新年一開市，房地產界的重量級企業興富發董事長鄭欽天開出第一槍，高喊在精華地區推出的新預售屋將降價15%至25%，立時震動房市，為已露疲態的房價再澆下一盆冷水。於是，今年房價是否下跌似已不是問題，新問題是跌多少乃至跌多少年。
被視為房市多頭指標的戴德梁行總經理顏炳立認為，龍年房市恐怕會像條「摔在地上的小蛇」，房價會滾下來，但下半年買氣可望復甦；有房市空頭總司令之稱的政大地政系教授張金鶚則直言，房價短期間不會見底，未來兩、三年將再下探，空頭氣氛甚至持續三到五年。
當多頭指標都不看好上半年房市，情況的確難以樂觀。對建商而言，這不是好消息，但也有人解讀鄭董事長的驚天一擊，是在服膺中國大陸歸納出
的建商降價鐵律：一步降到底、敲鑼打鼓地降及早降比晚降好，反可縮短盤整探底期，帶動成交總額揚升，不全然是壞事；對一般小市民而言，儘管大多數住有其屋者的財產現值會縮小，但只要不打算從事投機炒作，房價有落有起，倒也無關宏旨；對那少數初入社會的年輕家庭，則降得愈多、負擔愈輕，自是一大福音。站在大多數購屋民眾的立場，房價究竟何時落底，才是最關鍵的問題；對無屋者，據此可選擇最佳買點；對換屋者，更需要知道何時脫手舊屋、何時買進新屋。
因此，必須審慎探究房價下滑的原因及影響因素的力度，方能做出最合邏輯的判斷。首先，房市由盛轉衰，最直接的衝擊並非大家所認定的奢侈稅，而是來自市場資金的榮枯。2008年金融海嘯爆發後，以美國為首強推零利率政策，又採取大事印鈔的所謂「量化寬鬆政策」，包括台灣在內，全球資金供應一時閘門大開，隨著信心逐步恢復，貨幣流通量加速擴增。但美國的偏低利率將巨額熱錢驅往新興市場套利、套匯，造成美國資金偏枯而新興市場房市被氾濫資金吹漲的畸形結果。去年第三季起美國經濟漸有起色，新興市場泡沫膨脹則接近極限，熱錢轉向回流美國，失去熱錢動能的台灣房市也由盛轉衰。
其次，中國大陸為預防房市泡沫爆破的傷害，一年多來打房力度不斷加重，更連續提高存準率，造成市場資金緊縮，衝擊中小企業融資，許多台商回台籌措資金，使台灣資金市場再收緊。
奢侈稅在此銳氣大挫的時刻，將房市裡少數買空賣空、投機避稅的炒作者一舉逐出，市場中頓時少見吹噓哄抬的景象，讓買氣更形萎縮，政策推出時機掌握得恰到好處。平心而論，奢侈稅的主要功能是打擊投機、消弭不公，目的不在打房，承擔不了房價大降的主要責任；更何況，這只是一次性政策，與其後的房市景氣少有關聯。
也有業者將興富發降價之舉，歸因於房產交易實價登錄制度完成立法，房價將從「漫天要價、就地還錢」逐步走向「不二價」，他只是順應時勢，提前走向「不二價」的新現實。但這也僅是如實反映未來的房價真相，與房市走勢無關。
目前看來，隱然作祟的通貨膨脹，將是關鍵的一擊。隨著美國與若干歐盟以外國家景氣觸底回升，全球對能源、糧食、原物料的需求會趨近2008年高峰，通膨怪獸恐重行肆虐，時間可能在今年第一、二季間。當通膨將市場利率快速推高，過去三年在極低房貸利率期間，以高額貸款購屋的薪資所得者會愈來愈難以承擔房貸壓力，進而被迫拋出房產，市場恐出現賣屋潮，房價也必大跌。
但這關鍵一擊也可能是最後一擊，因為持續升高的通膨下，房產是最佳的保值工具，在房價觸底後，反會吸引更多投資者與自住者，對房價形成新的支撐。因此，今年通膨走勢應是觀察房價動向的重要指標。
沒有留言:
張貼留言