林左裕：實價登錄 減少哄抬房價

【聯合報／林左裕／政治大學地政系教授】

內政部昨天宣布，不動產實價登錄制度將於八月一日正式上路，未來不動產買賣成交案件，買方必須在買賣案件辦理完成所有權移轉登記、簽訂租賃契約書後或委託代銷契約屆滿或終止卅天內，向主管機關申報登錄。預期在價格資訊透明化後，可提高不動產之成交效率、減少不公平交易，及哄抬不動產價格現象。

但實價登錄，終究是實價課稅的基礎，在交易資訊逐漸累積後，即可輔以調整稅率後進行實價課稅，在此過程中，有幾項技術或方向之問題值得政府檢討參考。

首先，是房地分離計價及累積案件速度的問題，未來可檢討將房地合併計價，以利未來課稅的方便性。而在部分交易案件較少之區域，可藉大量估價等統計方法，達到個案估價的目的，這些問題在深入討論後應能以技術解決。

其次，是未來可規畫自住與非自住住宅之差別持有稅率，在不影響國人「有土斯有財」的偏好下，實價登錄後，稅基既已自公告價格調漲，為不影響自住者目前之稅負，可調降自住稅率，以減少對自住者之衝擊。但對投資者即應調高為國際水準至百分之一以上，除了提高炒作者之成本外，長期而言可達到抑制房價因投資熱潮而飆漲的效果。在稅負改革過程中，也可擁有廣大自住家庭之民意基礎。

最後是政府對住宅不動產的態度，在不動產兼具消費與投資雙重功能下，政府對住宅產品的治理攸關老百姓的居住權利。以德國為例，德政府將住宅視為人民之必需品，除了規劃市場超過五成以上的出租住宅外，更以法令規範炒作或哄抬住宅價格之行為，以嚴格管控住宅商品的價格，也使得德國近廿年來，住宅市場的炒作者無機可乘，而人民則有合適及高品質之住宅可住。

反觀我國，刑法規範意圖哄抬物價而囤積民生物資，處三年以下有期徒刑、拘役，或併科新台幣卅萬元以下罰金。然對不動產業有類似炒作行為者，則多以市場行為視之，也因此之前有建商大幅降價近三成的情事發生。實價登錄後，市場之平均價格已具參考價值，雖然可由市場機制減少哄抬現象，但在人口密集、需求殷切之區域，若能參考德國之經驗及我國哄抬物價等相關法令，制定防止哄抬房價之相關規範，將可使實價登錄制度提供台灣房市價格之穩定功能，也是未來國人自住需求者之福音。