2010年12月3日 星期五

名家觀點/抑制房價 從租稅著手

【經濟日報╱林祖嘉】

高房價問題,近來又成為社會各界矚目焦點,帝寶法拍,最後以每坪200萬元天價標售,立委更點名「三黃一劉」房市投資客,要求財政部應瞭解資金來源並查稅,儘速祭出平抑房價稅制,以穩定房市。

目前民眾關心的房價問題,可分為房價偏高及是否有資產泡沫等兩項。不過,從今年所得成長率近10%、所得分配惡化導致有錢人賺錢速度快,以及經濟穩定成長等因素來看,台北都會區不至於出現資產泡沫或破裂危機。但是,除非政府採取更激烈的政策手段,否則高房價將會持續存在。

高房價問題主要還是集中在大台北地區,有以下幾個重要因素,第一為資金流通速度變快,2009年政府將遺產稅率大幅降到10%、房地產增值稅減半徵收及兩岸情勢和緩等,近年來均增加台商資金回流意願,游資增加後將勢必流向不動產市場。台北市有很多豪宅,雖然帝寶只有幾百戶,但一旦豪宅價格被炒作,將進一步帶動周邊地區房屋的「比價效應」及預期效果。

至於中南部如高雄、台南等地區,則是購買力不足,並非房價過高。目前中南部的經濟活動不足,無法提高民眾所得,導致中南部地區房地產價格普遍無法有所起色;政府應從產業面著手,加強中南部產業發展、創造就業機會,才能解決需求不足問題。

儘管今年全年經濟成長率上看9.98%,但民眾仍無法實質感受到經濟轉好。其實經濟並非「無感復甦」,而是經濟熱絡推升房價上漲後,一般民眾的薪資所得卻無法隨之增加;房價大漲導致財富分配惡化,進一步導致所得分配惡化,民眾因而產生相當強烈的「相對剝奪感」,這種社會不公平現象,值得注意。

政府打炒房的力道仍不足夠,央行雖曾兩度宣布調高重貼現率,但都僅增加半碼(0.125個百分點),宣示效果較大,目前利率收縮效果對於抑制房價仍很低。筆者認為,即使重貼現率一次調升一、兩碼,負面效應也不至於過大。

不過,若政府打炒房過於激烈,導致房價大跌,也會衍生其他問題。因此,政府要做的事應該是設法讓房價凍漲,並從房地產租稅手段及用交通建設增加房屋供給等來抑制房價,改善台北都會區長期的居住環境問題。

筆者認為,抑制房價最好的方式應從租稅著手,包括稅率和稅基等兩方面。以美國波士頓、紐約等幾大城市為例,房屋稅率約為1.5%,而且按「實際交易價格」課稅;反觀台灣則依遠低於實際市價的公告地價及公告現值等課稅,稅基相當低。

政府要做的第一件事,應該將房地產價格透明化,所有買賣以實際交易價格登記,並拉高房屋稅率。如此一來,便可增加房地產持有成本,解決現行炒房、養地等嚴重問題。

目前行政院已將不動產經紀業管理條例修正案送至立法院審查,強制要求房仲業者買賣房地產時須以實際交易價格登記,內政部也擬修正「土地登記規則」,若能儘早通過修法,讓土地和房地產價格透明化,將有助於稅捐機關課稅。

稅率部分則可作彈性調整,例如自有住宅依現有價格課稅,但第二棟以上非自用住宅,應課較重稅率,也就是採取累進稅率課稅方式,不同房地產價格級距,課予不同稅率,對於抑制房地產投資及投機將相當有效。

另外,政府應設法增加供給量,以大台北地區來說,台北市土地有限,但新北市則還有很多腹地,若未來新北市長朱立倫的「三環三線」捷運路網建設計畫能儘快實現,交通的便利性,將可增加民眾移居到新北市的意願,將需求從台北市往外疏散。

目前台灣財富分配的惡化,遠超過所得分配的惡化,這與房地產價格有很大的關係,因此,政府要解決所得惡化、財富分配惡化及失業等問題,應先從房價下手,否則南北經濟差距及「房價傾斜」問題,將愈來愈嚴重。

(本文是由政大經濟系教授林祖嘉口述、記者楊毅採訪整理)


沒有留言:

張貼留言