個人1年內賣6屋以上 要辦營業登記要課稅

我的先生經常投資不動產，有好機會就出售、不然就出租。聽朋友說，個人投資不動產，只要符合一定租、售條件，必須辦理營業登記；如果不辦，會有什麼後果嗎？

資誠聯合會計師事務所合夥會計師許祺昌答：

財政部規定，個人出租自有建物，或承租他人建物再出租給第三人，有下列「經常性營業行為」者，應辦理營業登記、申報營業稅，包括：一、設有固定營業場所（包含設置有形的營業場所或設置網站）；二、具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）；三、雇用人員協助處理房屋出租事宜。

此外，個人在1年內出售6間以上房屋，也必須辦理營業登記，課徵營業稅。

依照法規辦理營業登記，只要取得房屋、維修房屋所取得的發票稅額，可以扣抵出租或出售的營業稅。

部分營業人藉由個人名義經營出租或出售不動產業務，逃避課徵營業稅。由於大台北地區過度炒房，若有人買下數十戶房屋，甚至設置店面、高掛招牌，甚至僱用員工，國稅局就會相當注意這類情形，只要有人檢舉，都會嚴正徹查，千萬不要心存僥倖。

如果有投資客被檢舉查獲，將被要求補繳5%的營業稅之外，最重可加罰5倍罰鍰。

舉例而言，投資客1年內若賣出6間各5000萬房屋，總計3億元，未辦理營業登記而遭查獲；以房屋售價占總價的4成來計算，房屋售價約1億2000萬元，國稅局除了要求補繳5%的營業稅為600萬元，若最重加罰5倍，該投資客將被加罰3000萬元罰鍰，處罰可說相當嚴厲。

大法官6月29日也發布第700號解釋令：買賣或出租不動產，未辦裡營業登記經查獲者，不得主張發票稅額可抵扣補稅，也不能主張扣減處罰，經常投資或買賣不動產投資的民眾應格外注意。