土增稅優惠申請 不限一次

【聯合報／記者賴昭穎整理】

圖／聯合報提供

曾先生問：8年前結婚時將舊屋賣掉換成新房時，申請過自用住宅土增稅率10%優惠稅率，最近想換一間較大的房子，但又不想繳一大筆土增稅，請問有什麼方法可以合法節省稅負呢？

勤業眾信聯合會計師事務所莊瑜敏會計師答：土地增值稅的稅率是根據土地漲價數額高低，依20%、30%或40%的稅率累進徵收。但土地稅法第34條規定，土地所有權人出售自用住宅用地，都市土地面積未超過3公畝（約90坪）、非都市土地面積未超過7公畝（約211坪），土地增值稅可按土地漲價總數額10%計算，但以一次為限。

你8年前提出的，就是土地稅法34條規定的「一生一次」優惠稅率；但政府先前修法，自99年1月1日起，民眾若申請過「一生一次」，再出售自用住宅用地，並符合一定條件（見附表），仍可申請10%的土增稅優惠稅率，也就是所謂的「一生一屋」。

也就是說，雖然你8年前出售舊屋已申請過10%優惠土增稅率，這次換屋只要符合規定，可再按10%稅率計算土地增值稅。

如果你想先買新居，再出售原有的自用住宅，依規定先購後售自用房屋，自完成移轉登記日起1年內，仍可享受「一生一屋」的優惠稅率。

除此之外，特種貨物及勞務稅（奢侈稅）條例規定，出售自用住宅不屬奢侈稅條例規定的特種貨物，因此你出售自用住宅，不用擔心會被課徵奢侈稅。

行庫新春打房 3招嚴控建商放款

土建融資利率3％起跳 〔記者盧冠誠／台北報導〕市場傳出全台房市春節檔期開出紅盤，但看在以不動產放款為主的公股行庫眼裡，卻擔心是建商的宣傳手法，且為避免房市持續下探並傷到銀行，已有大型公股行庫對建商祭出三大狠招，特別是針對新北市林口、三峽、淡海等供給過剩地區。 行庫主管表示，為加強風險控管，加上不動產放款已接近銀行法上限（占總存款比重不得超過三十％），因此必須對建商祭出利率加碼、預售屋價金交付信託、特定地區銷售過半才撥款等三大措施，希望能從中挑選優質客戶。 預售屋價款須交付信託 利率加碼幾乎是各銀行共識，目前土建融資利率一律從三％起跳，某南部在地建商利率甚至高達三．五％；有行庫為避免建商落跑，還會要求預售屋價金須交付信託，直到建案完工才能動用。 至於房屋供給過剩的林口、三峽、淡海等地區，建案銷售率必須突破五十％，銀行才會撥款，行庫主管解釋，這些地區原本就應該少碰為妙，因為超額供給的缺口太大了。 中央銀行已明文限制銀行對土建融資的放款條件，貸款最高額度不得超過土地取得成本，以及鑑價較低者的六．五成，其中一成應於動工興建後始得撥款；現在該行庫對特定地區授信，比央行更加嚴格，目的就是不希望成為最後一隻老鼠。 行庫主管表示，某林口指標預售屋建案，由於大都是炒房客多筆買進，去年初銷售率一度來到八十％，但奢侈稅上路加上景氣出現反轉，據了解退定後，目前銷售率僅剩三十％，未來銷售狀況也令銀行擔憂。

看淡房市？華銀拒貸12坪以下小套房

銀行看淡房市？《中國時報》報導，實坪12坪以下的小套房，華南銀行將拒絕放款。

華銀表示，以往小套房的房貸大多要求登記坪數15坪以上，但部份小套房扣除公設後僅12坪，不符比例原則，擬全面改用實際坪數為主，以加強控管風險。

小套房在次級市場較冷門，公股行庫會縮減銀根，民營銀行考量風險則盡量不碰，願意承接小套房貸款的銀行趨減，即使承接，利率可能也不好看。

消保官：買預售屋注意15個檢查條款

MyGoNews方暮晨/台北報導】根據統計，預售屋消費糾紛目前已躍居新北市政府消費申訴案件之首，其主因係消費者未能明瞭預售屋房地買賣契約內容， 預售屋建商所擬定預售屋房地買賣契約內容，也未依據內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，造成預售屋房地買賣消費糾紛層出不 窮。

由於春節將屆，春節期間民眾看屋購屋甚多，新北市消保官提醒消費者購買預售屋買賣契約應注意5事項計有：
(1)房地出售面積及認定標準(除陽台外雨遮及屋簷不計價)。
(2)房地面積誤差及其價款找補。
(3)契約總價(分別以土地、房屋『包括主建物、附屬建物、共有部分及車位』計價)。
(4)履約保證(包括內政部同意履約保證方式、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶擔保)。
(5)驗收及違約之處罰等契約條款是否符合「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定。

而歷年來新北市消保官調查預售屋買賣契約，發現缺失計有10個常態性問題，而這10項缺失顯與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定等相關規定不符，新北市消保官也提醒購屋民眾必須有10項要點必須注意。

(1)無記載契約審閱日期及雙方簽章欄。
(2)附屬建物未分別計算面積。
(3)未計算土地面積坪數。
(4)未記載主建物面積占房屋登記總面積比例。
(5)找補條款未記載明確或不符規定。
(6)土地及房屋與公設未分別計價。
(7)「履約保證制度」大部分建商未列入契約內容。
(8)無註明買方得保留總價5％「交屋保留款」驗收條款或係不明確且不利於買方(約定交屋時「一併點交」或「一次驗收」)。
(9)未記載開工及完工日期。
(10)「違約之處罰」，賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」與「開工及取得使用執照期限」事項，未列為買方得主張解除契約條款等事項。

2011年房地產交易熱絡，新北市人口移入急速成長，建商在新北市大興土木，預售屋即如雨後春筍相繼矗立，因台北市房價居高不下，而新北市各項公共建設次 第完成，新北市已成為首次購屋或換屋之最佳選擇。消保官呼籲消費者春節期間看屋及購屋簽約時，須參照行政院消保處公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得 記載事項」及「成屋買賣契約書範本」規定，以保障自己權益。

另新北市消保官春節過後，將會同新北市地政局調查轄區內預售屋買賣定型化契約，若發現業者擬定之「預售屋買賣定型化契約」違反「預售屋買賣定型化契約應記 載及不得記載事項」規定者，經命限期改善而不改善，將依「消費者保護法」第58條規定，處以新台幣6萬元以上150萬元以下罰鍰，以保障市民消費公平與權 益。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

賣房子前應該注意的9件事

MyGoNews方暮晨/台北報導】不動產交易因涉及多種法律，所牽涉事務非常繁雜，非一般人所能普遍瞭解，且攸關個人財產權益影響甚大。茲為保障不動 產交易安全，確保消費者權益，新北市政府地政局特編印買賣房屋須知，提醒消費者於進行一般不動產買賣時下列事項應注意，以下為一般消費者在賣房子前應該注 意的9事項。

(一)慎選不動產服務業

不動產交易過程牽涉之法令甚多，如果自己沒時間深入了解或處理，最好委託專業人員提供服務，賣屋前請委託合法不動產估價師辦理估價，賣屋時請委託合法不動產經紀業代理或居間，買賣成交後請委託合法地政士辦理產權移轉登記。

(二)售價是否公平合理，勿貪高價位，防止拿不到價金

不動產買賣由於是零星交易，其價格的行情較不容易決定，因此，賣方應先參考附近成屋之成交案例，或是委託合法的估價師對於該不動產予以估價，以衡量價格是 否公平合理。目前成屋透過仲介的方式，非常盛行，少數不肖業者在受理房屋委託銷售時，常壓低售價，甚或欺騙賣屋者市場行情，因此，謹慎選擇信用可靠、合法 之仲介公司銷售房屋是頗為重要的。又出售房屋時，寧可以一般正常價格賣一間房子，不要貪高價位出售受騙，而拿不到價金。

(三)瞭解稅費的負擔

不動產買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔，於買賣過程中所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登 記費及代書費等，除依法令規定(如契稅應由購屋者繳納，建物第1 次登記費、土地增值稅由出售人繳納)外，其餘稅費由誰負擔，應在契約中明訂，以免日後發生糾紛。

(四)詳閱委託銷售定型化契約及契約審閱期

凡以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之一部或全部而訂定之契約，均稱為定型化契約。該定型化契約條款不限於書面，其以放映、張貼、牌示或其他 方法表示者，亦屬之。仲介公司(商號)是企業經營者，要簽定委託銷售契約前，賣方可以享有一定期間的契約審閱期(猶豫期間)。本部為防範定型化契約的濫 用，保障消費者實質的契約自由，內政部公告各項不動交易契約書範本，提供各界參考使用。暨公告定型化契約應記載及不得記載事項，若是仲介公司(商號)有違 背了內政部公告的定型化契約應記載及不得記載事項，賣方可以主張該條款無效。

(五)委託銷售期間及變更售價

委託銷售契約書要明確記載委託銷售期間，且在期間內不得自行出售或另外委託其他仲介公司(商號)銷售；委託銷售期間屆滿後2 個月內，不要與仲介公司(商號)曾經仲介之客戶成交，以免日後產生服務報酬糾紛。又賣方或仲介業者要提高或降低委託銷售價格時，必須於委託銷售期間及經賣 方與仲介業者雙方簽章確認，才有法律效力。

(六)指定地政士簽定買賣契約及辦理產權移轉

買賣契約書由賣方及買方共同或買方、賣方協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續；如未約明者，由不動產經紀業者、買方或賣方指定之。又要簽契約時要 詳細調查買方的身分，並由買方親自簽章或加捺指印，不能僅憑授權書簽約，若是憑授權書簽約，應該要查問買方的本意，較不會有差錯，而且最好在地政士事務所 簽約比較不會有問題，在簽約時也要核對一下身分證之姓名、住所等，確定買方的真偽，比較不會受騙。還有簽定買賣契約後1 個月內要到地政事務所辦理所有權移轉登記，免得日後有糾紛，對您才有保障。

(七)服務報酬的支付

買賣若是透過仲介公司(商號)而成交者，買賣雙方應支付一定金額的服務報酬給仲介公司(商號)，依中央主管機關的規定，其服務報酬不得超過該房屋買賣實際 成交價金的6%(向買賣雙方收取的總額)，該服務報酬為收費之最高上限，並非主管機關規定的固定收費比率，買賣雙方可以向仲介公司(商號)磋商定之。

(八)經紀業指派經紀人簽章

不動產買賣若是透過不動產經紀業辦理者，應由該業者指派經紀人於契約書等相關文件簽章，以示負責。

(九)確認不動產說明書內容

經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向買方解說。在解說前，該說明書應經賣方簽章。又在訂定買賣契約時，經紀人員應交付該說明書予買方並由買方簽章。且該說明書視為買賣契約書的一部分。所以賣方在簽章前應確認不動產說明書是否與事實相符，以免日後負法律責任。

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2012購屋十大須知

【MyGoNews 林承志/台北報導】台灣自有住宅率超過8成，表示民眾對於擁有自有不動產的觀念很深，再加上不動產交易金額龐大，因此，對於每位購屋者來說，一定會再審慎不過了，台灣房屋表示，購屋不可不慎重，買房前有十大重要事項，一定要再三審慎考慮才可下手。

第一知：

對於自己想要預計「入手」的區域內住宅供給與需求的比例一定要了解，千萬要避開供給大過於需求的區域，另外，留意是否屬於都市計劃重點區域，因為計劃的開發往往會來帶許多商機與利益，更是能亨受增值的效益。

第二知：

對於要入手區的價格，一定要先行作功課，了解周邊區域行情為何？交易價格是否合理？有沒有買貴？或是賣低了等問題，才不會造成自身權益的損失。

第三知：

住宅品質其實是可以操之在己，對於居住區域屬性（住商混合、住宅區、商業區等）與鄰居素質，對於住宅附近的治安問題也是消費者考量的因素。

第四知：

衡量地段有否保值抗跌性，區域內目前發展情況或是未來有何重點發展，是否有公共建設等興建，都是為鞏固地段價值的因素，消費者在購屋前千萬不能忽略。

第五知：

由於建築新法的關係，目前許多大樓的公設比拉高許多，所以在購屋前消費者一定要注意公設比，擔心是否過高，畢竟室內坪數還是消費者較在意的。

第六知：

社區管理維護情況，良好的社區管理影響未來轉手性，健全的保全管理，社區安全才得以保障，社區管理維護佳的社區，除了對於居住品質得以維持外，對於房價也較易維持。

第七知：

注意社區住宅本身品質外，附近生活機能強度也要了解，社區機能關係生活便利性程度，如離學校近一些或是工作地點，亦或住宅附近有公園等，都是不錯的。

第八知：

關係房子座落位置和周邊交通狀況也是要留意，因為當住宅周邊有大眾捷運系統，相對來說，對於生活機能有加分的效果，當生活機能加分時，房價也相對得以抗跌。

第九知：

建築安全也是相當重要的一環，建築安全包括建物外牆、樓梯間、安全設施、逃生消防設備等，這些都應是要留意處，這樣居住安全更有保障。

第十知：

關於建商口碑，建商品質與信譽，是購屋者不可遺漏的衡量因素，舉例來說，市場上的評價、營建品質、售後服務、保固內容等是住宅品質的保障。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

頂尖3房仲 成交24億

去年下半年以後房地產市場買氣趨淡，成交量縮讓許多業務員hold不住，但還是有人做出亮眼成績，《蘋果》專訪3名頂尖房仲業務─永慶房屋陳律言、台灣房屋陳慧貞和中信房屋鄭孟茹，去年3人就賣出了總共高達24.4億元的房子，讓自己成為不敗之將。
認真做功課 搶頂級豪宅客
進入房仲業僅3年1個月的陳律言，不只深耕自身所在區域，也依客戶需求針對不同區域或產品「認真做功課」，即便他位於天母店，卻能賣出敦化北路跟信義路二段的豪宅，讓他去年總銷金額衝高達8.4億元。
去年成績8.4億元雖比2010年10.5億元少，但表現仍相對出色，陳律言自認「不斷歸零」是很重要的關鍵。他說，他就遇過客戶當眾丟名片，吆喝他「滾出去」，但他不論遇到多麼不愉快的事情，都選擇「讓過去歸零、坦然面對」，每天重新開始。
他很重視時間跟效率，「每天睡前把隔日行程條列出，一定要執行。」並將資料準備好存在iPad，客戶隨問隨答，絕不說：「我回去查好再跟你說」這種話。
去年陳律言賣掉3間豪宅、4間店面和一般小型戶，他說，豪宅都是奢稅上路後成交，屋主處理閒置資產，這些頂級客戶絕不是一時半刻就委託別人處理資產，須靠每次「小小信任」的累積，才能換取青睞。
陳律言 32歲
★職稱：永慶房屋高島屋店業務副理
★業績：去年總銷金額約8.4億元
★年資：3年1個月
★學歷：元智大學社會學系畢業
★銷售心法：「時間效率」，每天睡前列出隔日行程、必須執行的工作，妥善利用時間、重效率
資料來源：陳律言
「換邊攻擊」不服輸創佳績
在房仲業走了18個年頭的陳慧貞，在奢稅衝擊房市時告訴自己「上有政策、下有對策，我換邊攻擊！」雖住宅買賣受影響，但她表示，置產客仍願出手，去年她賣出整棟2億元的大樓，奢稅上路後，她經手成交的物件金額都有1~2億元，整年賣出8億元房屋。
第一份工作「18年如1日」，陳慧貞表示，不管入行多久，拜訪客戶等，每天該做的還是要做。去年住宅買賣較冷，她選擇「換邊攻擊」，針對土地跟店面型產品銷售，也獲佳績，去年成交一筆店面約1億元，加上桃園縣八德市和航空城周邊土地買賣狀況不錯，使她去年創下總銷金額8億元的漂亮數字。
陳慧貞有著不服輸的個性，她說，入行接到一個死巷倒數第2間別墅，且門口不能停車，許多同業賣不出去，但她加班找出房屋優點，10天內就售出；事隔10幾年，那位屋主還會邀她出遊，且陸續委託案件，讓她多了5筆業績。
陳慧貞 45歲
★職稱：台灣房屋桃園經國直營店副總經理
★業績：去年總銷金額約8億元
★年資：18年
★學歷：育達商職畢業
★銷售心法：「18年如1日」，即便入行18年，但每天都要拜訪客戶、觀察市場、發傳單等
不會大小眼 搞定5億農地
鄭孟茹2005年從科學園區的倉管轉職房仲，第一個成交是230萬元小套房，但去年她成交一筆5.3億元土地，整年總銷金額8億元，勇奪中信房屋2011年頂尖業務第1。從套房到億元土地，鄭說她從不「大小眼」，因為客戶永遠感受得到。
她視客戶為家人朋友，但也曾因此吃虧，當時花半年經營一筆關埔約3000萬元的土地專任委託，買方都已付訂金，地主反悔並違約與其他房仲成交，這次教訓讓她學到「適度信任」的重要，「對客戶有利的會幫忙，只是客戶說的話不全盤接收。」
奢侈稅打擊房市，鄭孟茹將焦點轉往土地仲介，她表示，去年成交一筆約5000坪的農地約5.3億元，從地主不信任、猶豫到委售耗時將近一年半，但委售半個月後就成交。
當時她在地主尚未委託前，就主動處理農地佃農租約，簽約當天即使還有其他仲介喊價，但地主因相信她，終於讓買賣順利完成，鄭孟茹笑說，「客戶的信任，是一種美好的負擔。」
鄭孟茹 32歲
★職稱：中信房屋新竹關埔加盟店主任
★業績：去年總銷金額約8億元
★年資：6年
★學歷：萬能科技大學二專部企業管理系畢業
★銷售心法：「適度信任」，客戶是朋友，會替客戶考慮利益、幫助執行，但對客戶說的話會理性思考，不會全盤接收

彭培業：精華區店面 易漲難跌

【經濟日報／記者李至和／台北報導】

東區店面交易價格再創新高，台灣房屋首席執行長彭培業認為，今年台北市精華區店面交易價格不會跌，還有可能續創新高，相較於住宅市場低檔盤整的趨勢，店面行情走勢呈現另一極端發展。

彭培業強調，這些敢於花上億元投資店面的買家，投資動機不是短進短出求蠅頭小利，而是長期投資。

他觀察，今年店面與住宅市場的交易表現將會呈現兩極化，店面受惠內需零售成長，將會帶動價格同步走揚。住宅則在奢侈稅、實價課稅等政策影響下，交易量仍在低檔盤整。

去年5月忠孝敦化站三號出口三陽忠孝大樓法拍，富邦人壽以20.11億取得一至三樓，一樓店面每坪成交728萬元；11月三商美邦標下頂好商圈香檳大樓部份樓層，其中一樓店面成交每坪852萬元，凌雲大廈一樓店面近日創下每坪1,057萬元新高，突顯精華區店面仍然相當搶手。彭培業說，台北市精華區店面價格支撐力道強，因為精華區店面的稀有性高，國際零售品牌相繼來台設點，又加上海外觀光人數持續增加，都是推動價格成長的動力。

售屋免奢侈稅 公設地亦適用

經濟日報／稅務問答】

嘉義市吳先生問：個人出售自用住宅及獨立權狀共用設施，是否應課徵奢侈稅？

南區國稅局嘉義市分局答覆：銷售持有期間在兩年以內之房屋及其坐落基地，應依規定申報繳納特種貨物及勞務稅；但銷售房地已辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用、出租，且所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有該出售之一戶房屋及其坐落基地，則免徵特種貨物及勞務稅。該分局進一步說明，出售符合前述免徵特種貨物及勞務稅之自用住宅房屋及土地，如一起出售有獨立權狀合併使用之共用設施土地，該共用設施土地亦免徵特種貨物及勞務稅。

吳揆：合宜住宅103年起交屋

中央社記者蔡和穎台北19日電）行政院長吳敦義今天表示，「板橋浮洲合宜住宅」及「機場捷運A7站合宜住宅」2案預計民國103年可陸續完工交屋，除協助民眾租、購屋外，可平抑地區房價並促進地方繁榮。

吳敦義今天在行政院會聽取「實現居住正義之住宅政策具體措施辦理情形」報告後表示，實現居住正義是政府的重要政策，目的在協助國民滿足居住基本需求。

吳敦義表示，有關「民國101年至104年整體住宅政策實施方案」、「整合住宅補貼資源實施方案」、「青年安心成家方案」的推動，「合宜住宅」、「社會住宅」的興辦、「住宅法」相關子法的研擬等事宜，攸關住宅政策的落實，請內政部掌握時效，積極協調有關部會推動辦理。

吳 敦義指出，「板橋浮洲合宜住宅」總興建戶數4480戶，已於100年11月21日完成簽約，並於100年12月12日舉辦動土典禮；「機場捷運A7站合宜 住宅」總興建戶數3960戶，並在101年1月10日完成簽約，2案預計103年可陸續完工交屋，除可協助無自有住宅民眾租、購房屋外，也可平抑地區房 價、促進地方繁榮。

他也說，合宜住宅自100年12月23日受理民眾承購資格審查以來，截至101年1月15日止，已收件8249份申請書，顯示民眾反應熱烈，未來各縣市如有條件適當的基地，也可視實際需要考量納入擴大辦理。

營建署長葉世文指出，符合資格且收件的8249份申請書中，新北市政府有5673件，占總數的69%，台北市有2262件，占27%，加起來為96%，顯示條件符合者大多數集中新北市及台北市，符合原先政策設定。

葉世文表示，有關社會住宅進度，中央提供台北萬華青年段、松山寶清段、三重大同南段、三重同安厝段等5處基地，經過新北市、台北市政府持續溝通後，民眾大致了解政府政策，對於基地周邊環境整理，具有一定水準以上的品質，不必擔心影響房價。

葉世文說，社會住宅總共1661戶，台北市部分預定104年完成，新北市則預定在103年至104年陸續完工。1010119

不動產稅務實例問答集

【MyGoNews 林承志/台北報導】房屋、地價稅每年都得繳，但相關規定繁瑣，不少民眾常易混淆，嘉義市稅務局整理常見3大不動產相關稅務問題，提醒民眾住家現值10萬以下免繳房屋稅、封閉騎樓或作攤販營業則需繳房屋稅、經法院拍賣的土地還是需要繳交地價稅。

嘉義市稅務局表示，常有民眾來電質疑，房屋已居住超過30年，且非常老舊，為何還需繳納房屋稅；不是老舊房屋可免徵房屋稅嗎？

稅 務局指出，屋齡並不是判斷免徵房屋稅之標準，房屋評定現值會因折舊而逐年遞減，一般住家房屋如因折舊遞減，現值在新台幣10萬元以下者，依法令規定自動予 以免徵房屋稅，但房屋如果同時作住家及非住家使用者，房屋現值雖在10萬元以下，但非供住家使用部分，仍應依規定就非住家使用部分課徵房屋稅。例如：房屋 現值為新台幣8萬元，同時供住家及非住家使用，住家用部分則免徵房屋稅，至於非住家部分則應按實際使用面積課徵房屋稅。

另外，騎樓免徵房屋稅規定部份，嘉義市政府稅務局表示，房屋之騎樓如供公眾通行使用，依規定免徵房屋稅；如變更用途未作公共使用者，應依實際使用情形課徵房屋稅。

該 局進一步說明，有部分民眾為增加房屋使用空間，常利用自家前面的騎樓，裝設鐵門封閉使用或出租供營業人設攤營業，殊不知已不符合騎樓供公眾通行使用免徵房 屋稅之要件。因此，當房屋騎樓封閉，無論係作住家或非住家使用，甚至擺攤供營業使用，既無法供公共通行，自不得免徵房屋稅，應按適用之稅率課徵房屋稅。

此外，偶有民眾不了解原所有土地已經法院拍賣，為何當年仍收到地價稅單？

稅 務局表示，依強制執行法第98條明定「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權」，爰法拍土地當年度地價稅應由 何人繳納？以發給不動產權利移轉證書之日為區分，當不動產權利移轉證書核發之日於地價稅納稅義務基準日（8月31日）之前，當年度地價稅向拍定人即新所有 權人發單課徵，反之，不動產權利移轉證書之核發日於地價稅納稅義務基準日之後者該筆土地當年度地價稅仍由原所有權人負責繳納。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

全國首件非自願離職售屋免徵奢侈稅出爐

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】財政部台北市國稅局表示，財政部近日公告全國第一件屬特種貨物及勞務稅條例第5條第2款後段規定非自願離職出售房地免課稅的情形，也就是售屋者因遭資遣而賣掉工作地點的第2戶房子，即使買入不到2年就賣掉，可免徵奢侈稅。

該 局說明，納稅義務人本人或其配偶因遭公司資遣，出售於工作地點購買的第2戶房地，日前經財政部公告為因「非自願性離職出售新房地」行為，免徵特種貨物及勞 務稅。就公告舉例說明，民眾甲原在台北市擁有1戶自住房地，因工作公司所在的新竹市購買另1戶新房地，原想落地生根，不料竟遭公司資遣，只得出售該新買之 房地(即買新賣新)，回到台北市舊屋居住。

北市國稅局指出，特種貨物及勞務稅條例第5條第1款規定之所有權人或其配偶於工作地點購買房 屋及其坐落基地，致共持有2戶房地，嗣因遭公司依勞動基準法第11條第4款規定資遣而出售該購買之房地者，核屬特種貨物及勞務稅條例第5條第2款後段規定 非自願離職出售新房地之情形。因此，甲出售於新竹市新買的房屋，縱使持有期間未滿2年，仍可免徵特種貨物及勞務稅。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

確定下修？兩專家看淡今年房市

【經濟日報／記者陳怡慈／台北報導】

淡江大學產經系副教授莊孟翰、戴德梁行總經理顏炳立兩大房市專家昨（16）日雙雙看淡房市，預言今年房市下修格局確立，北市有5%至15%下修空間，新北市為15%至30%，這波修正可能在第三季或今年底見底。

金融研訓院昨舉辦「2012年國際金融市場展望」研討會，莊孟翰在會中指出，今年房市將呈「U」字形走勢，一般商品會在今年底見底，之後會有兩、三年盤整；其中，北市平均下修幅度10%至15%，新北市平均跌幅20%至30%。

「台北市精華地段的高房價已經回不去了」不過，在台商、港資、陸資逢低進場下，商辦與店面將取代住宅成為今年房市的撐盤要角。

顏炳立也說，房地產今年將成「盤」字形修正。何時見底要看建商願不願意降價，如果建商願意讓，第三季就可以見底。

他表示，馬英九總統連任意味實價課稅不會實施，兩岸穩定也讓閒錢充滿信心。329檔期將成檢視指標。

不過，整體房市的確偏空。其中，北市平均有5%到10%跌幅，新北市有15%到20%跌幅。以新莊為例，新成屋目前每坪開到50 萬元到60萬元，就有兩成下修空間。

他說，深坑、新店、中和、永和、板橋、三重、蘆洲等地平均有15%跌幅，相關地區的新成屋合理價格在每坪35萬元到40萬元；至於三峽、林口、淡水，平均有20%跌幅，新成屋合理價格在每坪13萬元到15萬元。

首購、換屋挑屋有門道 確定屋種好下手

MyGoNews廖賢龍/台北報導】有一個屬於自己的窩，是許多無殼蝸牛的奮鬥 目標，但房產的種類繁多，除了中古屋、新成屋、預售屋之外，又有公寓、華廈、大廈、透天厝等諸多選項，究竟該如何挑選，才能買到好宅？房仲業者建議，首購 族可先以中古公寓或華廈為主，換屋族可注意預售與新成屋。

太平洋房屋指出，以中古屋最受首購族的青睞，雖然屋況沒有新屋佳，但房價相對比 新成屋及預售屋便宜，是首購族較易入手的物件，民眾可趁最近陰雨不斷的時候看屋，檢測是否為壁癌屋或漏水屋，另外，購買中古屋時，別忘了保留較多的整修費 用，尤其是水電等基礎工程，建議最好全部換新，千萬別省。

至於預售屋因尚未興建，可與建商溝通，做客製化做彈性設計，以節省裝修成本，但 也因含有未來的價值，所以價位較高，比較適合手頭寬裕的換屋族。太平洋房屋提醒，為防止建商倒閉造成的損失，記得選擇遵守法律規範，提供履約保證的建案， 才有保障，另選擇有優質品牌的建商，也很重要。介於中古屋及預售屋間的新成屋，則囊括了兩者的優點，屋況新，裝修費用低，又有實際的房子可現場參觀，減少 了樣品屋與成屋間的差異糾紛。

太平洋房屋表示，在台灣除非都會地區習慣住透天厝外，寸土寸金的都會區仍以公寓和華廈、大廈為主。近來以政 府獎勵的都更，帶動好行情的公寓很搶手，再加上土地持份大，公設比低，實際居住空間大的優勢，更讓北市中心精華區的老公寓房價翻身，水漲船高，炙手可熱， 只是沒有電梯的條件，高樓層的公寓，則較不適合有年長者的家庭入住。

皆有電梯的華廈與大廈的主要差別在於──公設比高低。多為七樓以下的 華廈，除了電梯以外，較少其他公共空間的規劃，兼備低公設的優點，又彌補公寓無電梯的不足，每層的戶數多為雙拼，住戶單純，很受自住型買家歡迎。七樓以上 的大廈，若屬社區型的大廈，則多半擁有保全警衛、交誼廳、健身房等多功能的休閒設施，適合喜歡生活機能多元化的家庭居住，但因戶數較多，管委會的管理相對 重要，在管理良好的社區，房價甚至會比附近單棟物件來的高。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

馬勝選行情／業界龍頭看選後房市走勢

【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】

華固董事長鍾榮昌昨（15）日表示，馬英九總統連任，形同為處於寒冬中的房市帶來了冬陽，預期接下來的市況可逐步回穩，買氣穩定、價格修正的幅度也比選前眾人預期的小。

遠雄企業團董事長趙藤雄則說，選後應回歸理性、發展經濟，他對台灣房市長期看好。

戴德梁行總經理顏炳立透露，選前就有投資者開始押寶，上周成交的商用不動產與土地的總金額有20億元，本周應會有人持續買進；至於他負責銷售的太子敦南大樓，近日也會有好消息。

顏炳立認為，兩岸關係愈來愈好的情況下，今年商用不動產必旺。

世邦魏理仕總經理林俊銘表示，目前對台灣商用不動產抱持興趣的外資中，絕大多數為亞洲投資人，其中又以來自香港、新加坡及日本的最多，在馬政府繼續執政的情況下，兩岸三地將維持密切經貿發展。

專家觀點／龍年購屋 兩大策略取勝

【經濟日報／彭培業】

2012年伊始，國人仍浸淫在總統選後激情的氛圍裡，有人歡樂也有人失落，回歸到今年房市的購屋策略，要謹守兩大原則，店面等高投資報酬率的產品仍是房地產的東方不敗，籌碼稀少的產品則仍有機會。2012年房地產應是好地點回溫格局修正，並非長空的開始。

我從事房地產25年來，歷經多次起伏興衰，觀察這一次房市交易是乏人問津，冷得讓人直打哆嗦。今年可說是危機重重，歐債危機衍生全球景氣衰退，台灣也愈來愈多企業悄悄放起無薪假，當政府打著居住正義的旗幟，接二連三祭出奢侈稅、實價登錄、貸款緊縮、社會住宅等政策，全台將近有16萬房仲經紀人員遭受波及，堪稱仲介業史上最寒冷的冬天，有些品牌加盟業主長期沒業績，撐不住虧損，只好關店歇業，這些都是政策急就章下的犧牲者，因為健全的房市政策不致如此。

執政者在制定政策上，犯了「以偏概全」的錯誤。例如，全台房價偏高的地方，大台北最明顯，其他縣市房價在10萬元出頭或是以下的房子，比比皆是。然而，政府祭出的奢侈稅等打房政策及公告土地現值調漲逼近市價等措施，讓全台房子皆遭受無妄之災全被掃到，結果房市交易量直直落，甚至腰斬。

政府這次在打房的過程中，是不是錯估形勢、秀過了頭，低估了奢侈稅對台灣帶來的經濟衝擊，畢竟台灣自有住宅率已高達88.3%。

所以，我才會提出解決高房價要因勢利導，若能把泰山收費站撤除不收費，表面上每年損失民眾買路錢，但實質面卻能讓更多的人願意往房價較低的南崁、林口，甚至於桃園來移動，讓桃園台北無縫接軌，心界、眼界、世界一起變大，又可減少塞車之苦、節能減碳，縮短城鄉差距。若是把台北市房價打趴，我相信國外投資機構或外商有可能退出台灣市場。

另外，社會住宅必須是長期的、穩定的政策，不應該是選舉前拿來炒作一下，政府廣設社會住宅，目前在林口A7站、板橋浮州推出，接下來還要在松山區、萬華區、中和區、三重區推五處社會住宅，這些量體若二、三年後倒到市場來，沒有妥善處理，會出現爆量供給，也會影響房市價與量的健全發展。建議社會住宅政策應該是長期的、穩定的供給。

房地產一向是火車頭工業，政府要正視房地產若下滑可能帶來的衝擊，千萬不要把房地產駛向懸崖邊，一發不可收拾。2012年可說是多空交戰的一年，至於房價會何去何從？我認為可以觀察幾項指標，

1、供給和需求：可以看各行政區住宅存量和家戶數之間的落差來判斷，像台北市供不應求，房價支撐力道相對強。

2、貨幣政策：貨幣政策可簡化為利率和匯率。利率上若央行長期維持低利，房價相對有撐，匯率上新台幣兌美元必須不能跌破31元，房價才會相對穩定。

3、政府政策：政府政策若積極打房，堅持實價課稅上路、公告土地現值逼近市價，不動產交易成本大增，對房價的影響非常大。

4、法拍屋數量：法拍屋雖然是房市落後指標，但當法拍屋月均量超過6,000件以上，就是房市轉壞的跡象，目前月均量在四、五千件，仍處安全水位。

今年購屋策略要謹守兩大原則，諸如店面、辦公室、小套房等有投報率的產品依舊是房地產的東方不敗；另外就是籌碼稀少的產品，例如仁愛路、敦化南路口上的舊名宅，即使房價下修，影響也不大；籌碼太多的地方，會面臨較大的修正空間，例如：林口、三峽、淡水推案量驚人，房價會很凌亂。

2012年只要供給不要爆量，房貸利率不要上調快速，我相信2012年房地產應是好地點回溫格局修正，並非長空的開始，祝福台灣！

（作者是台灣房屋首席總經理）

房市冷搶買工業宅？ 房仲：三思而後行

網路地產王/綜合】

房價漲，市場上出現很多在工業用地上蓋住宅的「工業住宅」，房價略低於市售房價二至三成，外觀上也與一般住宅差不多，真的能買嗎？房仲建議，要三思而後行！

■　新北市工業宅多 捷運加持漲幅高

根據中信房屋統計發現，新北市總計有四個工業用地的中古社區，近五年來的單價漲幅超過2成以上，包括中和市中山路的「元氣大鎮」，從民國95年每坪約18~20萬元，今年已漲至23~25萬，和區域中古大樓平均單價29萬相比，每坪有4~6萬的價差。

此外，板橋市縣民大道的「馥華生活家」，因為捷運加持，平均單價從民國95年的18~20萬元，飆漲至今年的23~26萬；下新莊中正路的「鈴木華城」，也是因捷運交通而水漲船高，增幅在21%~36%之間，泰山鄉中山路的「宏觀天下」的增值幅度最為驚人，高達44%~50%。

■　工業宅環境不佳 未來轉手恐不易

真的有這麼好賺嗎？所謂的工業宅，土地使用分區屬於工業區，社區旁邊可能有工廠仍在營業中，或是未來將有大批廠房設置，但這類房子，不但人口進出複雜，安全性也較差，但土地取得成本較低，所以吸引不少民眾購買。

工業用地改為住家使用，將影響到居家環境的舒適度，而且銀行承貸成數較低，未來轉手性恐怕不易，更重要的是，工業用地上的住宅，因違反建築法規而會被主管機關勒令拆除、停止使用或下令恢復原狀。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

選後看屋人潮解凍了 建商過年不打烊

【聯合報╱記者何醒邦、陳怡慈／台北報導】

大選不確定因素排除後，周日各推案工地紛傳破冰解凍，看屋人潮明顯回籠。但房地產業者預估，今年房價下修機率不小，頂多平盤。

海悅廣告協理郭正安表示，大選前幾周又濕又冷，大台北案場的來客數只有個位數，但選後的第一個周日，看屋人潮明顯回籠，其中以自住、首購族為主，返鄉投票的台商也是一大主力。他說，雖買氣開始動起來，不過才一天還看不準，還得觀察下周起的春節檔期，他預估在房市三二九檔期，選前遞延的推案量都會出來。

新聯陽經理施孝文表示，選前大台北重劃區的高總價產品可用「結凍」形容，不過周日有解凍跡象，使案場人員振奮不少。在內湖、新莊副都心都有建案的遠雄建設，選前幾天就開始強打廣告，周日兩地來客量也約成長三成的。

不過對於選後房市，多數業者卻「不敢太樂觀」。東森房屋董事長王應傑表示，國際經濟景氣不佳，馬政府許多居住正義政策也將實施，都使房價不易攀升，他預估，新莊、林口等供給量大的區域，預售屋房價將會調降二成以上，中古屋也會有一成以上的跌幅。信義房屋表示，大台北房價已走八年的多頭而來到最高點，住宅房價持平或回檔修正的機率還是比上漲的機率高。

台灣房屋首席總經理彭培業則認為，選後房市表現要看區域是超額需求或超額供給，台北市屬超額需求，整體房價降不下來，但開發越慢的都更區，房價將向下修正。

金融研訓院昨天邀請淡江大學產經系副教授莊孟翰、戴德梁行總經理顏炳立分析今年房市展望。莊孟翰指出，整體房市今年下修格局確立，將呈「U」字形走勢，一般型的房產商品會在今年底見底，之後會有兩三年的盤整。

他預測，台北市房價平均將下修百分之十到十五，新北市平均跌幅百分之廿到卅，「台北市精華地段的高房價已經回不去了」。

不過，莊孟翰說，在台商、港資、陸資逢低進場下，商辦與店面將取代住宅成為今年房市的撐盤要角。

藍軍勝選，專家分析「新房市」

【MyGoNews林承志、廖賢龍/綜合報導】總統大選落幕，執政黨再度拿下執政 權，也代表兩岸關係可望維持目前和平穩定情勢，企業界擔心「九二共識」的陰影消除，預期對於本土的投資將持續增加，在延續過去執政黨的行政操作下，選後房 市如何解讀，成為民眾當然關心的議題，政治大學教授張金鶚認為「房市將維持下修格局」；房地產作家SWAY則認為「房市跌幅可由股市觀察」；台灣房屋研究 中心執行長邱太則認為「購屋剛性需求因選舉而觀望，選後將重回市場，農曆年前後房市交易可望擺脫先前冷清市況。」不過，執政黨在選前執行的「居住正義」， 預計在選後將持續推動，房地產市場將回歸基本面操作。

張金鶚：房市將維持下修格局

張金鶚於選前就透過微網誌表示，不論誰當選，不合理高房價下滑的趨勢應該不會改變，或許下滑的速度與時間有些不同。張金鶚表示，馬英九總統連任，有助房地產業者較易炒作預期心理，房價小幅上下波動後再下滑，速度緩慢，不景氣時間拉長。

SWAY：房市跌幅可由股市觀察

而 房地產作家SWAY則認為，興富發主動宣布房價下降的效應，應該是遠遠大於總統選舉效應，SWAY相當堅定的認為，選後房價降價效應即會發酵，因此，選舉 結果對房市影響不大。反倒是股市反應對房市如何下修會有影響，若1個月內，股市大漲1000點，房市下修幅度較慢，反之，若1個月內，股市漲幅低於 1000點，則房市就會快速的在329檔期反應。至於，實價課稅問題，SWAY則認為因實施難度太高，光是評定前次轉移價格就相當不易。不過，他還是表 示，實價課稅為台灣房市必經之路，當炒房稅額增加，投資客就會將資金移往其他免稅工具，房地產才能避免淪為炒作工具。

台灣房屋：購屋剛性需求將重回市場

台 灣房屋則表示，根據「2012總統大選後房市趨勢」報告指出，不管藍綠誰當選，剛性需求(自住、換屋、置產)仍在，不會立即改變台灣房市走勢；但2012 年2~4月歐債高峰期，是重要的房市觀察指標之一，歐債危機若除，下半年房價有機會走反彈格局。台灣房屋研究中心執行長邱太說，藍綠不管誰當選，生活還是 得過下去，2012年是房市多空交戰的一年，利多有2011年的百年結婚潮、2012年龍年出生率預計提高，加上選前憋了1~2個月的觀望潮，這些剛性需 求在總統大選、農曆年後，將重回市場購屋，預料北市2、3月平均月交易量能返回3500棟大關。

不過，市場普遍認知，藍營勝選兩岸政策較 能持續，邱太表示，馬政府任內的兩岸經濟合作協議(ECFA)、金融監理合作備忘錄(MOU)、陸客來台觀光、陸客自由行及開放大陸銀行來台參股等政策， 藍營勝選，兩岸政策能較順利推展，此時「兩岸概念屋」有機會上漲，例如：大安區、信義計畫區、陽明山、台中七期、淡水景觀宅，未來對陸客「345限制」鬆 綁，這些區域有機會看漲。(註：345限制：3指取得房產後3年內不得移轉；4指在台居留最長時間不得超過4個月；5指貸款成數最高不可超過房價5成。)

鄉林集團：選後將回歸正常

總 統大選情勢底定，鄉林集團董事長賴正鎰認為，房市可望在選舉爭議結束之後，回歸市場面，選前因選舉口號、打房政策影響、及建商宣傳式的降價等不確定因素 影響，造成市場出現極大的觀望氣氛，買氣受到壓抑，選後將回歸正常， 鄉林並依計畫先行推出台中「鄉林科博館」預售案，台北市的都更合建案也可望因選舉情勢底定而加快推出時程，上半年預計推案將達100億元。賴正鎰指出，選 後台灣的發展會更樂觀，因為綠營一定要在兩岸關係上尋求突破，找出讓綠營民眾能接受、對台灣經濟也比較有利的兩岸關係論述，未來兩岸的發展應該是可期待的 樂觀向上，兩岸關係只會愈來愈好。

住商：中古屋市場的3項發展

住 商不動產董事總經理陳錫琮表示，馬英九當選新任總統後，兩岸關係相對穩健，企業投資信心將會增加，對於國家經濟成長更有幫助。對於中古屋市場來說，會有以 下幾個較明顯的發展與變化：一、 高端客戶增加：企業主與高資產者將維持不動產佈局規劃，也將會讓高 端市場更形活絡。二、 屋主降價保守：由於藍贏勝選，屋主短期間內大幅降價意願將會降低，幅度也會縮小，對於預算有限的中小型自住客來說，不容易檢到便宜 三、 推案回歸基本面：選後由於大勢底定，建商將依照市場走勢決定推案狀況。但另一個值得注意的部份是，實價登錄7月即將上路，在實價課稅陰影揮之不去的 狀況下，對於市場買氣必然產生影響，甚至在7月之前可能產生一波拋售潮。

信義房屋：成交量有機會逐漸回到正常水準

信 義房屋表示在兩岸及經濟政策方向不變之下，近期因為選舉而陷入膠著的台灣房市，成交量有機會逐漸回到正常水準。但在執政黨所訴求的居住正義政策之下，投資 客難以重返市場，房價走勢還是回歸景氣基本面。這次總統大選結果牽涉到兩岸以及住宅政策是否出現重大轉變，因此造成選前房市買氣的觀望。根據信義房屋不 動產企研室統計，最近三個月五都建物買賣移轉棟數平均每月只有16690棟，不到長期平均水準的四分之三，尤其雙北市的交易量較平均值少了三成以上，反映 出選前積壓不少觀望買氣。

信義房屋表示，選後不確定因素解除，在政策方向不變之下，部分買方可望解除觀望回到市場；不過受到奢侈稅的限 制以及實價登錄的影響，投資需求持續受到壓抑，買方還是以自住客為主，買氣表現還是要看房價水準而定。至於長期置產型的客戶，可能在兩岸政策不變之下，著 眼 在商辦以及店面等產品的佈局，最近半年相當活絡的商業不動產熱度可望延續下去。

投資客：房市「調控」應該不會在選後「轉鬆」

部 分投資客認為，「居住正義」是執政黨選前主要的政績之一，而且在經建會等主要政府相關機關裡，都已經把「居住正義」列為新政府下一個4年的重要施政目標， 所以，顯然之前推動執行的奢侈稅、合宜住宅、實價登陸等措施，獲得部分基層選民的認同，而願意給予了國民黨再一次的執政機會，因此，預料國民黨繼續執政 後，對於照顧民眾取得居住的公平正義上會繼續著力，因此，預料對於房市的「調控」應該不會在選後「轉鬆」。至於房地產後市會如何？投資者則認為，歐債危機 如何牽動2012年的景氣還沒有辦法確定，加上奢侈稅、實價登錄的威力繼續存在，房市的觀察還是必須「謹慎保守」一些。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

農曆年後新規範 將使(集村)農舍案走入歷史？

數月前蘇嘉全『假農舍真豪宅』事件成為話題焦點，農舍疑似違法使用問題再度浮上檯面。之後，其他不同議題鋪天蓋地，該問題又被淡忘；而這段期間，各地農舍建案也還是照賣，只是行銷姿態非常低調。然根據今日工商時報報導，農曆年後內政部將會同農委會修訂「農地興建農舍辦法」；如果此消息及官員說法屬實，目前桃竹、宜蘭仍可見的農舍建案，未來銷售或推出，可能將面臨更大問題。

根據該篇報導，官方預計將分兩階段檢討目前的『農舍亂象』；先前提出之特定農業區不准興建集村農舍，將列最優先處理，森林區地則『不宜興建』農舍。

不過自去年監察院提出糾正後，各區(集村)農舍案例就比以往少了許多；根據住展企研室了解，稍早桃園就有一例因此卡住、無法推出銷售。對目前及未來農舍案影響更大的，應是有關『加強違規查核』之部份。內政部營建署綜計組長陳繼鳴表示，將針對共識較高部分修法，即要求地方對於『興建農舍必須農用』加強查核，未來將每月或每季要求地方提出定期查核報表呈報。

報導進一步指出，因為目前多數(持有農地或農舍)的人都非農民，而是不動產仲介業或土地代書；官方表示，必須在個人利益與公共利益間取得平衡點，故即使目前暫不控管擁有農舍的人一定要是農民，但會要求住入農舍的人，一定要有從事經營農業的行為，也將要求地方政府加強控管後續的農業行為。

另外，農委會則建議已持有房屋者不能申請興建農舍，但爭議較大。陳繼鳴指出，目前農發條例只規定同一人不能擁有二間農舍，但未明訂有房屋的人不能擁有農舍，因此未來若要嚴格規範興建農舍的條件，涉及人民權益義務很大，將待第二階段再檢討。

上述修正方向如確定，將有何影響？顯而易見地就是，有居住(農舍產品)之實的消費者，未來勢必要從事農業相關行為；且以集村農舍案為例，不少案例的基地與另配農地，往往一個在甲地、一個在乙地，距離遙遠，甚至不在同個鄉鎮市裡（現規定只要在同縣即可），銷售方還會以乙地農地可出租做為號召。一旦要求居住者須有農耕(業)行為時，上述的行銷手法，可能將無法操作。

根據住展企研室了解，近一年來，由於不動產稅制及土地正義問題浮上檯面，農舍建案成為官方鎖定嚴格審核稽查的焦點，目前還在銷售或籌備中的此類建案，取得建照難度都比以往增加許多。不過由於此類個案多在清幽鄉間，因此對有地緣性的台北人來說，仍有不小的吸引力。今年下半年新竹地區將有一批量體不小的農舍案準備推出，也是看好這樣的潛在市場。

而一旦上述修正方向確立，則目前銷售及籌備中農舍案，肯定將受到影響；不過此類個案是否因此絕跡，成為房市歷史名詞？以房市業者的『聰明才智』，恐怕還是會找到因應之道，除非官方對農舍興建及農民資格，提出更嚴格的定義與規範。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

顏炳立：房市 今年回到合理報酬

戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立：未來市場狀況不明
B級地段會降價 A級地段搶手

【經濟日報／台北訊】

戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立提出龍年房市投資建議。徐珍翔／攝影

政府為抑制房市投機炒作，去（100）年祭出奢侈稅大刀，砍掉建商追漲信心，日前興富發建設在尾牙上宣布，旗下新建案開價將下調15到25%，對此，戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立表示，是「回到合理的報酬」。

新建案調降開價後續是否會引發退屋潮，對此，顏炳立認為，可能會有購屋人想退訂，但全台好物件都還在等選後新的提振經濟方案發酵，在此預期心理支撐下，應不會太嚴重。他也提到，未來市場狀況不明，手上持有較多土地的建商將湧現賣壓，329檔期案量可望增加，且預售價格可能下調，屆時B級地段會降價，A級地段價格雖然相對較穩，但也不再追價，目前許多高資產族群都在等低接，若A級地段出現價格鬆動，建議可買進。

顏炳立預測，今年台北市房產降溫、降量，價微降，新北市房產降溫、降量，價格下調較多，台中、高雄降溫、降量、降價，且投機及短期投資停止，是自用型、區域型買盤。市區有收益性的不動產成交會熱，價格不掉，另外，在土地方面，市區好的地段仍熱，郊區則會降溫。整體來說，市場將回歸合理價格。

值得一提的是，99年第一季之前所交易的不動產，因奢侈稅的閉鎖期已過，短期投資且有資金需求的投資者可能會出脫。戴德梁行表示，在低利率時代，商用不動產仍是閒置資金的停靠站，目前建商購置精華區土地仍不手軟，而開發商對於土地去蕪存菁的多空看法，則將成為土地資源洗牌的關鍵。

買房要更謹慎 可大膽議價

即使根據市調報告分析，房價長期看漲，但以現階段的經濟局勢及供需不平衡的情況，短期回檔的走勢很難避免，只是期間多長，還是要看整體經濟的變化，消費者近期要入市，要格外謹慎。 近三年房市熱烈，房價快速上揚，導致民怨升高，政府急著打房，祭出奢侈稅及其他金融手段，以壓低房價，到目前為止，房價尚未明顯下挫，但房市交易卻直線萎縮，交易量甚至是9年來的新低量，比SARS時期還淒慘。 在部分地區，已有個案悄悄調降底價，底價調降並沒有表現在牌價上，卻反應在議價空間上。業界人士分析，已推案的業者不可能在牌價上採取調降動作，否則將引發購屋糾紛及退屋潮，除非本來只賣很少戶數或是「掛蛋演出」，才有可能在牌價上調降，但為避免消費者「賣不掉」的印象，可能直接改案名來銷售。 在短期趨勢往下盤整的市況，專家們都建議消費者，寧可多觀望，且勤做功課，有好物件、符合自己需求的房子，大膽議價，不用客氣，且在買賣雙方都擔心的情況下，才有更多挑選好物件的機會，也有較好的議價空間。 但什麼才是合理價位？又何時才是進場時機？專家觀察是傾向看區段及個案條件而異，沒有絕對的情況，但有區域行情價，建議參考3年來同區段的房價變化，自己做判斷。房市在2008年從盛走衰，但當時房價並未大幅大揚，後3年才房價急漲，以此來看，目前房價還是在高檔區。

房仲︰不管誰當選 房價都下修

〔記者徐義平／台北報導〕總統大選選情持續膠著，房仲業者認為，不論哪一黨執政，房價向下修正的態勢已經相當明顯，只是快或慢，跌深或跌淺的區別。大師房屋總經理陳建慶認為，今年將是房市清淡的一年，交易量會持續冷清，代銷、房仲將面臨龐大的壓力。 陳建慶以營建獲利王興富發率先宣布新案降價為例，指出這就是啟動房價下修的轉折點，且挑在選前宣布，代表不論選後結果如何，房價趨勢向下已成定局。 他說，房市走了8年的多頭，房價已經來到相對高點，要再上去恐有一定難度，且房市法則本來就是漲久必跌，跌深反彈，預測此波房價下修是在所難免。尤其是過去推案量大的北市內湖、南港等區，勢必會出現較大幅度的修正；新北市部分推案重鎮出現下修的力道也較強。 陳建慶表示，去年政府打房動作頻頻，導致成交量急凍，連金字塔頂端的買賣也遲緩，造成大師房屋去年一整年的業績較前年衰退4成，尤其是去年的6~12月交易量更是用一個冷字形容，等於是回到SARS階段。 不過，他認為此波房價下修，對於豪宅市場無非是個去蕪存菁的機會，他更引述股神巴菲特的話「退潮時，才知道誰在裸泳」。也就是說目前市場上充斥太多非精華地段的高級住宅，卻以豪宅價格銷售，預期在此波修正的過程，這種產品將禁不起考驗，甚至面臨大幅度修正的可能。

楊梅1-9-15號都計道路 動工

〔記者沈繼昌／楊梅報導〕楊梅市1-9-15號都市計畫道路昨天動工，桃園縣長吳志揚說，這條都市計畫道路可紓解楊梅至龍潭交通流量，其中還包括一座景觀大橋，預計明年八月完工。

楊梅市1-9-15號道路主要是改善梅獅路對外聯絡道路，全長六百九十七公尺、寬十五至十八公尺，東西兩側與梅獅路二段、瑞坪路相連，還與金溪路銜接，總工程經費為三．九億元，其中景觀大橋有三百廿公尺長、寬十五公尺。

包括吳志揚、楊梅市長彭聖富、縣議員李家興、陳賴素美、周玉琴等多位民代都出席動工典禮，立委候選人廖正井也到場。

吳志揚說，這條都市計畫道路將成為市民通往省道替代道路，還可紓解梅獅路交通及分散龍潭科技園區通往楊梅交通流量。

《機捷車站徵收》縣府主導 地方關切進度

桃園國際機場聯外捷運將於明年中通車，由縣府主導的六個車站開發案也陸續進行，其中「A10山鼻站」已經完成公展進入地籍整理、地上物查估等階段，至於A20、A21站區也按內政部要求縮小範圍，預計三月份可進行公展。

機場聯外捷運站區由內政部主導「A7體育大學站」區段徵收計畫，因合宜住宅吵得熱鬧滾滾，桃園段沿線六個車站開發案還未徵收，也讓各地人士關注，尤其是中壢、蘆竹、大園等地。

縣府主導的六個車站區分別有 A10、A11站位於蘆竹鄉內，A15、A16站設在大園鄉，A20、A21站則在中壢市。

機場聯外捷運站區開發，目前進度最快的是A10山鼻站，內政部去年十月通過後，十一月進行卅天公展。

至於「A20興南站」，面積由五十六．九五公頃縮減至四十九公頃，「A21環北站」原則上只開發新生路左側地區，右側暫緩，面積由五十八．二六公頃縮減至卅公頃，目前只要報准即可，預估三月份就可以進行公展。

配合明年捷運通車，縣府城鄉發展局希望就這三個站區未來開發，提供基本的停車、購物功能，方便民眾搭乘捷運。

至於「A11、A15、A16」三個站區都在都市計畫區外，必須納入都市計畫才能辦理區段徵收，今天將送內政部的區域計畫委員會進行政策環評，如果進度順利，預計在明年可以進入公展程序。

目前機場捷運車站六個站區及開發面積如下，「A10山鼻站」、卅九．三公頃，「A11坑口站」、卅一．三二公頃，「A15大園站」、卅四．一五公頃，「A16橫山站」、五十六．八五公頃，「A20興南站」、四十九公頃，「A21環北站」、卅公頃。

單獨出售大樓停車位，應課徵奢侈稅

【MyGoNews方暮晨/台北報導】財政部高雄市國稅局表示：民眾陳先生來電詢問，想要單獨出售持有2年內之大樓停車位，是否需課徵特種貨物及勞務稅(奢侈稅)？

財 政部高雄市國稅局表示：依特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款規定：「本條例規定之特種貨物，項目如下：一、房屋、土地：持有期間在2以內之房屋及其 坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第5條規定者，不包括之。」惟如僅單獨出售持有2年內停車位者，符合上開條例規定，仍應課徵特種貨物及勞 務稅。

財政部高雄市國稅局進一步說明，又依同條例第5條第1款規定：「有下列情形之一，非屬本條例規定之特種貨物：一、所有權人與其配偶 及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。」所稱「僅有一戶房屋及其坐落基地」之認定，應不包括非可供居 住之停車位，故如停車位原係與自住房地併同使用，且該自住房地符合上開條例規定者，該停車位與自住房地併同出售時，可免徵特種貨物及勞務稅。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

房產贈與 規避奢侈稅高招

【經濟日報╱記者徐碧華／台北報導】

根據內政部統計，去年1到11月累計的不動產贈與移轉棟數達3萬5,563棟，已超過前年全年的贈與移轉棟數，創下歷年新高紀錄。

贈與稅原是設計作為防止逃漏遺產稅用的，如今卻成為節稅工具。地政官員表示，奢侈稅上路後，還有聽說用贈與稅來逃避奢侈稅（特種貨物及勞務稅）。

歷年的1月都是不動產贈與移轉的高峰，100年1月贈與移轉高5,108件，創下90年以來的單月新高；而且新北市和台北市是各縣市中申報贈與移轉棟數最高的。由於今年雙北市大幅調高土地公告現值，預估今年1月也會是高峰。

官員表示，與奢侈稅相較，利用贈與移轉非自用住宅也要繳土地增值稅和契稅，但適用稅基和稅率比奢侈稅低。

奢侈稅適用稅率在持有一年以內出售稅率是15%，兩年內要課10%；贈與稅稅率只有10%。奢侈稅的稅基是出售金額；贈與稅是按土地公告現值和房屋評定現值計算贈與價值，而且每人一年有220萬元的贈與免稅額，還可以扣除移轉所繳交的契稅和土地增值稅。

一位會計師指出，雙北市的大廈土地持分不高，房屋評定現值離市價很遠，贈與稅的實際稅率頂多約只有市價的5%。

官員表示，目前只聽說有人談論利用贈與稅來取代奢侈稅，但未掌握實際案例，也不清楚到底有多少這樣的案件。

可以確定的是，贈與稅率在98年調降到10%，且適用單一稅率後，不動產贈與案件就快速增加，已連續兩年超過3.5萬件。

另外，去年1到11月因繼承而批次移轉的不動產棟數是3.7萬件，與贈與相當。

在85年以前，因繼承而申報的不動產移轉案件遠高於贈與案件，主要是因為遺產稅的扣除額高，幾已不必繳什麼遺產稅，反而申報贈與適用的稅基和稅率會比較高。

近幾年，因繼承而移轉的不動產棟數和因贈與而移轉的數量相當，主要是因為贈與稅因扣除額提高為220萬元後，如果移轉給小孩，父和母合計一年的贈與免稅額是440萬元，在年底和年初辦理申報贈與，兩年合計的免稅額是880萬元。

A7合宜住宅今簽約 計2014年完工

內政部今天(10日)上午與林口A7合宜住宅得標廠商正式簽約，包括行政院、經建會與內政部等單位也派員觀禮。內政部政務次長簡太郎表示，合宜住宅是落實馬英九總統土地正義政見的第一步，希望未來能夠達到合理化房價、住者有其屋的目標。

內政部營建署10日舉行「機場捷運A7合宜住宅招商投資興建案」簽約儀式。該建案由遠雄建設、皇翔建設、麗寶建設與明軒建設等4家建商得標。

內政部政務次長簡太郎指出，合宜住宅的興建是政府健全房屋市場、適度和緩大台北都會區不合理房價的第一步，希望能讓一般民眾，也有機會購置適宜的房屋。

營 建署署長葉世文表示，A7合宜住宅共有3,960戶，每坪售價不得超過新台幣15萬元，預計2014年完工交屋，希望能達到抑制房價的效果。他說：『(原 音)今天A7案簽約總共是3,960戶，板橋浮州是4,480戶。如果根據媒體的報導，尤其板橋浮洲，對於板橋、樹林、土城地區已經造成相當的影響，我相 信這個影響是好的結果，也就是讓房價趨近於合理。』

葉世文說，合宜住宅自去年12月開放登記以來，已經受理7300件登記案，民眾反應相當熱烈，營建署未來也計畫持續釋出合宜住宅，滿足民眾需求。

施崇棠傳授年輕人創業前該做的五件事 與哈佛商學院學子分享 華碩成為國際品牌的祕訣

一場施崇棠在哈佛商學院的演講，分享華碩如何從小公司成為全球ＮＢ第五大品牌，他又如何從小工程師到品牌領導人。施崇棠用六十歲的人生智慧，與年輕人分享創業前該做的五件事。

華碩從主機板起家，打著「堅若磐石」口號的的筆記型電腦，到二○○七年掀起小筆電熱潮的Eee PC，華碩董事長施崇棠總是用產品力向市場證明，華碩堅持「精采創新、完美品質」的核心競爭力。

即使在蘋果iPad寡占平板電腦市場的情勢下，今年四月華碩推出的平板電腦「變形金剛」異軍突起，被《華盛頓郵報》推崇勝過第一代iPad，更被視為科技業的「台灣之光」。

隨著華碩品牌名揚國際，市值逼近新台幣一千五百億元，施崇棠也成為全球科技業風雲人物，去年三月，他受邀前往美國哈佛商學院演講，與青年學子分享華碩如何從小公司變成國際品牌，並建議年輕人創業前要做到的五件事。

施崇棠給準備創業的年輕人的第一個建議是 Sharpen the sword（精益求精），「我的建議是，選對目標，不要朝三暮四。」施崇棠認為，找尋你的範疇領域、技術能力，和能夠盡其發揮所能的地方去精益求精。把大學時期的電磁學念二十幾遍，就是要從基礎的東西，來決定這一切。

施崇棠出生於彰化的公務員家庭，從台大電機系畢業後，再進入交大管理科學研究所進修。二十七歲進入宏碁帶領研發部門，當時，以施崇棠為首的工程師團隊興起創業念頭，「我們都對電腦技術瘋狂，認為自己是天下無敵的那種人。」

華碩成立初期，施崇棠和另四位同樣是工程師出身的創辦者──童子賢、徐世昌、謝偉琦和廖敏雄，就選定以主機板為業務，並製造出最快速、最可信賴的主機板，才讓華碩得以在○六年一躍成為全球最大主機板廠商，榮登股王。

在專精的領域發揮才能外，施崇棠認為跟對潮流（Ride the right wave）是第二個重要議題。華碩開始營運的資本額並不多，大約只有三十萬美元，其中施崇棠出了六○％的資金，至今他仍是華碩的最大股東。「即使我們沒有強大的財務作為後盾，但是至少我們能有開闊的視野。」

施崇棠和他的團隊在一九九○年即預見主機板模組將會引領潮流，且個人電腦都會使用標準化的主機板，勢必能打造一個大市場。「我們就是有那個膽量，認為進攻主機板市場將會有一番作為。這對宏碁這樣的大公司而言或許不算什麼，但是對於像我們這樣的小公司卻很重要。開拓你的視野並且抓住重要的機會。」

有技術，看準市場抓住機會後，施崇棠認為年輕人下一步，應該要選擇對的創業夥伴（Choose the right partners），「別只看員工的工作能力，你必須去一一分析他們與生俱來的個性，他們將會成為你終生的工作夥伴，他們的個性與專業能力一樣重要。」

施崇棠相信，一個人的素質影響公司最後的體質，好的素質會帶領公司走向新的里程碑。但急需用人的時候，往往找到的人並不是那麼的適當…

2012年完全買屋賣屋策略

【文／美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬[言希]】

2011年8月以來美國及希臘國債所引發的全球股災，導致各國對於全球經濟展望趨於悲觀，連帶國內股價亦呈現大幅震盪，尤其正當全球都同時籠罩在去槓桿化（deleveraging）陰影之際，政府為平息高房價所導致之民怨，除祭出奢侈稅之外，更將觸角延伸至預售屋買賣價差之「權利金」漏報綜合所得稅之查稽，並且還刻意降低房貸、土融與建融比例，尤其是在整體市場供過於求之情況下，行政院主計處於11月3日又公佈全國空屋高達156萬戶，空屋率再向上攀升至19.3%之利空訊息；另台北市8月份6,000萬元以上豪宅之成交量較7月縮水60%；台北市地政處於11月13日發佈10月買賣移轉棟數，僅3,255棟，這是連續4個月買賣交易棟數低於4,000棟以下，至於何時才會到達U型谷底，則是2012年有意進場購屋大眾所必需注意的。

縱觀2012年台灣的經濟環境，會有如下的特性：
1. 利率走低、資金浮濫，這是美國大量印鈔票及台商資金回流以及全球不景氣的效益。
2. 企業經營辛苦，創業者多競爭激烈，如四大「慘」業（DRAM、面板、太陽能、LED），因台灣經濟是以出口為導向。
3. 金融商品獲利機會減少，如股票、基金、黃金期貨等。
4. 全球景氣變化快速、產業結構調整劇烈。

基於上述四大經濟特性，是故2012年的投資主軸線勢必調整。

政府為何要課奢侈稅？其實答案很簡單，是因為：
1. 平息民怨，此舉完全為政治選舉考量。
2. 預期房價會越來越高，造成更大的民怨。
3. 給普羅大眾一個重新佈局房市的機會。

為何要投資不動產？因為有以下的好處：
1. 抗通膨。
2. 保值、增值、坐享租金收益。
3. 投資槓桿效應，只要自備款2~3成。
4. 分散投資風險。
5. 可以有效的節稅。
6. 身分、地位的表徵。
7. 家的感覺，人生的幸福感，也因此不動產是所有投資標的中最具代表性的。

據說美國的曼哈頓島就是200年前以一元美金從印地安人手中買到的。以現在的觀念一元美金，彷彿是一個天大的便宜，但是經過了200年的一元美金，如果以每年10%的投資報酬來看，當初買曼哈頓島的一元美金已經是現在的18,990,527元美金。將近成長了1900萬倍。這就是時間複利的結果。如果以台灣過去20幾年來的通貨膨脹率的統計，每年平均是3.5%。若把錢放銀行裏，一年定期存款利率只有1.3%左右，可見把錢單純存在銀行裏是一件不符合經濟效益的事。

何謂投資七十二法則？在任何情況下物價會增加一倍的簡易計算方式。例如：台北市的不動產每年以7.2%的通貨膨脹率成長，那麼10年後台北市的不動產就會增值一倍，其公式為：72/通貨膨脹率=物價增值一倍的年期（72/7.2=10，只要10年，你買的不動產就會增值一倍）。而通常在不動產投資時，我們要考慮的兩個因素為風險與報酬。這也是在後奢侈稅時代實際課稅疑慮下，不動產投資應有之思維：1.審慎評估風險與報酬。台灣稅制的基本計算架構，【（課稅稅基-免稅額-扣除額）×稅率】-累進差額=應納稅金。2.稅後的投資報酬率，以投資台北市的不動產為例，假如投資報酬率為15%，稅率為30%，則台北市不動產稅後的投資報酬率是15%×（1-30%）=10.5%，幾乎1/3的投資報酬率被稅扣掉了，可見選擇投資工具時，考慮投資工具的相關稅率的規定是很重要的。

從奢侈稅後，台灣房市一路冷到現在，大家都在期待總統大選後台灣的房市能更好，但如同股神巴菲特所言：「當別人恐懼時，你要貪婪；當別人貪婪時，你要恐懼。」而如果能掌握2012年台灣不動產趨勢，則更是投資不動產的必要投資理念。

趨勢1. 房市回歸供需基本面，在不動產買賣過程中，除了首購族、換屋族、投資族更有投機族，在政府一片打房過程中，現今只剩下首購族、換屋族及少許的投資族，而投機族則是人人自危，深怕被政府給盯上，故此時是有意進場購屋者，慎選好房的時機。

趨勢2. 房價所得比及空屋率的意義？台灣雖然只有36,000多平方公里，但高度超過3,000公尺以上的高山，就有100多座，可見如果單是以台北市的271平方公里來算房價所得比的話，對於解讀台灣的高房價是有所偏差的。至於空屋率則是要看是「有效空屋」還是「無效空屋」？並非空屋率高，房價就一定會下跌，而是要看擁有不動產族群的經濟實力。

趨勢3. 不動產的需求面，從台灣這10年來的經濟成長及買賣移轉棟數來看，除2001年之外，台灣的房屋買賣移轉棟數皆在32萬戶以上，甚至更高，可見中國人住的需求，永遠在成長，尤其是後ECFA時代，台灣的不動產需求更是被看好。

趨勢4. 不動產的供給面，按照內政部營建署的統計，台灣的不動產供給量，10年來的建照總樓地板面積（平方米）及使照總樓地政面積（平方米）皆在2,000萬平方米以上，甚至4,000萬平方米，這說明台灣的建築開發商看好未來台灣的不動產市場。

趨勢5. 不動產的房價面，從2006年第一季台北市的中古屋平均單價約25萬/坪，到2011年第三季台北市的中古屋平均單價來到51.95萬/坪，這也應驗了不動產的名言:「Location, Location. Always Location！」。好的地點永遠是不寂寞的。

趨勢6. 匯率及利率對房仲的影響，一般而言，市場的利率上升會造成不動產的市場下降；反之，市場利率下降，不動產市場就會上揚。簡單說，不動產市場的升降與一般的利息水準是呈相反方向的。在全球主要經濟大國調降利率之餘，台灣的中央銀行也只好從善如流。

趨勢7. 實價登錄與實價課稅對房仲的影響？馬英九總統展現落實他所宣示的「居住正義」五法終於在2011年12月13日立法院三讀通過，從實價登錄到課稅，受影響的不止建商、房仲業，也包括廣大持有房地產的民眾。當然，實價課稅必需在相關配套措施完全建立，並完成立法後才能成為課稅依據，也因此在不動產交易中，對於將來的稅賦考量，也相對的需要審慎規劃。

趨勢8. 都市更新、區域化及國際化，都市更新讓整個市容變得不一樣，也讓空屋能釋出，除了滿足住的需求之外，同時也能讓環境及房地產增值，但因法令落實及審查進度嚴重落後，故尚須努力。區域的交通動線及發展是未來重要指標。至於投資動向的全球化，未來國外的物件可以在國內購買，無國界的房地產成為未來的投資新趨勢。

2012年完全買屋賣屋策略

奢侈稅上路已滿半年，短進短出的投機族也已銷聲匿跡，惟房價似乎依舊看跌不回，在整體房市回歸以自住客為基本盤之後，有意進場購屋大眾值得觀注的買屋賣屋策略是什麼？

策略1. 以空間換取時間，2010年底台灣已進入五都的新時代，雖然這表面上只是行政區劃的重新組合及行政層次的提升，但對於房地產市場的影響卻是不可小看，尤其是聚臨台北市的新北市某些區域而言，更是房地產未來的明星區域。從高房價的大安、信義、中正等區域往外遷移，有資產優勢的換屋族，往內湖、南港。而首購族則是往木柵、新店、板橋、新莊、三重等房價相對較低的區域尋屋。

策略2. 擴大購屋總價，首購族最高房貸成數都可達七成，但由於2012年全球經濟環境不佳，房貸利率勢必走低。首購族除了以每月本息攤還金額反推購屋總價之外，最好是可以找有能力短期借貸的親戚以提升購屋總價，這樣可以選擇的範圍大，而坐擁房地產增值的機會也大。

策略3. 跳棋式的購屋，先求有再求好，只要自備100萬元，依舊可以在雙北市內找到兩房、20坪上下的低總價產品，而這類產品目前也是市場最熱銷的，如台北市的萬華、大同、中山、內湖、文山區等，而新北市則有更多可選擇的區域及物件。

策略4. 鎖定成熟商圈，除了學區之外，買在成熟商圈區域是所有自用與投資族群應優先考慮的，因為在成熟商圈中已有知名廠商及企業為您評估且進駐，故此區域的生活水平及商圈繁榮度是持續提升中，而這也是房價增值、保值的基本條件。

策略5. 跟著明星學區走，這是根據調查的，全世界只要有中國人住的區域，學區的選擇永遠是購屋選項的前三名，例如台北市的「師大附中學區」因每年周邊釋出的中古屋有限，故房市永遠是供不應求。依統計來看，學區房價平均比非學區內的房價高出10%到15%，這也是為什麼建築業者也都會拿明星學區房地產作為推案賣點訴求的原因。

策略6. 注意重劃區的房價，根據調查發現，重劃區的房價漲幅普遍高於區域平均行情5%~20%不等，例如台北市的信義計畫區已成為許多台商、外商及企業主資產配置的首選區域。可選擇區域如北市的內科商圈、南港重陽重劃區、三重重陽重劃區、台中的黎明商圈、高雄的農十六巨蛋生活圈等，皆是未來不動產投資、自住值得觀察的地區。

策略7. 捷運話題的加持，「逐捷運而居」是台北人過去的十幾年來的生活寫照，捷運所到之處，房價應聲上漲，捷運更是建商推案的票房保證。預計今年開通的新莊捷運線，因會大幅降低三重到台北的交通時間，所以台北橋捷運站附近的房價增值潛力值得注意。當然南北溫差不一樣，故南北捷運也是兩樣情。

策略8. 用食衣住行育樂六大需求來評估，有潛力的地點也要配上好的生活機能，由於整體房市正回歸基本面，優勢地段永遠立於不敗之地，北中南仍有不少潛力區，因重劃區設立、新市府或新縣政中心進駐，重大交通建設，甚至有景觀及河岸加持，儘管在一片打房的聲浪中，但這些區域仍還是相對抗跌的，並且有可能成為未來的房地產明星區域。

徐一鳴：落實居住正義 有房沒房都要顧！

台灣經濟沒你看得那麼壞 北市空屋也沒你想得那麼多...

地政三法立法院順利三讀，預計2012年7月後，不論是權利人、地政士、不動產經紀業者、代銷業者在完成不動產買賣案件所有權移轉登記30天內(對代銷預售屋業者來說，則是委託代銷契約屆滿或終止30日內)，必須向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，其中有一條規定值得我們特別注意：「在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據」。

許多民眾、學者、甚至房仲業認為，既然「實價登錄」的頭過了，要讓「實價課稅」的身體過也就不難了，紛紛預期不動產「低稅」時代將慢慢走入歷史，甚至危言聳聽，連今年將下跌15~30% 的話都喊個沒完。

簡單分析一下，你就知道「實價登錄」其實對房價影響不大(你知道賣方多少錢買的，這跟他想用多少錢賣有什麼關聯？)，我們拿實施「實價登錄」多年的香港經驗來看就明白，真有效的話，香港房價還會位居全球第一、要特首公開道歉嗎？

真正對房價會有衝擊的是「實價課稅」，但實價課徵交易稅與持有稅，因牽涉到極複雜的稅法大翻修，並沒有大家想像中那麼容易。

妙的是， 一旦真的實施「實價課稅」，對房價產生重大衝擊時，按照台灣自有屋率高達80%現況來看，將造成許多民眾財產上的損失，為了少數人買不起房，打擊多數有房子的人，這算哪們子居住正義？誰都贊成打擊投機炒作，但政府要落實居住正義時，政策上可不應該只照顧想購屋的民眾，而忽視更廣大的已購屋群眾吧？

對那些想購屋的民眾來說，雖然現在買房子看似被賣方賺了一筆，但若經濟穩定成長，房價維持溫和上漲，將來轉售時，同樣也能賣好價錢，這樣一來，沒人吃虧，政府也收到較多的稅，不是更好嗎？個人認為，唯有房價隨經濟升溫而持續溫和上漲，才能真正落實居住正義。

從實價登錄到課稅 路途還很漫長

內政部營建署公布的2011年第2季住宅資訊統計指出，全國住宅存量總計為793萬多宅，按照2011年房市交易量大約36萬筆來算，大約需要22年時光，全國住宅才會全都曾經交易過，也就是全都「實價登錄」過。

以最樂觀角度來算（每年80萬戶以上交易？），最快也要10年才能全面完成「實價登錄」，接下來才能推行「實價課稅」，你想，在「相關配套措施完全建立」前，稅務機關將依據什麼來執行「實價課稅」呢？

就算「實價登錄」逐步完成，但在真實的不動產買賣價格中，從來都不曾將土地與房屋的價格分別談，我們頂多將土地與房屋加總後的價格去登錄。然而，在現行稅法制度下，都是針對土地與房屋分開課稅 (對買方來說，契稅是依據房屋評定現值來課徵；對賣方來說，財產交易所得也是依據房屋評定現值來課徵，而土地增值稅則是依據公告土地現值來課徵。)，因此即將實施的「實價登錄」所掌握的價格資訊，其實根本無法直接套用，需要勞動立委諸公，再大幅將現行法律修改、或廢止再立新法才行（例如實價課徵「不動產交易所得稅」、「不動產持有稅」，以取代現有交易稅與持有稅）。

實施實價登錄 需要更詳細規範

有些人腦袋不清楚，痛批國民黨立委在實價登錄條文中增列「不得為課稅依據」這檔事，是捍衛財團利益、是妨害實現居住正義，大錯特錯，其實這樣幹才正確，國民黨立委並不害怕或要阻擋「實價課稅」，他們只是比一般人懂法律，他們心裡清楚：在「在相關配套措施完全建立並完成立法」前就倉卒推行「實價課稅」，只會製造更多混亂與對立！

前面說過，全面完成「實價登錄」耗時至少10年之久，若某些成交的不動產沒有上次實際成交價格時，那就得再沿用現行稅制，再按照房屋評定現值與公告土地現值分別課稅，但對曾經有實價登錄過的不動產，則要按照稅金較多的實價課稅，這會造成兩套課稅制度，真這樣幹，政府會被罵死。

另外， 倉卒實施「實價課稅」，只會在巨大利益驅使下，逼著買賣雙方做「分拆價」協議(雖然賣方要負擔較多的稅負，但買方不同意協議內容，買賣也不可能成立)，簽訂兩份合約，一份是買賣契約正本，一份是買賣契約的補充協議，但只去登錄買賣契約正本的成交金額，做沒有獲利的假象，以規避沉重賦稅。

舉例來說，買賣雙方協定的成交價假設為1000萬元，但在買賣契約正本寫成交價800萬元，而在買賣契約的補充協議另外寫上搬遷費200萬元，類似某些將補充協議視為房仲佣金合約的做法。

由於法律必須採正面表列方式來規範，稅務機關必須仔細研究：究竟要民眾提供什麼樣的資訊才滿足「土地及建物成交案件實際資訊」？否則「實價登錄」所獲得的資訊並不盡然確實下，走向「實價課稅」之路肯定更遙遠，更不用說現在倉促就要推動「實價課稅」了。

因為未將「實價登錄」與「實價課稅」同步實施，少了實價課稅的沉重負擔，有心人可以故意登錄較高的成交價格，讓「實價登錄」成為炒房工具，要避免這情況發生，必須實價課徵持有稅，這又涉及到更複雜的稅法修改。

實價課徵持有稅 最能有效抑制房價

既然「實價登錄」主要是將房屋與土地價格合併後總價登錄，除非該筆交易標的只有土地，不然我就不太明白政府接下來要如何利用「實價登錄」分別掌握土地與房屋的實價，而將公告地價、公告土地現值、和房屋評定現值調高到趨近實價，同時又如何能盡早實現實價課徵持有稅？

對置產族或投資客來說，真正有影響的其實是實價課徵不動產持有稅，而不是實價課徵不動產交易所得稅！實價課徵不動產交易所得稅，是針對有賺的部分才繳稅，頂多少賺而已；然而，實價課徵不動產持有稅卻如同奢侈稅，不管賺賠都要加重你的稅賦負擔，而且還不像奢侈稅有規定持有期限。

但是，要先做到實價課徵不動產持有稅，還得先花多年時間完善「實價登錄」，同時還得改變現行分別針對土地與房屋課徵持有稅，還要避免民眾刻意低報實際交易價格的問題。

就算自用住宅享有較低稅率，但採行實價課徵不動產持有稅，確實會加重民眾負擔，引發更大民怨，政府必須先對自用自宅降低稅率。這樣一來，跟奢侈稅一樣，政策上針對自用住宅網開一面，卻等於提供給非自用住宅持有者的合法避稅管道(先贈與給名下無屋的成年子女後，再另以自用住宅名義出售或繼續持有)，使得實價課徵不動產持有稅，對房價衝擊也可能不會太大，因為增加的負擔其實也有限。

稅制早已十分完善的英國，這幾年照樣出現過大漲行情，這說明了房價漲跌，其實與稅制關係沒那麼大。我認為，不論是奢侈稅、實價登錄或實價課稅，對未來台灣( 尤其是台北市) 房價都不可能出現巨大衝擊，就像我以前說的：真正影響房價的只有經濟因素！

最近盛傳無薪假風潮再起，但對照領先指標之一的外銷訂單指數( 如圖1) 來看，不管哪個行業，目前狀況都沒金融海嘯時期那麼糟，只是許多產業的個別企業競爭力衰退，訂單量沒有再成長，導致庫存偏高而需要調整，應該不是整個經濟體系出現重大危機。

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• 留言者: 身處於多變的人生
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• 日期: 2012-01-08 14:52:31

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• 日期: 2012-01-08 01:58:37

失業/無薪假 執政黨執意豢養雙薪肥貓(校園東廠)

(今年大學指考公費老師10員額！但國防部兩梯疏除C咖至校園軍閥(教官)500員、100員調大學軍訓上校教授/中校副教授(未計軍退俸之校安人員)出生入死社工呢?薪2-3萬廉價愛心社工呢?)每年百餘億教育經費，鳩佔鵲巢歸還1萬多位社工、心理諮商、特教、輔導、醫護、特教、流浪老師專業照顧學生！全國太多逾3至4千學生人數國中、小無專業輔導人員，但高中很多單校教官比全縣市少年隊、輔導、社工多!(11月又增補200軍訓教授)
原高1至高3都每週2節軍訓課，新學年每週只剩高1每週1節，逢甲/淡江/文化都近30員軍閥校園，40歲初軍退俸7-9萬校安人員.任學務行政肥貓.年薪補百萬.私校軍訓教授多月薪十餘萬(中校副教授/上校教授聘薪.上下班.寒暑假4個月)當然偶然有做點小事，政治手挽挾校安及媒體渲染發言！然社工師經常出生入死 !以專業默默處理每個危險棘手案件!

台大剩4位教官、玄裝等大學軍人退出校園2年後破功(被軍訓處整肅.以校務軍訓評鑑不及格方式扣補助款威脅)大肆復辟軍閥校園!逾2千學生人數國中、小無專業輔導人員,只一位生教組長!但建中、中一中、雄中等都近20位校軍閥!下學期開始每位教官上課不足5節/週，不含0鐘點主任教官及生輔組長（註:導師基本鐘點10節/週、藝能18節/週、國英數理化16節/週）。吳育昇爆：教官都不敢管幫派特種行業學生！
2010-12-25 中國時報 【蘇冠人／台南東山.大學生】黑衣人壓境.教官變成病
貓。霸凌校園，幫派學生教官不敢管(只敢以軍閥威權思維兇怕記過、在乎學籍好學生!)軍訓處簽反霸凌業務，是5班內編配一位教官（不含無課主任教官、生輔組長）、卻至少20校邊配一位社工師!謀殺社工師!
2011/04/27教育部次長陳益興表示：高中職老師沒課時不願在校待命、打混摸魚，主管機關常接獲家長抱怨找不到老師。為何有此現象？思考國中小為何家長到校都找得到老師？
2011/07/14 監察院因霸凌事件頻傳，糾正教育部（1）沒有定出霸凌定義，（2）高中以下沒有設置專任輔導教師等。
文化/逢甲/淡江/東海大學多達近30位上校軍訓教授、中校軍訓副教授及銘傳/大葉大高餐等大學也都充斥軍訓教授，這些學校都是軍訓必修嗎?是學生會失職/弱勢?或是學生是次等人權，要繳軍訓學分費？您認為教官懂軍訓課本內容?為何花錢買軍訓課本？(給國民黨幼獅出版社發財，增價近千億黨產！去年利息29億)馬英九5000軍閥校園大復辟! 為何不還社工、心理諮商、特教、輔導、醫護、特教老師專業照顧學生！馬英九對教育專業錙銖必較!

 

如今台灣已民主化，卻還殘留這個威權時代軍事戒嚴的遺物。有人為它合理化說：許多教官既優秀又有愛心，所以教官制度不該廢。把個人和制度混為一談（古代也有許多宦官很善良，但宦官制度合理嗎？）有人則說，現在教官只負責非專業專職、疊床架屋之校園安寧和學生生活輔導，不再從事監視與洗腦任務。怪哉！竟把教官當成校警或保全人員？（很多學校無24小時執勤(或乙類執勤)，號稱教官界最辛苦完全中學教官大多不用值班、準時下班，比輔導課老師、晚自修學生早下班，謊話不攻自破。放學後空無一人學校，多不同意軍人住校睡覺，浪費資本門、經常門，駐校睡高級套房，看第四台、吹冷氣、上網、Game、甚至聚眾打麻將、領執班費及補休、寒暑假約4月！更已以鋼門、窗保護女、男教官睡覺安穩！）民主國家有軍人駐校，牝雞司晨是民主之恥，也是對軍人的侮辱！

依照軍訓處前科，監察院糾正案軍訓處是狗吠火車!

 

中國時報2011/05/30(台大都說NO)斷章取義手法，誤導教育界希望軍閥校園，令人錯愕！

報導之1、私立清雲科大校長李大偉表示，教育部讓大學可以選擇聘任教官或學務人員（月退俸7-9萬軍人任校安人員，每人補助100萬/年），一個教官出缺可改聘兩、三個學務人員，這種濫襪子與破襪子二選一！選好襪子還教育專業工作吧!
。中國時報配合軍訓處(教官網路好好點選，查點選IP都是教官及家人電腦運作！)政治手段令人錯愕！(軍訓界好大膽子，欺君之罪誅十二族)
報導之2、台北市開南、惇敘商工私校，如果自付教官薪資，一定聘請月薪不足3萬，配合度高的專業社工、心理、生輔導師。私校教官資領教育部薪資，多兼差兼職，月薪十餘萬！
報導之3、台大主祕張培仁說”教官24小時通報系統由教官處理”很多通報並非軍人專長，需專業保密，軍人無教育等專長執行教育行政，已遭監察院糾正仍霸道不甩！且軍訓處自簽通報擴權是侵犯教育專業！政大、台師大(培育教育師資最高學府如此附應真遺憾！) 學校所培育的教育人員、心理、諮商、社工、特教、醫務都是廢物？乾脆廢系，都改派軍人！
報導之彰化員林高中校長呂培川稱：已轉型輔導學生生活，他們在夜間及假日要輪流值勤，學生任何時間、任何地點出事，都可以很快得到教官協助(教官具119能力，通常千件才一件!)？請問教官具輔導專長知能？全國很多學校教官沒值班，尤其是人數眾多完全中學，正常上下班，學生晚自修也是自主管理！全國擴成軍閥校園及大大違憲軍閥社會（校外會）？

塑化劑風暴恐慌，中國時報此政治報導軍訓處竟如江國慶般做假網路新聞點選人氣謀殺子孫教育專業，已動員軍訓教官(肥貓校安人員)及家屬瞬時運作點選支持軍閥校園網路新聞民意稟奏決策高層( 古代欺 君罪誅十二族)！如葉爾欽：共產極權國家普遍實行愚民，依靠謊言欺騙大眾，一再被複製、上演國家安全反民主專業；手法如同軍訓處一般稱國防教學，並正式以教育部文函覆本人：教學並非教官專長，竟然可擔任國防通識教學！所以抽考教官軍訓課本8成考不到30分（全國學生竟要買軍訓課本，荒唐）。

(門諾教會)1950年恩格爾醫師(Dr.Ro-land Engle???)(Dr.Harold H.Engle)繼之，柯丁選醫師協助設立小規模醫院、專為山胞進行醫療工作，1951年診所設立教育工作，有十位原住民學生接受一年護理訓練，並以實用護士任用。何護士(Miss Harshoarger)擔任教學工作，林清和牧師任翻譯，此乃門諾會醫院護理學校前身，之後護理學校因為立案的關係，政府要求軍官進入校園教導軍訓課程，這違反門諾會的教義，護理學校因此寧願放棄而關閉。

 

馬英九荒唐強迫槍桿子進入神聖宗教學校 (軍閥校園世界禁有!軍訓處行政命令設肥貓制度綁標自肥        學校教官室擴大執行近親繁殖)!

 

 

 

 

 

 

 

胡錦濤同路人支持者的媒體嗎?

東森(王令麟的爸霸王又曾掏空千億資產)/中天/中時/中視(一中商人蔡衍明  以經逼政)T台(中共資嗎?)聯合報(國民術數千億不當黨產馬友友)中廣(國民黨搶奪財產賤賣趙少康?)    “一中商人”多3妻4妾(徐旭冬還有女洋娃娃)    多重國籍

 

4年前  大老說:準備好了!所以票投馬英酒

4年後  大勞說:要含血含淚投票下場是  以後子孫含血含恨還債(我是藍轉投族  要改變！) 還有甚麼未來?

88風災血淚成河!要含血含淚投票?

健保費欠數百億!要含血含淚繳費?

4年做不好    未來4年沒連任壓力更可怕??比如金馬體制說”與中共政治協商！”
馬英酒執政負債1.7兆    去年黨利息29億   4年應該賺近百億 吧?

馬英九改革就是拉大國家貧富差距

夢想家2天燒2.15億(要賴聲川停留大陸不要回台)  明華園2.9億(第2(1500萬)-10名合計不及零頭)

省自己錢 ； 花國家錢挾國會圖利自己  總統薪水比啊扁多一倍  體檢費1.5萬變50萬  國務機要費多1000萬  訴訟費數十萬   特別費除罪化

置產美國女兒住曼哈頓特區(老闆蔡國強)包台灣數億煙火秀及活動!

創紀錄偽造宇昌公文3月改8月(江國慶案鼻涕當精液) 蔡英文會被判10年重刑(幸虧有備份)！

 

 

夏威夷卡美哈美哈王朝經濟產業依賴美國，導致滅亡命運，幸歸屬自由富庶美國。18馬(去年初偷偷將全國退休公教回存18%及黨職併公職領18%的馬英九)即步後塵？以中國共產黨一黨專制，俟統一台灣，屆時中華民國、中國國民黨、華人民主所寄聖地、港澳民主、大陸民主演化均隨之灰飛煙滅！誓死捍衛黨國的深藍國人，現處諸葛亮「面臨燕巢於幕、魚游於鼎，亡不夕矣」之境！五星旗升起，中華民國降旗！忠烈祠易名解放軍台灣分祠！台灣海峽成中共內海！所有福利/退撫制度銷效！台灣所有福利/退撫制度銷效！馬英九女兒/孫子永駐美國! (無神論/土地國有/一黨專制)台灣總統府變成總督府,故宮文物回北京,台灣軍分配中國邊疆,胼手胝足4千億美元外匯存底變成中國,「中正紀念堂」改為「毛澤東紀念館台灣分館」

PS※瑞士600萬人，法國、德國、義大利、英國環強林列，自立自強走向國際才是正途！

PS※胡錦濤元旦賀歲：92共識  一國兩制！

 

銀行房貸趨緊 購屋多備1成自備款

【聯合報／記者羅兩莎／台北報導】

興富發建設帶頭自砍房價，銀行業房貸作業轉趨更謹慎，民眾若要購屋，最好多準備一些自備款。圖／聯合報提供

興富發建設開出第一槍，引爆房價降價風潮，銀行業也將跟進祭出因應房價降價對策。國內唯一不動產專業銀行、也是房貸龍頭土地銀行總經理蘇樂明昨天指出，將謹慎看待未來的房價變化，銀行將從嚴鑑定不動產抵押品的價格。

影響所及，未來房貸成數也將減少。銀行主管建議，今年有意購屋的民眾，最好多準備一成的自備款因應。

銀行業者還表示，各銀行全面戒備，嚴防建商利用人頭把餘屋丟給銀行。

房市景氣可能面臨下修風險，大型銀行主管認為，房價一旦修正，推案量大的林口、三峽、淡水等地區首當其衝，銀行鑑價將更保守。

某大銀行主管說，事實上，在興富發宣布降價前，各銀行對這些地區的房屋鑑價已經很保守，現在會更保守，甚至有些銀行早就不做這些地區的房貸了。

至於中南部，銀行業者指出，將特別注意高雄地區，除該地區建案太多，依以往經驗，高雄地區房價「下殺速度最快，上來卻很慢。」

合作金庫高層主管昨天表示，合庫對未來房市景氣看法趨保守，針對興富發宣布降價動作，該行近日內將發文「提醒」分行要「特別注意估價」。

合庫解釋，隨著房價一路飆高，總行已發文要求分行在鑑價時「特別謹慎」，不要完全相信貸款人提供的買賣契約，必須多方查證。

台銀主管則說，該行房貸成數雖未調整，但已要求營業單位「審慎評估價格」，因最近房市顯現出來的是「價穩量縮」、議價空間較大，是否採取因應措施還在觀察中，但會密切注意房價走勢。

銀行主管說，隨著房價一路飆高，銀行早就認為房價漲得太離譜，但因市場競爭激烈，加上市場資金氾濫，銀行只好將把房貸最高成數拉到八成，「現在又恢復正常到七成以下，只是回到以前的水準。」

蘇樂明說，未來將謹慎看待未來房價的變化，站在銀行立場，為降低銀行授信風險，銀行在鑑價時將預留未來房價下修的風險，即透過壓低房屋鑑價方式因應。

他說，據土銀調查，大台北地區房價確有鬆動跡象，舉例來說，若房貸戶說買價是一坪30萬元；銀行將以鄰近實際成交價供參考，最後可能是以一坪25萬元核貸。

在土地建築融資方面，蘇樂明說將嚴選建商，貸款利率都從2.45%起跳，且大部分已調高到3%。

經濟之眼／房租 比十年前低

近年房價漲幅不小，房租走勢卻相反。行政院主計處昨（5）日發布最新住宅房租物價指數，2011年平均指數為100.98，比2001年的102.48還低，下跌1.46%。房租占消費者物價指數18%的權數，房租下跌幫助穩定物價。

圖／經濟日報提供

社論／房價鬆動的關鍵一擊

【經濟日報／社論】

新年一開市，房地產界的重量級企業興富發董事長鄭欽天開出第一槍，高喊在精華地區推出的新預售屋將降價15%至25%，立時震動房市，為已露疲態的房價再澆下一盆冷水。於是，今年房價是否下跌似已不是問題，新問題是跌多少乃至跌多少年。

被視為房市多頭指標的戴德梁行總經理顏炳立認為，龍年房市恐怕會像條「摔在地上的小蛇」，房價會滾下來，但下半年買氣可望復甦；有房市空頭總司令之稱的政大地政系教授張金鶚則直言，房價短期間不會見底，未來兩、三年將再下探，空頭氣氛甚至持續三到五年。

當多頭指標都不看好上半年房市，情況的確難以樂觀。對建商而言，這不是好消息，但也有人解讀鄭董事長的驚天一擊，是在服膺中國大陸歸納出

的建商降價鐵律：一步降到底、敲鑼打鼓地降及早降比晚降好，反可縮短盤整探底期，帶動成交總額揚升，不全然是壞事；對一般小市民而言，儘管大多數住有其屋者的財產現值會縮小，但只要不打算從事投機炒作，房價有落有起，倒也無關宏旨；對那少數初入社會的年輕家庭，則降得愈多、負擔愈輕，自是一大福音。站在大多數購屋民眾的立場，房價究竟何時落底，才是最關鍵的問題；對無屋者，據此可選擇最佳買點；對換屋者，更需要知道何時脫手舊屋、何時買進新屋。

因此，必須審慎探究房價下滑的原因及影響因素的力度，方能做出最合邏輯的判斷。首先，房市由盛轉衰，最直接的衝擊並非大家所認定的奢侈稅，而是來自市場資金的榮枯。2008年金融海嘯爆發後，以美國為首強推零利率政策，又採取大事印鈔的所謂「量化寬鬆政策」，包括台灣在內，全球資金供應一時閘門大開，隨著信心逐步恢復，貨幣流通量加速擴增。但美國的偏低利率將巨額熱錢驅往新興市場套利、套匯，造成美國資金偏枯而新興市場房市被氾濫資金吹漲的畸形結果。去年第三季起美國經濟漸有起色，新興市場泡沫膨脹則接近極限，熱錢轉向回流美國，失去熱錢動能的台灣房市也由盛轉衰。

其次，中國大陸為預防房市泡沫爆破的傷害，一年多來打房力度不斷加重，更連續提高存準率，造成市場資金緊縮，衝擊中小企業融資，許多台商回台籌措資金，使台灣資金市場再收緊。

奢侈稅在此銳氣大挫的時刻，將房市裡少數買空賣空、投機避稅的炒作者一舉逐出，市場中頓時少見吹噓哄抬的景象，讓買氣更形萎縮，政策推出時機掌握得恰到好處。平心而論，奢侈稅的主要功能是打擊投機、消弭不公，目的不在打房，承擔不了房價大降的主要責任；更何況，這只是一次性政策，與其後的房市景氣少有關聯。

也有業者將興富發降價之舉，歸因於房產交易實價登錄制度完成立法，房價將從「漫天要價、就地還錢」逐步走向「不二價」，他只是順應時勢，提前走向「不二價」的新現實。但這也僅是如實反映未來的房價真相，與房市走勢無關。

目前看來，隱然作祟的通貨膨脹，將是關鍵的一擊。隨著美國與若干歐盟以外國家景氣觸底回升，全球對能源、糧食、原物料的需求會趨近2008年高峰，通膨怪獸恐重行肆虐，時間可能在今年第一、二季間。當通膨將市場利率快速推高，過去三年在極低房貸利率期間，以高額貸款購屋的薪資所得者會愈來愈難以承擔房貸壓力，進而被迫拋出房產，市場恐出現賣屋潮，房價也必大跌。

但這關鍵一擊也可能是最後一擊，因為持續升高的通膨下，房產是最佳的保值工具，在房價觸底後，反會吸引更多投資者與自住者，對房價形成新的支撐。因此，今年通膨走勢應是觀察房價動向的重要指標。

2011年十二月住展風向球 黃藍燈底線 北台灣陷入膠著 桃園相對穩定

2011年的最後一個月，果然不出所料，房地產市場買賣雙方都陷入膠著觀望，除了國際景氣依舊低 迷之外，今年的選情緊繃也是一大因素，選舉結果牽動推案策略及購屋意願，多數人都想等選情明朗化之後，再進場推案或購屋，因此2011年十二月的買氣疲 弱，住展風向球燈號已逼近黃藍燈底線，風向球總分34分。

十二月景氣還是在原地打轉，歐債問題讓人霧煞煞，危機似乎持續蔓延，今年第一季 及第四季，將是國債到期的高峰期，因此現在仍然無法解除警報，股市走勢跟著起伏，股民被套牢的資金暫時還不得動彈；國內選戰緊繃紛亂，兩大黨民調支持度呈 現拉鋸戰，建商大多想等情勢明朗化之後再進場，進場的個案大多是單一大案，這算是今年很特殊的現象。十二月住展風向球總分34分，較十一月下跌8分，維持 黃藍燈，來人量及成交量大減是主因，34分則已是黃藍燈的底線了。

從住展風向球的六大指標來看，十二月的供給量和三月奢侈稅時期很雷同，預售推案量在350億左右，成屋推案戶數在950戶上下；不同的是，十二月單一建案的量體大，因此即便數據看起來差不多，但是推案數卻很少。

台 北市信義區三大案「忠泰繹」、「忠孝101」及「信義川普」共同在十二月進場，三案的可售戶數總計約100戶，但是總銷金額就高達83億；內湖區「長虹天 璽」一案53戶，總銷金額高達88億，更為驚人，如果抽掉這些大案，進場推案的總銷金額將不到百億，也因此，預計在農曆年後，遞延推案將有大量爆發。

成屋推案戶數則以桃園蘆竹及樹林區為主，蘆竹「合雄匯」一案可售戶數達366戶，大約是總推案戶數的三分之一；樹林「醴泉」單一戶數也是超過百戶，其他新成屋案推案戶數都在百戶以下，顯見建商對年底景氣採觀望態度。

報 紙廣告量也是持續下探，十二月又較十一月少了兩成，與去年七月報廣高峰期相比，僅有七月的四成而已，新推案少，連帶廣告量也跟著萎縮，來人量及成交量也是 同步下滑，來人量較十一月減少兩成，成交量大減約三成。而建商也未在此時採取降價策略，因此議價率也是呈現僵持，僅些微擴大約百分之二，維持在百分之十三 左右。

不過根據過去經驗，遞延買氣及遞延推案，通常會在景氣變數消失後大量釋出，因此選後第一季及329檔期成為很重要的觀察點，供給量 大成為一個必然的前提。如果價漲，再加上銷售創佳績，表示供需雙方對未來景氣深具信心；如果是價平，顯示買氣可能回歸到個案表現，這就得各憑本事了，地 點、品牌及產品，都是關鍵要素；如果最後結果是價跌，整體前景可能就不大樂觀了。

十二月雖然沒有甚麼好消息，不過桃園地區的活力不容忽 視，桃園市區在去年八、九月股災發生時，市場需求及房價並未馬上跟著變動，維持大約一季左右，市場才慢慢淡化下來；但是這些買盤並未消失，只是將購買標的 延伸到桃園市周邊，建商推案仍維持水準，銷售也都還算穩定，包括八德、中壢、平鎮等地，在一片低迷聲中，預售推案仍然是熱力十足，平鎮及中壢在去年十二月 的預售新案，分別接近30億，實屬不易。

日前上市建設公司興富發建設丟下震撼彈，擬將調降旗下建案開價價格，平均約在一成五左右，依興富發近年個案的銷售狀況來看，應該是建商對於後市看法趨保守的反應。

目前市場仍不時有創新高價的新案推出，因此推估興富發事件應該只是單一建商因應市場變化的個別策略，是否因此讓其他建商產生降價的骨牌效應，應該要等到年後三月底再來觀察較為準確，測試新進場建案的價格變化，畢竟調降開價的彈性大，成交價的調整幅度才是真正的關鍵。

 

1月6日生效！500坪以上公有地不得標售

【MyGoNews林湘慈/台北報導】財政部表示，國有財產法第33條、第39條 及第53條修正條文，經總統於2012年1月4日公布，將自2012年1月6日生效。其中第53條規定國有非公用土地面積在1650平方公尺(500坪) 以上不得標售，未來，大面積國有土地以促進國有土地有效利用，提升整體運用效益，落實創造永續財源之國有財產經營管理目標。

財政部進一步表示，大面積國有土地以「公地公用」原則，配合中央或地方政府建設需要優先提供使用，如配合提供興建社會住宅。此外，國產局經管之國有非公用土地已調整以長期開發短期利用、活化資產為業務主軸，持續推動綠美化、停車場等短期利用措施。

更 積極藉由參與都市更新以籌建辦公廳舍；引進民間資金辦理招標設定地上權；配合產業發展，加強與中央或地方目的事業主管機關合作開發；引進民間資源合作興建 機關辦公廳舍等方式，積極推動長期開發，以促進國有土地有效利用，提升整體運用效益，落實創造永續財源之國有財產經營管理目標。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

降價效應 銀行房貸更趨保守

興富發建設日前宣布新案降價最多達兩成五，為房市投下震撼彈，房貸龍頭土銀表示，接下來的房價變化需謹慎看待，為避免房貸客戶超貸，甚至預留未來下修風險，銀行將以壓低擔保品鑑價因應。

土銀總經理蘇樂明認為，若站在建商角度來看，降價求售可能是怕賣不出去，才會利用降價手段來吸引買氣；另一方面，也許因為存在資金壓力，否則建商不會主動降價。

蘇樂明表示，根據內部調查，大台北地區的確已有房價鬆動跡象，假如客戶以每坪三十萬元申貸，銀行並不會照單全收，會去調查附近實際交易房價，通常最終只會以每坪二十五萬元核貸。

在房貸成數方面，土銀除優惠房貸可貸八成外，一般房貸通常只以七成基準，再視個案調整；最近幾個月，整體房貸餘額已減少四十餘億元，其中以台北市、新北市最明顯，截至去年底，房貸餘額降至六千一百多億元。

蘇樂明指出，土銀總放款餘額約一．七兆元，不動產授信占比為五一％，已接近董事會授權上限的五二．六四％，在增加空間有限的情況下，預估今年房貸餘額將持 平。至於建商的土建融資，蘇樂明說，未來將以財力好、興建品質佳、地點好等條件嚴選客戶，目前利率幾乎都從二．四五％起跳，甚至大部分都達到三％。

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選前房市發展 再度印證選舉為台灣社會亂源之說

前衛生署長楊志良曾經說過一句名言：「(惡質)選舉(文化)是台灣社會亂源」，相信很多人仍記憶深刻；尤其現在又逢選戰緊繃之倒數階段，這句話描述之景況更是歷歷在幕。近一年餘以來的房市相關發展，同樣是鮮明例證。

去年六月提前上路的奢侈稅，確實就是造成近期房市交易量迅速下滑的主因，之後歐債危機當然又再補一槍。而本週興富發降價說事件，也延燒到官方，因為外界認為，這是因為奢侈稅在內的打房政策『奏效』所致。副閣揆陳沖的回應則是，奢侈稅並未影響『正常』交易量。

副院長如此回應，當然是在四兩撥千金。而弔詭的是，奢侈稅的的確確讓市場交易量減，行庫放貸餘額或買賣移轉棟數都可茲證明。而回過來說，如果現在所見的(低)交易是正常的，那這些年房價狂漲，難道是業者自己膨風不成？

這當然是有人(炒作者)出手承接，也就是成交，才有可能發生(房價飆漲)。因此，如果陳沖之「奢侈稅不影響正常交易」說法可信，就代表官方間接承認，過去 數年台灣都會區的房價漲勢，是源於『不正常』交易行為？如是這樣，為何(馬)政府不在四年前勝選時就整頓，要到發展至近乎無可收拾之境地，才要面對？

事實是，如果沒有今年的選舉，恐怕官方還會繼續把房價上漲當成經濟榮景的表徵，根本不會具體回應高張民怨，奢侈稅就不會出現；甚至去年底終於三讀通過的實價登錄住宅五法，也還會繼續躺在立院堆積成山的待協商通過法案中。

這樣看來，為了選舉(選票)，官方被逼著要打壓房價(房市)，似乎讓庶民看到一絲絲在大台北買房置產的希望，這不很好嗎？然而再看看官方其他措施，卻仍讓人不敢領教；因為今天有報導指出，土銀要求(金管會)放寬該行不動產授信比重上限，理由竟是為了承作合宜宅建融！

先不談有官方身分的土銀，號稱不動產放款專營銀行，故可不適用銀行法72-2條規定(等於球員兼裁判)之奇特狀況，合宜住宅儘管被各界認為『不合宜』，卻 是官方回應庶民買不起房現象，實踐「居住正義」的回應捷徑。找幾個願意參與的建商，撥一塊價值不高、旁邊有捷運經過(且設站)的國有地，蓋個幾千戶住宅， 以低於當地行情之單價賣給國民，確實比須先土地徵收之造橋鋪路，及廣設只租不售，後續管理相對複雜的公營宅，要容易、省事得多。

因此當投票日迫近，土地徵收經費主要來自產專區標售權利金的林口A7合宜宅案，可採史無前例的預標售手法；當產專區流標後，也可逕行以相關基金先行支應所需經費，目的就是為了趕在選前簽約，實踐官方版的居住正義。

只不過，除了操作過程草率、急就章，及兩處合宜宅周邊發展仍近乎零之問題仍待解外，本政策最大疑點，仍在於重蹈過去國宅之覆轍。因為即便轉售年限從五年延 長一倍到十年，仍無法真正杜絕有心人藉此炒作套利；板橋浮洲合宜宅一坪19.5萬，就住展企研室觀察比，周邊新案行情低了兩成上下，林口A7宅15萬/坪 左右也類似。如此價差加上仍可買斷，代表還是『有利可圖』。而土銀「配合政策」，要求提高不動產授信上限，就成了理所當然；然一旦出現風險問題，買單的可 是全體納稅人！

綜合以上，無論是急著簽約或動工的合宜宅或奢侈稅，都是因應選舉的產物；就政策本身，其實是問題多多、即便住宅五法，看似踏出改革第一步，但實際上各法內 容還有非常多疑義；如此急迫在選前倉卒通過，造成的結果就是，不但可能改革徒勞無功，甚至是走冤枉路。是故，選前房市種種，再度印證楊志良的上述名言，真 的一點不假！

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戴德梁行顏炳立：今年房價會翻…滾下來

指興富發下修 只是把超額利益拿掉並非虧錢賣 房市格局已變
但好地段仍會有人接

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】

顏炳立。圖／聯合晚報提供

上市建商興富發昨天開出降價第一槍，戴德梁行總經理顏炳立表示，預售屋降價早在預料之中，相信土地存量大的建商也會跟進降價，回到合理價位；2012年將是「翻滾吧！房地產！」的一年，但房價不是滾上去，而是滾下來。

顏炳立表示，就他來看，興富發昨天開槍，「是非常高明的操作手法」，因為一夕間各界焦點都放在興富發，但實際來算，興富發把士林案子降到25%到90萬元，只是把本來不存在的預期價格往下調，把超額利益拿掉，並非虧錢在賣。

他說，土地存量大的建商，預料都會跟進，因為現在建商是「現金為王」，也避免「贏贏賭，博到輸輸去」，萬一房價反轉把以前賺的吐出來，消費者方面，雖會持續觀望，但應不致引發太大的退屋潮，因為大家未來還是有期待。

戴德梁行上午舉行2012房市展望記者會，顏炳立表示，在奢侈稅及歐債雙重影響下，房市格局已轉變，過去價格飆過頭的今年會下來，但好地段仍會有人接，市場會更趨合理性。

雙北部份，他認為都會降溫、降量，而由於北市中古屋交易停滯，將直接導致新北市高價屋下修，下修幅度至少2成以上，至於北市房價，他認為由於長期資金等著低接，預料頂多只會微修5~10%，不可能再回到以往一坪3、40萬元價格。

顏炳立表示，整體來看，B級地段降價是必然的，但不會崩盤，A級地段不動產價格則會持穩，但也不再追價，上半年市場是「等、看」兩個字，下半年則有機會回到「追、搶」局面，其中北市商用不動產具有收益及補漲空間，選後一路仍一路看好，預料豪宅也仍是開放後的投資主流，而住宅土地則仍是寒冬中的一把火，價格不易鬆動。

【記者游智文／台北報導】

上市建商興富發昨天宣布大台北建案降價，震撼房市，信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，大台北中古屋價跟進預售屋價的態勢非常明顯。所以預售屋降價，勢必加快成屋市場盤整速度，預料房市盤整會從半年以上，縮短到未來一季內。

住商不動產企研室主任徐佳馨認為，受興富發降價影響，預料屋主短期內就會跟進降價，降價幅度估計在10%上下。不過，她認為，即使屋主跟進降價，也要兩到三個月時間，買氣才會回升。

景氣影響，2年資歷的房仲關店機率大

MyGoNews廖賢龍/台北報導】台灣房市2011年呈現頭熱尾冷的交易現 象，從不動產仲介經紀業營業保證基金在年底的變化尚未看到明顯的倒店潮發生，台中市不動產房仲公會理事長陳永欽表示，如果現在會退出房仲市場最有可能是開 店一、二年的業者，房仲業者退出市場較明顯變化會發生在農曆年後。

不動產仲介經紀全聯會理事長李同榮表示，房仲業的數量持續增加，有部份原因是各縣市政府都積極取締非法業者，在「業必歸會」之下，加入房仲公會的業者會增加。

不動產仲介經紀全聯會理事長李同榮表示，房仲業的數量持續增加，有部份原因是各縣市政府都積極取締非法業者，在「業必歸會」之下，加入房仲公會的業者會增加。中信房屋企劃部副理江龍名表示，目前看不出加盟業者數量消長，可能要等農曆年後才可能會顯現出來。

一般要退出房仲市場可能會有店東進行幾個店頭的整併，或是頂讓，最後才會是直接關店，目前市場交易雖冷清，但加盟店的數量並未有太大變化，還是有新增加的店面。

陳 永欽表示，房仲業者會退出市場往往是開店一、二年左右，因為新進入市場者往往會準備至少半年的營運準備資金，已經開店多年的業者早已有因應市場變化方式， 也不會貿然結束營業，只有開店一、二年業者在過去房市景氣大好之下，仍未賺到足夠持續經營的資金，後繼又無法預估要投入多少資金之下，最容易在這階段結束 營業，也會是這波景氣變化最先退場者。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

2011地產頭條 「奢侈稅打房

【MyGoNews 林承志/台北報導】2011年成為歷史，台灣房屋研究中心執行長邱太表示，年初受到美聯準會實施QE2及五都大選局勢穩定，房價不斷攀升；接著針對高房 價，亞洲城市香港、新加坡先後推出額外印花稅打房，台灣也在2/25財政部祭出奢侈稅議題，6/1奢侈稅開徵後，房市交易量一路量縮至年底，目前房價僅小 幅修正。

為此台灣房屋精選2011年15則重大房地產新聞，由業務及客戶票選，每人勾選3則新聞，總計1165人參加，總勾選票數為 3495票，結果出爐「炒房1年內轉賣 課15%奢侈稅」這則新聞以502票奪冠，令人印象最深刻。第二名新聞「居住正義五法過關 房地產實價登錄」該新聞以466票居次。第三名新聞「投資客黃勇義涉炒房逃漏稅11.5億元 遭檢方搜索」。

邱太指出，從前三名網友票選的十大房產新聞來看，其中政府政策占據了冠、亞軍，顯示奢侈稅及實價登錄打房政策，給民眾留下深刻的印象，足見政府政策的走向對房市影響力之大。

台灣房屋研究中心表示，2011年不論藍營、綠營，皆聚焦「居住正義」，大肆揮舞打房旗幟，為的是杜絕短期炒作房市，平抑房價高漲，自奢侈稅上路後，下半年房市交易量腰斬，投資客退場，確實達到防止短期炒作之效，但在供不應求的台北市精華區，房價未見鬆動。

根 據網友及客戶票選結果，第三名新聞為「黃勇義涉炒房逃漏稅11.5億 遭檢方搜索」，得票數421票，姑且不論炒房及逃漏金額龐大的話題性，「勇哥」黃勇義算是2011年房地產風雲人物，像此類有名人加持的新聞，尤具話題 性，得票364票的第四名新聞「砸1.26億買一品大廈豪宅 庾澄慶成連戰鄰居」可以佐證，2011年庾澄慶標下東區90坪力霸法拍屋的新聞也榮登網友票選第三名，可見明星買房也是民眾矚目的焦點。

另 外，「燈籠滷味店面法拍每坪516萬」以304票奪得第五名，台灣房屋研究中心表示，2011年法拍市場十分熱絡，不乏有豪宅、名人、金店面、老廠牌落入 法拍的新聞，10月底燈籠滷味創下持分產權法拍天價，11月底三勝製帽保富通商大樓八樓之7衝上拍、羅文源林森北路上透天厝、華山一期都更舊公寓創新 高，12月初擎碧建設法拍，還有年底黃世惠旗下三陽投資的僑福花廣1樓即將投標。雖然現在景氣持續走弱，歐債問題尚未解決，但只要市場上出現好物件，尤其 是涉及都更題材，投資人都不吝於出高價投標。

第七名新聞為「陸客首發團 鄉林皇居斥資千萬 刊六大報頭版廣告」，得票數253票，為搭陸客首發團的順風車，鄉林建設斥資千萬刊登六大頭版廣告，並且找來大陸知名演員張鐵林代言建案「鄉林皇居」，果然奏效，許多陸客組團來一探究竟。

第八名新聞則為「改建旋轉豪宅每坪喊價300萬 亞太會館明年拆除」，得票數222票，目前底定在2012年1月亞太會館將停止營運，改建成台灣首棟「旋轉式豪宅」，每戶總價可望上看十億元，屆時將刷新豪宅紀錄，成為「豪宅之最」。

網 友票選十五大房產新聞中，關於商辦標售就占了五則，其中「三鼎REITs開標 香檳大樓店面每坪853萬創天價」以288票拿下第六名，第九名和第十名分別為「華票大樓土地每坪飆破1405萬」、「三陽忠孝大樓拍出41億天價 1樓店面每坪728萬創新高」，顯見大眾在買賣房屋前，仍會參考近期商辦市場的標售狀況。

台灣房屋研究中心表示，2011年商辦標售屢創 新高，在住宅冷的對比之下，商辦顯得活絡許多，尤其敦南商圈內的標售案表現突出，繼5月三陽忠孝大樓1樓每坪728萬元創新高後，在三鼎REITs標售 中，香檳大樓以每坪853萬創下天價，一舉刷新東區店面新高紀錄。而華票敦南大樓，則以土地每坪1405萬元，建物每坪171萬元，雙創商辦天價，吸睛度 百分百。

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與建商合建分屋出售要辦營業登記課稅

【MyGoNews 林承志/台北報導】財政部臺灣省北區國稅局表示：個人以自有土地建屋出售或提供土地與建商合建分屋出售，是屬營業稅法規定應課徵營業稅之範圍，除土地所有 權人以持有1年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售或與建商合建分屋出售者免辦營業登記外，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

國 稅局指出，營業稅法第1條規定：「在中華民國境內銷售貨物或勞務，及進口貨物，均應依本法規定課徵營業稅。」同法第3條第一項規定：「將貨物之所有權移轉 與他人，以取得代價者，為銷售貨物」。故在中華民國境內建屋出售，係屬在我國境內銷售貨物，自應依上開規定辦理營業登記。

所稱「持有1年以上」係指自戶籍遷入日至房屋核准拆除日屆滿1年，或自戶籍遷入日至建造執照核發日屆滿1年而言；所稱「自用住宅用地」，係指土地稅法第9條規定之自用住宅用地，且都市土地未超過3公畝或非都市土地未超過7公畝者為限。

國 稅局特別呼籲民眾，除以持有1年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售或與建商合建分屋出售，免辦營業登記，按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，其餘以 自有土地建屋出售或與建商合建分屋出售，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅，在未經檢舉及未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查 前，請速向所轄分局、稽徵所自動補報補繳所漏稅款，以免受罰。

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土地現值漲升地區要趕在 1月29日前申報少繳土增稅

【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】台北市2012年公告土地現值於1月1日正式公告，全市平均漲幅為9.87％，民眾在2011年12月31日前與他人訂約移轉土地，若想用較低 的2011年公告土地現值來計算土地增值稅，必須在2012年1月29日前向稅捐處提出土地移轉現值申報。該處特別提醒納稅人注意，以保障自身權益。

該處說明，依土地稅法第30條規定，土地所有權移轉，申報人於訂約之日起30日內申報者，可選擇以訂約日當期的公告土地現值為移轉現值計算應納土地增值稅，若超過30日申報，就必須以受理申報稽徵機關收件日當期的公告土地現值為移轉現值計算。

台 北市稅捐處舉例說明：陳先生於2011年12月31日與他人訂約出售中山區土地，訂約日（2011）當期公告土地現值每平方公尺為60,000 元，2012年1月1日調漲為70,000元，陳先生想以2011年公告土地現值每平方公尺60,000元來計算應納土地增值稅額，就必須於訂約日起30 日內，即2012年1月29日（含）以前，向稅捐處提出土地移轉現值申報，但因2012年1月29日為星期日，可再順延至1月30日（星期一）。若陳先生 於2012年1月31日才提出申報，稅捐處就會以收件日當期（101年）公告土地現值即每平方公尺70,000元為移轉現值計徵土地增值稅。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

土地現值漲幅 中市居5都之冠

（中央社記者郝雪卿台中4日電）台中市公告101年土地現值，市府地政局長曾國鈞今天表示，台中市土地現值上漲達15.7%，調漲幅度高於北、高等市，為5都之冠。地王則是新光三越台中店現址。

台中市101年土地現值於1月1日公告，曾國鈞表示，地王仍是西屯區惠國段93地號新光三越百貨公司現址，公告土地現值每平方公尺為新台幣30萬3000元，較去年的20萬5000元調高9萬8000元，每坪約100萬元，調幅達47.8%。

曾國鈞指出，台中市29個行政區今年全部調漲，平均上漲15.7%，各區中以7期重劃區所在的西屯區漲幅最多為27.13%，其次為南屯區的24.67%。

曾國鈞說，這次台中市的公告土地現值上漲幅度不只創近20年新高，且高於台北市9.87%、新北市的12.2%、台南市的3.87%及高雄市的4.05%，居5都之冠。

至 於個別區段漲幅，曾國鈞分析，以各期公辦與自辦市地重劃區及新興區段徵收開發區為最多，例如安和自辦重劃調漲136.21%、7期重劃區為23.52%、 12期重劃區37.03%、振興路以南區段徵收29.67%、新光區段徵收為28%等，另外，捷運沿線車站周邊調幅分別調漲17.62%到44.56%不 等。1010104

2011年台灣房市代表字 第一名「凍」!

台灣房屋 (2012-01-04)

台灣房屋研究中心

　　2011年台灣房市代表字票選結果出爐，第一名的「凍」、第二名的「縮」與第三名的「僵」。台灣房屋研究中心執行長 邱太表示，這是台灣房屋第三年舉辦房市代表字票選，2009年代表字為「活」、2010年「狂」字，今年從前三名代表字來看，顯示民眾對去年房市的印象 為，買氣急凍、交易量縮、房價僵固。

台灣房屋公共事務部經理葉立敏指出，去年初房地產可說是熱到最高點，但奢侈稅令一出，短期的投資客大量倒貨，至6/1開始成交量驟降，回顧去年下半年可謂房市交易急凍，也因此「凍」字獲得最多票，奪下2011年台灣房市代表字的第一名。

以0.33%些微票數之差位居第二名的「縮」字，說明了房市交易由熱轉冷的趨勢，從年初一月全台買賣移轉4萬1974棟，量縮至10月2萬4957棟，顯示受到奢侈稅、歐債危機及選前不確定因素干擾，整體交易量縮。

第 三名的代表字「僵」，也突顯買方無奈的心態，因為雖然交易量縮，但賣方心態依舊高掛，加上房貸利率約1.84%~2%，大部分投資客仍撐得住，仍不願大幅 降價求售，使得房價硬撐，尤其是北市市中心跌幅甚微。另外，過去金融海嘯的經驗，股市大跌58%、房市僅跌10%~15%，因此賣方對價格堅持，使得房價 僵固。

台灣房屋房市代表字票選活動已舉辦第三年，由台灣房屋經紀人員共3,000人進行第一階段票選，選出十大代表字，再由台灣房屋各店頭來店客調查方式，第二階段起訖時間為12月16日至1月2日，進行第二階段票選「2011年台灣房市十大代表字」。

根 據台灣房屋研究中心調查統計，第一名為「凍」字，得票數為1,846票，佔14.64%，但緊跟在後的第二名「縮」字得票數1,804票，佔 14.31%，前後兩名僅差距42票33%，顯見房市急凍的巨變都讓大家深刻感受。葉立敏表示，「凍」與「縮」的形容詞代表政府打房的確是「有感」政策， 打擊投資客短期獲利成效顯著，也讓漲個不停的房價漸趨冷靜，但價平量縮仍未達購屋族期望，期待接下來實價登錄或政府配套能一併讓房市趨近合理化。

第三名為「僵」字，得票數為1,683票、佔13.35%，其實與一、二名差距不大，「僵」字也代表買方的感受，在市場出低價也買不到的情況。

另 外，本次票選中有趣的是第四名「仆」字以79票之差，敗給笫三名的「僵」字，得票數為1,604票，佔12.72%，房市從年初飆漲，奢侈稅後，交易量銳 減，好比往前仆倒，加上奢侈稅正是政府參考了香港、新加坡額外印花稅的做法所施行，「仆」字正源於香港的「仆街」，瞬間向下趴形容貼切。葉立敏指出，台灣 房地產走向也漸趨「香港化」，無論房價或政令，都能從香港房地產脈落演進，推估台灣未來的房市變化。

2012年雖然歐債危機利空消息不斷，但全球各國貨幣寬鬆政策未變，熱錢到處流竄，只要央行利率沒有上調，利空消息反而是進場的最佳時機。

2011年台灣房市十大代表字

 

住展雜誌：建商貼近市場行情 降開價吸買氣

受房市交易量持續萎縮，及全球經濟景氣未明，加上奢侈稅籠罩，上市建商興富發建設表示，將率先將自家新案調降兩成至兩成五，是第一家宣布降價的建商，更為房市投下震撼彈。

興富發董事長鄭欽天指出，現階段房市買氣不振，必須要釋放吸引民眾上門購屋空間，今年新案「金雞廣場案」、「德安百貨案」率先宣布調降房價。前者每坪開價從一二O萬元調降到九十萬元；後者每坪開價從一百萬元下調到七十五至八十萬元。

住展雜誌研發長倪子仁表示，興富發此舉是將原本預計要開高的房價回歸基本面，更加貼近市場行情，現在只是將房價開得更合理罷了！

倪子仁認為，建商能主動將開價更貼近市場行情，自能減少因開價過高，出現『曲高和寡』的狀況。根據住展調查，多家上市建商皆表示，房價沒有下修的太大空 間，今年雙北市房價仍以持平來看待，不大可能會出現所謂二成的降價或跌幅。奢侈稅後，買氣悶著，導致交易量萎縮，建商將開價更合理化於民眾，期望可以拉回 買氣，自是好事一件。

倪子仁說，總統大選的政經影響因素過後，根據住展雜誌最新的統計，今年第一季上市上櫃建商的推案量爆出二千三百九十六億元的大量，顯示建商避開選舉因素將推案遞延，因而出現選後爆量的市況，與去年第四季推案急遽萎縮的市況，出現明顯大翻轉的現象。

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房仲業面臨景氣篩選 市場寡佔漸成形

今日報紙頭條醒目標題，震撼整個房地產市場，上市建商帶頭調降房價！雖然真正調降得多是表價，但背後已顯示建商對於今明兩年的景氣不甚樂觀。

房仲業也是負面消息頻傳，今年第二季公佈的奢侈稅大發威，讓短期投資客排隊出場，第三季的股災又是一波大浪，攪得房地產暈頭轉向，第四季甚至把投資大戶黃勇義重打大板，初估補稅金額將達數億，殺雞儆猴意味濃厚。

中古屋交易量萎縮的效應已經開始逐漸發酵，對仲介業產生不小的影響。房市投資大戶、建發房屋仲介公司董事長陳建發最近傳出經營不善，建發房屋旗下19家分店最近全部易主，由同業頂下。

建發房屋董事長陳建發表示，這陣子因為經營不善、或受政經環境影響，他的確收了很多店，目前建發房屋還剩5、6間店，但也都交給好友的專業團隊經營，他不再介入。他也強調，建發已交由專人經營，品牌還在，只是經營團隊換人。

陳健發原本是投資很成功的專業投資者，在SARS之後的幾年內賺了好幾億，在同業及友人的慫恿之下，成立了建發房屋品牌房仲，想要藉此在房仲業中佔住一角。

但實際上房仲品牌經營並不如想像中容易，除了同業的高度競爭，還有內部人員培訓、管理、薪獎制度等問題，而且多數業務人員來自不同企業文化的品牌仲介，在管理上十分不易。一旦遇到景氣不佳，內部問題浮上檯面，永續經營就受到考驗了。

在房地產景氣時期，不少投資客直接跨入房仲業開店，更甚者，甚至當起加盟店東，再進階就是成立獨立品牌，房子好賣的時候大家都賺錢，看不出問題所在；景氣下滑時，底部基礎穩不穩固就是大問題了。

其實不僅僅是這種獨立品牌經營不易，甚至加盟店自去年下半年起，也是哀鴻遍野，不斷傳出關店潮即將來臨的說法；但是對照加盟店的倒店危機，直營業者卻在此時大張旗鼓收納加盟店及獨立品牌的好店面，未來可能會形成大者恆大的局面。

住展站在消費者立場來看，經過景氣的洗鍊，能留下來的房仲店，應該就是體質比較好的分店，未嘗不是件好事。但是另一個問題是，任何產業形成寡佔都不是值得 開心的事，產業發聲所謂的利益為何?能否真的有代表性?是不是應該給予更多的監督等等，在健全產業的過程中，都是必須未雨綢繆的。

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