 域，都是可以考慮進場的地區。

太平洋房屋流通事業體李 珠華副總表示，根據剛出爐的最新統計，100年10月全台有2萬2,064對的結婚對數，創下近年來結婚對數最多的紀錄，與去年同月的1萬2,807對相 比，增幅高達72.28％，若從100年1~10月的累計額12萬8,130對來看，同樣也比99年1~10月的累計結婚對數11萬2,020對增加了 14.38％。

而除了結婚對數創新高外，今年出生人數 也增加了不少，100年10月的出生人數共有1萬7,136人，與去年同月的1萬3,487人相比，成長了27.06％，累計今年1月至10月為止的出生 人數，共有15萬9,481人，也比99年1~10月的13萬6,265人，多出了17.04％。

如 此成長的百年結婚生子潮，反應在房市上即是潛在「買房需求大增」，由五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承作放款金額可以看出，100年9月的 購屋貸款金額為487.75億，較去年同月的426.99億成長了14.23％，其1~9月的累計金額共計4千589億，也比99年同期的4千1,200 億，多出11.40％的漲幅。

太平洋房屋李珠華副總表示，這些百年新婚的首購族，大部分應該把握住了政府提供的住宅補貼政策，包括內政部青年安心成家方案（已截止受理）、財政部公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款等，享有低利的房貸優惠，以減輕置產的負擔。

在生育計畫及薪資結構的限制下，低總價宅成為小資夫妻的首選，只要準備好2~3成之總價的自備款，每月能支付三分之一薪資為貸款金額，先從小宅住起，之後再視情況換屋，相信小資夫妻也能早日成為有殼族。

太平洋房屋李珠華副總建議，在年底前是個購屋的好時機，因為預估明年的土地增值稅將會有大幅的調漲，屋主為避免土增稅成本加重，想要節省成本的屋主們應會考慮提早出售房產，欲買房者剛好可趁此時進場購屋，入住便宜好宅。

明年外冷格局 影響股市及房市

最壞的日子究竟是已經過去，還是根本還沒到來?

行政院主計處24日公布最新經濟預測，再度下修今、明兩年經濟成長率，今年微幅下修至4.51%，明年下修至4.19%。明年出口成長率腰斬，預測只有5.27%，不及今年一半，主計處表示，明年經濟將市是「外冷」格局。

從景氣循環看，谷底向後推遲兩季，主計處10月預測谷底落在今年第三季，昨天修正落在明年第一季，景氣從明年第二季開始回升。谷底延後顯然不是個好消息 ，更何況明年第一季充滿變數，景氣回升的時間，可能還要再向後遞延。

預測明年第一季經濟成長率為2.67%，第二季回升至3.64%，第三季上升到4.99%，第四季拉升到5.31%，逐季回升。主計處說，目前景氣應該處於景氣循環的收縮期，甚至是滑向谷底的衰退期，景氣高峰可能落在今年上半年。

其實就今年第三季經濟成長率初步統計來看並不悲觀，台塑8月出口333億元、9月出口447億元，10月幾乎回復，回升到695億元，加上日本觀光客來台 大幅成長，第四季經濟成長率如預期回升至3.69%。可惜歐洲情勢比預期惡化，出口成長將持續下滑，會到成長幾近停滯地步，預測明年第一季出口成長低到 3.86%，第二季只有2.60%。

最壞的日子看來是還沒有過去，從產業面看，面板、DRAM、LED與太陽能四大產業，還無法很快擺脫生產過剩、出口衰退情況。

台灣股市對電子業的依賴度高達六成以上，如果電子業景氣無法好轉，預料台股的表現也不會有好臉色，這已經不是國安基金是否進場護盤的單一問題了。台股若是 表現不佳，連帶也會影響到消費信心及購屋意願，想要換屋買屋的民眾變少，日子一久，建商可能就會重新思考是否要重新調整價格。

根據住展房屋網調查，從奢侈稅到第三季股災，降價的現象並未出現，但是新進廠的建案，已經出現開價價格回歸市場面的狀況，開價氣勢已經大不如前，不再像過 去一直衝衝衝，期待這種較為收斂的價格，能夠穩住市場買氣，保持區域客的看屋意願。策略是否能奏效，就得要看這幾個月的民眾反應了。

房仲店頭 將有易主潮

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

從事房地產超過半甲子的東森房屋董事長王應傑昨預測，明年總統大選若馬英九連任，由於歐美兩大經濟體明年都不看好，選後房市頂多也只有1到2個月慶祝行情；選後房價走勢，部分供給大的區域難免面臨高檔震盪盤整格局，房仲店頭更可能有「易主潮」。

至於如果蔡英文選上？王應傑大膽指出，房市則會「淒風苦雨！」因為，兩岸和平關係可能出現一些不確定的新變數，因而會影響房地產市場。

王應傑以他30多年經營房地產的經驗掛保證表示，選後無論誰當選，除了台北市精華地段豪宅依舊抗跌外，房價難免面臨下修。

王應傑表示，因為這一波房地產多頭已經走了8年，為過去30年來前所未見，但房市沒有永遠的多頭，今年前10月中古屋買賣交易量，台北市就萎縮23％、新北市也萎縮15％。

王應傑指出，但台北市房價，迄今並未明顯下跌；新北市方面，目前有區域房仲店頭「換手潮」，店東會易主、但並未真正關店，因此接下來房仲業很多人一定會被打回原形，部分市場供給量大的地區，房價跌幅會較明顯。

王應傑昨天是在一年一度的「東森TOP 100仲介菁英表揚大會」前，所作的分析。

目前東森房屋總店數約380家，年初到現在不但未減少，反而正成長。王應傑還說總部已敲定今年年終獎金，平均至少2個月，因東森房屋堅持實際開立發票、不膨風、謹慎展店，因此相對業績也較穩定。

房仲業 明年300店整併易主

東森房屋董事長王應傑昨（24）日指出，房市持續量縮，價格已有下跌趨勢，他預期，房仲業倒店、易主或整併的情況，會愈來愈明顯，初步估算，明年全台易主整併的店數至少5%、約300店。

圖／經濟日報提供

王應傑認為，明年總統大選過後情況也難轉佳，若馬英九連任，頂多只有一、兩個月的慶祝行情就會回歸基本面，若蔡英文當選，市況將會「雪上加霜、淒風苦雨」。

受整體房市衝擊，市場近日已傳出，被視為「投資客開房仲店」代表的建發房屋，近日有意找新的經營者接手，目前已有知名房仲品牌在洽談中。

永慶房產集團總經理廖本勝日前指出，年關前後，手中資金較少的房仲店營運壓力相對較大，市場淘汰賽正要鳴槍起跑，明年將是房仲業肉搏戰。王應傑則認為，明年選後、農曆年前整併、倒店的情況會最明顯，主因屆時店東將面臨年節錢關、而農曆年前又為買屋淡季所致。

對於明年房仲市況，王應傑認為，目前奢侈稅效應持續影響買氣，加上全球經濟情勢不佳，台灣房市難獨好。接下來價格還撐得住的，恐怕只剩豪宅和整棟商辦，前者的買賣方口袋皆深、後者則有壽險等主要買盤支撐。

有部分業者宣稱陸資來台置產可成為房市活水，王應傑直言，如今陸客來台買屋的限制仍多，恐怕有難度；對於陸資都拿外國護照來台買屋的說法，他則說，外國人士來台買房，多為鮭魚返鄉者，陸資不多。

東森昨日舉行北區業務員表揚大會，王應傑說，今年總部的年終獎金最少兩個月，平日另有開店與績效獎金；尾牙則不會縮水，依舊舉辦。他說，東森目前店數380多家，今年仍呈正成長，主因穩建經營、體質佳，即便有店東想退店、也會找能力好、經驗多的老店東來接手。

各大房仲品牌宣稱的展店數與實際店數大不相同，王應傑透露，房仲公會與營保基金近日已在調查各品牌的實際店數，農曆年前會有結果，盼市場資訊更透明。

「法定停車位」「增設停車位」「獎勵停車位」

現行停車位的種類依法可分為三種..由於其設置的目的不同，對於其產權登記的方式也有不同
◎「法定停車位」：大樓按其總樓地板面積多寡所必須設置之停車位。有產權，但沒有獨立權狀、不得與建築分開買賣。且買賣對像僅限定同棟大樓住戶。法定停車位必須登記為公共設施，在辦理產權登記時必須注意登記的部分是屬於「大公」、還是「小公」的共約。
若是為「大公」，就變成共有專用的性質，產權由全體住戶所持有，消費者除要查明登記簿有沒有紀錄車位編號外，也應取得「共有分管協議書」，或在住戶規約中加註「幾號車位為哪一戶專用」；若是屬於「小公」，經由合議由部分住戶共同持分，不想要車位之住戶就不須分攤持分， 過戶產權比率通常以「所擁有的車位數除以總車位數」計算，即若有100個車位過戶，消費者擁有1個，公設持分就是為1/100 或登記為「小公」，經由合議由部分住戶共同持分，不想要車位之住戶就不須分攤持分。
PS：「分管協議」即大樓管委會制訂，所有區分所有權人認可，協議車位是否可以出租、幾號是哪一戶使用的協議，若住戶規約規定只有買的人可以停，那就違背投資的價值性。有些同路段、同大樓的車位，價格落差大，那就要注意，是不是只有買到「使用憑證」，梁原逞表示，這費用主要是「使用憑證轉移」的費用，沒有獨立產權，若干年後，若整棟樓的區分所有權人拿權狀出來要重劃車位，只有使用憑證的車位，很可能就有憑空消失的風險。
◎「增設停車位」：係指在法定停車位之外，自行設置的停車位，此種停車位之產權登記得以公共設施或獨立權狀方式登記，且其停車位之使用收益乃由該停車位所有人自行為之，惟其出售之對象與法定停車位不同，並不限定於該區分所有建築物之區所有權人. 此類停車位可以登記為大公、小公，若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難室所在地址」證明，也可以登記為主建物單獨移轉.
◎「獎勵停車位」：係指政府為配合都市發展，實際需要解決日趨嚴重的都市問題，政府以增加樓地板面積等為鼓勵條件之情形下，建商於建造時設置之停車位，此類停車空間若與法定停車空間在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難所在地址證明」，即可登記為主建物單獨移轉，若與法定停車空間在同一層，構造上及使用上無法區隔，就必須以公共設施方式辦理登記。依規定購買獎勵停車空間之所有權人必須提供給「公眾」使用，還必須負擔管理費用，產權移轉時也必須明確告知承接戶，但根據內政部84.10.3函令，所有權人也包括在「公眾」範圍內，因此「獎勵增設」停車空間無論由所有權人自行使用或供任何不特定人約定使用，均屬供公眾使用。 

 

北市有人繳1億元奢侈稅

奢侈稅上路至今，終於等到大船入港。北市國稅局證實，北市1棟商辦近日以6.9億總價交易，由於持有時間未滿1年，國庫入帳1億元。而 中區國稅局也指出，1名投資客也因出售中正區豪宅「元大一品苑」繳出4650萬奢侈稅，創下住宅奢侈稅最高紀錄。

財政部台北市國稅局表示，特種貨物及勞務稅條例自2011年6月1日起實施迄今，台北市申報短期不動產交易課稅案件224件，金額逾3億8千萬元。其中一筆位於台北市精華區的商業大樓，於日前成交，繳納特銷稅金額超越1億元，是北市國稅局目前唯一申報逾億元的案件。

至於，北市其他奢侈稅申報個案，另有6筆申報稅額達1千萬元的案件，金額合計1億5千萬元；至於其餘單筆申報應納稅額小於1千萬元的案件217件，總稅額合計1億3千萬元，平均每筆交易申報稅額62萬元。

無獨有偶，中區國稅局也於日前接獲鉅額申報案件，一位民眾於年中買進中正區豪宅「元大一品苑」，持有不到半年，隨即以3.1億元出售，依法必須課徵15%奢侈稅，稅額高達4650萬元，創下住宅產品奢侈稅額最高紀錄。

國 稅局強調，特銷稅的實施並非以稅收為考量，其主要目的在於抑制房屋的不當炒作，就目前不動產市場短期交易申報徵納特種貨物及勞務稅之件數尚屬少數，就此現 象看來已初步達成預期之政策目標，至於，上述高額稅收個案，目前看來應是賣家急需現金才會出此下策，甘願承受高額稅款，也要出清手上房產。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

林口、桃園、中壢及楊梅房市2012年可受惠五楊高架道路

五楊高架拓寬工程在2011年10月底施工進度為68.92%，可望於2012年底順利完工，將有效紓解現今壅塞的車流，對林口、桃園、中壢、楊梅房市帶來利多助益。

交通部表示，該工程全長約40公里，分為五股林口段、林口中壢段及中壢楊梅段等3個大路段辦理設計，再分為12標發包施工，以五股林口段的旋轉工法跨越橋及中壢楊梅段的黃色拱型橋最具特色，未來可望成為五楊段拓寬工程的地標。五楊拓寬工程完工開放通車後，將有效改善中山高速公路五股楊梅路段現況交通經常壅塞情形，南下、北上中長程車輛，將改走高架道路，直接跨越現今的壅塞路段，大幅減省行車時間。

五楊高架道路起點至泰山轉接道間及中壢戰備道以南至終點路段為雙向各2車道，泰山轉接道至中壢戰備道間則採雙向各3車道配置。設計速率為起點至林口路段(中山高里程31公里至47公里)間丘陵區100公里/小時，林口路段至終點(中山高里程47公里至71公里)間之平原區120公里/小時。

交通部表示，預估中山高五楊段行車速率在平面段時速80公里以上，高架段時速90公里以上。

五楊高架道路對林口、中壢、桃園及楊梅等區房市有加分作用。 圖片來源：交通部

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

房產關鍵字搜尋 店面、捷運最夯

房 地產網路關鍵字調查，「店面、捷運、透天」最熱門！信義房屋統計今年1至10月的網路關鍵字搜尋結果，近年來增值潛力十足的「店面」位居榜首，其次是大台 北最熱賣的捷運宅，以及透天與明星學區等，值得留意的是，套房等小宅產品點閱率也名列前茅，其中，挑高排名第5、套房排名第8。

網路看屋發展十餘年，越來越多民眾透過網路看屋，事先做好功課，過濾資訊，根據好房網調查，超過六成消費者買屋前會先上網找房子，但五成網友不滿意現行網站內涵，近八成至少逛三個以上網站才找到想要物件。

有趣的是，信義房屋針對網友主動輸入的關鍵字進行統計，發現購屋門檻相對較高的店面，反而是關鍵字搜尋最為熱絡的產品，除了實質的店面需求外，近年店面價格屢創新高等訊息，也是吸引網友探尋的主要原因之一。

排名第2的則是大台北地區最夯的捷運宅，其中，熱門搜尋捷運站多分布新北市中，前5名分別是板南線江子翠站、中和線永安市場、新店線古亭站、板南線新埔站、板南線海山站等。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，新北市捷運站瀏覽量明顯勝過台北市的主要原因，應是新北市的捷運宅房價相對「親民」，不像台北市市中心的捷運站，房價那麼高不可攀。

排 名第3的透天產品，因「有天有地」，土地持分高，市場上的需求一向穩定。明星學區則是位居第4名，在後奢侈稅時代，父母親望子成龍、望女成鳳的心態並未改 變，一些有設籍時間限制的傳統明星學區，仍是當下需求相對穩定的產品，另外重劃區的新學校，因為設備新穎，也相當受到父母的喜愛。

調查並發現，和去年同期比較，網友對留言相關服務使用率增加了89.9％

租金支出與房貸利息同時節稅無法兼得

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】如果報稅採用列舉扣除額申報，同一年度有承租房屋的租金支出與向金融機構借款購買自用住宅的利息支出，報稅時者僅能擇一適用，不得同時列舉扣除。

財 政部台北國稅局表示，購買自用住宅向金融機構借款所支付的利息扣除，房屋必須以納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬名義登記，並且在課稅年度於該地址辦竣戶 籍登記，且無出租、供營業或執行業務使用者為限。自用住宅購屋借款利息每一申報戶每年扣除數額以30萬元為限，但申報有儲蓄投資特別扣除額者，其申報儲蓄 投資特別扣除金額，應在上項購屋借款利息中減除，納稅義務人依上述規定扣除購屋借款利息者以一屋為限。

該局指出，申報房屋租金支出扣除 額，每一申報戶每年扣除數額以12萬元為限，應為納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用，申報時應檢附承租 房屋之租賃契約、支付租金的付款證明及承租地址辦竣戶籍登記之證明文件，始得列報該項扣除額。但申報有購屋借款利息者，不得扣除房屋租金支出。

該 局舉例，納稅義務人甲君1至6月承租房屋，共支付租金24萬元，下半年購買自用住宅並向金融機構借款，自用住宅購屋借款利息支出50萬元(房屋為甲君所有 並設有戶籍) ，當年度有儲蓄投資特別扣除額10萬元。因自用住宅購屋借款利息支出須先減除儲蓄投資特別扣除額，故得列報自用住宅購屋借款利息支出為30萬元（50萬元 －10萬元=40萬元，大於30萬元僅得列報30萬元），另租金支出雖有24萬元，但因每一申報戶12萬元限額規定，僅能列報12萬元，但受限於自用住宅 購屋借款利息支出與房屋租金支出僅能擇一適用，故甲君應以選擇列報自用住宅購屋借款利息支出30萬元較為有利。

單筆逾億元 商辦奢侈稅再破表

【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】

繼台中市民購入台北市中正區知名豪宅，繳出4,560萬元特種貨物及勞務稅（奢侈稅）後，房價高漲的台北市，近日更出現單筆奢侈稅額破億元的鉅額課徵案件，再創全國最高紀錄。

圖／經濟日報提供

財政部台北市國稅局表示，有一筆位在台北市精華區的商業大樓日前成交，因賣方持有期間不滿二年，總價超過10億元的商業大樓，繳納奢侈稅額超過1億元。這也是6月奢侈稅開徵來，台北市唯一申報逾億元的案件。

根據台北市國稅局統計，奢侈稅開徵至今，台北市申報短期（持有未滿二年）不動產交易課稅案件共有224件，繳納奢侈稅金額逾3.8億元，為全國之冠。

扣除申報稅額上億元的案件後，其餘223件單筆繳納奢侈稅超過1,000萬元者，共有六筆，合計繳納稅額1.5億元；每筆稅額小於1,000萬元，共計有217件，總稅額也達1.3億元。224筆短期買賣的不動產，每筆申報稅額平均是169萬餘元。

奢侈稅開徵後，繳稅金額屢創新高，課稅爭議也不少。財政部近日同意，部分已出售的不動產案件，因價金糾紛，最後經法院調解，再移轉登記回原所有權人名下的案件，其持有期間可以合併買賣前及調解後的持有期計算，逾二年以上者，即可免徵奢侈稅。

依據奢侈稅條例，銷售持有期間在二年內房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執照的都市土地，均應課徵奢侈稅。

財政部表示，由於奢侈稅是以持有年限做為徵免依據，「持有期間」是指自條例施行前或施行後完成移轉登記日起，計算至條例施行後訂定銷售契約之日止的期間。

對於不動產原所有權人已完成買賣移轉登記的不動產，事後卻因買賣價金給付糾紛，經法院調解並以「調解移轉」登記原因，由原所有權人取回原不動產後再出售時，財政部規定，其持有期間是以原所有權人原持有該不動產的期間，與法院調解移轉登記後的持有期間合併計算，維護原所有權人權益。

最大筆／豪宅賣3億 課奢侈稅4600萬

全國最大一筆炒房奢侈稅收落在中部，總額將近5,000萬元。這筆炒房稅為台中市民今年5月買下台北中正區上億元豪宅，持有不到半年即賣出，遭到課稅。

台灣省中區國稅局指出，特種貨物及勞務稅（奢侈稅）6月1日開徵後，累計至今，中區國稅局自動申報繳稅案共有278件，繳出的奢侈稅多達1億6,782萬元。其中，有一筆全國最大的炒房奢侈稅收，是由設籍台中市的市民繳出。

據指出，這名納稅人今年5月買下台北市中正區的著名豪宅，持有不到半年，同年9月以3.1億元的價格賣出，由於持有到出售時間，未達一年，按售價的15%，繳出4,650萬元奢侈稅。此納稅人單筆繳出的不動產奢侈稅，占中區國稅局目前累計實徵奢侈稅總額的27%。

不過，國稅局研判，這宗案件的納稅人，短短四個月買賣豪宅，獲利超過15%的可能性不大，很可能是納稅人急須資金，所以才會不顧奢侈稅的重稅效應，仍然脫手求現。

依據特種貨物及勞務稅的課徵特性，因為接近交易稅，賣方不論賺賠都要繳稅，持有不到一年內出售者，按出售實價的15%稅率繳稅；持有一年以上，不到二年者，則按10%稅率繳交奢侈稅。

財政部財稅資料中心已將今年奢侈稅開徵後，部分申報或未申報的異常案件，交由五區國稅局調查。包括中區國稅局在內，已著手進行資金等查核程序。

圖／經濟日報提供

這類異常案件多數是有短期買賣不動產的事實，但卻未按實價辦理申報繳稅，並自認買賣行為屬於非自願性，不在奢侈稅課徵範圍。

中區國稅局查獲一宗案例，納稅人出售持有不到一年的房地產，卻未自動申報奢侈稅，其理由是購入該棟房產後，長輩以地點不佳為由，要求納稅人出售，才會形成短期買賣的現象，並非炒房。

不過國稅局認為其行為無法構成「非自願性出售房地產」的條件，開單補稅87萬元，另還要加計三倍以下的罰鍰。

農地不例外 借名登記土地讓與要稅

【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】

財政部表示，納稅義務人將借名登記在第三人名下的土地權利讓與他人，使他人等同無償取得土地所有權的行為，即使土地性質為農地，仍應課徵贈與稅。

財政部台北市國稅局查獲甲在民國97年間，與朋友乙共同出資購買一筆土地，並登記在乙君名下（甲為隱名所有人）。直到99年間，乙以贈與方式將全部的土地移轉給他的配偶丙，再經由丙以贈與方式，將甲君借名登記的土地應有部分產權，移轉登記給甲的兒子A。

此移轉行為，被國稅局認定甲的兒子A，無償自父親甲取得土地所有權，應屬遺產及贈與稅法第4條第2項規定的贈與行為，必須繳納贈與稅，但甲並未辦理申報及繳稅。北市稅局因此核定甲贈與給兒子A的財產贈與淨額為2,080萬元，按修正後贈與稅率10%，甲應納贈與稅額是208萬元。由於甲並未申報贈與稅，台北市國稅局並依照遺產及贈與稅法規定，加處甲應繳漏稅罰鍰208萬，合計應納稅款416萬元。

國稅局經審查認為，甲藉由借名登記方式無償讓與登記移轉請求權給A，並非甲經登記取得所有權後，再移轉登記給A，認定甲贈與給子財產並非「農地」，而是「土地返還請求權」。

原住民保留地 可抵繳遺產稅

【經濟日報／南投訊】

信義鄉高先生問：父親是原住民，死亡後僅遺留多筆土地，無法以現金一次繳納遺產稅，是否可用原住民保留地抵繳遺產稅？

中區國稅局南投縣分局答覆：依規定，遺產稅或贈與稅應納稅額在30萬元以上，納稅義務人確有困難，不能一次繳納現金時，得於繳納期限內，就現金不足繳納部分申請以在中華民國境內之課徵標的物或納稅義務人所有易於變價及保管之實物一次抵繳。中華民國境內之課徵標的物屬不易變價或保管，或申請抵繳日之時價較死亡或贈與日之時價為低者，其得抵繳稅額，以該項財產價值占全部課徵標的物價值比例計算之應納稅額為限。又依財政部96年2月12日台財稅字第09604513580號函規定，納稅義務人申請以原住民遺留之原住民保留地抵繳遺產稅者，該抵繳土地如屬課徵標的物，且無法律上不能移轉為國有之情事時，自得受理抵繳。

建商蓋屋 須滴水不外漏

聯合報╱記者何醒邦／台北報導】

公共工程委員會主委李鴻源瞄準「都市排水」再出招，工程會即將修法規範建商開發土地時，不得減少地面透水面積，也就是說，建商蓋房子必須「滴水不外漏」所有「水」都滲到地下，沒有溢流到鄰居的土地上。

新辦法上路後，建商必須建築工地以種樹、鋪草、或增設滯洪池等方式，達成要求。

李鴻源說，土地有一定的含水量，雨水落下時就會滲到地底下「hold住水分」，水才不會這麼快到地表，造成水患；國內建築工地多數以不透水的混凝土鋪面，雨水無法滲到地底，遇到大雨，排水溝的容量不夠就會淹水。

李鴻源說，在國外，建商必須提出「沒多流一滴水出來」的數據，證明沒對鄰近土地造成負擔，才能拿到建築開發許可。他表示近期將召開相關會議，規範建商在開發過程中，保留住透水面積，不僅使都市景觀變美麗，也解決淹水問題。

3到5層樓建物 需設防火安全梯

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】

前年白雪大旅社暗夜惡火奪走多條人命，內政部營建署訂定「白雪條款」，將在建築防火辦法中擴大安全梯的設置範圍，規定三層以上、五層以下的既有建築物，至少要有一座防火安全梯。

營建署副署長蘇憲民說，但在既有的三、五層樓小規模建築物上增設安全梯，實務上較困難，所以有替代方案，可在樓梯的牆壁及出入口，裝設防火牆及門窗。

「原有合法建築物防火避難設施及消防設備改善辦法」修正條文下月呈報內政部法規會審議，預計三個月內公告施行；該條文所指的建物以公眾使用為主例如旅館，自宅、農舍都排除在外。

台北市太原路的白雪大旅社，為四層樓高建物，營業近五十年，曾風光一時，兩年前一場火造成嚴重傷亡，也暴露老舊建物的公共安全問題。

蘇憲民說，白雪旅社火災擴大主因，就是其直通樓梯屬於開放式，且設於建築物內部，並無區劃隔離空間，一旦低樓層發生火災，樓梯即成煙囪，使火煙蔓延各樓層。

蘇憲民說，為避免應是避難路徑的樓梯成為災害幫兇，「建築技術規則」已在六月修正完成，以前僅規定六層樓以上的建物需設安全梯，現在擴大規定三至五層樓的「新」蓋建築物，至少要有一座防火安全梯，且安全梯需有完整獨立梯間、防火牆、門、天花板等隔絕火煙設備。

至於現存的三至五層樓建物的直通樓梯，也將配合修正「原有合法建築物防火避難設施及消防設備改善辦法」比照辦理，等於以後老的、新建的房子都需遵守。

建築業者認為，五層樓的建物若要有獨立梯間的安全梯，則會增加公共設施空間，例如賣場，做生意的面積就會稍減，而目前五層樓以下的建物，多在中南部、都會區市郊、鄉下。

稅基 & 稅率

稅基，是計算應納稅額的根據與基礎。如所得稅中，納稅義務人一年所賺的薪資所得，就是所得稅「稅基」之一。用來作為不動產稅課稅依據的公告土地現值、房屋評定現值、公告地價等，也是稅基。

稅率，則是計算應納稅額的尺度。稅率分為單一稅率、累進稅率，前者如遺贈稅率10%、房屋稅住家用房屋1.2%到2%；個人綜合所得稅、地價稅、土地增值稅則採累進稅率。

「稅基」乘以「稅率」，為納稅義務人的應納稅額。稅率不變，上調稅基，應納稅額也會增加。

夫妻轉贈房產 奢侈稅有解

財政部南區國稅局昨（16）日表示，不動產在夫妻間二度轉贈後出售，可將房屋所有權人轉贈前、受贈後所總計的持有期間加總合併計算，來判定是否須課徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。

南區國稅局指出，配偶間贈與財產，出售時必須計算持有期間的起算點。依奢侈稅規定，是從配偶受贈完成移轉登記日起計算，但如果所有權人將不動產贈與配偶，配偶又將該不動產回贈回來，不動產出售時，持有期間的計算將有疑慮。

為讓法令更明確，財政部近日發布解釋令，規定這類移轉案件在計算持有期間時，須將所有權人贈與配偶前持有該不動產期間、配偶回贈後的持有期間，兩者合併計算，以符合奢侈稅立法意旨。

國稅局舉例，甲君持有A屋40年，99年1月5日將A屋贈與給妻子，100年1月5日妻子又將A屋回贈給甲君。甲君在100年7月5日出售A屋，則甲君的持有期間，是40年加上後來所持有的六個月，總計40年六個月，依法不須課徵奢侈稅額。

有錢人都這樣做！景氣差、買房避險

【MyGoNews 林承志/台北報導】歐債風暴延燒，國際股市震盪劇烈，不僅使得市場投資信心低落，也連帶影響房市交易量能，不過，雖市場利空不斷，但近期卻可發現，高總價 豪宅、商辦及店面產品，有極為穩定的長線買盤進駐，根據永慶房產集團統計，雖近期房市交易量縮，但高總價產品中屬於長期持有的「資產配置」動機，佔成交比 重卻大幅攀升，從2011年7月至今，已連4月衝破6成，其中，8月股災時，更創逼近7成的歷史新高，顯示長線買盤並未受到市場利空影響而消退。另外，由 於歐債影響，現階段市場對於股票等金融投資風險意識逐漸高漲，預估在低利率、房產穩定性與長期報酬考量下，具稀有性與增值潛力的高總價豪宅、店面及商辦產 品可望成為高資產富裕人士資金避險的標的。

由於歐債影響，現階段市場對於股票等金融投資風險意識逐漸高漲，預估在低利率、房產穩定性與長期報酬考量下，具稀有性與增值潛力的高總價豪宅、店面及商辦產品可望成為高資產富裕人士資金避險的標的。

永慶首席房產顧問葉國華表示，自2008年的金融海嘯危機消退後，富裕人 士對於市場的信心雖逐漸恢復，不過，有鑑以往投資金融產品慘虧的經驗，現階段富裕人士投資金融產品態度已轉趨審慎，並且，2011年中歐債風暴蔓延開，全 球股匯市劇烈震盪，目前市場對於金融產品投資風險意識更是不斷飆漲，近期可發現，不少富裕人士急著找尋更穩健的資金出海口，而高總價豪宅、商辦及店面產 品，因具有稀有性及與國際接軌後的增值潛力，近來雖市場利空訊息不斷，但可發現一群穩定的長線「資產配置」買盤仍持續進場布局，並未受到市場氣氛太大的影 響，使得「資產配置」動機佔高總價產品買方動機比重，更是連續4個月衝破6成。

葉國華表示，隨兩岸經貿不斷開放，台灣市場與國際接軌，未 來高總價的豪宅、商辦及店面產品長線是相當看好的，由近期市場仍持續傳出豪宅、商辦及店面高價標脫的案例，均可以顯示包含建商及大型壽險業都仍看好未來台 灣房市長期發展。另外，雖近期有歐債風暴，造成股市大幅下跌，連帶影響房市買氣，但葉國華指出，這其實也提供看好後市發展的高資產客戶進場的絕佳機會，預 期若未來國際經濟局勢穩定，高總價產品向上走揚的機會仍大，建議有意願購屋的本土型買方可持續多比較，留心佈局時點。

另外，根據歷年凱捷 /美林的亞太地區財富報告數據顯示，2008年金融海嘯爆發後，股市崩跌與大型金融機相繼倒閉，導致全球富裕人資產受到嚴重損害，而過往台灣富裕人士的資 產中因不動產比重偏低，因此金融海嘯時期，損傷更為嚴重。有了這樣投資慘虧經驗，近年來可以發現台灣富裕人士資產中，不動產配置的比重正不斷攀升，資金轉 進不動產的趨勢愈來愈明確，經凱捷/美林調查，2010年台灣富裕人士資產中，已有高達25%的比重配置在不動產，創近五年來新高，顯示在投資穩定性和報 酬兩者的需求衡量下，不動產已成為富裕人士資產佈局中不可或缺的一環，而高總價豪宅、商辦及店面產品因具有稀有性與極佳的增值潛力，預估在目前低利率環境 及受歐債風暴持續影響下，依然將扮演高資產富裕人士資金避險的標的。

而對於前金融情勢不明的時刻，葉國華表示，資產的重配置為保有資產的重要關鍵，因目前股匯市大幅震盪，金融投資獲利相當不易，把過多的資產放在雖有高報酬，但也有高風險的金融投資上，風險實在過大，因此，針對目前市況，葉國華提出以下建議供投資人參考：

1.擁有高現金部位、不動產持有比重偏低者，可趁目前市場利空訊息瀰漫時機，針對長線具增值潛力的豪宅、商辦及店面產品進場佈局，有機會挑選到優質且穩健的好標的。

2.擁有高不動產部位但採低融資或高融資者，面對股價及房價有下修調整的風險，可先行出脫部份標的換取現金，避免若房市發展不如預期，所造成的巨大損失。

資料彙整：永慶房產集團

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

健全房價得從健全「房市」開始

為解決國內房價不合理現狀，內政部委託學者進行「健全都會區房價」研究報告，將於2011年11月23日登場，報告中指出台北都會區房 價高漲，屢有中低收入及受薪階級買不起房子的民怨，而中、南部房地產市場卻無北部之發展條件，造成北部、中南部不均衡發展，建議政府從資訊、金融、稅制、 供需等各大面向著手，採取短期、長期等策略與措施，讓台灣房市走向正常化。

報告中指出，台灣房價資訊揭露不透明，儘管公、私部門皆各自建 立房市訊息內容多元及豐富的網站供民眾使用，然現行法令對於不動產交易價格並沒有強制申報、稽核、罰則規範，各界公布房價資訊無法完全確認其真實性；再 者，房市訊息之真實性無人監督、把關，不僅影響房市資訊品質，更使民眾不易掌握房市現況。

此外，台北都會區房價高漲乃受資金行情所致，非市場供給不足，因此無法藉由大量興建社會住宅或合宜住宅解決高房價問題。短期內需控制資金流動，長期下須健全房市制度，透過資訊、金融、及稅制改革等層面減少投機行為，才能使房價穩健均衡發展。

至於，目前政府所採用控制房市的手段，諸如選擇性信用管制、追查購地或購屋資金來源是防範投資客炒作的適當方式，將因管制對象、範圍及項目能否明確界定，追查資金來源的程序是否能夠確切落實，對於實施成效產生關鍵性的影響。

研究美國、愛爾蘭、日本等國家過去曾遭遇房市泡沫化，目前房價皆處於低盤局勢。透過各國房市泡沬化之成因可提醒我國政府對房地產市場景氣過熱之現象應提高警覺，適時介入並予以管制降溫，抑制不正當的房地產市場投機行為。

而 英國房價穩健發展，主要為英國房價資訊透明化，政府以買賣實價作為資本利得稅稅基，有效課徵資本利得，減少過度投資行為；德國不將房地產視為經濟增長的支 柱產業，藉由嚴格的法律條文，禁止民眾、開發商等藉由房地產投資行為獲取不當利得等措施，皆可作為台灣發展房市的借鏡。

學者認為「健全房價」必須先「健全房市」，只有在完善的制度下運行，使市場機制充分自由發揮，才能達到「健全房價」之目的，並透過資訊、金融、稅制、供需等四大層面提出13項策略及42項具體措施。

短期方面，政府應立即整合並建立房地產相關資訊，促使房價資訊透明化；緊縮資金，抑制短期投資需求；嚴格追查預售屋交易逃漏稅及短期交易價格申報不實者；有效利用現有資源，促使空餘屋釋出。

另外，長期建議則需定期發布各縣市區域合理房價訊息，並建立房地產標價制度；引導資金至其他適當的投資市場，並鼓勵長期投資租賃市場；推動稅制改革，房地價格合併以交易實價為稅基統一申報課稅；建立住宅政策之專屬權責機構，並強化租屋市場發展。

不動產實價登錄

【經濟日報／記者徐筱嵐、陳乃綾、蔡佳妤／台北報導】

政府仿效美、日先進國家，推出「不動產實價登錄」制度，但公告內容採「去識別化、區段化」方式，學者及不動產估價業者直批，區段化公告與現行房地交易價格簡訊作法無差別，房價無法透明化，仍有被操弄的空間。

淡江大學產經系副教授莊孟翰批評，「區段化公告」跟過去政府的房地交易價格簡訊作法根本沒差別，唯一差異是新制採自動申報、筆數較多，若要真正房市透明化，就要將資訊完全公開。

不動產估價師公會全聯會理事長陳諶認為，政府採區段化公告，不說明登錄與課稅間的關係，「沒完整配套，只丟出價格，沒意義！」

陳諶表示，「估價」是地政一環，具「防弊」功效，透過估價機制，掌握市場價格，了解各區域的供需，才能擬定、解決基礎建設，以及住宅政策等問題。

政大教授張金鶚說，房產市場中，誰擁有資訊，誰就是贏家，區段化公告，政府只做半套，卻拿隱私權作為藉口，民眾只能「見林不見樹」，房價仍有人為操弄空間。

他說，美國不動產實價揭露網站，有交易房價，還能查到10年內每次轉手賣出價格。政府應推動估價師查核制度，避免有心人士低報避稅。

圖／經濟日報提供

買房4方針 錢進「黃金抗跌區」

2011年房市景氣三溫暖，年初一頭熱，1月建物買賣移轉棟數創3年來單月新高41974棟，3月政府祭出奢侈稅重手打房，投資人收 手，觀望者多，到了10月，又遇上「產業」寒冬及「股市」大跌，很多人金流套牢，人心惶惶，擔心自己投資物件被套牢，東森房屋不動產研究室為民眾整理出 「交通」、「地段」、「品質(建商)」、「管理(社區)」4大方針，找出「黃金抗跌區」，供投資人2011年底到2012年2月房市的重點目標。

新 北市政府地政局表示，2011年10月房市交易案件量較9月下滑11.8%，其中以中和、汐止降幅較大。主因近來新北市其他區域，如：林口、淡水、三峽新 推案量體較大，讓其他各行政區10月買賣登記案量相較9月呈現下滑修正格局，且因缺少建案完工交屋登記案量挹注等原因，使中和、汐止分別減少 267(-32.9%)件、99件(-19.7%)，跌幅相對較大。

東森房屋不動產研究室副總黃淑苓表示，不僅僅只有新北市，隨著推案量 以及價格修正，讓成交量有近年底趨於停滯趨勢，也可以看得出來隨著房市炒作熱度的減少，區域房價回穩，為了不讓自己買在高點，拋在低點，挑選「抗跌保值」 的好屋，需重視「交通」、「地段」、「品質(建商)」、「管理(社區)」4大方針，做為民眾更屋的參考選項。

首先，以北市為例，需鎖定捷 運為中心點，放射狀500公尺以內，又以步行10分鐘內可達捷運站的房屋最佳。其次，各縣市重要動線以及學區等地段，再加上知名建商以及良好的社區管理， 就具有抗跌保證。以10月跌幅最大的中和市來說，只要符合4大「黃金抗跌區」要件，依然不受跌幅影響。東森房屋舉例指出，以位於景安、南勢角雙捷運站旁的 建案來說，因為基地接近中和知名學區，從9月至今，成交價依然落在每坪45萬上下，與中和區普遍行情價相較，具有保值空間。部分地段優質區域的地價仍有小 幅上漲情形。其它行政區隨區位條件有不同表現，地價尚稱平穩。

此外，新北市政府地政局進一步表示，2011年第2、3季買賣案件量下跌顯 示短期投機客逐漸退場，改以自住及投資需求為主。且根據東森房屋線上問券調查統計表示，近有8成的自住客以及投資需求買方，期待區域價格每坪單價回到 2010年12月底的價格。對於此，黃淑苓也表示，目前各區域因為新推案量驟減，市場上釋出物件種類多，手頭備有可動用資金者，不妨可依據以上四大方針開 始挑選「抗跌區」。

房地產投資專家建議，「交通」、「地段」、「品質(建商)」、「管理(社區)」4大方針的「黃金抗跌」條件中，每一項的分數是25分，在挑選房子的時候，可以用這種標準酌量調整分數。

以「交通」這個選項來說，如果能夠在捷運出口站100公尺的住家，分數可以給23~25分，如果在捷運出口500公尺範圍之內，依距離遠近，分數恐怕會剩下15~22，如果超過500公尺以外，要從15分開始往下計算。

在「地段」上，則應該以鄰近有哪些「機能」開始往上加分，舉例來說，住家附近有公園加5分、有市場購物方便加5分、有好的學區加5分、有百貨商圈加5分、有良好治安再加5分。

在 「品質(建商)」這個選項上，一般來說是針對新建、預售個案比較適合，在網路上打上建商的名稱，可以很容易看到建商過去的口碑如何！口碑好的建商，在網路 上是不容找到負面消息的，但是口碑差的建商，在網路世界中，很多「爛記錄」是抹不掉的。如果是成屋，恐怕就比較難用建商的口碑來衡量產品的好壞，這個時 候，就是要看「屋況」，實際的在白天、晚上、雨天分別前去看屋，你大概就可以很輕易的了解到房屋品質，用你自己眼睛看到的實際屋況，在25分的額度內給房 子打分數。

最後要注意的就是「管理(社區)」，俗話說：「千金難買好鄰居」，一個好的建物，不是本身的硬體夠好，就一定是「好宅」，鄰居 很重要，有時候一個社區住著一個壞鄰居，整個社區就雞犬不寧，樓上、樓下、左鄰右舍如果住著壞鄰居，住在這種環境中，一定相當痛苦，這種房屋的分數很難評 比，必需要跟管理員、鄰居、社區的居民多打聽，或者找當地的鄰長、里長問一下，以免「千金買到惡鄰居」。

總之，買房是人生大事，看房要仔細，才不會事後碰大難搞的問題，依照「交通」、「地段」、「品質(建商)」、「管理(社區)」4大方針挑選房子，總分如果低於70分，建議放棄算了！在70~80分之間，建議要多考量、多掙扎，房子還很多，有錢可以慢慢選。

實價登錄

【經濟日報／記者徐筱嵐、陳乃綾／台北報導】

圖／經濟日報提供

內政部推動實價登錄，規劃區段化登錄擬採10號為一區間，較現行100號為區間，範圍大幅縮減十分之一，有助資訊透明，且首次將不動產估價師納入查核體制。

如何實際申報、登錄不動產交易結果，內政部地政司研商「平均地權條例第47條第6項」，擬訂「不動產成交實際資訊申報登錄及查詢收費辦法草案」。

建置十多年的不動產估價師制度，納入本次重要政策。未來若發現有異常的交易價格案件，將交由不動產估價師稽核，評定價格是否合理。不動產估價師公會全聯會理事長陳諶建議，除了查核工作，市價評定等業務也應交由估價師執行，以建立合理交易機制、價格。

去識別化 符合個資法

草案對申報登錄不動產成交案件的資訊，分成交易標的、價格資訊、土地資訊，以及建物資訊等四大類，包含建物門牌、交易棟數、房地交易總價、土地與建物轉移面積、使用現況及有無增建等。

地政司長蕭輔導指出，一般中古屋買賣都是房地合併計價，民眾只須申報「總價」，不必區分房價、地價；若是預售屋或新成屋，必須房地分開登錄，但停車位價格則另外申報。

蕭輔導說，為保障當事人隱私且符合個人資料保護法規定，資訊將採「去識別化、區段化」方式揭露。區段範圍從現行的100號為間隔，擬調整為10號為一區間。例如新北市新店區北新路一段25號的成交案，區段化登錄為新店區北新路一段「20~30號」，門牌號也比照辦理。當不動產買賣移轉登記完成後，申報人須30天內到地政單位臨櫃登錄，新系統建置完成後，可透過網路及電子郵件方式申報，一旦逾期須在七日內補報，若屆期仍未申報，可按次處罰至完成為止。

實價登錄 黨團協商破局

【經濟日報／記者徐筱嵐／台北報導】

立法院昨（15）日進行「不動產經紀業管理條例部分條文修正草案」朝野協商，國民黨立委劉盛良表示，相關稅制配套完成修正後，實價登錄再予以實施且登錄資訊不得移作課稅用，黨團協商無共識，決送交立法院長王金平召集協商。

眾所矚目的實價登錄三法，立法院民進黨團協商「不動產經紀業管理條例部分條文修正草案」，民進黨立委邱議瑩主持。內政部、法務部、財政部等單位皆派員參加，出席立委有國民黨籍黃昭順、侯彩鳳、劉盛良、楊麗環、張慶忠及民進黨籍陳節如。

圖／經濟日報提供

民進黨立委陳節如提修正文字，擬將實價登錄範圍擴及預售屋，並要求明訂實施日期，內政部次長林慈玲表示認同；多名立委上台發言，認為不動產經紀業管理條例與地政士法、平均地權條例應一併送交立法院長王金平召集協商。

劉盛良指出，目前稅制健全、地價機制完善，且實價登錄三法茲事體大，牽涉到790多萬戶住宅未來發展，要求相關稅制配套完成修正後，實價登錄再行實施，且登錄資訊不得作課稅用途。

朝野協商必須要所有黨團對法案內容無異議，且由黨團代表簽字同意，才能送院會二、三讀，由於劉盛良提出異議，協商沒有共識，實價登錄三法全部送交院長召集協商。

據瞭解，建築業極度擔憂「實價登錄三法」通過，日前提出「實施實價登錄後若採行實價課稅的影響說明書」給部分立委，指實價登錄後課稅會提高金融風險，浪費稽徵成本，還會有「轉嫁」問題等。

不動產稅制改革

【經濟日報／記者陳乃綾／台北報導】

不動產稅制能否改革成功，地方政府是主要關鍵。調整稅基的大權，握在地方政府手中，但多年來的漲幅，永遠追不上房價漲幅。學者砲轟：地方政府「該收的稅放任不收，卻一再向中央喊窮。」

地方政府的稅基，公告土地現值每年調整一次，公告地價和房屋評定現值則是每三年調整一次，由各地方政府設立的「地價評議委員會」開會調整。

地價評議委員會，共有17名委員，其中包含一位縣市議員代表。有學者指出，委員會甚至淪為議員「服務選民」的場所，只要選民請託議員，要求哪個地點公告現值不要漲太多，委員會也不敢不從。

財政官員指出，公告現值、公告地價拉高與市價齊平，不是不可能，但各縣市政府都有選舉政治考量，在無法彈性調整稅率下，地方政府「寧願做好人」，深怕拉高稅基，導致民眾要多繳稅引發民怨，或誤殺廣大自用住宅。

「市價」是指該地區平均交易價格，與實際交易價格仍有一段差距。學者抨擊，如果公告現值、公告地價等稅基，都還不能達到這種遠低於「實際交易價格」的市價，課稅根本不可能達到公平。

台灣人買結婚房，喜歡"家"的安定感

原來台灣人結婚買房，為的不是自立門戶，竟然是喜歡擁有「家」的安定感？調查顯示國人買房感性面，但對於房貸金錢問題卻也很理性，進六成民眾會存足二到四成自備款才會下手買房…

百年結婚潮讓許多人想「婚」了，而國人對於結婚要不要買房，可是又感性又理性！根 據Housefun好房網統計，國人對於結婚買房的主要目的，竟然有65%的民眾感性認為「喜歡擁有家的安定感」；另外有16.4%是要實際解決住的問

Housefun 好房網傳媒中心地產召集人李建興表示，自立門戶只佔9%，顯示高房價時代，以往結婚獨立的趨勢可能漸漸式微，新人結婚後投靠父母的比例也許會增加。但調查 也發現，國人對於結婚的買房基金，就顯得理性許多。有高達74%的人認為，即使想買房也會先存夠錢；認為先買再說不足的可借貸佔15.3%；覺得目前房價 太高，不想買來當房奴的也有10.7%。

財經專家林奇芬強調，想買房的確要先衡量自身的財務能力，考量未來利率上升後，是不是有能力負擔貸款，如果不能確定也建議房貸比重最好不要超過收入的三分之一。

另外，調查也做出統計有58.8%的民眾，會存足二~四成的自備款才會下手買房；其次是四~六成有17.5%；認為有自備款二成以下就能買房則佔11.9%，顯示在台灣民眾買房還是相對理性。

題；而投資置產佔9.6%；為了自立門戶只剩9%。

投資客房仲店 海賺變海倒

奢侈稅效應加上國際景氣動盪讓房仲業提早過寒冬，尤其是投資客經營的房仲店，由於從之前的「兩頭賺」，在奢侈稅上路後陷入「兩邊賠」，近來紛傳換手或關門。市場傳出有這類房仲店東原本海撈三億，現在已倒賠一億。

全國不動產董事長葉春智表示，大台北地區這種投資客經營的房仲店，這幾個月換手或關門的，至少就有一、兩百家，幾乎倒光光。各大連鎖房仲品牌都認為對市場是好事。過去這些人掛著房仲招牌，實際上卻花招百出，只求謀利，不只讓市場糾紛頻傳，更是房價大漲元凶之一。如今退出市場，房市會更為健全。

投資客兼開房仲店，在房地產市場行之有年，這幾年房市大走多頭，這類房仲店更是數量爆增，推估在大台北地區，這種店至少就占1成以上，一、兩百家跑不掉。

這類店頭過去幾年大發利市，主要是他們可以「兩頭賺」，一方面替其他投資客仲介物件，可賺取服務費，另一方面，有便宜好物件送上門來，自己也可先買下，然後再以高價轉售，既賺差價，又也省下仲介費。

有些惡質一點的投資客店東，甚至會使出各種招術讓屋主便宜賣出，然後再營造搶購氣氛，讓消費者以高價購買，以賺取更大差價，一間房子連同價差加仲介費，賺個五、六百萬，時有所聞。

不過這種好光景，在奢侈稅傳出應聲劃下句點。一來這種店大多以同行投資客為主要客戶，投資客退出市場，這種店生意也一落千丈，但每個月仍得支付50~100萬元的基本開銷。

二來，這類店東手上大多至少有一、二十間房子在「轉動」，大台北房市在奢侈稅後瞬間急凍，不只資金卡死，還得面臨龐大房貸支出。以前這些人風光「兩頭賺」，現在已變成頭大「兩邊賠」。

早在六月奢侈稅開徵後，由於房市遲無起色，不少這類房仲店就已開始退出市場，近一兩月來，歐債風暴引爆全球股災，景氣反轉下滑，這種店消失速度更是加快，不是關門大吉，就是換手經營。

房仲淘汰戰 你關我開

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

台北市地政處昨公布10月買賣移轉件數，僅3255件，再創金融海嘯後新低，更是北市10年來首見連續4個月成交量低於4千件。成交萎靡不振，房仲倒店警報再起，永慶房仲集團總經理廖本勝直言，新一波市場淘汰賽已起跑，農曆過年可能出現第一波關門潮。

廖本勝解釋，農曆過年前後一向是房仲店資金最吃緊的時段，因為除了年終尾牙、客戶送禮等支出外，還有員工年終獎金、業績獎金得發放。今年情況更險竣，內憂外患下，成交量遲無起色，不少店頭資金已見底，恐怕撐不過這個冬天。

今年三月初奢侈稅拍板定案後，房仲業即認為房仲店會出現倒店潮，預估全台倒閉數百家到上千家都有。不過根據內政部統計，這8、9個月來，各地包括在大台北在內，房仲店數並沒有明顯減少，反而仍呈緩和增加走勢。

以10月來說，最新統計顯示，新北市房仲店總數已達1006家，北市也有919家，均來到近年新高。

不過，東森房屋董事長王應傑表示，其實這段時間關門的房仲店並不少，但很多店頭關了之後，底下經紀人、業務員繼續在其他地方開，再加上很多直營體系業績高手，認為危機也是機會，紛紛自立門戶，因此總店數反而增加。

廖本勝說，目前市況是有人關，但也有不少人投入開店，大型連鎖品牌更是積極搶攻擴大市占，所以整體市場應該說是一場洗牌淘汰賽，預料除了以往靠投資客的房仲店率先被洗出市場外，財力不夠、經營能力不足或是品牌較弱的，都將是優先被淘汰出局的對象，而今年農曆過年將是第一個關卡。

公告土地現值預估明年再調漲

政府擬以市價徵收補償及實施實價課稅等話題的延燒，預估101年公告土地現值的調幅將加大，土地增值稅的成本也可能隨之加重，太平洋房屋總經理鄭念祖建議，趁現在賣出房產，應可省下土地增值稅成本。

所謂的公告土地現值，係直轄市及縣（市）政府對於轄區內土地，由所調查之買賣或收益實例資料，據以估計區段地價，經地價評議委員會評定後，於每年一月一日公告。其主要作用，一為政府徵收土地時補償地價之依據，二為土地所有權移轉或設定典權時，審核土地移轉現值之標準。

從近三年的公告土地現值調幅表來看，前兩年（98、99年）的公告土地現值變動很小，98年的調幅，除了台北市在2.61%以外，其餘縣市皆在2%以下，新竹市甚至達-0.07%。99年的調幅也不大，全國的平均調幅只有1.70%，直到今年（100年），公告土地現值才有明顯的調升，像是雙北市的調幅皆在10%以上，新北市增加了15.33%，台北市的增幅也有12.08%。（詳見表1）

鄭念祖總經理表示，近年房價(市價)飆漲，但公告土地現值卻未相對應的有明顯的增加，除了影響地方稅收外，也引發了民眾對稅負不公的疑慮，因此今年（100年）的公告土地現值加大了調整幅度；以首都台北市為例，98年的調幅為2.61%，99年則為2.12%，100年則一口氣增加了12.08%，比98、99年兩年的累計調幅都來的多；而12個行政區中，100年的公告土地現值調幅，以中正區的12.59%最高，另外還有信義區、大安區及南港區，其調幅也都在12.5%以上。（詳見表2）

而今年房市雖然遭受奢侈稅、歐美債信風暴的衝擊及選前政治因素影響，目前呈現量縮價平的局面，但鑒於徵收補償爭議及實價課稅的議題，預估明年公告土地現值的調幅應會比今年還高，讓公告土地現值更貼近市價，健全房市發展，是政府對外宣誓要達成的目標，因此鄭念祖總經理提醒，欲賣屋的民眾，可得把握年底前的這1個多月，加快資產配置腳步，預估應可省下土地增值稅成本，提高獲利。

北部選後推案 4,000億將噴出

【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】

《住展》雜誌昨（10）日統計，明年總統大選前的兩個月內，北台灣推案量為1,207億元，量體不小，與2008年總統大選前僅差7.5億元，多數建商會在選後大舉推案，信義代銷預估，會有4,000億元的大量爆出。

圖／經濟日報提供

信義代銷認為，選舉過後，政治不確定性降低，業者多預期市場氛圍會轉佳，因此預期屆時買方可加快購屋決策腳步。

信義代銷協理何胤諭說，選前1,207億元的推案，看來不小，但若仔細觀察，就會發現有不少建案都已是「拖無可拖」、實在延宕太久了，才決定在選前登場，多數業者仍較看好選後的市場氛圍，若能延遲推案的、大多選擇在選後才登場。

何胤諭表示，今年第四季北台灣原有3,000億元的推案量，但如今看來，只有三分之一在選前登場，另外三分之二都延遲到選後，若加計選後原本就要推出的案子，屆時總案量將會有3,000多億元至4,000億元，去化狀況值得觀察。

《住展》雜誌研發長倪子仁說，選前兩個月的推案中，若以個案數來看，共有67案，包括兩個百億級的超級重案，及三個50億元以上的大案。

若以地區別來看，光是新北市的汐止，就有385億元的廠辦案新登場，包括遠雄企業團的「遠雄U-TOWN第一期」、總銷300億元，及雍和建設的「雍和台北園區」、總銷85億元。

預計本月公開的「遠雄U-TOWN第一期」，為全國第一座超高層雲端廠辦預售案，據瞭解，將開出四字頭的廠辦新高價面市。

位於新北市蘆洲捷運總站的百億重案「希望城市」，也終於登場，此為捷運共構案，總銷金額110億元、總戶數超過千戶，必將成為自住客焦點，外傳開價也會創區域新高。桃園地區的推案也不少，主因北台灣二字頭房價已難尋。

台中12月再標地 多家建商搶

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】

第一太平戴維斯昨（10）日表示，將於12月9日標售一筆緊鄰台中七期的住宅用地，共671坪，底價約7.05億元，每坪約105萬元。由於之前七期重劃區土地標售開紅盤，預料此案可引發不少開發商關注。

第一太平戴維斯說，這筆土地座落於60米寬的台中港路上，位於台中新市政中心的正對面，目前臨路部分租給家具行使用、後方則有廠房，但租約是一年一簽，買方可全權運用規劃。此案將在11月14日公告標售文件。

據瞭解，這筆土地的擁有者是中部木材業者，前一陣子就有處分此地的打算，本周台中市政府標售七期土地引發搶標、衝出天價，讓這個地主決定在此時釋出標售。

第一太平戴維斯資深經理邱奕平表示，相較於台中七期土地每坪單價動輒150萬至200萬元，甚至剛標出天價的地王每坪要價236萬元，此案的底價頗具吸引力。

大台北Q4房價小跌 沒有「溺水屋」

國泰金控經濟研究處昨天發表最新台灣住宅市場調查報告指出，奢侈稅政策的確發威，大台北地區房屋平均買賣移轉件數，創下民國92年SARS以來的新低，住宅市場買氣下滑，第4季起房價將小幅走跌，但還不至於出現「溺水屋」。

所謂「溺水屋」，是指房屋現值已低於向銀行的貸款融資餘額。在美國次貸風暴發生時，美國許多區域的房地產都變成「溺水屋」。

國泰金控經研處襄理陳欽奇表示，在奢侈稅政策上路之後，的確對住宅市場產生實質影響。

根據房仲業者統計，大台北地區房屋買賣平均移轉件數，已創下SARS以來新低，今年1到9月每月平均買賣移轉件數不到1.2萬筆，其中台北市1個月約4,424筆、新北市1個月約7,472筆。

國泰金研判，台北市房價在今年第4季到明年第1季將持續小幅走跌，新北市、台中市及高雄市的房價第4季則出現漲幅趨緩現象。

不過，國泰金也指出，房價下修雖能增加買房意願，但因為景氣也持續下滑，造成民眾買房意願並未提高；民眾買房需求要提升，關鍵將在「房價有感下跌」及「經濟景氣能Hold住」。

陳欽奇說，台灣住宅貸款總額達新台幣5.5兆，但逾放比率僅0.36%，顯示貸款人還款能力仍佳。

而且從基本面供需比來看，台北市長期存在房屋「供不應求」現象，因此除非大台北地區房價在短期內下修超過5成，否則「溺水屋」在大台北區大量出現的可能性不高，對銀行業衝擊有限。

淘汰賽開打…永慶明年逆勢展店

經濟日報／記者李至和／台北報導】

永慶房產集團總經理廖本勝昨（9）日說，年關前後，手中資金較少的房仲店營運壓力相對較大，市場淘汰賽正要鳴槍起跑，明年將是房仲業肉搏戰起點，永慶將逆勢開店，擴大市占。

永慶明年仍計畫逆勢展店，預計明年再開150店，照預定目標達成全台1,000店目標。明年展店主力放在次品牌有巢氏，積極開拓社區市場。

永慶房仲集團11月起更名為永慶房產集團，永慶目前有十個事業體，包括房地產上、中、下游產業鏈，營運範圍包括房仲、營建、代銷等，因此改名為房產集團，更符合企業長期發展策略。

廖本勝認為，年關前後，手中資金較少的房仲店營運壓力相對較大，明年房仲關店情況恐怕會比今年更嚴重。

永慶過去十年歷經SARS、金融風暴等重創房市的市場低潮，每逢低點就大舉展店，逆勢突圍策略下，店數與營收逐年成長，緊追信義房屋。

廖本勝說，2008年金融海嘯時期，不少房仲縮減開店計畫，永慶反而積極在全台搶攻市場，目前店數與營收較五年前已成長近五成，因此明年雖然可預見房市不樂觀，但持續開店腳步不會停止。

重劃區置產雙準則 商業+高級住宅

跟著信義計畫區、大直重劃區置產，都能賺到錢，置產要緊跟重劃區，所以重劃區置產「雙準則」更必須熟記。

都市更新」是近幾年來相當夯的一個名詞，很多人以為都更屋可以發大財，於是，把房地產投資方式更改為「買老屋、等都更、賺大錢」，然而，二○一一年卻看到「合法都更戶」走上街頭抗議釘子戶的畫面，買老房等都更真能賺錢嗎？這個答案恐怕很負面。

長時間觀察重劃區房價只漲不跌

通 常，民間的都市更新工程阻力都比較大，只有跟著政府重劃區發展進行房地產投資，才是聰明操作方式。因為，公辦重劃區的時程由政府控制，「只會延期、不容易 跳票」，所以，一旦重劃工程完成、公共建設到位，房價上漲當然可以期待。看看台北市信義計畫區、大直重劃區，都是在公共建設陸續完成之後，房價開始起漲， 而且長時間觀察，房價還真的是「只漲不跌」。二○○九年新興的新莊重劃區（副都心重劃區、頭前重劃區），這些區域房價漲幅都相當可觀。

而 近兩年崛起的新莊副都心房價漲幅更是可觀， 從一開始每坪三十五萬一路漲到二○一一年，已經站上每坪六十五萬元，兩年漲幅高達百分之八十五，新莊副都心能夠出現這麼高速漲幅，則是因為新北市政府把 「大新莊發展計畫」列為近年公共建設首要推動目標，在大量公共建設推動下，房價跟著政府建設看漲的公式正持續發生中。

準則一、注意公共建設時程

信義計畫區的歷史經驗，讓很多人在房地產投資賺到錢，所以，現在這種成功經驗已經被輕鬆複製到其他重劃區。重劃區投資準則很簡單，（一）充分掌握公共建設在重劃區的推動時程與進度、（二）挑高級住宅聚落、選擇緊鄰商業區的住宅區。

根據過去經驗，公辦重劃區因為長時間公共建設投入，都會逐步帶動區域機能更加健全，所以，不論景氣好壞，這種公共建設持續推動的重劃區域，始終維持著房價穩健上漲的態勢。看看信義計畫區三十年來的房價沒有跌過，從每坪十幾萬漲到現在每坪二百多萬。

同樣的，台北市大直重劃區十幾年來房價，最差狀況只有「持平、緩漲」，也從來沒有看過下跌，當初房價一坪四十幾萬，現在行情起碼都已經翻了一到二倍。所以，只要公共建設持續推動，購買重劃區的不動產，長時間來看，獲利空間是可以期待的，這是重劃區投資房市的第一準則。

準則二、緊鄰商業區的住宅區

其次，一個新興有發展的重劃區，房地產長時間增值雖然是全面的，但是漲幅的大小卻沒有「齊頭式」標準。在新興重劃區內，選擇鄰近商業區旁的住宅，房價增值空間與速度，會隨著鄰近商業區成長而出現較快速上揚，在全球各大都市中，都存在著相同成功模式。

看 看台北市信義計畫區裡的豪宅，以松勇路為商業區與高級住宅區的分界點，緊鄰商業區的「信義富邦」、「台北花園」、「皇翔F4」的價格，就是比鄰近松德路住 宅區的「國家藝術館」、「信義香榭」、「新川普」等個案高出一到三成。所以，在重劃化區域裡面挑投資標的，選擇緊鄰商業區住宅，要比挑選純住宅區域來得更 好，這是重劃區投資房市的第二準則。

用這樣的「重劃區房市投資雙準則」來看新北市最熱門的新莊重劃區，可以很清楚找到適合投資焦點。新莊副都心是以商業區為主的都市重劃更新區域，在這個區域內投資住宅產品的成本比較高、租金投報率自然就比較低。而新北市對於頭前重劃區則是規劃為低密度的高級住宅區，所以，依照「重劃區房市投 資雙準則」規範，頭前重劃區就是新莊重劃區住宅最佳選擇。而頭前重劃區這麼大的一塊區域中，能夠與新莊副都心商業區緊鄰的路段，只有中原路以北、思源路以 東的區域，在這個區域內買房未來增值空間比較高。

然而，打開新莊重劃區的都市計畫圖，赫然發現，在頭前重劃區內，僅有思源路、中原路口有 規劃商業區，如果，能夠在這個路口近鄰商業區的區域內找到住宅產品，則更是最佳選擇。因為環境已經緊鄰商業區，與大安區、信義計劃區帶動住宅房價上揚模式 相同。是「一加一大於二」的投資操作。

找好宅！賺財富！用對公式真簡單

房地產投資不難！房地產挑選好的投資標的也不難！簡單的心法與操作原則掌握好，找到好宅！保值增值！真的不是一件困難事。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

商業區帶動住宅房價固定公式

 

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紐約第五大道（Fifth Avenue），隨處可以享受，Tiffany、LV、Armani、Gucci、Fendi、Versace等世界品牌都聚集在這，因為這個條件，讓紐約第五大道成為全球商舖租金最貴的零售業場所。

【MyGoNews衷柏宣/台北報導】漫步在繁華時尚大都會裡，選購頂級品牌精 品，享受最尊貴的購物體驗。這樣的經驗在名牌旗艦店林立的紐約第五大道（Fifth Avenue），隨處可以享受，Tiffany、LV、Armani、Gucci、Fendi、Versace等世界品牌都聚集在這，因為這個條件，讓紐 約第五大道成為全球商舖租金最貴的零售業場所。

二年來 紐約豪宅創新高集中第五大道

根據「高力國際二○一一全球零售焦點」物業報告指出，截至二○一一年三月，紐約第五大道商舖租金每年每平方呎二一五○美元，相當於月租金每坪約新台幣十八萬八千元。

同 樣的，這裡的住宅區因為緊鄰商業區，也是紐約房價最高的地方，這些住宅不僅租金和房價昂貴，還是身份的象徵，沒有一定地位的人，即使有錢，也買不到這裡的 房子。二○一○年七月底，紐約第五大道一○○九號的希曼斯公爵大廈（Duke-Semans mansion）一戶五百四十八點三坪，屋齡一百零八年的老房子，成交四千四百萬美元（相當每坪新台幣二百三十七萬元），創兩年來紐約豪宅最高成交價格。

巴黎香榭麗舍大道 附近住宅貴得嚇人

商業區帶動鄰近住宅區房價的案例，不只是美國紐約，到佈滿浪漫氛圍的巴黎香榭麗舍大道（Champs Elysees），在林蔭大道上欣賞高貴典雅的法式購物風景，是很多人嚮往的生活模式，而這裡是全球商舖租金排名第二的區域，月租金每坪約新台幣八萬四千萬元。

香榭麗舍大道房價已經高到沒有人把這裡的房子當成住家，多半一樓商舖以上的樓層都是當作商業辦公用途，真正住宅則是緊鄰周邊的巴黎第八區，這裡房價也是高得嚇人，同樣是商業區帶動住宅價格飆漲的必然房地產公式。

香港銅鑼灣住宅 比跑馬地禮頓山豪宅還貴

香榭麗舍大道房價已經高到沒有人把這裡的房子當成住家，多半一樓商舖以上的樓層都是當作商業辦公用途

在香港，商業區的繁榮帶動住宅區價值上漲，首推銅鑼灣羅素街與皇后大道，這兩個商 業區平均商舖租金分別居全球第二、第三。羅素街就是時代廣場門口的那條街，長僅幾十米，站在時代廣場面向羅素街，可以看到不少名店林立，如太子鐘錶、 ZENITH鐘錶、英皇鐘錶珠寶、諾基亞、SWAROVSKI、The Body Shop、莎莎、卓悅等等，短短的一條羅素街，幾乎被鐘錶、珠寶、金飾、化菻~等商舖瓜分，而且不時被更有實力的老闆以更高的租金「搶走」商舖。

這 裡的住宅價格更是驚人，羅素街二十八號五樓是一個連天台的唐樓住房，實用面積僅四十五平方米（約十三點六坪），屋齡已經半世紀，沒有電梯，二○一一年六月 被人以一千八百萬港元購入，約每坪新台幣五百零二萬元。香港豪宅區的跑馬地禮頓山豪宅，現在均價也只有每坪新台幣三百五十二萬元。羅素街的成交案例，又是 一個商業區帶動住宅房價攀升的實際例子。

華人首富李嘉誠：選商業區旁邊的住宅區就對了！

香港長江集團總裁李嘉誠說過，不動產投資成功的三要素就是「地段、地段、地段」， 好地段怎麼選？其實很簡單！以住宅來說，「選在一個成長商業區旁邊的住宅區就對了！」因為，全球緊鄰商業區旁的住宅都是增值空間最快、最高的區域。這樣的 例子不斷的出現在美國紐約第五大道、法國巴黎香榭麗舍大道、香港銅鑼灣羅素街、甚至是瑞士日內瓦貝洛街（RueBellot）、澳州雪梨沃爾斯利路 （WolseleyRoad）等，都是商業區帶動住宅區房價堅挺的代表。

所以，住宅怎麼買最保值、也最增值，答案已經很簡單！買在一個發展、成長中商業區的附近就對了！

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

竹縣土地公告現值 擬提高11％

地政處：中央緊盯是否落實調整 房地產業者反彈：今年已漲32.85%
明年再調11% 「會把竹縣房地產打到趴！」

【聯合報／記者羅緗綸／竹縣報導】

新竹縣擬調高11%土地公告現值，引起房地產業者反彈，縣府地政處十月起陸續在縣府及竹東、竹北、新湖地政事務所辦說明會，尚無共識，地政處指出，明年公告現值尚未訂定，將與業者溝通，12月中旬召開地價評議會才能定案。

未來可能徵收的璞玉計畫區、竹科三期地主在說明會中要求調高公告現值，他們主張中央已釋出「未來徵收要按市價」的訊息，徵收費應提高追平市價，與房地產業者看法落差大。

縣府地政處指出，中央查覺各縣市調幅不一，已造成不公平，中央訂出今年各縣市公告現值與市價比，應達72.14%，竹縣僅59.38%，明年應達77.14%，竹縣僅訂70%，仍算落後，各縣市預定民國104年時，應追到市價的90%。

「不要把竹縣房地產打到趴！」房地產業者表示難接受，指今年土地公告現值，一口氣調升32.85%，打破竹縣近20年記錄，明年還要再調11%，房地產交易需負擔龐大的增值稅，對房地產是一大打擊。

房地產業者要求同一區塊應調查提出已興建、興建中、未興建的市價，不應一概而論，並提出「溫水煮青蛙」理論，擔心連續大幅調升是「殺雞取卵」，會嚇跑建商和房地產業。

地政處認為，竹縣發展快，今年土地公告現值雖大幅調整，但與鄰近縣市整體比較仍低，全國僅高過金門和澎湖，名列倒數第三。

竹縣努力導正以往偏低情形，朝向接近市價和全國平均值，中央也緊盯縣市是否落實公告現值調整，財政部認為，縣市如果不在乎土增稅源，顯示地方財政情況好，補助就會打折扣，屆時，土增稅收少、補助也減少，地方建設款將不足。

信義永慶 陷海嘯後最大低潮

房市低迷 衝擊兩大房仲　今年營收恐各下滑5% 三年來首見

【經濟日報／記者李至和／台北報導】

房市低迷，今年全台房市交易量預期下滑一成，全年買賣移轉棟數估計約為36萬棟，回到金融海嘯時期低點，國內兩大房仲信義房屋與永慶房屋今年營收恐下滑5%，也是金融海嘯後三年來首見負成長。

圖／經濟日報提供

永慶房產集團總經理廖本勝昨（9）日指出，今年房地產市場氣氛很「悶」，下半年成交率，拿來和今年第一季比較，下滑約三成，成交量一季不如一季，保守估計今年全年交易量至少下滑一成。

信義房屋董事長周俊吉也說，今年主要受到年初奢侈稅、下半年的歐債與股災等因素影響，整體房屋交易量已可預期會下修一到兩成。

內政部統計去年全國買買移轉棟數為40.66萬棟，是近四年來的新高點。2007與2008兩年受到全球金融海嘯影響，交易量縮減至38萬棟左右。今年前九月全台買賣移轉棟數為28.31萬棟，相較去年同期29.48萬棟，減少約0.05%。如果今年全年交易數在36萬棟，將比金融海嘯還要低。

廖本勝說，相對2008年金融海嘯房市大跌後急拉反彈，今、明兩年房市像「溫水煮青蛙」，成交量緩慢下降，價格卻在高點盤旋，明年房市可能會延續量縮價平格局，整體成交量可能較今年再跌一成。

房屋交易量縮，直接衝擊房仲業營運動能，從信義與永慶兩大房仲營收均下滑，就可一窺市場房市急凍的冰山一角。

信義房屋今年前十月營收為67.88億元，年減4.61%。10月營收為6.11億元，月增3.87%、年減35.63%。預期第四季傳統房市旺季並不旺，下半年爆發歐債、股災等利空因素，估計今年信義全年營收將較去年下滑約5%左右。

永慶房產集團今年展店數達到年初預定目標，預期到年底約850家，較去年增加140店。但營收未能如期成長，保守估計約下滑5%，今年成交市占率也未成長，僅與去年規模相當，約占一成。

不過廖本勝說，市場上已陸續傳出中小型房仲店關門，房市低迷，越接近年關對房仲店來說壓力更大，大型連鎖品牌透過產業鏈資源整合還有能力支撐，小型品牌很容易就在這波淘汰賽中出局。

明年北市土地公告現值估再漲9% 土增稅大增

土地公告現值大漲，國庫明年可望大進帳。台北市地政處官員表示，明年北市土地公告現值預估會漲百分之九，加上今年初一口氣調高的12.08%，累計兩年的漲幅將高達兩成以上，是近二十年的新高，房仲業預估，為了節省土增稅，年底前可能出現一波急售潮。（何庭歡報導）

業 者分析，以往跨年度的買賣，雖然有些賣方為了節省部分的土增稅，趕在次年度的土地公告現值調整前，完成買賣交易。不過在2010年以前因為土地公告現值調 整幅度小，這種「急著賣」的情形並不明顯，但最近兩年調整漲幅高達22%，因此年底前可能會出現一波比較明顯的「節稅急售潮」。

信義房屋企研室經理蘇啟榮並認為，除了一般售屋的民眾受到影響以外，原本一年內短期轉手可避掉土增稅的投資客，受限於奢侈稅上路，必須得持有兩年才能「免奢侈稅」，但如果持有兩年後才賣出，至少都得繳上一筆土增稅，因此無論如何，對地方的稅收必定都會有一番貢獻。

但 蘇啟榮也強調，自住用戶還是會有優惠，他說：『政府他針對自用住宅的部分，有比較優惠的稅率，那就是10%。可是這樣的優惠稅率，在早期他的適用是只能 「一生一次」，也就是一輩子只能用一次，那這幾年在這個優惠稅率上面，是有做一些比較放寬的規定，就是變成允許「一生一屋」的概念，就是你只要維持一間自 用住宅，不過這個規定會比較嚴格，這個房子你必須持有六年以上，才能適用一生一屋的規定。』

土 地增值稅是針對土地所有權人的土地，在移轉時因為「自然漲價」所要課徵的稅，依照漲價倍數，採用累進稅率計算。一般土地稅率分為三級，依照增值的幅度，有 20%、30%和40%三種課徵標準，但自用住宅用地的優惠稅率，則是只有10%，在「一生一次」的優惠使用過後，就只能使用「一生一屋」的優惠

台中新地王 每坪標價236萬

房市強心針 豐邑搶下七期角地 再奪緊臨地塊
總價40億 高出底價四倍 聯聚三筆精華地到手

【經濟日報／記者黃啟菱、李至和／台北報導】

台中市政府昨（8）日公開標售重劃區土地，總共標出21筆土地、總金額逾101億元。其中位於台中七期市政路、惠中路口的一塊角地，以每坪236萬元高價標出，創下大台中地區新高，也為台中房市注入一劑強心針。

圖／經濟日報提供

這塊角地的地號是惠國段175，昨天標售時，聯聚、豐邑等兩大台中品牌建商激烈競爭，最後由豐邑得標，豐邑還以每坪210萬元買下隔壁、惠國段174地號土地，總值約40億元。

聯聚雖未奪得地王，但也是昨天標售的大贏家，七期內共有10筆土地釋出，聯聚搶下三筆、共2,366坪。

台中市政府此次釋出的七期土地，每坪底價約30萬至50萬元，低於市場行情，10筆土地共吸引136封標單，競標者包括金控、壽險等業者，以及中部地區知名建商如聯聚、豐邑、精銳、總太、聚合發、親家、鄉林等，聯聚董事長江韋侖更親自到場，展現勢在必得的決心。

近來台中市七期房市雖然降溫，但價格並未明顯滑落，總太建設總經理沈瑞興說，地價再衝高，也就代表成本已墊在一定的水位，未來此區房價的跌幅會更有限。

聯聚近年來積極在七期獵地，除先前購入的新光三越與大遠百中間原松竹皇宮土地，惠中、市政北一路上海派酒店土地，還有市政路上金色三麥PUB土地，加上這次標售取得的2,366坪土地，擁有未開發土地面積已高達1萬多坪，成為目前該區最大的地主。

豐邑自從在市政路推出「市政都心廣場」受到好評後，近年來積極購入市政路上新四辦公用地，這次更以高於底價四倍、共40億元搶標市政路、市政北一路、惠中路的二筆土地共1,814坪，可以看出其經營商辦市場的企圖心。

全球資產管理專案經理王維宏說，目前台北市精華區大面積建地難以取得，因此近期壽險及大型建商將投資區域擴大至新竹、台中、高雄等地，近二年台中七期上演大型集團與台中本土建商的搶地大戰。

三七五土地遺產價值 公告現值67%估價

【經濟日報／稅務問答】
屏東縣瑪家鄉王小姐問：被繼承人遺有三七五租約土地，遺產價值如何計算？

南區國稅局屏東縣分局答覆：依據財政部67年8月2日台財稅第35163號函規定，被繼承人所遺留土地訂有三七五租約，則土地價值應該按照土地公告現值三分之二來估價。例如三七五租約土地公告現值為30萬元，那麼土地遺產價值為20萬元。若有任何疑問歡迎撥打免費服務電話0800-000-321洽詢。

 

捐贈土地 可別低買高報

【聯合報／記者賴昭穎採訪整理】

李小姐問：我先前花了60萬元買一塊土地，捐給某鄉公所，並以土地的公告現值200萬元列報捐贈扣除額，結果被國稅局認定虛報140萬元扣除額，除了補稅還被外加1倍罰鍰。請問，捐贈土地給政府抵稅的價值應如何申報才合法？

資誠聯合會計師事務所合夥會計師許祺昌答：所得稅法規定，捐贈政府可享「捐多少、抵多少」的好處；但如果是捐贈土地，抵稅價值的認定就有優先順序，首先是土地取得成本，其次為如果拿不出成本證明，則以土地公告現值的16%計算捐贈價值。

重點是，不能以土地公告現值列報捐贈價值，除非是財政部核准的特殊狀況，否則統統會被國稅局連補帶罰。

以妳的案子來說，合法的報稅方式是把當初買地的成本證明準備好，列報60萬元的捐贈扣除額。如果妳提不出買地成本證明，國稅局會依公告現值的16%計算捐贈額，等於只有32萬元（200萬x16%），比買入成本60萬元少，形同「高買低報」，享受不到節稅的好康，怎麼算都划不來。

妳用土地公告現值列報捐贈額，更是大錯特錯。因為財政部從民國93年開始，為防堵有人利用公共設施保留地的公告現值遠高於市價的「好處」，大量捐贈公設地給政府，達到「低買高報」的節稅目的，因此除了嚴格追查捐地節稅，也規定如果提出不買地成本，才能以公告現值的16%列報捐贈價值。

不只是捐贈土地抵稅，許多民眾賣房子申報財產交易所得稅，也都會以財政部公布的所得率計算所得報稅；事實上，這樣日後還是可能收到補稅單。

因為依規定財政部訂出的所得標準只有「補充作用」，除非拿不出當初買房子的成本或賣房子的收入證明，才能依財政部標準計算所得；也就是說，如果日後被國稅局掌握買屋賣屋的相關金額，就得依實際交易價格計算所得補稅，但不會罰鍰。

明年賣屋 北市屋主土增稅將增加

台北市政府明年初有意上調台北市的土地公告現值9%，連同今年初12.08%的漲幅，2年累計漲幅已達22%，創下近20年來新高。民眾售屋要繳的土增稅負將明顯增加。

房仲業者昨天表示，每年調整的土地公告現值大幅增加，台北市屋主賣屋要繳的土地增值稅將跟著水漲船高，對於房市投資戶來說稅負明顯加重，預期年底前可能會出現一波明顯的節稅急售潮。

台北市地政處官員近日表示，明年北市土地公告現值漲幅可能在9%左右；今年北市各行政區幾乎是全面性調整，調幅都在10%至12%。

屋主在賣屋時繳的土增稅，就是以每年調整一次的土地公告現值做為課徵稅基。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，以往跨年度的買賣，有些賣方為了節省土增稅，都會趕在次年度土地公告現值調整前完成買賣交易；去年（2010年）前，由於土地公告現值調整幅度小，急售潮不明顯。

不過，明年北市土地公告現值一調漲，對北市的屋主來說，日後賣屋要繳的土增稅將明顯增加，尤其是土地持分高的屋主，譬如透天、公寓等，土地持分越高，繳得也越多。

蘇啟榮指出，採一般稅率繳納土增稅的非自用住宅，稅率達20%至40%；但符合自用住宅條件者，可享有10%的優惠稅率。

他舉例，台北市市民大道的一處27.4坪自用住宅舊公寓，土地持分約9.3坪，在符合自用住宅條件下，2010年出售需繳土增稅5.3萬元，今年出售則需繳13.7萬元；若明年調漲9%，售屋土增稅就要繳19萬元，比2年前增加3倍。

若不符合自用住宅條件，採一般稅率繳納土增稅，增加幅度更驚人。

台北市政府官員指出，明年北市土地公告現值漲幅較高區域，包括台北市「台北好好看」專案的公園周邊土地、都更區域及捷運站周邊；變更開發的北投士林科技園區，大面積土地從農業用地變更為住宅、住商混合或科技產業專用區，因土地允許使用項目放寬、容積使用強度提升，土地公告現值也會一併調高。

購地未移轉登記 仍應併遺產課稅

【經濟日報／嘉義訊】

嘉義市溫先生問：被繼承人購買土地，迄死亡時尚未辦理移轉登記，應如何估價申報課稅？

南區國稅局嘉義市分局答覆：被繼承人生前購買的土地，雖然在死亡的時候，還沒有辦理所有權移轉登記，如經查明該買賣行為確係被繼承人所為並且不是虛偽買賣，則基於買賣關係存在，他有請求登記的權利，這項債權屬於「有財產價值的權利」，應在死亡時併入遺產總額課稅，其價值可按死亡時請求標的公告土地現值估價。例如：甲君於100年3月25日購買土地總價款為1,000萬元，其公告現值為400萬元，並已全數支付，但還來不及辦理過戶於100年4月10日去世，故繼承人可申報甲君有債權400萬元。但若被繼承人死亡前買進公共設施保留地，到死亡時尚未辦竣移轉登記，所遺「請求移轉登記公共設施保留地之權利」，經查得實際成交價低於公告土地現值者，以實際成交價估算債權價額，確無法查得者，債權價額則以公告土地現值估算。

房價北修南漲 轉向買方市場

第四季通常是房市旺季，在接連幾個月的低潮過後，交易量開始趨於平穩，房仲發現，因為去化天數大增，不少委託已久的屋主率先降價，想要先搶先贏，提前現金入袋，而南台灣的房價，居然在此時逆勢上漲！ ■　屋主降價買氣增 新北議價空間大 住商不動產企劃研究室統計四大都會近三個月的成交資料後發現，；北市、新北市的議價空間小縮，但去化天數卻兩樣情，台中高雄議價平穩，但去化天數皆出現增加；在議價空間上，因市場無重大利空，屋主降價意願不高，不過，不少委託已久的屋主，眼看苗頭不對，開始率先降價。 其中，台北市在去化天數上，這三個月來明顯增加，變化住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，台北市屋主姿態高，如果不是早有認知，就得拖長才要讓價，也讓北市去化天數大增；相較之下，新北市屋主對前景較無把握，態度上較為積極，因此，近三個月，新北市的議價比率，皆在15-16%之間穩定徘徊，可見漫天開價的屋主已經不多。 ■　台中議價空間創新低 高雄市行情看俏 相較於九月，台中市議價空間減1.28%，也是三個月來的最低點，去化天數較八月減少7.1天，顯見讓價與銷售速度密切相關，只要賣家讓價，很多買家都會把握機會，希望逢低買進！ 倒是高雄市的行情，呈現一支獨秀的榮景，在近三個月內議價空間大增，去化天數增加，但價格也看漲。徐佳馨推論，這是由於高雄房價低，自用屋主進場意願高，加上賣得較久的屋主也比較願意讓價，因此成交比例就更為提高了。 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

北客外移桃竹 先評估房價支撐力

根據多項調查顯示，第3季的桃竹地區房市，呈現量價俱增，但房仲私下憂心的表示，未來一旦景氣反轉，大台北房價發生顯著變化，相對的桃竹房市縮手的力道可能會很嚴重，購屋族得考量清楚再下手！

■　桃竹預售推案量 首見勝過北市

信義房屋統計2010年以來的成交資料發現，跨區購屋行為相當活躍，主要都會區中以桃園縣與新北市的外來客佔比最高，達 40%，其次則是新竹與台中市，外來客購屋比高達37%；而北市的預售屋，比去年同期呈現價漲量縮，整體推案量僅620億元，桃竹地區推案量罕見地以623億元勝過台北市。

為什麼會有這樣的變化？數據會說話！信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，台北市套房平均總價 842 萬元，在新北市可買到 2 房產品，在桃園 3 房總價平均僅 577 萬元，明顯的價差持續吸引大台北通勤族向外移動，用時間換預算空間。

■　房市一旦反轉 桃竹支撐力恐不足

表面看起來桃竹地區房市後勢樂觀，但由於桃竹房市的熱度與大台北房市量、價息息相關，玄奘大學財務金融系副教授花敬群提出警告，後續大台北房市的價格趨勢是市場的觀察重點。

資深房仲業者也提醒，因為台北市房價太高，轉投桃竹房市的民眾，大都為首購型，較無市場經驗，景氣反轉力道會讓桃竹房市縮手，也會波及資金週轉，萬一據無支撐力道的桃竹房價下跌，這些客層如果只是自住，也許影響還不大，萬一有人希望累積資本，換屋回台北市區，桃竹房價的支撐力，恐怕得先從長計議，否則，一但景氣反轉，手上的房子下跌，換屋不成，反被套牢，恐怕得不償失！

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人口老化及社經型態變遷 未來住宅市場更大隱憂

昨天，主計處公佈十年一次的空屋普查資訊，主計處這回發明了個『空閑住宅』的新詞，還給予適當定義指出，這比過去以台電用電50度為衡量基準的方式，更能反映真實。

如同工商時報資深記者于國欽分析，這幾年的房市買盤，確是靠膨脹的投機(業者會說是投資)，而非基本面需求撐起，因此無論是像營建署官員所說，是有錢人買 來保值，或趁各種題材炒作之際轉賣套利，或移轉贈與給親屬(稅基偏離實價，因此有龐大避稅空間)，這幾年多出近兩成『空閑住宅』，其實不令人意外。

不過這時候，建商仍能把主計處發布的資訊(含人口變遷趨勢在內)，解讀成最有利於自己的情況，真的不得不佩服商人們『選擇性解讀』的功力。

如果是輔大附近蓋醫院，或台中大遠百即將開幕，被解釋為利多，還不無道理；畢竟前者可能引進附近區域居住需求，後者則的確能幫助吸納高階客層。但是500 坪以上國有地擬禁售(500坪以下可望解禁，但大台北除外)，或人口快速老化、家戶人口數減少、空屋率提高，都可反向解讀成利多？

最近統一超商聯合調漲咖啡售價，結果被公平會裁罰，該公司抗辯理由振振有詞；這和建商本位解讀相關資訊雖不相同，但角色立場卻如出一轍。只是，人可以不喝咖啡，但不能沒地方居住、安身立命。

誠如建商說法，空屋或空閑住宅成因很多，某些真正待租(套利投資客走避奢侈稅以租待售者不算)的房子或祖產，或許真是『無效空屋』，沒機會影響市場供需，也不該忽視房地產的投資性質。

但目前實況是，此投資性質被(商人)過度放大，官方更強調房地產市場產業火車頭的角色，基本居住功能及需求反成次要。無論待售(套利)或置產(保值及移轉 節稅)，的確是閒置、沒有屋盡其用；這背後有其制度扭曲及施政失當之處，政府不能光是公佈空屋資訊，卻不據此看出箇中事實，做出若干政策導正。

家戶人口減少，建商解讀為小宅商機無限，則是倒因為果。真相是，都會區房地產因為上述投資性買盤快速擴張，加上持有及交易成本皆偏低，因此價格持續『虛胖性』墊高。地主當然拿俏、哄抬地價，建商成本增加，單價只好繼續墊高。

如此『惡性循環』，加上多數基本需求購屋者消費力又沒提升，因此建商優先把坪數擴大，訴求置產投資多金客層；如果基地條件不允許，就只能把坪數壓低，變成 所謂低房數格局小宅。因此，單價被炒高、墊高是原因，坪數縮水是結果，家戶人口數減則成了『小宅化』的最佳『出口』。但事實是，如果有能力負擔，誰會希望 躋身在小小的空間內？

十年來閒置空屋增加，的確是事實；但未來住宅市場發展卻還有更大隱憂，那就是現在與未來，有實際需求者，仍無法獲得滿足或保障。

現在年輕人起薪偏低，買不起都會區(工作機會多)的房子，只是將浮現的眾多問題之一。住宅法還未修訂通過，國內仍充斥居住歧視，這讓弱勢族群即便住得起， 也住不得。家戶數增加，但有很多是離異、單親單身者，很難靠市場機制解決。而人口快速老化，未來高齡人口要的不只是房子，還有居家照護；這些基本需求，一 般只專注於土地及建物開發的房市業者，更不可能顧及。

因此以上種種，現在已現或未來將顯的基本、急切需求，都必須靠公部門力量給予協助、照應。當官的，你們看到了嗎？準備好了嗎？

最新！房市4大最新戰報

最新調查統計，10月房市4大不可不知狀況曝光：(1)選舉熱、推案冷、(2)股市跌、房市等著挫、(3)廣告差、議價率動搖、(4)房市風向球降1分。至於第4季的房市狀況會如何？答案是「驚驚看！」

戰報1--選舉熱、推案冷

住 展房屋網總監陳韻如表示，選舉議題從下半年宋楚瑜意圖參選總統開始炒熱，接下來的副手人選、民進黨農舍風波、兩岸和平協議等議題，一波未平一波又起，黨內 黨外吵成一團，由於2011年選情較以往複雜，選舉結果變數增多，誘使民眾更加關注選舉話題，房地產行銷效果預料將不如預期，廣告量也跟著減少。

加 上奢侈稅、實價登錄等等的政策出籠，景氣低迷原本便在意料之中，預售屋供給量大幅下降4成，而且推案分布不均，預售屋新案集中在桃園是龜山、新北市林口區 及新竹竹北；新成屋新推案則集中在竹北市、桃園市及龜山鄉，這3區便佔了北台灣全部新成屋推案的62％，換句話說，如果扣除這些集中推案區域，其他區的推 案量就相對更低了。

戰報2--股市跌、房市等著挫

行情部分，價格並沒有變動，台北市每坪單價維持在72萬，新北市約為34萬，與9月相比差不多，僅少數區域小幅上揚，像是北投區從59萬上升到63萬，永和市從48萬上升到51萬等較為明顯，其他區域價格沒有變動。

以過去2008年金融海嘯時期的經驗值來看，當時在一季之內，股市從9千多點狂瀉至4千點，但同時期北台灣房價降價幅度平均不超過2成，台北市更是在1成以內。歐美經濟危機爆發至今尚不到3個月，台股大概下降1500點，房價尚未有降價動靜，顯然還需繼續觀察。

戰報3--廣告差、議價率動搖

議 價率則小幅下降，從12.6％下降到12％，主要是因為10月新案少以及大案未進場，銷售中的個案以舊案居多，舊案大多已銷售一段時日，加上最後剩下的戶 別，大多是低樓層單價較低的戶別，加上已近銷售尾聲，銷售現場為求順利出脫，開價多會較低些，因此議價空間看起來有微幅縮小跡象；下月若是指標案陸續進 場，議價率才可能會再升高。

10月份來人量及成交量不理想，分別較9月份衰退17.8％及26％，這跟廣告量縮減有很大關係。原先準備在 928推案的指標大案，目前還是在鴨子划水，撲朔迷離的經濟景氣使得賣方也在觀望，媒體尚未開始強銷，10月份廣告媒體量比9月減少了13％，來人量及成 交量自然難有好表現。

戰報4--房市風向球降1分

10月份住展風向球下跌1分，預售屋供給量明顯下降，新預售案推案觀望，推案金額較之9月大減4成，來人量及成交量縮減兩成；新成屋新案供給戶數較9月增加，主要分布在桃竹地區，議價率從12.6％下降到12％。

預測--Q4等待大案登場產生領頭羊效應

然 而在一片低迷中，也是有表現突出的個案，像是新莊「新潤都峰苑」、三重「三千家」、中和「晶囍」、淡水「台北灣-觀海」、林口「巴黎捷悅」、基隆「御花 園」、中壢「城市之星」、蘆竹「合雄匯」等案，算是10月表現頗優的個案，平均成交比大約在10比1左右，主要是這些個案具有特殊元素，像是低總價、景 觀、交通等條件，才可居於不敗之地。

10月就這樣默默平靜地過去了，接下來的11月，選舉熱度升高，苦等時機的大案，將陸續殺進戰場了， 包括汐止總銷300億的廠辦大案、土城兩大造鎮案、蘆洲捷運共構案，以及松山火車站旁的豪宅案、市府捷運站對面的新案等，即將陸續登場了，銷售期勢必跨越 大選，這也算是個大賭注吧！

永慶KO信義「優良經紀人」

向來彼此較勁十分激烈的房仲兩大集團信義房 屋與永慶房屋，在2011年台北市優良不動產經紀人員競爭上面，永慶房屋獲人數壓倒性勝過信義房屋，讓常自詡各獎項不得第一就非常態的信義房屋黯然失色， 台北市政府表揚5人中有4人為永慶房屋，1人為百麒房屋。

台北市地政處公布2011年台北市第6屆優良不動產經紀人員(含經紀人及經紀營業員)評選結果，經台北市政府地政處不動產經紀人員獎懲委員會評審結果，共選出優良不動產經紀人3人及不動產經紀營業員2人。

台 北市政府地政處陳處長錫禎表示，為激勵不動產經紀業提升服務品質及充實經紀人員專業知識，樹立優良的模範，自2006年舉辦優良不動產經紀人員選 拔，2012年辦理第6屆表揚優良從業人員。這次選拔由台北市不動產仲介及代銷經紀商業同業公會分別推薦優秀不動產經紀人員26人參選，經初審、複評，最 後由評選委員審慎評審結果。

第六屆台北市優良不動產經紀人組得獎者3人分別為張益華(任職於百麒房屋仲介)、施博耀(任職於永慶房屋仲介)、劉錦峰(任職於永慶房屋仲介)；經紀營業員組得獎者2人分別為黃亭雁(任職於永慶房屋仲介)、張為閔(任職於永慶房屋仲介)。

一個台北，兩個房市

國際經濟風雨飄搖，國內房市各種數據也一片慘綠，可是近一兩月來公開標售市場卻依然搶標連連，令許多民眾大感迷惑。不少業者直言，出現這種奇特現象，主要是市場資金仍很多，但都不在受薪階層手上的結果。

國內房市從奢侈稅傳出後即一路重滑，慘況直追金融海嘯。但另一方面，近期新光、國泰、華票等敦南大樓標售，大財團爭相出手，甚至飆出土地一坪1405萬的新天價；上周師大夜市燈籠滷味店面法拍，也出現9組人馬瘋狂競標，每坪脫標價506萬元，更一舉擠進店面成交排行榜第3名。

整體房市不好，多數業者看淡後市，為何很多土地、店面仍然搶破頭? 信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，市場資金很多，但都在富人、財團手上，一般人苦哈哈，大財團、好野人卻在煩惱到底錢要擺哪裡，房市才會出現如此唐突情況。

他指出，根據央行數據，2008年9月時，廣義貨幣供給 (M2)為26.7兆，但今年9月的數據則是32兆，短短3年市場資金大增了5.3兆，至今未見消退，市場資金充沛程度可見一斑。

問題是這些錢大部份都在台商、財團、壽險業手上，後金融海嘯時代，他們或為投資，或為避險，不斷把資金投入不動產，因此造成公開市場好標的價格驚人飆漲；但另一方面，由於房價被快速拉高，一般大眾也因此更買不起房子，目前自住市場冷清，投資級產品卻火熱，原因即是在此。

業者多認為這種「一個台北，兩個房市」的情況短期內仍會持續，到明年都不會改變，好地段、具保值及投資價值的產品只要一出現在市場，仍是搶翻天，但同一時間一般房市也會持續疲軟，除非房價下跌，不然就是大家所得大增，否則房市仍將持續盤整，難以打開僵局。

雨遮屋簷不登記 單價不會比較低

最近無薪假風潮愈演愈烈，希臘債信危機出現變數，國內又是選戰正酣；種種跡象，的確不利短期房市買氣。不過或許是認為，無論未來誰執政，現行制度不會有太大改變，又有兩年前政府很快出手救市的先例，因此幾個國內較大規模建商都老神在在，強調未來推案計畫不變。

而繼遠雄、興富發等業者後，國內龍頭建商國泰建設，昨日也做出類似宣示，同時宣告80億總銷新店案「國泰雙璽」已潛銷三個月，接下來新推建案都會採邊建邊 售或先建後售方式。不過更令外界注目的則是，國建宣佈從「雙璽」開始，未來推案將全數『不登記雨遮及屋簷產權，也不計價』。

說起來，這的確是國內房市大事一樁。先前新光表示將跨足國內房地產時曾宣告，未來推案將仿日本模式，也就是所有公共設施完全不登記；不過實務面上，國建此舉確實是開先河，頗具意義。

雨遮、屋簷可否登記或計價之議題，主要源於這類虛坪，以往業者都灌入銷售坪，和一般使用坪以相同單價賣給消費者，此情況確實不合理；就因這類虛坪和實際使用坪同價，才有少數不肖建商將這虛坪放大、牟取暴利，消費者感覺吃虧上當。

隨後相關修法雖因應改為不計價(仍可登記)，但羊毛出在羊身上，即便不可計價、不能登記，最初業者規劃建案時，這部份還是必須，也一定會考量進來，也就是仍要花成本建造，畢竟雨遮、屋簷仍有其功能；也就是，虛坪不會因為不可計價或登記就消失，總價也根本不會有變化。

所以，不登記雨遮、屋簷，公設比的確是降低了，但仍不會像工商時報報導說的那樣，以較低單價買到相同室內面積的房子。事實上，如果可登記或可灌的虛坪少 了，因為總價沒變，則單價反而還會提高；這和國內房屋單價與國外相比，須考慮公設(比)，是同樣道理，因為許多國家，建物公共設施都不允許登記。

而且根據住展企研室觀察及了解，國泰該案所在的光明路，並非新店頂級地段，唯一優勢是距捷運總站不遠。而其平均表價逾60萬/坪，高樓層更因號稱有景觀， 開出7字頭，此乃創小區域新高，和低價差距甚遠。因此換個角度，我們還可把『雨遮、屋簷不登記』視為銷售策略，當然也就無關什麼高CP值或屋超所值了。

然本文做此分析推論，並非幫其他建商合理化其(登記雨遮、屋簷)行為。畢竟如前所述，無論登記或計價規範如何，這部份就是興建成本之一，除非規定不准蓋雨遮、屋簷。

其實真正癥結在於，建築物各類不同設施及面積，功能及使用狀況不同，如果真要計價，也不該是相同價錢。雨遮或屋簷只是其一，許多幾乎用不到、使用率低，或管理不善、不堪使用，有時更只是純粹拿來當賣點的休閒公設，也是如此。

只不過，這就是國內房市銷售面的現實；比起休閒公設，雨遮或屋簷功能性反而更高。而針對登記一事，有學者建議，須是允許計算容積者，才允許登記；如果如此 操作，則目前多數休閒公設及雨遮、屋簷，都將不能登記。但目前國內現制，仍是虛坪、公設都可登記(虛坪不可計價)。既然如此，則應明確規範業者，須明白標 示各種不同性質設施或面積的價格，讓消費者清楚知道，花多少錢買了那些東西。

買到瑕疵屋自救，把握黃金申訴期

買屋當買黃金屋，但是買到瑕疵屋那該如何呢？專家說這個時候把握黃金申訴期，就非常重要了～何謂買屋的黃金申訴期........

好不容易花下大半積蓄買下了一間房子的陳小姐，當興沖沖的開始佈置自己的小屋時，經過裝潢師父發現，竟然在一道舊牆的後面，赫然發現整道牆佈滿了滿牆的壁癌，讓陳小姐氣憤不已，心裡在想這位屋主怎麼會這樣，那這下怎麼辦？

像 是陳小姐的問題，常常在買屋的過程當中發生，到底要如何自救？專家表示，除了要找有信譽的房仲，像是八大房仲來講，只要比較有品牌的，譬如拿永慶房屋來看 的話，就有推出六大安心保障，像是輻射屋、壁癌都有做一個保固，萬一真的有問題，其實有保固期可以追溯，但是沒跟好房仲簽約呢？專家表示那就得趕緊啟動自 救措施，首先要釐清這樣的情況，屋主是不是知情，因為中古屋的瑕疵，恐怕連屋主都不知道，所以首先要確實了解屋況，並看清契約內容，就比如說漏水壁癌，要 是屋主近期有粉刷裝修，那不太可能不知情，這個時候就知道要如何索賠或是解約，另外則是保存證據，把握黃金申訴期，因為民法規定賣屋，自房子交屋後必須有 五年的瑕疵擔保責任，這就是可以保護買屋人的法律途徑，另外如果是買預售屋，當交屋時可要留下當初買屋時的廣告，因為只要交屋時，和原始廣告不符，就可以 靠消保法討回公道。

另外專家也提醒，雖然法律會保障買屋的權益，但是還是要留意要用哪種法律，因為要受到消保法的大傘保護，只有直接和建商簽約的個案，要是賣方僅是一般屋主，那就只適合民法囉～所以專家表示，買房子除了眼到手到還要加上懂權益，買房才能成為一件輕鬆的事。

地價稅課徵基準日

為何沒持有土地還要繳地價稅？主要是因為地價稅課徵基準日的關係，此外，買賣預售屋時的交屋時點，也涉及到買方是否要繳地價稅，有時建商催著過戶就是接近地價稅課徵基準日8月31日，所以，希望儘快將產權過戶給買方。

稅 捐單位人士表示，有納稅義務人反應，土地已經賣掉，為什麼還接到地價稅單?事實上，地價稅課徵是以當年度8月31日為納稅義務基準日，也就是說 8月31日當天地政機關土地登記簿上所載的土地所有權人或典權人，就是當年地價稅的納稅義務人。不論持有土地時間的長短，需負責繳納該筆土地全年之地價 稅。

稅捐人士指出，買賣契約書中所約定地價稅由誰負擔，或是按持有月份比例計算，這些都是屬於買賣雙方私權行為，無法要求稅務機關據以變 更稅納稅義務人，及按各土地所有權人持有土地期間長短，分開計算地價稅。因此，為免日後爭議，買賣房屋時，最好在契約書中，即計算出雙方持有時間比率，並 由當年度的納稅義務人負責預收另一方應繳的地價稅款。

 

遠離職場上的豬朋狗友 別讓衰人帶衰你！

正所謂「近朱者赤，近墨者黑」，好壞事可都是會「傳染」的，若你在職場上，老是愛跟「衰人」為伍，恐怕很難避免前途被「帶衰」的命運！ 撰文

肥胖是會「傳染」的？哈佛大學和加州大學的研究者在《新英格蘭醫藥期刊》發表了這項聽起來有點聳動的研究報告。根據這項追蹤了32年，參加者超過1萬2千名的研究，只要周遭有朋友變得肥胖，參加者變肥胖的機率就會增加57％；若彼此互為親密好友，變胖的機率更會提高到171％！理由是：彼此的生活方式、飲食習慣互相影響，最後，造就了你的肥胖。

說穿了，這就是所謂「近朱者赤，近墨者黑」的道理。同儕關係愈親近，彼此影響愈深；和飲食不節制的朋友交往，只不過是影響了你的外型而已，然而，在職場上，若老是和投機鑽營、不守信用、負面思考的「衰人」為伍，被「帶衰」的恐怕是你寶貴的大好前途！

如果不想被「帶衰」，以下幾種「衰人」你不可不察：

你一定要避開的衰人1 滿腹牢騷的快樂殺手

「一個老是抱怨、批評不休的人，你一定要躲開他，」達豐公關總裁梁吳蓓琳說，「因為，他會毀掉你的快樂，讓你覺得周遭都是壞人。」

她表示，面臨相同的工作情境，樂觀積極的同儕會激勵你跟他一起奮鬥，但負面思考的人則會先質疑成功的機率以及工作的合理性，稍有不順遂就開始滿腹牢騷、怨天尤人，跟這樣的人在一起久了，自然很容易莫名陷入低潮。

在烏雲罩頂的氣氛下工作，想把事情做好也難，「對團隊而言，最可怕的一句話就是『這一定不會成功』，」全家便利商店公關暨品牌促進室經理林翠娟說。

跟這種「衰人」在一起，不但做事的成功率低，而且久而久之，也會覺得公司爛、老闆糟、工作「鳥」，不如歸去吧！這也是為什麼組織裡經常聚在一起抱怨、批評的那些人，最後也經常「同進退」，相繼離開公司的原因。

豐原醫院醫學美容健康會館總經理鄔筠軒表示，職場上總有高低起伏，人難免會有些情緒，對於那些一直努力向前，因為一時工作失利遭受打擊的人，她很樂於提供友誼的臂膀，扮演傾聽者，為他們加油打氣；但是，如果對方始終有倒不完的情緒垃圾，看什麼都不順眼，她絕不願繼續扮演「垃圾車」的角色，免得最後跟著一起向下沉淪。

你一定要避開的衰人2 操守不良的壞胚子

如果你跟貪婪、鑽營、好搞鬥爭、假公濟私等操守有問題的人深交，被「帶衰」的機率肯定很大！不出事則已，一出事很有可能就會牽連你，縱使你可證明自己跟對方捅出來的漏子無關，基於「物以類聚」的想法，他人也會對你的觀感大打折扣。

德行不好的人，就算才華洋溢，也該與其保持距離。

如果你是一位主管，你可能會因為惜才，而刻意縱容那些有才無德的部屬，但這種姑息往往會為團隊帶來災難。城邦集團執行長何飛鵬創業初期，因為公司亟待整頓，特地延請了一位管理長才來，此人雖對公司的制度化幫助很大，但卻是個一流的辦公室政治高手，結黨營私、爭功諉過，弄得團隊雞犬不寧，老同事紛紛離職，一開始何飛鵬因為愛才，並未斷然處置他，直到核心團隊跟他攤牌，讓這位管理長離開以後，公司才穩定下來。

若還不到罪證確鑿或惡行在外的地步，只是個人風評不佳，何飛鵬建議，不妨採取「不負其才，稍遠其人」的態度，謹慎使用他的才幹，但保持距離，避免成為親信，或許比較安全。

你一定要避開的衰人3 信用破產的濫好人

「濫好人」的密友有時候也會為自己帶來衰運，輕則經常要幫對方收拾爛攤子，重則讓你吃上大悶虧。

鄔筠軒過去有個姊妹淘，就是一般人眼中的「好人」，無論自己有無能力履行，對別人開的條件一概滿口答應，跟這位姊妹淘合作生意的結果，就是導致數百萬元跳票的危機，事發後，這個朋友拒絕聯絡、避不見面，留她獨自收拾殘局。

有過這種慘痛教訓，鄔筠軒對於鄉愿且信用差的人特別感冒，她表示，這類人完全不懂得如何「說不」，對所有請求來者不拒，等到事情一發不可收拾，則用逃避方式面對。「最好還是跟這種『好人』保持距離，最起碼，絕對不能把重要事情託付給他！」 鄔筠軒說。

地價稅小錦囊 繳納期限11/30止

2011年地價稅繳納期限至11月30日截止，納稅義務人自10月中旬起會陸續收到稅單，稅捐機關呼籲民眾如期繳納，以免受罰。

稅 捐機關表示，納稅義務人可在2011年12月2日24時前到便利商店或利用自動櫃員機、電話語音轉帳、信用卡及晶片金融卡、網際網路等方式繳納地價稅款。 其中在2011年12月1日至2011年12月2日繳納者，雖屬逾期繳納案件，但不加計滯納金；逾12月2日以後繳納者將被加徵滯納金，且僅能持繳款書至 各代收稅款之公、民營銀行、農會或信用合作社等金融機構臨櫃繳納，不能使用其他的繳稅方式。已辦理委託轉帳代繳稅款約定者，請於2011年11月30日在 該轉帳帳戶內預留足額存款，以免銀行扣款時存款不足而產生欠稅。

稅捐機關特別提醒民眾，逾期繳納地價稅者，每逾2日按滯納稅額加徵1％ 滯納金，最高可加徵至應繳稅額之15％；另逾30日仍未繳納者，除加徵15％滯納金外，將被移送行政執行處強制執行。

8月31日基準日 地主負責繳納全年地價稅

稅 捐機關表示，地價稅每年徵收一次，採按年計課，並以8月31日為納稅義務基準日，凡在8月31日於地政機關土地登記簿所記載的所有權人或典權人即是當年度 地價稅的納稅義務人。但如屬經法院拍賣取得土地者，則在2011年8月31日以前領得法院核發權利移轉證書的拍定人，作為該年度該筆土地地價稅的納稅義務 人。

稅捐機關進一步舉例說明，如2011年10月1日辦妥移轉登記之土地，原所有權人仍為2011年地價稅之納稅義務人，應繳納2011 年全年之地價稅，新所有權人則自2012年起負納稅義務。至拍賣案件拍定人如在2011年8月31日以前領得法院核發之權利移轉證書，則2011年地價稅 的納稅義務人為拍定人；如在2011年9月1日以後始領得該證書者，則2011年地價稅的納稅義務人仍為原所有權人(即債務人)。

至於在當年度土地有移轉情事，買賣雙方縱有自行協議按持有土地實際月份分攤地價稅情形，但地價稅單仍以2011年 8月31日地政機關土地登記簿所載的所有權人或典權人為課徵對象。

贈與、繼承或信託應重新申請 按自用地課稅

稅捐機關表示，適用自用住宅優惠稅率之土地，因贈與(包含夫妻贈與)）、繼承或自益信託等所有權變更登記情形，應於每年地價稅開徵40日前(即9月22日前)由新所有權人重新申請適用自用住宅優惠稅率課徵地價稅。

民眾在夫妻贈與或父母贈與土地，或因繼承而承受土地時，因繼續作為自用住宅使用且戶籍未變動，常誤以為可續用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅，但因納稅義務人已變更，如未重新提出申請，將改按一般用地稅率課徵地價稅，稅額相差至少4倍。

稅 捐機關為維護民眾權益，於土地所有權人辦竣土地移轉登記後，即主動寄發地價稅適用自用住宅用地稅率之輔導函及空白申請書，提醒因上述原因承受土地所有權之 民眾重新提出申請。民眾收到輔導函後，如符合適用自用住宅用地稅率規定，務必要填寫背面之申請書，檢附戶口名簿及建築改良物權狀影本(信託移轉者另加附自 益信託契約書影本)，郵寄至土地所在之稅捐稽徵處申請適用自用住宅用地優惠稅率。

今年地價稅係按去年公告地價為計算基礎，土地公告現值調整，地價稅不受影響！

近來公告土地現值調漲，許多民眾常憂心地價稅稅賦會跟著增加，稅捐機關特別說明，公告土地現值(每年1月1日公告)調整會影響的稅賦有土地增值稅、遺產稅及贈與稅，而土地增值稅是土地所有權移轉(例如買賣、贈與)時，針對土地有漲價的部分徵收的稅賦。

每 年11月定期開徵的地價稅，其計算基礎是每3年才調整1次的「公告地價」，與公告現值不同，通常公告地價比公告現值低很多。所以，當公告土地現值調整時並 不會影響地價稅，公告地價調整才會影響地價稅。再者，即便當年度公告土地現值調整，如未發生土地所有權移轉情形，也不會增加民眾稅賦。

稅捐機關進一步說明，最新一次公告地價是2010年，下一次則在2013年。因此，2010年至2012年的公告地價是一樣的，這3年的地價稅如有變動，絕對不是受公告地價之影響！

 

「愛台12建設」Q3預算執行率近9成

行政院公共工程委員會2011年11月1日 表示，「愛台12建設」總體計畫政府投資部分，截至9月底可支用預算約3,960.83億元，預算執行率89.33％；代表全年度預算達成情形的達成率則 為56.26％，較2010年同期54.38％，提升1.88％，執行情況良好。

在重點成果方面，便捷交通網建設已完成增設捷運化通勤車 站及沿線環境改善計畫的台鐵浮州站啟用，每天南北雙向共有167班區間車可搭，平均每10至15分鐘即有一班列車，時間與金錢都較捷運節省不少；已完成新 北市特二號道路建設計畫第二階段板橋縣民大道至土城交流道，從板橋開車至土城交流道只要5分鐘，至少省下20分鐘以上車程；已完成環島鐵路整體系統安全提 升計畫的山佳站及湖口站西側站房工程並啟用。

工程會表示，桃園國際航空城建設已完成「台灣桃園國際機場聯外捷運系統建設計畫」之三重至中 壢段高架橋結構，及機電系統統包工程(ME01)標之首列電聯車舉辦展示活動，朝通車邁進一大步。智慧台灣建設已改善全台65個偏遠及原住民地區鄉鎮縣市 計69,300個收視戶之收視不良情形，產業創新走廊建設已完成「台南園區第五座配水池及加壓站工程」、銅鑼園區「第一階段發第六標工程」與銅鑼園區「第 一階段開發圍籬景觀工程」，海岸新生建設則已疏浚完成八斗子漁港等2港次。

工程會進一步指出，為落實總統政見，提升愛台12建設2011年度執行績效，工程會已要求相關主管部會按月檢討，另由工程會持續按季召開檢討會議，由各列管機關(經建會、研考會、國科會及工程會)適時協助機關排除執行障礙，以加速愛台12建設的推動。

臨時路外停車場 不享優惠地價稅率

100年全國地價稅昨（1）日開徵，不過「臨時路外停車場」已不再適用停車場千分之十的優惠稅率。

新北市政府稅捐稽徵處表示，停車場業者可檢視停車場證的申請期限，是否仍適用優惠稅率。

新北市稅捐處指出，過去停車場少、車位不足，因此財政部會同內政部，將依法取得停車場登記證、供公共使用停車的空地，依照土地稅法和平均地權條例，適用千分之十的地價稅優惠稅率。

但近年財團將土地設為停車場，還能適用優惠稅率，除了養地、還能節稅，土地愈大、節稅愈多，引發民怨。

為達到租稅公平，行政院今年6月8日已核定取消「臨時路外」停車場用地的地價稅優惠稅率，財政部也要求全國各地方稅稽徵機關比照辦理。不過，仍有部分臨時路外停車場適用地價稅優惠稅率。

稅捐處指出，如果依法今年6月8日拿到停車場登記證的業者，直到停車場登記證失效為止，仍可適用停車場優惠稅率。

停車場證核准設置有效年限屆滿之次年起，該空地就必須回歸一般用地稅率課徵，最高稅率5.5%。但若今年6月8日後才申請的停車場登記證，則須回歸一般用地稅率。

稅捐處說，其他都市計畫停車場和建築物附設停車空間等供公眾使用的路外停車場用地，仍可以依土地稅法規定，按千分之十優惠稅率課徵地價稅。