利空頻傳 房市準備下修盤整

MyGoNews 林承志/台北報導】2011年第三季，受到奢侈稅上路、股災、實價課稅等房市利空紛沓而至影響，民眾購屋意願持續下滑，Q3全台主要都會區交易量能多呈萎 縮，其中，北市房市交易量更創9年多來單季新低量，比2003年SARS時期更加低迷。根據永慶價格指數(YPI)數據顯示，Q3全台九大都會區在市場利 空氣氛瀰漫下，價格全面漲勢已不復見，並且，交易量部分，除新竹市外，其餘八大都會區交易量能均較Q2下滑，其中，台北市、新北市、桃園縣、台中市、台南 市、高雄市等六大都會區交易均較Q2萎縮逾1成，北市更創2002Q2以來的單季新低量，不僅交易量能窒息，量縮也未有止穩跡象。另外，由於現階段股市不 振，包含經濟成長率等多項經濟指標轉趨疲弱，根據永慶領先指數(YLI)預判，Q4房價修正機率正逐漸攀高，預估先前投機需求較旺盛的區塊及產品，房價溢 價部份將可能先行修正，下修機會最大。

永慶房仲集團研展室黃增福協理表示，2011年國內外政經局勢紛擾不斷，外有「歐債、美債」惡火延 燒蔓延，內有「奢侈稅、實價課稅」等政策打房利空干擾，導致房市買氣無法提升，民眾購屋計畫紛紛後延，至Q3為止全台九大都會區，包含台北市、新北市、桃 園縣、台中市、高雄市、基隆市等六個都會區，交易量能均已呈連3季下滑，Q3北市交易量更創9年多來單季新低量，量能幾乎窒息，現階段市場買氣相當低落。

另 外，再由Q3台北市、新北市、桃園縣、台中市、台南市、高雄市等六大都會區交易量能較Q2持續量縮逾1成來看，目前量縮市況，更是未有止穩跡象。黃增福指 出，這波房市多頭超過7年，現階段房價已處於歷史高點，受目前市場氣氛不佳影響，民眾對於高房價的風險意識逐漸蔓延，追價意願較先前明顯下滑，民眾購屋腳 步有暫歇跡象，預估若買賣雙方對於價格認知差距無法縮小，房市量縮僵局將可能延續至年底。

資料來源：永慶價格指數(YPI)

針 對於Q3九大都會區中，新竹市「價量雙漲」，表現一枝獨秀，黃增福指出，新竹市關埔都市計畫是帶動這波新竹房市熱潮的主因，由於關埔計畫緊鄰科學園區與交 流道，並擁有量販店及傳統重劃區完備的公園綠地、國中小學區，加上預計在明年中旬通車營運的高鐵新竹站與台鐵新竹站的輕軌系統，去年以來即成為各大知名建 商推案重鎮，且今年以來，在各建商積極高價推案下，房價更一躍來到前所未有新高，平均新案開價已站穩2字頭，區內房市交易相當熱絡，不僅竹市及竹科自住客 為之青睞，更見不少投資客搶進。

黃增福分析，現階段受奢侈稅、全球股災影響，短期內房市量縮狀況恐無法避免，預估未來房價全面性的漲勢將 不復見，不同區域及產品走勢將產生分歧，由新竹市受重劃及新建設加持而表現搶眼來看，未來將僅有建設加持、精華區或高收益性的產品可長期獨走，可為目前有 意逢利空進場佈局者之參考。

資料來源：永慶價格指數(YPI)

而關於未來房市走勢如何?根據永慶領先指數(YLI)數據顯示，Q3除房租年增率 略有走揚外，其餘各項與房價走勢長期相關的經濟指標全面走弱，其中，Q3股市下跌1400多點，單季跌幅高達16.5%，對房價產生極大的壓力，預測Q4 全台九大都會區，僅高雄市及宜蘭縣表現較為抗跌外，其餘都會區Q4房價修正機率攀高，均有下修盤整機會。

黃 增福指出，永慶領先指數(Yungching Leading Index，簡稱YLI)模型長期觀察與房市連動性最高的各項經濟因素變化，發現「股價指數變化」、「購屋貸款利率」、「家庭可支配所得」、「房租年增 率」、「經濟成長率」等五項經濟指標的變動，長期對於台灣房價變動解釋力最強、影響性最高，其中，「股市」對於房價的影響最大。

以股市連 動性最高的台北市房價來說，2000年全球網路泡沫破滅，牽連股市崩跌，台灣股市由2000年Q1季末的9854.95點暴跌到2001年Q3季末的 3636.94點，股市在短短幾季下跌63%，不僅，財經與就業市場同步蒙塵，台北市房價也從每坪28.52萬，大幅下跌到23.09萬，修正雖不及股價 波動，但跌幅也高達19%，房市買盤明顯縮手。另外，再以2008年全球金融海嘯來看，台灣股市由2008年Q2季末的7523.54點跌到2009年 Q1季末的5210.84點，短短三季下跌31%，台北市房市也呈現連三季的價跌量縮，房價由08年Q2每坪39.82萬跌到09年Q1每坪34.66 萬，跌幅達13%。因此，近期股市修正幅度大，預期房市將很難獨善其身，先前投機需求較旺盛的區塊及產品，房價溢價部份將可能先行修正，下修機會最大。

資料來源：永慶價格指數(YPI)