不怕奢侈稅趨嚴 5大排除條件免課稅

好房News記者曾鈴雅／綜合報導

財政部近日宣布將於8、9月完成奢侈稅修法，為恐修法後的奢侈稅更加嚴格，已有高逹42%的民眾，有意搶在新法上路前加速賣屋，專家因此預估6～9月間的修法空窗期，將會有一波屋主搶賣潮。有意在這期間自住換屋的民眾，只要搞清楚以下現行5大奢侈稅排除條件，就不怕奢侈稅找上門。

2011年政府創設奢侈稅的目的，主要是抑制不當的炒房及投機行為，因此限制購置房產2年內即出售，將依銷售價格加徵10%或15%的奢侈稅。雖然財政部擬於今年8月修法補強缺漏之處，並擬「延長課徵奢侈稅的房產持有年限」，然而奢侈稅並非全面打擊所有不動產買賣交易，所以有意自住購屋的民眾，只要符合以下現行豁免條款就能合法避稅。

1. 3個月內完成戶籍遷入的自住換屋

根據現行奢侈稅規定，所有權人、配偶及未成年子女僅有一戶自用住宅，且没有出租、營業使用，或是因換屋而同時持有2間房子，只要在新屋完成登記起一年內出售舊屋可免奢侈稅。但「戶籍登記」是認定是否為「自用住宅」的方法，所以民眾若因自住換屋名下擁有2房，一定要先在3個月內完成新屋的戶籍遷入，並在1年內賣掉舊屋，才可以免繳奢侈稅。

2. 繼承、遺贈前已完成產權移轉之房屋

房屋若是從長輩、親屬間依合理、常態、非屬投資規劃之繼承、遺贈而取得，若是在持有2年內銷售，則可不必被課奢侈稅。但若是被繼承人（長輩、親屬）生前所購買的不動產，一直到死亡前仍未辦妥所有產權移轉，那取得此房屋的繼承人將是取得「請求移轉登記之債權」，而非「不動產所有權」，所以若是在2年內出售，則没有免徵奢侈稅的優惠；民眾在取得此類繼承、遺贈的房屋時，要先搞清楚產權是否己移轉清楚。

3. 預售屋完工交屋前的「權利買賣」

由於預售屋在興建完工前的交易屬於「權利移轉」，並未有實體房屋可以移轉，因此若在兩年內出售，預售屋尚未完工、仍在結構體階段，則不會被課徵奢侈稅。不過只要預售屋興建完工，由建商名下移轉登記到個人名下後，就屬於實體房屋，此時開始就在奢侈稅的課徵規範內。

4. 經核準不課徵土地增值稅之農地、農舍等項目

現行奢侈稅第5條規定，經核準不課徵土地增值稅之土地，非屬特種貨物稅之範圍，例如農地或與農業經營不可分離的農舍，或是依都市計畫法指定的公共設施保留地尚未被徵收前移轉，以上情形只要擁有稅務局核發之「土地增值稅不課徵證明書」，或「農業用地作農業使用證明書」、「符合農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，就可以排除被課徵奢侈稅。

5. 拉長房屋自住持有年限

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛建議，雖然奢侈稅修法可能延長課稅年限，有市場限縮的隱憂，不過目前處於低利率環境，房屋持有成本不高，外加通膨預期心理，房市長線仍備受看好，仍有58%的屋主不急售；因此民眾若是將持有房屋年限拉長，不但仍有增值空間，也不怕有被課奢侈稅的困擾。