看數字說話？謹慎解析房市數據

房地產市場之所以資訊紊亂，主要是因為成交資訊不透明，以及產業狀況複雜多元，一般用來分析的學理太過於粗淺，實在是難以涵蓋整體面狀況，因此造成同一數據卻有多種解釋的怪現象。

日前房仲業者公佈「家戶購屋比」，主要是以此數據解釋縣市房市交易的熱絡程度，計算方式很簡單，就是用買賣移轉件數去除以縣市的住宅存量。房仲統計，在今年上半年，全台的家戶購屋比為2.5戶，也就是說，每100戶中，就有2.5戶買中古屋。

且上半年全台主要都會區，家戶購屋比都比去年增加，僅有台北市、新北市分別為2.9％、3.4％，較去年上半年衰退約0.5%。至於房市需求最旺的縣市，則由新竹躍居榜首，達4％，即每百戶家庭就有4戶購屋；排名第二的是桃園縣，每百戶家庭，有3.6戶購屋。

所以如果照學理所說的「量先價行」，是否意味著新竹及桃園的房市交易熱絡，房價已經出現上漲的跡象？交易量擴大的下一步就是房價上漲嗎？但據住展企研室了解，桃園及新竹房市並無特殊熱況，且新竹因供給量過大、桃園因為價格小漲，紛紛導致交易遲滯。

更何況，住宅存量是連年增加的數據，買賣移轉件數則有增有減，因此家戶購屋比的結果，因為分母持續擴大中，結論勢必連年降低；換句話說，如果以不同年期比較，數字大部分都只會愈來愈小，比較基準點顯然有點問題，所以量先價行的理論，在房地產不一定適用。

另外若以中古屋成交比平均約10比1來看，全台這2.5戶，表示原本有25戶在看屋或議價，也就是說，每100戶中，平均有25戶是顯在買方，是有具體行動的買方；如果再加上預售屋及新成屋，保守估價大約有35%到40%左右的家戶都是房地產的關心者。

這個數據十分驚人，如果再加上有意購屋而尚未購屋的消極型購屋者，這個數據勢必過半，房地產任何統計數據，都應該要很謹慎的處理及解讀，才不會誤導這些民眾的認知，才不會因誤判而做出錯誤決策。