自宅優惠地價稅率 一令搞定

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

自用住宅優惠稅率散見58則行政命令現象不復見，財政部已在近日重整相關法規並訂定補充規定，即日起，申請自用住宅優惠地價稅率將可「一令搞定」，申請者免於大海撈針，即可掌握輕稅要訣。

符合自用住宅優惠稅率的民眾，可以輕鬆從單一釋令中，瞭解適用較一般用地為輕的地價稅率申請原則。自用住宅優惠稅率只有0.2%，相較一般用地自1%累進課稅，稅負減輕至少4倍。

依據自用住宅優惠地價稅率適用認定原則，自用住宅是指土地所有權人本人及配偶、未成年子女應在該地辦妥戶籍登記，並且沒有出租或供營業使用的情形。

自用住宅用地原則上只能擁有一處，即本人、配偶及未成年子女應合併一處，但若土地所有權人另持有他處自用住宅，但提供給成年直系親屬（如父母或成年子女等）使用，在合乎自用住宅土地面積限制範圍內（如都市地區以3公畝為限），可不以1處為限。

也就是適用0.2%自用住宅地價稅率可超過2處以上。

另外，例如戶籍登記的限制中，因設籍人出境，戶籍經戶政機關逕為辦理遷出登記後，雖出境後曾有多次入出境紀錄，但未辦遷入登記，就不能適用優惠稅率。

自用住宅優惠稅率因有處數與面積的限制，財政部亦規定，相鄰兩棟平房或樓房，如果所有權人同屬1人，為適用自用住宅需要打通或合併使用時，可以認定為是「1處」；夫妻個別所有相鄰兩棟房地，經合併打通使用，亦比照視為1處。

新版定型化契約 凶宅須註明告知

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】

行政院消保處今天公布新的成屋買賣定型化契約，對凶宅、房屋格局、延遲交屋有更嚴格規範，未來賣房子除了註明持有期間是否曾發生自殺，也得說明持有之前是否有人橫死；以往只有記載交屋時間，現在增加違約條款，不按時交屋，買方可請求每日支付總價萬分之2的利息賠償。

消保處表示，現行的「買賣契約書」僅作參考用，沒有強制力，但新的成屋買賣定型化契約上路後，建商未依規定將可處以6~150萬元罰款；仲介、個人買賣雖不罰款，但仍可作為買賣發生糾紛時，雙方提告依據。

內政部早在2001年即曾公告成屋買賣契約書，但只是範本，沒有法律強制性，由於近年房價高漲、買賣糾紛不斷，內政部因此提出新的定型化契約，經消保處多次會議審查後修正通過，將交由內政部公告六個月後，正式生效。

消保處副處長吳政學表示，新定型化契約最重要的精神，就在要求賣方充分資訊揭露，如過去契約書，賣方只要填寫持有期間是否曾發生凶殺、自殺，新的定型化契約則要求持有前也要一併填寫；此外一氧化碳中毒死亡一般雖不列為凶宅，但新的契約也要求填寫是否曾發生，供買方參考。

山坡住宅過去不用特別填寫，但新的契約則規定賣方要向各縣市政府調閱資料，並說明是否為列管的山坡住宅；以前只寫房子面積大小，新的定型化契約則要寫清楚幾房幾廳、有無隔間以及是店面、商業大樓或住宅大樓等建物型態。

過去成屋買賣契約書上，只寫交屋時間，現在則是增加延遲交屋違約賠償條款，每延一天，出售人即應需支付全部價款萬之2作為賠償。許多建商喜歡玩文字遊戲，在契約上寫「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等，這些以後都不能寫，只能寫建物、附屬建物等法定權狀用詞。

房產廣告不實 建商挨罰

【聯合晚報／記者盧沛樺／台北報導】

房地產廣告太誇張，今年5月行政院消保處移送8家涉廣告不實業者給公平會處理。本周公平會針對部份業者祭出處份，罰和旺建設公司40萬元、甲桂林廣告公司20萬元。

公平會指出，和旺建設與甲桂林廣告公司製作「和旺中華帝標」建案廣告中，將地下一樓標示為「輕食交誼區」，惟複查建案申請書內容，該樓層核准用途為防空避難室兼停車空間，根據建築法規，建商於竣工後不得擅自變更使用內容；即使申辦變更使用執照，容積樓地板面積也屆法定容積率上限，沒有變更用途的空間。換言之，該建案廣告明顯涉廣告不實、具誘導消費者之嫌。

據了解，該筆建案為預售屋標售，位於台北，自去年底開始銷售，目前已銷售一空。官員表示，違法廣告自今年1月出現在建案廣告摺頁，以及地下一層公設平面圖，致消費者受騙上當，今以公平交易法處份兩家業者，建商罰40萬元、廣告公司罰20萬元。

漏水、凶宅…售屋隱匿 最高罰150萬

【聯合報／記者蔡永彬／台北報導】

行政院消保處最近通過成屋買賣定型化契約修正案，未來建設公司要以書面說明房屋重要資訊，如漏水、輻射屋、海砂屋檢測數據、是否為凶宅等，也不可以亂用「僅供參考」等字眼，否則業者最高可能被罰一百五十萬元。

修正案還增列，如果業者遲未交屋，消費者可以要求業者每天支付房價萬分之二的賠償金。

消保處副處長吳政學說，內政部下月將公告此規範，預計明年四月起施行。新制規範對象是建商，但民眾若透過房仲業者向一般屋主買房子，一樣可請房仲業者提供相關資訊。

內政部早在二○○一年就公告「成屋買賣契約書範本」，但沒有強制力；內政部提送的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項訂定及契約書範本」修正案，則明訂業者若違反規定，造成民眾損失，地方政府可開罰六萬至一百五十萬元罰鍰，並連續處罰、要求限期改善。

消保處簡任秘書陳星宏表示，未來業者應該要以書面說明房屋現況重要資訊，包括房屋未登記部分、漏水情形、輻射屋檢測、混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測、是否曾發生凶殺、自殺或一氧化碳中毒致死案、是否為政府列管的山坡地住宅社區等。

陳星宏說，許多業者銷售房屋時常以「廣告僅供參考」以及「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞迷惑消費者，未來一概不准，要清楚說明使用與所有權面積。

政策未能對症下藥 房市混戰渾沌降價機率低

上週美國聯準會推出QE3搶救經濟後，外界就開始關注國內雙率變動結果台幣一度狂升，不過之後又見回貶；利率方面，央行昨日召開理監事會則決議，在抗通膨與穩經濟的雙重考量下，採『適度寬鬆』策略，利率未調整，重貼現率維持1.875%不變。

當然，外界關切的還有房市；因為這幾年央行『針對性』措施頗多，從99年中針對性審慎措施，也就是管控雙北市房貸成數、利率，到今年最新頒布的高總價產品(豪宅)，皆顯示央行彭總裁一直高度關注房市及房價泡沫疑慮。

只是，今年四月馬政府啟動油電雙漲機制，就曾引發一波抗通膨保值買盤；如今QE3預期效應之一，也是買屋抗通膨。房市新一波資金行情是否再起？房價會不會因此再被推升？成為外界高度關注焦點。

而從昨日彭總裁言談來看，對這一系列的『打房』措施成效，算是滿意。根據報導，彭總裁引用自家數據指出，無論整體不動產放款占總放款比重，管制區房貸成數比例、利率，乃至投資客比重，在一系列管制措施實施後，都有下修。因此，至少從擔保品價格風險角度，央行算是抑制住可能的房價泡沫化問題。

然而，昨日台灣金融研訓院發佈今年第三季「台灣銀行產業獲利情勢指數」時，卻是高唱反調。對於房市或房價，該院認為QE3為首的通膨議題，將繼續使房價上漲；而包含央行調控，或政院推出奢侈稅、實價登錄等，效果都不彰。換言之，金融研訓院認為，目前為止政府打房是失敗的。

彭總裁不只一次否認自己是在打房，但近年資金追捧，大台北都會區近乎引領全台房價上揚，一般薪資階級愈來愈買不起房，故政府確有責任讓房價回歸合理水平，及保障庶民居住權益。然住展企研室認為，官方相關措施不但未能對症下藥，方向也都有偏差，無論實價登錄或奢侈稅都是。從這個角度看，無論有無QE3，短期內房價要出現下修，機率仍是偏低。

不僅是房市相關的政策面渾沌不明，現在就連第一線市場也呈現多空混戰。如昨日華固賣出內湖廠辦(三棟)，成為今年度商用不動產交易單一最大金額(近91億)，今日多數報紙多以正面角度解讀，部份報導更指出，華固因此連續六年賺進一個股本，創下紀錄。

不過同日經濟日報報導方向卻大不同，不僅標題大剌剌寫『打七折賣』，內文更暗示大清倉的意味；其他原因則還有備妥銀彈，準備搶標下週五標售的微風二期基地。

根據住展企研室了解，昨日華固賣出的「V-PARK」，未曾正式公開銷售，因此是真的打七折賣？只有華固自知。不過，以目前內科當地廠辦行情論，雖然近年新推案開(單)價都動輒5字頭，但合理行情應該還在40萬/坪以下。以此行情論，這次華固三棟廠辦一次賣給神祕買家，價格仍算合乎行情。

無論如何，綜合以上政策面及市場面訊息可知，雖然QE3話題確實吹縐春水，但景氣基本面後勢仍有疑慮，加上房價確實居於高檔，多數民眾消費力卻原地踏步，未來還可能碰到物價上漲壓力；因此短期之內，房市消息面，甚或實質市場面，應該還是繼續呈現多空交錯、混戰的局面。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

房仲業 恐掀歷來最大倒店潮

【經濟日報／記者陳美玲／台北報導】

房仲業者進入寒冬，中華民國不動產仲介公會全聯會昨（24）日公布，受到政府一連串打擊房市動作衝擊，今年截至9月中旬為止，雙北市房仲業停業家數逾180家、頂讓家數逾100家，高出往年4至6倍，倒店數超過SARS和金融海嘯期間的規模。

公會理事長李同榮指出，年底前倒店家數估計將突破200家、頂讓家數超過120家，在奢侈稅緊箍咒下，仲介業將掀歷來最大倒店潮。

圖／經濟日報提供

據台北市、新北市房仲公會統計，截至9月中為止，雙北市停業退會家數超過180家、頂讓店數也逾100家，總計有280家店數經營不善，占雙北市整體店數近15%。

李同榮說，以經驗值每年房仲業倒店數為20至30多家、頂讓家數10多家，總計每年頂多40多家店數撐不下去。像是2003年SARS和2008年金融海嘯期間，雙北市倒店數也才80多家，不到今年前九月的一半，可以看出此次衝擊有多大。

李同榮指出，去年政府祭出奢侈稅，今年初又推豪宅限貸緊縮令，8月再打出實價登錄，政府一連串打擊房市動作，衝擊市場量能大幅萎縮。他估計，2010年全台買賣移轉棟數有40萬棟，去年已降至36萬棟，預估今年恐只剩30萬棟，其中雙北市量縮估四至五成。

李同榮表示，今年底前，房仲業倒店潮的情形不會變好，估計影響雙北市失業人口數達5,000至6,000人、全台房仲業失業人口上看1.5萬人。

永慶加盟事業體董事長廖本勝表示，奢侈稅上路後，房仲業競爭加劇，體質不好的加盟店東關店，尤其是2線品牌威脅、衝擊最大，促使中小品牌加盟主往集團靠攏，永慶房屋趁機成立新品牌、積極擴張。

動能萎縮 房市928檔期熱不起來

房市928檔期即將在本周登場，不過隨著央行限縮房貸、全球景氣不佳、實價登錄政策影響，今年檔期明顯沒有以往熱。專家分析，房市走下坡，建議民眾等房價跌再進場。

根據住展雜誌統計，今年928檔期北台灣推案量高達2189億元，創下8年來新高，全台推案量則有2900億元，雖然推案量金額高，但其實不少案量都來自於上半年沒推完、重推的個案。

住展雜誌研發長倪子仁表示，下半年總銷金額超過百億元的新建案屈指可數，建商推案的力道已經不像前幾年猛烈。

他說，「開高殺低」成了近期房市氛圍，第3季雖然房價未跌，但出售動能萎縮，第4季則還會持續看平，雖然房市還沒到急凍的地步，但接下來將進入低檔徘徊、逢低下殺的趨勢。

業者表示，今年農曆年過後，物價上漲問題引起一波買房抗通膨的熱潮，當時買屋的氛圍較熱，不過隨著下半年景氣轉淡，928檔期看來沒有特別熱。

政治大學地政系教授張金鶚表示，政府限縮房貸，銀行的房貸資金水位已滿，再加上奢侈稅、實價登錄影響，投資客逐漸退出市場，房市漸冷已成為趨勢。

儘管全球政府都實施貨幣寬鬆政策，但張金鶚說，這波資金熱錢應該會以股、匯市為主，熱錢不會湧入被奢侈稅綁住的房地產。

房地產續漲

金融研訓院表示，政府積極打房，不過資金還是流往貴重金屬、房地產及大宗物資，加上物價上漲，市場預期心理影響，房地產具保值效果，房價還會繼續飆漲。

台灣金融研訓院今天舉辦2012年第3季「台灣銀行產業獲利情勢指數」（TAIBEC）試編發布記者會，預測銀行業未來獲利情形，金融研訓院預測今年第3、4季和明年第1季指數分別為95.01、99.57和99.95。

金融研訓院表示，TAIBEC若大於103表示銀行獲利正向展望；在90到103之間表獲利穩定；小於90表獲利負向展望，預測結果顯示銀行未來獲利穩定。

金融研訓院表示，美國推出第三輪寬鬆政策(QE3)，近期美國股市及全球主要國家股票市場也受此激勵而大漲。

金融研訓院表示，政府雖然推出多項打房政策，像是奢侈稅、實價登錄等，但成效恐怕不大。

金融研訓院認為，許多資金流向貴金屬、房地產及大宗物資，同時台灣物價上升，在市場預期心理下，房地產具有保值效果，預期房地產還是會繼續上漲。

陳忠瑞專欄－QE─再衰三竭

• 2012-09-22 01:27
  
• 工商時報
  
• 瑞展產經董事長 陳忠瑞

　九月六日歐洲央行總裁德拉吉宣布直接貨幣交易（Outright Monetary Transactions，OMTs），無限量收購三年以下政府債券計劃，以抑制深陷國債危機歐元國家的借貸成本；相隔一週的九月十三日美國聯準會也推出無期限的第三次量化寬鬆貨幣政策（QE3）及持續扭轉操作（OTs）。兩大央行在短時間內聯手祭出尚方寶劍，資金流竄、股市激昂，OMT加QE3真的能夠拯救全球經濟出泥淖嗎？

　2007年次貸危機導致雷曼倒閉，引發金融海嘯，2008年全球開始實施凱因斯財政政策救經濟，也種下各國國債高築的後遺症。歐債及美國財政斷崖在即，各國政府已無其他救世良方，只有一再印鈔救世，不得不為的貨幣寬鬆政策，全球錢滿為患也勢必引發後遺症。

　市場激辯QE是否無用論。首先看看前兩輪QE的效果如何，QE1（2009/3/17~2010/3/31）、QE2（2010/8/16~2011/6/30）期間，美元指數各貶值7％及10％，全球公債指數各漲9.2％及5.4％，CRB指數各上漲32％及26％，原油則各漲92％及27％，而MSCI工業國股價指數各上漲71％及22％，新興市場則各上漲107％及18％，可見QE的確推動原物料、石油價格大漲，全球股市也因此漲翻天，只是威力逐次遞減，且美歐經濟持續不振，失業率居高不下，QE對實質景氣幫助有限。

　此次號稱史上最強的貨幣寬鬆政策（OMT＋QE3）成效又會如何呢？也許對脆弱的金融市場信心有所提升，歐豬各國債券殖利率也大幅下降，但是美國十年債殖利率已經非常低，QE3對長期利率壓低效果有限，而且此次QE3實施前，幾乎在市場預料中，經濟學派中的「理性預期理論」告訴我們，市場預期中的政策無效，所以此次QE3對長期利率、美元、原物料及股市的刺激效果不要過度期待，從QE1至QE3，可形容為「一鼓作氣再而衰三而竭」。

　況且前兩次實施QE時機都在股市相對低檔區，對指數激勵作用較大，而推行QE3時歐美股市都處於相對高檔，風險自然提高。市場質疑聯準會推出QE3時機是否適宜，因為首次QE沒有時間性，並且跨過美國大選期間， Fed的獨立性也受到質疑。

　事實上QE對台灣等新興國家，油價上漲，貨幣升值，對消費投資出口都是負面的，QE對景氣只有止血而無有提升作用，前面兩次QE就在在顯示效果有限，也許有人辯稱時間不夠長，那應讓我們看看QE的始祖-日本。長期QE及零利率，反而使日本積弱的景氣信心更加脆弱，投資消費信心不振，失落了二十年還在失落中，此次QE對景氣提升效果也不可過度期待。

　QE造成錢滿為患，過多資金膨脹資產，通膨、泡沫化後遺症隨之而來，資產膨脹造就擁有資產的有錢人更加有錢，對貧窮階級卻帶來痛苦指數升高，貧富差距更加拉大埋下社會不安惡果。所以QE是「富人的搖頭丸，窮人的砒霜」，很難想像一碗滷肉飯漲到68元。

　至於台灣景氣至七月已連九藍，預料將出現藍色「十燈獎」，第四季將成功「脫藍」至明年首季，也許台股本波八、九月行情就是反應所謂「脫藍行情」。仔細分析本波景氣細項指標，三項金融性指標M1B、直間接金融及股價指數一直維持黃藍燈，不像以前景氣谷底時，金融指標大多處在藍燈區，非農就業則在服務業帶動下至今高掛綠燈。只有生產面的出口、製造業銷售值、電機進口等及批發零售額一直深陷藍燈區，可見以出口為導向的台灣景氣，因低迷的全球經濟而受害頗深。所幸九月開始在蘋果、微軟、Google、亞馬遜等手機、平板新品出貨，及去年低基期，九月開始生產面指標也將逐漸脫藍成功。

　（作者陳忠瑞擅長以深厚的總經底子融入投資決策，成功避開三次萬點股災，更將其實戰經驗著作股海戰國策與股海煉金術兩書）

房市亮點－桃園人口湧入 房價向上衝

桃園各坪數住宅比例

　行政院9月18日宣布正式啟動「桃園航空城核心計畫」，為目前桃園熱絡的房市交易又添一筆炒作話題。但根據當地不動產業者表示，桃園目前房市交易仍以桃園市、南崁、中壢等區域最為熱絡，而航空城周遭的大園則以土地交易為主，其中，農地價格已被有心人士炒高好幾倍。

　根據信義房屋內部成交資料顯示，桃園房市從2009年初期，大樓每坪成交約10萬元，近幾年一路穩定成長，今年大樓平均成交單價已突破14.2萬元。雖然奢侈稅、實價登錄後造成大台北地區交易量縮，但桃園房市影響程度有限，建商推案不斷，傳出928檔期總推案量就有300億左右。觀察內政部人口數變化，也可以發現桃園區近4年人口增加快速，全台僅次新北市，若計算10年來的增幅更是全台第2名，其中從雙北移居而來的人占最多，累計今年前8月有近1.8萬人。

　信義房屋桃園區執行協理林三智表示，桃園房價近幾年稍有漲幅，但若算起平均單價10來萬，幾乎是新北市房價的一半，台北市的1/3～1/4，即使新推案每坪20萬以上，也遠比北市新建案單價動輒70、80萬還要親民許多。

　近年來北客偏愛南崁、中正藝文特區平價優質宅，在地客鍾情的大有大業特區、中壢海華、內壢等都是平價好宅集中的區段。

　21世紀不動產汎太開發不動產總經理歐陽誠說，桃園目前房市交易仍以桃園市、南崁、中壢等區域最為熱絡；其中，新成屋指標個案為合雄建設的「帝璽」、麗寶建設的「W1」及海華建設推出的「海華大帝」，每坪開價都約35萬元。

　在中古屋方面，市場交易也相當熱絡，歐陽誠指出，中正藝文特區中心位置10年左右的中古大樓，每坪成交價約在18至23萬元。

　南崁地區因有捷運題材加持，近2年來房價也迅速補漲，其中，中古大樓指標個案「昇捷水芭蕾」屋齡9年，目前每坪成交價約22萬～25萬元。

　歐陽誠認為，南崁位居機場捷運新北市進入桃園地區第一站，中古屋平均價格仍在14至15萬元左右，比鄰近的林口平均單價25至28萬便宜許多，加上蘆竹鄉獎勵人口遷入，目前已達14.3萬人，吸引包括COSTCO及Uniqlo等知名品牌進駐，生活機能完善，因此，仍看好南崁房價升值潛力。

　至於桃園航空城、大溪、龍潭等區域的農地與農舍，近年來被大型財團及投資客養地炒作起來；以桃園航空城周邊土地為例，9月份農地每坪平均單價從前個月4.3萬攀升到4.5萬，單月地價成長4.65％。

　以農地來說，近4、5年來，每坪已從原本的1、2萬元漲到4、5萬元，漲幅逾2倍。

實價登錄若個資曝光 房仲將挨罰

實價登錄制度上路後，日前有一件豪宅交易客戶資訊遭曝光，內政部昨天發布新聞指出，內政部將密切觀察實價登錄實施情形，不動產仲介業依法不得無故洩漏客戶購置房地產價格等資訊，違反者將由直轄市或縣市政府依規定開罰，經紀業最重可罰30萬元罰鍰，經紀人員得予申誡處分。

不動產實際資訊申報登錄制度8月1日上路，地政司統計，截至9月19日為止，買賣案件申報量為3萬5398件、預售屋案件10件、租賃案件為3057件，總申報件數為3萬8465件，但買賣申報量與登記量仍有一段差距。

內政部表示，目前地方政府的買賣登記案件與申報量，交易較熱絡的縣市是新北市，其次依序為桃園縣、台中市、台北市、高雄市與台南市，均在都會區。

內政部地政司副司長王靚琇表示，實價登錄查詢系統最快在10月正式上線，將以區段化、去識別化方式，提供相關成交資料供外界查詢。

王靚琇說，平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例等三法，都規定實價登錄資料涉及個人資料部分不對外提供，成交案件門牌以區段化方式，提供查詢，民眾不需要擔心個人資料外洩。

地政司表示，在地政三法相關法令已明定保障個資隱私，房仲業不得洩漏交易資訊。至於日前已曝光的資訊，王靚琇表示，將請直轄市政府就個案認定進一步了解。

桃園房價合宜、機能佳 吸引北客

近年南下桃園購屋的台北客非常多。房仲分析，主要是房價合宜，生活機能不差，交通建設將陸續通車，南崁、中正藝文特區、中壢海華特區都是熱門標的。

信義房屋桃園區執行協理林三智表示，桃園地區鄰近台北和新北市，車程只要30分鐘，已成北客南下買屋首選。

林三智說，桃園總價新台幣500萬元到800萬元，就可買到附車位電梯 3房，五楊高架、機場捷運陸續在今、明年通車，交通非常方便。

根據信義房屋內部成交資料顯示，桃園房市從2009年初大樓每坪成交約10萬元，近幾年一路穩定成長，今年大樓平均成交單價已達14.2萬元。

資料顯示，奢侈稅、實價登錄後造成大台北地區交易量縮，但不太影響桃園房市，多數區段買氣持續升溫，傳出928檔期總推案量約300億元。

信義房屋南崁奉化店專案經理徐鼎表示，南崁以中正路分為上、下南崁，上南崁開發早，中古大樓較多，下南崁開發較晚，道路、建築較平整。

徐鼎指出，整個南崁地區生活機能優異，有台茂購物中心，大賣場好市多8月進駐開幕後，每逢假日大塞車，加上捷運機場線明年通車，其中A10山鼻站距離南崁又近，可望吸引更多台北客南下南崁。

林三智說，中正藝文特區同樣近高速公路南崁交流道，交通條件優異，緊鄰中正藝文展演中心，區內有公園、綠地，全區採大型開發，目前新成屋房價每坪約25萬元到35萬元，北台灣最便宜的平價豪宅在這裡，中古屋每坪約15萬元到16萬元。

信義房屋大業寶山店長段尹騫指出，內壢區較熱鬧的為大有、大業特區，沿著起伏坡道兩旁林蔭路樹和商店街，充滿優閒氣氛，有新光三越百貨加持，讓大有、大業特區成了名符其實的「小天母」，假日飯店，寵物公園、黃昏市場以及桃園第二志願桃園高中，生活便利性極高。

段尹騫說，大業路5到10年中古屋房價，每坪約15萬元到18萬元，新成屋成交價在18萬元到23萬元間。

QE3點火…房市錢來了 收租套房搶手

美國聯準會（Fed）推出第3輪量化寬鬆（QE3），熱錢四竄，房地產市場率先受惠。房仲業者觀察，近來想要購屋置產的買方明顯變多，有固定收益的收租型產品最受歡迎，總價門檻較低的套房更是熱門，一有好標的，立即引發多組客戶看屋。

近來房市買氣平平，一方面實價登錄造成賣方觀望、買方卻步，另一方面銀行放貸門檻提高，換屋客也因此受到一定程度的制約，市場上出現以首購型和置產型買方為主流的情況；首購族群乃是延續第2季以來未消化完的剛性需求，而置產型則是因為此時全球金融局勢仍處於低利、熱錢豐沛的環境。屏除一般民眾不會接觸到的商辦、以及單價較高的店面商品，收租套房始終是投資人最愛的選擇，各大專院校周邊與夜市商圈，又因為有穩定的學生客源與人潮，最受青睞。

台灣房屋智庫針對全台各大專院校周邊租金投報率進行調查，發現投報率最高的是成功大學周邊，最高可達到9%。台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，主因在於成大和台南車站商圈緊緊相連，生活便利性高，房價卻仍然停留在1字頭，相對低廉的成本讓投報表現優異。

第2名則由清華、交通大學周邊拿下，報酬率達8.8%；第3名是元智大學，最高8.3%；此外高雄應用大學以及東海大學周邊，投報率也都有超過7%，都相當值得投資。

永慶房屋旗下好房網調查，目前台北市住宅平均房價每坪約56萬元，租金約1,007元，換算成平均投報率約在2.15%左右，並不算高，但相較於台股震盪大、銀行僅1%的存款利率，投資人現階段仍偏愛保值性佳的房地產，先求穩定收租，再求增值效益。

據好房網統計台北各夜市周邊住宅租金投報率，結果，高於台北市平均值2.15%的有3處，以饒河夜市的2.39%獨占鰲頭，其次為名氣響亮的士林夜市、有2.24%，交通轉乘大站公館夜市也有2.2%。

好房網表示，一般自住需求購屋族，比較顧慮夜市周邊喧鬧吵雜、環境衛生及出入份子複雜等問題，屋主自住意願多半不高，因此，夜市宅通常都比同區域的房價水準略低，不過，由於夜市工作機會相對也多，就投資角度而言，穩定的房客來源，幾乎等同於租金收益保證。

劉天仁：航空城農地變更的3要素

【經濟日報╱記者陳美玲整理】

桃園航空城拍板定案，帶動9月航空城周圍農地每坪單價達4.8萬元，較8月增加5%。雖然農地價格反映航空城利多上漲，不過，我認為貿然搶進購買農地有其風險，關鍵就在於範圍劃定。

目前政府僅確定屬於「蛋黃（中央負責的機場園區）」部分的第3航站區，因無取得用地問題，9月底就可展開規畫總顧問遴選作業，明年底辦理建築設計競圖，2014年動工、2018年完工啟用。

其餘的蛋白區，像是倉辦大樓、國內外物流中心、加值園區、航空貨運站等，將會同桃園縣政府辦理特定區計畫及政策環評，並舉辦公聽會、座談會，及對外說明預定徵收範圍、徵收期程等，也就是說，若徵收過程「喬不攏」，劃定範圍、時程有可能變更，購買農地等增值的風險非常高。

首先要注意的是重大建設劃定範圍：不少民眾購買重大建設附近的農地，期待「廢土變黃金」，變更成為商業用地、住宅用地使用。不過，若政府土地徵收過程遇到阻礙，或是劃定範圍中途調整、改變，原來購買重大建設劃定區域內的農地，可能不再具有黃袍加身的效果，像是大埔農地的徵收，當初在擴大新竹科學園區竹南用地下，進行強制徵收，最後在居民反對聲浪，計畫停擺，先前著眼農地增值收益的民眾，投資回收遙遙無期，還要接受周邊劃定為工業區所帶的工業汙染影響，得不償失。

第2，農地使用可否與重大建設相輔相成：依據民國89年1月修正公布的農業發展條例第18 條規定，農業用地只要符合「農地面積超過0.25公頃」、「建物高度不得超過7米」、「農地農用」等原則即可申請建築農舍。這些農舍可以以「住宅別墅」的型態呈現，不過，需符合樓高最多兩層半（不超過7公尺），還有一大片占地90%的空（農）地。

未來若是購買的農地無法劃入重大建設範圍內，但若周邊具有商業區或是住宅區，農地一樣有增值效應，價值也會隨之翻揚。最糟的是，若購買的農地未被納入範圍，甚至周邊無商業區、住宅區相互輝映，所購買的農地永無翻身機會。

第3，重大建設後續執行力：政府推動的公共建設並非全然照本宣科，也會出現「變化」。像是機場捷運線，最初A9站體設定地點非現在位置，有投資人看好政府的藍圖搶進買農地，最後站別移動，捷運進出口變停車場，投資人欲哭無淚，這都是躁進搶進的風險。

因此，關注政府後續執行力非常重要，倘若未來重大建設如期動工、發包，工程進度和執行狀況都順利，風險將大大降低，開發土地距離重大建設完工時間越晚，不確定因素也越高，「去的早不如去得巧」才是王道，雖然中後期搶進獲利成數較低，但風險也低許多，以免落入「進得了場、出不了場」的窘境。

我建議，若民眾欲投資農地，可選擇重大建設重要出入口附近、交通方便的土地，做為進可攻退可守的標地。投資不動產不變的準則，永遠是地點、地點、地點。提油救火，反而是愈幫愈忙。

（本文由中信房屋副總經理劉天仁口述，記者陳美玲整理）

桃林鐵路廢除》年底改設公車專用道

〔記者謝武雄／桃園報導〕配合台鐵桃園段高架化工程，桃林鐵路年底廢除，桃園縣政府已規劃設公車專用道，編列二百萬元進行可行性評估，評估興設費，也了解潛在運量、公車路線等，未來公車專用道連結桃園火車站和機場捷運Ａ10站，和綠線捷運平行，是綠捷未通車前最重要的替代道路。 台鐵正進行桃園段高架工程，年底前將完成桃園火車站臨時車站、臨時軌工程，屆時桃林鐵路無法和臨時軌銜接，貨運、客運將全部停擺，因而討論多時的桃林鐵路廢除成真。 由於桃林鐵路還負有桃園高中學生上下學疏運功能，縣議員黃婉如、許清順希望停駛後不要影響學生和上班族權益；縣府交通局交通運輸科長林明昌強調，過渡期間會請客運業者加開班車，不會影響通勤族權益。 協調客運疏運通勤族 林明昌表示，可行性評估除了進行路寬、公車站設置及成本預估，還要就搭乘人口、公車路線規劃等進行調查，這部分已上網招標。 桃林鐵路在高速公路北側路基，南側較窄，最寬地點達廿米，最少也有八到九米，未來的公車專用道寬度可能是八到九米雙線道。 此外，綠線捷運從八德巿介壽路過來接桃園火車站，轉桃園巿中正路，接中正北路再到機場捷運Ａ11站。桃林鐵路公車專用道和中正路平行，在綠捷未開通前，將成為桃園市區、蘆竹地區連接機場捷運最重要道路。

小檔案〉桃林鐵路興衰........ 桃林鐵路於57年元月通車，預計年底停駛，總共行駛44年，主要是供林口電廠運煤，全盛時期鐵路周邊有8條專用側線，94年10月開始行駛客車，至今7年。桃林鐵路一旦走入歷史，縣府近程設公車專用道，長遠則規劃輕軌捷運。 桃林鐵路從桃園火車站出發到林口電廠，全長19.2公里，行經桃園、龜山、蘆竹3鄉鎮巿。全盛時期鐵路周邊工廠包含台鹽、糧食局、新竹化工、中油、嘉新水泥、台泥、大洋塑膠，都申請專用側線運送原物料到工廠。 不過在林口發電廠的煤燃料改走台北大港上岸後，桃林鐵路運煤功能漸漸式微，縣府和台鐵協商開設通勤客運專車，週一到週五上班日，每天早、晚各一班車。 通勤專車上午6時55分、下午5時10分從桃園站發車，經桃園高中站、寶山站、南祥站、長興站、海山站到終點海湖站，然後從海湖站再開回桃園站，每天來回共4班車，全長15公里、來回需要1小時32分鐘，從94年10月開辦至今，全部是免費搭乘，也成了桃園高中及沿線上班族最快捷的交通工具。（記者謝武雄）

中壢陸光六村變廢墟 12月拆

〔記者席艷俠／桃園報導〕中壢市舊明里和平鎮巿廣興里交界的陸光六村，閒置五年形同廢墟，成為竊賊剝電纜線的天堂，吸膠者及打ＢＢ彈的戰場，周邊居民門戶緊閉，夜不出戶，治安受威脅。在民代爭取下，國防部決定十二月十三日拆除，預計明年三月完成。 立法委員陳學聖和縣議員舒翠玲接到舊明里里長游義欽反映，向國防部爭取獲同意拆除，地方希望拆除後的空地，若國防部暫無使用計畫，能撥給居民做休憩使用。 游義欽表示，陸光六村本來有二百眷戶，民國九十六年眷改後一一搬遷他地，留下空屋，之後常有不明人士聚集，曾有人在空屋飲酒生火煮食，結果起火燒死；地面被剝斷的電纜線處處可見，顯然竊賊在此整理贓物；還有人到此打ＢＢ彈，甚至朝周邊住戶家門打，讓大家膽戰心驚，不敢開門。 三個月前發生一名女住戶睡到一半，驚見一街友闖入她房間，警方查出是從陸光六村空屋爬入。 他指出，中壢分局興國派出所常有和陸光六村有關的犯罪紀錄，環境也被破壞，強力膠空罐、酒瓶、廚餘，甚至隨處可見排泄物，光線昏暗大家不敢靠近。 由於陸光六村沒圍籬，游義欽本屆上任後爭取架設圍籬，最近也爭取到警方同意在此加設三個監視器，如今陸光六村將拆除，治安及環境問題可望解決。

抗通膨… 央行維持利率不變

面對歐、美、日三大經濟體同步推出新一輪量化寬鬆政策（QE），中央銀行決定以不變應萬變，連續五季維持重貼現率為一．八七五％，定調為「適度寬鬆」。央行經研處預估，台灣今年經濟成長率將高於一％、消費者物價（ＣＰＩ）年增率可望略低於二％。

連五季一．八七五％ 定調「適度寬鬆」

央行昨召開第三季理監事會議，考量國際經濟前景仍具不確定性，且國內通膨有上升壓力，加上美國QE3可能導致短期資本流入，帶動通膨預期的情況下，決議維持政策利率不變。

彭淮南表示，QE3力道比QE1小得多，當美國宣布推出的時候，美元貶值、黃金上漲，但油價漲了後又跌下來，已連跌兩天，西德州原油從每桶接近一百美元跌到快九十美元，黃小玉（黃豆、小麥、玉米）也下跌，均有助於物價穩定。

彭淮南指出，台灣去年風調雨順，蔬果價格平穩，比較基期偏低，但今年剛好碰到兩個颱風，把蔬果價格拉上去，導致八月ＣＰＩ年增率達三．四二％，其中一．八九個百分點是來自蔬果上漲的影響，若將此部分扣除，物價還是在可接受的範圍。他說，央行貨幣政策不能因蔬果漲就緊縮，因為貨幣政策有落後時差，當政策生效時，蔬果價格也就跌下來了；根據央行經研處預測，今年全年ＣＰＩ年增率可以稍微比二％低一點，但還是要看氣候。

全年ＧＤＰ可保一 ＣＰＩ略低於二％

彭淮南並表示，根據主計總處預測，下半年景氣將優於上半年，且若逐季來看，台灣經濟還是持續成長，只是力道比較弱，因為我國是小型開放經濟體，常受國外景氣影響，央行經研處估計，今年經濟成長率還有可能高於一％。

至於近期中國與日本因釣魚台爭議而關係緊張，是否會衝擊國內或全球經濟？彭淮南認為，「應該不至於出問題」，相信中國跟日本的政治智慧很高，希望大家可以為世界和平考量。

 

賴英照:三年"空白"給了我工作養分

景氣低迷，許多大專青年畢業後擔心待業太久，司法院前院長賴英照勉勵青年學子，不要擔心「空白時間」，他就曾在高中畢業後在家賦閒三年才去當兵，利用這段時間大量充實自己，後來證明這三年的「空白」成為滋養日後工作重要的養分。

賴英照鼓勵青年，只要不失志氣、勇敢作夢，最後還是會成功。

美國金融風暴之後發生學生占領華爾街運動，賴英照昨天以此為題，到台北城市科技大學「名人講座通識課」演講。他指出，二○○八年美國發生金融風暴，年輕人用「We are the 99%」抗議財富分配不公；台灣也面臨財富分配惡化，二○○七年所得最高百分之五是所得最低百分之五的六十二倍，但到二○一○年已上升到九十三倍。愈來愈多年輕人害怕找不到工作，待業成為惡夢。

有大學生問，如何面對現在普遍低薪的困境？賴英照說，「等待的時間中絕不要浪費時間」，應多看書或學技術充實自己。他說，畢業後無可避免會面臨待業跟找工作的壓力，他自己就在農校畢業後一時也找不到工作，閒在家裡三年，但他反而利用這段「空白」讀了各式各樣的書，造就日後無論在財經、或法律等專業工作時的豐沛養分。

賴英照強調，「空白」不可怕，但不要失志，不要悲傷，尤其不浪費時光，畢竟「空白時間」只是短暫。

他舉例，有個小孩子很想當鋼琴家，一直吵著買鋼琴，但家裡環境不允許，爸爸最後只能買一個小提琴，雖然小孩子不滿意，後來還是開始摸索小提琴，最後也因學出了興趣而成為小提琴家。

很多人也會覺得找不到合適的工作，他建議，找到工作後，先做做看，試著去適應、喜歡，不要一下子就覺得不合適而拒絕；若真的不合適也無法勉強，做自己喜歡的工作，比較容易做出成績。

馬政府重提 桃園航空城又有新進展

全球九月天頗不安寧；東亞這邊，中日兩國為了釣魚島主權鬧得不可開交，『潛在危機』一觸即發。西方也不平靜，一齣歧視穆斯林的影片在youtube流傳，造成全球各地掀起反美示威浪潮。

不過現階段國內話題，顯然仍聚焦在電價是否調漲上。而昨日陳內閣宣布，原訂今年12月第二波電價調漲，緩漲到明年10月，算是為此事定調，但相關爭議並未因此消除。因為其背後動機仍傾向政治(權力)而非經濟面，儘管馬政府指稱，是因應美QE3帶來通膨壓力，為減緩負面效應，因此決定緩漲。

身為房地產專業媒體，住展企研室關注的是經濟面向；而姑且不談電價緩漲的實際動機為何，從QE3資金洪流及通膨高壓來看，馬政府現階段的確難以為繼，此乃電價緩漲最堂而皇之的理由。但拼經濟尚須開源，而馬政府如今提的『解藥』，竟是老調重談的桃園航空城！這實在令人費解。

昨日工商時報二版頭揭露，有關桃園航空城之發展又有『最新進展』；根據該篇報導，交通部爭取籌設跨部會推動小組，並簡報相關計畫，一旦獲陳揆同意，總額達3,743億的航空城計畫就可啟動，並分階段辦理3,200公頃土地區段徵收。

這對這些年來望穿秋水，希望看見計畫獲得具體進度的航空城周邊住民或桃園縣府而言，當然是好消息。不過這遲到甚久的消息，在台灣經濟面臨內憂外患之際，曝光時間點仍很難不引人懷疑，其實只是在轉移焦點。

要知道，桃園航空城計畫不是最近兩、三年的新擘劃建設，而是早在扁政府時代就打算推動者，更是08年馬英九競選(上任)總統時的最重要政見。然而馬第二任期至今也逾半年，桃園航空城計畫竟然還在『爭取籌組跨部會小組』階段？

住展企研室欣見桃園航空城，終於再被提起具體進度。然而我們也要提醒，這只是開端，接下來任務才更艱鉅；畢竟航空城成為亞太營運中心的時機已嫌晚，要使該計畫真正成為讓台灣經濟轉危為安的火車頭，恐怕需要更完整多元的擘畫及實踐，當然更需要的是馬政府的決心與毅力。

央行定調 先打通膨再寬鬆貨幣

中央銀行理監事會議今（20）日登場。財經官員指出，因應景氣現況及歐、美、日先後推出的進一步貨幣寬鬆措施，央行下季貨幣政策主軸將是「左打通膨、右踢熱錢」，先加強匯市與房市管控，行有餘力再透過貨幣適度寬鬆，以扶植經濟成長。

在美國實施第3輪量化寬鬆政策後（QE3）後，日本中央銀行昨日宣布擴大資產寬鬆措施，資產購買基金規模由45兆日圓，擴大10兆至55兆日圓，激勵台北股匯市雙漲行情。

主要經濟體擴大印鈔票行動，讓亞洲新興市場的「貨幣戰爭」一觸即發。今年最後1季，國內面臨熱錢流入、推升通膨兩大危機，央行將透過道德勸說、抽檢交易單據等手段，預防炒匯風氣升溫，必要時動用專案金檢讓熱錢無從炒作。

去年6月底以來，央行重貼現率連4季按兵不動，市場研判，今日仍將維持1.875%水準不變。財經官員表示，央行政策目標以物價穩定為主、扶助經濟成長為輔，在利率維持不動前提下，央行會適度拉抬新台幣匯率，以抑制輸入性通膨；確定通膨無虞，再適度放鬆銀根，刺激經濟成長。

至於央行可能推出的措施，財經官員說，美國推出第2輪量化寬鬆政策（QE2）時，央行曾對熱錢祭出一波波管控措施，包括限制外資匯入不得存放定存、外資新台幣活存準備金拉高至90%、明令外資購買公債不得超過匯入資金的三成，大幅擠壓熱錢炒作空間。

面對全球資金浮濫，帶動通膨壓力，央行在美國推出QE2期間，曾經連續3季升息（合計0.375 個百分點），重貼現率從1.5%升抵1.875%；為防堵資金流向房地產市場炒作，央行也擴大房貸管制措施的適用範圍。

不過，相對QE2期間，今年卻是出口連六衰、景氣燈號連九藍、經濟成長率8度下調至1.66%的窘境，不僅無法升息，更因全年CPI年增率面臨2%保衛戰，失去降息條件。

圖／經濟日報提供

【2012/09/20 經濟日報】

美QE3恐導致通膨 央行宣佈利率不變

【聯合理財網╱綜合報導】

2012.09.20 05:50 pm

 

中央銀行今天召開第3季理監事聯席會議，由於美國實施QE3，通貨膨脹潛在隱憂大，為抑制並穩定物價，央行宣布再度維持利率不變，已是第5度利率未調整；央行重貼現率、擔保放款融通利率、短期融通利率年息維持1.875%、2.25%、4.125%。

至於房市方面，央行總裁彭准南表示，在實施房市實價登錄和奢侈稅後，已有效抑制房價。

預售屋契約轉讓 不須課徵奢侈稅

【經濟日報／本報訊】

汐止區蘇先生問：預售屋契約轉讓是否須課徵奢侈稅？

北區國稅局汐止稽徵所答覆：個人購買預售屋，在該預售屋尚未建築完成前出售，係屬權利移轉，應依所得稅法規定按實際交易所得申報個人綜合所得稅，不課徵特種貨物及勞務稅。有關預售屋若已興建完成，並交屋過戶到個人名下，再出售該不動產，則須視持有期間（自完成移轉登記之日起計算至訂定銷售契約之日止之期間），有無超過2年，決定是否須繳納特種貨物及勞務稅，若持有期間已超過2年才出售，則無須繳納。反之，若於2年持有期間內出售，除非有符合特種貨物及勞務條例第5條第1款規定之「所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者」情形，否則仍應繳納特種貨物及勞務稅。

航空城定案 桃園農地單月漲5%

【聯合報／記者江碩涵／台北報導】

桃園航空城計畫拍板定案，帶動桃園一帶房地產投資。根據房仲業統計，桃園農地9月以來單月漲5%，市區住宅交易量比去年同期成長2成。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，桃園航空城的議題從5年前就一路炒到現在，當時農地每坪1萬元左右，航空城計畫起起落落，農地價格仍然一路飆，現在航空城定案，很可能再牽動農地漲價。

他表示，航空城周圍土地交易頻繁，上月有大園農民賣掉千坪農地，以土地單價4.5萬元計算，現賺4500萬元；農民拿現金轉往楊梅買地，等待五楊高架道路通車後帶來更多土地商機。

除了農地交易熱絡，連廠辦也水漲船高，上月還有台商斥資3億元買下南崁的廠辦，單坪約10萬元，創下南崁廠辦新高價。

周鶴鳴表示，一般住宅市場也很熱絡，以桃園南崁一帶來看，中古屋單價去年15、16萬元，現在每坪約20萬元，1年來漲幅超過3成，而靠近中正藝文特區的預售屋開價每坪40萬元以上，創下新高價。

信義房屋桃園區執行協理林三智表示，由於台北房價高，不少首購族、自住客紛紛移往桃園買屋，今年以來南崁的買屋人至少有一半來自台北，而中正藝文特區也有1/3左右的買方來自台北。

林三智說，桃園航空城啟動後，將帶動更多住宅需求，桃園房市比台北表現佳。

打房無效「房價仍將續走升」

聯合晚報／記者仝澤蓉／台北報導】

金融研訓院：量化寬鬆政策影響，預期資金會往貴重金屬、房地產和大宗物資移動。

台灣金融研訓院今天公布2012年第3季「台灣銀行產業獲利情勢指數」 (TAIBEC)，預測下半年整體銀行業獲利穩定，但相關研究也顯示，政府打房措施目前看來沒有達到成效，金融研訓院並預測國內房價仍將持續走升。

金融研訓院副研究員吳宜聰表示，國際上主要國家推出量化寬鬆貨幣政策，預期資金會往貴重金屬、房地產和大宗物資移動，進一步推升物價上揚，市場會有買房保值的預期心理，預期未來國內房價還是會繼續走升。

金融研訓院助理研究員彭勝本表示，原本預測銀行獲利逐季上升，但是今年第2季還比第1季差一點，主要原因是因為5月政府宣布油電雙漲，慢慢在民間消費部門發酵，隨著中央銀行宣布簽署兩岸貨幣清算合作備忘錄，一旦兩岸貨幣清算實施後，對金融業尤其是銀行下半年和明年獲利營收，會有正面助益。

央行今天下午理監事會議後將決定最新利率走勢，目前國內物價處於高檔水準，恐將進一步衝擊房市推升房價，彭勝本表示，雖然政府推出多項打房措施，包括奢侈稅和不動產實價登錄等，但從相關研究看來政府的打房措施並沒有達到實際想要的目標。

這是金融研訓院第3次公布TAIBEC試編，相關研究顯示，2011年第4季TAIBEC指數92.42，為此波谷底，今年前兩季分別為93.69和93.32，之後呈現上升趨勢，預測今年第3、4季和明年第1季指數分別為95.01、99.57和99.95。由於指數介於90-103之間代表獲利穩定，因此今年下半年度整體銀行業獲利仍處於穩定區間。

規避奢侈稅…信託房屋「每筆必查」

【聯合報／記者林政忠／台北報導】

為了避開「奢侈稅」，民眾採取「假信託，真買賣」，將被國稅局列為稽查重點。財政部北區國稅局昨天表示，只要是信託房屋，「每筆必查」，今年查獲首宗「假信託，真買賣」案件，最後補稅加罰300多萬元。

財政部北區國稅局長李慶華說，今年3月10日接獲檢舉，甲君出售新北市三重區房地950萬元，沒有申報奢侈稅；經查發現，甲君在去年12月12日將該房地以信託名義登記給乙君，但雙方實際上是簽訂土地買賣契約，並非信託契約。

該房地原是甲君母親所有，去年10月20日以買賣方式移轉給甲君，甲君出售給乙君未滿1年，應課徵奢侈稅。甲君雖然在今年6月4日向稽徵機關以加計利息方式補申報奢侈稅，但因檢舉在先，不符合免罰規定；甲君最後被補徵稅款142萬5000元，加計罰鍰和滯納金，總計裁罰300餘萬元，檢舉人可獲約28萬元獎金。

李慶華說，納稅義務人千萬不要以不當手法規避稅負，以免得不償失，包括以贈與、信託名義移轉房地者，每筆都會撤查。

推航空城有魄力 吳志揚挺陳冲

【聯合報╱記者林家琛、曾增勳／桃園報導】

2012.09.20 03:33 am

 

桃園航空城計畫啟動，桃園縣長吳志揚昨天親自說明未來國家及桃園發展新契機。 記者曾增勳／攝影

桃園縣長吳志揚今天將公開力挺行政院長陳冲續任閣揆，吳志揚說，陳冲展現推動桃園航空城的決心，有當年蔣經國推動十大建設的魄力，「既然決定推動，」他要支持陳冲「執行完畢」，所以「不要更換閣揆」。

吳志揚昨天下午聯絡桃園縣6名桃園縣籍立法委員，今天上午10時30分在立法院召開「航空城」記者會，除感謝行政院團隊、縣籍立委的支持，吳志揚也要公開力挺陳冲。

吳志揚說，航空城計畫是中華民國有史以來最大的都市計劃，陳冲上任不到1年，就拍板定案，「國家經濟就需要這樣的魄力和活力」，且只許成功不許失敗，他挺陳冲就是挺桃園、挺台灣。

縣府幕僚說，吳志揚今天將成為倒閣案以來，第一個捍衛陳冲的縣市長。

桃園航空城計畫曾被譏為「畫大餅」計畫，吳志揚列為競選政見，上任後多方爭取，直到前天行政院終於定案，吳志揚昨天召開記者會，強調「定案很重要」，該計畫有行政院拍板，相關程序才能進行，為台灣低迷經濟注入一劑強心針。

行政院核定航空城計畫，以桃園縣國際機場及機場捷運站為核心，核定開發面積3200公頃，交通部負責機場園區開發面積約1400公頃，縣府負責機場周邊及機場捷運A11、A15及A16站周邊開發面積約1700公頃。

吳志揚說，該計畫是中華民國有史以來最大的都市計劃，要考量開發成本和效果，才能真正成為國家旗艦計畫，「同時一併解決航空城開發、機場及機場捷運營運、國際產專區不足，疏解大台北房市壓力，達到居住正義目標」，讓長期受噪音影響的大園開發翻轉，中央、地方必須齊心推動，「只許成功、不許失敗」。

他肯定和感謝陳冲，表示陳院長重視縣府推動航空城開發意見，指示相關部會專案小組全力推動，該計畫最重要是「眼光遠一點、膽子大一點、速度快一點」，國家經濟就需要這樣的魄力和活力，領導各部會推動。

針對未來遷村及第三跑道開發期程，吳志揚說，該計畫的都市計畫面積大，非常困難，不能草率行事，都市計畫預計2014年底審議通過。城鄉局長吳啟民補充說，海軍基地預計遷移屏東，都市計畫2014年底審議通過後，分兩區辦理區段徵收，進行遷村，交通部預計2017年取得第三跑道用地開發施工，預估未來10年內完成航空城開發。

【2012/09/20 聯合報】@ http://udn.com/

桃園航空城計畫 70廠商搶進

桃園縣長吳志揚昨（19）日表示，桃園航空城計畫啟動，縣府已掌握70家可望招商引資的名單，預期這宗國內歷來最大的都市計畫案，將可帶動低迷景氣向上反轉。

吳志揚指出，桃園航空城計畫經行政院拍板定案後，縣政府取得520公頃的專業專區，將更強化招商引資，未來仍會持續發酵。

例如，國際機場相關產業的進駐，目前縣府已掌握70家可望招商引資的名單。

桃園縣政府工商發展局長陳淑容統計，這70家廠商開出的土地需求就達370公頃，產業範疇相當多元。

除了航空組裝、維修，最大宗是物流業、流通業，還有綠能、購物中心、展覽中心、文創、醫療、觀光、農業加值等產業。

地主偏愛領地 縣府虧損機率大

 

記者謝武雄／特稿

航空城計畫核定，依照桃園縣政府的財務規劃，未來產業專區用地每坪至少售價要超過七萬九千元，財務收支才能維持平衡，但縣府希望每坪土地售價不超過六萬元，兩者出現落差，縣府寄望地主領價不領地，才有機會賣地補缺口。

不過依據桃園巿中路地區重劃經驗，領地的地主高達九十九．九％，足可做為航空城開發參考。

航空城屬縣府開發土地面積一七六八公頃，其中六八四公頃為產業專區，扣掉公共設施，實際面積五二一公頃，另，一○八四公頃是住商區。

縣府預估一七六八公頃有一成為公有地，未來會領價，九成地主參與領地，分配土地面積為六七六公頃，剩餘面積為四○八公頃，佔住商區的三十七．六％，由於住商區公共設施比必須在三十五％到四十％。也就是說，整個住商區開發後，縣府可能拿不到任何土地，若是採取最低水準的三十五％，縣府保留土地也只有廿六公頃。

產業專區部分，縣府希望壓低到每坪五．五萬元至六萬元來吸引廠商，若以六萬元價錢出售，能拿到九三八億元，扣除開發成本，縣府還虧損二九三億元。

即使住、商以最低公共設施比開發，也才取得廿六公頃土地，若能賣到每坪廿萬元高價，收入一五六億元，還是要虧損一三七億元，但公設比壓得這麼低，都巿計畫委員會能否過關還有變數。

公設用地不能動手腳，只能從產業專區調高售價著手，預估每坪要七．九萬元產業專區的收入才能到達開發成本，但這樣的價格能否招商又是很大的問題，縣府開發航空城在財務規劃面臨重大考驗。

不過縣府卻樂觀看待，他們的理由是航空城計畫中央主導，有帶頭作用，且未來法令束縛勢必解套，產業專區土地會水漲船高，未必會賠錢。

航空城區段徵收》領價依市價 領地最少4成

航空城區段徵收》領價依市價 領地最少4成 Ads by Google 桃園縣長吳志揚（左）針對航空城計畫進行說明。（記者謝武雄攝） 桃園航空城開發範圍。（記者邱奕統） 桃園航空城開發計畫。（製表記者邱奕統） 中央、地方同步進行 下月開公聽會 〔記者謝武雄／桃園報導〕行政院核定航空城計畫，將投入四千多億元資金開發，是我國有史以來最大面積區段徵收案，地主未來可選擇「領價」或「領地」，其中，領價是按照市價徵收，但要排除預期性炒作因素。領地部分，一般農地可領回四十％土地，重劃農地可領回四十五％。不過土地面積小於七十六坪者，只能領價。 桃園縣長吳志揚昨天召開記者會，他說，航空城計畫除了解決三個捷運站區「有站無大路」情形，也能解決機場第三跑道、紓解大台北發展壓力，產業專區更可帶動產業升級，未來地方、中央將一條心全力發展航空城計畫。 航空城計畫全名為「桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫」，縣府預計開發費用連同利息、公有土地領價款，將高達一二三一億元；交通部、桃園縣區段徵收計畫將同步進行，預計十月召開公聽會，最快於一○八年配地。 航空城用地計畫區內拆遷戶達一萬五五一○戶，受影響人數達四萬六千五百人；若地主選擇「領價」，此區徵收價和過去公共建設用地徵收公告現值加四成發價不同，而是按照巿價徵收，用意在提高地主被徵收的意願，市價則可向縣府地政局詢價。 至於「領地」部分，土地分配未來還是按照權值計算，例如，開發一千公頃土地，土地公告現值總計為一百億元，地主配地若為四十％，四百公頃配地公告現值若為一二○億元，則為原來的一．二倍，地主可領回原先土地公告現值一．二倍土地；如果商業區土地公告現值是住宅區的二倍，地主選擇商業區，則領取的土地只有住宅區的一半。 配地是採取街廓方式，如果最小街廓為五公尺寬、廿公尺寬的土地，地主擁有的土地必須是最小街廓的二．五倍，也就是二五○平方公尺，相當於七十六坪。換言之，如果土地面積不及於此，未來不能參與配地，只能選擇領價，也就是領錢。還有，未登記領地的地主，表示要領價。

記得的事，不記得的人

今日忙碌，小寫感言。

身為兩個小朋友的爸爸，我開始觀察到一個現象。

站在小朋友的旁邊，看著他/她，走來走去，跑來跑去，只要他們做了什麼危險的動作，我們總是盯得住，然後，就在他快要跌下來的時候，即時的喊住他，即時的接住他。

但，小朋友記得嗎？

我們應該來問自己：「記得嗎？」

每個人或許記得小時候的幾個「第一次」，比方說，第一次吃棒棒糖？第一次買麥當勞？

第一次到樂園玩？

第一次搭火車？

第一次喝汽水？

我看著我的小孩，睜著大眼看得目瞪口呆的第一次，高鐵列車呼嘯而過，飛機很大的聲響畫過上空，甚至沖水馬桶的轟然一響，第一次聽隨身聽……看到他們「第一次」，很認真、很驚嚇，那可愛的表情，逗著我們大人笑了，笑得很開懷，但我們知道嗎？他，是不會記得的。

長大以後，他會隱約記得那個第一次，但他不會記得旁邊的你。

每個人小時候的第一次的身旁，其實總是有一個人默默看著，但很可惜的，你已經不記得他的存在。

你不記得是哪一位。

看著你「第一次」的這個人，往往卻又是非常非常的重要，但他/她因為太愛你，所以倒也不在意你不記得，本來就不會記得嘛，這麼小，而他/她默默在旁邊看著你的「第一次」，那張臉，一定是笑著的。

在這麼刻骨銘心的第一次的當下，還小的我們，記得了那目瞪口呆的感覺，卻沒有記起身旁那慈愛的笑容。或者那傳來的「呵呵」笑聲。

記得了事，卻不記得人──這是一生中最大意的遺忘。

而這個遺忘，大多時候是追不回來的。那個身邊的人，可能已經去世了，就算還在世，也不會記得這麼一件小小的事。但我們都很確定，在當下發生的時候，我們都是笑著的。

這是所有當父母都會發生的，我不可能活在孩子的記憶中，尤其是太早以前的記憶；就算他現在活潑亂跳，我也知道到長大以後這些都不會存在，至少，「我」不會存在在他的記憶中。

但這段時間，卻是最美最美的一段時間，雖然它完全「記錄」不下來，卻是最美好的瞬間。

在那第一次之後，一切轟然煙消雲散，小朋友只記得那甜甜的味道。

記得了事，不記得人。樂於當「那個人」，因為那就是世代的意義。

急性子的人，自私的人

某次，我跟著一位朋友去見他的學長，他想介紹我們認識，促成合作；這位學長事業有成，我也希望能認識一位可幫助我的貴人，只是沒想到，一去，就被他破口大罵。

「我…最討厭人家遲到了。」學長說。

我們不斷道歉，真的是因為車子卡住，我們下次一定早一點點到，不讓您再這樣。遲到本就不對，我們真的很不好意思的致歉了。

「好，趕快坐下來點菜，我的時間有限。」學長說。

我們趕快坐下來點菜，打開menu，還沒選好一樣，學長又說話了。

「好啦，就三道招牌牛排，配洋蔥湯，」學長直接對服務生說，「就這樣，趕快趕快上。」

看到我們有點錯愕的表情，學長再補問一句：「你們喝洋蔥湯ｏｋ吧？」

我們哪敢說不ＯＫ啊，連忙呼應他的話，是是是，這樣沒問題了！

「好，這位小老弟先介紹自己。」他指著我說。

我開始怯怯的說我是誰，在哪裡工作，還沒講完三句話……。

「好，我了解了。」學長說，「不用再講，再講也是多說，我是急性子的人。」

嗯，我心裡想，看得出來，學長是個急性子的人。沒錯。

不過，接下來大概有四十分鐘的時間，我卻在聽學長在講他的「急性子」處事態度，他認為什麼事都是趕快完成，他不喜歡人家遲到，他的時間安排非常精準，他常常到大陸出差一天就來回，或是五天跑六個城市之類的云云………他認為這是他之所以這麼成功的主要原因。總之，我聽完那四十分鐘的霸氣十足的「演講」，我已經有點困惑，到底是來認識學長，還是來聽演講的。

這學長真的這麼急性子，怎麼會有耐心，講自己的事情講這麼久？不顧其他人的想法？

終於，可以開始聊我們彼此的合作事項，不過，還沒聊完，這位學長看到我這位朋友吃得較慢，坐立不安，我猜得到，學長大概急性子又發作了，我就告訴他，「不然你先走好了！」

學長真的就先走了！

後來我們也沒有任何合作，我想，學長一開始也沒有想和我們合作是其一，而其二，也是學長真的太急性子了！

急性子到了沒有時間管別人怎麼想的程度！

我認為，急性子不只是一種個性，在一些人的身上，所謂「急性子」其實是一種自私的警訊，而且，你會發現，急性子的人並非永遠都急，他是在要求對方的時候很急，但要求「自己」，往往都不會這麼急。

沒有人「永遠」都需要這麼急，但當他是急性子之人，就表示，他在他認為需要急的時候，會「不顧」其他人，逕自要這麼急！

他要你等他，他卻不等你！一急起來就沒有耐性，對人大叫大罵，或自己頭也不回的往前走，都是急性子的表徵。

後來我理解後，看到另一對朋友，也有類似的問題。首先，這一位戀人的那個男生，我一直以為他是個不太體貼女友的人，因為這位女友常常和我抱怨，這個男生，不愛陪她逛街，每次都逛個一兩小時就喊累、腳痠、想找個地方坐坐。

不過，在一次的共同出遊，我卻改變了我的觀感。記得我們在找某間剛開幕的知名百貨商場，找不到，女生開始嚷嚷：「找到了沒？」

終於找到後，跟著他們在停車場裡轉呀轉，「到底到了沒？」

「找到位子了沒？」

女生很急，不知在急什麼，終於，她急到她終於說，「好啦，先把我們全部放在正門，你自己去停吧！」她對男生說。

看那男生悻悻然的答應，讓我們全部在正門口下車，自己去停車了，我已經感覺到不太對。果然，在長達三～四小時的逛街時間，女生帶著幾位女性友人將這個商城逛得透透徹徹之後，最後我們要找地方吃飯了，但所有餐館都是滿的！中餐要等1小時，日本料理要等40分鐘，義大利菜要等半小時……。

男生說：「等吧！」

女生說：「真的要等嗎？」

男生說：「等吧，都逛了三小時了，等半小時還好！」

女生說：「不想等了，回家吃吧！」

男生說：「可是今天難得大家出來一起吃外面！」

女生說：「好累喔，回家吧！」

每個人皆可仔細觀察，在我們周遭，是否有些人會表現出「急性子」，若有，請小心，不要被「急性子」給蒙蔽，他可能是比較自私的人。

也請注意檢視自己，是否有時候太急，急到忘了顧一下別人的腳步；調整一下自己，別不小心變成一個自私的人了。

人類每個決定，其實早在決定的7秒鐘前就已經註定好？

Wired雜誌曾經引用周末的《Nature Neuroscience》學術季刊的一個實驗結果，蠻是震撼。科學家發現，人類所做的某些決定，比如下公車時選擇走「前門」或「後門」；看到有人發傳單決定要「伸手去拿」或「甩手而去」；看到一個新網站決定要「點進去看」或「繼續瀏覽其他」……我們以為是自己的主人，但科學家發現，我們「以為」自己做了主觀決定的那個時間點，往往比大腦的動作還晚了足足7秒。

意思是說，早在7秒鐘前，我們的大腦已經神不知鬼不覺的在悄悄運作，早就幫我們作好了決定，等在那邊。7秒鐘後，我們才「以為」自己作出了決定，從大腦霹靂下令，0.001秒後手腳開始跟著動。

這個奇怪的實驗，找來一堆測試者，用MRI腦部掃描機隨時監控他們大腦不同部位的組織運動。這些測試者被要求按下左邊或右邊按鈕來答題，科學家最後去比對此人的腦波記錄，最後發現，按下左邊鈕的腦波差不多，和按下右邊鈕的腦波也差不多，而這些「差不多的腦波」竟長達7秒鐘。MRI機器也發現，早在7秒鐘前，大腦中專門負責「計畫」的前端皮層就開始有反應了，訊號隨即就轉換到上端的皮層，也就是專門負責感官整合的，等到上述這些都完成以後，竟要還要等7秒，那個人才真的去按下左邊或右邊的按鈕，而這7秒內，此人並沒有在思考或幹嘛，也不知道他自己已經做了決定。

報導並沒有透露，到底請來的人是被問了什麼問題？說不定問的是一個很難答的問題，他想了七秒，才按下？或者有沒有可能是和「左邊」、「右邊」有關？但我想，科學家做實驗一定蠻嚴謹，一定是精心設計的問題，而其實這點也不算新發現，科學家早在之前就發現，人類在作決定前早有「潛意識」，可能是0.01秒，可能是0.03秒，只是沒想到，這次的實驗，潛意識竟然這麼的久，而且這麼的「完整」，足足７秒的時間。這段時間，大腦早就已經自動做了決定，但人類自己卻渾然不覺，自己的命運已經決定！

科學家甚至將此結果解讀成一個蠻恐怖的結論──到底，世上還有沒有「自由意識」這種東西(free will)？還是說，我們所做的每一個決定，其實總是在腦內幫我們自動做好了？而我們的自由意識其實只是一個假象！這個假象可能太真了，真實到我們一直以為作的是自己的決定，渾然不覺得大腦已幫我們全部都打理好了？

靈異事件？

有趣的是，如果說，宗教有涵蓋到人生前死後的一切種種，好像沒有一個宗教可以對「人類的決定竟然已經先由大腦做好」曾有過解釋，這是命運嗎？好像又不是。

唯一曾出現這類劇情，大概是在「星際大戰」之類的影片，大腦被壞人控制。真不知道，這項實驗還會導引出什麼怎樣的新結果。

不過，對我們一般人來說，此實驗到底涵蓋哪些範圍、哪些決定並不重要，重要的是，反正這世上有些決定，竟有７秒以上的緩衝期。看星光大道為例，某評審可能在對方演唱過程中，斷定這個參賽者「音準不好」，於是她在紙上寫「音準」二字，看似只是瞬間的決定，其實早在參賽者發出「音」之前，評審或許就已經想要寫「這方面」的東西了（怎麼可能？）。或許評審至少一開始就決定，要在白紙的這塊地方，寫下關於這位參賽者的某某評語，而「音準」兩字只是最後看到狀況才「填」上去的…。

所以，這個實驗結果告訴我們，假如我是參賽者，我是比賽的人，我有求於人，我想賣東西，我想說服人，或我想解釋什麼……「前戲」是很重要的了。科學家告訴我們，無論對方什麼決定，我們可能都要給一段高達「7秒」的前戲，這前戲怎麼做，對方大腦就會如何慢慢的改變，無意識的改變，而這前戲，我想，就是所謂的「印象分數」，印象決定了一切，而我們只有7秒鐘，它很短，但如果我們有意識此事，並且去準備好，或許它其實已經夠長了。

年齡愈大愈不快樂，44歲達到最低點，之後再慢慢快樂回來

幾年前的《Time雜誌》寫到一個關於「快樂」的主題（另一篇報導請見此），這是一個英國與美國大學合力完成的全球調查，據說在70個國家找來200萬人市調，問問「你們快樂嗎？」結果發現，每個國家受訪者的「快樂指數」，隨著年齡成長，呈現一個「Ｕ」字型的變化。20幾歲還蠻快樂的，但從30歲以後，快樂指數就開始逐年下降，要到50歲以後再慢慢回到高點，到了60幾歲又可以和20幾歲的人差不多快樂。

研究進一步顯示，這個神秘的快樂「Ｕ」型圖，在44歲的時候達到最低點。也就是說，你現在假如是35歲，有可能明年要比今年更不快樂。後年又比明年更不快樂，這樣一直下去，直到44歲才能翻盤。全球200萬人都是這樣。

真是一篇沮喪的報導。至於這個實驗的可信度？他們說，這個研究涵蓋了五大洲國家，連一些常略去的國家如奧地利、辛巴威都問到了。而且採樣人口平均分佈在男女、單身及同居已婚、有孩子或沒孩子、甚至收入高與收入低的都有包括進來。言下之意，這應該不是因為1960年代出生的「五年級生」（也就是所有受訪者中表示目前最不快樂的），可能在小時候有過什麼集體的創傷之類的導致今天比其他年紀的人還要不快樂。此研究也細心的將病痛等問題全部排除，罹病者的指數不納入統計。

接下來，同一篇報導還引述了另一個實驗，科學家找來973對的雙胞胎，有的同卵，有的異卵。由於雙胞胎年齡一樣，應該不會因為同卵或異卵就產生不一樣的後天影響，但，科學家竟然意外發現，同卵雙胞胎（也就是所有的基因都一模一樣）的「快樂程度」，比異卵的還要相似得多。科學家經過計算，結論是，你「快樂」或「不快樂」這種東西，有５０％是先天下來，在基因裡就已經註定好的。

我喜歡閱讀類似這種關於「快樂」的科學研究，對我而言，所有和人們情緒有關的研究都是很有意思的。但我最討厭看到的，就是這種令人沮喪的結論：快樂有50%是天生註定，而且從現在一直到44歲，還要一年比一年更不快樂！這種科學結果，就算研究出來，也最好不要公佈！

至於為何人類會在44歲時陷入最不快樂？我有下列幾種解釋：

一、夢想一一破滅：十歲希望快快長大，長大後可以開車、擁有自己的房間、自己決定所有事！二十歲則希望和木村拓栽或湯唯這樣的帥哥美女交往，有一天出國留學走走世界，嘩那該是多麼綺麗夢幻的境界！三十歲則希望有天能住在一棟大房子，開一部門是往上掀的雙門跑車，在一個可以遠眺全城市的大辦公室(corner office)上班……到了44歲，終於，太多的夢想都不見了，人就開始不快樂了？

二、孩子漸大，進入叛逆期：對於有孩子的父母而言，假如是在28~34歲間生了第一個孩子的，到了44歲時，孩子剛好進入忤逆期的最顛峰，男孩不理父母了，女孩也不跟父母談心事了。小孩剛出生，哇哇啼哭好可愛，過了一陣子，父母的責任日漸加重，從興奮到平淡，孩子慢慢長大，父母的快樂度或許跟著慢慢降低。

三、同儕好消息壓力：44歲之前，大概都還算是人類在生涯上的「衝刺期」，所有人都在衝、衝、衝，衝課業、衝事業、衝外表、衝積蓄，至少也在「衝幸福」。這時候，常常聽到「有的沒的」，比如誰誰誰現在已經靠兩年股票紅利買下兩棟房三個車位，誰誰誰已經帶全家移民出國到鳥語花香的城市提前養老，好羨慕喔！我怎麼還在這邊！？這些「耳聞」，從20幾歲聽到44歲，也該「聽得差不多」了，慢慢的就不會再聽到那些消息，人們終於懂得「一枝草一點露」，人人各有自己的造化。

四、開始體會死亡：大部份的人在44歲前不會在同一代中看到「死」（除非是意外或極少數的疾病），但44歲後，漸看到某人的哥哥罹癌，某個同學心臟病突撒手人寰，遂開始慢慢體會「生死無常」，看到自己仍好端端的活在世上，就應該好好的快樂。

攤開列出這四種可能，就是在說，這個「Ｕ」字型看來是人生的不可避免之事。我們就算再努力，恐怕也止不住這個通往44歲谷底的下斜坡；直到44歲那年，再讓生命幫我們推回來。不過，還好，「快樂」這件事，至少還有50%並不是基因造成的，假如我的基因就是「不快樂基因」，再加上我的原生家庭可能也因為一直帶著這個「不快樂基因」而造成一路不快樂，那至少還有10%，是我可以掌控的，假如我可以在這10%造成極大、極大、極大的快樂，我就可以翻盤。

既然現在有一個「Ｕ」字型圖表，那就很容易闡述我對快樂的理念。如何在這10%的空間取得快樂？

我一直認為，讓人類不快樂的最大癥結就是「健忘」。去年的快樂，是不會持續到今年的。事實上，我們每天的快樂或不快樂，都是「比較下的結果」，早上我可能塞車塞得很不爽、細雨綿綿灑得全身都是，情緒快要爆發了。但一到公司只要把雨傘一收，椅子一坐，倒了一杯香噴噴的熱咖啡，快樂就開始了。假如剛好檢查信又看到什麼好消息，然後今天老闆又對你笑咪咪，事情也都做完了，哇，那巨大的快樂就像一柱尼加拉瓜大瀑布，整個衝暴淋頭！

但是到了明天，雨停了，陰天，沒下雨、沒塞車，早上你同樣的到公司泡一杯咖啡，這杯咖啡就不會特別的好喝了。檢查email，沒看到什麼特別的信，老闆走過來面目沒什麼特別表情，事情也剛剛好在進度上，什麼都「剛剛好」、「沒什麼事」，你的心情也會普普通通。這種普普通通再拖久一點，只要一件小小的事，可能只是被老闆叫過去assign一份工作，周六要加班，嘩，整個人馬上陷入非常不快樂的境地。

有沒有想過，如果，我們能將昨天的快樂，移到今天呢？

將昨天的快樂，「儲蓄」下來？

看看那個「Ｕ」字，就算再不快樂的40歲，也有一點點快樂吧？假如我們從30歲開始，就讓快樂不要只是「當下的事」、「當下度過就結束」，而像微積分那樣，一點一滴的把這張Ｕ字型給加起來呢？假如人類的快樂，真的就是「Ｕ」字型，然後又有基因幫我們「天註定」，那我們真的不能浪費任何「曾經擁有的快樂」。

加起來的方式，就是把從前的快樂，記錄下來，以便時時回顧，為了迎接44歲，我們今天就應該開始儲蓄快樂的記憶。譬如周末我們到動物園，好累，但照了很多相片，拿過來擺在辦公室，變成Windows的桌布，輪張播送。隨時將照片上傳到Picasa、Flickr、無名相簿，檢查信件時順便看一下以前的照片。我自己是以寫日記的方式，至今十五年，每次翻開日記看，看昨天，看上個月，看去年的今年，每次看都有很多的快樂。

我不怕「Ｕ」字型，因為我知道我從好幾年前起，已經不是在走「Ｕ」，而是在走那一條往天空直衝的快樂線，有日記為證。

而你也可以。只要今天開始，儲蓄快樂。

連續倒楣，原來是因為你沒有保持笑容？

看到那廣告，他就覺得想吐。

所有男的女的，嘴角往上翹。那是作圖作出來的，他們把一些正常表情的照片，將兩端的嘴角都往上調整15度，儘管讓他們只是微微的笑，就造成非常不自然的感覺。

「好噁心。」他想。

廣告想要吸引人注意，也不用做到損害視覺的程度吧！

「票卡插入後，請稍等。」機械的女性聲音響起。「請依顯示金額繳交停車費用……。」

螢幕顯示「550」。

他暗忖，停車場是不是又漲價了！物價直漲，薪水沒漲。他不情願從皮包拿出五百元鈔票，從口袋再撈10、20、30、40、45……。

啊，錢包摸到底了，沒有東西。

「糟！」

只有545元？差5塊錢。

再摸一次口袋，有沒有漏的？

沒有！有沒有其他的錢，有沒有，有沒有，有沒有……他氣死了氣死了。

這時候，要按下退幣鍵嗎？

他靈機一動！

「再放1000元好了。」

他抽出剛剛從銀行領的一千元，嚕進去…。

「交易成功！」

耶！

他覺得，好久這股成就感了！

「請收…995元。」機械女不慌不忙的說。

他感到有點不對勁，還沒來得及反應，機械已經開始嘎嘎擱擱的運作，然後就是，嘩啦嘩啦嘩啦嘩啦嘩啦嘩啦嘩啦、嘩啦嘩啦、嘩啦嘩啦嘩啦嘩啦嘩啦嘩啦……。

拿起來看，通通都是5元。

旁邊走過一個美女，剛好倚在她高壯的男朋友懷裡嗲聲的說，「喂，看！」

「吃角子老虎耶！」

他火了，他真的火了！猛一抬頭，雙眼剛好和那高壯男人對上。

那男人，竟然惡狠狠的瞪了他一眼！

他氣壞了，要搬走這一百九十九個５元硬幣已經夠倒霉了，還要碰到這些人找碴！他悻悻然的，轉頭過去繼續撿錢。只聽到那女的繼續說，「這個人真奇怪，大概是瘋子……。」

「瘋子應該是你們吧。」他心裡想著。

這就是他，經常倒霉的他。他習慣在這樣的城市裡生活。大中午的，剛剛從客戶的公司回來，悶熱的天氣，不止的汗臭，他習慣在當下閉上眼睛，深呼吸。

唉，既然沒辦法改變環境，就只能改變自己。所以，他慢慢的在這一直在倒他霉的環境裡，讓自己至少保持一個清新的錯覺。這是周末到山上靜坐，師父教的。

師父說，眼睛閉上，感受周圍空氣的流動……..

「嗶~~~！嗶嗶！」後面的機車急促喇叭響起，他還沒來得及張眼，機車已經憤怒的從他腳邊呼嘯經過，他的大腿，彷彿感受到那熱騰騰的排氣管所甩出的怒氣。他眼睛終於張開，他的機車也隨之往前衝去，嘩，嚇！差點撞到前方的行人！他一個Ｓ型拐彎避開。

他受不了了，他心裡再次響起吶喊。

「再給我繼續倒霉下去啊？」

連自己都感覺得到，剛剛好不容易詳和的眼睛，再次露出兇光！

畢竟啊，一個人，怎麼會連續的倒霉呢！今天一早到公司就先撞到桌腳，出門又踩到狗屎，收一百九十九個硬幣、被人海瞪、差點撞到人……現在終於回到公司樓下，機車停妥…。

「刮～～～」

「啊，我的腿！」他慘呼，腿刮到隔壁機車。這隻腿，今天大早在辦公室已經撞過桌腳了。

這城市，就是要壓抑、壓抑、壓抑。他一邊摀著痛腿，一邊無聲的咬著嘴唇。到底還可以繼續倒霉到什麼程度！

到底還可以繼續倒霉到什麼程度！

腿沒流血，只有嘴唇被他咬出一絲血，嘴裡都是腥血味。

我這麼倒霉，沒發脾氣已經很好了。

每天都是這樣，他一直在忍。一直在忍。

同事怎麼對他這麼糟，奇怪，大家都不太友善，笑容都很虛假。

客戶就像野獸，無止無盡的蠻橫需求，還要對他們唯唯是諾。

女友打來的奪命連環叩，不接，又要吵架，他真的已經忍到頂點了！

連桌腳也對他這麼糟！他的腿就在這邊，為何就是偏偏要Ｋ到這隻硬邦邦的桌腳。

不發脾氣，已經是對你好了。對你們好了！

你們，包括這個桌腳！

「我忍得很辛苦，你們知道嗎。」他吼。在心裡吼。

好死不死，這時候，老闆偏偏叫了他的名字，到辦公室。他走進去，感覺自己已快要不行了，老闆說著話，他只聽得到嗡嗡的蚊子聲。他覺得今天已經受夠了，氣炸了。

老闆突停。遞出一面鏡子。

「你的嘴角……。」

接過鏡子，他瞄了一眼鏡中的自己，整個倒退三步。

嚇到他的，不是嘴角那一點點的血漬，畢竟已經乾掉，和他腿上的瘀青比起來並沒有特別的痛。

嚇到他的，是自己的面相。

目露兇光，臉部肌肉僵直，膚色呈無光澤的黑……他看一眼就不會忘記，因為這是自己的臉。應該說，這是一面鏡子，裡面應該是自己的臉，但現在照出來的，卻是另一個人的臉！這臉怎麼如此面目可憎，憎到他自己都驚嚇。

他想起那個噁心的廣告。他甚至想起全民超人。

「微笑」。

他突然對自己下這個指令。不知從哪來的靈感。

「上揚」。

鏡中的他，嘴角真的輕輕的往上了。只有一點點，不到15度，只有5度吧。

只有5度角，周圍騷熱的空氣也突然冰沁了5度，他慶幸自己還能控制這張臉，這張臉還是他的。

「喂，你在幹嘛。」老闆兇巴巴的聲音傳來。他如同驚夢中醒來。

「少年人這麼愛漂亮？這不是照鏡子的時候！是叫你把嘴角的咖啡擦一擦，等一下要見客戶了，有聽到嗎？」

他聽到，他自己笑起來了。

「是是是。」

老闆自言自語，「咖啡喝太多……。」

他走出去。那桌腳再次迎面而來，他的腿，突然敏捷的閃避掉了。

回到座位，旁邊的CD片照到他的臉，他看到，他的臉色轉紅了，眼神也和煦了，嘴角很自然的，保持著一個上揚的樣子。

一點也不噁心。

他想謝謝那廣告。原來，快樂只要嘴角上揚，至少，讓他不會再撞到桌腳。

讓他和倒霉說再見。

城市的上班族，最常作的事情就是「忍耐」。待哪間公司都要忍耐，面對哪個客戶都要忍耐，晴天雨天都要忍耐。

忍久了，嘴角就會下垂，一切都會不順。不順，先從他人開始，影響到沒生命的物體，每根神經都不聽話。

這時候，只要嘴角上揚，微微的上揚。

桌腳就會讓你。大家都會讓。

因為在這個擁擠、狹隘、醜陋、骯髒的城市，你成了一個自己會發電的快樂製造機。

快樂製造機只需要一顆四個字的電池，教作「嘴角上揚」。

朋友不應該是炫耀的對象，而是「示弱」的對象

我們大部份和朋友、同事、同學、鄰居…見面談天，都是正面的語調居多，我們都是將「好消息」和所有人分享，也有些朋友，會特別喜歡分享他們的「好事」，有時候，這類朋友很瘋狂的分享他們的「好事」，幾乎將朋友當作是「炫耀」的對象！

以前上班的地方曾有一個同事，就是這樣子的，聊天之中，她總會將話題帶到她「了不起」的一面，譬如──

「最近，」我說：「我到日本玩，好好玩喔。」

「喔，」她說，「你去哪一個地方玩？日本我常去啊！」

「喔，就東北啊，泡溫泉！」我說：「吃得超好的。」

「啊呀，那有什麼了不起，」她卻接話：「我上次去那個旅行團更好玩，他們吃的東西全都是剛從海裡撈起來最新鮮的！」

「嘩，這隻魚真的好大、好好吃！」我讚嘆。

「那你可能沒看過更大的魚，那邊的魚還好啦，另一個地方的魚更大……。」她說。

那個業界的同事圈，這樣比來比去還算是正常，這位同事除了比較愛炫耀自己有多行之外，其他地方做人還算誠懇，所以同事們都還是和她保持不錯的互動，就算離職以後，都還是常常出來吃個飯、喝個咖啡。不過後來，這位同事突然消失了，從此不再出現，好幾次聚會都沒參加，餐桌上也從此少了她那吱吱喳喳的「言論」，原來，聽說是因為她工作出現了一些問題，原本要結婚的對象，也出現了一些狀況，從此，她就不再與我們見面了。好幾次，我曾經透過同事想去關心一下，同事卻轉告我：

「別再問她了，她最近心情不好…。」

後來，我還是輾轉和她在線上碰到了，透過MSN聊了起來。

我說：「出來一下啦，讓我們知道你的近況！」

她說：「我這時候不需要（朋友）！」

我再深度追問，她說：「他們那些都是虛情假意啦！」

「平常的時候也沒有多交流，現在這時候才過來關心，已經太晚了！」

後來的歷練，讓我發現我們身邊很多這樣的人，這些朋友並不是虛偽，而是永遠都只報「最好」的一面給你看，但，這樣的朋友也很可憐的是，他們往往也不喜歡將「最糟」的一面示人。

但，人生怎麼會有永遠都好的呢？

不是嗎？

每當比較糟的時候，這樣的朋友就會突然變得很低調、很沒元氣，也不主動說話。

以前我們小的時候，大人告訴我們，當你過得不好，要和所有人說，因為，這時候，才測得出誰是「真朋友」。不過，這是以前人的話，現在，時代不同了，當你落寞的時候，朋友之間的情感反而增加二倍。就算你真的覺得朋友是虛情假意，那也要知道，在你落魄的時候，反而有些朋友會希望救助，不只因為大家喜歡你，也是因為大家希望在這個時候，有機會和一支「潛力股」合作。

每個人，不只是投資人，連上班族都知道要「逢低投資」，而朋友是最重要的投機，所以，當你落寞的時候，一定要和所有朋友說，而且，要厚著臉皮的、請朋友也告訴朋友。

你可以打開各式各樣的新的「窗」，而，這就是朋友在我們一生中最重要的功能。

在落寞的時候，並非「拋棄朋友」之時，反而是「增加朋友」的時機點。應該儘量將自己弱的時候，告訴朋友，尋求幫忙──這樣的人，可以交到真正的朋友。