為了吸引更多的民眾前往購屋，售屋廣告的訴求方向和種類繁多，不管是何種購屋需求或不同種類的族群，廣告的目的就是希望能夠打到每一個想要購屋者的心裡，以促使消費者的購屋行動。
■ 建商的超額利潤同時也是購屋者的致命吸引力
常聽到一種售屋廣告，是以「某某交通建設即將完工，該區房價即將大漲」為其主要的訴求，這樣的廣告說詞，乍聽之下好像是要吸引投資客去買，可是實際上卻更吸引了一般的民眾為之心動。
正常一般購屋的消費者，如果為的是居住的目的，不是應該考量居住的品質環境嗎？怎麼反而會讓房地產未來增值的利潤所吸引呢？
也就是因為這個對於未來可能獲益有所期待的投機心理，房地產的售價因此也就有了所謂的超額利潤，才使得房地產的價格普遍高於實質價格的現象。房價要如何衡量出一個所謂的合理性？如果能夠去掉這個超額利潤，簡單即可判斷出它應該所具有的實質價格。可是在一般的情況之下，賣方也會說，我如果現在以實質的價格賣掉，就失去了未來可能的獲益，因此現在出售的「時價」，就必須先加上預期利益才行。
■ 什麼時候才能等得到實質合理的房價？
房價合不合不理其實取決於整個市場對於未來預期的一種反應，對於未來價格如果市場的反應普遍都能接受，賣方就會拿翹，消費者要能爭取一個真正的合理價，是不可能的事；但如果對於預期未來的房價堪慮，購屋者根本就不會吃這套什麼對於未來預期看漲的廣告訴求，因為賣方倘若堅持要加上時間成本的售價，那麼不會留著以後再賣，反而更划算嗎？
如此看來，若當房市低迷價格走跌，沒有任何期待利益時，那麼房地產銷售的業績以及成交售價，絕對是看買方的臉色，所謂合理的房價，才會在這種買方和賣方彼此斤斤計較以及精打細算之下，買方支付願意承擔的房屋價款、賣方取得可接受的應得利潤，雙方達成共識的條件之下才會出現所謂的合理價格，同時也才看得見房地產的實質價格存在。
■ 別讓行情與廣告氣氛左右了原本購屋的本意
由於市場行情紛亂，很多人會受到廣告訴求吸引力的影響，而做了錯誤的判斷，因為郊區的房價便宜，就去買了距離上班工作很遠的地方；或是因為市區的房價貴，則選擇了狹小的居住空間，結果兩者皆不是自己原本真正適合、真正想要的。因此消費者在決定購屋時，可千萬不要因為廣告上的夢幻訴求，而模糊了自己原本選購房屋真正想要的居住品質和環境。
如果真正回歸到一個正常需求的購屋心態，應該不能去考量投機價格以及事實現況仍看不見的其他條件。當下房價高、低的問題，姑且暫時先放在後頭，消費者購買房子應該先要衡量自己要的是什麼？需要生活品質良好的環境，就應該先以品質環境為首要訴求重點；需要生活便利，就應該優先考量住居臨近的機能環境……然後價格和預算，再看自己能夠負擔接受的程度。寧可多花一點時間觀察、多了解一下環境、多做一些比較、甚至多負擔一點預算，並非房價便宜不會漲的地區就沒有好品質的房子；也並非價錢貴的房子就不能買，重點是要選對適合自己的居所，這才算是符合原本真正購屋的本意才對。
【本文作者為網路地產王資深顧問】
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