打通膨、打炒房、打炒匯 央行連三打

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】 2010.12.31 03:22 am

中央銀行昨天祭出連環措施「打通膨、打炒房、打炒匯」，包括升息半碼（零點一二五個百分點），第二棟房貸管制範圍擴及新北市的淡水、林口、三峽；還破天荒大幅調升外資新台幣活期存款準備率，增加外資匯入的成本。 央行今年已第三度升息半碼，大型銀行主管說，最快今天就會公布升息方案，自下周起將存款利率往上調零點零一至零點零六個百分點。屆時銀行一年期定存平均固定利率可望從現行的百分之一點一三五攀升至百分之一點二；一般貸款利率也將同步調升。 央行總裁彭淮南昨天在央行理監事會後宣布，針對房市、熱錢等祭出多項新管制措施，藉此防堵資產泡沫。 今起，央行管制銀行辦理民眾名下第二棟房貸的「特定地區」，除了現行的台北市及新北市的板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止外，新增三峽、林口及淡水。 央行規定，管制區域內的第二戶以上房貸，貸款成數自原來的七成降為六成，例如買一千萬的房子，自備款從三百萬元增加為四百萬元，且無寬限期；同一擔保品也不得以修繕、周轉金或其他名目增加貸款金額。 在建商土地貸款方面，今天起，央行增訂土地抵押貸款條件限制，最高貸款額度不得超過土地取得成本與鑑價較低者的六點五成，其中一成還須待動工興建才可撥款。 央行還對外資祭出史上最嚴格的「懲罰措施」。明天起，調升外資新台幣活期存款準備率，超過十二月三十日餘額的增加額，存款準備率自現行百分之九點七七五，一口氣調高到百分之九十；未超過十二月三十日餘額部份，準備率則上調至百分之二十五。 央行解釋，新措施主要增加外資匯入的成本，降低外資炒匯意願。 此外，央行明年的貨幣供給M2成長目標區訂在百分之二點五至百分之六點五之間，與今年相同。 【2010/12/31 聯合報】@ http://udn.com

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• 留言者: 中壢平鎮 房地買賣委託永慶不動產
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• 日期: 2011-01-07 15:59:05

輔哥，我是阿媚啦

永慶尾牙1300桌 年終最高18月

今年房市熱絡，房仲龍頭永慶房仲集團昨天「搶頭香」提早辦尾牙，砸下數千萬元、席開六百桌，舉辦房仲業規模最大尾牙宴，超過萬名員工及眷屬同樂，現場歡聲雷動。

房市熱，房仲業賺很大，永慶舉辦大規模尾牙宴犒賞員工，將在上海與台北連「吃」三場尾牙，總計席開一千三百桌。

永慶首場尾牙宴昨天在台北登場，包下近百輛遊覽車，席開六百桌，邀請全國員工、親屬齊聚南港展覽館歡慶，場面壯觀，並送出兩輛汽車供員工抽獎，也請來藝人載歌載舞助陣，就是要讓員工High翻天。

永慶房仲集團總經理廖本勝說，永慶今年總銷金額成長兩成，達到三千億，店數也從五百五十家增加到七百六十家，明年將持續展店至九百家，也追求營業額成長至三千六百億元。

廖本勝說，明年永慶將徵才六千人，是集團有史以來人數最龐大的一年，持續看好房市景氣表現。至於年終獎金，他說，業務最高為十八個月，依績效表現不等，而行政部門至少有四個月。

房仲業看好明年房市，都訂出高標擴店計畫，如信義、台灣、中信、東森、全國、住商不動產等九大品牌，明年各自展店六十到一百五十家，也將各自徵才一千到三千人，估計房仲明年人力需求在兩萬人以上，堪稱房仲業最大徵才潮。

要做有錢人的第一步：膽子要夠大

　　　　　　

　　為什麼一個有錢人願意花時間寫書教人致富？理由有兩個：首先，我喜歡把所知道的事情記錄下來；其次，我相信每個擁有相同智力的人，在給予足夠的動機和正確的方法下，都能成為有錢人。

當然，我十分沉醉一邊寫書，一邊啜飲絕世佳釀（我喝的是一九八六年伊肯堡（Chateaud'Yquem）的甜白酒）的氣氛，有時候會搭配煙燻海螺肉。
　　
        這種情景，就出現在我的書房內，落地窗外是大地美景，腳下就是氤鬱的山谷，遠處海港有一片棕櫚樹，其間點綴著漁船與遊艇。更遠的西岸海灣，藍綠色的海浪拍打著紫紅色的地平線，彷彿告訴我們又一個瑰麗的晚霞即將籠罩大地。

　　我身在迦勒比海岸一個名為馬斯提克島（Windward Islands）的小島上，在離房子不遠處有一間新的「研究室」，算是我的「寫作別墅」。籌建這間小別墅的目的只有一個――可以讓我安靜的寫書。

　　凡此種種，你應該不需要我的說明，也可以清楚的了解，要擁有這些都要錢。必須要有錢，才能心想事成。

聰明如你，一定也猜到，錢也一併改善了我的性生活。

　　一旦你坐擁財富，大家都願意和你發生親密行為，這就是人性！金錢就是權力，權力就是催情劑。金錢不一定能帶來快樂，但可以讓我的性生活獲得改善。

我多久才成為有錢人？

　　我聽過有人五年內就能成功，但很少有「捷徑」可攀。任何努力想達到成功的最佳基礎是，不管何時何地，儘可能把學習到的知識融會貫通，並試圖避免錯誤的發生。

　　重要的是，如果我做得到，你同樣做得到。過去，我是一個靠救濟金度日的嬉皮（Hippie的音意譯，是用來概括1960年代和1970年代西方國家反抗習俗和當時政治，過著頹廢生活的年輕人。他們透過吸食毒品、信奉神秘主義改變內心和對抗社會主流），住在連尿壺都沒有的破屋裡，甚至繳不起房租，也不知道明天要怎麼過──卻讓自己成為有錢人！我不是什麼商業奇才，這一點，我的競爭對手樂於為我作證！

諷刺的是，我卻比競爭對手更有錢！

我到底多有錢？

　　我也不知道。真正有錢的人可能無法回答這個問題。我沒有把所有資產兌換成現金，也不清楚它們價值多少錢。我想，我的財產在稅前淨值大約是四億至九億美元之間，這是我能給你最接近的答案！

　　我有五棟房子、三間別墅、高級轎車、私人飛機（飛機是用租的，不論飛不飛，租飛機比自己買飛機划算），還有成千上萬英畝的土地、牆上掛滿名畫，我的小圖書館內典藏著許多原版名著和院子放滿銅像。管家、司機、理財顧問和其他工作人員都隨時跟在我的後面。
　　噢！我差點忘記地窖還有數千瓶絕世佳釀。

　　當然，我也有一點負債，大約三千萬美元！有錢人總會有某程度的負債，畢竟，可以透過這種方式避稅──但我不是一個喜歡斤斤計較的人。不過，我既不會駕駛飛機，也不會開勞斯萊斯或賓士轎車。我既沒時間也沒有意願去學。

什麼人才能成為有錢人？

        這是個有趣的問題。就像家中的老大總會散發出一種自信一樣，按照我的觀察，這並非絕對，但至少符合大多數的情況。不管是與生俱來，或透過後天努力的學習，有錢人的身上也明顯存在著自信的特質。

　　你可以從他們走進陌生旅館或餐廳的方式就辨別出他們，也可以在商場看到潑辣的貴婦與名牌服飾店的店員討價還價的身影──這並不是一般職業婦女的作風， 她們對這種事很反感，即使她們比貴婦更需要獲得折扣。

　　同樣的，你也可以在有錢人的小孩身上，發現與眾不同的特質，他們相信這個世界是為他們的好處而創造的，金錢讓他們有種不在乎的態度，這也是有錢人最不討喜的特質！

　　不管有錢人有什麼特質，任何不屈不撓想變成有錢的人同樣可以擁有這些特質。我認為，關鍵在於自信。自信和不可動搖的信念，讓我們可以勇往直前，最後擠進有錢人的行列。

　　所以，以管窺天也可能有用；沒有用處的東西也可能派上用場；厚臉皮也能起作用。耐力是非常重要的，當最好的朋友嘲笑你、心愛的人對你感到絕望，其他人冷眼旁觀對你竊竊私語、大家半帶敬畏，半帶輕視時，你還要能努力堅持到最後。

　　成為有錢人並不擔保能獲得快樂。事實上，情況似乎總是傾向壞的一邊──有錢人如果不是要保護財產而身負壓力與重擔，就是賺到許多錢後充滿罪惡感！

　　如果光陰可以倒流，我就會知道我今天所了解的一切，儘快賺取足夠過安逸生活的財富（大約三千至四千萬英鎊，折合台幣約為十六億二千萬至二十一億五千萬）──最好是在三十五歲之前。然後，我把所有財富悉數兌現成現金，展開退休生活──享受創作與植樹。

　　成為有錢人的過程當然樂趣窮，但有一次，卻造成我個人生活的混亂。因為要賺錢，我到五十歲之後才能安於創作，幾乎所有清醒的時間都在思考如何賺錢。發達後也讓我染上毒癮、嫖妓、嗜酒，在酒色財氣之中縱情自己。這種情況，哲學家一定會認為──所有追逐財富的人都會陷在這種折磨。

　　反過來，就是因為這種折磨，拯救了我日衰的健康。但就像一個老人、頭腦昏花的拳擊手，我無法自拔。沒有任何藉口，賺錢就像吸毒一樣，不是金錢本身，而是賺錢的過程。聽起來好像難以置信，但卻是事實。

　　當初沒有人相信運動會讓人上癮，直至科學家著手研究和發現「腦內啡」（endorphin）才獲得證明。我明確的告訴你，賺錢是在衝刺不是慢跑。

　　直到七年前，我為了賺錢每天至少工作十二到十六小時，即使我坐擁的財產已有數億英磅，也無法停下來。就像我所說的，這非常可悲。因為擁有最多的人並非一定是贏家，真正的贏家是了解自己的限制和需求，並適可而止。

　　最後，我發現抽身的方法，就是將日以繼夜的工作移交給更年輕、更聰明的人去做。
　　我調整了生活作息，開始做我想做的事──不是我覺得必須要做的事。畢竟，以我的財富，除了證明自己之外，不再需要證明什麼。

　　或許在你努力成為有錢人的過程中，可以避免這種偏差，我衷心希望如此。但有一件事可以確定：「看似困難的事」不能作為不去嘗試的理由。成為有錢人會引發個人大災難可說毫無根據。

　　如果你要做有錢人，必須要擁有一副保護自己的鎧甲。一副金屬的鎧甲，這副鎧甲不能太厚而遮蔽了你的視線，讓你錯過有用的建議與批評，尤其是來自於你信賴的人，也不能讓你與朋友或家人產生隔閡。

　　但也不能太薄，要厚到在遭遇無可避免的失敗後，足以擋住接踵而至的惡意嘲笑，更別提隨著成功而來的嫉妒。

認真考慮下面列出的幾項因素：
1. 如果你不願意失敗──有時候是公開的失敗──甚至會帶來災難性的後果，你發達的機會就會變得十分渺茫。
2. 如果你在意鄰居的目光，你永遠不會發達。
3. 如果你無法接受放棄一份安穩的工作而選擇走上危險而孤獨的道路、讓家人、伴侶或愛人擔憂的事實，你永遠不會發達。
4. 如果你富有藝術才華，並害怕追求財富的過程會讓藝術天份降低，你永遠不會發達（但在這種情況下感到害怕是情有可原的）
5. 如果你沒有準備比別人付出更多努力和更長的工作時間，並把來自同事或朋友的嘲笑置之不理，你永遠不會發達。
6. 如果你不能說服自己「有資格」發達，你永遠不會發達。
7. 如果你不能把追求財富視為一場遊戲，你永遠不會發達。
8. 如果你不能面對失敗的恐懼，你永遠不會發達。

　　事實上，要做有錢人意味著需要犧牲。最痛苦的是，犧牲的人不一定總是你，你必須知道這點，不然就放棄追求成為有錢人。這不是懦弱的呼籲，現在回頭也不是懦夫的行為。畢竟，如果每個人都準備要有所犧牲，誰會到我公司為我工作呢？

　　除了犧牲以外，還有一個殘酷的事實必須面對。我一生當中賺了不少錢，看著許多比我優秀的人竟一生平庸，因此我深信害怕失敗是世界上想要做有錢人的人唯一最大的障礙，這一點請你相信我。

　　不管什麼理由，如果畏縮，道路就會被堵塞起來。大門會被關閉起來──並一直被關閉著，你就永遠無法跨出第一步，發達之夢也會因而破滅。

害怕失敗幾乎是你一開始無法成為有錢人的原因。這是你我的障礙。

　　本質上，害怕包含兩種要素。第一，我們逃避讓自己或別人失望，這是天性，大概是怕陷入財務危機；第二，不想外界知道你失敗。

　　比較棘手和麻煩的是第二個要素，向外界（尤其自己的朋友）「宣佈」我們的誤判和錯誤，這常是癥結所在。當我坐在丹尼斯出版公司（Dennis Publishing）的會議室，圍著一群同事討論是否投資數百萬英鎊開發一本新的汽車雜誌，這和一個剛從大學畢業的年輕女生，考慮是否花兩年考取生物工程博士學位，還是接手父親二手車的生意。

以上兩個例子都不會帶來極大的財務問題。但害怕結果是左右決策的關鍵。

　　丹尼斯出版公司的董事會認真和嚴肅的討論著，推出新雜誌對公司的士氣會產生什麼影響（他們往往鮮少提及自己的士氣，也不會有人顧慮到我可能的財務損失或影響我的士氣）。
事實上，新汽車雜誌就算一敗塗地，丹尼斯出版公司其他雜誌的工作人員也不會吭聲。但這件事可以拿到檯面上進行討論，或用暗示的方式，藉此提供董事們一個機會，表面上是在檢視別人的恐懼，其實是衡量自己有多恐懼。

　　如果不是一個團體層級，前面提到一個年輕女生，她相信她會喜歡汽車銷售工作，尤其自己可以當老闆。她甚至相信她可以比父親更有能力擴張銷售業務，但另 一方面，博士學位可以提高她的人生層次，能夠提供她在科學領域找到完美人生的願望。

　　她必須作出抉擇，她父親健康欠佳，不可能再等兩年再作決定。如果她接管公司，隨後倒閉該怎麼辦？如果她把目標放在博士學位，卻無法拿到學位又該怎麼辦？

　　無法取得博士學位很容易掩飾過去，她不必向全世界宣示，畢竟，她已有一張大學文憑。如果不幸失敗，她可以全身而退，並對外宣稱她覺得生物工程太無聊。 但接管她父親的生意就不一樣，她將會被近距離監視──由親戚、鄰居、員工、競爭對手、合作廠商、銀行主管，甚至她父親。如果她因而失敗，將會變成大家取笑 的對象或成為一樁憾事。

　　她的最佳選擇是什麼？如果她一心想成為生物學家，那想發達就不太可能；如她選擇拓展父親的事業，就有機會賺大錢，因為她知道她可以拓展父親從未嘗試的 領域和運用新的行銷手法，尤其是網際網路的商機。

　　汽車銷售公司卻已經存在，雖然她最終需要支付父親資本額，不過卻可以分期償還。她父親也不會把公司拿回去自己經營。

　　最後，這個年輕女生的決定是什麼呢？正常的，我也提供了任何可能的建議。但我認識她，我們差一點變成一對戀人，這是一個真實的故事，她的名字叫茱莉（Julie），那是一段被塵封的記憶。

　　在這件事上，她選擇繼續深造，她父親則把公司賣給外人。到目前為止，她在生物工程中找到快樂，以及對自己職涯感到非常滿意。但她不只一次告訴我，對沒有接受父親的提議讓她感到有點後悔。

　　影響其抉擇的是，在「眾目睽睽」下的努力害怕失敗――至少她會覺得自己在眾目睽睽之下。她是個女生，害怕其他人(尤其汽車銷售都是男性主導的領域)嘲笑或批評她沒有相關工作經驗，即使她可以稱職做好她的份內工作。

　　知道她可能不會成為有錢人，讓她有點懊惱。像茱莉這種聰明的人，總是為了這種事情懊惱。我再給讀者舉另一個例子，就是我母親。

　　如果她發現我在書裡提到她，應該會生氣，不過在這種書和背景我總會提到她。我很了解母親。我所成就的每一件事的背後都要歸功於她的關心和支持，還有遺傳自她的基因。

　　她原以為可以靠自己的力量做有錢人。就像大多數有錢人一樣，她的個性也兼具了彈性、魄力，以及無窮的精力。但六十年前，要一個女生要去展現雄心抱負， 簡直是駭人聽聞。她父母親會因而遭人指指點點，鄰居更會用冷言冷語看待這種行為。一旦獲得成功，她接踵而來的會是更多的恐懼，會招來許多充滿敵意的目光。 在那個年代，對一個憑自己「賺」到大錢的女生而言是不可能的──除非是讓人感到可疑的電影女明星，或寫犯罪小說的作家。

　　在1940或50年代，生長在有教養家庭的新婚或單身女生，除了打字或櫃檯工作外，她們並不被鼓勵創業或成為職業女性，尤其她們有了小孩以後和住在英國南部。

儘管我母親比她一起工作的大多數會計人員更聰明，但也沒有什麼幫助。為什麼那時候的女生連簽署分期付款合約都不被允許？而是需要她們的丈夫、父親或兄弟協助？

　　因此她並沒有成為有錢人，但有一份不錯的工作，就這樣而已。她賺的錢足夠我和弟弟的花用，以及滿足生活上的所需。她結過兩次婚，是社區中的活躍人物。 但我知道她的能力不限於此，要是她準備好面對不愉快、別人惡意的嘲弄，或大聲喊出：「就讓我們跟他們一較高下！」就能解開束縛，發揮潛能。

　　我相信，我母親的問題不只是對失敗的恐懼，而是害怕顛覆了她居住社區裡的傳統。這也是為什麼她那個年代很少女生──極少數──衝破傳統。她們非常在乎鄰居會怎麼想、怎麼說。現在，她已是年邁的平凡婦人，空閒時會在英國的鄉間小路溜狗。

〈自序：為台灣的房地產盡一份心力〉

「房地產」一直是社會大眾觀注的焦點，不只是因為房地產昂貴，更因為房地產是每個人安身立命的場所。許多人努力了一輩子，面對房地產時，真是既期待又怕受傷害。期待房地產帶給自己有個溫暖的家、舒適的生活環境、身分地位的肯定、財富利潤的獲得；但也害怕房地產帶來了屋奴的惡夢、為償付房貸拚命兼差打工、家庭失去和樂，也不敢享受休閒生活；怕買到不好的房子、屋子漏水鄰居吵雜、交通生活不方便；怕投資房屋出租碰到惡房客、經營管理令人頭痛；最慘的是怕房價買到高點，不但沒賺到，反而欠了一屁股債。

有人說：「台灣地少人多，房地產只漲不跌」「相對股市，投資房地產最穩當」「房地產現在不買以後會後悔」「面對低利率高通膨，租屋不如買屋」「買屋不難，只要挑好地段，跟著捷運走準沒錯」，房地產市場充斥著上述各種說法。投資真的有那麼簡單好賺嗎？投資房地產真的不會像股市或其他任何財貨，沒有輸家只有贏家嗎？這真是一個美麗的房地產新境界，或只是充滿一廂情願的房地產神話，值得我們大家再深思！

做好正確房產知識的準備

面對房地產的各種神話與真實世界，一般房屋消費者（包括租屋族、首購族、換屋族、長期投資房東族、短期投資客等五類）將會有何種可能的選擇？除了買與不買（租）的選擇外，更重要的還會有買與不買的時機、區位、產品與價格的各種選擇。房屋消費者應如何考量上述各種房地產需要面對的可能選擇？消費者明知房地產業者的說法是「老王賣瓜，自賣自誇」，不應全然相信，但又應如何自我判斷？當尋求別人（或專家）意見時，又如何能確保他人能真正了解你個人的偏好需求與困境呢？換言之，身為房地產消費者，面對一生消費中可能是最昂貴的房地產選擇時，除了自我努力充實房地產的專業知識與資訊外，似乎沒有其他更佳的方式。天下沒有白吃的午餐，也沒有捷徑或速成班，面對房地產的世界更是如此。

房地產到底是和股票期貨一樣屬於投資賺錢的工具，還是和一般日常消費使用的產品一樣屬於居住生活的場所，常常令人搞不清楚。根據國內外產官學界各種長期的調查，房地產有七至八成以上是以居住使用為主要目的，只有二至三成以下是以投資賺錢為主。面對房地產市場，顯然房子大多還是作為居住使用，然而面對房地產的各種資訊與選擇時，卻又常常只擔心房地產價格的漲跌賺賠，而忽略了房地產居住使用的本質。當房地產的投資與消費發生衝突時，身為房地產的消費者，你會如何選擇呢？

面對大多數人以居住為主的房地產選擇而言，是否每個消費者都要有相同的房地產觀點？由於每個人的生活背景經驗、教育職業、工作就業地點、喜愛偏好各有不同，更重要的是每個人的所得財富也有所不同，因此每個人對房地產的消費居住選擇一定也大不相同，更何況在考慮全家所有成員的各種不同想法後，房地產的消費居住選擇，真是因人而異。唯有自己認真作功課，努力學習認識自己及家人的共同想法（所謂心中之尺），才可能做出對房地產的最佳選擇。

就算房地產對有些人而言只是一個投資工具，但房地產和股票投資的知識理念相同嗎？我們應知道房市與股市不僅兩者產品本質並不相同，更重要的是房地產不易收藏儲存，且需要經營管理及居住使用，所以投資者不容易擁有成百上千的房子；相反的，投資者不但極容易擁有成千上萬的股票，且可以輕易大量的買賣交易，換言之，投資房市與股市絕不是相同的知識理念，不可混為一談。如果將股市觀念與說法運用到房市，極可能一敗塗地。

提升房產的美好世界

有人會說我是業界公認的房地產市場空頭代表，本書一定是教人不要買房子，但如果讀者仔細閱讀此書後，應會有不同看法。身為一個長期專注房地產研究者，面對房地產市場，只有資訊與知識的融合，或許融合考量有些不周延之處，但絕不會自設所謂「空頭」立場，當然更不會預設配合業者的「多頭」立場。堅持知識分子的求真求是精神，才是本書的基本原則。

我從中原大學建築系畢業，到美國麻省理工學院取得建築碩士，回國到營建署短暫工作後，再到美國賓夕法尼亞大學獲得都市計畫房地產博士，有幸到政大地政系教書研究，至今二十多年，透過房地產投資與市場分析等課程教學，以及公私部門的委託研究與市場調查等長期經驗與心得，希望能提供一般房屋消費者基本觀念。

我對房地產不只是學術教學研究心得，在房地產的消費與實務上，也累積了一些經驗，可供自我體驗。從一九八七年回台在臨沂街租屋開始，一九八八年購買了木柵秀明路的第一棟房屋（十五年中古屋），在一九八二至九二年的這十年間，與幾位大學建築系好同學合夥投資幾間房屋（有預售屋、新成屋、辦公套房等），大致都小有獲利。一九九二年購買第二間房屋（預售屋）自住至今，一九九九年購買第三間房屋（在第二間房屋樓上）提供爸媽一起住。換言之，個人經歷過五種房屋消費者類型（詳見〈附錄〉），本書應不會只是學術界的無「基」之談。

當然，本書目的不僅想提供一般對房地產有興趣的大眾參考，也希望能讓房地產業者，包括仲介、代銷賣房子、建商投資興建蓋房子，以及其他房地產相關專業人士，如估價師、地政士、顧問業等參考。讓房地產業者認真了解一般房屋消費者的真正想法，所謂「知己知彼」才是提升房地產美好世界的長遠之道。

本書得以出版，首先應感謝方智出版社賴真真小姐的努力催生，她的主動與協助，讓本書得以順利出版。其次更要感謝陳文瀾先生的文字協助，完成初稿；他將生澀的學術語氣轉換成生動的白話口語，使一般讀者能夠輕鬆閱讀。最後要非常感謝我的好友兼同事江穎慧教授，協助資料圖表的彙整及部分文字的校閱。當然本書如有任何錯誤或不當，均應由本人負責。

最後，我要將本書獻給所有關心與對房地產感興趣的讀者。房地產的世界不只是實務操作，也有理論知識；房地產的學習不只是門科學，也是門藝術；房地產的本身不只是投資致富，更是居住品質與品味的提升。願我們共同為台灣的房地產盡一份心力！

〈04  只注意「區位」就可以了嗎？〉

不要一窩蜂搶進

古有孟母三遷，現在許多想讓兒女贏在起跑點的父母，即使負擔再沉重的房貸，也甘願搶進明星學區內居住；除了明星學區周遭，公園、捷運、交通幹線旁的房子，也是房地產的熱門區位。不少人更打從心裡相信，沒住在這些熱門區位（或稱地段），就彷彿矮人一截！

幾個靠房地產致富的大亨，總愛像傳教般宣揚：「購買房地產時，只需要注意三件事：『區位、區位、區位』。」也不斷有所謂的財經名嘴、作家，斬釘截鐵的說：「寧可買好區位的爛房子，也不要買爛區位的好房子！」

如果以投資來論投資，「有土斯有財」「不景氣時投資房地產，最為穩當」「高通膨或低利率時，租不如買」等三個神話，在邏輯面、實務面上都站不住腳，但區位好壞，仍是決定房地產獲不獲利、獲利高低的最重要因素之一。

那麼，為何我也將「購買房地產，只需注意『區位、區位、區位』」的說法，視作另一個房地產神話呢？

原因有以下五個：其一，買房子需要考慮的因素很多，而區位只是其中一個；其二，購屋者誤將「投資區位」當成「消費區位」，一窩蜂搶進「投資區位」，造成房地產泡沫；其三，如果把買房子當消費，應當重視「現在的區位」，如果把買房子當投資，應當重視「未來的區位」，購屋者常將兩者混為一談；其四，大多數人購屋是為了消費，所以應該是：「寧可買爛區位的好房子，也不要買好區位的爛房子！」

最後一個原因：由於每個人對好區位的定義不同，因此「你的好區位，不一定是我的好區位」，更重要的是，「建商的好區位，不一定是消費者的好區位」。

小心未獲利先受害

首先，我一再重申，大多數人買房子，百分之七十（主要）的目的是為了消費自住，只有百分之三十（次要）的目的是為了投資，所以必需考慮的因素極多，包括房價、利率、區位、房屋品質、鄰里關係、社區規模、家人的好惡、距離上班地點遠近等等，如果只重視區位一個因素，可謂見樹忘林，通常還未享受到投資之利，已先嘗到諸多苦果。

其次，為了讓購屋者不致混淆，我將區位分為兩種：第一種稱為「投資區位」，即適合投資的區位，例如明星學校、公園、捷運、交通幹線旁；第二種稱為「消費區位」，即適合居家生活的區位，通常是明星學校、公園、捷運、交通幹線附近的「第一巷」，一直到走路十分鐘可抵達這些熱門標的的範圍內。

「投資區位」雖然炙手可熱，但房價昂貴、環境嘈雜，居住品質並不佳，並非購屋首選。以學校為例，大多數購屋者先入為主的看法是，學校周遭的環境十分清幽、寧靜；但可能未曾考慮到，如果生活作息與學生不一樣，光是上下課的鐘聲，與學生上學、放學的交談嘻笑聲，就會讓人受不了！

公園也是如此，從清晨五、六點起，就有各種團體進行不同活動，有些人打太極拳，有些人跳韻律舞，更有些人將音響放得震天價響，就算周遭住戶抗議，恐怕也不得安寧；捷運、交通幹線附近的房子也不例外，時常晚上十一、十二點馬路上依然車水馬龍，住戶根本難以入睡。

而近年來，一直有建商推出與捷運站共構的大樓，若就「投資區位」而言，這個區位無可挑剔，但居住品質卻堪憂；住在這種大樓的住戶，除了無一日可安寧過生活，捷運站來來往往的人太過複雜，則不利居家安全；對注重風水的人而言，這種建築物的底部是空的，更是大忌。

消費活在當下，投資想像未來

再者，消費者要求的是「活在當下」，投資者大多寄望於「想像未來」；所以，也可將區位分為「現在的區位」與「未來的區位」兩種。

如果將「現在」「未來」「投資」「居住」四者加以排列組合，就會出現「現在的居住區位」「現在的投資區位」「未來的居住區位」「未來的投資區位」四種區位；對一般自住型的購屋者而言，應該選擇的是「現在的居住區位」。

「現在的居住區位」及「現在的投資區位」優缺點前文已詳加比較，不再累敘。而都市更新區、都市重劃區，則可視為「未來的居住區位」；未來，也許這些房子的居住品質令人嚮往，但未來可能遲到，可能走樣，甚至也可能不會來，購屋者不必進行賭注。好比建商在重劃區裡推出新產品，總愛以「百年大鎮」為廣告詞；實際上，這些百年大鎮，說穿了就是「經過百年後，才會成為大鎮」，工期非常漫長，甚至可能超過十年，住戶彷彿住在工地裡，根本沒有生活品質可言！

至於「未來的投資區位」，自住型購屋者不宜，投資型購屋者也要考慮。例如，不少人熱中購買捷運預定路線旁的房子，只是以居住而言，日以繼夜、年復一年的施工噪音與交通堵塞，很少人能忍受；以投資而言，捷運完工日期動輒拖延經年，不少人因買屋而套牢，難以脫身。

爛區位的好房子vs.好區位的爛房子

至於第四點，可說是困擾購屋者最深的兩難抉擇。但先要釐清的是，在「寧可買好區位的爛房子，也不要買爛區位的好房子」說法中，所指的好區位、爛區位，其實是好的投資區位、爛的投資區位，而非好的居住區位、爛的居住區位。

對大多數購屋者而言，房子品質比投資獲利重要，因此好房子比「好的投資區位」重要，所謂「爛的投資區位」，大多指交通比較不便利的地方，住戶只要改變交通方式，缺點便可大幅改善。

即使以投資角度而言，「好的投資區位裡的爛房子」也並非全然沒有風險，一來，如果沒有在低點買進、在高點賣出，根本不可能獲利；二來，為了賣個好價錢，購屋者通常得投下大筆金錢改建、裝潢，但不見得真的可回收。

所以，我才認為購屋者的信念應改為：「寧可買爛區位的好房子，也不要買好區位的爛房子！」

最後，我要強調的是，人各有志也各有所好，消費是基於喜好、需要，而不是算術與投資報酬率，買房子亦然；所有區位的分類，都僅供購屋者選擇時作參考，不是真理，也不是鐵律，區位之好壞，存乎消費者一心。

【小辭典】
＊REITs
REITs是Real Estate Investment Trusts 不動產投資信託基金的簡稱，是一種不動產證券化商品，主要投資標的為不動產，其特色之一，就是每年強制分配股息。購買不動產投資信託基金之優點，是以小額資金投資不動產，在國內REITs採取封閉式共同基金的運作模式，每單位金額為新台幣十元，最小申購金額一萬元，而交易方式像股票投資一樣，由於投資標的目前僅有已開發並有穩定現金流量的不動產，投資風險相對較低。而另一項優點是投資者以間接方式參與不動產市場，投資標的所有權乃信託給受託機構，而投資標的經營權委由專業不動產管理公司管理，在所有權與經營權分離的架構下，非具不動產專業知識的投資人也可以小額資金方式參與經營，獲取不動產市場的投資利益。

＊房地產景氣循環
房地產景氣循環是綜合衡量房地產投資、生產、交易、使用各階段經濟活動的波動，一個循環是指許多經濟活動大約同時發生擴張，隨後發生收縮、衰退，然後又開始復甦的情形，一個景氣循環週期包含一個擴張期（景氣谷底至景氣高峰之期間），及一個收縮期（景氣高峰至景氣谷底之期間）。

＊購屋時機
是指房價相對低點，反之，賣屋時機是指房價相對高點，但投資購屋者與消費購屋者的購屋（或賣屋）時機未必相同。有人將購屋時機與房市景氣相同看待，未必適當，景氣主要說明產業活動的多寡盛衰，其中不只價格還包括數量，相關產業活動不只交易還有投資、生產與使用。

＊公設比
每一個住宅單元的產權都登記有一筆建號，每筆建號的產權登記面積包含主建物面積、附屬建物面積和共用部分面積等三部分，前兩者是區分所有權人的專有部分，後者「共用部分」即所謂公共設施。所謂「公設比」是指共用部分面積與產權登記面積之比，但由於地政機關於登記產權時，對公共設施的名稱、歸屬與權利歸屬並沒有明確規定，而由起造人自行協議分配劃分，所以目前在討論公設比的大小時，必須對於包含的公共設施內涵先加以釐清，才能有相同的比較基礎。

＊鄰里環境價值
鄰里環境好壞對於房價（提升或下降）的影響即為鄰里環境創造的價值，鄰里環境包括環境品質因素（如交通、噪音、空氣污染等），以及公共設施提供（包括郵局、醫院、市場、休閒場所、中小學校距離等），根據過去學者研究，發現環境品質變數方面，以交通便利程度對房價影響最大，其次是空氣品質，公共設施提供影響最大是學校距離，顯示國人對學區有相當份量的考量。不論是國中或國小，明星學區房價通常相對較高，進一步研究明星學區到底的邊際價值有多少？依據學者對台北市明星學區的研究發現，若與普通學區相較，同時擁有國中小明星學區邊際價值為每坪二點二四萬元，僅擁有明星國中學區的邊際價值為每坪一點八三萬元，僅擁有明星國小學區的邊際價值則為每坪零點七九萬元，顯示受到升學主義影響，明星國中學區對於房價提升的影響大於明星國小。

人的一生在被罵中成長

有個人曾說，夫妻吵架時，對方沉默不語是最大的折磨。如果對方大聲咆哮，自己還有辯解或道歉的機會，反而比較好。這位人士的太太一旦決定沉默，就會跟他冷戰個兩三天。他似乎為此非常煩惱。

他說的確實沒錯。我每天都被師父怒罵叱責，但師父無視我的存在，卻是最難熬的。

一月二十六日是文化財產防火日，由於奈良的法隆寺金堂曾經遭到祝融，因而從第二年起，就明定這一天為文化財產防火日，每到這一天，全國各大文化財產都要舉行防火演習。

本寺每年都會參加這項活動，由日野消防署和地方上的消防隊協助完成，有時候電視台也會來報導。由於演習規模盛大，消防人員的辛苦也不在話下。

師父知道我在忙著準備，於是吩咐別人「先把防火演習結束要送的禮打點好」。我在旁補充說：「已經打點好了。」師父冷冷地回道：「我不是跟你說話！」連看都不看我一眼。

做了萬全準備卻被罵，我心裡暗想，師父難道是心腸太壞，還是今天情緒不好呢？不過他不是沒有原因不理人的人。

思索了一陣子，我想到或許師父不滿的是我想搶先爭功的念頭。

我反省自己在準備時的心情，確實有點自命不凡。「這間寺廟大小事都逃不過我的眼睛。接下來只要這麼做就行了。」或是「希望別人認為我是個機靈的人」的心眼，都被師父看穿了。
師父叱責的是連我自己都沒注意到的傲慢心，他的法眼令我五體投地。

當時我四十歲，依孔子所言，正是「不惑」之年。然而我卻還必須接受這樣的責備，可見離「不惑」還很遙遠。

於是我才終於想到師父常說：「有時候覺得會搔頭說『聽不懂』的人比較可愛。」

有一次師父交給我一個課題，要我寫下漢文的訓讀文（譯注：將漢文以日文的文法翻譯出來的文章），但他最後又附加了一句：「不過我看你再寫也看不懂。」我很不服氣，晚上熬夜與字典奮鬥。第二天一大早，我帶了文章拿到漢詩學家齊藤响在門前的住處，請他看過一遍，然後謄寫好才放在師父的案頭上。

師父不時會交給我這樣的功課。我認為這是他肯定我的機會，所以總是努力完成，但是他還是會說出剛才那樣的話。

而且，如果真的搔頭，還是會被罵「笨蛋」的。我想可能師父也看穿我的意圖了。

人的一生或許就在被罵中成長吧。

這裡我說一段故事，這是我唯一一次在事後才向師父道歉。

在高幡不動尊，我要見很多客人，多的時候一天要準備三百人份的素齋。為了做準備，我在大廳後面鋪了坐墊。

沒想到師父竟把眼前的坐墊踢開去。我一火大，便把那坐墊往後一扔。一用力撞到了拉門，發出極大的聲響。

那時候我才回過神，心想，這樣頂撞師父恐怕待不下去了。然而師父沒有回頭，往前走開了。
後來仔細一想，師父的意思可能是告訴我，地板上鋪了三百張坐墊，連出入口都沒了，至少應該留一兩條走道讓客人能通過。

我到師父房裡向他道歉，師父只說：「知道就行了。」

像這樣天天被罵，對我來說，卻是一個機會難得的學習機會。

人人都能變幸運兒

★帶來運氣與強運的原則
相信自己是幸運的，好運自然就會跟著來！「負面思考」就是讓你無法獲得幸運的最大元兇，如果一直使用負面的想法去思考只會不斷地在不幸的迴圈裡走不出去，因此培養「正面思考」是首要的原則！

★改變潛意識，吸引「好運」來的方法
人類是靠潛意識的操控下過日子的！因此我們必須對大腦做「大腦訓練」，透過訓練讓你無意識地將腦中的負面思考檔案轉換成正面思考。只要讓大腦保持在「愉快」的狀態下，就會不自覺建立起好的檔案=自然養成正面思考的習慣，之後不管遇上什麼事，大腦就會在潛意識中直接做出「正面」的反應！在潛意識上作改變，啟動自己的戰鬥本能，用正面力量吸引好運，迎向積極的未來。切記！影響成功與否的「幸運」或「不幸運」都是由你的潛意識作決定！

★培養「苦樂力」──創造出大腦的最佳狀態！
「苦樂力」就是將痛苦當成快樂的能力。無論面對痛苦或是辛苦的事，只要能樂在其中，大腦的意識就會固定在好的方向！當「感情」、「想像」、「思考」皆屬正面時，大腦就會呈現無比精力充沛、精神飽滿的心理狀態，體內分泌出提高全身活動的荷爾蒙，成功的能量將源源不絕地湧出。

★創造超強運勢，利用「言語」的魔力讓你實現夢想
「想法」會因為「行動」（語言與動作）被強化。對大腦的正面提問會不斷擴大正面思考。常對大腦輸入「工作很快樂」、「我的目標是年收１億」等正面的情報＝常常對大腦做正面的提問。因為大腦會回應你所有的提問，為了回應你的問題，大腦會立刻組織記憶的網絡，建立「成功的檔案」、「實現夢想的檔案」，最後加以實行。

★擺脫低潮的方法
當你不順利的時候，容易變得消極，大腦裡充滿否定的想法，用負面思考去反省失誤並不會有任何幫助。這麼做，只會讓大腦持續感到「不愉快」，變得更無法擺脫負面思考，在這樣的狀態下，再怎麼想也無法產生好的創意或想法。其實，想得越多只會讓自己深陷其中，所以最好的方法就是，什麼都別去想。切記！絕對不能在狀況差的時候反省。在最佳狀態下反省，才能為自己帶來幸運。

一個房市投資客夜晚內心告白之八十八手(轉載)

第一,我超級痛恨貶值的貨幣
第二,房地產租金收益遠比定存高
第三,買對地點等同把人卡死,(先買的)以(後買的人)為犧牲
第四,房地產等同銀行,所有擔保品中以房地產借貸利率最低,是時候扮演儲蓄的腳色
第五,房地產具有高槓桿比,所有期貨商品中,只有房地產具有高槓桿,低風險
第六,買房地產等同買台灣,有時候房地產比新台幣對黃金還穩定
第七,中央銀行穩定貨幣鎖死美元,必要印出大量台幣,台灣房地產可以為台幣儲蓄避險
第八,大陸到處房價以高,生產成本以高,台商勢必回來是趨勢
第九,房地產根本繳不太到土地稅金
第十,房地產以公告現值課稅,根本繳不太到遺產稅
第十一,未來經濟要成長,必定大量舉債,房地產實物資產,風險低
第十二,房價炒越高,公告現值調漲越高,你法拍不可能低於公告現值的1.4倍,沒有一種商品,是法院可以保障你不能跌超過比例的
第十三,低利時代,保險商品,要拿到本金回來至少要8年以上,若同樣買一個4%報酬率的房地產,你買儲蓄險,八年後房價要跌超過32%以上,你才會輸給保險,保險公司跟你對賭的就是這何況保險公司現在只降到1.5%左右
第十四,房地產跟保險公司掛在一起,保險公司不能倒是政府的共識,所以保險公司會盡力炒高房價,一般人不必怕
第十五,房地產大幅下跌,等同銀行虧損,銀行倒閉,社會問題很多,所以房地產上漲對大家都好,至少我在銀行會貶值的錢還在
第十六,就算房價下跌,我依舊可以用租金彌補損失,除非像日本1980年代下跌80%以上,不過這問題目前不會發生,因為還沒有到一個皇宮可以買下美國一個州的時候,因為漲的還算是大部分人可以用的範圍
第十七,雖說貨幣會貶值,買進黃金,白金,白銀等,是很好,可是沒有利息,平時要花用還是要從房客身上來
第十八,政府對租任所得克的稅金少之又少,房屋還可以折舊報扺
第十九,房地產是民生必需品,你可以少吃少喝,你不可能不住,不管窮人有錢人,誰都不會滿足
第二十,銀行對房地產非常喜愛,你如果拿房子去抵押,很多銀行很樂意跟你當朋友
第二十一,很多民代和縣市長本身就是最大的地主和房東,所以他們會盡全力舉債建設在他們想住想炒的地方,通常那也是你想住的
第二十二,美國公債和利率已經低到不能在低,可是政府還是在大量印貨幣接下來持有貨幣的人會沒有信心,相互搶資源,利率長期會走升,這時候房地產不失為避險工具
第二十三,政府舉債建設稀釋貨幣力道,稀釋的是全部2000萬人的錢,可是房地產上漲的是我的錢
第二十四,景氣差的時候,房客也不能不住,頂多房租下降,景氣好的時候房價上漲都歸我
第二十五,景氣差的時候沒房子的人買不起,更不敢買,那時候很多人借不到錢,銀行比較會接受房貸你可以秤這時候,利用原有房屋在大量買進
第二十六,股市你一年賺20%連續三年,之後一次賠完,不如房地產穩穩的賺槓桿財
第二十七,房子要賣你根本不需要廣告,如果你點好,仲介拼命想找你,躲也躲不了,沒有一個東西比房子好賣,除非你買貴了
第二十八,景氣差的時候信用卡,個人信貸,工作信貸,什麼都會景縮,只有房貸政府會施壓銀行放款
第二十九,景氣差的時候,英明的政府會拿大家的稅金幫助"需要"買房子的人買,利差補助到幾乎0.9一年定存不才1.多,隨意補助就0.9,你說天上的錢不拿白不拿嘛
第三十,很多人買一堆連動債,基金,保險,買什麼自己也不知道,金融海嘯後,好像還是買房子實在
第三十一,每天都有節目在講房地產,女人也變的虛榮,好像輕熟女不買一間就該死的樣子
第三十二,台灣人有土私有財,雖說有對也有錯,不過不管在貴,大家都愛買
第三十三,現在發行貨幣屬於信用貨幣,其實只不過就是一張紙,蔣介石在強橫,也不太敢動一般人的住宅,頂多弄弄耕者有其田
第三十四,房地產幾乎不太需要用心,連房租也不太需要去收,因為房客有手會匯錢
第三十五,如果你買一個股票還是原物料,大跌後,馬上要去追繳保證金,你晚上很難睡,你買一個房子大跌後,你跟跟不需要擔心
第三十六,保險年金有通膨問題,工作有失業問題,房子永遠不會開除你,直到你掛掉
第三十七,房子永遠都不嫌多,因為投資成本對一般人來說很大,供給很小
第三十八,依照政府的開放,我看祖國同胞來台工作是早晚的問題,這會讓台灣這小島人口爆炸
第三十九,永遠有下一隻老鼠在當呆瓜承接,沒有賣不出去的房子,只有找不對的人
第四十,房價上漲,長期來說房租亦會上漲,要不然我租你幹麻,賣房子就好了
第四十一,房價上漲的時候,房租和生活物價一同上漲,租房子的一隻牛被撥好幾層皮,更沒錢買你可以買入更多
第四十二,打房只是口號,打房對整體複雜的利益都不好
第四十三,你常聽炒房致富的,你有聽過儲蓄致富的嗎??呆瓜
第四十四,你如果負債借錢做生意,銀行會用近一切幫你拍賣扺債,你炒房失敗,頂多房子拍賣其餘的都不能追繳
第四十五,婚前買入的房子,地政事務所有登記,萬一打離婚官司,另外一半拿你沒輒,至於存款和股票就很難認定了
第四十六,有個房子,你小孩會更孝順你
第四十七,有了房子,小孩未來找配偶對象很多
第四十八,錢一定會越賺越多,因為政府會讓你盡量能多賺到錢(因為印太多了),最後這些錢一定會流到房地產市場,你有看過有錢人家,住的寒酸嗎
第四十九,上了25歲的女人,通常有沒有房子是很大的考量你有沒有房子會取決你未來可以娶到的對象
第五十,我根本不關心景氣的好壞,我也不想每天看盤還是做價值分析,那是休閒,我只知道房客要繳錢就是了
第五十一,還不還房貸,想還多少是我的自由,景氣差的時候我如果買的夠好,你們儲蓄是用定存利率算,我是用借貸利率在算
第五十二,租金不可能在低,因為房東都很有錢,在低下去,很多人會寧願養蚊子
第五十三,買屋者可以長期跟一般民眾抗戰,一般人不買等到景氣循環可能要五到十年,等到的時候房價亦不會低到哪,因為一來物件越來越少,二來通膨如影隨行
第五十四,央行打擊匯市投機客,可以大量丟出新台幣,打擊股市投機客可以提高借貸利率,打擊期貨炒家可以提高保證金,打擊房市投資客,只可以請銀行喝咖啡
第五十五,你去搶銀行會帶安全帽,還是紙袋,你去喝喜酒會穿西裝,難道我去銀行借貸臉上會帶一個面具寫著我是投資客嗎
第五十六,一般來說你幫銀行放款,不管是銀行員,還是保險業務都可以抽傭,難道銀行員不會盡力幫你美化成一般民眾嗎
第五十七,雖說人口成長趨緩,不過貨幣也沒有印的比較少,平均十年物價漲幅一倍,難道十年後台灣人口會剩一半嗎???其次日本這問題已經20年了,東京等大城市還是居高不下壓
第五十八,放眼台灣,能住人的地方都住了,很多不能住的也在住,房價能不漲嗎
第五十九,漲房貸利率會簽扯到無辜的小老百姓,所以利率不能漲,要漲也只能象徵漲
第六十,利率不漲,房價不死,有誰會寧願放著錢一值貶值,不去買個房子呢,不過國家債務已經很重漲利率對國家負擔很重,所以利率也不能漲
第六十一,投資房地產是一種賭博,你放一推錢在銀行跟他賭貨幣貶值,那才是一種賭博
第六十二,房地產流動性很慢,你是傻子唷,利率現在那樣低,隨時要借,銀行馬上借給你,而且動輒7.8成
第六十三,可是現在保險儲蓄流行,你難道沒聽說人多的地方不要去這句話嗎
第六十四,房價很貴,現在是很貴,不過要看你會不會買,房價哪有便宜過,民國光復的時候我記得一甲地才幾萬塊
第六十五,可是很不景氣,錢很難賺,什麼時候景氣過,錢什麼時候好賺過
第六十六,可是中央銀行和政府會穩定房價,我是很尊敬央行,不過只要32元防線在物價和房價很難穩定
第六十七,找房客很難,你不會找仲介嗎???賺那麼多,一點給人家賺會死押,而且仲介很多還可以退傭,殺價,很多五折就可以打發了
第六十八,一個人在怎麼會賺也有限,房客眾多去幫你賺就無限了
第六十九,炒房不如炒reits,說的好,reits是用房租拿來套利的,你reits可以借到1.多的利息嗎
第七十,空地還很多,房價供給會過大,第一空地都是地主養起來,會養地的不會低賣給你的,第二,很多空地你不會想去住的
第七十一,我可以住在家裡,那倒是,不過你要保證你是獨子
第七十二,房價被炒高,跟我沒關希,喔喔,那你就錯了,你買到的東西所有東西大概有三成是付給店租你的薪水大部分有三成是繳給房租
第七十三,炒房地產是有錢人在賭博,有錢人也是從小而大的
第七十四,可是老人家說儲蓄是美德,借錢的很不好,在一個農業時代,和金本位時代,貨幣不會增加的年代,儲蓄確實是美德
第七十五,收入以後會不穩定,不敢買,這就是有錢人和窮人思考點最大的不同,政府永遠都對借貸者比較優惠,銀行要區思考跟你接的定存放不出去嗎,建商要去思考建物賣不出去嗎
第七十六,以後會沒有工作,你又不是行政院長,你思考有沒有工作幹麻,那是政府的問題
第七十七,可是政府說要打房,你管他打不打房,不就是熱才打,越打越熱嘛,這跟女人一樣,你對他越沒興趣他越愛你
第七十八,可是政府還有很多地,別怕,政府很多地都賣快光了
第七十九,可是我沒有炒過房,難道還要我寫一本教科書來教你,炒房比吃飯還簡單
第八十,炒房不如買績優股,你績優股可以操作那樣大槓桿嗎???利率可以押那樣低嗎???況且現在的績優股,不一定是未來的
第八十一,在強悍的房客,在機車的人都會有遲繳房租的時候,這時候誰叼誰還不知道
第八十二,可是平均薪資很低,房價卻很高,這是一個問題,不過你去香港和日本看看你就知道了,資本主義發展到最後沒有革命,沒有戰爭,這就是必然結果
第八十三,可是我想等房價在低點,你白癡唷,房價是買出來的,建商賣三成就賺了,法拍市場和國有財產局拍賣異常熱絡,而且物件少之又少,金融海嘯也跌不多,你要等到什麼時候
第八十四,可是教授說會跌,講師一個月差不多5萬,副教授大約6萬,教授大約7萬多,我有錢還是教授有錢
第八十五,可是頭期款不夠,你在這看我這屁話當然不夠,趕快去賺押
第八十六,可是價錢都殺不下來,那要不要我乾脆幫你吃飯
第八十七,可是還沒有想定下來,你搶另外一半都搶不到,怎麼搶房子
第八十八,可是這麼多可是,你在搞什麼呀

資料來源：http://www.j2h.tw/bbs/bbs41/126.html

低碳經濟抬頭 「能源稅」的真正意義

財政部即將於今年底推出能源稅草案，但對多數民眾而言，最擔心的仍莫過於油電價格，將會因開徵了能源稅大幅調漲。特別是常在電視上為小市民喉舌的名嘴們，只要提到要多繳錢給政府，個個莫不義憤填膺、咬牙切齒，從健保費、夏季電價到浮動油價；一談漲價，就是政府搶錢，就是把人民當提款機。

但面對能源稅的議題時，可能要看的，不僅只是加稅，而是減稅的那一塊。

少數污染者付費 保障多數人利益
為了維持「稅收中立」的原則，能源與環境稅的設計，是要讓使用能源較多的人，必須要繳納更多的稅額。但相對的，原先在稅制設計上，可能會多收的部份，就應該要退還給民眾，如此才符合公平的原則。

比如說，在去年由行政院賦稅改革會所提出的研究報告裡，特別就提到將會將現行的汽車燃料費，整合到能源稅之內。汽燃費現在是隨車徵收，計算公式是以每車每日跑六十公里為基準，跑上一年再乘上汽油每公升課2.5元計算。

這代表著，依現行的汽燃費課徵方式，如果車輛一年跑不足兩萬一千公里，還是會以兩萬一千公里計算，多出來的錢政府照收；而如果是跑超過兩萬公里的車主，也不會因為這一年裏造成更多空氣污染而受罰，繳的錢和用車少的駕駛是一樣的。

但在汽燃費整合到能源稅後，如果以一輛1800cc小客車為例，在每天僅需行駛三十公里的情況下，在課徵能源與環境稅後的前四年，基本上都比現行汽燃費來得划算。當然，在課稅之後，如果要減少交通的支出，除了減少開車里程數外，採購更省油的車輛也是方法之一，兩者都能減下台灣的溫室氣體排放量，這正是開徵源稅的目的：減少能源的使用、降低溫室氣體的排放量。

開徵能源稅，能讓少用車的車主更省錢，讓污染者付費，這是整個稅制架構的重點。

除了油價之外，民眾所關心的另一個焦點，就是電費增加問題。

目前溫室氣體環境稅的影響，雖然每年電價會逐漸上漲，但漲幅有限。即使到了第十年，電價總上漲額度大約是18%，每度電大概增加0.477元。也就是說，以台灣平均每戶一年用電4000度計算，即使開徵了能源稅，每月僅增加159元，只能買麥當勞的一個餐。

然而，別小看這小小的漲幅，正由於有電價調漲的預期心理，消費者將有意願選購更多的節能商品，進而讓業者願意投入研發節能技術，使整個產業鍊朝低碳經濟轉型，也會讓台灣人均用電量下降。

開徵能源稅的確會增加稅收，但多徵的部份，也會放在財富重分配的用除上，讓社會更加公平。比如說，全台九萬三千多戶的低收入戶，從能源稅開徵的第一年就有九億的補貼，一直到第十年的二十二億。目前政府對於低收入的補助約為三十二億(*2)，徵收能源稅固然會使能源價格上升，但若能有完全善的補貼配套，但比較像是「劫富濟貧」、而不是「劫貧濟富」。

中產階級 同樣受惠
對於一般中產階級而言，綜合所得稅每一級稅率，自第三年起每一年可調降1%，薪資所得標準扣除額，會在每年73,000元，提高到第十年的150,000元；薪資所得特別扣除額也由104,000元，提高到200,000元；就連營所稅也能調降。

先前批評能源稅的理由，是第十年將可徵得四千多億，比目前徵得的個人所得稅都高。但實情卻是，在綜合以上配套後，能源與溫室氣體環境稅一直到第七年，才會出現五十億以上的正數，即使到十年總共也才五百多億元，這還不含節能減碳相關研究發展經費的投入。

之前提出開徵能源稅會大幅增加油電支出，如能源相關支出由五千元漲至一萬元，或是電費將漲至現行價格兩倍說法的，多半是耗能產業的代表。比如說提出能源稅「劫貧濟富」說法的工總常務理事，本身就經營有一座鋼鐵廠，能源稅對他而言的確會增加支出，但是對於一般中產階段而言，只要逐步減少能源的使用量，能源稅只會是讓賦稅更公平，而不是另一項搶錢的新稅。

台灣有99%的能源是靠進口，理當是會非常珍惜能源國家，但台灣平均每人在2007年的溫室氣體排放量，卻比日本高2噸、比韓國高1噸；台灣每元GDP的生產毛額所排出的溫室氣體，是新加坡1.38倍，日本的2倍。

低廉的能源價格，正是造成能源使用效率不彰的主因。年底財政部若能推出配套上規劃妥當的能源稅上，馬政府並能將眼光放遠，義無反顧地悍衛此法，則台灣或許在減碳政策上，才說得上是有擔當。否則的話，少了能源稅，其他的減碳法條再怎麼完善，恐怕也都沒有辦法發揮其既有的成效。　

排毒效果UP的10種生活小習慣

之前Charlene有介紹過幾種幫助體內排毒的方法，像是水果排毒啦，按摩排毒啦。其實，人體內自身的排毒系統已經很強大，只要提高它的工作效率，就能清除積蓄在體內的各種毒素。Charlene最近看到一些能夠激活體內排毒系統的生活小習慣，希望能夠幫助大家用最省力的方式輕鬆排毒。

1. 適時運動，幫助血液排毒
大家都知道運動有助於排毒。研究顯示，哪怕只是加快走路速度，也會馬上促使血液中的代謝毒素通過呼吸排出體外。如果您能連續運動20分鐘以上，比如快走20分鐘，效果會更好。排毒效率在之後的四個小時都會保持在較高水平，這樣血液中的代謝毒素就會持續不斷透過呼吸被排出。在運動前可以先喝一點果蔬汁，因為果蔬汁中豐富的纖維能夠促進新陳代謝，讓你在運動時流更多汗，帶走更多毒素。果蔬汁還可以清除殘留在人體內的食品添加劑，重金屬物質，藥物殘留物，煙油和其他污染物，蘋果汁，胡蘿蔔汁，番茄汁，柳橙汁都是不錯的選擇。

2. 吃早餐，幫腸道排毒
在早上起床後的一小時內吃早餐能夠幫倡導做SPA， 這是激活腸道的自身排毒功能，促使人體消化系統排毒最有效的手段。腸道不僅是消化器官，也是免疫器官，吃一頓健康的早餐，還能夠激活體內免疫細胞的免疫力。最能激活腸道排毒功能的選擇是優酪乳，特備是含有益生菌的。每天早餐喝一杯優酪乳，不僅能供給身體所需的營養，還能幫助調節腸道內的菌群平衡，消滅腐敗菌，清除體內的代謝毒素。此外，益生菌還能促進腸道內的消化吸收，減少過多脂肪堆積，發揮瘦身的目的。不過，最好每週更換優酪乳的品種，不要長期飲用同一種，因為腸道會對優酪乳中的菌群產生惰性。可以選擇三四種優酪乳，每週更換一種飲用。

3. 刷牙排毒
刷牙也能排毒？沒錯！！因為口腔中分佈了大量的穴道，刷牙時的牙刷，牙膏，漱口水等都會刺激口腔中的穴道，進而刺激淋巴系統排毒，使血液中的代謝毒素在通過淋巴結時被過濾出來排出體外。研究顯示，只要刷牙超過兩分鐘，就能發揮排毒功效。此外，含一口水反复漱口，也能刺激口腔，刺激淋巴系統排毒哦。

4. 睡眠排毒
睡眠不足會影響腎臟和肝臟的排毒效率，因此，每天睡眠最好睡足7-8小時。研究發現，如果只睡了4-5個小時，體內細胞會大量受損，並代謝出更多毒素。雖然每個人所需的睡眠時間不同，但是最好還是維持充足的睡眠，而且盡量早睡早起。

5. 在辦公桌上擺放綠色植物
辦公桌上需要幾盆綠色植物來淨化空氣，達到幫皮膚與肺部排毒的目的。植物的選擇可以依照辦公桌的日照情況來判斷。如果辦公桌能長時間接受日照，不妨選擇一盆有機薄荷，不僅可以淨化空氣，薄荷的清香還能提升排毒系統的功效，喝水時摘一片薄荷葉泡水喝，還有調節食慾的作用。如果你的辦公桌沒有直接日照，最好選擇一盆常春藤，它能夠吸收電腦，印表機等電子設備所散發的輻射與污染。

6. 情緒排毒
開懷大笑和流眼淚都是有效的情緒排毒法，能將壓抑在心底的負面情緒宣洩出來，刺激身體的反應，激活排毒系統，提高排毒效率。英國最新的研究發現，即使只是對大笑的期待，也會促使排毒系統的排毒效率提升。因此無論你打算去看場喜劇或悲劇電影，都能夠順便幫身體排毒哦。

7. 享受泡浴，幫肌膚排毒
泡浴能夠讓體溫升高，加速新陳代謝，提高體內排毒系統的排毒效率，尤其是皮膚的排毒效率。在睡前一小時泡浴，泡完之後再做做簡單的伸展運動，然後再上床睡覺，皮膚的排毒效率會變得更高哦。

8. DIY 排毒餐
即使沒有時間自己準備午餐和晚餐，一樣可以透過“合理搭配”的方式DIY排毒餐。搭配秘訣就是每頓飯都讓“蔬菜+水果”的分量佔食物總量的一半，或是60%，然後蛋白質+澱粉食物佔餘下的分量。這樣食物的比例能夠提供飽足感和足夠的營養成分，又能避免攝入過多的熱量。大量的蔬果能夠發揮和好的排毒功效，有助於排出腸道內的大量代謝廢物。蔬菜水果中，如果有一部分是未加工的生食，排毒效果更好。

9. 喝水幫腎臟排毒
如果水喝的不夠，腎臟內會積累大量的代謝廢物和毒素。那麼，怎麼判斷攝入的水分是否足夠呢？有一個很簡單的方式，當尿液的顏色很淺，說明已經攝入足夠的水分。不過，喝水也有方法，而不是喝得越多越好。因為腎臟每小時只能排出800-1000毫升的水量，所以當在1小時內喝的水量超過1000毫升，反而會影響身體健康。此外，喝水的速度慢一點比較好，要一小口一小口的喝，而不要一口氣喝完。

10. 按壓穴位排毒
睡前五分鐘是關鍵的排毒時刻。可以在臨睡前反复按壓鼻翼兩側的穴位，力度以感到酸脹為宜。這樣即使在晚上睡著的狀態，也能讓呼吸系統高效排毒。

大陸美女CEO王瀟，寫了一篇三十感言(真勇.真敢.ㄏㄏ)

大陸美女CEO王瀟，剛剛寫了一篇三十感言。大陸人說話真的很直接。)
 事業篇
 
無論是打工還是創業，其本質無外乎向老闆或客戶出賣自己的有形或無形產品。

一言以蔽之：大家都是出來賣的。

既然是出來賣的，一要賣相好，二要敬業，三不要嫌買貨人。

所以，第一要保持美麗，第二要多做事少抱怨，第三看在錢的份上要適當妥協。
 
付出不一定有回報，努力不一定有收穫。學習知識和鍛練身體除外。
 
我們是動物進化來的，即使高級也還是動物，達爾文主義一直適用。

只有把自己訓練成更敏捷、更強壯的動物，才能活得好點。

所以懶散消極肯定不是長久之計，要是在動物世界，在金字塔底的你還這麼耗著，已經死了。
 
這個時代的規律就是沒有絕對公平競爭，接受這一點，然後武裝自己投身到轟轟烈烈的不公平競爭中去。

順應規律而行，也是達爾文主義。
 
先贏了再說。享受你戰利品的時候，你心裡可以繼續憤世嫉俗。

不要濫用憐憫給競爭失敗的人，因為下一次也許會是你。
 
爭取半天的願望沒有實現，一要怪自己學藝不精，二要怪自己運氣不好，然後趕快行動起來爭取下一個願望。

前面投入的時間精力，統統算做沉沒成本。勇於承擔沉沒成本是出來混的第一課。
 
感情篇
 
談戀愛的條件，就是讓自己從精神到物質，從靈魂到肉體，因為有了對方都比從前的狀態更好。否則何必呢？

如果男人現在對你一般，不要指望他會在婚後對你更好,他對你最好的時刻一定是追求期和熱戀期。如果這兩個時期你尚且對他不滿，那你要好好想想了。

 
不妨讓他為你多花點時間和錢，通常人投入的越多，就越難割捨。
 
就算你為已經他投入了很多時間和錢，該離開的時候也要利索點離開。勇於承擔戀愛的沉沒成本，是展開新生活的前提。
 
如果你看中他的錢，在適當的時候要到這錢才是你的。打鐵要趁熱，要錢要趁愛！
 
你的直覺往往比事實還準確。
 
兩個人最終過起日子來，"也就那麼回事"已經是非常好的結局，因為很多人發現婚後"完全不是那麼回事"。
 
一個身體再性感，展開後翻來覆去看也就兩個平方米，互相失去興趣是正常的規律。只是晚點失去興趣的那個人會覺得受傷。
 
成功的感情關係裡，愛情是一定會轉化成親情的。親情就是Happy ending。

如果愛情沒了親情又沒形成，那該關係已經失敗。通常人們用生育來協助這一轉化的完成。

老人說的道理大部分都是對的，比如結婚要找個踏實顧家的男人，但是這些道理只有在談上兩三個讓你遍體鱗傷的戀愛後才會明白。

撞了南牆自然懂得回頭，怕就怕一直沒回頭。

 
男人也是人，他不是必然比你還要聰明、勇敢、勤勞和富有。

如果你不能愛一個男人的本尊，而是愛上你期待中的他的話，你會一直失望，而他會因壓力過大而沉默和崩潰。
 
對一個人的崇拜不足以支撐瑣碎的日常生活。偶像要走下神壇，他談完世界觀也要去大便。

自古以來，就有白蛇和青蛇，白玫瑰與紅玫瑰，男人得隴望蜀防不勝防。不如別防了，剩下精力多掙點錢，或者美容保養。

萬一失了陣地還保有戰鬥力再搶一塊。

 
生活篇
 
欲望不實現就痛苦，欲望實現了就無聊。只有剛剛實現後那短暫的時期是幸福。
所以幸福必然是短暫的，痛苦和無聊才是生活的常態。這是我們的欲望決定的。
 
別人的任何選擇和決定都有他自己的道理，儘量理解和不干涉。但如果傷害到你的心靈和財產，一定要干涉。
 
面子是別人給的。別人會把面子給那些那堅持表現出誠實、勇敢、勤奮和靠譜的人。

不以以上這些元素作為給面子準則的人，你也不用在意他給不給你面子。
 
不用等到什麼時機都成熟了再開始做一件事，在游泳中學會游泳，在開車中學會開車，摸著石頭是可以過河的。前提是輸得起。
 
通常來說有兩種狀態：痛苦的哲學家和快樂的豬。痛苦的時候，儘量搞清痛苦的緣由，否則就成了痛苦的豬。
 
美容篇
 
作為女性，你的外表和你的性格共同決定你的命運，這是殘酷的現實。
 
無論哪朝哪代、東方或西方，端莊路線是永遠不會錯的。裝也要裝的像。
 
腰圍是黃金分割和女性體態婀娜的關鍵，是少女和大媽的分水嶺。要拼死保持。
 
學好化妝術，拾掇好再出門。你自己會開心，別人對你會多點耐心，百利而無一害。
 
如果你單身，建議你保持時刻準備著的狀態，也就是說儘量隨時都看上去很美。很難說哪朵雲彩下雨，也許轉角就遇到愛。
 
當你對美好身材的渴望遠遠大於你對食物的渴望，你就可以成功減肥。減不下來那是因為你的渴望還不夠強烈。
 
後記
 
以上的種種經驗教訓只能解決技術上的問題，長得是不是美，工作是不是如意，男人是不是好，其實全在運氣。
 
祝我的姐妹們心想事成！

 

 
媽媽說人最好不要錯過兩樣東西
最後一班回家的車和一個深愛你的人
 

傳統觀念深 年前購屋買氣旺

【網路地產王／黃京梧／綜合】

　　大陸有所謂的金九銀十，也就是說九月、十月是大陸傳統購屋的旺季，而台灣傳統購屋旺季主要集中在農曆過年前，約落在十二月、一月，這段期間受惠新婚自住、換屋族的購屋力道，房市成交量相較其他月份都有放大的跡象，而有意願賣屋的屋主也較願意趁農曆年前脫手，買賣雙方撮合較容易成功。房地產業者表示，目前台北市房價已高，自住買盤多選擇新北市總價較低、捷運站週遭的產品為主。

■　自住撐盤 首選北縣捷運站沿線

　　永慶房仲集團新聞中心經理李建興說，在市中心房價已高的狀況下，首購族多往總價相對較低的地方移動，主要原因除總價相對北市較容易負擔外，捷運通勤已十分成熟、生活品質又與北市相近，在北市的居民不斷移入下，對地區房價支撐與成長具有一定程度的影響力，此外，近期話題性高的三重、蘆洲也開始出現這樣的跡象，對於預算較有限的民眾而言，不妨可留意這些區塊。

■　結婚旺季　父母點頭年前買屋

　　農曆年前是結婚的旺季，傳統認知上，結婚就得買房、買車，想要在大台北買屋的年輕人多得靠家中資助，獲得家中父母的點頭是購屋首要之務。台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，今年過年前的成交量恐怕會較往年來的大，受到十一月五都大選前買方觀望買氣遞延至十二月、八大公銀行庫又推出額度２０００億的青年優惠購屋貸款，都有助於自住者進場買屋。簡而言之，雖然時代與時俱進，但因為傳統習俗購屋的觀念仍然根深蒂固。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

住者有其屋 政府擬推40年低利房貸

大台北房價節節高攀，越來越多民眾無力負擔，政府研議協調公股行庫，推出四十年長期低利房貸，讓年輕人可以擁有自己的住宅。

馬英九總統明年元旦將宣布「黃金十年」計畫，其中一項是「住者有其屋」。為此，經建會規畫，「住者有其屋」政策分三部分：第一，全面清查各地適合興建社會住宅的國有土地，由政府以分期釋出，以設定地上權方式（如七十年或九十九年）興建社會住宅。

第二是研議提供四十年期的低利房貸，希望幫剛出社會的年輕人能及早有自己的住宅。第三是，規畫完善的捷運路網及公園等公共設施，除節省民眾往來都會區的通勤時間外，還希望能健全社會住宅周邊的生活品質與機能。

財經官員表示，目前房貸市場主流是廿年房貸，延長到四十年的好處是，可以平均攤還貸款金額，讓貸款人一開始還款的壓力小一點，隨著貸款人的收入增加，可以提高還款金額。

行庫主管指出，參考各房貸銀行的統計，一般房貸戶還清貸款的時間大約是六到八年，很少會等到貸款年限屆滿才還清貸款。

官員還強調，銀行法第卅八條規定，銀行對購買或建造住宅或企業用建築，得辦理中、長期放款，最長期限不得超過卅年；但是對於無自用住宅者購買自用住宅的放款，不在此限。

也就是說，銀行只要是貸款給首購族，承作四十年的房貸期限並不違法。

【2010/12/14 聯合報】@ http://udn.com/

蘇花改過關了！106年底全線通車

【聯合報╱記者許玉君／台北報導】 2010.12.14 04:53 am

蘇花改過關！經建會委員會議昨天通過「蘇花公路山區路段改善計畫（簡稱蘇花改）」，改善路段全長三十八點四公里，經費四百九十二億元，預定民國一○六年底全線完工。 交通部鐵路局主秘陳茂南說，為維護用路人安全，蘇花改完工後，將分階段開放車種通行，一○六年底先開放小型車行駛；三到六個月後，研擬大客車（遊覽車）通行，之後，再開放大貨車（砂石車）；最遲在一○七年底，開放所有車種行駛蘇花改。 蘇花公路何去何從爭議不斷，行政院日前定調以「蘇花改」取代「蘇花高（蘇花高速道路）」，並承諾「（蘇花改）年底前發包動工」。經建會昨天通過蘇花改案，依時間推算，年底應可完成發包，如此一來，政院承諾可望不跳票。 交通部昨天也提出配套計畫，例如提升台鐵貨運量，協調礦砂業將公路礦砂車移轉至台鐵系統等；另外一○七年起，觀光局將接手改造現有蘇花公路（舊台九線），成為景觀遊憩道路。 蘇花改案一波多折，從民進黨時代的「蘇花高」，到國民黨執政後的「蘇花替」、「蘇花改」歷經十二年；今年梅姬颱風來襲造成蘇花公路嚴重坍方，廿多名陸客因此魂斷清水崖，才終於「催生」蘇花改。

1年內轉手非自用屋 課特別稅

【聯合報╱記者賴昭穎／台北報導】

財政部研擬七大租稅手段，遏止不動產炒作歪風。為加速推動改革，立法院財政委員會昨天通過提案，要求財政部在一個月內提出政策，財政部長李述德允諾配合辦理。

另外，針對個人進行高價不動產交易的逃漏稅案件，財政部賦稅署昨天也公布，二○○五年到去年的查核結果，總共查獲廿四件，查到的金額高達四億五千多萬元，補了一億七千多萬元的所得稅。

立法院財政委員會昨天邀請李述德等官員報告「改善所得分配不公、縮短貧富差距」。李述德指出，國內家庭所得差距有擴大趨勢，但要縮小貧富差距，關鍵是提高低所得者所得，租稅制度只有輔助效果；然而，財政部將推動土地增值稅、房屋稅等稅制改革，也會加強查緝逃漏稅，利用七大租稅手段回應外界期待。

李述德指出，財政部研擬的租稅改革，主要是針對「所得高、財產多、消費高」的人課徵重稅。以地價稅為例，為防堵自用住宅優惠稅率濫用的現況，將限制已成年的直系親屬夫妻必須同一處設籍，不能分兩處享千分之二優惠稅率，未成年子女也必須與父母同一處設籍。

房屋稅方面，除了推動房屋評定現值從每三年改為每一年調整一次，目前房屋稅單一稅率的規定，也將調整為「分級制房屋稅」，對高價房屋分級課徵房屋稅，只要是評定現值一百萬元以上的房屋，稅率將從百分之一點二調高到百分之一點八。

針對短期間內炒作不動產的投機客，財政部則研擬比照目前的最低稅負制，對一年內頻繁買賣的非自用房屋和土地，以實際交易價格課徵特別稅；對於未過戶或完工的預售屋移轉同樣課徵重稅。

改善所得分配 房產全面加稅

【經濟日報╱記者楊毅、陳美珍／台北報導】

改善所得分配惡化趨勢，財政部擬多管齊下，將以租稅手段抑制不動產漲價利得歸私，財政部長李述德今（9）日將提出包括：限制多屋族利用人頭設籍坐享輕率、高價房屋分級課房屋稅，一年內移轉非自用住宅加重課稅等多項房地產加稅計畫。

立院財政委員會今日邀集財政部就「改善所得分配不公，縮短貧富差距」提出專案報告。李述德指出，國內貧富差距確有擴大現象，短期成因來自金融海嘯造成失業與減薪，導致中低所得收入下降；長期則是產業結構改變，人口老化。

以財政部財稅資料中心統計，全台546萬個綜合所得申報戶，所得總額達4.6兆元，課稅前的所得差距倍數，97年及98 年分別是11.98倍及12.18倍，呈現擴大趨勢。不過，財政部分析課稅因素對縮小貧富差距的影響，97年最高所得組稅前所得占總所得比重是52.8%，課稅後降為50.3%，減少2.5個百分點；相對低所得組則由4.3%上升為4.6%，增加0.3個百分點，顯示租稅對改善所得分配具有明顯效果。

在租稅對改善所得分配確有效果下，李述德今天也將就房地產飆漲恐進一步拉大貧富差距，提出擬以租稅手段，對房產持有與買賣者課徵重稅；其規劃如下：

一、地價稅持有多棟房屋者，目前以直系親屬設籍方式，可以達到多屋同享0.2%自用住宅用地優惠地價稅率的漏洞，改以限制凡是已成年的直系親屬，夫妻必須同處設籍，即只能享有一處自用住宅用地優惠稅率，不能再分設二處，未成年子女亦須與父母同處設籍。現行非自用住宅地價稅率為1%至5.5%，意即目前以分籍方式享受優惠稅率的房屋，地價稅將至少增加4倍。

二、房屋稅：房屋評定現值將從三年調整一次，修正為每年調整一次，以接近政府公定價格與市價的差距；目前房屋稅按使用用途，採單一稅率課徵的做法，將改視房屋價格高低分級課稅，住宅用房屋稅率目前只有1.2%，未來最高可達1.8% 。

三、土地增值稅：不動產在一年內移轉，土地公告現值沒有調整，導致土地漲價利益形容免稅，未來將就一年內移轉的房屋及土地的成屋及預售屋權利移轉交易，比照銷售稅制，在交易時按其交易價格加課一定比率的特別稅。

除對房地產加稅，財部也將動用查稅工具，針對豪宅、預售屋及豪華農舍做自用住宅使用者查稅。其中，豪華農舍因實際為別墅，與農業用途完全無關，半年間共追查1.2 萬餘棟，補徵地價稅超過5,000萬。

帝寶法拍 劉媽媽不買了

聯合報╱記者薛翔之／即時報導】

上周以新台幣2.82億元高價，取得帝寶法拍屋的劉媽媽、俞昌哲母子，決定不買了！

昨天（7日）是帝寶繳交尾款截止日，扣除先前已繳交的保證金4,718萬元，得標人俞昌哲還需繳付2億3,492萬7,777元，不過，俞昌哲沒有繳清，宣告棄標。

台灣金服預計在明年1月重啟標案，屆時帝寶會「花落誰家」，仍將受矚目。

【中央社／台北8日電】

台灣金服公司拍賣「宏盛帝寶」法拍案，開出破每坪新台幣200萬元的法拍紀錄。不過，得標的店面投資客劉媽媽兒子俞昌哲已向台灣金服表達棄標，台灣金服明年 1月中將重新開標。

台灣金服人員表示，「宏盛帝寶」法拍案11月30日開標，俞昌哲以2.821億元得標，扣除2成保證金，于昌哲應該在 7天內繳交尾款，但他日前通知台灣金服無意繳交尾款，昨天 7天繳交時間截止，確定棄標。

台灣金服人員說，目前暫不考量沒收俞昌哲2成保證金問題，由於公司將在明年1月中重新開標，如果得標金額超過2.821億元，將會退還俞昌哲保證金。如果得標金額低於2.821億元，將會向俞昌哲追補差額。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨評估俞昌哲棄標的原因，可能因為帝寶不點交，俞昌哲不容易排除佔屋的「海蟑螂」，再加上央行打房緊迫盯人，行庫對大型貸款趨向保守，俞昌哲要拿出將近2億多元尾款也有一定困難，預估最後選擇棄標應該是成本考量。

備受矚目的豪宅「宏盛帝寶」法拍案，台灣金服11月30日第1次拍賣，這個物件總坪數164.9坪，內含31.36坪的4個車位，拍賣底價2億3590萬元，扣除1400萬元的車位，換算底價建坪每坪166.17萬元。

最後由俞昌哲以2億8210萬7777元、溢價19.58%得標，扣除車位後，每坪單價200.76萬元，創下法拍住宅史上新高紀錄

青年首購優貸 公股銀專案申辦冷清

經濟日報╱記者黃國棟、洪凱音／台北報導】 八大公股銀行自12月1日起承辦「青年首次購屋優惠貸款」，民眾申請意外冷清，一星期以來，各家申請案都不到百件，還有公股銀行截至昨（7）日為止，只收到50個申請案件，累計核准僅20件。 銀行主管指出，房價過高，讓許多收入還不穩的青年族群裹足不前，可能是申請不如預期踴躍的主要原因，加上政府這波打房力道，首購族都在觀望，希望房價略低後再出手。 政府主推的「青年首次購屋優惠貸款」立意雖然良好，但房價動輒上千萬元，對貸款人來說，貸款額度500萬元、利率1.5%，僅比市面上房貸商品1.8%的房貸利率水準，每月付1,250元的利息好一點而已。 銀行主管表示，申請案件以第二線都會區為主，包括桃園、台北縣與新竹居多，反而是總價高、交易量相對熱絡的台北市，申請情況遠不如預期。 北市為例，房價動輒1,200萬元以上，自備款至少300萬元，對青年族群是沉重負擔。

明年房市 金融業保守看

經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】

國際熱錢持續在亞洲流竄，可能進一步推升不動產價格。但有六成的金融機構認為明年房地產景氣將持平或下降，對房地產景氣看法偏向保守，投資人理財時可做為參考。

金融業者看法保守，主要是認為中央銀行接連採取多項抑制房價的措施，將在明年逐漸發酵；經濟成長與市場資金量能在明年也將逐漸趨緩。

台灣金融研訓院昨（6）日發表「2011國內金融業營運趨勢調查」，調查對象是國內的金控、國銀、外銀，內容包括對於物價、利率、不動產等經濟景氣的看法及未來營運重心。

鑑於今年不動產議題發燒，金融研訓院也在今年新增不動產議題調查。對明年房地產景氣，有38.6%的受訪機構認為會「上升」，有35.8%認為「持平」，有25%認為「下降」。

研訓院指出，相較去年調查結果，認為房地產景氣持續上升者減少16%，顯示在央行接連採取多項抑制房價措施後，金融機構對未來房地產景氣看法趨向保守。

研訓院表示，對房地產景氣的利多消息，包括景氣持續復甦、利率維持低檔、市場資金仍然充沛、兩岸經濟協議（ECFA）效應等，短期房地產的價量仍維持高點，但對未來房地產展望應審慎看待。

研訓院也引用內政部調查指出，民眾的平均房價所得比從去年上半年的6.65倍，增加至下半年的7.08倍，再增加至今年上半年的7.69倍，平均貸款負擔率為31.65%，創下調查以來新高。

六大都會區以台北市最高，房價所得比為10.87倍，平均貸款負擔率為42.96%，也就是台北市民平均要11年不吃不喝，才能買到房子。台北縣的房價所得比，也增加到7.89倍。

研訓院指出，金融機構承作房貸，超過四成集中在台北縣市，其次是北部其他地區。即使政府試圖透過適當的政策介入抑制房價，但多數受訪的金融業者認為，由於景氣持續好轉，明年的房貸業務量仍會小幅成長。

青年優惠房貸 限制將變多

經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】

避免打炒房出現漏洞，立法院財委會昨（6）日決議要求財政部及八大公股銀行，兩個月內針對的青年安心成家優惠貸款訂定條件限制，如規定房屋總價應低於1,000萬元，並禁止五年內轉售。

對立法院這項決議，財政部官員表示，財政部會依財委會的決議辦理；至於實務執行面是否可行，官員表示，會再找八家公股銀行開會。

財政部上個月宣布推出「青年安心成家購屋優惠貸款」政策，由八家公股銀行提供2,000億元的額度，以低利融資協助20歲到45歲的民眾購置自用住宅，這項措施引來外界批評，認為可能不利政府打炒房政策。

立法院財委會昨天審查財政部所屬台灣金控、台灣菸酒公司明（100）年度預算案，立委賴士葆等人表示，青年安心成家購屋優惠貸款應有相關配套措施。

賴士葆指出，財政部從12月1日起實施的青年安心購屋貸款，不管所得高低都可向台銀等八大公股銀行申請，前兩年優惠利率現為1.5%，最高可貸500萬元。

這項政策對年輕的無殼蝸牛很有幫助，但缺乏配套，極易讓投資客有機可乘，影響政策實施效益。

賴士葆等人因而提案要求，財政部及台銀等公股銀行應在兩個月內，對青年安心購屋貸款建立相關配套，設立條件限制，如納入禁止在五年內轉售，或限制適用這項貸款的買方總價應在1,000萬元以內等條件，避免不當投資炒作。財委會也立即通過這項提案。

立委余政道等人並指出，青年安心購屋貸款沒有任何排富條款，財政部應在2,000億元額度用完後的第一個月內，立即檢討這項措施成效。

財委會昨天也通過立委余政道等人的提案，因應央行升息可能加重民眾利息支出的部分，要求財政部與台銀等八家公股銀行在貸款契約，對日後申辦民眾轉貸的各項條件，研究給予較寬鬆的條件，以照顧弱勢民眾。

台北賣屋 明年恐繳更多稅

聯合報╱記者賴昭穎／台北報導】 2010.12.07 02:33 am

房價飆漲，政府打房措施多管齊下。財政部除了研擬對短期買賣不動產的投資客課徵暴利稅，民眾今年賣房子的財產交易所得也將調高，其中又以台北市售屋所得收益率調高八個百分點最多。今年若在台北賣房子，明年可能要繳更多稅。 聯合報／提供 官員解釋，民眾賣房子，必須申報財產交易所得，是根據實際交易價格扣掉必要成本後報稅，賺錢要繳稅、賠錢則可抵稅；但若民眾拿不出成本證明文件，就要依財政部每年發布的財產交易所得標準來計算所得，且不管賺或賠，統統要根據計算結果繳稅。 國稅局已將今年的賣屋所得標準提報財政部，下周將開會審議。 台北市售屋所得收益率將從目前的百分之29，大幅調高到百分之37，高雄市和台北縣、桃園縣兩個準直轄市都微調一個百分點，其他縣轄市和鄉鎮的收益率則維持不變。 台北市調幅最大，一次升八個百分點。舉例來說，假設張先生今年在台北市賣豪宅，售價超過兩億元，但房屋評定現值為一千三百萬元，乘上百分之37的收益率，賣屋所得為481萬元，若張先生適用百分之四十的所得稅率，明年將繳192萬元的財產交易所得稅，若依現行收益率，可少繳四十多萬元的稅。 官員說，民眾賣屋的財產交易所得收益標準，是以房屋評定現值乘上收益率計算出所得，再把這筆所得併入個人其他綜合所得合併報稅，就是民眾該繳的所得稅。 國民黨立委賴士葆質疑，房屋的評定現值和市價差幾十倍，儘管收益率調高，增加還是很有限，對於遏止房市炒作根本沒效。 【2010/12/07 聯合報】@ http://udn.com/

秦偉房產廿戶 五億地產王

帝寶豪宅法拍捧出身價六十億元的房市名人「劉媽媽」，演藝圈也有不少超懂投資的地產專家，包括曾遭火劫的秦偉。秦偉靠著自創購屋五原則，默默經營，目前手上竟擁有廿戶房產，號稱價值超過五億元。 演藝圈不少人投資房地產，例如人稱「小哥」的長青歌王費玉清，理財哲學就是「以買房地產來儲蓄」，並曾有媒體報導他以三億元現金買下台北東區黃金店面。 秦偉父親是警官，母親是教官，竟然能積攢這麼多房地產，都是靠自己的眼光與打拚。十八年前他用存款四百萬元，在台北市忠孝東路買進人生第一棟房子；捷運開通後賣出，轉手就賺進兩百七十萬元，讓他初嘗房產投資甜頭，開始樂此不疲。 他說，有次到桃園南坎做工地秀，業者要砍他主持費，他反而說，不要主持費了，要拿這錢當買套房的頭期款。業者說不行，頭款這樣太低。「你可以告訴客戶，這房子有藝人買，我免費幫你們打知名度。」 建商採納他的方案，以每坪十萬元把房子賣給他。一個月後，轉手以每坪廿萬脫手。秦偉說：「幾年經驗下來，我理出五個買房原則：不買預售屋、要看風水、買價低於市價、當做明天就要賣掉、進屋時感覺要舒服等。」目前他手上的房子大多十五至二十坪大小，分布在台北縣市各點。

農地成排「種」狗籠…等著變別墅

景氣復甦，沈寂的農地買賣轉趨熱絡，環境宜人的南投、宜蘭最近都出現不少「種」在農地、被戲稱為「狗籠仔」的迷你農舍。據了解，這些「狗籠仔」都是為了因應農業發展條例限制農地買賣建屋而生的取巧行為。

走入南投中興新村，外圍綠油油的水田，如今都成了待價而沽的別墅地。乾涸的田地蓋著一間間鐵皮屋農舍，鐵皮屋僅約三乘四公尺，裡面沒床、沒爐灶，也沒有衛浴設備。這種田間奇景，都是為農地豪宅預作準備。

買農地蓋別墅成了流行，台北人紛往宜蘭覓地。宜蘭員山鄉村長聯誼會會長謝阿牛說，農發條例規定蓋農舍要有七百五十坪土地，戶籍登記滿兩年才能興建農舍，完工五年才能移轉產權，誰願意等上七年？

許多仲介業者遂找上民國八十九年修法前就持有土地，不受上述限制的老農合作，以老農名義建造超迷你農舍，申請建照、使用執照，找到買主後，由買主出資以「改良農舍」擴建，房子蓋好立即過戶到買主名下。

「鄉下人那有這麼聰明？這種搶建農舍鑽法律漏洞，都是仲介業教的，」謝阿牛說，現在農地比建地搶手，有些買主指名要「配蓋」（有農舍）農地，一坪多五百元，一棟房子蓋到好要多支付三、四十萬元，大家還是搶著要，「不必買大面積土地，又不用等上七年，再怎麼算，都很划算」。

南投縣農地交易也很熱絡，民國九十八年交易量兩千一百八十一筆，今年到十月底，已有二千零五筆農地交易，中興新村以及二高中興交流道附近農地，特別搶手。買主不乏退休官員、當紅歌手或知名書畫家等。

田裡冒出的鐵皮屋農舍，都由廠商統一預建，用吊車懸吊到田間，再向縣府申請農舍。南投市郊有一處農田，地主一夕間就「種」了五座農舍，地主索性用不鏽鋼板在四周圍起，儼然是田地裡的大碉堡。

全台成交上看40萬筆 近三年新高

【網路地產王/龔立豪/綜合】

　　今年的房地產市場有如三溫暖，上半年成交熱絡，6月份央行祭出打房政策，造成交易量急速下滑，到9月份有開始止跌回升，加上年底進入購屋旺季，今年全台房市交易有機會破40萬大關，逐漸恢復至金融海嘯前水準，明年整體房市仍屬中性偏多，豪宅市場可望一飛沖天，辦公、店面市場相信也有不錯的表現，整體房價仍將呈現溫和上漲。

■　年初走強 打房成交萎縮

　　永慶房仲集團研究發展室黃增福協理表示，回顧2010年房市，從年初開始，由於受到MOU、ECFA等題材激勵，市場延續2009年經濟復甦榮景，在一月份傳統過年旺季便開出紅盤，除過年二月外，每月建物買賣移轉件數均維持在高檔，這股榮景一直持續到六月，從台北市及新北市建物買賣移轉件數來看，今年一到六月，除二月過年外，台北市每月成交件數都維持在5000件以上，新北市每月成交也都在9000件以上。

　　六月底央行宣佈針對台北市及新北市特定行政區推出針對性審慎措施後，八月市場交易量開始大幅萎縮，台北市成交件數僅3850件，創下今年新低，不但較上月大幅萎縮24%；新北市件數也僅7487件，只比二月6497件好一點，創下今年次低量，不過，八月以後，台北市及新北市九月及十月房市交易量又開始逐月成長，顯示在央行平抑政策過後，市場又開始逐漸回溫。

■　明年房市可期待 央行再打房添變數

　　黃增福表示，整體而言，明年台灣房市整體展望中性偏多，市場唯一利空就屬央行管控房市政策，而且大選過後，央行管控力道將加強。黃增福表示，儘管可以預期央行對房市有機會將採取更進一步管控措施，但央行管控對象多半是針對炒短線的投機客為主，對於長期投資及自住客來說，最顯而易見的風險主要也只有升息幅度的多寡而已，但只要控制好每月家庭收支狀況，每月房貸支出不超過家庭總收入一半，有效管控每個月的房貸支出至合理可負擔的情況下，多利用政府新推出的青年安心成家專案，相信可有效減輕每月購屋利息負擔。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

眼見農地起豪宅 無奈沒法可管

一棟棟為了土地買賣興建的迷你農舍「狗籠仔」，在田間冒出來，地方主管機關看在眼裡，卻無可奈何。

宜蘭縣政府建築管理科科長李欣立說，目前法令只限制不能蓋太大的房子，沒有規定不能蓋「超小」房子，明明知道是鑽漏洞，但無法可管。

「看到縣內一區區高等則的農田，被蓋了樓房，感到很痛心，但是也很無力。」南投縣政府秘書長陳正昇說，因為申請建屋都合乎法令，縣府核准建屋也是依法行事，只能說政府立法不夠完備。

他指出，南投氣候好，適合居住，很多人喜歡到南投購地建屋，但良田當成建地，縣府相關人員都很不認同，「只是建商或代書每次來申請，完全合乎法令，縣府又能如何？」他只希望有關單位看見這項問題，早早修法，讓低等則田地建屋，保持高等則的農地繼續耕種。

陳正昇說，最近幾年的溫室效應，使全球各地都出現糧食減產，從長遠來看，良田變建地，農民獲利了，都市人開心了；但等到有一天，台灣的糧食不夠吃了，發生「糧食危機」，那就太遲了。

打房！今年賣屋 明年要多繳稅

為抑制高房價，財政部再出手，今年賣房子的人，明年綜所稅要多繳一點。財政部下周二將召集全國稅捐機關，討論99年售屋財產交易所得額課稅標準，只要在今年出售不動產的民眾，售屋所得收益比率恐將大幅上調，尤其是台北市，財產交易所得收益率調漲幅度最高，擬從29%調升至37%。

財政部官員表示，下周二確定調幅後將公告實施，於民國100年5月申報99年度個人綜合所得稅時，若無法拿出實際交易成本的售屋民眾，就須依此收益標準繳稅。立委賴士葆今於財委會質詢指出，美國恐將再推動量化寬鬆政策，面對國內居高不下的房價，財政部是否已確定上調售屋所得收益比率，但他認為，稅率提高恐無效，高房價仍是稅基的問題。財政部長李述德表示，對於高房價和高所得都要合理課稅，並非單一稅率的問題，財部將會研擬可長可久的方案。

信義代書專案經理林以德表示，所謂「售屋所得收益比率」，就是售屋獲利占房屋評定現值的比率，如果房屋評定現值為100萬元，售屋所得收益比率29%，即售屋獲利29萬元，提高到37%，那麼認定的獲利就是37萬元。

林以德表示，財產交易所得申報在不動產項目上，如果申報人提出實際交易契約價格，就依契約價格計算，如果沒有，就依各縣市政府規定的「售屋所得收益比率」計算獲利金額，目前北市設定的比率為29%，售屋者必須依此比率算出獲利後申報所得稅。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，由於售屋所得收益比率是以房屋評定現值做為稅基，而非以市價，在房屋評定現值遠低於市價情形下，調整收益比率所能產生的稅負有限，對房地產市場影響不會太明顯。

財政部官員表示，五區國稅局依據轄區內房價漲幅資料以及市場行情，而提出各縣市財產交易所得額標準，目前包括台北市、台北縣、高雄市、桃園縣，基隆市、新竹市等地區，財產交易所得的課稅所得額都將會調高，而調幅至少1%，最多則達8%，而台中、嘉義及台南三市，以及縣轄市與鄉鎮，則維持98年的課稅水準不變。

財政部官員強調，目前都只是初訂，售屋所得收益率仍須經過開會討論後，才能做出最後的決定。官員說，此稅率的調整只是更「貼近實情」，並非是為了打房，但透露根據目前調查結果，發現台北市99年售屋所得收益率的調幅恐怕會是最高。

什麼是保單責任準備金利率？

聯合晚報╱記者嚴珮華記錄整理】

問：日前自報導得知明年起調整保單責任準備金利率，請問將造成什麼樣的影響？可否解釋？

元大銀行資深副總經理吳鴻麟答：金管會於99年11月25日決議，自明年2月1日起，將調整人身保險業6年以下新台幣保單之躉繳新契約責任準備金利率予以調降1碼外(調降後為1.5%)，其餘負債存續期間、繳費期間及其他幣別之保險商品則維持不予調整。

保費與保單利率呈現相反走勢，倘若壽險責任準備金提存利率調降，則會牽動新保單預定利率，影響保費金額走揚。而按照目前公式計算出來的結果，明年責任準備金確定調降，對於短年期的儲蓄險、養老險的降幅衝擊程度較大，如躉繳6年期新約保費，平均每100元保費恐將增加保戶約1.4元的成本，而壽險公司不符合利率的商品預計逐步停售，市場上勢必即將掀起一波停售熱潮。

多數投資人購買保單時通常聚焦在「保單價值準備金」，針對「責任準備金」似乎較為陌生，由於保單貸款、解約金或中途贖回等，皆與保單價值準備金息息相關，而責任準備金究竟牽涉何種關聯性？責任準備金除了為保險公司訂定保單預定利率的重要參考指標外，亦用來確保保險公司的清償能力與財務結構是否紮實。一般而言，責任準備金的調漲係依據該年年末精算出來後，於次年年初調整，保險公司於收取保費後，為能依約履行給付保險金，得先行提存足夠的責任準備金作為後盾，以避免一旦保戶發生重大事故時，沒錢可賠之的窘境。

至於保費應聲調漲前該如何因應？對於有退休規劃、風險承偏向保守的理財投資人，即可透過養老險或還本險等風險級數較低、安全且固定收益的商品來做理財規劃。以元大銀行代理之「金元滿II」養老型保險保額100萬元為例，一次躉繳89萬6900元，六年期滿則可領回100萬元，享有儲蓄及壽險保障之雙重效益。但建議投資人於選擇理財商品前，應確認自身風險規劃需求，才能落實達成資產穩健成長並兼顧壽險保障的目的。

購屋勝經／賴憲政：買房如理債 別一步到位

新光證券前總經理，現為專業證券分析師的財經節目名嘴賴憲政，建議想要有個窩的年輕人，應從「理債」角度謹慎規畫，貸款成數不要超過總收入1/3；首購族在預算有限下應「由小換大，由遠換近」，量力而為切莫追求一步到位。 賴憲政21歲就隻身從嘉義北上打拼，在進入股市之前，曾經做過賣冰小生意，也在東元電機當過幾年業務員，雖然沒有學過會計，但他從年輕時就有記帳習慣，每天都會估算自己今天賺了多少錢，他說，當初就是靠著推估自己「償還利息能力」的方式，買下人生第一棟房子。 賴憲政建議，經濟基礎還不穩定的年輕人，購屋前一定要量力而為，從「理債」角度思考在能力範圍內，能夠負擔多少貸款，利息支出不要超出收入1/3，否則就會長期成為銀行的奴隸，背房貸，就像欠了一身債務般沉重。 賴憲政說，房貸壓力不僅會讓生活品質降低，對現代雙薪家庭年輕夫妻來說，在不得不工作償還貸款的現實中，更不敢生養孩子。因此，有購屋打算的年輕人，要先有理債的概念，依照收入謹慎做好資金配置，不要過度相信自己的能力，也不要過度樂觀預估未來，隨時為未來20年所需負擔房貸做好準備。 賴憲政表示，房貸一背就長達數十年，年輕人還有時間慢慢還，他實在不建議退休族貸款買屋，「好不容易熬到60歲退休，難道要背債到80歲嗎？」他建議想買房子的人，一定要評估好年齡與收入再決定要貸款多少。 賴憲政買的第一棟房子在板橋，他說年輕時沒有什麼錢，後來做股票賺錢也考上股票分析師，經濟漸漸穩固後才開始投資房產出租，由小錢累積大錢，從小屋換大屋，現在他的房子就是後來才換成的北市中山區60坪大樓。 「由小換大，由遠換近」，這是賴憲政給剛出社會不久的首購族的建議，不建議年輕人買坪數小且單價過高的市區小套房，也不建議買有投資風險的預售屋。

買房子是看品質環境 還是看會漲多少？

【文╱范世華】

　　為了吸引更多的民眾前往購屋，售屋廣告的訴求方向和種類繁多，不管是何種購屋需求或不同種類的族群，廣告的目的就是希望能夠打到每一個想要購屋者的心裡，以促使消費者的購屋行動。

■ 建商的超額利潤同時也是購屋者的致命吸引力

　　常聽到一種售屋廣告，是以「某某交通建設即將完工，該區房價即將大漲」為其主要的訴求，這樣的廣告說詞，乍聽之下好像是要吸引投資客去買，可是實際上卻更吸引了一般的民眾為之心動。

　　正常一般購屋的消費者，如果為的是居住的目的，不是應該考量居住的品質環境嗎？怎麼反而會讓房地產未來增值的利潤所吸引呢？

　　也就是因為這個對於未來可能獲益有所期待的投機心理，房地產的售價因此也就有了所謂的超額利潤，才使得房地產的價格普遍高於實質價格的現象。房價要如何衡量出一個所謂的合理性？如果能夠去掉這個超額利潤，簡單即可判斷出它應該所具有的實質價格。可是在一般的情況之下，賣方也會說，我如果現在以實質的價格賣掉，就失去了未來可能的獲益，因此現在出售的「時價」，就必須先加上預期利益才行。

■ 什麼時候才能等得到實質合理的房價？

　　房價合不合不理其實取決於整個市場對於未來預期的一種反應，對於未來價格如果市場的反應普遍都能接受，賣方就會拿翹，消費者要能爭取一個真正的合理價，是不可能的事；但如果對於預期未來的房價堪慮，購屋者根本就不會吃這套什麼對於未來預期看漲的廣告訴求，因為賣方倘若堅持要加上時間成本的售價，那麼不會留著以後再賣，反而更划算嗎？

　　如此看來，若當房市低迷價格走跌，沒有任何期待利益時，那麼房地產銷售的業績以及成交售價，絕對是看買方的臉色，所謂合理的房價，才會在這種買方和賣方彼此斤斤計較以及精打細算之下，買方支付願意承擔的房屋價款、賣方取得可接受的應得利潤，雙方達成共識的條件之下才會出現所謂的合理價格，同時也才看得見房地產的實質價格存在。

■ 別讓行情與廣告氣氛左右了原本購屋的本意

　　由於市場行情紛亂，很多人會受到廣告訴求吸引力的影響，而做了錯誤的判斷，因為郊區的房價便宜，就去買了距離上班工作很遠的地方；或是因為市區的房價貴，則選擇了狹小的居住空間，結果兩者皆不是自己原本真正適合、真正想要的。因此消費者在決定購屋時，可千萬不要因為廣告上的夢幻訴求，而模糊了自己原本選購房屋真正想要的居住品質和環境。

　　如果真正回歸到一個正常需求的購屋心態，應該不能去考量投機價格以及事實現況仍看不見的其他條件。當下房價高、低的問題，姑且暫時先放在後頭，消費者購買房子應該先要衡量自己要的是什麼？需要生活品質良好的環境，就應該先以品質環境為首要訴求重點；需要生活便利，就應該優先考量住居臨近的機能環境……然後價格和預算，再看自己能夠負擔接受的程度。寧可多花一點時間觀察、多了解一下環境、多做一些比較、甚至多負擔一點預算，並非房價便宜不會漲的地區就沒有好品質的房子；也並非價錢貴的房子就不能買，重點是要選對適合自己的居所，這才算是符合原本真正購屋的本意才對。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

彭培業專欄／找出消失的坪數…房子變大了

【文／彭培業】 今年來，房地產市場都市更新題材續發燒，尤其位於高房價地段的市區內老房子，一時成為市場的新寵。台灣房屋的買賣移轉，向來是論坪計價，一般房子的坪數計算，包括「主建物」、「附屬建物」及「公共設施」等三大部分的坪數總和。 許多沒有購屋經驗的消費者可能都不曉得，有些屋齡25、30年以上的老公寓或大樓，房屋的產權只登記「主建物」而已，這種情況，在當前房市都更熱潮下，很值得自住或投資型購屋人進一步了解。 由於目前房屋市場上，大多數房子的產權登記，是完完整整涵蓋了上述三大部分的持分坪數，相反的，少數沒有登記「附屬建物」及「公共設施」的老房子，在產權坪數方面，等於隱藏超值的利多。 事實上，房屋持有人當中，包括這類房子的屋主可能都不清楚，可以想辦法將這些未在產權中登記的消失坪數還原，給予補登，因為現行自由登記主義是被允許的。 依照房屋產權登記相關法規，依法可登記的部分，包括主建物（室內客廳、廚房、臥房等）、附屬建物（即陽台、露台、花台等）及公共設施（包括走道、樓梯、電梯、變電室、防空避難室、屋頂突出物、水塔）等。 近30年來的興建的房屋，絕大多數都是登記上述三大部分的持有面積，不過仍有一些早年興建的老房子，有的只登記主建物面積及附屬建物，而未登記公共設施部分，甚至有的房子只登記主建物面積一項而已。 舉例來說，一戶房子的主建物面積為25坪，陽台等附屬建物約4坪，若按目前房子的登記習慣，總登記坪數為29坪，加上樓梯間等公共設施，可能超過30坪，然而該房子若只登記主建物部分，建物所有權登記只有25坪，當房子想出售時，對賣方而言很不划算。 所以，房屋持有人不妨查閱房子的所有權狀，若發現未登記附屬建物部分，由於附屬建物為個人使用，屋主可向當初蓋房子的建築商取得當初使用執照的號碼，向建管機關申請重新測量，進行補登記作業。 若未登記的項目屬於公共設施，由於公設部分為同棟房子的不同屋主所有，須聯合同樓的其他屋主一起聯名申請，向地政單位申請建築成果圖等相關證明資料，並提示房屋稅單、水電費收據及使用執照等證明文件，一併提出重新測量申請，以便申請補登記。如果，嫌麻煩的話，亦可委託土地代理人，即俗稱「代書」，代為向地政相關單位申請。（作者為台灣房屋首席總經理）

彭培業專欄／明年上半年 漲勢不變

【文／彭培業】

美國聯準會日前召開例行性貨幣政策決策委員會，會中決議2011年6月底前，收購6,000億美元的公債、約新台幣18.35兆元，藉此活絡經濟，簡單地說，就是狂印美鈔還債、啟動新一輪的量化寬鬆政策，也就是俗稱的QE2。

如此一來將造成國際市場美元貶值，全球其他貨幣相對升值，以美元計價的黃金、原油、穀物等大宗原物料價格將飛快上漲。而且預期新增的美元供給，將帶動熱錢大量流入全球，特別是亞洲新興市場。

美國拚命印鈔還債，讓我想起一個朋友去年初趁美國金融海嘯危機入市，花53萬美元在加州聖荷西買了一棟房子，前幾天我好奇地打通電話去問房價漲跌，結果他心情不好地說，隔壁同樣大小的房子最近賣48萬美元，房價縮水了5萬美元。

按理說，他趁金融海嘯危機入市，怎麼房價卻下跌了？原來美國經濟體積弱不振，加上狂印鈔票，貨幣長期看貶，房價當然難有起色。不過，換個角度想，貨幣升值國家，不動產會跟貨幣升值水漲船高。

如今美國QE2印鈔計畫，我認為在明年3、4月會陸續發酵。這讓我想起去年1月國內遺贈稅邊際稅率降至10%，海外資金大概是去年第四季才有明顯的回流。同樣的美國QE2印鈔計畫，也需要一段時間才會流入亞洲市場，屆時流竄到亞洲的熱錢，將聯手推升股、房兩市，因此明年上半年房市仍是上漲格局。

不過，亞洲各國政府也意識到美國印鈔促使亞幣升值，造成國內房價、原物料飆漲，加速吹漲資產泡沫，因此，像國內央行彭總裁就力抗新台幣升值，財部也祭出預售屋轉賣利得課稅等手段來抑制房價。

事實上，只要各國還在想辦法打壓房價，就表示房價還有往上漲動能；萬一哪天政府不打了，反而出手救，就要擔心房價將邁入長空。

值得注意的是，除了美鈔熱錢席捲之外，相較其他國家台灣還多了ECFA、MOU簽署的大補丸，尤其是ECFA中，石化業、機械製造業等列入早收清單，因此藉道台灣轉進大陸的零關稅商機，目前也逐漸發酵，海外的訂單一波波的主動上門，這也是過去前所未見的景象。

（作者是台灣房屋首席總經理）

名家觀點／抑制房價 從租稅著手

【經濟日報╱林祖嘉】

高房價問題，近來又成為社會各界矚目焦點，帝寶法拍，最後以每坪200萬元天價標售，立委更點名「三黃一劉」房市投資客，要求財政部應瞭解資金來源並查稅，儘速祭出平抑房價稅制，以穩定房市。

目前民眾關心的房價問題，可分為房價偏高及是否有資產泡沫等兩項。不過，從今年所得成長率近10%、所得分配惡化導致有錢人賺錢速度快，以及經濟穩定成長等因素來看，台北都會區不至於出現資產泡沫或破裂危機。但是，除非政府採取更激烈的政策手段，否則高房價將會持續存在。

高房價問題主要還是集中在大台北地區，有以下幾個重要因素，第一為資金流通速度變快，2009年政府將遺產稅率大幅降到10%、房地產增值稅減半徵收及兩岸情勢和緩等，近年來均增加台商資金回流意願，游資增加後將勢必流向不動產市場。台北市有很多豪宅，雖然帝寶只有幾百戶，但一旦豪宅價格被炒作，將進一步帶動周邊地區房屋的「比價效應」及預期效果。

至於中南部如高雄、台南等地區，則是購買力不足，並非房價過高。目前中南部的經濟活動不足，無法提高民眾所得，導致中南部地區房地產價格普遍無法有所起色；政府應從產業面著手，加強中南部產業發展、創造就業機會，才能解決需求不足問題。

儘管今年全年經濟成長率上看9.98%，但民眾仍無法實質感受到經濟轉好。其實經濟並非「無感復甦」，而是經濟熱絡推升房價上漲後，一般民眾的薪資所得卻無法隨之增加；房價大漲導致財富分配惡化，進一步導致所得分配惡化，民眾因而產生相當強烈的「相對剝奪感」，這種社會不公平現象，值得注意。

政府打炒房的力道仍不足夠，央行雖曾兩度宣布調高重貼現率，但都僅增加半碼（0.125個百分點），宣示效果較大，目前利率收縮效果對於抑制房價仍很低。筆者認為，即使重貼現率一次調升一、兩碼，負面效應也不至於過大。

不過，若政府打炒房過於激烈，導致房價大跌，也會衍生其他問題。因此，政府要做的事應該是設法讓房價凍漲，並從房地產租稅手段及用交通建設增加房屋供給等來抑制房價，改善台北都會區長期的居住環境問題。

筆者認為，抑制房價最好的方式應從租稅著手，包括稅率和稅基等兩方面。以美國波士頓、紐約等幾大城市為例，房屋稅率約為1.5%，而且按「實際交易價格」課稅；反觀台灣則依遠低於實際市價的公告地價及公告現值等課稅，稅基相當低。

政府要做的第一件事，應該將房地產價格透明化，所有買賣以實際交易價格登記，並拉高房屋稅率。如此一來，便可增加房地產持有成本，解決現行炒房、養地等嚴重問題。

目前行政院已將不動產經紀業管理條例修正案送至立法院審查，強制要求房仲業者買賣房地產時須以實際交易價格登記，內政部也擬修正「土地登記規則」，若能儘早通過修法，讓土地和房地產價格透明化，將有助於稅捐機關課稅。

稅率部分則可作彈性調整，例如自有住宅依現有價格課稅，但第二棟以上非自用住宅，應課較重稅率，也就是採取累進稅率課稅方式，不同房地產價格級距，課予不同稅率，對於抑制房地產投資及投機將相當有效。

另外，政府應設法增加供給量，以大台北地區來說，台北市土地有限，但新北市則還有很多腹地，若未來新北市長朱立倫的「三環三線」捷運路網建設計畫能儘快實現，交通的便利性，將可增加民眾移居到新北市的意願，將需求從台北市往外疏散。

目前台灣財富分配的惡化，遠超過所得分配的惡化，這與房地產價格有很大的關係，因此，政府要解決所得惡化、財富分配惡化及失業等問題，應先從房價下手，否則南北經濟差距及「房價傾斜」問題，將愈來愈嚴重。

（本文是由政大經濟系教授林祖嘉口述、記者楊毅採訪整理）

土地公告現值 機動調整

經濟日報╱記者楊文琪、葉小慧／台北報導】 2010.12.04 03:16 am

行政院昨（3）日審查平均地權條例修正草案，通過將目前土地公告現值每年調整一次，改為土地價格有明顯變動，一年不只調整一次，以及公告地價每三年公告一次，縮減為每年重新公告，希望及時反應土地實際價值，提高土地持有者成本。 內政部官員說，昨天行政院政務審查會初審通過，還要經行政院會通過，再送立法院審議。立院本會期審查各部會預算，且該法不是優先法案，預計明年排入，最快明（100）年底前即可通過，並經總統公布施行。 據指出，國內房地產市場從92年起大幅上漲，今年以來北部地區豪宅建案不斷推出，價格屢創新高，造成房價高漲，引起民怨沸騰，若內政部的「平均地權條例」修正案可儘速通過實施，將衝擊豪宅市場，且抑制高房價等炒房歪風。 因應高房價，財政部將提出對一年內頻繁買賣不動產課「暴利稅」的特別稅法草案外，並修正平均地權條例，讓地方政府配合市場價格變動，同步調整公告土地現值，台北市影響最大。 官員指出，原平均地權條例第46條規定，土地公告現值為一年公告一次，預售屋若短短一年內頻繁買賣，土地的部分因土地公告現值一年調整一次的因素，往往課不到土增稅。 新聞辭典》 公告現值 平均地權條例自民國79年修正後，台灣地區土地公告現值與公告地價，已採兩價分離制，公告現值是做為土地移轉、設定典權與政府徵收土地的補償地價依據。公告地價為土地所有權人申報地價的參考價格，以及政府對土地課地價稅依據。 「公告土地現值」是指政府每年須就轄區內土地買賣實例，及地價動態等進行調查與資料蒐集，並據以估計每一區段土地的地價，提經當地的地價評議委會評定轄區內各宗土地價格後，編製成土地現值表供土地所有權人參考的過程。 【2010/12/04 經濟日報】@ http://udn.com/

房市交易量 可望創3年新高

中央社╱台北3日電】 2010.12.03 09:06 pm

今年1到10月全台建物買賣移轉件數32.8萬筆，隨著年底購屋旺季來到，房仲業者研判今年可望挑戰全年40萬筆大關，有機會創下近3 年來新高，交易量回復到2008年金融海嘯前水準。 永慶房仲集團研究發展室協理黃增福表示，回顧今年房市，從年初開始，由於受到兩岸經濟協議（ECFA）等題材激勵，市場延續去年經濟復甦榮景，在 1月份傳統過年旺季便開出紅盤，除過年 2月外，每月建物買賣移轉件數均維持在高檔，這股榮景一直持續到 6月。 黃增福說，從台北市及即將升格的台北縣建物買賣移轉件數來看，今年1到6月，除 2月過年外，台北市每月成交件數都維持在5000件以上，台北縣每月成交也都在9000件以上。 他說，但 6月底中央銀行宣布針對台北縣市特定行政區推出針對性審慎措施後，經過 7月份 1個月政策醞釀，8月市場交易量開始大幅萎縮，8月台北市成交件數僅3850件，創下今年新低，不但較7月大幅萎縮24%，更比農曆過年 2月的4159件還低。 黃增福表示，台北縣 8月成交狀況也好不到哪去，成交件數僅7487件，只比 2月6497件好一點，創下今年次低量，8 月交易量較 7月大幅衰退18%。 不過，8月以後，台北市及台北縣9月及10月房市交易量又開始逐月成長，顯示在央行平抑政策過後，市場又開始逐漸回溫。 黃增福表示，從歷年全台買賣移轉件數來觀察，今年1到10月全台買賣移轉件數 32.8萬筆，隨著年底購屋旺季來到，全年可望挑戰全年40萬筆大關，有機會創下近3年來新高，交易量逐漸回復到2008年金融海嘯前水準，明年房市量能可望延續今年這波房市熱潮。 【2010/12/03 中央社】@ http://udn.com/

打炒房 將課「暴利稅」

【經濟日報╱記者陳美珍、陳乃綾／台北報導】 2010.12.03 08:39 am

一年內頻繁買賣不動產要課「暴利稅」了。財政部將在本月底提出對高所得、高財貨的特別稅法草案，一年內買賣成屋及預售屋所有權者，將按售價加課30%以下的重稅。 但這項措施將鎖定以投機炒作者為主，一年內買賣符合自用住宅條件的不動產者，不在加重課稅之列。 以新近成交的帝寶豪宅法拍屋總價2.8億元為例，依據財政部即將提出的新加重課稅法案，假設所有權人不做自用住宅使用，並在一年內再度出售時，稅捐機關即可按其出售價直接課徵一道「暴利稅」。 官員舉例，若其再出價為3億元，即使按10%稅率課稅，出售豪宅者就要繳出3,000萬元「暴利稅」，稅率若高達30%時，利得所有人就要繳交近1億元的特別稅。但在現行機制下，只要公告現值未調漲，漲價利益即歸私，政府完全課不到增值利益的稅捐。 這項針對炒房所新訂的專法形同是不動產版的「最低稅負制」，主要為抑制目前公告現值一年調整一次，在不動產飆漲時期、選在兩次公告現值調整期間買賣者達到免稅的不公平現象。 財政部的特別稅法草案，須送行政院拍版定案。據瞭解，按售價加課稅率，稅率原則上不會高於30%，行政院方面預計本月中旬開會研商確定最後稅率，再送立法院審查。 依據財政部規劃，將被納入加重課稅的不動產買賣範圍，包括成屋及預售屋，但排除屬於自用住宅的買賣案件。成屋若在一年內轉手，公告現值即使未調整，財政部也將以其銷售行為，仿照營業稅的銷售稅課稅概念，就其出售價格直接加徵一道特別稅。 出售價格則授權稅捐機關彈性認定，若可查得實際交易價格者，即按實價課稅；無法查得實價者，則按出售時的公告現值做為課徵稅基課稅。 除了一年內買賣成屋者外，預售屋買賣雖然目前已透過稅捐機關查核手段，補課所得稅，財政部此次也決定要納入特別稅的課徵範圍。 財政部雖然排除一年內買賣自用住宅者，不在加課特別稅的行列，但是將限縮只有符合自用住宅定義者，才享有免課的優惠，例如出售面積都市地區不得超過3公畝（約90坪）、必須做自用住宅使用且符合相關設籍條件。 【2010/12/03 經濟日報】@ http://udn.com

買房1年內脫手 財部考量課稅

中央社記者林沂鋒台北3日電）財政部官員今天說，財政部正在研議，針對持有房地產不滿1年就移轉的投機客課徵土地交易稅，以遏阻炒房歪風。目前傾向透過特別法規範，不涵蓋自用住宅的不動產。

帝寶豪宅法拍屋總價高達新台幣 2.8億元，引發各界對於炒作房地產的關切。行政院副院長陳?昨天指出，現行所得稅法規定土地交易所得免稅，財部評估未來課稅原則是「加課交易（trading）稅，不課持有（holding）稅」。

財政部官員上午指出，目前稅法規定，民眾的土地交易所得免稅，只課徵土地增值稅；但土地公告現值 1年調1次，1年內多次移轉的土地公告現值不變，連土增稅都課不到，等於土地交易統統免稅，間接助長短期買賣的投機行為。

官員說，財政部目前都還在研議中，如果要課稅，考量以特別法的方式，針對持有房地產不滿1年就移轉的投機客課徵土地交易稅，加重房市投機客的稅負。

至於傳出稅率可能高達30%的「暴利稅」，官員表示，30%的稅率太高，目前還沒有這樣的考量。官員說，課稅的目標是針對投機客，一旦立法一定會排除買房自住者。991203

三黃一劉 操作各有高招

【經濟日報╱記者李至和／台北報導】 2010.12.02 09:22 am

帝寶法拍落槌，投資客炒房題材發燒，市場傳出國內有「三黃一劉」炒房投資客，資產動輒上億元，買房出手闊綽。房仲業者指出「三黃一劉」分別是黃文雄、黃勇義、黃家勁及日前由兒子出面標下帝寶的「劉媽媽」劉月釵。 三黃一劉操作房地產買賣各自有一套，曾與黃勇義交手過的房仲業者指出，黃勇義十多年前就瞄準台北市房地產，買賣足跡遍及大安、信義、中山等區域，全盛時期每月手中有近百棟物件買進、賣出。 黃文雄則是被央行總裁彭淮南點名的炒樓大戶，店面與住宅均是他的標的物。房仲業者指出，黃文雄在市場上人稱「雄哥」，投資房地產年資長達20年，投資眼光精準。 房仲業者表示，黃文雄早期手中資金尚未如同現在充裕時，為了買到相中的標的物，還會向賣方擺出低姿態，爭取更有利的價格。買進物件後，自己粉刷裝潢、自己派報、自己賣屋，不假手他人。 黃家勁是知名部落客，曾在網路上揪團購屋，他自稱為「帥過頭」。他認為自己並非炒房，只是以團購的概念邀集同好購屋，以爭取更好的買賣條件。 至於因拍得帝寶法拍屋一夕聲名大噪的劉月釵，被爆出來後，手機呈現關機狀態，兒子俞昌哲也不願曝光。房仲業者指出，劉月釵主要標的物以台北市一級商圈店面為主，現已將房地產事業交給兒子打理。 【2010/12/02 經濟日報】@ http://udn.com/