葉凌棋專欄／市場需求 今年噴出

新任行政院長陳冲走馬上任，更替多位內閣閣員，其中包含新任行政院副院長江宜樺、財政部長劉憶如、經建會主委尹啟銘及政務委員管中閔，這幾位新任內閣閣員皆具相同特色，就是擁有很強的財經背景，顯示馬政府組閣力抗歐債危機，帶領台灣走過全球經濟不景氣的決心。

行政院主計處將今年經濟成長率下修至3.91%，去年年底景氣燈號也亮出藍燈，顯示台灣經濟受到這波全球不景氣影響相當深。

去年台灣房市，在6月奢侈稅推出後，政府積極查稅、打炒房，加上年底總統大選的不確定因素，造成整體房地產市場買氣急凍、建商推案保守，買氣明顯受到壓抑。

現階段台灣房地產市場仍處於低利率、內需市場暢旺，尤其北市住宅市場需求仍相當強勁的背景下，估計新任內閣成員上任後，全力拚經濟帶動，加上兩岸持續開放的經貿往來，自住及置產型買家對於房市需求意願仍強。

馬總統連任後，陸委會主委並無更動，加上新科經建會主委尹啟銘及政務委員管中閔，為兩岸經濟架構協議（ECFA）的支持者，顯示兩岸政策方向不變。

選後陸資登台投資迅速展開，經濟部投審會核准大陸中國銀行及交通銀行赴台投資案件，核准其在台設立分公司、經營商業銀行業務，中國銀行赴台投資額高達12億元新台幣、交通銀行更高達15.5億元。未來兩岸將持續商討擴大開放陸客自由行、投保協議、貨幣清算機制等，顯示馬政府對於兩岸經貿往來開放政策的注重。

目前由於資金、人口及產業，仍集中於台北都會區，造成北市房地產需求仍相當強勁，尤其台北市中心具備生活機能及交通便利性的地段或捷運站周邊，最為熱門搶手。

台北市中心房價保值性高、釋出量少，奢侈稅後市中心房價仍高檔不墜，預料未來價格走跌機率低。因此，北市商用不動產在國際比價效應下，吸引投資人目光，而台北市中心近期最夯的精品豪宅，在鮭魚返鄉置產、贈與節稅效應下，需求也大幅提升兩成，顯示金龍年在新內閣氣象下，台灣房市可望站穩回升。

目前歐債風暴延燒、國內無薪假風波仍未停止，台灣經濟大環境受到國際景氣影響，造成經濟成長趨緩，新任內閣面臨嚴峻的國際景氣考驗，未來在多位具備財經專業的內閣首長專業領政下，可望全力拚經濟。接任內政部長的李鴻源為國土規劃專家，未來住宅政策將朝向檢討閒置空間、剩餘空屋、實際住屋需求方向進行，結合都市更新、國土規劃思維來解決目前的住宅問題。

我認為，現階段政府政策對於市場影響較為有限，主要仍是市場供需問題，去年下半年壓抑的住宅需求，預期將在今年湧出。

目前台北市中心交通及生活機能便利，屋主釋出意願低、價格鬆動幅度小，因而未來房價走跌機率低，台北市郊區目前價格回落至合理區間內，預料未來修正幅度頂多5%。

新北市市區價格近兩年大幅上漲，且受到政府政策壓抑，價格將可能有5%至10%修正空間。新北市外圍重劃區，則受政府推出合宜住宅影響，中古屋價格將可能修正10%至15%，建議有意購買於新北市重劃區的購屋者，優先選擇生活機能較佳區域，也須注意議價空間。

中南部市場仍以自用需求為主，價格波動相對穩定，未來商用不動產在陸客自由行增溫、陸客商機展現下，將可能有成長空間。