房價將補漲？題材炒作哄抬是也！

住展房屋網 (2011-10-25)

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昨天南港新車站終於落成啟用，除了在交通上的『三鐵共構』功能，全台只有台北及板橋兩大車站能與之匹敵外，對區域房市業者來說更是『意義重大』，因為周邊房價將會因此再調漲！

只是，如果你是正準備在南港買房的自用消費者，恐怕會一臉綠；因為經過如此哄抬，房貸負擔當場又增加許多，而且房市業者還會理直氣壯地告訴你，這叫做『補 漲』！相關報導更引用房仲業數據指出，三大三鐵共構站周邊的『兩年間』漲幅，剛啟用的南港站是最小的，據此將『補漲』之說法徹底合理化。

不可否認地，台北及板橋車站這幾年同樣漲超兇；不過台北車站周邊是舊商業區為主，又是全台灣交通最大樞紐地位，很難有其他地區能相提並論。板橋車站所在的 新板特區，則至少在房市上，儼然成為新北市的信義計畫區。不過請注意，房仲業提供的比價資料，刻意將時間點拉近到兩年內；事實上，如果把時間拉長，則在這 三個三鐵共構站中，南港車站所在的南港區，恐怕才是一度漲最兇的區塊。

根據住展雜誌資料及觀察，93、94年南港房價行情(向陽重劃區)還在3字頭以下，同期台北車站周邊根本沒有推案，板橋新站第一宗推案則就直接挑戰3字頭 成交關卡。之後幾年，板橋新站一度漲幅停滯，南港則因多項等題材先後發酵，房價一路墊高，到極盛時期約97年間，更一度傳出(經貿段)將出現開價百萬/坪 的超級豪宅案；同時間，板橋新站還沒有開三位數字單價推案出現，台北車站周邊則出現了地上使用權案「京站」，但仍屬特例，不能拿來和一般產品相比。

進入最近兩年資金行情房市階段，卻出現戲劇性變化。南港由於多項題材都在兌現中階段，因此這幾年出手卡位的投資置產者比例相當高，然後來央行信用管制，加 上今年初奢侈稅衝擊，加上近年區內建照審核趨嚴、核發進度緩慢，使得近期線上推案多為成屋、進駐門檻較高，投資客出手意願降低，少了投資客，漲勢當然很難 持續。

然而彈丸之地板橋新站特區，卻乘資金行情之利，隨北市豪宅快速飛漲，雖然實際成交行情還在兩位數字，但確實出現開價破百萬一坪的個案；地段最特殊的台北車 站周邊，嚴格論仍無從比較起。於是，如果單比較最近兩年，南港房價漲勢趨緩，幅度上確實小輸於其他兩個三鐵車站區域，但這不代表南港房價沒漲過或漲夠，畢 竟相關題材早就在過去幾年，充分、徹底，甚至過度反映。

南港房價真正將『補漲』的秘密，是舊市區內三大指標案，準備開出三位數字天價面市；一是南港輪胎舊廠變更開發案「世界明珠」，二是日勝生南港機廠共構案， 三則是國揚大南港案。這些個案有沒有賣三位數字的合理性，各人自有公評；不過如今南港車站完工啟用，管它是不是有三鐵共構實質，當然要拿來當作區內新推案 抬高價格的依據，這才是『補漲』的真相。

過去幾年，我們看到許多這種炒作三部曲的案例：(建設題材)定案先炒一波，動工炒第二波，完工通車再炒第三波，然後每一波都說是在補漲，實際則是題材炒作。南港除三鐵車站外，還有經貿園區、捷運等等；其他最近的範例則以捷運為主，如機場捷運、蘆洲支線及新莊線等。

單就捷運論，住展企研室認為，當中的確有需求大於供給的成分在內，不過回到南港，包含三鐵車站在內，經貿特區擘劃，南港、內湖捷運連線，乃至土地資產活 化，該區始終不乏炒作題材；然而，房價能以如此速度墊高，主要還是投資置產者卡位所致；『補漲』，不過是炒作的另類種說法或預告。