從國債看不動產的投資泡沫

【文／美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】

過去四十年來，台灣的不動產市場經歷過五次明顯的波動，個別的波動影響成因也不同。但不管是「七年一循環」的週期，還是亞洲金融風暴後的世界「通貨緊縮」，所帶來的不動產持續低迷，乃至2003年通貨緊縮趨勢解除後的經濟成長，使得台灣的不動產市場又再度隨之上揚，而後的2008年美國次貸風暴所引發的全球金融海嘯，也因寬鬆貨幣政策的實施而再次使得房價持續上揚。

就在一片房價上漲聲中，政府為了抑制過熱的不動產市場，而於2011年6月份實施課徵奢侈稅，其目的除了落實「居住正義」外，避免不動產市場泡沫化更是一大主因。但就在奢侈稅實施即將屆滿二年之時，台灣的不動產市場還是持續微幅上漲中，究竟台灣不動產市場是否有泡沫危機之慮，除了探討房價泡沫化之成因外，不妨從國債看不動產的投資泡沫。

不動產泡沫其實是經濟發展失敗的結果。因為市場上氾濫的資金找不到合適的投資標的，只能進入不動產市場，而再多的貨幣也無法改變產業結構與競爭力的問題。所謂的「泡沫指數」，乃指全體國民產值的國內生產毛額（GDP）做為分母，房屋貸款視為分子，房貸占GDP的比重越高，越有不動產泡沫現象。

從主要幾個國家的國債餘額與GDP之比，美國是106%，日本是240%，新加坡是100%，而台灣是109%，就連房價還有成長空間的德國也高達80.5%來看，要說台灣不動產市場有泡沫危機，單從房貸佔GDP的比重來看實屬牽強。

因此不管從平均房價所得比或房貸佔GDP的比重來看，台灣不動產的泡沫，更深層的意義是台灣的實體經濟出現了問題，我們當然可以從稅制或其他的行政手段去影響房價，但這些都只是治標而不治本。只要我們沒有去改變產業的經濟結構，就算房價不再漲了，薪資的停滯、年輕族群的失業、苦勞經濟仍然不會改變。