李鴻源：目前沒實價課稅規劃

【聯合報╱記者鄭宏斌／台北報導】

不動產交易實價登錄制度八月一日將上路，內政部長李鴻源受訪表示，實際登錄有助不動產交易價格透明化，但實價登錄並非實價課稅，目前也無實價課稅的規劃，希望大眾不要過度反應；預估今年十月後，民眾可查詢相關成交案件資訊。

「地政三法」包括不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例，於去年十二月卅日修法通過，經行政院核定自今年八月一日實施，全國不動產成交案件將進行實價登錄。

地政司副司長王靚琇受訪時表示，不動產買賣成交案件應該由買方進行申報，買方如果委託地政士、不動產經紀業者處理，則由地政士或不動產經紀業者申報，買方不必申報。

王靚琇說，申報人若逾期未申報，可處三萬至十五萬元罰鍰。內政部呼籲需申報的民眾或業者應注意時效，以免受罰。

王靚琇指出，登錄資訊有一個月的申報登錄期，並經過篩選、區段化及去識別化處理，預估十月後，民眾就可查詢相關成交資訊。

王靚琇表示，若單一區段成交登錄案件少，將研擬擴大門牌號碼區段，例如由每五十號增為每一百號，達到「去識別化」目的，以保障不動產成交案件權利人的隱私。

實價登錄8月1日上路 投資客急脫手

中國時報【王莫昀╱台北報導】

實價登錄下周三（八月一日）登場，衝擊房巿！為了「應變」，不少投資客、資產族怕被摸清底細，未來被查稅，趕在實價登錄前便宜殺出。負責「登錄」的代書們，則因責任、勞務量大增，還須面對登錄有誤，被處以三萬至十五萬罰款，醞釀調漲代書費三千至六千元。

交易 攤在陽光下 ▲不動產實價登錄將於8月1日上路，市場上認為對於長久以來建商漫天喊價的陋習有遏止的效用。圖為預售、新成屋一級戰區的新莊頭前重劃區，道路旁都是建案廣告。（黃世麒攝）

過去委託房仲代為租屋的包租公、包租婆們也首當其衝。為避免「登錄」後，面臨收入攤在陽光下，不得不繳稅的窘境，除了壓低租金，趕在八月一日前簽約租屋外，也紛紛轉為自行辦理。

業者不諱言，部分房仲業為避免業務流失，可能將服務費地下化，改由房東、房客以紅包方式「感謝業者服務就好！」受衝擊較大、專門經營房屋出租的業者，未來恐將發展出以修繕等其他名目收費方式，紓緩實價登錄的衝擊。

「目前巿場上已出現有投資客，為規避未來被查稅，急著將手上物件便宜脫手。」業者指出，在房屋交易巿場上，不少賣方為了趕在八月一日前過戶，寧願忍痛將價格下殺一成只求脫手。

永慶房產集團總經理廖本勝表示，近來確實有不少民眾要求房屋交易趕在八月一日前完成過戶。不過，依信義房屋與永慶房產交易量估算，受國內外景氣不佳，買氣清淡，並未出現如奢侈稅實施前，部分地區交易爆增二、三成的逃命波。

原計畫在七月一日實施實價登錄，改在八月上路後，不少投資客慶幸，正好避過交易「全都露」的尷尬處境。七月初「投資Ａ咖」劉媽媽賣出一戶「帝寶」Ｃ棟低樓層物件，外傳每坪售價二六八萬元，在實價登錄延後實施下，適巧避開揭露交易資訊問題。

不過，業界人士指出，新興重劃區或是較少有成交紀錄的豪宅案，一旦有高價交易案例，勢將成為區域指標。若手中還握有同社區物件，身價勢將水漲船高，獲利可期。在香港、大陸等地都發生過業者刻意利用登錄制度炒房的案例。內政部地政司官員說，已注意這項爭議，未來若遇有價格高的離譜案件，會要求買賣雙方提供資料佐證，甚至直接排除，不予揭露。

地政士公會全聯會名譽理事長王進祥也說，新制將造成地政士即代書們的責任與勞務量大增。對外傳業界醞釀調漲代書費三千至六千元，他坦言，確實不少同業考慮提高收費標準，但不一定會反映到末端消費者身上。部分同業計畫與仲介業者協調，採調整總體服務費分拆方式因應。官員表示，已以「道德勸說」方式，協調業者不應藉實價登錄之名大幅調漲費用，但業者只要沒有聯合行為，政府只能尊重巿場機制，進行勸說。

王明成專欄／房地產「貨真價實」的時代來了

【經濟日報╱記者黃啟菱採訪整理】

實價登錄即將上路，最近引發很多討論，畢竟這是台灣房地產幾十年來最重大的變革之一，大家自然都很關心。我認為，實價登錄最重要的部分，莫過於「價實」，未來台灣房市將進入「貨真價實」的時代。

而且，房市表現將會逐步的「ZARA化」，價格平實、產品定位正確的案子，就能穩步去化。

過往台灣房市有個陋習，就是過度放大「開價」與「最高價」，導致眾人對房價有過高的認知，購屋痛苦指數也莫名升高。

其實，據我了解，目前台灣的預售市場中，還沒有建案的成交價超過每坪200萬元，即便是成屋市場，也還沒有超過每坪300萬元的；相較之下，外界常喊有房子每坪要200萬或300萬元，就顯得很誇大。

實價登錄上路後，這個問題就會慢慢解決了，未來大家不會再亂開價，買方也可充分掌握資訊，了解市場行情價何在，這就是我說的「價實」。

至於「貨真」的部分，則是建案的產品規劃愈來愈符合自住客的需求。

以前房市的投資客比較多，不少建案為何迎合投資客的需求，將坪數放很大，畢竟坪數愈大、轉手時投資客可以賺愈多，但這樣的房子其實對自住客來說不一定實用。

在奢侈稅實施之後，投資客幾乎已全面退場，目前房市買方有七、八成是自住客，在此情況下，產品在定位時，自然會考量自住客的需求，坪數不會放太大。

而且自住客在購屋時，考慮的面向更多，往往也會看屋好幾趟才下決定，決策期會拉很長，相對來說，業者在銷售時自然得把產品資訊揭露的更清楚實在，才能贏得自住客青睞。

有些人會期待實價登錄會讓房價下修，說實話，關聯並不大，房價未來的走勢，仍得看區域供需等基本面，供給大、投資客拋貨多的區域，自然價格會鬆動，若供給量本來就很少的區域，房價則無下修的可能，畢竟如今土地成本仍高，布料貴、衣服又怎麼會便宜呢？

在這樣的市況中，代銷業者就像「夾心餅乾」，買屋的消費者想要砍價、建商因土地成本高也難讓價，代銷只能夾在中間，銷售時間拉長、整體成本墊高。我坦白地說，代銷業已經進入「微利時代」，過往的好光景不再有，惟有保守、實在、減量經營，才是因應之道。

（本文由台北市代銷公會理事長口述）

實價登錄將上路 房市更健康

【經濟日報╱文／黃啟菱】

實價登錄8月上路，各主要地產業者多認為，這有助於台灣房市交易資訊更透明，可讓市場朝健康的方向發展，好事一樁。但也有不少業者直言，政府做了實價登錄之後，下一步就是實價課稅，恐難避免全民大加稅的到來。

海悅廣告董事長黃希文說，實價登錄對房市買氣並不會有實質影響，畢竟過往台灣的房市資訊就已經蠻透明了，而在實價登錄正式上路後，業者的開價與實際成交價將會愈來愈接近，對房市來講是良性健康的。

高力國際董事總經理劉學龍說，實價登錄上路後，交易資訊更透明，將會提高台灣房地產對國際買盤的吸引力，算是好事一樁。

但他也提醒，未來透過仲介的租賃案也要登錄實價，過往常見的租金保密條款恐難違背實價登錄的法律，一開始上路時可能市場會有些不習慣。

建商公會全聯會理事長、麗寶機構董事長吳寶田說，雖然政府說短期之內不會實價課稅，但實價的暴增，將連動到全體產業與家戶的房屋稅、地價稅，成為全民大加稅，影響的層面遠高於油電雙漲。

吳寶田說，建商公會將建請政府，在討論實價課稅時，針對「成本認定」以及「稅率」都應該要有完整配套措施，否則會直接衝擊整個不動產交易市場，以及金融的安定與周邊產業的就業機會。吳寶田說，政府政策原則宜以社會安定作為最優先考量，特別是一般大眾不要因為不動產的稅改，造成生活負擔的增加；也不要讓民眾因為稅改，讓購屋成本大增，例如房屋的契稅是由買方負擔，現行高達6%的稅率，如果稅基再用實價，這會讓購屋大眾負荷太重。

此外，房價上漲的原因很多，以台北都會地區來說，供給面的土地原料稀少、都市更新困難重重、建築成本的上揚，以及需求面的區域發展不均衡，都是造成房價上漲的原因。

如果用重稅的手段作為藥方，對房價造成破壞，對已持有房地產的民眾，將直接造成資產縮水、抵押擔保品償還能力降低，這對努力置產的家庭戶來說，反而是居住不正義。

吳寶田還建議，政府要考慮產業發展，建商僅是不動產相關產業的一環，其他如不動產經紀業、地政士、營造業、家電業、裝潢業、公寓大廈管理業等，都與房市的榮枯關係緊密，所以稅改的結果造成市場衰退，直接衝擊的往往是最基層以及內需產業的就業機會。

實價登錄8月1日上路 投資客急脫手

中國時報【王莫昀╱台北報導】

實價登錄下周三（八月一日）登場，衝擊房巿！為了「應變」，不少投資客、資產族怕被摸清底細，未來被查稅，趕在實價登錄前便宜殺出。負責「登錄」的代書們，則因責任、勞務量大增，還須面對登錄有誤，被處以三萬至十五萬罰款，醞釀調漲代書費三千至六千元。

交易 攤在陽光下 ▲不動產實價登錄將於8月1日上路，市場上認為對於長久以來建商漫天喊價的陋習有遏止的效用。圖為預售、新成屋一級戰區的新莊頭前重劃區，道路旁都是建案廣告。（黃世麒攝）

過去委託房仲代為租屋的包租公、包租婆們也首當其衝。為避免「登錄」後，面臨收入攤在陽光下，不得不繳稅的窘境，除了壓低租金，趕在八月一日前簽約租屋外，也紛紛轉為自行辦理。

業者不諱言，部分房仲業為避免業務流失，可能將服務費地下化，改由房東、房客以紅包方式「感謝業者服務就好！」受衝擊較大、專門經營房屋出租的業者，未來恐將發展出以修繕等其他名目收費方式，紓緩實價登錄的衝擊。

「目前巿場上已出現有投資客，為規避未來被查稅，急著將手上物件便宜脫手。」業者指出，在房屋交易巿場上，不少賣方為了趕在八月一日前過戶，寧願忍痛將價格下殺一成只求脫手。

永慶房產集團總經理廖本勝表示，近來確實有不少民眾要求房屋交易趕在八月一日前完成過戶。不過，依信義房屋與永慶房產交易量估算，受國內外景氣不佳，買氣清淡，並未出現如奢侈稅實施前，部分地區交易爆增二、三成的逃命波。

原計畫在七月一日實施實價登錄，改在八月上路後，不少投資客慶幸，正好避過交易「全都露」的尷尬處境。七月初「投資Ａ咖」劉媽媽賣出一戶「帝寶」Ｃ棟低樓層物件，外傳每坪售價二六八萬元，在實價登錄延後實施下，適巧避開揭露交易資訊問題。

不過，業界人士指出，新興重劃區或是較少有成交紀錄的豪宅案，一旦有高價交易案例，勢將成為區域指標。若手中還握有同社區物件，身價勢將水漲船高，獲利可期。在香港、大陸等地都發生過業者刻意利用登錄制度炒房的案例。內政部地政司官員說，已注意這項爭議，未來若遇有價格高的離譜案件，會要求買賣雙方提供資料佐證，甚至直接排除，不予揭露。

地政士公會全聯會名譽理事長王進祥也說，新制將造成地政士即代書們的責任與勞務量大增。對外傳業界醞釀調漲代書費三千至六千元，他坦言，確實不少同業考慮提高收費標準，但不一定會反映到末端消費者身上。部分同業計畫與仲介業者協調，採調整總體服務費分拆方式因應。官員表示，已以「道德勸說」方式，協調業者不應藉實價登錄之名大幅調漲費用，但業者只要沒有聯合行為，政府只能尊重巿場機制，進行勸說。

大園機場回饋金 設專案保留

桃園縣改制直轄市說明會列車，昨天由縣長吳志揚領軍向大園鄉民說明，民代、鄉民疑慮的機場回饋金、噪音防制費及福利措施，吳志揚承諾，升格後，屬大園的回饋金福利，仍會保留給大園鄉親，未來大園將會展開台灣有史來最大都市計畫規畫。

大園鄉長呂水田和地方民代、村長及鄉民100多人參加。

鄉代游吾和等人表示，航空城劃分八大區塊，中央至今未到地方開說明會，任由投機者炒作，機場在大園鄉，大園卻未發展，如同欺騙大園人。民政局長邱德順解釋，一旦升格，鄉民擔心機場、噪音回饋金等問題，會成立專案或基金方式留在大園，福利補助不會少，鄉民不必擔心。

部分鄉民問到航空城都市計畫及未來「桃園市府」是否會遷移，吳志揚說，未來航空城數千公頃土地，將合辦一次都市計畫再分區開發，將來大園會有一個有史最大的都市計畫和發展，回饋大園過去的犧牲。

吳志揚說，縣府以現址申請升格直轄市，將來「市府」辦公處所還是維持現址，青埔高鐵區當初未將車站以外用地交縣府規畫，以致縣府沒有土地可用。「市府」要像北市、新北市府擁有交通捷運樞紐，才會有發展。

【2012/07/25 聯合報】

桃園機捷有站無路…先租地使用

桃園機場捷運明年即將通車，大園鄉A15大園站、A16橫山站站聯外道路不明，地方民代、鄉親關心，縣長吳志揚昨天說縣府與中央都市計畫委會討論，未來機場附近捷運站將會擴大周邊都市計畫面積規畫，A15、A16站聯外道路若來不及可先租地使用，不會讓捷運無路可走。

A15、A16站體積極趕工，鄉長呂水田等人趁縣長吳志揚舉辦升格說明會時，提問表達關心。

呂水田認為，機場捷運一旦通車，帶來建商、廠商進駐投資開發，將帶動大園繁榮、增加鄉親就業，地方樂觀和期待，A15及A16站必須擴大開發，地方期待中央和縣府允諾擴大站區都市計畫土地至200公頃。

吳志揚說，經與內政部都委會討論，為結合航空城發展、機場捷運營運及住宅正義，縣府將擴大兩捷運站周邊都計幾百公頃，讓三項目標「畢其功於一役」。

城鄉發展局長吳啟民說，現有A15、A16站為非都市計畫用地，變更為都計用地，需經中央核准，縣府初步規畫擴大周邊都計150至200公頃，依交通部定特定區計畫，最快需兩年才能完成。

吳志揚表示，捷運站區及聯外道路太小問題，縣府會尋求解決，聯外道路若來不及，考慮先向地主租地，方便民眾進出，不會讓捷運站無路走或過站不停。

【2012/07/25 聯合報】

銷售不動產奢侈稅 簽約30天內繳納

新北市汐止區黃小姐問：銷售不動產應於何時報繳特種貨物及勞務稅？

北區國稅局汐止稽徵所答覆：近來接受民眾申報銷售不動產特種貨物及勞務稅時，常會發現已逾申報期限致有加徵滯納金情形，經瞭解原來係民眾誤認為特種貨物及勞務稅必須要等到向地政單位辦理過戶（登記）後，才需要申報。該所說明，依據特種貨物及勞務稅條例第16條規定，納稅義務人銷售第2條第1項第1款規定特種貨物，應於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。如有稅務問題可電0800-000321洽詢。

蘇嘉全條款 未來嚴查農舍變豪宅

聯合報╱記者何醒邦／台北報導】

豪華農舍在總統大選吵的沸沸揚揚，內政部與農委會修法，提出「蘇嘉全條款」，杜絕「城巿農民田園風」的亂象。圖為蘇嘉全農舍。圖／本報資料照片

農舍亂象叢生，內政部與農委會最近聯手修法，除要杜絕「狗籠農舍」，規定農舍最小面積為十三坪，也要禁止「假農夫播種」，嚴查將農舍充當豪宅、餐廳、KTV等情事。

新制又稱「蘇嘉全條款」，約三個月後上路，因新法趨嚴，近年興起的「城巿農民田園風」，恐將式微。

內政部營建署副署長許文龍表示，「農業用地興建農舍辦法」修正草案分為兩階段，第一階段先以社會觀感、防止投機炒作為主，第二階段則以限縮農舍興建者的資格為主。

他說，現行規定民國八十九年元月以後取得的農地建農舍不得小於七百五十六坪，但之前持有農地的老農並無此規定，許多仲介、建商利用農舍沒有興建下限的規定，找上老農建造一坪大小的「狗籠農舍」，找到買主後再由買方出資擴建。

許文龍說，四十五平方公尺（約十三坪）是興建農舍的基本面積，若想擴建，會經過嚴格審核。而農舍以一人一戶為原則，有些人同時興建兩、三間農舍，但申請「建照」時，就視為已持有農舍。另為打擊投資客，五年內申請過農舍建照，卻又轉手賣人者，以後要申請建照會很困難。

此外，第十三屆民進黨副總統參選人蘇嘉全農舍問題喧騰一時，鄉間也不乏許多「假農民」亂蓋農舍，充當豪宅、餐廳、土雞城、KTV、工廠的情事。

許文龍說，農舍一定要符合「農地農用」原則，將請地方政府組成稽查小組，定期抽檢巡察，並造冊列管，一旦發現違規使用、「掛羊頭賣狗肉」情形，將依法處六萬至卅萬不等罰款，且可連續處罰，要求限期改善。

他也指出，現行法令對興建農舍的申請人資格規範寬鬆，未來將限定申請人應具農民資格，並定期稽核。

農舍大本營宜蘭的當地房仲說，農舍違規使用頻繁，抓明顯違規者比較合理；可預見新制上路前會有一波搶建、擴建潮。

實價登錄Q&A

Q1：實價登錄由誰登錄？

Ａ：買方有義務申報登錄。如果買賣物件委託地政士（代書）辦理登記，應由地政士申報登錄；若委託不動產經紀業者（仲介）代理成交，則由不動產經紀業者申報登錄。

Q2：哪些案件需要實價登錄？

Ａ：無論自行買賣，或是經過仲介、代銷公司買賣的案件，都需要實價登錄。預售屋買賣，則由代銷業者於代銷契約屆滿卅天內，一次申報。

Q3：申報不實、逾期申報，會有什麼後果？

Ａ：如發現申報不實，將通知買方限期改正；未改正者，按次處三萬至十五萬元罰鍰，直到改正為止。如果由代書、仲介負責申報，卻被發現不實、逾期申報，則直接處三萬至十五萬元罰鍰，直到改正為止。

Q4：實價登錄後，我查詢的價格資料，是以什麼方式呈現？

Ａ：未來將除去詳細門牌、地號、建號，以「區段化、去識別化」方式提供查詢。舉例來說，成交案件位於新北市新店區北新路1段25號，則以「新北市新店區北新路1段1至50號」公開查詢。如果都市化程度較低的區域，不適合以區段化門牌呈現，會以顯著地標呈現，例如：屏東縣滿州鄉中山路滿州國小附近。

資料來源：內政部地政司

實價登錄／代書費喊漲…「不太合理」

民眾買賣房屋時，大多數都透過地政士（代書）處理過戶登記手續。最近傳出代書費可能上漲，因為不少地政士反映，實價登錄上路後，得多花時間登錄房價，還得實地勘察房屋現況，造成工作量大增，未來收費恐將漲價至少兩千元。

換句話說，每件不動產過戶登記的代書服務費，可能由現行約一萬二千元漲到逾一萬四千元。

內政部指出，地政士辦理實價登錄業務，不宜哄抬服務費用，且由公會訂出收費標準交由會員執行應屬聯合行為，有違公平交易法規定，實屬不當。

中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長林旺根昨天表示，增加實價登錄項目後，地政士得前往房屋標的，實際勘查房屋格局是否與契約相同，還得協助買方將房價登記到網路上，工作量增加不少，未來會依照服務內容，增加服務費兩千元到三千元不等。

但內政部地政司副司長王靚琇表示，實價登錄上路後，地政士的確會增加些許勞務工作，不過內政部已簡化申報作業程序，只要透過網路可在家申報；地政士其實不需要親自勘查房屋，收費喊漲「不太合理」。

實價登錄／8月再看屋？買氣陷觀望

有些民眾擔憂實價登錄上路後，買賣屋隱私全都露，最近急著在政策實施前出脫不動產。不過，房仲業者表示，不少買方認為，實價登錄實施後，將可以得到更多透明化的房價資訊，反而都在等政策上路後，才準備下手買屋。

全國不動產董事長葉春智表示，近來房市買氣陷入觀望停滯，不少買方表明要等八月一日實價登錄上路後才要看屋、買屋；有些急著賣屋的賣方，即使主動砍價，買方仍不為所動。

甲山林廣告總經理張境在表示，最近市場買氣並沒有明顯改變，買屋人也不會急著在實價登錄前買屋登記。

實價登錄對於中低總價產品買氣沒有影響，卻加速高總價產品的成交速度。遠雄集團發言人蔡宗易說，不少高資產族群的買屋人，怕實價登錄後資產曝光，急著在實價登錄實施前趕緊簽約、登記；光是上周，簽約人數比之前成長了將近一倍。

台中市副市長蕭家淇表示，台中最近不動產交易量並未增加，去年下半年迄今，光是契稅就比以前短少五點五億元，代表房地產交易量萎縮。

台灣房屋不動產研究室副理江怡慧說，桃園最近找房子的客戶變多，愈來愈多買不起台北市、新北市房屋的民眾，紛紛到桃園縣購屋。藝文特區、海華商圈都是首選，首購族、新婚及單身貴族居多，助漲買氣。

下月上路…交易全都露 房市進入不二價

實價登錄八月一日正式上路，未來買賣不動產，都需要將交易價格登錄在政府網站上。對民眾來說，不僅可以得到第一手房價消息，也減少了業者喊價、哄抬房價的現象，房市交易更透明。

內政部地政司副司長王靚琇表示，實價登錄上路後，無論是自己私下買賣，或是透過仲介、代銷業者、地政士（代書）成交案件，只要完成所有權移轉登記的三十天內，就必須申報登記；政府受理、查核資料過後，也將去除詳細的門牌、地號、建號資料，以每五十個門牌號碼為單位，在網路平台上公開房價資訊。

不過，八月起申報，政府機關整理資料仍須一段作業期間，民眾大約要至十月起，才能真正上繳查到房價行情資訊。

實價登錄上路後，將會引導房市進入「不二價」市場。信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，雖然一開始房地產業者反彈，但了解登錄內容後，就會發現其實有助於市場資訊公開透明。

玄奘大學財務金融系副教授花敬群表示，實價登錄上路後，各種成交資訊，都得揭露在公開平台，民眾可以輕易地查詢到區域房價資訊，不會像以前一樣，被仲介、代銷業者牽著鼻子走。

有人擔心仲介會謊報房價，造成房市資訊混亂，王靚琇表示，政策上路後，縣市政府地政事務所將主動查核各區段房價，每個月查核物件將高於申報物件的百分之五；只要不實申報或延遲申報，都將對負責申報案件者處罰鍰，最高十五萬元。

圖／聯合報提供

地價指數

地價指數是指將各直轄市、縣（市）的都市計畫範圍內住宅區、商業區、工業區土地，以統計方法選取具代表性的中價位區段，查估其平均區段地價，據以編算某一地區內土地價格在一定期間內的相對變動（上升或下降）的百分數。

例如台北市仁愛路一段，在一段的區域內，找出高、中、低的成交價格，然後取中價位來統計，這半年來的相對變動。從地價指數可看出房地產漲跌變化，也可作為民眾買賣房地產的參考。

地價指數性質類似物價指數，各縣市政府就近半年的實際房地產正常交易價格做調查後，來與上一期（半年時間）做比較，指數的漲跌，代表該期房地產價格較上期上升或下跌。

低利房貸＋自用稅率 自住客兩大妙招

從去年的奢侈稅，到今年8月1日上路的實價登錄，政府控管房市的動作頻頻，無非是要遏止短期投機客的炒作，讓房價透明化，建立更健全的房市。太平洋房屋行銷部李季鴻協理表示，政府保障自住客的立場未變，除了推出優惠房貸外，許多稅制的訂定，也針對自住族群有多種優惠。

延至六月底公布的101年度青年安心成家方案，房貸額度最高200萬元，前兩年零利率，對出社會不久，口袋資金有限的首購自住族，是相當誘人的政策；還可和財政部的500萬「青年安心成家購屋優惠貸款」合併使用，總計700萬元的優惠房貸，加上300萬的三成頭期款，購屋金額達1,000萬。

另外，地價稅與土地增值稅都訂有自用住宅的優惠稅率，民眾只要在地價稅開徵40日（即9月22日）前申請，即可享千分之二的稅率（一般從千分之十累進）；而換屋時會課徵的土地增值稅，太平洋房屋行銷部李季鴻協理表示，持有時間愈長，金額也愈大筆，是不小的負擔，建議屋主要善用自用住宅的10%增值稅率與重購退稅方式，合法節稅。

自用住宅用地可享10％的土地增值稅優惠稅率，比起最低20％起跳計算的稅率，可省下近一倍的稅額；但太平洋房屋行銷部李季鴻協理提醒，每人只有一生一次的使用機會，已經使用過的屋主，則需符合更嚴的自用住宅條件，包括設籍且持有要連續滿六年，出售前五年無出租營業使用等，才能享有一生一屋的10％土地增值稅優惠。

另外，屋主還可利用「重購退稅」方式，申請退還土地增值稅，來補足換屋金額，根據稅法的規定，只要是出售前一年無出租營業使用的自用住宅，即可使用重購退稅優惠。假設A房賣1,000萬，增值稅200萬，買了間1,500萬的B房，則可退還的稅額為200萬。

低利的優惠房貸，加上自用住宅的優惠稅率，自住客掌握這兩大妙招，可省下不少的購屋成本，讓錢花在買房的刀口上，而不需超支在額外的交易成本。

閱報秘書／設定地上權與權利變換

營建署推出政府主導都更案，招商方式以設定地上權或權利變換為主。所謂的設定地上權，就是將招商區域內的地上權移轉給得標業者，業者可依約定內容在上面興蓋建物後，營運或銷售，約定期滿後返還給政府，通常約定期間是50年。

至於權利變換，是評估招商區內既有的房地價值後，再討論如何分配更新後的房地。通常是由業者負責興蓋新建物，政府與業者再依照比例分回房地；此比例可能是由政府決定，也可能是業者在投標時自行提出

房產實價登錄 嚇跑市場資金30%

房地產實價登錄將從8月上線，市場預估購屋資金水位至少降30%，嚴重影響房市動能，南部建商隆大、京城、永信等已備妥各項因應措施，期待將衝擊降到最低。

上市建商主管說，新屋買賣交易過程，價格還是最大問題，因此相當樂意協助購屋者取得資金融通，最常見的做法就是運用銀行人脈，將售屋價格「低價高報」，藉以增加銀行貸款額度。

例如一棟800萬元的房子，以1,200萬元的「成交價」，向銀行貸七成取得840萬元，還多40萬元可以補貼裝潢費用，購屋者資金無後顧之憂，自會提高購屋意願，達到買賣雙贏目標。

但這種做法對購屋者不利的地方，在於房貸壓力沈重。數年前甚至還有建商強推「零頭期款，只要帶著皮箱就可入住」，讓購屋者幾乎全額貸款，導致經濟不景氣時，購屋者繳不起房貸，衍生更多斷頭戶及不良債權，形成另一個問題。

建築業者表示，雖然建商有許多因應辦法，但購屋者恐怕還是要備足自備款，如此一來，購屋資金水位至少降三成，對房價的承擔壓力及意願都可能受波及。

桃園升格直轄市第一場說明會召開

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】桃園縣最快將於2014年12月25日改制為直轄市，為因應改制後有效整合地方資源避免重置浪費，以及均衡地方建設與發展。從2012年7月10日起，由縣長吳志揚帶領民政、財政、人事等縣府相關機關首長，輪流到13鄉鎮市召開改制直轄市說明會，直接面對地方民意代表和意見領袖聽取地方各界的聲音，作為推動改制工作的參考依據。

吳志揚縣長表示，改制後桃園的行政區域和公務員工作權，均不會改變、也不受影響。不過，吳志揚強調，地方該做的事與該好的建設，現有的鄉鎮市公所仍應持續，縣府一定會全力支持，但千萬不會為了未來的市政府會概括承受，因而隨意亂花錢。

第一場改制直轄市說明會，選在楊梅市舉行。為重視地方民意，吳志揚特別帶領民政、財政、主計、交通、社會、環保、水務、工務、工商發展、城鄉發展、人事、研考等縣府單位機關首長與會。地方則有里長、市民代表、縣議員及關心升格的市民約百餘人，參加這場說明會。會中，不少人對升格後的行政區域劃分、代表會員工工作權、行政效率是否提升，以及是否如新北市、台中市、台南市和高雄市等在升格後出現的行政亂象等提出疑問，也由相關機關逐一答覆。

吳志揚指出，桃園縣設籍人口早在2010年6月9日已正式突破200萬人，截至2012年6月底設籍人口也達202萬多人，遠超過地方制度法改制直轄市標準的125萬人口甚多，不論是在政治、經濟、文化和都會區域發展上，均已具備有改制升格為直轄市的條件。另外，桃園縣為「國門之都」，地處大台北都會區和新竹科學園區的交會中心，除擁有自然天成的豐沛觀光資源外，並為全國科技產值最高、群聚最多元族群文化及最具潛力、競爭力的城市，有絕對的資格改制成為真正的直轄市與國際城市競爭。

吳志揚表示，依地方制度法規定，本屆直轄市長任期至2014年12月25日止，依規定縣市改制直轄市應以當屆直轄市長任期屆滿之日為改制日；因此，桃園縣如爭取改制直轄市，最近最快之改制目標日期為2014年12月25日。為推動達成改制為直轄市目標，於2011年3月即成立桃園縣改制直轄市推動委員會，擬訂改制計畫書，並於2012年的6月經縣議會審議通過，依法提送中央內政部進行審查中。

吳志揚強調，桃園縣一經核准改制為直轄市，將可使政府財力整合集中資源有效發揮，以及有效提升創稅能力改善財政狀況。吳志揚說，截至2012年6月底止，桃園縣人口居全國第5位，僅次於改制後的新北市、高雄市、台中市和台北市，比台南市還多13萬多人，但以歲入總額，桃園縣卻是6個地方政府之末，與新北市、台中市、台南市和高雄市差距，分別達670億元、260億元、110億元和430億元，而台北市更是超過桃園的2倍以上。

而在中央統籌分配稅款上更受到以七折核計補助之不公平對待，足見現行財政收支劃分法對直轄市與非直轄市的財源分配確實不公平。而改制後舉債空間增大為568.5億元，屆時將可統合縣鄉財源，從事均衡地方建設與發展。同時，縣有財產統一管理，可以避免公有廳舍閒置與資源的重置與浪費，在縣政推動上，新的直轄市政府更能整體有效規劃各項縣政建設，提供縣民更大的福祉。

至於基層所關心的五都成立後，各項與民眾切身相關的業務，如道路坑洞修補、養護和路燈維修等小型工程，其相關預算原由鄉鎮市公所編列與執行。吳志揚說，改制後均回歸到直轄市政府，而市府也會針對與民眾切身相關之業務，審慎研議交付或授權區公所就近即時處理，以符合民眾之需求與期待。

至於改制後的行政區劃分、議員席次和鄉鎮市民代表的存廢等問題。吳志揚也一一說明指出，改制後各鄉鎮市依法將劃分為區，鄉鎮市公所改為區公所，改制後民選鄉鎮市長改為區長，由直轄市政府遴派出任。而目前只擔任過一屆之鄉鎮市長，由直轄市長以機要人員方式進用為區長，其任期自改制日起，為期4年。鄉鎮市民代表部分，改制後依法廢除鄉鎮市民代表會，現任代表由直轄市長聘任為區政諮詢委員，任期4年，期滿不再聘任，於區政諮詢委員會開會時得支領出席費和交通費。

有關議員席次方面，依地制法規定，桃園縣議員席次共60席(包括原住民議員)；改制後，區域議員和原住民議員席次分開計算，分別為55席和5席(平地原住民議員3席、山地原住民議員2席)，總席次不變，仍為60席。

另外，有關改制後的名稱。吳志揚表示，自1950年立縣迄今，其行政區域名稱均以「桃園」為名，且經縣府自行調查結果和委託銘傳大學辦理民調結果，改制後的名稱均以「桃園」命名佔最多數。因此，改制後的直轄市名稱仍訂為「桃園市」，原縣內之縣轄市「桃園市」一併改設為「桃園區」。

簡報後，楊梅市代表會主席鍾源清、前楊梅鎮長宋明雄等人，都提出疑問。鍾海清提出升格後的行政區域是否會改變，日後是否有兩、三個里整併成一里的現象，以及市代表會裁撤後，現有代表會員工日後的工作權是否仍受到保障等。吳志揚表示，現有桃園縣的483個里，在升格後均不會調整行政區域，唯有村變成里；至於村里是否整併，則待未來的全國行政區域劃分法通過後才會實施。而縣府人事處長郭修發則表示，升格後的代表會公務員，將移撥到區公所，而在人事凍結前的約聘僱人員，也受到同樣保障。

至於有人提出，因日後的市政府將概括承受現有鄉鎮市公所的財政盈虧，而建議現有的鄉鎮市首長可以儘量把錢花光光。吳志揚強調說，有好的計劃與建設，當然要持續下去，而且縣府也一定會支持，但千萬不要為了即將升格而把錢花光光。

2間房屋如何同時適用地價稅優惠稅率？

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】一個人同時擁有2戶房子，是不是能同時適用地價稅優惠稅率，這是有規定的。

稅捐機關表示，土地所有權人、配偶及未成年之受扶養親屬適用之自用住宅優惠稅率僅能以1處為限，但是如果土地所有權人或是配偶所有的第2間房屋有其他的直系親屬，如成年子女、父母、祖父母、岳父母等設籍居住者，沒有出租或營業情形，該房屋也可申請按自用住宅優惠稅率課徵地價稅，如此就能使2間房屋都適用地價稅自用住宅優惠稅率。

不過，這些適用住宅用地的房屋面積總和是有所限制的，在都市土地總面積不能超過3公畝(即300平方公尺，約90坪)，非都市土地總面積以7公畝為限(即700平方公尺，約210坪)。另外若第2棟以上房屋是供自己的旁系親屬(如兄弟姐妹)設籍就無法適用自用住宅用地優惠稅率。

稅務局特別提醒您，想要當年度適用自用住宅用地的特別優惠稅率，一定要在當年的9月22日前提出申請，如果超過了9月22日才提出申請，就只能等到明年才能享用此優惠稅率囉。

一個人同時擁有2戶房子，是不是能同時適用地價稅優惠稅率，這是有規定的。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

你家的床擺對了嗎?

在風水考量上，床的擺置有哪些禁忌？就讓專家來告訴你8個該注意的擺設禁忌。

1.床頭不能朝西方：頭向西方睡，長期的使血液往頭上衝，對健康來說，實在不是一件適宜的事情。

2.床不貼地面：床底下最好保持通風，濕氣才不會影響到上面來，濕氣久了，會使木頭腐爛，也會損害到人的健康。

3.床不冲門：床最大的作用是休息，若沖著門，只要門一開關，就會影響人睡在床上的安寧，便失去了休息的作用，同時，若是我們從臥房的門外面一眼就可以看到床上的情況，對於睡在床上的人來說，安全上也十分沒有保障。

4.床不能背著門：所謂床背著門就是睡床頭上，背對進入臥室的門，對於門外進來的人，要是有人開門，我們必須要扭轉著脖子，或是轉身我們才能看清楚。

5.床不適合放在光線太強的地方：根據中醫的說法，人的五官都代表一個地方，例如眼睛代表的就是肝，陽光太強，對眼睛造成刺激，相對的就會傷肝，所以可考慮在家裡裝上窗簾。

6.床不可以對著樑：床的位置最好上面，不管是直的橫的，都不可以有樑壓住，不僅是床，在風水上有樑的話，剛好從我們的床上經過的話，這樣都是不吉的。如果沒有辦法避免的話，可以將那個地方用天花板釘起來，把樑遮蔽起來。

7.床的高度不要超過22吋高：風水的觀念認為床的高度超過標準，就會招致災禍。從實用的方便性來看，床的高度太高，上下床都十分不方便，而坐在床邊的時候，我們可能要惦著，或是雙腳要懸空，非常的不舒服。從安全上來看，如果床的高度太高，從床上跌下來，那很容易受傷的，尤其是上下舖，除非是不得已，否則是不建議的。

8.床不能面對鏡子：鏡子會反射到其他的人與事，使睡在床上的人十分不寧，有時看到自己，半夜看到自己會受到驚嚇的。

【買屋血淚史】仲介疲勞轟炸，午夜逼迫簽約！ 買屋惡夢一場

【名人談房屋系列報導-買屋血淚史】永和林小姐買房時，竟然是在晚上12點精疲力竭時，被仲介連哄帶騙簽下合約，形同疲勞轟炸、逼供式強迫簽約。簽約後仲介卻不讓買方看屋，幾經周旋買家最後看到的竟然是漏水的房子，仲介與賣家卻互踢皮球，不願出面處理，最後透過調解委員會，屋子漏水修繕草草了事。對於林小姐而言，買屋本來是一件人生中開心的事情，現在卻是花錢找罪受的惡夢一場。

林小姐被迫簽約買下房子，渾然不知背後隱藏的陷阱。

謊稱交易情況緊急，誘人入餌步步邁入簽約圈套

打從前年二月開始，林小姐和家人便四處看房，整整看了二年多，就是希望能買一個家人住起來舒適與快樂的房子。因為在新北市永和區已經生活了快30年，因此在找尋房子時，都是以中永和為主。林小姐說：「剛開始會選定這間房子是因它的生活機能相當便利，離捷運站與夜市都相當近。」

這間房子是林小姐與全家人在一年前因緣際會透過仲介介紹去看屋，但由於當時屋主開價較高，也就作罷。事隔一年，林小姐的母親在另一名仲介介紹下，得知此屋已降價，售價也符合林小姐負擔。因此，林小姐先付給仲介斡旋金，邀約屋主協商買賣價金部分。

房子臨近樂華夜市，原本想圖個生活機能方便。

會面時間一拖再拖 磨耗買家警覺性

在過了3、4天後，仲介來電表示，現在屋主那邊的親戚從中作梗，有意不讓這件買賣成交，情況緊急，希望今天晚上買賣雙方可以見個面，讓賣方了解買方的誠意。「當下我就覺得怪怪的，我就跟仲介說，不是都已經給斡旋金了嗎？這樣還不夠有誠意嗎？但仲介真的很盧，硬要我去仲介公司見面，我心裡想只是見個面應該也還好。」於是便依約前往。

當晚抵達仲介公司前，林小姐曾要求仲介帶她們去現場看屋況，因為對此標的屋印象已經有些模糊。但仲介指出，現在正在談價錢的尷尬期，要去看屋比較不方便，不如先認識賣方，未來要去看屋也比較方便。

仿效警察約談手法 從白天「盧」到半夜

到了仲介公司後，林小姐枯等空候了3-4個小時，賣方卻連個影子都沒出現，眼看11點將近，林小姐全家人已準備起身要離開，仲介卻利用人海戰術與「盧」字訣，將他們留下，並且請她們上樓與屋主認識。林小姐指出：「一整天跟仲介耗下來，精神早就疲憊不堪，又拖到深夜，整個人感覺好像在昏迷恍神狀態。」

主臥房上方天花板漏水嚴重，污漬一大片。

到了樓上，代書與簽約的合約都已經準備好了，就在晚上11點30左右，林小姐才正式見到屋主。當下有二、三名仲介七嘴八舌「齊攻」林小姐，表示她現在若不簽約，明天可能就沒有這個價錢，並說所有文件都已經準備妥當，只差簽個名，房子就是林小姐的。

樓上浴室用水，樓下天花板下大雨

在疲勞轟炸與半推半就逼迫下，身心備受煎熬的林小姐只能無奈簽約，但在簽約過程中，林小姐一再詢問房子是否有漏水或其它問題？需請仲介誠實說明，仲介此時才表示，這間房子主臥房天花板有漏水的情況，但現在已經修繕完畢，不會再有漏水情形發生。

第二天早上，還是不放心的林小姐再跑一趟去看屋況，到了現場她整個人都呆掉，仲介說的主臥室天花板一大片水漬，油漆斑駁、落漆如下雪，那裡是已經修膳好的情況，當下才驚覺仲介根本就是在欺騙她。

因漏水導致落漆嚴重，沾污了家裡的衣物。

仲介賣方互踢皮球，漏水問題一拖再拖

林小姐完全無法接受一簽完約就要面臨房子漏水的問題，於是多次請仲介處理，但仲介卻說他們無法聯繫到買主而一再拖延，眼看著交屋日即將到來，漏水問題還是沒下文，林小姐一氣之下，就向永和區公所的調解委員會申訴，在調解委員會的調解下，仲介表示他們願意負責修繕，但修繕方式極為粗糙，只是將樓上排水口用矽膠將隙縫補起來，再將樓下的一些壁癌水漬刮除，根本只是治標不治本的做法。

林小姐無奈說：「那個水電來看了，也沒找出真正漏水的原因，就只是把排水孔補一補，現在雖然好像沒有再漏水，但誰知道能夠撐多久？」也因為要讓天花板潮濕的水氣蒸發掉，屋子的裝潢進度也因此多延了半個月。

為了讓房子天花板的水氣排出，裝潢也期延後半個月且多花錢。

血淚建議：買房要實地看屋，仲介話術不可照單全收！

原本希望買了一個房子，能有個安定感，但沒有想到從簽約到交屋，都是一連串的煎熬，讓她終於體驗到買錯房子的無奈和辛酸。林小姐說：「有這次教訓後，我真的深深了解，買房子要多找幾間仲介，多聊、多聽、多比較，並且不要太相信仲介的話，就算被當成奧客也好，還是要保握住自己的權益。若有任何不對勁的感覺，一定要相信並且堅持自己內心的疑惑，多花點時間好好地看。倉促狀態之下進行任何動作，都很可能會吃大虧，造成之後的悔恨。」

而斡旋金也是應注意的一點，由於斡旋金制度是仲介公司自創，並無明確定義，實務上多發生仲介糾紛，仲介公司經常先勸誘購屋者支付斡旋金，仲介再積極去遊說賣方，促成交易完成；當買方不打算購屋時，仲介有時謊稱之前所支付之斡旋金，已轉為定金，如買方反悔不買，則將沒收斡旋金。所以民眾千萬不要輕易付出斡旋金，以免蒙受損失。

經過修膳和油漆後，天曉得什麼時候還會出問題。

另外為了避免賣方信口雌黃，買方可要求賣方將口頭保證事項增列於定型化契約內，以保障自己權益。但多數賣方惟恐增負責任，便誆稱定型化契約為不可更動，其實是錯誤觀念。最終，買房子還是找有口碑且直營的仲介公司，不管是品質或保固，都有比較好的保障。買房時也可請有買屋經驗的親戚或朋友一起看屋且提供一些建議。看屋時多拍些照片，對自己肯定有更好的保障。

凶宅的認定範圍包括附屬建物

一般而言，「凶宅」是指房屋內曾發生兇殺或自殺等「非自然死亡」情事，通常須跟房屋本身有關，但頂樓住戶在屋頂平台上加蓋的鐵皮屋發生火災燒死人，事後將鐵皮屋拆除，這時候，頂樓住宅還算不算是「凶宅」？

張姓民眾三年前經由威峰不動產仲介公司之仲介，以總價六六七萬元向黃姓女子購買新北市永和區一棟公寓五樓頂樓的房屋，黃女在「不動產標的現況說明書」中「房子是不是凶宅」這一項目勾選「否」，但張姓買家過戶後才發現屋頂曾加蓋一間鐵皮屋，多年前發生火災，造成前屋主三人死亡，頂樓這間房屋屬於「凶宅」，他立刻將房子便宜以五百多萬元賣給別人，害他損失一百四十一萬多元（包含買賣差價及支出之費用），要求黃女及房仲公司賠償。

黃女及房仲公司則反駁，黃女出售房屋之前，鐵皮屋早就已經拆除，屋頂已無加蓋之鐵皮屋，且原有的鐵皮屋並非房屋之附屬建物，縱使該鐵皮屋曾發生火災造成死亡之事故，亦與頂樓房屋本身無關，頂樓房屋並不是凶宅。

頂樓加蓋屬附屬建物

台灣高等法院認為，頂樓的鐵皮屋因是違建而無法辦理登記，但係供頂樓房屋原所有權人使用，具有使用上之獨立性，自屬其專有部分，且該鐵皮屋無法與頂樓房屋分離而單獨處分，應屬頂樓的「附屬建物」；新北市消防局核發的火災證明書內載火災發生地點即為頂樓房屋，足証頂樓房屋確有「專有部分曾發生非自然身故」之情形存在，並不因該鐵皮屋嗣後拆除而有不同。

法院指出，凶宅的認定範圍包括「附屬建物」在內，這間房子符合「凶宅」定義，房屋即不具備出賣人所保證之品質，黃女就該房子之瑕疵，應負擔保責任，賠償張的損害一百四十一萬多元。

至於房仲公司方面，高院認為，威峰公司媒介訂約之事項，負有調查之義務。房屋頂樓的鐵皮屋於九十五年九月間發生火災，致屋內三人死亡，當時報紙有報導此事，當地的里長也知悉，而房仲威峰公司所屬仲介人員竟未查明此一事項，顯未善盡房仲之調查義務，也應負連帶賠償責任。

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整頓新明夜市 重審攤販資格

中壢市公所連續2天辦理新明觀光夜市攤販資格複查作業，重新審核民國91年核發的423個攤販身分，並拍照製作攤販卡，日後每年換照1次，白天還給市民一個乾淨環境，夜晚仍是人潮洶湧的觀光夜市。

中壢市公所積極整頓新明觀光夜市，除了增添多彩遮陽板，同時計畫調整攤販實際位置，區隔餐飲、百貨攤位。

昨天取得最新攤販證照的蚵仔煎攤販蕭黃忠蓮表示，她在夜市擺攤近30年，「做生意賺錢最重要」，希望市公所多多舉辦夜市晚會活動，才能拉抬觀光夜市的生意。

中壢市長魯明哲表示，上回審核登記是民國91年，當年共有423攤販。如今事隔10年，有人退休、有人去世、有人改行或轉租，以致攤販資格非常複雜又苦無書面紀錄，失去政府照顧弱勢攤販的目的。

魯明哲說，市公所全面登記攤販、調整攤位，每年審核資格後核發證照，一張是登記證，另一張含照片，張貼在夜市攤販車上，確認攤販身分。

中壢市民代表會主席吳嘉和表示，代表們都支持市公所大力整頓新明觀光夜市，同時希望能夠引進「在地、客家、原住民」特色攤位，才能吸引更多人潮。

魯明哲指出，夜市經過整頓、重新規畫後，將開放第二梯次「現有攤販無證照者」抽籤承租，他也希望「開放低收入戶、弱勢族群承租」，以販售新的商品帶動觀光夜市新景觀，吸引更多消費者上門。

個人1年內賣6屋以上 要辦營業登記要課稅

我的先生經常投資不動產，有好機會就出售、不然就出租。聽朋友說，個人投資不動產，只要符合一定租、售條件，必須辦理營業登記；如果不辦，會有什麼後果嗎？

資誠聯合會計師事務所合夥會計師許祺昌答：

財政部規定，個人出租自有建物，或承租他人建物再出租給第三人，有下列「經常性營業行為」者，應辦理營業登記、申報營業稅，包括：一、設有固定營業場所（包含設置有形的營業場所或設置網站）；二、具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）；三、雇用人員協助處理房屋出租事宜。

此外，個人在1年內出售6間以上房屋，也必須辦理營業登記，課徵營業稅。

依照法規辦理營業登記，只要取得房屋、維修房屋所取得的發票稅額，可以扣抵出租或出售的營業稅。

部分營業人藉由個人名義經營出租或出售不動產業務，逃避課徵營業稅。由於大台北地區過度炒房，若有人買下數十戶房屋，甚至設置店面、高掛招牌，甚至僱用員工，國稅局就會相當注意這類情形，只要有人檢舉，都會嚴正徹查，千萬不要心存僥倖。

如果有投資客被檢舉查獲，將被要求補繳5%的營業稅之外，最重可加罰5倍罰鍰。

舉例而言，投資客1年內若賣出6間各5000萬房屋，總計3億元，未辦理營業登記而遭查獲；以房屋售價占總價的4成來計算，房屋售價約1億2000萬元，國稅局除了要求補繳5%的營業稅為600萬元，若最重加罰5倍，該投資客將被加罰3000萬元罰鍰，處罰可說相當嚴厲。

大法官6月29日也發布第700號解釋令：買賣或出租不動產，未辦裡營業登記經查獲者，不得主張發票稅額可抵扣補稅，也不能主張扣減處罰，經常投資或買賣不動產投資的民眾應格外注意。

買房抗通膨退燒 Q3房市轉冷

今年4月油電雙漲議題帶動下，房市一度出現買屋抗通膨需求，不過，現在熱潮顯已褪去。信義房屋調查，今年第二季有6成民眾認為在通膨壓力下，覺得現在不買房未來會更貴；但目前已抱持此看法的受訪者比例下降至4成，房市已從通膨激情回歸冷靜。

信義房屋針對網站會員進行今年第三季購屋意向調查，結果顯示，民眾對於未來房市景氣看法轉趨冷靜，看跌未來房價的比例增加至4成，比起看漲的多出18%，民眾對於未來房市看法，明顯不若上一季樂觀。

信義房屋不動產企研室研究員曾敬德表示，去年奢侈稅上路後，由於歐債風暴、總統大選、希臘危機接踵而至，民眾對房市看法一度陷入極度悲觀、看壞。但第二季買屋抗通膨議題發酵，僅剩不到3成民眾看跌房價，市場明顯偏向樂觀。

不過到了第三季，雖然近期多空消息交雜，但民眾對於訊息的反應似已趨於冷靜，對於房市的預期回到基本面，看壞房價比看好多，但也不沒有像之前一般的悲觀。

而面對歐債等外在政經情勢動盪情況下，民眾認為現在最好的資產配置是「現金為王」與持有不動產，認為黃金、基金、股票是當下好的投資選擇比例則相當低。

曾敬德分析，第二季以來受證所稅與美牛案影響，股市交易量明顯縮減，而國際的原物料等價格也呈現大幅回檔，讓民眾對於風險意識提高，現階段寧願增加現金部位，或者擇優購置條件較好的不動產，以避免身上的財富出現減損。

非自願性出售房產 附證明免奢侈稅

【經濟日報／本報訊】

新莊區耿小姐問：因家庭變故、感情生變及資金需求等，欲出售房地，是否得免徵特種貨物及勞務稅？

北區國稅局新莊稽徵所答覆：特種貨物及勞務稅條例第5條第2款規定，係對符合所有權人與配偶、未成年直系親屬僅有1屋，已辦妥戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，以換屋購買新房地以致持有2屋者，除合理常態移轉之先購後售方式換屋，另因調職、非自願離職或其他非自願性因素致須出售新房地情事為前提，得免徵特種貨物及勞務稅。

因非自願離職或其他非自願性因素出售新房地，納稅義務人可於銷售契約次日起30日內，檢附相關證明文件提出申請免徵特種貨物及勞務稅

桃園縣捷運藍.綠.紅.色捷運路網

桃園縣即將邁入捷運時代，在10年內，藍、綠、紅色捷運路網將陸續興建、完工，「口」字型捷運路網也將成型？藍綠議員對縣長吳志揚計畫打造的捷運路網都持「保留」態度。

吳志揚上任後，以藍、綠、紅三條捷運建構「口」字型捷運路網為主要施政目標，串聯現有桃園、中壢及未來航空城，希望引領桃園邁入捷運新時代。

縣府交通局表示，機場捷運藍線從A2站（三重）至A21站（中壢環北）預定明年6月通車，A21站延伸到A23站（中壢火車站）預定今年9月間動工。

捷運紅線部分，主要為台鐵高架捷運化路線，由桃園站到中壢站，中間增設國際、永豐、中原等捷運通勤車站，目前臨時軌工程已動工，預定106年底全線完工通車。

捷運綠線由八德市擴大都市計畫區穿越桃園火車站到桃園航空城特定區，長29.3公里（含地下12.5公里、高架16.8公里），設20座車站，縣府爭取103年底前施工，107年局部通車，114年全線通車。

對於縣政府的「口」字型捷運路網計畫，藍綠議員都不看好，縣議員詹江村說，以目前狀況而言，未見具體規畫，甚至連錢從哪裡來都不知道。如此龐大的建設，「憑地方政府辦得到嗎？」他對興建捷運樂觀其成，但對整個計畫則持「保留」態度。

「口字型捷運路網，有如天方夜譚。」縣議員梁新武不客氣指出，尤其縣政府興建捷運綠線自償率過高，屆時縣府恐將負擔千億元以上，「錢從哪裡來？」他認為，以地方政府財力，「真的有能力嗎？」對建構捷運路網他不表樂觀。

「我希望捷運帶來地方繁榮，但不希望縣府畫大餅」，縣議員劉茂群說，捷運綠線是否於103年施工還是未知數，他呼籲縣府加快興建綠線腳步，讓八德市建設和中壢、桃園同步起飛。

圖／聯合報提供

機捷環北站到中壢火車站採市價徵收

〔記者謝武雄／桃園報導〕機場捷運從中壢巿環北站延伸至中壢站工程，目前確定走縣一一三、一一四線道，地下廿米深度施工，未來將以市價徵收其中卅七筆土地，這是桃園縣第一起市價徵收案例。 影響37筆土地 百位地主 環北站延伸至中壢站路線，是從環北站沿中豐路南行，至中央西路、中豐路口設置A22站後，繼續沿著中豐路直行至中山路附近東轉，穿越民宅下方至中正路；再沿中正路到中壢火車站下方建捷運A23中壢站，與火車站共站。 為降低對民宅的影響，捷運採取潛盾方式施作，深度至少廿米，A22車站也從地下兩層變成地下三層，寬度由一百八十米縮為一百廿七米，以減少土地徵收。 值得一提的是，雖然環北站（A21）延伸至中壢站（A23）工程路線都是走現有的道路，但仍有很多既成道路未徵收，此次將一併徵收，地政單位已完成測量，有卅七筆道路要徵收，受影響地主約百位。 法令明定土地徵收按照市價，內政部的公文也要求於九月開始實施，縣府將委託不動產估價師進行市價徵收查估，做為依據。 縣府地政局區段徵收科長柯俊宏表示，這是桃園縣第一筆市價徵收個案，以往土地徵收價格是公告現值加四成，他們擔心若市價低於徵收價格會造成地主反彈，因此將要求估價師參考附近地價。最後的結果也要送桃園縣不動產估價師協會，閱卷無誤後才能施行。

青埔醫療專區改為非必要

住展房屋網 (2012-07-04)

住展房屋網提供

根據今日工商時報報導，昨日交通部高鐵局二度公告招標桃園高鐵站特定區產專區；其中最大改變是，將原本被列為必要條件的國際醫療專區改成非必要，亦即可列為經營計畫加分之自由選項，至於其他條件則未更動。本案至9/5截標，可由單一公司或二到五家團隊投標，資本額仍設為15億。 

由於國科會主委朱敬一大力倡議及協調，腹地足夠，又可透過捷運連接(桃園國際)機場的高鐵桃園車站特定區(青埔)雀屏中選，成為國際醫療專區根據地；此一新出爐的發展目標，是青埔特區今年初公開招標時的重點內容，當然更成為當地開發商可運用的最新包裝題材。 

只不過，產專區開發與國際醫療專區掛鉤，反而使得開發門檻變相提高，如產專區內需設至少500張病床的大型醫院，還要興建旅館，方便國際人士入住，開發者因此必須尋求醫療團隊、組成策略聯盟，加上總投資額設定在150億以上，開發風險及變數不小，遑論台灣現今醫療專業與環境，是否合適發展相關產業。因此，自青埔特區與國際醫療專區畫上等號後，產專區開發變得『叫好不叫座』。 

這則國際醫療專區改列招商自由選項的消息，對青埔當地開發，當然是重大轉折；而從當地房市業者這半年多來，拼命拿國際醫療專區做文章的角度看，一般都會解讀為不利消息。不過住展企研室認為，應該視為『利空出盡』才是。 

其實硬把青埔特區與國際醫療專區綁在一起，只是增加業者開發難度與意願；加上先前對當地開發有興趣的業者，相中的雖然也是該區近機場、又有捷運之優勢，但還是鎖定商展或娛樂導向，而這也是青埔特區擘劃之初的設定目標。因此，不要執迷於國際醫療專區，鬆綁開發條件，讓業者根據自身專業等因素決定發展方向，官方只要規範大原則即可，這才是盡速促進該區發展的方式。 

根據住展企研室觀察，自央行祭出緊縮政策後，大批北部投資客就南下尋覓新標的或區位；而機場捷運(含中壢延伸線)即將完工，又有高鐵優勢及近桃園機場的青埔特區就，成為他們的新寶地。近半年來該區房價快速上漲、大樓產品漸成主流，幾乎就是台北投資客南下該區卡位的『傑作』。 

然而在這樣的『榮景』背後，卻存在一些隱憂；當地可包裝題材的確不少，但實際進展卻幾乎原地踏步，因此形成投資客購買比例偏高的情形。結果就是，除房價快速墊高外，還造成當地預售產品銷況反而優於成屋，且轉手率偏高的情形，這在桃園其他地區是相當罕見的， 

現在，國際醫療專區固然和該特區產專區開發適度脫鉤，感覺似乎是利多落空，但換個角度看，反而有利於潛在、有意願的開發者加速投標，對當地區域發展未嘗不是好事。接下來，如果能夠盡快看到該區之具體發展進度，形塑更實質的生活機能，則當地目前動輒25、26萬/坪的大樓成交行情是否有撐，或許很快就會有答案。至於青埔特區乃至台灣本島，到底有無條件發展國際醫療專區？或許就交給自由經濟市場機制決定吧！

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

奢侈稅

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台灣省北區國稅局表示，邇來民眾查詢因家庭變故、感情生變及資金需求等，欲出售房地，是否得免徵特種貨物及勞務稅？

該局說明，特種貨物及勞務稅條例第5條第2款規定，係對符合所有權人與配偶、未成年直系親屬僅有1屋，已辦妥戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，以換屋購買新房地以致持有2屋者，除合理常態移轉之先購後售方式換屋，另因調職、非自願離職或其他非自願性因素致需出售新房地之情事為前提，始得免徵特種貨物及勞務稅。

該局進一步表示，因非自願離職或其他非自願性因素出售新房地，納稅義務人可於銷售契約之次日起30日內，檢附相關證明文件及說明向所轄國稅局提出申請免徵特種貨物及勞務稅。倘經主管稽徵機關審理不合條件者，國稅局會另函通知納稅義務人於期限內向主管稽徵機關申報繳納特種貨物及勞務稅。

北區國稅局特別呼籲，納稅義務人對於是否課徵特種貨物及勞務稅持有存疑時，請提供說明書及具體事證資料向戶籍所在地國稅局申請認定，以免因一時疏忽漏未申報而遭補稅處罰。

因家庭變故、感情生變及資金需求等，欲出售房地，是否得免徵特種貨物及勞務稅？答案令人失望！

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

林左裕：實價登錄 減少哄抬房價

【聯合報／林左裕／政治大學地政系教授】

內政部昨天宣布，不動產實價登錄制度將於八月一日正式上路，未來不動產買賣成交案件，買方必須在買賣案件辦理完成所有權移轉登記、簽訂租賃契約書後或委託代銷契約屆滿或終止卅天內，向主管機關申報登錄。預期在價格資訊透明化後，可提高不動產之成交效率、減少不公平交易，及哄抬不動產價格現象。

但實價登錄，終究是實價課稅的基礎，在交易資訊逐漸累積後，即可輔以調整稅率後進行實價課稅，在此過程中，有幾項技術或方向之問題值得政府檢討參考。

首先，是房地分離計價及累積案件速度的問題，未來可檢討將房地合併計價，以利未來課稅的方便性。而在部分交易案件較少之區域，可藉大量估價等統計方法，達到個案估價的目的，這些問題在深入討論後應能以技術解決。

其次，是未來可規畫自住與非自住住宅之差別持有稅率，在不影響國人「有土斯有財」的偏好下，實價登錄後，稅基既已自公告價格調漲，為不影響自住者目前之稅負，可調降自住稅率，以減少對自住者之衝擊。但對投資者即應調高為國際水準至百分之一以上，除了提高炒作者之成本外，長期而言可達到抑制房價因投資熱潮而飆漲的效果。在稅負改革過程中，也可擁有廣大自住家庭之民意基礎。

最後是政府對住宅不動產的態度，在不動產兼具消費與投資雙重功能下，政府對住宅產品的治理攸關老百姓的居住權利。以德國為例，德政府將住宅視為人民之必需品，除了規劃市場超過五成以上的出租住宅外，更以法令規範炒作或哄抬住宅價格之行為，以嚴格管控住宅商品的價格，也使得德國近廿年來，住宅市場的炒作者無機可乘，而人民則有合適及高品質之住宅可住。

反觀我國，刑法規範意圖哄抬物價而囤積民生物資，處三年以下有期徒刑、拘役，或併科新台幣卅萬元以下罰金。然對不動產業有類似炒作行為者，則多以市場行為視之，也因此之前有建商大幅降價近三成的情事發生。實價登錄後，市場之平均價格已具參考價值，雖然可由市場機制減少哄抬現象，但在人口密集、需求殷切之區域，若能參考德國之經驗及我國哄抬物價等相關法令，制定防止哄抬房價之相關規範，將可使實價登錄制度提供台灣房市價格之穩定功能，也是未來國人自住需求者之福音。

不動產實價登錄…稅不安

【經濟日報╱文／黃啟菱】

不動產實價登錄即將上路，檯面上看，價格透明化是件好事，政府也強調短期內不會實價課稅，但實際上，到民國104年，公告現值將調至市價的九成，不動產持有人未來移轉成本將因公告現值增加，造成稅負增加，進而直接轉嫁於買方，造成房價不易跌情況。

太平洋房屋指出，政府基於居住正義口號之考量，不斷釋出一連串穩定房價政策，去年首先開徵奢侈稅，至今已屆滿1年，實際稅收不到預計的成數，反讓各大都會區房價愈打愈高。

接下來要登場的實價登錄看似無害，但一旦公告現值增加，除了買賣移轉的土增稅增加外，以往用贈與稅來節稅的父母，也會因土地現值提升，可能需繳納更多稅款；每年調漲公告地價，也造成以公告地價為計算基礎的地價稅、設定地上權租金、承租國有地租戶的租金及登記規費都隨之上漲。

太平洋房屋舉例，若3年內土地公告現值調了九成，市價漲了一成，民國101年時，陳先生買進一間房屋自住，市價為900萬元，其中土地公告現值為200萬元，若至10年後才出售，土地公告現值調升到380萬元，但在這段時間內，房價漲幅僅一成，達1,000萬元，則預計移轉後之土地增值稅約31萬元。

若3年內土地公告現值每年調一成，漲了三成，市價均漲一成，同樣情況下，陳先生10年後賣屋，土地公告現值調升到260萬元，但在這段時間內，房價漲幅僅一成，達1,000萬元，則預計移轉後之土地增值稅約8萬元。

上述案例兩者相比，公告現值調整，明顯增加交易時之賦稅接近4倍，單方面看來是可增進稅收，實際上還是轉嫁於購屋者，對於民眾來說，無疑又是房價遲遲不跌因素之一。

仲介公會全國聯合會理事長李同榮說，實價登錄雖能促進交易透明化，但修訂後的平均地權條例卻是開倒車，把實價登錄的責任歸責於非權利人的地政士與經紀業，可預期的是，未來登錄的真實性將難以稽核。

何況租賃的登錄制度，只有要求地政士或經紀業登錄，若房東未交由經紀業服務，租賃之權利與義務人都可免於登錄之責，這也將逼得出租人為了逃稅，而不將房屋交由專業的房仲業者服務，李同榮強調，如此錯誤的決策將對房仲產業的發展產生不利的影響。

李同榮直言，資訊透明化若只依賴實價登錄，充其量只是達到交易透明、減少炒作空間，但卻不能與抑制房價完全劃上等號，因為房價漲跌主要因素在於供需問題，政府應從此處著手才對。