房仲違反「據實報告義務」應負賠償責任

 

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房仲隱瞞買方的出價，遂造成委託售屋的賣方損失。(圖非本案)

【文/蘇儀 攝影/邱添榮】房仲人員接受委託銷售房屋時，對賣方負有據實報告及善良管理人之注意義務，如果有買方出價，房仲應據實告知賣方，不得隱瞞，倘若房仲隱瞞買方的出價情形，造成委託售屋的賣方損失，房仲應負賠償責任。

鄧姓四兄弟在二年前與住商不動產公司的加盟店住瑞不動產經紀公司簽約，將兄弟共有的台北市大安區一棟房屋以二千五百萬元銷售，住瑞公司的仲介人員後來告知賣方，房屋僅有一位黃姓買方曾出價二千二百六十 萬元，並無其他更高的出價，且房屋並無超過二千二百六十 萬元之市場行情，要求賣方接受此一價格，經賣方同意後，買賣雙方於去年元月十日正式簽訂買賣契約書。

房仲隱瞞使賣方陷於錯誤

但鄧姓賣方事後得知，早在九九年元 月三 日即有一名高姓女子有購買意願，並於同年元月四日簽具買賣議價委託書出價二千五百萬元，房仲卻隱瞞高女的出價情形，使賣方陷於錯誤而同意以二千二百六十萬元之價格成交，致使賣方因此受有二百四十萬元之價差損失，要求住瑞公司及仲介人員應負連帶賠償責任。

房仲則反駁，房屋於九八年底前均乏人問津，鄧姓四兄弟中有三人因急於出售、求現，願意將底價降低，但另一人仍堅持以二千五百萬元為底價，至九九年元月三日，先後又有兩組買方看屋，先看屋的黃姓男子願以二千二百六十萬元之價格購買房地，並當場支付二十萬元之支票以作為交易之斡旋金，經賣方同意並定元月五日補簽承諾書，高女則是在同年元月四日才表示要以二千五百萬元購屋，但因黃姓買方斡旋成案在先，原則上必須等到黃若反悔不買，方能由高女順序遞補。

房仲並說，公司為維商業誠信與不破壞公司內部之銷售原則，並無義務告知賣方有關高女願以二千五百萬元簽立買賣議價委託書。

訂約事項應據實報告屋主

台北地院判決房仲公司敗訴，法官指出，住瑞公司從事仲介居間業務，依民法規定，係為買賣雙方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，且居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，賣方與黃之買賣契約於九九年元月十日成立，而高女在元月四日就表明願以二千五百萬元購屋，房仲卻隱瞞此事，使賣方喪失以原委託銷售價格即二千五百萬元出售房屋之機會，判決住瑞公司與房仲人員應對賣方的損失負賠償責任。

法官並指出，依民法規定，居間人(即房仲) 違反其對於委託人之義務，不得向委託人請求報酬，住瑞公司於執行仲介職務時，刻意隱匿高女曾出價較高之事，自不得向賣方請求居間報酬，住瑞公司應返還已受領之居間報酬六十萬元給賣方。