2012年完全買屋賣屋策略

【文／美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】
2011年8月以來美國及希臘國債所引發的全球股災，導致各國對於全球經濟展望趨於悲觀，連帶國內股價亦呈現大幅震盪，尤其正當全球都同時籠罩在去槓桿化（deleveraging）陰影之際，政府為平息高房價所導致之民怨，除祭出奢侈稅之外，更將觸角延伸至預售屋買賣價差之「權利金」漏報綜合所得稅之查稽，並且還刻意降低房貸、土融與建融比例，尤其是在整體市場供過於求之情況下，行政院主計處於11月3日又公佈全國空屋高達156萬戶，空屋率再向上攀升至19.3%之利空訊息；另台北市8月份6,000萬元以上豪宅之成交量較7月縮水60%；台北市地政處於11月13日發佈10月買賣移轉棟數，僅3,255棟，這是連續4個月買賣交易棟數低於4,000棟以下，至於何時才會到達U型谷底，則是2012年有意進場購屋大眾所必需注意的。
縱觀2012年台灣的經濟環境，會有如下的特性：
1. 利率走低、資金浮濫，這是美國大量印鈔票及台商資金回流以及全球不景氣的效益。
2. 企業經營辛苦，創業者多競爭激烈，如四大「慘」業（DRAM、面板、太陽能、LED），因台灣經濟是以出口為導向。
3. 金融商品獲利機會減少，如股票、基金、黃金期貨等。
4. 全球景氣變化快速、產業結構調整劇烈。
基於上述四大經濟特性，是故2012年的投資主軸線勢必調整。
政府為何要課奢侈稅？其實答案很簡單，是因為：
1. 平息民怨，此舉完全為政治選舉考量。
2. 預期房價會越來越高，造成更大的民怨。
3. 給普羅大眾一個重新佈局房市的機會。
為何要投資不動產？因為有以下的好處：
1. 抗通膨。
2. 保值、增值、坐享租金收益。
3. 投資槓桿效應，只要自備款2~3成。
4. 分散投資風險。
5. 可以有效的節稅。
6. 身分、地位的表徵。
7. 家的感覺，人生的幸福感，也因此不動產是所有投資標的中最具代表性的。
據說美國的曼哈頓島就是200年前以一元美金從印地安人手中買到的。以現在的觀念一元美金，彷彿是一個天大的便宜，但是經過了200年的一元美金，如果以每年10%的投資報酬來看，當初買曼哈頓島的一元美金已經是現在的18,990,527元美金。將近成長了1900萬倍。這就是時間複利的結果。如果以台灣過去20幾年來的通貨膨脹率的統計，每年平均是3.5%。若把錢放銀行裏，一年定期存款利率只有1.3%左右，可見把錢單純存在銀行裏是一件不符合經濟效益的事。
何謂投資七十二法則？在任何情況下物價會增加一倍的簡易計算方式。例如：台北市的不動產每年以7.2%的通貨膨脹率成長，那麼10年後台北市的不動產就會增值一倍，其公式為：72/通貨膨脹率=物價增值一倍的年期（72/7.2=10，只要10年，你買的不動產就會增值一倍）。而通常在不動產投資時，我們要考慮的兩個因素為風險與報酬。這也是在後奢侈稅時代實際課稅疑慮下，不動產投資應有之思維：1.審慎評估風險與報酬。台灣稅制的基本計算架構，【（課稅稅基-免稅額-扣除額）×稅率】-累進差額=應納稅金。2.稅後的投資報酬率，以投資台北市的不動產為例，假如投資報酬率為15%，稅率為30%，則台北市不動產稅後的投資報酬率是15%×（1-30%）=10.5%，幾乎1/3的投資報酬率被稅扣掉了，可見選擇投資工具時，考慮投資工具的相關稅率的規定是很重要的。
從奢侈稅後，台灣房市一路冷到現在，大家都在期待總統大選後台灣的房市能更好，但如同股神巴菲特所言：「當別人恐懼時，你要貪婪；當別人貪婪時，你要恐懼。」而如果能掌握2012年台灣不動產趨勢，則更是投資不動產的必要投資理念。
趨勢1. 房市回歸供需基本面，在不動產買賣過程中，除了首購族、換屋族、投資族更有投機族，在政府一片打房過程中，現今只剩下首購族、換屋族及少許的投資族，而投機族則是人人自危，深怕被政府給盯上，故此時是有意進場購屋者，慎選好房的時機。
趨勢2. 房價所得比及空屋率的意義？台灣雖然只有36,000多平方公里，但高度超過3,000公尺以上的高山，就有100多座，可見如果單是以台北市的271平方公里來算房價所得比的話，對於解讀台灣的高房價是有所偏差的。至於空屋率則是要看是「有效空屋」還是「無效空屋」？並非空屋率高，房價就一定會下跌，而是要看擁有不動產族群的經濟實力。
趨勢3. 不動產的需求面，從台灣這10年來的經濟成長及買賣移轉棟數來看，除2001年之外，台灣的房屋買賣移轉棟數皆在32萬戶以上，甚至更高，可見中國人住的需求，永遠在成長，尤其是後ECFA時代，台灣的不動產需求更是被看好。
趨勢4. 不動產的供給面，按照內政部營建署的統計，台灣的不動產供給量，10年來的建照總樓地板面積（平方米）及使照總樓地政面積（平方米）皆在2,000萬平方米以上，甚至4,000萬平方米，這說明台灣的建築開發商看好未來台灣的不動產市場。
趨勢5. 不動產的房價面，從2006年第一季台北市的中古屋平均單價約25萬/坪，到2011年第三季台北市的中古屋平均單價來到51.95萬/坪，這也應驗了不動產的名言:「Location, Location. Always Location！」。好的地點永遠是不寂寞的。
趨勢6. 匯率及利率對房仲的影響，一般而言，市場的利率上升會造成不動產的市場下降；反之，市場利率下降，不動產市場就會上揚。簡單說，不動產市場的升降與一般的利息水準是呈相反方向的。在全球主要經濟大國調降利率之餘，台灣的中央銀行也只好從善如流。
趨勢7. 實價登錄與實價課稅對房仲的影響？馬英九總統展現落實他所宣示的「居住正義」五法終於在2011年12月13日立法院三讀通過，從實價登錄到課稅，受影響的不止建商、房仲業，也包括廣大持有房地產的民眾。當然，實價課稅必需在相關配套措施完全建立，並完成立法後才能成為課稅依據，也因此在不動產交易中，對於將來的稅賦考量，也相對的需要審慎規劃。
趨勢8. 都市更新、區域化及國際化，都市更新讓整個市容變得不一樣，也讓空屋能釋出，除了滿足住的需求之外，同時也能讓環境及房地產增值，但因法令落實及審查進度嚴重落後，故尚須努力。區域的交通動線及發展是未來重要指標。至於投資動向的全球化，未來國外的物件可以在國內購買，無國界的房地產成為未來的投資新趨勢。
2012年完全買屋賣屋策略
奢侈稅上路已滿半年，短進短出的投機族也已銷聲匿跡，惟房價似乎依舊看跌不回，在整體房市回歸以自住客為基本盤之後，有意進場購屋大眾值得觀注的買屋賣屋策略是什麼？
策略1. 以空間換取時間，2010年底台灣已進入五都的新時代，雖然這表面上只是行政區劃的重新組合及行政層次的提升，但對於房地產市場的影響卻是不可小看，尤其是聚臨台北市的新北市某些區域而言，更是房地產未來的明星區域。從高房價的大安、信義、中正等區域往外遷移，有資產優勢的換屋族，往內湖、南港。而首購族則是往木柵、新店、板橋、新莊、三重等房價相對較低的區域尋屋。
策略2. 擴大購屋總價，首購族最高房貸成數都可達七成，但由於2012年全球經濟環境不佳，房貸利率勢必走低。首購族除了以每月本息攤還金額反推購屋總價之外，最好是可以找有能力短期借貸的親戚以提升購屋總價，這樣可以選擇的範圍大，而坐擁房地產增值的機會也大。
策略3. 跳棋式的購屋，先求有再求好，只要自備100萬元，依舊可以在雙北市內找到兩房、20坪上下的低總價產品，而這類產品目前也是市場最熱銷的，如台北市的萬華、大同、中山、內湖、文山區等，而新北市則有更多可選擇的區域及物件。
策略4. 鎖定成熟商圈，除了學區之外，買在成熟商圈區域是所有自用與投資族群應優先考慮的，因為在成熟商圈中已有知名廠商及企業為您評估且進駐，故此區域的生活水平及商圈繁榮度是持續提升中，而這也是房價增值、保值的基本條件。
策略5. 跟著明星學區走，這是根據調查的，全世界只要有中國人住的區域，學區的選擇永遠是購屋選項的前三名，例如台北市的「師大附中學區」因每年周邊釋出的中古屋有限，故房市永遠是供不應求。依統計來看，學區房價平均比非學區內的房價高出10%到15%，這也是為什麼建築業者也都會拿明星學區房地產作為推案賣點訴求的原因。
策略6. 注意重劃區的房價，根據調查發現，重劃區的房價漲幅普遍高於區域平均行情5%~20%不等，例如台北市的信義計畫區已成為許多台商、外商及企業主資產配置的首選區域。可選擇區域如北市的內科商圈、南港重陽重劃區、三重重陽重劃區、台中的黎明商圈、高雄的農十六巨蛋生活圈等，皆是未來不動產投資、自住值得觀察的地區。
策略7. 捷運話題的加持，「逐捷運而居」是台北人過去的十幾年來的生活寫照，捷運所到之處，房價應聲上漲，捷運更是建商推案的票房保證。預計今年開通的新莊捷運線，因會大幅降低三重到台北的交通時間，所以台北橋捷運站附近的房價增值潛力值得注意。當然南北溫差不一樣，故南北捷運也是兩樣情。
策略8. 用食衣住行育樂六大需求來評估，有潛力的地點也要配上好的生活機能，由於整體房市正回歸基本面，優勢地段永遠立於不敗之地，北中南仍有不少潛力區，因重劃區設立、新市府或新縣政中心進駐，重大交通建設，甚至有景觀及河岸加持，儘管在一片打房的聲浪中，但這些區域仍還是相對抗跌的，並且有可能成為未來的房地產明星區域。
最後我要分享的是，2012年是一個轉化及佈局的一年，是飛「黃」騰達的一年，是大「鵬」展翅的一年，故一定要勇敢「言」兌出自己心中想要的「希」望，讓自己的夢想起飛，並且擁有健康、家庭、快樂！Happy New Year！美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥（Jack）祝福您！