大樓房屋稅比別墅高合理嗎？

大樓的房屋稅比別墅還要高的現象已起立法委 員注意，認為行政院應該要權責機關重新檢討修正房屋稅率的計算標準，不過，行政院認為，高樓層建物造價成本會比低樓層建物為低，依各縣市不動產評價委員會 評定的房屋表準價格及現值會比低樓層的負擔為重。

立法委員楊瓊瓔針對現行大樓房屋稅率指出，大樓以造價成本為計算標準並沿用20幾年迄 今，以致變相造成大樓愈高稅負愈多，甚比別墅還高的特殊現象，依各地稅務局說法為大樓房屋稅高、別墅房屋稅低，主要是房屋稅計價二、三十年來，都是以工程 造價為課稅標準，大樓造價成本貴，別墅低，所以房屋稅評價就變成「大樓愈高房屋稅愈貴，全省都一樣」。

但多數人觀點認為，同一地段別墅要比大樓值錢，房屋稅應比大樓高，怎會房屋稅卻比大樓低。此外，根據調查以鋼筋水泥造的房子論，14層大樓每平方公尺4950元，10層大樓3950元，5樓透天別墅2800元，這種以造價的課稅標準，除非檢討修改，否則沒辦法改變。

不 過，根據行政院的說法是建築技術規則對於高樓層建築物的建築構造、防火避難設施、建築設備等均有較嚴格規範，基於建築物載重強度、承受風力、地震力或其他 橫力、衝擊作用等安全性及施工技術等因素，房屋總層數愈高，其單位建造成本通常亦愈高。依房屋稅條例第11條第1項第1款規定，各直轄市、縣市不動產評價 委員會應按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級等評定房屋標準價格。高樓層房屋的單位建造成本較高，所評定的房屋標準價格及房屋現值較高，相對於總樓層 數較低的建築物，其房屋稅負擔亦較重。

此外，房屋稅僅就建築物的價值課徵，不含持有土地應負擔的地價稅，因此可能發生高市價房地產(如土地面積大之透天房屋或別墅)的房屋稅額低於低市價房地產的房屋稅額(如土地面積小之高樓層房屋)情形，如併同考量地價稅稅負，整體稅負而言尚稱合理。

新建違建 16種免查報、列管例外

違章建築普遍存在於都會區中，但有些要拆，有些又不用拆，搞得購屋民眾暈頭轉向，事實上，違章建築無所謂合法不合法的問題，因為定義上就是違法，特別是新建違建更是難逃拆除命運，不過，根據法令還是有例外的狀況。

新違建應查報拆除，但符合下列規定者，得免予查報或拍照列管。但免予查報或拍照列管之新違建，若經消防、交通主管機關認定有妨礙消防安全、公共通行者，查報拆除。

1.建築物外牆以非鋼筋混凝土材料搭蓋之雨遮，其淨深一樓未超過九十公分、二樓以上未超過六十公分或位於防火間隔（巷）未超過五十公分，且不超過各樓層之高度者，免予查報。

2.以竹、木或輕鋼架搭建之無壁體花架，其頂蓋透空率在三分之二以上而面積在三十平方公尺以下，且位於屋頂平台最高高度在二公尺以下、露台或法定空地高度在二、五公尺以下或低於該層樓高度，及未占用法定停車空間、避難平台、巷道或防火間隔（巷）者，免予查報。

3.設置於法定空地之假山水或魚池等景觀設施，未占用巷道、騎樓地、無遮簷人行道、法定停車空間或防火間隔（巷）者，免予查報。

4. 建築物依法留設之窗口、陽台或位於防火間隔（巷）之外牆，裝設透空率在百分之七十以上之欄柵式防盜窗，其淨深未超過五十公分，且面臨道路或基地內通路者， 應留設有效開口並未上鎖者，免予查報。本要點發布實施前已設置完成之防盜窗應依前項規定設置有效開口，違反者查報拆除。

5.領有使用執照之建築物，二樓以上陽台加窗或一樓陽台加設鐵捲門、落地門窗，且原有外牆未拆除者，免予查報。

6.家禽、家畜棚舍、鴿舍或寵物籠舍等，其高度在一．五公尺以下、面積在六平方公尺以下，且未占用法定停車空間、開放空間、巷道或防火間隔（巷）者，免予查報。但鴿舍位於飛航管制區者，查報拆除。

7.碟形天線，直徑在三公尺以內、高度在九公尺以下者，免予查報。設置於屋頂平台（不含避難平台）之碟形天線，未超過建築面積八分之一者，免予查報。

8. 陽台、欄杆及女兒牆等修築，其高度在一．五公尺以下者，免予查報。

9.設置於建築空地或法定空地上之欄柵式圍籬，其高度在二公尺以下、牆基在六十公分以下、透空率在百分之七十以上，且未占用法定停車空間者，拍照列管。

10.住宅區依綜合設計放寬規定留設之公寓大廈開放空間，於建築基地內設置前條之欄柵式圍籬，符合下列規定者，拍照列管：
（一）該公寓大廈管理委員會在本府報備有案。
（二）經區分所有權人會議之決議設置。
（三）於每日上午七時起至下午十時止開放供不特定人使用。
（四）於適當位置設置可供無障礙進出使用之活動門，其寬度在四公尺以上，且於開放時間內全部打開。
（五）非設置於沿計畫道路留設之人行步道、無遮簷人行道、現有巷道或有必要長時間留供公眾通行使用之土地。
本要點發布實施前已設置之開放空間圍籬應依前二項規定辦理，違反者查報拆除。

11.搭建於建築物主要出入口或共同出入口至建築線間之無壁體透明棚架，其高度在三公尺以下或低於一樓樓層高度、寬度在二公尺以下，且未占用騎樓、防火間隔（巷）者，拍照列管。

12.搭建於建築物露台或一樓法定空地之無壁體透明棚架，其高度在三公尺以下或低於該層樓層高度，每戶搭建面積與第六點雨遮之規定面積合併計算在三十平方公尺以下，且未占用開放空間、巷道、防火間隔（巷）或位於法定停車空間無礙停車者，拍照列管。

13.設置於法定空地內之守望相助崗亭，其面積在四平方公尺以下、高度在二．五公尺以下，未有基礎定著於土地，未占用法定停車空間或防火間隔（巷），且未影響公眾通行者，拍照列管。
前項守望相助崗亭面積逾四平方公尺而在六．六平方公尺以下者，應依臺北市免辦建築執照建築物或雜項工作物處理原則，先向本府警察局申請核准，並檢具相關圖說向本局報備列管，違反者查報拆除。
守望相助崗亭面積在六．六平方公尺以下，如設置於臨接路口十公尺以內之路面、人行道、一般巷道、騎樓者，應先向本府警察局申請核准後，將文件及相關圖說送本局列管，違反者查報拆除。

14.設置於法定空地上之露天空調設備，其高度在一‧二公尺以下、體積在一‧五立方公尺以下，且未占用騎樓地、開放空間、法定停車空間、巷道或防火間隔（巷）者，拍照列管。
設置於法定空地上之餐飲業油煙廢氣處理設備，其高度在一‧五公尺以下，體積在六立方公尺以下，其附屬排煙管突出建築物外牆面在五十公分以內，斷面積未超過○‧三平方公尺，且未占用騎樓地、開放空間、法定停車空間、巷道或防火間隔（巷）者，拍照列管。
前二項設備經本府環境保護局（以下簡稱環保局）認定違反相關法令者，查報拆除。

15.設置於屋頂平台之空調設備，符合建築技術規則設計施工編第九十九條規定，並經建築師或相關技師簽證結構安全無虞，且取得頂樓建築物區分所有權人同意及符合下列規定之一者，拍照列管。但經環保局認定違反相關法令者，查報拆除：
（一）依法成立公寓大廈管理組織之公寓大廈，應依公寓大廈管理條例第二十九條規定，由該公寓大廈區分所有權人會議之同意。但公寓大廈規約另有規定者，從其規定。
（二）未依法成立公寓大廈管理組織之公寓大廈，須經該棟公寓大廈區分所有權人過半數及其區分 所有權比例合計過半數之同意。

16.夾層屋違建符合下列規定之一者，拍照列管。其不符合者，應予查報拆除：
（一）曾向相關單位報備有案。
（二）於民國八十三年十二月三十一日以前施工完成，並取得建築師或相關技師簽證認無礙結構安全及無礙消防安全之證明者。

買屋斡旋金擬規範 上限房價1%

房仲業者收取買房斡旋金爭議頻傳，內政部初步研擬，未來斡旋金的上限不得超過房價的百分之一；如果斡旋不成、何時返還等權利義務，也將有更明確規範。

房仲公會全聯會理事長李同榮表示，斡旋金明文化可減少糾紛，因此樂見其成，但上限訂多少還可再討論。目前全案仍在行政院消保會審議，最快年底可達成共識。

房仲業者說，民眾如果要買房子，對屋況覺得很滿意，準備和屋主談價格時，通常有「要約書」與「斡旋單」兩種選項；要約書只須要買方簽名，斡旋單則要拿出現金，雖然效果一樣，但通常為了展現誠意，不少房仲人員會要求買方拿出斡旋金。

不過，政府目前對斡旋金並無規範，造成部分房仲漫天亂喊價，有些情形甚至喊到房價的十分之一。

內政部初步規劃，法規上無「斡旋金」的名詞，未來將以「保證金」方式稱之；將來消費者準備談價時，委託承購契約書上同樣有兩種選項，一是原來的要約書，另外則是「支付保證金」，但保證金不得超過房價的百分之一。而且保證金何時轉為訂金、何時該返還，甚至買方反悔的沒入等權利義務，也會明確規定。

消保會法制組長陳星宏指出，目前方案仍由產官學各界討論中，但他表示，在買賣還沒成交之前，就要買方付出一筆錢，對買方也是一種困擾；將來在房價資訊透明後，還有無必要付斡旋金？希望年底前能得出共識。

【記者劉俐珊／台北報導】信義房屋表示，斡旋金方面，現金部分不超過10萬元；若開票，收取交易金額5%，但以50萬元為上限；高總價房產則以個案處理。

永慶房屋表示，斡旋金現金部分不超過10萬元，視個案而定；住商不動產的斡旋金3%以下，現金部分不超過10萬元，高總價房產以個案處理。

何謂斡旋金

為有效傳達買方購屋誠意，房屋仲介業者根據內政部地政司規定，推出斡旋金、要約書、訂金制度等，供購屋的民眾選擇使用。

當買方有意購買某間房子時，可選擇簽訂要約書，向屋主表明購屋意願及所出的價錢，再由經紀人轉交屋主確認；若屋主同意買方所提之要約，則在要約書上簽章承諾，契約就此成立。

若是買方有強烈的意願想購買某間房子，也可選擇斡旋金制度，直接出價並提供一筆斡旋金，讓房屋仲介公司代買方向屋主議價，若屋主同意收下斡旋金，即可直接成為訂金，契約就此成立。

因為房地產交易金額龐大，斡旋金有助確認消費者購屋誠意。

不動產交換 也要課奢侈稅

為了防弊，「交換」持有不到兩年的非自用不動產，也要課徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。

財政部官員昨天表示，「交換」視同買賣行為，且規定交換的不動產如果不等值，雙方要按換出或換入不動產的時價，擇其較高的價格核稅。

財政部規定，不動產所有人如以非自用不動產進行交換，如持有期間都不達二年，兩人將被視為是買賣不動產，都要繳納奢侈稅。

舉例來說，A與B持有不達二年的非自用不動產各一筆，A所持有的不動產價值1,500萬元，B持有者2,000萬元，雙方決議交換，B再就不足差額提供A現金補償。

財政部表示，兩人的交換行為，涉及奢侈稅課徵範圍，A與B各自都要繳交一筆奢侈稅。在交換不動產採從高計稅的原則下，A及B的奢侈稅計稅價值是2,000萬元。即如以10%的稅率計算，兩人各自要繳納200萬元奢侈稅。

不過，並非所有交換不動產的行為都會被課奢侈稅，財政部表示，有幾種情形，交換雙方未必需要繳交奢侈稅，包括：一、交換雙方持有的非自用不動產其持有期間都超過二年時，雙方均可免課奢侈稅；二、其中有一方持有超過二年，可免徵奢侈稅；但交換持有未超過二年的非自用不動產的另一方，仍要按換出或換入不動產價值從高繳納奢侈稅。

三、交換的貨物若一為非自用不動產，一為奢華貨物（如高價豪華汽車）時，僅有以非自用不動產做為交換者，須課徵奢侈稅；以奢華貨物做為交換者，因奢華貨物只在出廠時課稅，其後無論多次轉手均不再課稅下，也免另加徵奢侈稅。

財政部規定，「交換」應課徵奢侈稅的不動產所有權人，應在訂約後30日內向戶籍所在地國稅局申報。如未申報，被查獲除需補稅外，還要漏稅額處三倍以下罰鍰。

不動產實價登錄草案 違者最高罰15萬

實價登錄草案出爐，最受爭議的房地產交易價格區段化公告，從現行以100號區間，縮至以10號為間隔範圍，區間大幅縮減十分之一，不動產交易價格資訊更為透明。若登錄不實，七日內須重新據實申報，違者最高可處15萬元罰鍰。

圖／經濟日報提供

「居住正義」為國民黨、民進黨兩黨競選主軸之一，「實價登錄」正是落實居住正義首部曲，相關登錄配套作業，受到業界與民眾關注。

內政部地政司近日已完成擬訂「平均地權條例第47條不動產成交實際資訊申報登錄及查詢收費辦法」草案，待「平均地權條例」、「地政法」與「不動產經紀條例」修正條文草案三讀完成後，將會對外公布。

內政部對此草案內容十分低調，均不願多做說明，但相關訊息已發布至全國地政單位，頗有要求地政人員待命意味。

外界質疑現行區段化登錄，資訊不夠透明，內政部擬將現行房地產交易價格以100號為區間的公告，未來縮至以10號為區間範圍，如成交案件位在新北市新店區北新路三段51號，區段化登錄則為北新路三段「46-55」號，兼顧隱私與資訊透明化。

草案指出，若土地、建物分別計價，應分開登錄；合併計價則登錄總價即可。往後買賣轉移案件完成後，須於30天內完成申報，除親赴現場臨櫃登錄，擬開發網路及電子郵件方便民眾登錄；逾期未申報，限期七日內完成，否則將按次處份。

若主管機關發現登錄價格申報不實，將通知申報人於七日內重新據實申報，違者將處3萬元以上、15萬元以下罰鍰，並限期改正，屆期未改正按次處罰至完成。此外，異於市場交易價的案例，未來委由不動產估價師協助評估、認定。

非自用房產交換 也要課奢侈稅

防弊，交換持有不到兩年的非自用不動產，也要課徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。財政部表示，「交換」視同買賣行為，且規定交換的不動產如果不等值，雙方要按換出或換入不動產的時價，擇其較高的價格核稅。

圖／經濟日報提供

財政規定，如以非自用不動產進行交換，如持有期間都不達二年，兩人將被視為是買賣不動產，都要繳納奢侈稅。

舉例來說，A與B持有不達二年非自用不動產各一筆，A所持有的不動產價值1,500萬元，B持有者2,000萬，雙方決議交換，B再就不足差額提供A現金補償。在從高計稅原則下，A及B奢侈稅計稅價值是2,000萬。如以10%稅率計算，兩人各自要繳200萬奢侈稅。

不過，財部表示，有幾種情形未必需要繳交奢侈稅，包括：一、交換雙方持有的非自用不動產其持有期間都超過二年時，雙方均可免課奢侈稅；二、其中有一方持有超過二年，可免徵奢侈稅；但交換持有未超過二年的非自用不動產的另一方，仍要按換出或換入不動產價值從高繳納奢侈稅。三、交換貨物若一為非自用不動產，一為奢華貨物（如高價汽車）時，僅有以非自用不動產做為交換者須課徵奢侈稅

買氣不振房仲卻增 大打行銷戰

在奢侈稅打房和歐美債危機下，大台北房地產交易急凍，房仲業家數卻還在增加，不少房仲擔心成交困難，紛紛打出各種廣告戰，希望吸引更多購屋族的關愛眼神！

■　買氣低迷 買賣交易數字直直落

根據台北市地政處的買賣移轉棟數資料，今年7至9月出現近年少見的連續3個月買賣交易皆低於4000棟的低迷狀況，但內政部地政司統計卻顯示，全台不動產經紀業備查家數仍持續上升，9月5351家，比8月增40家，僱用人數3萬5220人，也比8月增加384人，換句話說，市場買氣不佳，但房仲卻有增無減！

市場有多冷？中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，大台北房市房價看回不回，買賣雙方認知差距大，使成交困難度破錶，連代表房價鐵票的台北市大安區，最近也出現帶看10組客戶才有1組出價的「冷靜」市況。眼看房市量縮價不回，成交更困難，最近房仲業者強打廣告，在行銷上頻出新招，為的是強化品牌指名度。

■　房仲重新洗牌 大打廣告行銷戰

面對市場的變化，房仲業者指出，在市況不好時，過去專作投資客或是知名度不高的單店最容易受衝擊，小型房仲往往會換個招牌加入大品牌，因此此時通常是市場重新洗牌的機會。

此外，廣告行銷也是不可缺的一環，為強化品牌知名度與指名度，因此房仲也祭出各式行銷手段，打開電視、廣播和網頁，三不五時就可看到各房仲品牌強打廣告，線上影音看屋、售後服務保證、iPad看屋。不過，也提醒消費者，房仲促銷的手法多，但購屋還是得顧及個人的購買力，千萬不要受到促銷手法催化，貿然出手，得不償失！

預售屋契約轉讓 不須課徵奢侈稅

個人購買預售屋，在該預售屋尚未建築完成前出售，係屬權利移轉，應依所得稅法規定按實際交易所得申報個人綜合所得稅，不課徵特種貨物及勞務稅。該分局說明，預售屋若已興建完成，並交屋過戶到個人名下，再出售該不動產，則須視持有期間（自完成移轉登記之日起計算至訂定銷售契約之日止之期間）有無超過兩年決定是否須繳納特種貨物及勞務稅，若持有期間已超過兩年才出售，則無須繳納。反之，若於兩年持有期間內出售，除非有符合特種貨物及勞務條例第5條第1款規定之「所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。」情形，否則仍應繳納特種貨物及勞務稅。

奢侈稅+股災 七成購屋族偏觀望

景氣不好，大家都不想買房子了嗎？數字會說話！　國泰金控公布今年10月的「國民經濟信心調查」結果顯示，在經濟成長趨緩的催化下，讓多數人對於房市持觀望態度，71.9%的人認為當下經濟環境，並不適合進場買房。

■　景氣衰退衝擊房市 看屋人數少兩成

國泰金控公布10月的「國民經濟信心調查」結果顯示，38.5%的受訪者認為目前國內景氣較過去半年稍微惡化，同時32.9%的人對於未來半年整體經濟成長並不看好，加深對二次衰退的疑慮。

「這樣的效應，直接衝擊到了房市！」房仲說，原本在找房子的頂級客群，最近不少人紛紛表示，暫時不看屋，因為受到景氣拖累，看屋的人潮，小幅下滑了兩成，因為房地產市場在奢侈稅效應下，多數的投資客已經紛紛淡出，自住客也因此成為市場主力，但在經濟成長趨緩的催化下，讓多數人對於房市持觀望態度，71.9%的人認為當下經濟環境，並不適合進場買房。

■　買房意願下降 購屋族寧守現金

在求職、薪資成長與物價水準之上，調查顯示，52.1%的人認為未來就業環境將更加艱困，求職難度將跟著提高；此外，也有61.3%的人表示，薪資行情仍「原地不動」，加上今年9月台股受全球股災波及，一片重挫狂跌，使得民眾對於投資股票與買房意願持續下降。

雖然歐債問題曙光乍現，但全球經濟成長依然緩慢，加上二次衰退疑雲遲未散去，讓民眾對於未來房市走向，不抱樂觀態度，受到全球股災的波及，而台股也跟著大幅震盪，加上外資大量賣超的推波助瀾，民眾對於未來股市同樣不抱樂觀期待，31%的受訪者認為台股在第四季將跌至低點，其中39%的民眾認為探底指數將落在6500到7000點之間，多數受訪者對於就業、薪資與消費的樂觀程度，皆來到歷史新低，因此，現階段的購屋者心理，都寧可持續觀望，手持現金最保險！

不畏景氣緩 房價續漲

根據住展雜誌最新的統計數據顯示，台北市今年第2季的平均房價為每坪77.5萬元，受6月奢侈稅開始實施及8、9月全球股災風暴的衝擊，第3季台北市預售 與新成屋的行情成交價依然沒有下跌，經過一季度後，台北市房價居然較第二季再上揚了2.3個百分點，並創下台北市房價的歷史高點，每坪達79.3萬元，直 逼80萬整數關卡。

新北市方面，與台北市房價一樣，經過股災風暴的利空衝擊，房價也是沒有下跌，第二季的平均房價為31.2萬元，第三季再上揚至33.1萬元，第三季較第二季的房價再上揚了6個百分點，與台北市一樣雙雙再創下歷史的新高點。

住展雜誌研發長倪子仁表示，第3季股災的影響層面顯然較奢侈稅大許多。928檔期間，北台灣推案量雖不如預期的多，然近日在歐債風暴已出現轉折，美股歐股 反彈所帶動台灣股市的同步揚升，這場股市的風暴似乎正在遠離，國內股市與房市亦可望在總統大選倒數100天內，出現執政當局強力穩住經濟面的作多情勢。

『價漲量縮』的第三季房市，價雖持續的攀高，惟推案量的萎縮與今年前9個月的銷售率僅在四成至四成五之間，也突顯當前建商的開價普遍開得高高的，不但銷售期拉長許多，銷售率亦沒有太大的進展。

房市近入第四季，預估10~12月的推案量將維持在年度的相對低檔，大部份建商將少有新案推出，一直要等到總統大選完後，政經局勢干擾的因素減少下，於明年舊曆年開始至329檔期間，才可望有新一波大量體的建案出籠，房市可望再邁入2012年的新局面。

 

總經及住展風向球Q3雙雙黃藍燈 Q4看好漸復甦

經建會昨（27）日發布景氣燈號，受美、歐景氣走緩影響，9月份台灣景氣續亮黃藍燈，景氣領先指標則出現連續22個月下滑，顯示未來半年國內景氣可能仍將趨緩。

經建會每月依股價、出口、工業生產等9項指標編製景氣對策信號分數， 9月景氣對策信號分數21分，對映的燈號為代表景氣走緩的黃藍燈，這已是連續第二個月亮出黃藍燈。

經建會副主委胡仲英表示，美、歐經濟走緩影響台灣外貿，這是使得台灣亮出黃藍燈的重要原因，尤其歐元區如今非但消費信心走跌，景氣領先指標更連續7個月下滑，所幸台灣的民間消費及就業情況不算差，景氣可說是呈「外冷內溫」。

這樣的外部環境也影響到台灣房市，台股下殺連帶影響看屋及購屋意願，9月住展風向球指標分數，從43分降回41分，燈號與總體經濟一樣呈現黃藍燈，主要是供給方的建商對後市觀望，反倒是自住型買方較不受股災影響，持續買進。

根據住展調查資料顯示，9月的外部環境比起8月更加險惡，全球經濟疲弱引發的股災讓民眾人心惶惶，台股變動大，經常當日就是百點來回；選舉的議題也是愈炒愈熱，換屋族群及建商代銷都是戰戰兢兢看待這次的風暴。

9月份住展風向球下跌2分，主要是供給量明顯下降，新預售案推案觀望，推案金額較之8月大減近六成，成屋推案戶數也比8月減少了四成，顯示供給方對未來景氣信心不足，觀望氣息濃厚。

反倒是部分需求買方在此時積極進場搶殺價，此時進場的買方，以區域置產客及首購型客戶為主。根據住展房屋網的統計，在一片低迷的氣氛中，尚能維持每週百組以上來人的建案，大多是首購型產品及置產需求為主的個案。

不過就近期幾個指標數據來看，市場的動能應該並未明顯散去，包括商用不動產標售的熱度，貨幣供給額M1B仍維持在高檔，以及住展房屋網的點閱數仍持續成長等等，再加上歐債危機逐漸出現解套曙光，年底前股市上看8500點，房市買氣可能很快就匯回籠！

利空頻傳 房市準備下修盤整

MyGoNews 林承志/台北報導】2011年第三季，受到奢侈稅上路、股災、實價課稅等房市利空紛沓而至影響，民眾購屋意願持續下滑，Q3全台主要都會區交易量能多呈萎 縮，其中，北市房市交易量更創9年多來單季新低量，比2003年SARS時期更加低迷。根據永慶價格指數(YPI)數據顯示，Q3全台九大都會區在市場利 空氣氛瀰漫下，價格全面漲勢已不復見，並且，交易量部分，除新竹市外，其餘八大都會區交易量能均較Q2下滑，其中，台北市、新北市、桃園縣、台中市、台南 市、高雄市等六大都會區交易均較Q2萎縮逾1成，北市更創2002Q2以來的單季新低量，不僅交易量能窒息，量縮也未有止穩跡象。另外，由於現階段股市不 振，包含經濟成長率等多項經濟指標轉趨疲弱，根據永慶領先指數(YLI)預判，Q4房價修正機率正逐漸攀高，預估先前投機需求較旺盛的區塊及產品，房價溢 價部份將可能先行修正，下修機會最大。

永慶房仲集團研展室黃增福協理表示，2011年國內外政經局勢紛擾不斷，外有「歐債、美債」惡火延 燒蔓延，內有「奢侈稅、實價課稅」等政策打房利空干擾，導致房市買氣無法提升，民眾購屋計畫紛紛後延，至Q3為止全台九大都會區，包含台北市、新北市、桃 園縣、台中市、高雄市、基隆市等六個都會區，交易量能均已呈連3季下滑，Q3北市交易量更創9年多來單季新低量，量能幾乎窒息，現階段市場買氣相當低落。

另 外，再由Q3台北市、新北市、桃園縣、台中市、台南市、高雄市等六大都會區交易量能較Q2持續量縮逾1成來看，目前量縮市況，更是未有止穩跡象。黃增福指 出，這波房市多頭超過7年，現階段房價已處於歷史高點，受目前市場氣氛不佳影響，民眾對於高房價的風險意識逐漸蔓延，追價意願較先前明顯下滑，民眾購屋腳 步有暫歇跡象，預估若買賣雙方對於價格認知差距無法縮小，房市量縮僵局將可能延續至年底。

資料來源：永慶價格指數(YPI)

針 對於Q3九大都會區中，新竹市「價量雙漲」，表現一枝獨秀，黃增福指出，新竹市關埔都市計畫是帶動這波新竹房市熱潮的主因，由於關埔計畫緊鄰科學園區與交 流道，並擁有量販店及傳統重劃區完備的公園綠地、國中小學區，加上預計在明年中旬通車營運的高鐵新竹站與台鐵新竹站的輕軌系統，去年以來即成為各大知名建 商推案重鎮，且今年以來，在各建商積極高價推案下，房價更一躍來到前所未有新高，平均新案開價已站穩2字頭，區內房市交易相當熱絡，不僅竹市及竹科自住客 為之青睞，更見不少投資客搶進。

黃增福分析，現階段受奢侈稅、全球股災影響，短期內房市量縮狀況恐無法避免，預估未來房價全面性的漲勢將 不復見，不同區域及產品走勢將產生分歧，由新竹市受重劃及新建設加持而表現搶眼來看，未來將僅有建設加持、精華區或高收益性的產品可長期獨走，可為目前有 意逢利空進場佈局者之參考。

資料來源：永慶價格指數(YPI)

而關於未來房市走勢如何?根據永慶領先指數(YLI)數據顯示，Q3除房租年增率 略有走揚外，其餘各項與房價走勢長期相關的經濟指標全面走弱，其中，Q3股市下跌1400多點，單季跌幅高達16.5%，對房價產生極大的壓力，預測Q4 全台九大都會區，僅高雄市及宜蘭縣表現較為抗跌外，其餘都會區Q4房價修正機率攀高，均有下修盤整機會。

黃 增福指出，永慶領先指數(Yungching Leading Index，簡稱YLI)模型長期觀察與房市連動性最高的各項經濟因素變化，發現「股價指數變化」、「購屋貸款利率」、「家庭可支配所得」、「房租年增 率」、「經濟成長率」等五項經濟指標的變動，長期對於台灣房價變動解釋力最強、影響性最高，其中，「股市」對於房價的影響最大。

以股市連 動性最高的台北市房價來說，2000年全球網路泡沫破滅，牽連股市崩跌，台灣股市由2000年Q1季末的9854.95點暴跌到2001年Q3季末的 3636.94點，股市在短短幾季下跌63%，不僅，財經與就業市場同步蒙塵，台北市房價也從每坪28.52萬，大幅下跌到23.09萬，修正雖不及股價 波動，但跌幅也高達19%，房市買盤明顯縮手。另外，再以2008年全球金融海嘯來看，台灣股市由2008年Q2季末的7523.54點跌到2009年 Q1季末的5210.84點，短短三季下跌31%，台北市房市也呈現連三季的價跌量縮，房價由08年Q2每坪39.82萬跌到09年Q1每坪34.66 萬，跌幅達13%。因此，近期股市修正幅度大，預期房市將很難獨善其身，先前投機需求較旺盛的區塊及產品，房價溢價部份將可能先行修正，下修機會最大。

資料來源：永慶價格指數(YPI)

奢侈稅影響 房貸及建築貸款增幅趨緩

央行公布最新全體金融機構房貸及建築貸款統計，趨勢與增幅明顯趨緩，今年9月底餘額各為5.25兆元及1.38兆元，雖然金額續創新高，但土建融資年增率下滑，僅16.23％，創14個月新低，顯示建商對未來房市看法轉為保守、投資趨緩，整體房市交易仍持續降溫。

銀行業者表示，受奢侈稅上路、景氣趨緩與央行停止升息影響，明年房市確有疑慮。奢侈稅上路後，八大行庫在台北市、新北市及高雄地區土地建築融資及房貸餘額已大減百億元左右，土建融資案也少了三分之一。

台銀方面資料顯示，奢侈稅實施後，申請件數持平，未再增加，放款金額穩定；土銀的資料則顯示，房貸新承做件數金額均減少，包括台北市減少42億元，新北市減少30億元等，土銀目前6200億元房貸餘額中，大台北及高雄市共減少近百億，約占1.5％。

房價下修？房仲：Q4機率大

永慶房屋上午發布最新永慶價格指數，第3季主要都會區房價雖較第2季仍呈上漲，但在交易量大幅萎縮且迄今不見止血下，預期除房價處於相對低檔的高雄、宜蘭外，其他地區都面臨房價下修，特別是先前投資需求旺盛的區塊和產品，Q4下修機率最大。

圖／聯合晚報提供

第3季全台9大都會區，除新竹市外，其他地區都跌得鼻青臉腫，較上季均下滑1成以上，部份地區甚至達2成。跌最凶的是台北市，Q3交易量僅10,613件，較去年同期重跌21%，創9 年多來單季新低，比2003年SARS時期更加低迷。

永慶房仲集團協理黃增福分析，第3季房市外有歐債、美債惡火延燒蔓延，內有奢侈稅、實價課稅等政策打房利空干擾，內外夾殺再加上股市不振，導致民眾購屋意願大幅下滑，北市房市交易動能幾乎可用「窒息」形容，情況慘烈。

在交易量大幅萎縮下，第3季各地區平均房價雖仍較第2季上漲，惟漲勢明顯趨緩。以台北市來說，第3季平均成交單價為每坪54.5萬元，和去年同期比較大漲2成，不過主要漲勢都在奢侈稅之前，第3季僅較第2季上漲不到3%。也有一些都會區平均單價出現微幅下跌，如高雄市下跌2.6%，桃園縣下修0.9%等。

黃增福指出，由於現階段房價多已處於歷史高點，買方風險意識逐漸蔓延，追價意願較先前明顯下滑，但屋主卻讓步有限，使得交易量目前看來仍未能止跌回穩。在買賣雙方價格認知差距無法縮小下，預料量縮僵局將可能延續至年底。

由於永慶領先指數顯示，第3季除房租年增率略有走揚外，其餘各項與房價走勢長期相關的經濟指標，包括股價指數、購屋貸款利率、家庭可支配所得、及經濟成長率均全面走弱，如房市交易量持續萎縮，將使各地Q4房價面臨更大下修挑戰。

免連帶保人 「貸款人未必有利」

立法院三讀通過銀行法修正案，不過，不少銀行主管指出，修法通過後，銀行無法使用連帶保證人機制，對貸款人未必有利，因為如貸款人信用較差，可能須適用較高的貸款利率或貸不到足額貸款，反而增加負擔。

金管會官員昨天指出，銀行的房貸和消費性貸款不能再依賴連帶保證制度，須強化對借款人授信條件的評估。

不過，銀行主管指出，原先銀行法規定，若貸款人提供足額擔保時，銀行不能要求提供「連帶保證人」；但修正後的規定是：不論有無足額擔保，都不能徵取「連帶保證人」。也就是說，銀行過去在面對沒有足額擔保的人，可徵取「連帶保證人」，現在卻不行。

舉例來說，某甲的兒子在修法後要借錢買房子，兒子剛出社會，信用狀況沒有非常好，房子也不是足額擔保，某甲願意當「連帶保證人」以取得房貸，但是修正後的銀行法卻讓某甲沒有辦法當「連帶保證人」，銀行可能只好選擇不借款給某甲的兒子，或提高其貸款利率。

另外，這次修法後，銀行對於已取得足額擔保時，也不得要求借款人提供「一般保證人」。銀行主管指出，「連帶保證人」和「一般保證人」的意義不同，「連帶保證人」跟借款人的「責任」相同，銀行認為借款人可能無法還款，可直接向「連帶保證人」討債；但是，「一般保證人」是在銀行向貸款人要求還款後，求償不足時，才可以找「一般保證人」。

另外，這次也明定自用住宅放款及消費性放款的保證契約有效期間，不可超過十五年。銀行主管指出；銀行承作房貸，貸款期間最長可達三十年，若保證契約有效期間限縮為十五年，銀行未來承作放款也傾向縮短貸款期限，否則後面的十五年風險大增；但這樣會讓貸款戶每月房貸還款壓力提高。

三讀通過 房貸不需連帶保證人

2011/10/26

【聯合報／記者鄭宏斌／台北報導】

民眾向銀行辦理房貸、消費性貸款，今後將不需「連帶保證人」。立法院昨天三讀通過「銀行法」部分條文修正案，明訂銀行辦理自用住宅及消費性放款，不得要求借款人提供「連帶保證人」，可望減少「保人變呆人」爭議。

新規定也指出，若借款人已提供足額擔保時，銀行不得要求借款人提供「一般」保證人；而銀行求償時，應先向借款人追討，剩下的不足部分，若有數個保證人，再由各保證人平均分擔。

例如某甲向銀行借房貸一千萬，有五個保證人，當某甲債務發生問題，銀行須先向某甲求償，不得同時向保證人追討；若某甲只還出三百萬，剩下七百萬由五個保證人均分，每人負責一百四十萬。

此外，修正案明訂，因自用住宅及消費性放款而徵取的保證人，保證契約有效期限不得逾十五年，避免「一輩子當呆人」，但經保證人書面同意者不在此限。

提案立委賴士葆說，一般民眾分不清楚「連帶保證人」與「一般保證人」差別，「連帶保證人」就等同另一個借款人，銀行在求償時，會同時向主要債務人與連帶保證人追討；「一般保證人」則是站在第二線，當主要債務人償還不足時，才需負起還錢責任。

他說，過去接獲很多陳情案，一些未成年子女當父母的連帶保證人，結果年紀輕輕就背負龐大債務；現在修法，是要回歸「保證人」站在還款第二線的本質。

 

地價稅開徵 7種方式輕鬆繳稅

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】2011年地價稅繳款書於10月25日由郵局以郵寄方式寄送各納稅人，民眾如未收到或遺失，可就近向各鄉鎮(市)公所申請補發。稅捐機關進一步說明，納稅義務人收到地價稅繳款書後可於限繳期間內按下列7種方式繳納：

1.金融機構繳納：以現金或票據至各代收稅款金融機構繳納，惟郵局不代收稅款。

2.長期約定轉帳納稅：應於開徵前2個月申請，已辦理轉帳納稅者，請於11月30日前在帳戶內預留應納稅款，以便扣款。

3.便利商店：稅額在2萬元以下者，納稅義務人可至全家、統一、萊爾富、來來(OK)繳納稅款。

4.自動櫃員機：利用貼有「跨行：提款+轉帳+繳稅」標誌之自動櫃員機繳納。

5.晶片金融卡轉帳納稅：需裝妥讀卡機，利用本人或他人參與晶片金融卡繳稅作業金融機構所核發之晶片金融卡，透過網路繳稅服務網站(https://paytax.nat.gov.tw)轉帳繳稅。

6.電話語音：限使用納稅義務人本人於金融或郵政機構開立之活期(儲蓄)存款帳戶透過電話語音繳納。

7.信用卡繳稅：使用本人或營利事業負責人本人名義持有之信用卡透過電話語音或利用網際網路(https://paytax.nat.gov.tw)繳納。

以上繳稅方式，除利用信用卡繳稅須支付手續費外，其餘均免付手續費。稅捐機關表示，納稅人如對課稅內容有疑義，可以電話洽詢，請見繳款書正面所載的經辦人及電話，將有專人為您服務。

 

師大燈籠滷味店面 5220萬拍出

台北師大夜市商圈知名滷味攤「燈籠滷味」一樓店面及二樓泡沫紅茶店，因其中一名房東積欠債務，昨天被法拍，以五千二百二十萬一千元拍出。一樓標價每坪逾五百一十六萬元，創拍賣持分最高紀錄。

不過，燈籠滷味和鄧姓債務人簽約租至二○一四年，依民法「買賣不破租賃」原則，仍可繼續營業。

房地產業者指出，大台北法拍市場目前拍賣物件稀少，好地段的法拍屋不多，此案是持分共有，銀行不願承貸，又不點交，過去這種案件乏人問津，但師大夜市地段精華，吸引投資客進場。

據了解，遭法拍的是屋齡卅多年四層樓公寓的一、二樓店面，為鄧姓債務人及潘姓前妻共有，雙方各持有一半產權，各廿六點二八坪。

鄧姓債務人多年前為人作保，但借錢的人跑了，債權人向鄧追債，導致房屋被法拍，底價二千七百八十九萬元，吸引九封標單搶標，最後由陳姓、林姓投資人合資，以五千二百二十萬一千元得標，溢價率百分之八十七點一六。

據了解，燈籠滷味租金每月約十四萬元，泡沫紅茶店租金也不低，標的物座落在師大夜市商圈主幹道，店面大部分是小吃、服飾品牌，目前成交行情約每坪五百五十萬到六百五十萬元間，該店面價值將跟著水漲船高。

小檔案／無人住沒使用 就算空屋

主計處調查標準，空屋（空閒住宅）是指無人居住、且不供其他用途的住宅，包括建商未售出的成屋及餘屋，與擁有第二棟以上未經常居住的住宅。

空屋率，即空屋數占住宅總數的比率。主計處在去年十二月大規模抽樣訪查，每戶至少按了三至五次門鈴，加上訪查周遭鄰居，才能確定該戶有沒有人居住。

此外，內政部營建署自二○○七年起，也有住宅空屋資訊調查，調查方式是將台電用電度數低於六十度的戶數，視為「低度使用住宅」。但由於營建署調查的空屋率每年都在十一％、十二％上下，變動不大，常遭批失真。

營建署表示，明年會在研究方法上改進。

全台空屋率攀升 每10間就空2間

台灣空屋率持續攀升，主計處最新普查，全台空屋率高達百分之十九點四，大約平均每十間房子，就有兩間是空置，顯示房市供過於求的現象擴大，也代表房價有下跌壓力。

政大地政系教授張金鶚昨天搶先公布行政院主計處最新的住宅普查結果，全台空屋率（空屋數占住宅總數的比率）攀升至百分之十九點四，空屋數高達一百五十六萬戶。

相較十年前的普查，全台空屋數增加了卅四萬戶，空屋率提高一點八個百分點。

主計處官員昨天表示，日前完成十年調查一次的「人口及住宅普查」，抽樣戶數超過四百萬戶，具有代表性，目前正待行政院核定，最快下個月可公布。但官員強調，根據「統計法」，凡是全國性普查都必須報請行政院核定，才能對外公布。

張金鶚說，全台的空屋數在過去卅年有增無減，代表台灣空屋的「存量」不斷累積增加，以目前一百五十六萬戶、每戶五百萬元、年利率百分之二計算，意謂每年有高達一千五百多億元的資金浪費在房地產，卻不去利用。

張金鶚批評，相較國外住宅的空屋率約在百分之三到五間，台灣空屋問題持續惡化，也是浪費資源。他強調，這代表台灣房市是「供給大於需求」，而並非房地產業者一直宣稱的「需求大於供給」。

主計處的住宅普查每十年調查一次。張金鶚指出，若與一九九○年的六十七萬戶空屋相比，過去廿年全台累計增加的空屋高達八十九萬戶。

各都會區的空屋數也越來越高。台北市空屋數至去年達十二點七萬戶；新北市的空屋率跳升到卅三萬戶。

桃園縣過去十年空屋率雖小幅下跌，但空屋量卻持續上升；電子新貴為主的新竹縣，這十年空屋率雖微幅上揚零點八％，但空屋的存量卻增加近七千戶。台中市這十年空屋率沒有上升，但空屋率卻是全台最高。

圖／聯合報提供

 

換屋裹足不前 房仲：近七成缺資金

這幾個月，房市買氣明顯下滑，真的是受到奢侈稅影響了嗎？根據房仲業者調查發現，將近7成的受訪者為了追求更好的生活品質想換屋，不過，卻受限於資金壓力，而遲遲無法行動！

■　家中成員增加 四成民眾想換屋

HouseFun好房網針對有意換屋的民眾進行調查，促使國人有意換屋最大原因為「追求更好的生活品質」(49.8%)，而過往主要的換屋裡由「家中成員增加，空間不足」(37.5%)，反而落居第二，顯示換屋動機「今昔大不同」，不過，也有二成的人是基於「房子過於老舊」(29.7%)而想換屋。

不過，也有將近七成想換屋的民眾，仍遲遲沒有實際行動，主要受限於「資金問題」(69.2%)，其餘則是對於受「股災或大選等影響」(14.6%)以及「房子難賣或對賣價不滿意」(12.1%)，擔心奢侈稅的民眾則僅有4%。

■　自備款不足 先買後賣換屋資金窘

進一步探究資金不足的最大原因，超過42.5%的人坦言主要出自於「自備款不足」，使得換屋計畫持續耽擱，29.1%的受訪者擔心，若是「先買候賣」，可能面臨貸款成數不足的窘境；18.1%的人則是害怕「先賣後買」，容易產生舊屋售價不足以支付新房開銷，造成經濟負擔。

至於換屋所需的資金來源，39.5%的「換屋族」表示，寧可多存自備款買房，也不願「賣舊屋，換新房」，其中又以年收入超過151萬的受訪者最多，比例達55.3%；反觀年薪50萬以下，被歸類成「窮忙一族」的換屋民眾，有41.3%反而打算賣舊屋來籌措資金以購買新房，可見收入多寡成了左右換屋的主要因素之一。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

名下空地 不視為自宅

【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】

本人、配偶及未成年子女名下只有一棟自用住宅，但擁有另一處空地（地上無房屋），財政部規定，此時若出售持有未逾二年的自用不動產時，可排除空地，仍視為是「僅有一處自用住宅」，享有免課特種貨物及勞務稅（奢侈稅）的權利。

奢侈稅是針對持有未逾二年非自用不動產課稅，稅率為10%或15%。財政部指出，符合本人、配偶及未成年子女名下只有一棟不動產，且做自用住宅使用者，出售時不受持有二年的約束，均免課奢侈稅。

財政部並規定，所謂「僅有一處自用房地」，不包括地上無任何建築物的空地。即無建物的空地，可不計入自用房地的範圍。

因此，納稅人若出售做自用住宅使用的房屋，但名下同時擁有另一處空地時，只要地上並無房屋等建物時，財政部認為，應可視同並無第二棟不動產。

看中高投報 資金轉進店面市場

奢侈稅自今年6月上路後，整體住宅行情便呈現盤整局面，加上政府陸續祭出一連串的打房政策，與全球股災的雙重夾殺下，導致市場資金紛紛轉向具備資金投報率以及價格支撐力的店面，使得店面成交行情可於房市冷清時期異軍突起。

尤其是部份高資產族群選擇「逆勢操作」，積極進場搶攻具高收益價值的不動產，不但使得雙北市店面成交價持續攀升，量能逼近歷史高點。

現階段台北市熱門店面仍集中在人潮眾多的百貨商圈與各大夜市周圍。而未來即將通車信義線與松山線，則受惠於交通便利的優勢，附近店面空置率也逐漸有所改 善，尤其以信義線的臨江夜市、信維夜市及永康街等知名商圈的店面更是搶手。新北市則是受惠於捷運的便利性，使得許多台北市的投資客紛紛湧進。

住展雜誌研發長倪子仁認為，從搶手的金店面來看，幾乎集中於交通便捷的捷運周圍，其中雙捷運交會點未來更將成為熱點。建議有意投資店面的民眾，不妨審視周圍的商圈發展圈與空置率狀況後，謀定而後動。

房價將補漲？題材炒作哄抬是也！

住展房屋網 (2011-10-25)

住展房屋網提供

昨天南港新車站終於落成啟用，除了在交通上的『三鐵共構』功能，全台只有台北及板橋兩大車站能與之匹敵外，對區域房市業者來說更是『意義重大』，因為周邊房價將會因此再調漲！

只是，如果你是正準備在南港買房的自用消費者，恐怕會一臉綠；因為經過如此哄抬，房貸負擔當場又增加許多，而且房市業者還會理直氣壯地告訴你，這叫做『補 漲』！相關報導更引用房仲業數據指出，三大三鐵共構站周邊的『兩年間』漲幅，剛啟用的南港站是最小的，據此將『補漲』之說法徹底合理化。

不可否認地，台北及板橋車站這幾年同樣漲超兇；不過台北車站周邊是舊商業區為主，又是全台灣交通最大樞紐地位，很難有其他地區能相提並論。板橋車站所在的 新板特區，則至少在房市上，儼然成為新北市的信義計畫區。不過請注意，房仲業提供的比價資料，刻意將時間點拉近到兩年內；事實上，如果把時間拉長，則在這 三個三鐵共構站中，南港車站所在的南港區，恐怕才是一度漲最兇的區塊。

根據住展雜誌資料及觀察，93、94年南港房價行情(向陽重劃區)還在3字頭以下，同期台北車站周邊根本沒有推案，板橋新站第一宗推案則就直接挑戰3字頭 成交關卡。之後幾年，板橋新站一度漲幅停滯，南港則因多項等題材先後發酵，房價一路墊高，到極盛時期約97年間，更一度傳出(經貿段)將出現開價百萬/坪 的超級豪宅案；同時間，板橋新站還沒有開三位數字單價推案出現，台北車站周邊則出現了地上使用權案「京站」，但仍屬特例，不能拿來和一般產品相比。

進入最近兩年資金行情房市階段，卻出現戲劇性變化。南港由於多項題材都在兌現中階段，因此這幾年出手卡位的投資置產者比例相當高，然後來央行信用管制，加 上今年初奢侈稅衝擊，加上近年區內建照審核趨嚴、核發進度緩慢，使得近期線上推案多為成屋、進駐門檻較高，投資客出手意願降低，少了投資客，漲勢當然很難 持續。

然而彈丸之地板橋新站特區，卻乘資金行情之利，隨北市豪宅快速飛漲，雖然實際成交行情還在兩位數字，但確實出現開價破百萬一坪的個案；地段最特殊的台北車 站周邊，嚴格論仍無從比較起。於是，如果單比較最近兩年，南港房價漲勢趨緩，幅度上確實小輸於其他兩個三鐵車站區域，但這不代表南港房價沒漲過或漲夠，畢 竟相關題材早就在過去幾年，充分、徹底，甚至過度反映。

南港房價真正將『補漲』的秘密，是舊市區內三大指標案，準備開出三位數字天價面市；一是南港輪胎舊廠變更開發案「世界明珠」，二是日勝生南港機廠共構案， 三則是國揚大南港案。這些個案有沒有賣三位數字的合理性，各人自有公評；不過如今南港車站完工啟用，管它是不是有三鐵共構實質，當然要拿來當作區內新推案 抬高價格的依據，這才是『補漲』的真相。

過去幾年，我們看到許多這種炒作三部曲的案例：(建設題材)定案先炒一波，動工炒第二波，完工通車再炒第三波，然後每一波都說是在補漲，實際則是題材炒作。南港除三鐵車站外，還有經貿園區、捷運等等；其他最近的範例則以捷運為主，如機場捷運、蘆洲支線及新莊線等。

單就捷運論，住展企研室認為，當中的確有需求大於供給的成分在內，不過回到南港，包含三鐵車站在內，經貿特區擘劃，南港、內湖捷運連線，乃至土地資產活 化，該區始終不乏炒作題材；然而，房價能以如此速度墊高，主要還是投資置產者卡位所致；『補漲』，不過是炒作的另類種說法或預告。

去年全台空屋率創高 156萬戶

根據行政院主計處2010年住宅普查數據，全台的空屋率達到19.4%，換成戶數高達156萬戶，創歷年新高，其中空屋率最嚴重的是台中市26.2%，但空屋最多的卻是新北市33萬戶，其次是桃園縣15.37萬戶。

行政院主計處是每十年做一次住宅普查，其中空屋率是空屋佔住宅數比率，空屋定義則是無人經常居住，且未供其他用途。這份資料已經內部完成，不過尚未對外公布，是一份尚未正式核定的初步統計資料。

根據同一份調查，1990年的空屋數是67萬戶，2000年調查全台空屋122萬戶，2010年增加了34萬戶，達到156萬戶，也就是20年來，全台累計增加的空屋高達89萬戶。

全台主要都會空屋情況，空屋率最高的是台中市，達到26.2%，約是12.3萬戶，十年來是沒有多大變動，其次是基隆市25.2%，不過戶數其實只有5萬戶而已。

但是，空屋率跳升最快的是新北市，從2000年22萬戶的17.4%，2010年跳升到33萬戶，空屋率上升約5%，達到22.1%，桃園縣則是比例減少，但空屋一樣增加， 2000年13.2萬戶、23.2%； 2010年增加2萬多戶，達15.37萬戶、21%。

至於最受到矚目的台北市，2010年的空屋是12.7萬戶，空屋率13.8%，相較於2000年，空屋10萬戶、比率為12.2%，多2.7萬戶。

新竹縣是近來房市最夯的縣市之一，根據調查結果，2000年空屋數為2.5萬戶、20%；到了2010年空屋數提高至3.2萬戶，空屋存量約是近7000戶。至於合併前的高雄市空屋數11.4萬戶、19.4%，高雄縣則是約6萬戶。

房市急凍 房仲卻有增無減

在奢侈稅打房和歐美債危機下，大台北房地產交易急凍，房仲業家數卻還在增加。但房市量縮價不回，成交更困難，最近房仲業者強打廣告，在行銷上頻出新招，為的是強化品牌指名度。

根據台北市地政處的買賣移轉棟數資料，今年7至9月出現近年少見的連續3個月買賣交易皆低於4000棟的低迷狀況。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，大台北房市房價看回不回，買賣雙方認知差距大，使成交困難度破錶，連代表房價鐵票的台北市大安區，最近也出現帶看10組客戶才有1組出價的「冷靜」市況。

但是台北市不動產仲介公會統計，截至今年9月底，台北市房仲家數共有770家，比8月增加12家。

內政部地政司統計也顯示，全台不動產經紀業備查家數仍持續上升，9月5351家，比8月增40家，僱用人數3萬5220人，也比8月增加384人。

科技廠接單縮水，開始放無薪假，但房仲業即使房市急凍，不僅今年不見家數減少，明年大品牌房仲將繼續招募新血，照樣拓點。甚至有房仲品牌以「一社區一小巢」為目標，擴大在地招募房仲經紀人，加強社區耕耘密度。

房仲業者指出，在市況不好時，過去專作投資客或是知名度不高的單店最容易受衝擊，小型房仲往往會換個招牌加入大品牌，因此此時通常是市場重新洗牌的機會。

有巢氏房屋總經理孫寶國指出，即使年初調漲加盟金，但加盟店今年成長速度快，很大的原因是，品牌效應和大品牌可提供的資源多。

胡佩蘭表示，房屋交易並不是日常消費性購買，需要長時間累積品牌印象，並強化專業服務及值得信賴的訴求。

所以也難怪即使房市冷颼颼，打開電視、廣播和網頁，三不五時就可看到各房仲品牌強打廣告，線上影音看屋、售後服務保證、iPad看屋。為強化品牌知名度與指名度，因此祭出各式行銷手段，希望鞏固賣方信心、博得買方傾心。1001022

國泰Q3房產指數 估量縮價高

工商時報【記者蔡惠芳/台北報導】

歐美景氣難以擺脫二次衰退陰霾，台股震盪，加上政策頻頻打擊投機炒房，房市出現陣陣涼意，周四（27日）公布的2011年第3季國泰房地產指數，預計將是量縮價高的格局。

政府在6月實施奢侈稅之後，國泰建設於7月28日公布的第2季國泰房地產指數，北市和新北市成交量分別較第1季驟降8成及6成，超越2003年SARS衝擊，創下2000年該指數統計以來最大降幅。

進入8月後，預售屋房價仍飆出歷史新高，台北市每坪均價已站上79.3萬元，新北市也攀高到33.1萬元，雙雙再度改寫新紀錄，但是預售屋的成交量卻明顯急凍。

一般認為，今年第2季是處於奢侈稅實施前後的測試與調整過程，至第3季應可看出奢侈稅對房市的真正影響。近來房市接二連三面臨外在環境的利空考驗，今年雙十檔推案量已明顯急凍，無獨有偶的，大陸房市今年十一長假中，也呈現罕見的觀望氣氛。

關於咖啡烘焙

原本由淡綠色的咖啡生豆在經過熱源烘焙之後，因使用的火侯程度不同，而產生深淺不一的褐色外觀。高竿的烘焙是指能將生咖啡豆具有的香味、酸味、苦味巧妙地表現出來。

    依照烘焙的火侯程度一般可區分為淺烘焙、中度烘焙及深度烘焙三大類，這三大類別中還可區分成八個階段。使用上應視咖啡豆的品種特色、使用的濾煮器具以及條配用圖來選擇咖啡豆的烘培程度。

1. Light  淺烘焙

烘焙程度：極淺度烘焙

烘焙時間：１０分鐘

　　特徵：最輕度的烘焙、無香味及濃度可言

各國傾向：試驗用，很少用來品嘗。

     2.  Cinnamon  肉桂烘焙

烘焙程度：淺度烘焙

烘焙時間：１４分鐘

　　特徵：一般的烘焙程度，略帶香氣，留有強烈的酸味，豆子呈肉桂色。

各國傾向：為美國西部人士所喜好，美式咖啡常採用的一種烘焙法。

　 3.  Medial   中度烘焙

烘焙程度：中度烘焙

烘焙時間：１６分鐘

　　特徵：中度的烘焙火侯，擁有栗子色的的外觀，香度、醇度、酸度適中可口。

各國傾向：主要用於混合式咖啡。

     4.  High  濃度烘焙 

烘焙程度：中度微深烘焙

烘焙時間：１８分鐘

　　特徵：酸味中合而有苦味，香氣及風味皆佳。適合藍山咖啡、動馬札羅等咖　啡。

各國傾向：為日本、中北歐人士喜愛。

     5.  City  城市烘焙

烘焙程度：中深度烘焙

烘焙時間：２０分鐘

　　特徵：除了有酸性外，還擁有極重的苦味，適合哥倫比亞及巴西咖啡的烘焙法。

各國傾向：深受紐約民眾喜愛。

     6.  Full City  深城市烘焙

烘焙程度：微深度烘焙

烘焙時間：２１分鐘

　　特徵：擁有苦而不酸的味道，適合用於調製各種冰咖啡豆子，屬於中南美式的烘焙法。

各國傾向：用於冰咖啡，也為中南美人是飲用。

     7.  Frnch  法式烘焙

烘焙程度：深度烘焙

烘焙時間：２２分鐘

　　特徵：屬於強火的深度烘焙，帶有極重的苦味，顏色偏黑，擁有絕佳的香氣，適合如歐雷、維也納等與牛奶、奶油調製的咖啡。

各國傾向：用於蒸氣加壓器煮的咖啡。

     8.  Italian  義式烘焙

烘焙程度：極深度烘焙

烘焙時間：２４分鐘

　　特徵：火侯之強為所有烘焙法的極限。呈現泛著油光的漆黑色外觀，為所有烘焙程度中顏色最深的，又稱義式烘焙法。

各國傾向：使用在義大利蒸氣加壓咖啡、Ｅspresso 系列咖啡上。

資料來源：老饕喝咖啡必備品味手冊　咖啡事典

    

張裕能：適時盤整有利台灣房市

房市、國際經濟前景不明，購屋民眾觀望態度顯著。但大隱開發董事長張裕能認為，在低利環境尚未改變的狀態下，資金動能仍相當充沛，他以 一個相當特別的觀點看待台灣房市走向，「只要台灣房市的漲幅沒有超過國際金價的漲幅」，他認為房價下修空間就有限。

台灣房市9年多頭行情 在2011年受到挑戰，加上國際經濟情勢日益嚴峻與政府政策打防的影響，近月來，台灣房市交易量大幅下滑，但張裕能認為，台灣房市主要動能首先為過去10 多年空頭的補漲，其次則為資金追逐的結果，而此時房市的盤整，正好讓有可能熱過頭的房市降溫，對台灣整體房市未必不是好事。

他個人則從利 率與黃金價格的相對關係，評估大隱開發未來推案計畫，低利率有利於建商，以較低資金成本興建品質較好的建築，也讓購屋民眾不至於負擔過大的壓力。此外，金 融海嘯過後，各國政府的貨幣寬鬆政策導致熱錢橫流，缺乏投資缺口，因此，在股市表現相對弱勢的狀況下，金價應聲大漲。

「鈔票總要變成有價值的東西，」張裕能將自家不動產比做黃金，他認為，只要做出類似黃金的好東西，就無須擔心市場景氣問題，何況台灣房價漲幅仍不及金價上漲幅度，房子比起黃金更有居住與炫耀性的價值。

因 此，大隱開發將持續紅樹林周邊的大隱建築群推案計畫，2012~2013年將推出「舒伯特」、「海頓」、「莫札特」、「頤海大院」等個案，其中，「頤海大 院」更是2012年重點個案，張裕能信心滿滿的說，他將帶領大隱團隊向世界展現台灣建築工藝之美，台灣建築素養與良知，絕對不輸給紐約、東京、首爾、北京 等城市。

房市急凍 房仲卻有增無減

（中央社記者馮昭台北22日電）在奢侈稅打房和歐美債危機下，大台北房地產交易急凍，房仲業家數卻還在增加。但房市量縮價不回，成交更困難，最近房仲業者強打廣告，在行銷上頻出新招，為的是強化品牌指名度。

根據台北市地政處的買賣移轉棟數資料，今年7至9月出現近年少見的連續3個月買賣交易皆低於4000棟的低迷狀況。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，大台北房市房價看回不回，買賣雙方認知差距大，使成交困難度破錶，連代表房價鐵票的台北市大安區，最近也出現帶看10組客戶才有1組出價的「冷靜」市況。

但是台北市不動產仲介公會統計，截至今年9月底，台北市房仲家數共有770家，比8月增加12家。

內政部地政司統計也顯示，全台不動產經紀業備查家數仍持續上升，9月5351家，比8月增40家，僱用人數3萬5220人，也比8月增加384人。

科技廠接單縮水，開始放無薪假，但房仲業即使房市急凍，不僅今年不見家數減少，明年大品牌房仲將繼續招募新血，照樣拓點。甚至有房仲品牌以「一社區一小巢」為目標，擴大在地招募房仲經紀人，加強社區耕耘密度。

房仲業者指出，在市況不好時，過去專作投資客或是知名度不高的單店最容易受衝擊，小型房仲往往會換個招牌加入大品牌，因此此時通常是市場重新洗牌的機會。

有巢氏房屋總經理孫寶國指出，即使年初調漲加盟金，但加盟店今年成長速度快，很大的原因是，品牌效應和大品牌可提供的資源多。

胡佩蘭表示，房屋交易並不是日常消費性購買，需要長時間累積品牌印象，並強化專業服務及值得信賴的訴求。

所以也難怪即使房市冷颼颼，打開電視、廣播和網頁，三不五時就可看到各房仲品牌強打廣告，線上影音看屋、售後服務保證、iPad看屋。為強化品牌知名度與指名度，因此祭出各式行銷手段，希望鞏固賣方信心、博得買方傾心。

台中縣市交會區 具新興潛力

永慶房仲集團公布2011第三季購屋趨勢調查，全台各區呈現「北冷中溫南暖」情況，台中購屋者對於近期、未來房價仍以看漲偏多，但對於近半年購買時機仍有遲疑。

永慶房仲資深研究員黃舒衛表示，受奢侈稅、股災影響，先前台中都會區推案減緩、交易量略為萎縮，近期在首購族進場購屋的氛圍帶動下，買氣逐漸回溫。

黃舒衛分析，原台中縣地區受惠縣市合併升格題材的帶動外，交通便利性也是推升房價主因。在特3號及特4號路線的拓展下，建商加碼推案、新屋供給量大增，吸引中市首購人口外移，其中又以特4號沿線區域最為熱門。

黃舒衛指出，年底即將通車至大里及太平區的特4號道路，大幅縮短兩地至台中市的交通時間，加上周遭生活機能完善，兩區房價年漲幅超過兩成，是目前台中新興增值潛力區之首。

黃舒衛表示，台中房市以「縣市交會區」房價最具增值潛力，市區則因機能完善、交通便捷，建商推案多以高單價、大坪數型產品居多，對後奢侈稅時期進場的自住族群而言，在市區購屋的壓力沉重。

永慶房屋調查，市區周圍、地價相對低的「縣市交會區」推案，多主打千萬元以內透天宅，後續補漲力道強，以鄰近中市北屯區的潭子為例，過去兩區房價差異不大，近幾年北屯區受惠於十期、十一期重劃區規劃及捷運綠線動工，今年平均每坪房價較去年漲幅超過一成，相較之下潭子區房價較北屯區便宜三成。

目前大台中地區仍以西屯區、南屯區的七期及八期重劃區發展最成熟，隨著生活圈道路的開通，將逐漸帶動原台中縣各區房市發展，有購屋需求的民眾，可參考「縣市交會」的新興潛力區域，把握時機。

建商房仲忙卡位 台中12期熱透了

台中水湳經貿園區近來加快開發及招商動作，帶動周邊區域房市升溫，其中位於南側的12期重劃區，因擁有多項優勢，建商、房仲卡位最積極，已躍居台中當前最熱房市區。

台中市政府預計下月初標售多筆12期抵費地，據了解，多家中部大型建商均已進行評估，市場預料將有一番激烈競標。

由台中水湳機場重新規劃改造的水湳經貿園區，在今年初動工進行基礎建設後，月前透過戴德梁行展開積極招商，除在國內舉辦說明會外，也遠赴德國慕尼黑參展招商，下月中旬並將前往香港參加亞洲房地產「MIPIM」展銷大會。

水湳經貿園區進度加快，讓周邊地區跟著走出奢侈稅陰影，特別是12期重劃區，目前區域內就有10個建案進行銷售，包括惠宇、大城、帝璟、瓏昇、新業、龍寶等中部知名建商均進場，推案熱度為目前台中之冠。

信義房屋水湳經貿店長邱冠達表示，台中12期重劃區在奢侈稅後黑馬竄出，主要是擁有極佳的地理及交通條件。

10分鐘可到高鐵烏日站

交通方面，12期鄰近中山高和中彰快速道路，10分鐘即可到達烏日高鐵站，至於地理條件，12期被水湳經貿園區、逢甲商圈、7期重劃區包圍，而這3個地區又被稱台中黃金三角。

嘉磐建設董事長魏嘉銘表示，12期從去年中開始有推案，一開始一坪約18、9萬元，目前要價已來到25萬元上下。過去1年雖漲了不少，但和一旁7期重劃區推案多從每坪40萬元起跳比較，仍擁有明顯的比價效應，這是建商積極推案主因。

目前區域內推案都表示銷售相當不錯，在當地推出透天產品的瓏昇建設副總施文謙表示，個案進場1個多月即有4成的銷售成績；另在區域推出大樓建案的帝璟建設行銷副總曾國樑說，目前來客量穩定成長，比台中其他地區表現好很多。

地理位置佳 鄰七期、逢甲商圈

信義房屋逢甲12期店長林建志表示，目前12期重劃區內生活機能仍欠缺，目前除新建案外別無選擇，新建案預售開價每坪約25~32萬，為求生活便利性，許多人選擇在周邊購屋，如12期重劃區臨逢甲商圈一帶，臨水湳中清、經貿園區以東地區購屋等，自住並等待房價增值。

100年度「青年安心成家方案第二次公告受理申請」將於9月23日開跑

為協助青年家庭減輕成家負擔的「青年安心成家方案」即將受理申請囉！內政部營建署表示，因100年度青年安心成家方案第一次公告受理申請戶數未達計畫戶數，故於100年9月23日至100年10月28日辦理「青年安心成家方案第二次公告受理申請」。因該方案係配合人口政策推出之住宅補貼，故申請人須為年齡介於20～40歲間，且結婚未滿2年或育有未滿20歲子女之青年家庭，另考量有換屋需求者平均年齡較購屋者之年齡高，申請換屋者之年齡上限為45歲，其補貼方式包括前2年200萬元之零利率房貸，以協助青年家庭減輕購屋負擔，另為協助無力購屋之青年家庭居住於適居之住宅，提供每戶每月最高3,600元之租金補貼，補貼期間最長2年。

內政部營建署表示，該方案「前二年零利率購置住宅貸款利息補貼」之償還年限為30年（其中政府利息補貼年限最長20年），且住宅購置日期如為99年12月1日以後者，還可與財政部辦理之「公股銀行辦理青年購屋優惠貸款」（500萬元額度）搭配使用，優惠貸款額度將可達700萬元。

該方案之相關申請條件及規定，民眾可至內政部營建署網站（http://www.cpami.gov.tw）點選「快捷服務」項下之「住宅補貼及青年安心成家專區」查詢，另自100年9月22日起，於該專區亦可下載申請書，如民眾無法上網者，也可以向直轄市、縣（市）政府索取。另內政部營建署設有諮詢專線02-21927171，目前已提供專人諮詢服務，歡迎撥打洽詢。

 

桃園、新北房 外來客最愛

外來客的多寡，是區域房市熱絡指標，哪個主要都會區外來客最多，答案是：桃園。房仲業統計，桃園縣每10間成交的房子之中，就有4間是外縣市民眾所購買，高居第一。

由於外來客通常較能接受高於區域行情的產品，外來客多的地區，往往房價推升的速度也快；業者分析，桃園近一年多年房價快速上漲，這應是一大主因。

信義房屋上午公布主要都會區跨區購屋調查，主要都會區中以桃園縣的外來客最多，區域內2010年迄今所成交的房子，高達39.6%都是外縣市民眾所購買。

圖／聯合晚報提供

外來客占比較高的第二名為新北市，達39.5%，第三名則是台中市，占比約38%。排名最末的則是高雄市，僅28%。

桃園房市外來客多，信義房屋信義房屋南崁店長劉奕棋分析，除了就業機會多外，大台北房價不斷攀高更是主因，許多台北客以時間換取空間，選擇到桃園購屋。

以預算850萬元上下的民眾來說，在台北市只能買套房，在新北市可以買到2房產品，但在桃園，3房總價平均只有577 萬元，買了房子還可以買車子。明顯的價格差距持續吸引通勤族向外移動，用通勤時間換取預算空間。

新北市外來客多，主要也是比價效應，根據信義房屋內部統計顯示，新北市的外來客最喜好林口、淡水、土城與汐止地區，而上述地區房價都比北市、新北市第一圈便宜很多。

以淡水來說，信義房屋淡水新市店店長翁韶珮指出，淡海因為房價還在一字頭，現在來的買方幾乎都是外來客，尤其是住在士林、北投的民眾，幾乎是以半價不到的價格，就可以在新市鎮買到新房子。

至於台中市，外區客比率也達37.8%，主要是台中地區的就業機會多，包括台中工業園區、中科園區與整體服務業的發展，加上台中市吸納中、彰、投等地的購屋客，因而外來客比重在五都中排名第二。

追查不動產逃漏稅 教戰守則出爐

【聯合報／記者賴昭穎／台北報導】

為加強查緝民眾買賣預售屋和高價成屋逃漏稅，財政部賦稅署官員昨天說，內部已經訂出查稅作業準則，整合各國稅局過去一年查稅有效作法，持續嚴格查稅。

賦稅署科長謝慧美指出，國稅局去年10月起針對預售屋和高價成屋的買賣進行查核，到今年9月30日為止，共查獲723件，逃漏所得高達41億餘元，總共補了14億3174萬多元所得稅。其中光預售屋就有402件，補稅金額6億餘元。若以地區別來看，謝慧美表示，大台北地區還是炒房熱區，台北市國稅局查到222件，補了近8億元所得稅；北區國稅局更有260件，補稅金額近4億4000萬元。至於鎖定台中市七期重劃區的中區國稅局則查到199件，補稅1億5100多萬元。

謝慧美說，賦稅署整合近一年來各區查核作業，整合查稅績效較佳的作法，訂出查核作業準則，像是如何挑選疑似逃漏稅個案、如何確實掌握資金流向等資訊；但為避免「破功」，因此準則不會對外公布。

國稅局查炒房 41億暴利露餡

平均每件獲利570萬 繳稅200萬 國庫進帳14億
財部訂教戰手冊 明年接續嚴查

【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】

國稅局查炒房滿周年，查出炒房暴利41.17億元，為國庫進帳14.3億元所得稅，平均每件繳稅200萬元；北部重炒房區平均每件補稅360萬元。財政部已訂定查稅作業教戰手冊，明（101）年接續嚴查炒房。

圖／經濟日報提供

財政部去（99）年10月下令全國五區國稅局針對短期移轉、交易金額約5,000萬元等賺取暴利的炒房案件查稅，至今年9月30日為止，共計有723件買賣成屋及預售屋的漏稅案件被查獲，交易所得高達41.17億元，平均每件炒房獲利570萬元。

723件漏報炒房獲利的案件，屬於預售屋交易多達402件，涉及漏報所得19.6億元，補稅額更達6億元。財政部指出，買賣預售屋屬於權利移轉行為，包括房屋及土地都要課稅，土地並無免稅優惠，且均按實價課徵，補稅金額平均每件150萬元。

成屋買賣漏稅案件則有321件。財政部指出，土地交易所得免稅下，成屋交易如有漏稅，僅能對屬於房屋部分的交易所得課稅。由於涉及取得成本認定問題，321件短漏稅案件，僅83件按實價課稅，漏報所得約7,500萬元，補稅額1,732萬元。

國稅局雖鎖定94年至99年共五年的炒房案查稅，但受近二年房價快速攀升影響，國稅局查獲漏稅多屬97年至99年間的交易案，計有486件被發現漏稅，漏報炒房獲利多達31億元，占總緝獲漏報炒房所得的七成五。

查稅績效最好地區為北部「重炒房區」。財政部統計，台北市共有222宗涉嫌漏稅，售屋獲利多達21.4億元，平均每件售屋獲利將近千萬元，合計補徵所得稅為7.9億元，平均每件補稅額是358萬元，均為各地區之冠。

其次則是轄區包括新北市、桃園縣市的北區國稅局，總計查出260件漏稅案，漏報售屋獲利12.7億元，補稅額4.4億元。財政部指出，包括台北市在內的北部縣市，合計被國稅局查獲短漏報售屋獲利的補稅額即達12.3億元，占全國14.3億元補稅額的八成六。

房產交易所得 1年補徵14億

工商時報【記者陳懷瑜╱台北報導】

國稅局從去年10月在政策指示下，查核預售屋以及未核實申報的成屋財產交易所得，1年下來總計補徵14.32億元，賦稅署昨（19）日表示，超過5成以上是台北市所貢獻，查獲總件數723件，該項查核將成為常態性工作，地產投資人日後最好誠實申報以免受罰。

賦稅署副署長洪吉山表示，國稅局1年來查核預售屋402件，補徵綜所稅6.02億元，占查核地產實績42％，成屋321件，補徵綜所稅8.3億元。

賦稅署指出，為了使查核標準全國一致，依據北市國稅局過去查核案例製作成查核樣本，並就相類似案件歸納整理出「查核成屋、預售屋作業要點」，提供給五區國稅局作為查稅參考，其中最重要的部分，就是納稅人申報成屋財產交易所得時，若未提供當初買進成本，即以財政部所頒定的利潤率進行推估所得，因為這部分的所得認定與實際差距大，因此許多納稅人往往會援用利潤率申報綜所稅。此次查稅案例中，有不少個案都是因為國稅局已經掌握納稅人買屋成本，重新估算納稅人的真正財產交易所得，被國稅局開單要求補稅。

這一年間，地產投資客買賣預售屋與成屋，被國稅局查獲或者主動申報的案件中，交易年度跨及94~99年度，由於北區與中區預售屋推案在98年度達到高峰，因此98年度查獲件數211件，查獲所得10.4億元，補徵稅額3.63億元。

至於貢獻度最高的投資客，當然就是台北市的有錢人，雖然查核件數不如北區國稅局，但金額卻多出8成以上，北市補徵稅額高達7.94億元，占該項政策查稅總數的55％，北區則補徵4.39億元，占總數的3成，北台灣的地產投資人占總數85％，中區占1成、高雄市與南區整個南台灣則只貢獻5％的稅收。

賦稅署強調，該業務查核將會列入常態，納稅人在申報財產交易所得時，最好誠實申報，否則被國稅局事後查獲，都會懲以補徵稅額0.5倍罰鍰。

口水戰從假農舍燒到真豪宅 暗示改革都喊假的

國民黨籍立委邱毅爆料的」民進黨副總統候選人蘇嘉全屏東假農舍真豪宅」一事，至今已超過一個月，但相關議題和歐債問題如出一轍，堪稱歹戲拖棚，如今更演變 成一齣狗咬狗的鬧劇。而且，從這兩天兩方所屬媒體進一步爆料的內容來看，藍綠陣營都是一丘之貉一個樣，誰也沒有比誰好；尤有甚者，話題發展至今，更暗示兩 邊稍早提出的所謂不動產(交易)實價課稅支票，通通都是在騙選民。

對於假農舍真豪宅爭議，蘇嘉全態度的確從原先的強硬、死不承認，到後來逐漸軟化，這代表當中確有適法性問題，此點大家都看在眼裡。不過兩邊最近亂挖瘡疤， 已不限假農舍，而是真的延燒到真豪宅。這時大家才赫然發現，原來無論是國民黨或民進黨，黨政高層居要職者，甚或立委諸公，各個都是大台北豪宅持有者。

如果說郭台銘、張忠謀或頂新魏氏家族這類企業富豪，住信義富邦或帝寶這類豪宅，是要符合『身分地位』，這點或許還有不少人認同；但身為人民公僕或民意代 表，也居住或持有動輒上億的豪宅？的確有值得檢驗的空間。而如此現實，不但說明黨政要人和企業肥貓沒啥兩樣，更諭示實價課稅之推動，將撼動的都是這些黨政 高層的『既得利益』；換言之，庶民要真正看到不動產租稅改革，就現實面論，恐怕真的是痴人說夢。

誠如國內知名財經學者曾巨威教授所言，相關稅改只要啟動，就算是一小步，也很難回頭；或許目前只是交易所得實價課稅，但一旦真正推動下去，終究會演進到全 面，也就是包含移轉贈與(遺產)將以交易實價課稅，持有稅也須按照市價(考慮折舊及市值等因素)課徵。屆時，不動產移節稅空間消失，持有養房(地)成本也 大幅增加。

而看到現在兩黨陣營，無論擔任行政官員或立委者，哪個沒坐擁大台北億萬豪宅？要是真推動實價課稅，這些人都是直接受影響者。試問，哪個人會真正體恤庶民或 把社會公益擺在前頭，放棄這既得利益？尤其這項改革最後的關卡，正是落在這些立委手上；而恐怕十個立委有八或九個，都是豪宅持有者！

由此出發，再看看今天中國時報社論所提，財長李述德或財政部次長張盛和有關不動產實價課稅改革打迷糊仗的發言，說實話，那不過是李張兩人不小心說溜嘴，道出上位者真正心態或考量而已；那就是，從兩邊高層都手握豪宅之事實推斷，實價課稅的實行率實在令人難以期待！

100年地價稅 11月開徵

【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】

100年地價稅即將在11月1日徵，財政部提醒納稅人，近期應注意稅捐機關寄發的稅單是否正確無誤，對稅單沒有疑義者，應在11月30日前完成繳清稅款手續。

100年地價稅繳納期限至11月30日止，財政部指出，納稅人若在11月1日仍未收到繳款書，或已收到稅單卻發現遺失時，可在繳納期限內向稅捐機關申請補發，以免逾期繳納受罰。

財政部指出，收到繳款書後若發現課稅內容或對稅額有疑問者，可撥打稅單（繳款書）正面右下方的查詢電話，向稅捐機關人員查詢、申請更正。

中壢市１００學年度國民小學學區一覽表

中壢市１００學年度國民小學學區一覽表　　　　　◎表自由學區

國 小 名 稱	學                           區
平  鎮  市 忠 貞 國 小	◎龍東里１至９鄰．２３鄰（忠貞國小、富台國小之自由學區）　　　　　　　 龍東里１０至２２鄰．２４至２７鄰　　　　　　　　　　　　　　　　　 龍安里１２至１５鄰 全里：龍岡里　龍平里
平  鎮  市 復 旦 國 小	五福里４至９鄰．１６鄰 五權里２０至２２鄰．２５鄰
平  鎮  市 文 化 國 小	◎五權里１至６鄰（文化國小、新明國小之自由學區）．五權里１２至１９鄰．２４鄰
平  鎮  市 新 榮 國 小	舊明里６至７鄰．９至１５鄰 中榮里２至３鄰．６至８鄰．１０至１１鄰
八德市 霄裡國小	◎龍安里１至１１鄰（富台國小、霄裡國小之自由學區）
龍 岡 國 小	◎後寮里１鄰．１９至２０鄰（龍岡國小、普仁國小之自由學區）　　　　　　　　 龍慈里１至３鄰 龍德里１至３鄰．５至２０鄰 全里：振興里  龍興里
普 仁 國 小	◎ 仁愛里７鄰．２１至２２鄰（華勛國小、普仁國小之自由學區） ◎ 仁福里２至６鄰（普仁國小、富台國小之自由學區） ◎ 後寮里１鄰．１９至２０鄰（龍岡國小、普仁國小之自由學區） 後寮里２至１８鄰．２１至２８鄰　　　　　　　　　　　　　　　　　 仁美里１至２１鄰．２７至２９鄰．３０至３２鄰 至善里１鄰 龍慈里１１至２１鄰 龍德里４鄰 全里：普慶里
富 台 國 小	◎龍東里１至９鄰．２３鄰（忠貞國小、富台國小之自由學區） ◎龍安里１至１１鄰（富台國小、霄裡國小之自由學區） ◎ 仁福里２至６鄰（普仁國小、富台國小之自由學區） 仁福里１鄰．７至２１鄰．２４至２５鄰．２６鄰 至善里２至２１鄰 龍慈里４至１０鄰．２２至２３鄰 全里：中堅里  龍昌里
信 義 國 小	◎ 健行里１鄰．２６鄰（信義國小、林森國小之自由學區） 東興里１至３鄰　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 明德里１至１０鄰．１２至２０鄰．２２至２４鄰                        健行里９鄰．１６至２１鄰．２２至２５鄰 普強里２至６鄰、８至２４鄰 全里：信義里　正義里
華 勛 國 小	◎ 仁愛里７鄰．２１至２２鄰（華勛國小、普仁國小之自由學區） 仁愛里１至６鄰．８至１９鄰　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 仁美里２２至２６鄰　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 仁福里２２至２３鄰                              　　　　              全里：仁祥里　華勛里　仁德里　仁和里　華愛里
中原國小	普忠里１至１８鄰、２０鄰                                            普強里１鄰、７鄰 仁義里１至８鄰 全里：普仁里
內 壢 國 小	中原里１至７鄰．１０至３０鄰　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        　　　　　　　　　　　　　                         　　 忠孝里１至１７鄰 全里：內壢里　成功里　福德里
內 定 國 小	◎內定里９至１６鄰．２７鄰（內定國小、忠福國小之自由學區） 內定里１至８鄰．１７至２１鄰．２２至２６鄰 文化里１至２０鄰．２２至２４鄰
自 立 國 小	普忠里１９鄰 仁愛里２０鄰 莊敬里１至１４鄰．１８至２０鄰 全里：自立里　自信里
興仁國小	莊敬里１５至１７鄰．２１鄰 全里：興仁里　自強里　自治里
中 正 國 小	全里：中正里　中山里　篤行里　中興里
元生國小	文化里２１鄰．２５至３３鄰．３４至３６鄰 忠義里６至１０鄰 中原里８至９鄰 忠孝里１８至２０鄰．２１鄰 全里：復華里　復興里　和平里
中 壢 國 小	◎中央里９至１２鄰．１４至１５鄰（中壢國小、新街國小之自由學區） 中央里３鄰．５至８鄰．２２鄰　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 東興里４至１３鄰．２０鄰．２１鄰 永興里１至５鄰　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  興南里１至３鄰．５鄰．８至１０鄰　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中榮里１鄰．４至５鄰．９鄰．１２至１９鄰 全里：中建里　中壢里　石頭里
新 街 國 小	◎中央里９至１２鄰．１４至１５鄰（中壢國小、新街國小之自由學區） 中央里１至２鄰．４鄰．１３鄰．１６至２１鄰 忠福里１至１２鄰．２２至３７鄰．３９鄰 忠義里１至５鄰．１１至１２鄰　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　 興南里４鄰．６至７鄰．１３鄰．１６鄰至１７鄰　　　　　　　　　　　　        　 　　　　　　　　　　　　　　 水尾里２鄰．４至２３鄰 仁義里９至２０鄰．２１至２２鄰 全里：新街里  普義里　幸福里　德義里
忠福國小	◎ 內定里９至１６鄰．２７鄰（內定國小、忠福國小之自由學區） 忠福里１３至２１鄰．３８鄰　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 全里：永福里
青 埔 國 小	興和里７至１４鄰　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 洽溪里５鄰５５號．７鄰（５６至５８號）．８至１０鄰　　　　　　　　　　　　　　　　　　 水尾里１鄰．３鄰 全里：青埔里
興 國 國 小	興和里１至６鄰．１５至１８鄰 興南里１１至１２鄰．１４至１５鄰．１８至２２鄰．２３至２５鄰 全里：興國里　興平里　金華里
林 森 國 小	◎ 健行里１鄰．２６鄰（信義國小、林森國小之自由學區） 健行里２至８鄰．１０至１５鄰 東興里１４至１９鄰 明德里１１鄰．２１鄰 全里：新興里　林森里
新 明 國 小	◎五權里１至６鄰（文化國小、新明國小之自由學區）．五權里７至１１鄰．２３鄰 五福里１至３鄰．１０至１５鄰．１７至２４鄰　　　　　　　　　　　　　　　　 舊明里１至５鄰．８鄰．１６至２３鄰 永興里６至１２鄰 全里：三民里　光明里　永光里　新明里
芭 里 國 小	洽溪里１至７鄰（５鄰５５號．７鄰５６至５８號除外）．１１鄰 芝芭里１至９鄰．１１鄰
大 崙 國 小	山東里１至６鄰 過嶺里５至６鄰．７鄰（３３至３５號） 芝芭里１０鄰　 全里：月眉里　內厝里
山 東 國 小	山東里７至１４鄰
中 平 國 小	過嶺里１至４鄰．７鄰（３３號至３５號除外）．８至１８鄰

１００年３月１日製表

※  本年度國民小學學齡兒童入學年齡為９３年９月２日至９４年９月１日止出生者。

※  就讀國民小學新生報到日期為１００年４月２２日（五）８時至１６時１天、１００年４月２３日（六）８時至１２時半天。

※  就讀中原國小新生報到日期則為１００年４月１５日（五）８時至１６時１天、１００年４月１６日（六）８時至１２時半天。

※  就讀國民小學新生於報到日請攜帶戶口名簿(正本及影本)、戶長印章及預防接種卡(黃卡)影本至學區學校辦理入學手續。

※青埔國小及中壢國小為空間充裕學校，除青埔國小及中壢國小學區內學生外，凡設籍於本縣之學童，均可向青埔國小及中壢國小申請就讀。

 

 

五成二購屋族 看衰Q4房市

又到了今年最後幾個月，購屋族在剩下的一季，如何看待未來買氣？房仲調查，超過半數民眾對於第四季，甚至是未來一年的房價均持下跌的看法，超過52%的民眾，寧可等到大選態勢底定，才願意出手購屋。

■　金融風暴延燒 侵蝕購屋族預算

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，從調查數據不難看出端倪，這次國際金融危機中，超過6成的民眾，手中的購屋資金遭受減損，其中逾1成民眾，虧損超過2成，也侵蝕掉部分民眾手上的購屋預算。

根據調查統計，有65%民眾認為捧現金與定存最好，「現金為王」似乎成為現在民眾理財首選。另外也有45%認為房地產仍是當前妥善的投資標的，其次則是股票、基金、黃金、保險、外幣等。

■　後勢明顯趨保守 購屋族沉潛以待

「民眾對於後勢明顯轉趨保守！」房仲發現，明年初緊接而來的總統大選，讓52%的民眾認為，漲跌形式不明，多想要選後再購屋，加上國際金融情勢混沌不明，對於沒有急迫購屋需求的民眾來說，如置產型買方、換屋等客層，很自然就會採取保守觀望的態度，等待未來能見度高一些時再決定。

多數民眾看壞房價，相較於年初的追價購買，到目前逐漸轉趨理性，不過房仲提醒，目前氣氛雖轉向保守觀望，但不及金融海嘯與奢侈稅消息發酵時悲觀，第四季房市發展，應朝向保守審慎方向發展。

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房價狂飆 福地概念宅接受度升高

藝人周杰倫母親葉惠美在淡水買房，卻發現住宅面對墳墓，因此怒告建商廣告不實；不過大台北買房愈來愈難，部分購屋人願以低價購入面向福地（即墳地）的住宅，住商不動產企研室主任徐佳馨說，賣方不只開價低，讓價機會也大，價差約低於周邊行情15%以上。

徐佳馨說，其中甚至有豪宅產品，以北市信義路五段的寶徠花園廣場為例，面福地的價格約在每坪100至120萬間，不面福地的價格為每坪130至180萬，如果純粹自住考量，單坪價格立即少了20萬以上。

太平洋建設在北市文山區的新建案「盛宴」，周邊也都是墳墓，目前開價約在每坪55至60萬間，比周邊建案便宜1至2成，而賣得也不算差，第一期已銷售完畢，現正進行第二期的銷售。

案場人員說，每個人觀念不一樣，有人認為福地沒關係，所以公司也沒特別遮掩福地。

徐佳馨說，這類看得到福地的住宅，過去較不為民眾所接受，一是風水考量，二是面對福地的住宅大多近山邊，住起來相對陰濕。

不過，這幾年房價狂飆，福地概念宅價格較低，讓購屋人接受度提高，像是文山區辛亥路一帶，大安區捷運六張犁站周邊，信義區的信義路五、六段尾，內湖區文湖路附近。

對在意福地民眾，徐佳馨建議，中古屋可觀察周邊是否有福地，或就近詢問在地住戶，較不會有類似的糾紛。

預售屋由於不少建案位處新開發地區，民眾最好到工地的大看板後面去看清楚，因有些建商會用大型看板遮墳墓，或接待中心設在其他地方，讓看屋民眾失去戒心；而購屋人也可到預售現場的制高點往下查看。

「黑心建商的告白」作者Sway提醒，購買這類住宅，要注意脫手不易的問題，也要注意住宅距離福地不要太近，以免心理壓力太大。

遠離嫌惡設施 看現場最重要

買屋是人生大事，但周邊若有墳墓、殯儀館、飛機場、高壓電塔等嫌惡設施，不但住起來心不安，對房價也會產生負面影響。買屋者有時看屋沒注意，就會不小心踩到地雷。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，嫌惡設施大致分為兩類，一為威脅生命型，如飛機場須忍受噪音與飛航安全，加油站須忍受車流較多，與油氣爆炸波的疑慮，高壓電塔可能產生電磁波。

另一為妨礙安寧型，如神壇鄰近住家須忍受紙錢焚燒的煙塵、儀式噪音，但也有人認為與神佛不錯，而樂於入住；高架橋、高架捷運旁的住宅有道路震動、噪音及私密性不夠，影響居家品質；特種行業聚集處治安較差，噪音也大。

徐佳馨說，上述住宅與區域房價的價差，約在5%~20%不等，還有出脫不易的問題。

「黑心建商的告白」作者Sway提醒，要避免與嫌惡設施為鄰，實地勘查是不二法門，應勤於走訪，了解環境實況並詢問鄰近的商家、攤販，往往有意想不到的結果；而與嫌惡設施鄰近的房屋，想購買的消費者最好多加考量，以免買到房地「慘」。

買房子的全賺 買股票的全賠

經濟起飛後國人閒錢漸多，各項投資工具也應運而生，最主要的有房地產及股票。就房地產來說，有本領炒作的多是權貴財團或建商，一般人買屋都是以自住為主，原本就沒有靠房子賺錢的打算，買屋後當然也不會去花時間研究房價變化。投資股票則是有閒有錢就會幹的事，以賺錢為目的，不少散戶花了不少時間研究，有人每天抱著線形殺進殺出，感覺比打麻將還有趣。很多人都使用這兩項投資工具，不過投資結果卻是大不相同，買房子幾乎全賺，買股票的差不多全賠，為什麼會有這麼大的差異，我們來做一次仔細的比例。

一.小心謹慎

買房子是大事，很多人一輩子就只買一次，貨比三家不說，還要到廟裡問神明，慎重一點的還要請個風水師拿羅盤東量西測，左右鄰居也要打探清楚，順便問問屋子有沒有死過人。談價錢那就更慎重了，建商仲介都是能言善道，簡直就是詐騙集團，不小心就要吃大虧，所以一定要貨比三家，最後還要把價錢砍到見骨才下訂，交屋後還要詳細檢查，電燈亮不亮，水管通不通，龜毛一點的每個磁磚都要敲一下，沒貼實的就扣尾款，房子可是要住幾十年，哪能不慎重。

散戶買股票就隨興多了，有人想到就買幾張，有人有錢就買幾張，賺一點就想賣，跌了更要賣，完全沒有章法，也找不到固定的模式，幾乎全是土法煉鋼在玩。更糟糕的是大部份散戶喜歡亂找明牌看消息，一點警覺心都沒有，跟買房子來比較，散戶買股票實在是太粗心。

二.數量

買房子以自住為主，當然就是買一間，所以單價就是總價，一「股」房子少則百八十萬，多則可能數千萬，這項投資沒有雞蛋放幾個籃子的問題，因為蛋只有一個，籃子也只有一個，你想不好好照顧都不行。

股票很多人都說要分散風險，還有人建議什麼「隨時買」「隨便買」「胡亂賣」，要把雞蛋放在不同的籃子，造成許多散戶手上都有一把的股票，這個方法按理說也不算錯，問題是散戶都是看消息找明牌買股票，買到的常是剛漲過的績優高價股，擺久了就變成積憂地雷股，風險反而更高。我手上股票從沒超過三支，大部份時間都只有兩支，每支股票我都會小心照顧，該攤平就去攤，該認賠就認賠，所以我總是會在正確的時間做正確的事，自然就會輸少賺多。

三.金額

買房子好像很少有人一次付清，一般都是準備3、4成自備款，然後向銀行貸個6、7成，算是300%擴充信用的豪賭，因為是信用擴充的關係，買房子賺個三、五倍是常有的事，以這次房市景氣來說，如果十年前用自備款在台北市買一間房子，雖然房價只漲了約一倍，不過以自備款金額來算，放到今天至少賺三倍。

股票感覺有點嚇人，動不動就來個跌停板，加上像裡面詐騙集團橫行，散戶大部份都不敢買多。其實股票也沒這麼可怕，對懂的人來說，金額大不代表風險就大，對不懂的人來說，即使買一張，風險也是百分之百，所以風險的大小不是看金額，而是看你懂不懂。雖然我反對用融資買股票，不過我也常建議大家可以多買一些，以買房子的金額來看，大家投資股票的金額都太少。

四.持有時間

買房子好像很少人玩短線，住個十年八年算是短期居留，很多人一輩子就住在一間屋子裡，自己住得不過癮，都更後又留給下一代住一輩子，所以買房子除少數特定份子之外，大部份都是長期持有。

買股票正好相反，除非買到地雷股被死套，否則散戶是沒人把股票擺個十年八年，上次我的聯華食品也不過擺個四年多，不少網友就認為我根本不是正常人。股票上漲其實需要不少時間，幾個月的準備期，上漲後要幾個月洗盤，最後再花幾個月把股價拉高，沒個一年半載是漲不到一倍，再加上胡亂上漲也不行，老闆會被證管會請去報告，所以投資要賺錢，時間不夠是辦不到。

房子及股票的投資原理其實差異不大，大部份人會按照正確方式買房子，但卻會用完全相反的方式買股票，令人有點想不通。以上面的分析情形來看，買股票賺錢一點都不難，把他當買房子一樣買就對了，只要你發揮買房子的精神，你就會是下一個股市贏家。

台中七期房價太貴！看看十二期吧！

台中捷運周邊以及七期重劃區的房價漲幅已大，受到奢侈稅上 路投資客縮手的影響，不少想長期投資或是首購換屋族都在問：台中還有哪裡可以買房保值又增值？答案是十二期，這個位於七期以北，逢甲商圈以西的十二期重劃 區，因為緊鄰水湳經貿園區，在市府長期規劃公共建設之下行情看漲！

信義房屋水湳經貿店長邱冠達表示，十二期與七期還有水湳經貿園區，被建 商稱為黃金三角，這三個區域連成一氣，且都是重劃區，因地理位置適中，預計十二期將會走所謂的黃金十年運勢，目前已有建商大城、惠宇、勇建、新業、龍寶等 建設公司陸續購地推案，周邊中古屋的行情也日漸水漲船高。

台中房市十二期成明日之星主因：

第一當然是交通，鄰近中山高和東西向中彰快速道路，只要短短十分鐘即可到達烏日高鐵站，水湳這邊又因中科路開通可連結到園區，黎明路計畫到環中路藉時還可銜接二號生活圈，交通位置樞紐，南來北往都很方便！

第 二吸納周邊鄉鎮人口，雖然十二期區內並沒有太多的重大建設，但是單單水湳經貿園區所帶的磁吸效應就足以吸納鄰近縣市的人力資源，邱冠達表示水湳經貿園區主 分四個區塊開發，包括占地75公頃綠地，未來設有大學城，以及台中地標台灣塔、巨蛋和國際經貿園區會展中心，光是這些公共建設所吸納的就業機會就足吸引周 邊鄉鎮人口遷入，鄰近的西屯區舊市區人口逐漸擁擠，房價已高漲不少，部份人口遷往價格較平易近人的重劃區。

第三緊鄰成熟逢甲商圈和七期政經中心，增值性高，目前十二期重劃區因建商看好，新推建案很多，當初建商在取得土地成本不高，大約每坪落在20多萬，所以新推建案比起七期高房價仍便宜很多，這兩年十二期土地交易頻繁且上漲，對於未來增值性相當被看好。

十 二期是採取低密度開發，綠地及開放公設多，建商除了蓋大樓產品，也計畫推出透天別墅，信義房屋逢甲十二期店長林建志表示，當初七期與中科剛規劃時也沒被看 好，不過事實證明重劃區加上緊臨政經中心，沒有道理不看漲，雖然還需要一些時間，但是十二期未來發展可說是充滿增值性與抗跌性。近期來店頭詢問看屋多為中 科園區員工、榮總與澄清的醫護人員，或是七期周邊辦公的上班族，以首購首換居多，目前十二期重劃區內生活機能欠缺且空地多，除新建案別無選擇，為遷就生活 便利性，最後仍會選擇在周邊購屋，像是逢甲商圈附近的上安學區，青海路、逢甲路或是至善路都是首選。

目前新建案預售價格每坪約25~32 萬，十二期重劃區臨逢甲商圈15年內中古屋每坪約12到15萬之間，十年內的中古屋約15到19萬，臨水湳中清(經貿園區以東)十五年內中古屋則大約9到 12萬左右，受到歐債以及國內股匯市的影響，部分原本不願售屋的屋主為了落袋為安，不但願意出售且議價氛圍也比先前大。

台中港路更名「台灣大道」 10/18辦公聽會

【MyGoNews方暮晨/台北報導】台中市政府推動中正路、台中港路、中棲路統一命名為「台灣大道」，為廣納各界意見，除辦理3場次分區座談會外，台中市政府將再舉辦1場公聽會，時間訂於2011年10月18日。

民 政局表示，市府推動中正路、台中港路、中棲路統一命名為「台灣大道」，已於9月底辦理3場次分區座談會，向立法委員、市議員、沿線相關里長及區公所說明推 動方式，彼此溝通交換意見，獲得與會人士普遍認同，如善加推動可展現合併後大台中之國際宏觀格局，帶動週邊區域文化產業及觀光旅遊的發展，也能對日後台中 市的道路命名及門牌整編工作擔任起領頭羊的角色。

民政局指出，因「台灣大道」命名涉及行政區域廣泛，影響住戶眾多，市府規劃試辦原名稱 (中正路、台中港路、中棲路)與副名稱(台灣大道)並存2年以上緩衝作法，亦即舊門牌與新門牌同時並存，但暫不更新個人戶籍資料及相關證件，讓民眾逐漸接 納習慣新名稱，也讓住戶有時間處理國內外相關證件通訊住址等更新事宜，降低民眾的不便。

西屯區長洪耕然及里長張文雄建議「台灣大道」應該 展現大道格局、台灣精神，沿線路牌、路燈、植栽景觀應作整體規劃，梧棲區公所也建議可延伸市府正在規劃的公車捷運系統(簡稱BRT)至梧棲，台中市議員尤 碧鈴更建議放寬都市計畫限制，開放中棲路週邊土地為商業區，促進地方發展繁榮，以真正塑造大台中入口櫥窗意象。

民政局長王秋冬指出，市府推動「台灣大道」命名是帶動沿線繁榮發展、展現大台中國際都會格局的第一步，並不是結束，未來市府將結合相關局處資源，持續推動整體景觀塑造，舉辦相關活動來帶動沿線週邊發展。

中 區里長廖榮中及部分里長建議能放寬新舊門牌並存年限，市府應該協助民眾更換相關證照，免收規費。王秋冬也明白表示，台中市道路命名與門牌編釘自治條例第 25條已明訂，因道路更名或門牌整編致須換證者，各機關不得收取費用，市府將協調各機關配合辦理，也將規劃更便利之換證方式，例如由政府機關擇定鄰近處所 受理民眾換證，減少民眾往返奔波之勞，未來2年緩衝期屆滿時，市府會針對沿線居民進行問卷調查，一併評估是否延長新舊門牌並存時間。

貸款要「連帶保證人」，以後可免了

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】陳守山在10年前幫未婚妻的弟弟做「保證 人」，2年後，他娶了當初的未婚妻，太太的弟弟也變成自己的小舅子，但是在3年前，陳守山因為夫妻間發生齟齬而導致離婚，雙方形同陌路。現在，他接到銀行 通知，因為他是「連帶保證人」，所以必須償還前妻弟弟所欠銀行的房屋貸款，陳守山壓根已經忘了當初有作保的這件事，但是面對這樣的責任，他只能自嘆倒楣。

其 實，這種貸款的保證人分有「連帶保證人」與「一般保證人」兩種，「連帶保證人等於是連帶債務人」，銀行找不到貸款人，就直接找連帶保證人要錢；而如果是 「一般保證人」，銀行至少會先找貸款人要錢，要不到才會向「一般保證人」追討。如進入求償程序，銀行必須先向借款人討債，追討不足才能找一般保證人，若一 般保證人超過1人，則由所有保證人平均分攤欠款。

不過，這樣的事情以後可能不會再發生了，立法院財政委員會2011年10月6日初審通過 銀行法修正草案，內容是：民眾到銀行辦理自用住宅、信用、購車等貸款，不需要提供「連帶保證人」，相關貸款如已提供足額擔保，銀行不得要求貸款人提供「一 般保證人」。換句嚴謹一點的說法，就是規定銀行辦理自用住宅和消費性貸款等業務，不得要求貸款人提供連帶保證人，免得民眾幫他人作保，日後卻淪為銀行討債 的對象。

目前這樣的新法還在立法院審議中，在沒有立法通過前，銀行還是會要求貸款人出具保證人資料，如果，你要當他人的保證人之前，」必 須弄清楚，在「保證」的背後，你必須擔負多少責任。至於陳守山的案例怎麼辦呢？他根本不想還，但是法律條文當初是他自己簽字蓋章的，這種問題困擾著他。

現 在他正與銀行進行「債務協商」，希望能減少貸款反還價金，然而，因為陳守山有正當職業，銀行在「索債」這個動作上並不留情，要向法院申請每月從他薪資中扣 抵1/3作為償債金額；陳守山本人名下沒有不動產，他計畫向公司提出「留職停薪」，讓自己變成「失業人口」，然後再跟銀行進行「財務協商」，這樣的攻防誰 輸誰贏還不知道，但是，立法院的立委諸公已經知道這種困擾，正計畫修法改變中，大家等待吧！

 

工業不動產隔間問題 買前先看建築執照圖

【MyGoNews 林承志/台北報導】都市房價飆漲，不少民眾選擇工業區不動產，但如何挑選工業區不動產，才能避免家中隔間被拆除的問題。建築師張偉幸表示消費者擔心未來隔 間可能被拆除，可於購屋前向業者要求觀看建照與執照圖，確定隔間於申請建照時本來就有，未來就不會面臨被拆除的命運。

張偉幸指出，政府為 抑制工業區不動產不做商業使用，有礙都市計畫發展，設有法令規定，工業廠房室內面積不得小於150平方公尺(43.5坪)，不得隔間，且浴廁必須集中設 置。不過，市場上也有少部份個案為大規模開發個案，其建築執照審查必須經過都審程序，且都市設計委員審查多比單純請領建築執照嚴格，若能通過都審，則建案 理論上問題不大。

如桃園豪椰大鎮個案，基地面積近萬坪，建商請照之初，建案整體規劃，包括建築物隔間等皆需經過都市設計委員審查。建商領到建築執照後，才能在工地現場按圖施做。

不過，張偉幸也提醒購屋民眾，各縣市政府對於工業區各項使用機能有總量管制，如新北市中和區工業用地的商業附屬設施，其總量即已到達上限，若開發商仍聲稱建築使用用途並非作業廠房，而是一般事務所或金融保險、旅館等其他用途，消費者必須質疑。

若消費者仍不放心，最好的辦法就是在銷售現場請業者拿出建築執照與執照圖，詳細比對使用用途與建物格局圖，是否與廣告或現場銷售海報有所差異，如此，則可避免買到問題工業不動產。

 

地價調整在即 房屋移轉趁現在

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】新北市政府已開始進行價作業，由於過去一段 時間的房價大漲，再加上未來朝向以市價徵收及實價課稅，地政人士預測2012年的地價會大幅調升，如果有各種因素要辦理土地及房屋移轉，最好把握這3個月 時間進行，否則2012年才辦理移轉，恐怕會被課較多的稅。

地政人士表示，地價會調高的可能性相當大，除了政策朝以市價徵收土地及實價課 稅之外，在房市交易降溫之後，政府可徵稅的金額勢必縮減，但還是要面臨許多政府支出，所以提高課稅稅基也會是促使調高地價的原因之一，對於要以移轉土地及 房屋以提高其現值或其它理由者，應該儘快在今年辦理。

事實上，地價問題也困擾政府機關，以高雄市而言，縣市合併後，原本高雄縣市的地價就 有落差，但在縣市相鄰的路段地價就須有大幅調高的必要，屏東技術學院不動產經營系做的一份研究案指出，小港區的最高公告現值中位數是一平方條公尺 19800元，林園區只有8500元，尤其是近年高雄房市交易熱點的鳳山區與前鎮區也有類似情況，對於高雄一條街區以往左邊是高雄市，右邊是高雄縣，彼此 適用不同地價法則衍生出的地價也高低不一。

此外，捷運通車後及開發區開發後的地價也有不同，民眾進行移轉時，都可能造成繳稅增多情形，對 於政府要以何種價格進行徵收也造成困擾，因此對於公告地價與公ˋ告現值要如何訂定？雖然財政部與內政部已協商同意，2013年仍維持縣市合併前的估算，但 新北市、台中市、台南市及高雄市政府與民眾最後還是要面對這樣的課題。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

合建分屋出售 視為營利

【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】

以持有未滿一年的土地，與建商合建分屋，日後出售獲配房屋即視為是營利行為，財政部規定，除須辦理營業登記外，出售房屋時須繳營業稅及營利事業所得稅。

財政部指出，稅捐機關經常在查核個人售屋案件時，發現有建商與個人合建分屋，提供土地的個人未辦理營業登記，並誤以為只須繳納售屋財產交易所得稅，結果遭到處罰。

財政部強調，這類被歸類具營利行為的房屋出售獲利者，縱使自動在年度時報繳個人售屋的財產交易所得稅，仍要被補稅處罰。

經建築主管機關核發建造執照的合建分屋案件，除提供土地的所有權人為屬個人，且是以持有一年以上的自用住宅用地，與建設公司合建並出售分得的房屋者，可免辦營業登記並僅繳納個人綜所稅外，財政部說，其餘提供土地合建者，出售分得的房屋，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營所稅。

台北市國稅局查獲，納稅人A提供土地與建設公司合建分屋，並在95及96年間出售合建分得的房屋，銷售額高達5,261萬餘元，國稅局以其所提供土地非屬持有一年以上的自用住宅用地，其出售提供土地合建所分得的房屋，應依法辦理營業登記及課徵營業稅及營所稅。其中，僅營業稅即開出263萬餘元補稅單，並加處一倍罰鍰總計共526萬元。

納稅人A對國稅局的裁定不服，主張均已申報財產交易所得，縱有違法也非出於故意或過失，應可免罰並提出行救濟，但台北高等行政法院判決其敗訴。

高等行政法院認為，個人提供土地若非持有一年以上的自用住宅用地，顯然與「出售自用」概念不一致，財政部規定應辦理營業登記並課徵營業稅及營所稅應無疑義。

財政部提醒納稅人，如提供合建土地非屬持有一年以上的自用住宅用地，出售提供該土地合建所分得的房屋，必須辦理營業登記並繳納營業稅及營所稅。

圖／經濟日報提供

顏炳立：房地產的「三搶」新趨勢

【MyGoNews 林承志/台北報導】2011年Q3台灣商用不動產大爆發，戴德梁行再接再厲，於2011年Q4將大舉標售包括北、中、南，土地、商辦、住宅、地上權等各式 產品，專案總金額高達580億元。戴德梁行總經理顏炳立表示，儘管市場短期氣氛不佳，但「搶地、搶商、搶豪宅」的「三搶」仍是市場趨勢，此外，他也認為北 市精華地段住宅房價難以向下修正。

不改多頭總司令角色，顏炳立對於台灣房市多投走是仍是信心滿滿，儘管目前市場呈現一片多空交戰的氣氛， 但他仍認為市中心精華區段房價不墜是不變的趨勢，不過，他也針對新北市部份推案量較大的區段提出警告，認為此類區段住宅產品總價趨近北市，在比價過後，二 手承接力道偏弱，預估將有10%左右的跌幅。

而台灣商用不動產於2011年Q3大爆發，戴德梁行也順勢公佈Q4代表執行專案，包括台中文心路崇德站土地、台中國際經貿園區國際展銷、淡水小坪頂海景別墅香港展銷、南港經貿園區C2土地觀光旅館招商案、新北市政府商場與地上權招商案以及國華人壽北中南物業。

其 中，總銷金額最大的是台中國際經貿園區國際展銷專案，開發項目包括轉運中心、購物商城、觀光旅館等，招商金額高達新台幣450億元；至於，南港台肥觀光旅 館招商案，土地面積則約7000坪，標租地價尚未確定。此外，包括新北市政府與法務部皆委託戴德梁行進行地上權招商或標售，土地分別位於南港、北投、新 莊、大安等區，總銷金額約40億元。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

房市633危機來了？

近期房市內外交迫，看空聲浪日益升高，包括台灣不動產交易中心總經理李同榮、東森房屋董事長王應傑、高力國際董事總經理劉學龍等人均認為房市反轉壓力到了臨界點，第4 季大台北房價恐盤整下修5到8個百分點。

此外，由於交易量大幅萎縮，今年3、4月間一度風聲鶴唳的房仲倒店危機，近日也再升高。李同榮認為房仲業現已陷入6個月不景氣、3成從業人員失業，3成店頭經營困難的房仲版「633」危機。王應傑則估計全台房仲店將減少5、600家。

李同榮：北市第4季下跌5~6%

身兼不動產仲介公會全聯會理事長的李同榮表示，奢侈稅對房市的殺傷力比想像來得大，大台北投資原本占市場5成，但奢侈稅上路後，還留在市場上的投資客剩不到10%，很多有購屋需求的民眾也都改為觀望，市場買氣一落千丈。

以台北市來說，今年1月買賣移轉件數為7051件，最新公布的8月買賣移轉件數則是3489件，交易量已減少一半以上。

他認為，目前兩黨吵得沸沸揚揚的實價登錄及實價課稅，對房市實際影響力並沒那麼大，實價登錄有助於市場資訊透明，實價課稅則要實施還很遙遠，至少也得先訂出一個日出條款，看是幾年後要實施，而且實施時也必定會有配套措施。

李同榮說，實價課稅和房價漲跌沒有直接關係，其影響力端看市場景氣，景氣好時，賣方能順利轉嫁稅賦，實價課稅反而會助漲房價，相反的，景氣不好時就會產生助跌效果。

由於目前大台北房價在技術面上已到高點，面臨高檔回修壓力，而在基本供需面上，投資需求又受政策壓抑，加上這幾年推升房市最主要的資金回流也已趨緩，實價課稅議題在此刻升溫，勢必會加劇市場恐慌，促使房價加速鬆動。

他預期選前房市都不會太好，第3季大台北房價已有鬆動，第4季預期北市房價將會下修5~6%，新北市則達7~8%。

王應傑：未來全台恐關店五、六百家

東森房房董事長王應傑認為，內憂外患下，房市在未來半年內表現都不會太好，雖然各建設公司因為這幾年賺了很多錢，目前銀行利率又低，降價的機會不大，市場也不致於崩盤，但買氣會很弱，而光是買氣弱就已很嚴重。

首先對房仲業來說，台北市成交量在奢侈稅上路後一路溜滑梯，8月只剩3400多戶，台北市現有近1千家房仲店，扣掉自行交易，每家能成交的戶數不到3戶，這種情況持續下去，未來全台至少會關掉五、六百家。

他說，現在幾乎各種因素對房市都很不利，除了國內政策打房不斷外，國際金融情勢也危機四伏，大陸經濟正在軟著陸，許多城市都已傳出房價下跌，歐債問題看不出解決之道，美國二次衰退疑慮升高，日本也還陷在失落20年泥沼中。

他表示，台灣房市已走了六、七年榮景，歷史上房市從沒來這麼長的多頭市場，面臨盤整修正已難以避免，不少人認為利息不升就沒有問題，但情況沒有這麼樂觀，日本零利率20年，房市一樣是救不起來。

他認為房市現正處於利多出盡的狀況，預售及中古銷售看屋人潮減少、大台北買賣移轉量腰斬，已在醞釀空頭走勢，未來即使馬英九順利連任，恐怕也僅有短暫的慶祝行情，除非有新的兩岸利多出現。

劉學龍：選後反應真正價格

商辦市場近期交易熱絡，但跨國商仲高力國際董事總經理劉學龍認為，這一年來市場看好辦公室租金應該上漲，但實際並沒有漲，反而價格持續飆升，商辦市場為此已瀕臨「負利差」，而一旦突破臨界點，辦公室市場恐怕也難有支撐。

所謂負利差是指租金報酬率低於銀行貸款基準利率，如以中華郵政定存利率加兩碼來計算，目前約是1.875%。

劉學龍分析，壽險業者仍是滿手現金，因此在第三季爭相出手，不只成交量創近年新高，辦公室單價也一路飆高，以國壽砸下96億元天價得標的新光敦南REAT來說，算下來年租金報酬率只剩1.81%，已然跌破壽險業購置不動產最低門檻。雖然目前看來仍只是零星個案，但已是商辦市場一大警訊。

他認為，全球經濟及證券市場的不確定，不動產租稅制度的變革包括豪宅稅、奢侈稅以及最新實價課稅議題，都促使台灣不動產市場正進入另一個反轉點，目前住宅市場價格雖仍維持平盤，但總統選後，房市恐怕就會開始真正反應價格。