2012年2月17日 星期五

葉凌棋專欄/市場需求 今年噴出


新任行政院長陳冲走馬上任,更替多位內閣閣員,其中包含新任行政院副院長江宜樺、財政部長劉憶如、經建會主委尹啟銘及政務委員管中閔,這幾位新任內閣閣員皆具相同特色,就是擁有很強的財經背景,顯示馬政府組閣力抗歐債危機,帶領台灣走過全球經濟不景氣的決心。

行政院主計處將今年經濟成長率下修至3.91%,去年年底景氣燈號也亮出藍燈,顯示台灣經濟受到這波全球不景氣影響相當深。

去年台灣房市,在6月奢侈稅推出後,政府積極查稅、打炒房,加上年底總統大選的不確定因素,造成整體房地產市場買氣急凍、建商推案保守,買氣明顯受到壓抑。

現階段台灣房地產市場仍處於低利率、內需市場暢旺,尤其北市住宅市場需求仍相當強勁的背景下,估計新任內閣成員上任後,全力拚經濟帶動,加上兩岸持續開放的經貿往來,自住及置產型買家對於房市需求意願仍強。

馬總統連任後,陸委會主委並無更動,加上新科經建會主委尹啟銘及政務委員管中閔,為兩岸經濟架構協議(ECFA)的支持者,顯示兩岸政策方向不變。

選後陸資登台投資迅速展開,經濟部投審會核准大陸中國銀行及交通銀行赴台投資案件,核准其在台設立分公司、經營商業銀行業務,中國銀行赴台投資額高達12億元新台幣、交通銀行更高達15.5億元。未來兩岸將持續商討擴大開放陸客自由行、投保協議、貨幣清算機制等,顯示馬政府對於兩岸經貿往來開放政策的注重。

目前由於資金、人口及產業,仍集中於台北都會區,造成北市房地產需求仍相當強勁,尤其台北市中心具備生活機能及交通便利性的地段或捷運站周邊,最為熱門搶手。

台北市中心房價保值性高、釋出量少,奢侈稅後市中心房價仍高檔不墜,預料未來價格走跌機率低。因此,北市商用不動產在國際比價效應下,吸引投資人目光,而台北市中心近期最夯的精品豪宅,在鮭魚返鄉置產、贈與節稅效應下,需求也大幅提升兩成,顯示金龍年在新內閣氣象下,台灣房市可望站穩回升。

目前歐債風暴延燒、國內無薪假風波仍未停止,台灣經濟大環境受到國際景氣影響,造成經濟成長趨緩,新任內閣面臨嚴峻的國際景氣考驗,未來在多位具備財經專業的內閣首長專業領政下,可望全力拚經濟。接任內政部長的李鴻源為國土規劃專家,未來住宅政策將朝向檢討閒置空間、剩餘空屋、實際住屋需求方向進行,結合都市更新、國土規劃思維來解決目前的住宅問題。

我認為,現階段政府政策對於市場影響較為有限,主要仍是市場供需問題,去年下半年壓抑的住宅需求,預期將在今年湧出。

目前台北市中心交通及生活機能便利,屋主釋出意願低、價格鬆動幅度小,因而未來房價走跌機率低,台北市郊區目前價格回落至合理區間內,預料未來修正幅度頂多5%。

新北市市區價格近兩年大幅上漲,且受到政府政策壓抑,價格將可能有5%至10%修正空間。新北市外圍重劃區,則受政府推出合宜住宅影響,中古屋價格將可能修正10%至15%,建議有意購買於新北市重劃區的購屋者,優先選擇生活機能較佳區域,也須注意議價空間。

中南部市場仍以自用需求為主,價格波動相對穩定,未來商用不動產在陸客自由行增溫、陸客商機展現下,將可能有成長空間。





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