顧好浴廁風水 人也變好運？

浴、廁風水裝修的基本原則
浴、廁是居家安全中的第二危險區域，也是居家中最易產生濕氣、霉菌、穢氣的地方，就算不常用，仍會受到樓上或樓下使用的影響。若見不到陽光，細菌、霉菌就 會大量滋生，對居住者的健康非常不利。浴、廁裝修最重要的原則就是千萬不要為了生活動線、機能上的需求或風水上的問題，而任意將浴、廁打掉、新增或移位。 除非你住的是獨棟透天厝，可以樓上、樓下的浴、廁一起改，否則還是少動為妙。裝修浴、廁時，只要把握乾淨、清爽、通風、明亮等重點，對運勢就會有加分的效 果；違背以上重點則會有負面扣分的結果。

NG風水

NG1 浴廁設於樓梯下

樓梯下只適合淨空、造景或當儲藏室。若用來當客廳的客用半套衛浴，不只是顯得寒酸、讓上廁所的人不舒服外，對家人名譽及人際關係也會產生負面影響。

NG2 浴、廁設計成半開放式或全開放式

很多人喜歡將小套房或主臥室的浴、廁設計成開放式或半開放式的，讓居家如五星級大飯店，感覺很舒適、豪華。但是，如此會讓全屋與浴、廁成一體，不只會傷腎臟、泌尿系統，而且會讓住小套房的單身貴族沈淪在一夜情的生活中；而已婚夫妻則會步入同床異夢，而後離婚的結局。

NG3 浴、廁地面高過客廳地面，污水及穢氣會自然流
向客廳。雖然有門檻，但仍會滲透過去，造成客廳地磚的變形、發霉，使財運走下坡。浴、廁地面高於客廳

Good 風水

Good1 浴室採乾濕分離

淋浴區要裝上淋浴拉門或掛上淋浴簾，將洗臉盆、馬桶與沐浴區隔成乾、濕兩區，如此不但好整理，使用上更方便、衛生，不僅氣氛好，更能使家人健康，還能提升家運呢！而乾、濕分離也能減少了摔跤、碰傷的機會，並避免使用吹風機時發生漏電、觸電的意外危險。

Good2 浴、廁開窗

浴室、廁所最好能有窗戶，並隨時開著，風水上對家人健康有加分作用。尤其是冬天洗澡時，最好能打開一些，好讓熱氣散出去，以免氧氣不足造成胸悶、休克。

Good3 磁磚和浴缸有止滑作用

浴、廁所用的磁磚材質必須要有止滑的作用，尤其是遇到沐浴乳、肥皂水時更要能止滑才行。而浴缸底部沒有止滑作用，及浴缸過高，對任何人都會造成危害，必須要慎重選擇。如果家中有老年人，一定要加裝扶手，以確保安全。

民眾撥打57016 可查詢是網內外

電信業者紛紛推出網內互打免費，但因為業者推出門號可攜的服務，用戶有時不清楚自己的朋友是否在網內。國家通訊傳播委員會（ＮＣＣ）表示，雖然，現在有手機簡碼可以查詢，不過希望業者能夠設計更簡單的功能，讓用戶知道自己打去的是哪一家的門號。

業者紛推網內互打免費，不過常有用戶因為誤以為對方還與自己是同一家電信業號碼，結果網內互打成了網外，費用高昂，有用戶向ＮＣＣ申訴，認為業者應該提供提示門號的服務。業者表示，現在除了有些手機用戶會隱藏發話號碼，更多是租用手機來電答鈴，所以執行上不容易。

電信業者提供的是以手機撥57016的代號，輸入手機號碼，就知道對方門號所屬的電信業者，但除了還要在打電話前先查詢外，也必須以網內互打的方式收費。

ＮＣＣ表示，現在除了先問朋友是哪一家門號外，希望業者設計更簡單的通知方式。

【2011/09/01 聯合報】@ http://udn.com/

不動產經紀人證照燙金 錄取率衝30%

【網路地產王／劉祈相／台中報導】

正準備100年與101年不動產經紀人、估價師、地政公職、地政士證照、高普地政公職或正就讀大專以上不動產相關系別學生及欲從事不動產相關工作社會大眾可能有需要多多去參考補教老師的考試心法哦，因為過去多年錄取率實在很低，曾嚇退很多代銷業老兵報考意願，目前喜許多預售屋銷售案場與仲介店經紀人證照實質上為租借他人牌照，在中部證照租金自每年7萬漲到14萬元上下。台中補教業者表示，證照國考的準考生不要光悶著K書，真有必要借重一些較有效率的自習方式或補習管道，當今隨不動產熱絡牌照需求大增，政府對考題放鬆，及格率遂逐年調高，考取不動產證照不再只是希望！

■60分及格即取得證照 面授視訊授課超方便

證照補教業者提供學員親自補習上課和在家網路視訊自習的雙重管道，其中網路版線上視訊實況教學課程對跨縣市學員尤其方便，善用網路遠距教學作跨時間與空間的授課也能輕鬆考到證照！考銓文教經理蕭正雄表示，目前房產業最夯的不動產經紀人證照與地政士證照，均屬於國家考試專技普考的一種並採及格制，考題為選擇題與申論題各半，只有提早努力準備，60分及格就取得證照。用對方跟對老師獨書效果會很不錯，去年就有台中的補習班學員錄取率高達6成。

■補習業提供考試觀念框架 半年面授補習費約2萬元

蕭正雄指出，補習班收費標準並不貴，半年面授(到班補習)約只2萬元，在家網路視訊一套自習課程約花18000元。建議若對從事不動產公職人員、地政士與不動產經紀人考試科目大致相同，一年內可同時準備考兩張證照，一年可多四次考試與上榜的機會。還有不動產估價師也不是想像中難考，去年該班就錄取4位！不動產估價師除了證照與簽證制度的專業形象之外，高薪也是誘因重點，其收費方式採按％計酬，房地產交易動輒千萬、億元，每個case的收入十分可觀。蕭正雄認為，不動產經紀人考試考五顆，於每年12月舉行平均60分就考取，2007年以前只考申論題錄取率才1.68%，2007年後改考申論選擇題各半錄取率突升到18%，2010年更高到28.5%！蕭正雄強調，補習班雖不是萬能，但資深老師和精編的教材讓學生產生觀念架構，這個最重要，有系統有邏輯去記憶把僵硬的條文法規變成活潑趣味，尤其對繁忙一邊工作的房地產從業人員，只準備辦年到一年的人考取機會大有幫助！

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

奢侈稅新解持有期間之計算 讓你省稅

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】不動產所有權人如贈與給配偶，配偶又回贈之後，出售該不動產時，到底要如何計算持有該不動產期間，財政部作出解釋，可將贈與配偶之前的持有期間列入計算，因此，符合持有期間超過2年即可不被課徵奢侈稅。

財政部表示，不動產所有權人銷售原贈與配偶，嗣後配偶又回贈的不動產，計算特種貨物及勞務稅條例的持有期間時，可將所有權人贈與配偶前持有該不動產期間與其配偶回贈後的持有期間合併計算。

稅捐人士舉例說明，甲君持有A屋已40年，2010年1月5日將A屋贈與其配偶，2011年1月5日配偶回贈A屋給甲君，甲君於2011年7月5日出售該屋，計算甲君持有A屋的期間為40年6個月，已超過2年，免課徵特種貨物及勞務稅。

財 政部說明，配偶間贈與的財產於出售時其持有期間之起算點，依特種貨物及勞務稅條例第3條第3項規定，自配偶受贈完成移轉登記之日起計算。但如所有權人將不 動產贈與配偶，之後配偶又將該不動產回贈，該不動產又歸屬原所有權人，此不動產嗣出售時，該如何計算原所有權人之持有期間？為期明確，因此規定，這類移轉 案件於計算規定的持有期間時，得將所有權人贈與配偶前持有該不動產期間與其配偶回贈後的持有期間合併計算，以符合該條例的立法意旨。

 

利率持續走高 小心使用還款寬限期

MyGoNews 林承志/台北報導】中央銀行連續升息，目前市場上除了政策優惠房貸，一般房貸利率下限已由1.76%上調至1.84%，利率愈來愈高，此時很多首購民眾會 使用「還款寬限期」來降低購屋門檻。房仲業者指出，「還款寬限期」是先甘後苦的還款方式，在薪資所得增加不易，但利率長期看升走勢下，更要謹慎使用寬限 期，免得寬限期結束後，每月還款三級跳，導致個人無力還款，房屋淪為被法拍的命運。

美商ERA不動產研究中心經理李恆宇表示，所謂「還款 寬限期」是指申請房貸的前幾年只還利息不還本金，但等寬限期一過，房貸本金就會擠壓在剩下的年限內攤還，負擔自然頓時變重，是一種「先甘後苦」的房貸還款 方式，適合購屋初期所得較低，但預計之後所得可顯著成長的民眾使用。

以房屋貸款500萬元為例，若還款年限是20年、利率3%，採一般本 金利息平均攤還方式，則每個月要繳27730元房貸，若改採前3年「還款寬限期」，則前3年每個月繳交的房貸只要12500元，還不到前者的一半，自然會 讓很多民眾有輕鬆購屋的錯覺，也因此常常讓很多首購族淪為被房貸壓得喘不過氣來的「屋奴」。

以上述個案為例，一旦寬限期結束後，每個月房 貸負擔就從先前的12500元「倍增」到31319元，每個月要多繳將近2萬的房貸；如果採用前5年只付息的方式，第6年起每月應繳金額就會飆到 34530元，幾乎是前面每月金額的3倍。若之後所得沒有增加，很容易就會造成繳款不正常，最後只有等法院來查封拍賣了。

因此李恆宇特別 提醒首次購屋民眾，在目前全球熱錢流竄的壓力下，央行還是會緩步調升利率來抑制通膨，房貸利率仍將逐步走高，所以基本條件並不適於使用「還款寬限期」，除 非是自己非常確定往後幾年所得可大幅成長，否則還是回歸房貸基本的「三三原則」：自備款3成、每個月房貸不超過家庭所得三分之一，才不會有個人信用受損的 風險。

天花板漏水可進入樓上住戶室內嗎？

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】漏水一直是房屋買賣糾紛的榜首，其中如果涉 及到天花板漏水，需要進入樓上住戶室內進行檢查或換修水管時，有時會遭到樓上住戶拒絕，往往因此無法修繕，鄰居感情也失和。依據法規，天花板漏水需要進入 樓上住戶室內檢修，樓上住戶是不得拒絕。

台北市建管處表示，依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定，他戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。因此，如因修繕需要其進入他住戶室內，他住戶不得拒絕，是法律上保障的權利。

中 華民國室內裝修專業技術人員學會建議，樓上住戶如果拒絕，管理委員會應先協調，協調仍不履行，管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要處 理。應注意要進入他住戶修繕時，應選擇損害最少的處所及方法。漏水原因、責任歸屬、修繕方法、費用分攤等可委請專業技使或相關專業單位鑑定，或循司法途徑 解決。

 

五大土地法案 馬拚下會期通過

【聯合晚報／記者陳志平、黃國樑、舒子榕、游智文／台北報導】

馬英九總統今天宣示將推動土地市價徵收。對於如何認定市價，總統表示，未來地方政府必須每六個月評定一次被徵收地區的正常交易價格（即認定為「市價」），以作為需地機關發放徵收補償的依據。

馬總統強調，如此被徵收土地的民眾在協助政府推動重大建設時，將可獲得更合理、更符合實情的補償，以符合土地正義原則。

行政院院會預訂明天就會通過內政部擬訂的「土地徵收條例」，並送立法院審議，馬總統也公開呼籲，希望朝野都能支持，在立法院下會期就通過。

馬總統表示，修正草案中除明定土地徵收必須符合公益性、必要性及比例原則之外，也規定除非基於公益性之公共事業及重大國家建設的必要，不得徵收特定農業區農牧用地，以保護我們寶貴的土地及確保糧食安全。

實價登錄三法過就上路

內政部長江宜樺表示，實價登錄等到不動產經紀業管理條例、地政士法、平均地權條例等三部法案通過之後，就正式上路，實價登錄無分區段和時間，但公告資訊給民眾，則要先建置資料，初步先以小段方式揭露資訊，未來再視情況逐筆公布，但逐筆公布沒有規劃時間表。

江宜樺表示，中央地政司及其他地政機關要建置不動產交易資訊並提供給民眾，目前的規劃是先用小段方式，譬如信義區就是一個段，其中可能有五個小段，但民眾較不清楚所謂小段，而是比較了解街道名稱與門牌號碼，因此將結合門牌號碼系統，譬如信義路五段1號到50號，去年總共成交幾筆不動產，分別是多少交易價格、屋齡幾年等，不會公布到張三、李四姓名 。至於要多久才能進入逐筆公告，目前沒有規畫時間表。

政院版住宅法 下會期送審

營建署副署長許文龍表示，住宅法現已討論到最後章節，預計最快一到兩次會議，行政院版就會定案，會趕在這個立法院會期送審。其中社會住宅部份列在第三章，現已討論完畢。

吳揆：自用住宅不增稅

【記者黃國樑／台北報導】

行政院長吳敦義上午表示，行政部門會依馬英九總統土地與居住下義的指示，對於八百幾十萬棟的自用住宅不會增加稅負負擔，以保障大家安身立命的自用住宅。

其次，與居住正義、實價登錄與推出合宜住宅、社會住宅相關的政策，政院將分別進行推動，明天就會將土地徵收條例，送請立法院審議。各項有關法案包括平均地權條例等，都會協調黨團，盡速完成修法。

圖／聯合晚報提供

馬：查養地、囤地 啟動空地稅

【聯合晚報／記者陳志平、黃國樑、舒子榕／台北報導】

馬英九總統今天召開記者會，宣示將落實加徵空地稅，遏阻囤地、養地。總統強調，今年一月政府已廢止暫停徵收空地稅，但如果地方政府不落實，養地現象將無法嚇阻，他希望行政院協調部分房價偏高的縣市，儘速依平均地權條例第21條，積極清查囤地、養地。

馬總統說，他希望行政院協調房價偏高的縣市，積極清查，對於私有空地，得視都市建設發展情形，分別劃定區域，限期建築、增建、改建或重建；對逾期未建、增建、改建或重建者，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅，或照價收買，以遏止土地投機，加速土地開發，並紓解民怨。

馬總統並說，為配合修正「財政收支劃分法」，如果地方政府辦理課徵空地稅事宜，有實際績效者，行政院酌予加權分配統籌分配稅款，以資鼓勵。

【記者楊美玲/台北報導】

為了防範囤地和養地，政府擬針對私有空地加徵空地稅。政大地政系教授張金鶚表態贊成，但認為應先針對「空地」做定義，並且需要地方政府願意配合執行才會有成效。淡大產經系副教授莊孟翰認為，若要開徵空地稅，應將停車場納入，並且要有配套措施，否則將無法彰顯成效。

張金鶚指出，應先明確定義何謂私有空地，而空地稅開徵難以落實，主要是因為地方政府不願意做，因此他認為應該和政府統籌分配稅款掛勾，以鼓勵地方政府確實推動之，才可達到成效。莊孟翰指出，開徵空地稅雖然會逐步加高成本，但恐怕只對房價高漲的區域有效果，像是北市或新北市，將可督促都市土地加速興建，建量則會顯現出來，但對於桃園以南的區域，效果恐怕不佳。

馬政府過去一年對土地、房價採行對策。圖／聯合晚報提供

馬總統宣示 推動市價徵地

馬英九總統今天召開記者會，宣布將修法，未來土地徵收補償將改採以市價徵收補償；不動產交易推動以實價登錄；同時加徵空地稅防囤地養地、訂定住宅法賦予社會住宅法源，防止住宅歧視並建立完整住宅資訊。

至於被徵收土地的價格如何評鑑，民間團體曾建議找民間鑑價單位，但馬英九總統拍板，行政院修法版本明訂，未來各縣市地方政府必須每六個月評定一次被徵收地區的正常交易價格，也就是外界認定的「市價」，以作為需地機關發放徵收補償的依據。

馬總統強調，這些改革措施顯示政府對於維護土地正義、居住正義、遏止炒作投機，以及縮短貧富差距的決心；但民眾安身立命的房地產，政府不會加稅，因為台灣絕大多數民眾一生中，辛辛苦苦只有一棟房地產，政府絕對不會增加一般民眾房地產的稅負，請大家不用擔心。

一年多來全台發生多起因土地徵收引發的抗爭，都會區房價居高不下更強化民眾相對剝奪感，馬總統表示，過去一年各部會先後採取對策，包括課徵奢侈稅、推動興建合宜住宅與社會住宅等，但這些只是起步，必須進一步制度化。

馬總統強調，一個負責任的政府必須讓所有的國民可以安居樂業，政府因此將修正「土地徵收條例」，土地以市價徵收；讓房地產交易資訊透明化，民眾買房子不會因為資訊不夠充分，多花冤枉錢；同時不讓土地轉手賺取暴利，成為貧富差擴大的因素之一。

總統強調，他深知改革不易，甚至也會影響到極少部分獲利者的利益。但是這些改革不僅能嘉惠廣大民眾，更是政府應有之作為，政府將排除萬難，全力以赴。

圖／經濟日報提供

選前房市7大利多

【太平洋房屋提供】

總統及立委選舉將於明年2012年1月14日登場，房地產在今年經歷了奢侈稅及股災風暴等衝擊後，至明年選前的房市將會如何發展呢？太平洋房屋流通事業體李珠華副總表示，目前市場上，至少仍有7大利多，仍適合有自住需求，欲購屋置產與長期置產型的民眾參考，進場買房。

1、目前市場利率仍低，根據五大銀行的統計，100年6月份的購屋貸款利率為1.827%，雖較上個月微幅增加0.001%，但尚未超過2%，仍處低點，民眾可搭配財政部推出的青年安心成家500萬優惠房貸，減輕房貸還款壓力，讓成家不再只是夢想，是自住型首購族的第一大利多。但若利率超過3%，則首購族就要仔細計算自己的負擔能力了。

2、ECFA及陸客自由行的開放，國內消費商機湧現，百貨業、跨國品牌及旅館業看好台灣未來發展，加速擴展據點，帶動商圈繁榮發展，使得店面及旅館需求增加，商用房市發展看好，投資型買方可多留意。

3、美國的債信風暴席捲全球，股市大跌，不少投資人損失慘重，使得具有保值抗跌性、不易大跌的房地產仍相當受到重視，從股市中退場的投資人，其實已有人考慮將資金轉往黃金、房產等市場，以兼顧資金的保值與避險。

4、後奢侈稅時代，短期投資客退場，自住當道，房價已較不易出現追高或被炒作現象，市場交易較以往正常、健康，是首購、換屋族進場的時機。

5、都市精華地段土地難尋，物以稀為貴，土地成交價格屢創新高，建商建築成本提高，房價下修機會變小，中長期房市置產，保值、增值仍相當看好。

6、選前在政治因素考量下，執政黨應會釋出利多政策，爭取選民支持，若自住需求者，自備款足夠，選擇交通便捷、有重大公共建設利多、社區機能完備之標的進場，相信也不會吃虧。

7、美國聯準會決議，維持低利率至2013年，所以許多資金可望移往亞洲新興國家進行投資，再加上國內游資仍充裕，以M1B的資金來看，100年6月的日平均尚有11.4159兆之多，年增率有8.06%，資金在尋求投資之際，因房地產的特性，可望成為首選標的。（目前五大銀行1年期平均存款利率為1.36%而已）

在上述7大利多支撐下，太平洋房屋流通事業體李珠華副總分析，到明年大選前，房市發展仍是相當樂觀，自住型購屋者及投資型買方仍可根據自身需求及資金，對看好的物件出手購置，並選擇信譽良好的仲介公司服務，相信買房及投資一定可心想事成！

青年房貸優惠 首購族好窩心

經濟日報／記者陳美君】

為減輕新購屋者的貸款負擔，公股行庫辦理財政部「青年安心成家優惠購屋貸款」，提供首購族的房貸利息優惠。

財政部推出的「青年安心成家優惠購屋貸款」，前二年利率還不到2%，且有機動、混合式固定利率兩種計息方式，讓民眾自行選擇。

銀行主管指出，該貸款方案的計息方式，前二年目前為1.72%、第三年起則為2.02%機動計息。

除外，民眾也可以選擇採混合式固定利率計息，前一 、二年目前分別為1.9%及2%固定計收、第三年起為2.02%機動計息。

所謂「台北居，大不易」，房價驚驚漲，甚至釀成民怨，首購族若是在台北市或新北市地區買房子，「青年安心成家優惠購屋貸款」的500萬元額度，肯定不夠用。

銀行主管表示，就算是超過限額500萬元部分，同樣可提供低利優惠條件協助民眾購屋，利率最低依中華郵政2年期定期儲金機動利率，加碼0.465%起機動計收，目前為1.84%。

值得注意的是，財政部「青年安心成家優惠購屋貸款」，可與內政部「青年安心成家之前2年零利率購置住宅貸款」或「整合住宅資源補貼實施方案」的「購置住宅貸款」同時使用，貸款額度合計最高為720萬元。

 

不動產實價登錄 可房地合計

【經濟日報／記者徐筱嵐、徐碧華／台北報導】

內政部次長林慈玲昨（25）日表示，未來不動產交易採實價登錄，將於不動產經紀業管理條例、平均地權條例、地政士法建立查核機制，若權利人未確實登錄，最高可裁罰15萬元，得按次處分。

內政部地政司司長蕭輔導指出，實價登錄制度不強迫房、地分開登錄，承認市場合起來議價的現實，允許登錄一個總價。也就是絕大部分的不動產交易不會因為個案實價登錄制度，而被依實際價格課徵房屋交易所得的所得稅。

目前不動產交易所得課稅制度中，房屋和土地分開，土地交易所得依憲法明訂課徵土地增值稅，房屋交易所得列為財產交易所得的一項，併入薪資等所得合併課徵個人綜合所得稅。

土增稅依公告的土地現值設算課徵，房屋部分，如果財稅單位能掌握到實際交易價格，是按實價計算交易所得。一旦內政部配合稅制強迫房、地分開登錄實價，那麼賣方有可能要負擔比現在還要高的房屋交易所得稅負。

蕭輔導說，內政部已宣示實價登錄無涉不動產稅制的改變。內政部不會配合稅制，硬扭轉市場交易的習慣。目前登錄制度的設計傾向符合市場，市場習慣房地一起一個總價議價，即允許用一個總價登錄。

蕭輔導說，實價登錄實施後，對不動產稅課的影響是漸進式。例如如果登錄的實價走高，地方政府在評價時會參考實際成交價格，可能因而會調高公告地價、土地現值和房屋評定現值。

林慈玲指出，不動產交易採實價登錄後，不論建商或經紀人等只要有買賣移轉動作，必須向地政事務所登錄實價，為防止登錄不實發生，已研擬查核機制。權利人須於買賣轉移後30天內登錄，經查發現登錄不實，將處以3萬元到15萬元罰鍰，限期改正，若屆期未改正，得按次處罰。

台灣房市陷入「兩頭熱、中間冷」

MyGoNews方暮晨/綜合報導】如果問房地產業者，「現在什麼樣的房子最好 賣？」房地產業者的答案會不一樣，在預售市場中，代銷業會說：「豪宅好賣，不怕東西貴，就怕產品不好。」在中古屋市場中，房仲業者會說：「奢侈稅後，投資 客退場、自住客出籠，低總價的房子比較好賣。」從這樣的說法可以看出，「中間價位的產品，現在處於『冷市』狀態」，有點「兩頭熱、中間冷」！

代 銷業者說：「一般豪宅的購買者，全是多間房屋的擁有者，手上資金是很充裕的。因此，管他什麼奢侈稅，對這些人來說影響其實有限。」所以，可以看得到台北市 的豪宅價格繼續向上挑戰，每坪250萬成交價已經出現。新北市豪宅上看100萬元，台中、高雄的頂級豪宅預售個案也不惶多讓的向「7字頭」勇敢邁進，這麼 高的價格讓很多人咋舌，然而，迄今為止，市場中還沒有傳出哪件豪宅案出現「踢鐵板」(意指,賣不出去)狀況，顯見豪宅市場有固定的買盤支撐。

一位經營電子產業的林姓負責人表示：「日益複雜、衰退的國際經濟局勢，深化了通貨膨脹的壓力，因此購置豪宅，尤其是頂級豪宅成為了實現資產優化增值的最佳管道。」

有 錢人怕貨幣貶值，開始買豪宅保值。然而，另一邊的普通住宅市場則出現「穩中有降」的趨勢。根據台北市地政處公佈7月份買賣移轉棟數，總移轉棟數3618 棟，較6月減少20.52％，和奢侈稅實施前的2010年1月相比，大減48.69％，就比例來看，奢侈稅前後內湖、士林、信義三區，量縮幅度較大，大 同、萬華、文山三區表現相形平穩。

業者推測這樣的狀況指出，成屋市場買賣多為自用客戶，觀望心態濃厚，買氣相形保守，而房仲業者也透露， 以台北市為例，近期詢問房屋需求的民眾，鎖定的總價都在3000萬元以下，卻需要3~4房(約50坪)屋齡較新產品，這種條件撮合的機率其實不高，到了新 北市，民眾需求房屋的總價降到1500萬元以下，同樣是要3~4房的換屋客戶居多，而且多要求需接近台北市的第一環區域內，這樣的成交其實也很為難。

至於3000萬元以上到總價5000萬的房子，除非地段特別好，一般來說，詢問度都很低，5000萬以上到9000萬的中古屋，更是乏人問津。房仲業者私下說：「買得起這樣總價的客戶，都去買預售屋，或建商的新成屋，會轉向中古屋市場買這麼高總價產品的客層，實在很少。」

因此，當奢侈稅出籠之後，沒有傷到房市購買大戶，高價豪宅依舊有買氣；投資客暫時退出市場，導致中價位市場出現乏人問津，至於一般民眾，則只能在低總價市場找尋換屋的空間，讓現階段的房市呈現「兩頭熱、中間冷」的狀態。

不動產實價登錄 賦稅制度不變

中央社記者蔡和穎、陳至中台北24日電）總統宣示未來將採「不動產交易實價登錄」方向，內政部長江宜樺進一步說明，不動產實價登錄不涉及賦稅制度的改變，未來若草案通過，奢侈稅可望直接以登錄價格課徵。

總統馬英九今天宣示打造公義社會，實現居住正義，具體措施包括將修正土地徵收條例，土地以市價徵收；不動產交易採取實價登錄；加徵空地稅；加速住宅法拍板；民眾自用房地產不加稅。

根據內政部資料，目前不動產交易相關稅賦依性質分「持有稅」及「交易稅」，持有稅項目包括地價稅、房屋稅，交易稅包括土地增值稅、特種貨物與勞務稅（奢侈稅）、房屋交易所得稅、契稅及印花稅，稅基計算方式不同。

江宜樺表示，當未來不動產交易採實價登錄，將維持現行的不動產交易課稅制度，例如地價稅依「申報地價」課稅，土地增值稅依「公告現值」加乘，房屋稅依所得稅法課徵交易所得稅等。

奢侈稅部分，江宜樺指出，奢侈稅是按銷售實價課徵，目前財政部是以資金或銀行資料等間接方式課徵，未來若實價登錄草案通過，可直接用登錄的交易價格來課徵。

不動產交易實價登錄 房仲業：改革房市關鍵

總 統府今(24)日臨時召開記者會，總統馬英九正式宣示，為了保障民眾買賣屋的權益，政府將修改地政相關法規，推動不動產交易資訊透明。房仲業者對此呼應表 示，雖然現行民眾買賣房屋，可以透過許多管道查詢房價行情，不過由政府執行實價登錄，不僅具備「公信力」，更可達到「全面性」，方便民眾買賣房屋時有所參 考，進而大幅降低人為哄抬房價的機率，而且以真實的交易價量資訊為基礎，政府所訂定的各項房地產政策才更能發揮效益。

以往房地產交易，買賣雙方可以透過房仲業者、政府及民間網站查詢成交行情，尤其在房屋交易頻繁的都會區，成交行情取得並不困難，但消費者真正缺乏的是對於成交資訊的「信任感」。

信 義房屋表示，像這幾年台灣房市走多頭格局，往往一個創新高價的消息，很容易帶動區域房價的走升。不過這樣的交易紀錄到底是真實案例？還是人為哄抬？業者及 消費者都難以查證。未來由政府推動全面實價登錄，並揭露必要的價格資訊，讓每一筆交易都「有價可詢」，將可大幅降低價格哄抬的機率。

此外，目前市價與政府評定房地產價值標準的土地公告現值，或是房屋評定現值差距過大，不管是辦理土地徵收補償，或是課徵房地產相關稅負，都很難做到公平。

信 義房屋即指出，比方說被政府徵收土地的地主會認為補償金額低於市值，自己的權益受到損害，一方面政府因為房價評定水準遠低於市值，也課徵不到稅金。但不論 是依市值徵收，或調整房地產稅制來讓賦稅公平，所有的房地產政策都要仰賴完整而真實的交易資訊，因此「實價登錄」可以說是台灣房地產政策革新的關鍵基礎。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也認為，實價登錄對於房地產正常化與透明化有一定幫助，也可減少因買賣雙方價格認知不同產生的糾紛，但實價登錄最終還是應該由公部門負責，不只公正更可避免道德風險的產生。

同時，總統馬英九也提出將透過「財政收支劃分法」的修改，來落實空地稅的徵收，防止土地囤積及養地風潮。

信義房屋認為，奢侈稅之後房價並未明顯修正，台北市以及新北市的民眾購屋負擔並不輕鬆，反應住宅有效供給不足的情況，因此落實空地稅，多少可以刺激房市供給，減緩房市供不應求的情況。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨強調，空地稅只要市場長線看好，建商仍有辦法以局部開發或出租等方式來暫避稅負，可是對於一些財力不足或是因繼承取得的地主，將會產生莫大衝擊。

地點是王道 高點買房仍續漲

聯合晚報╱記者陳素玲╱台北報導】

房價節節漲，但只要選對地點，風險大大降低。老公在科技業上班的廖千瑩，一年多前與老公在台北捷運劍潭站買下屬於兩人的房子，儘管當時是大家眼中的極高點，但是回頭再看，今年初又已漲了二成多，讓廖千瑩與老公深深體會買屋「地點果然是王道」。

廖千瑩與老公民國97年結婚後，一直在永和永安市場捷運站附近租屋，兩人也有買房子的打算，因此老公有空就四處看房子。由於租屋處附近有四號公園，環境、生活機能都很不錯，因此老公一開始鎖定鄰近區域看房，但是幾次看房，都被婆婆以風水考慮打回票，老公開始轉移陣地。

廖千瑩說，她因為考慮房價，原本建議往中和等新北市區域看房子，但是老公認為要考慮日後房子容易脫手，偏好交通便利、近捷運，因此並不排斥台北市區房子。

廖千瑩說，讓老公最心動的，其實是士林官邸鄰近區域有景觀的標地物，四周都有綠地，也沒有太多的高樓大廈擋住視線。不過一來房子太搶手，二來房價真的非兩人所能負擔，因此仲介轉而建議老公往劍潭區域考慮。

民國98年底某一天，仲介向廖千瑩老公介紹一間劍潭捷運站的房子，但因位於加油站旁，老公認為不妥，原本想打道回府，車子開到一半，仲介又打來介紹另一間房子，老公心想已經在附近了，回頭看房子，沒想到就找到合意的房子。

她說，房子距離劍潭捷站不到5分鐘，士林夜市就在旁邊，大樓位處路邊，採光好，生活機能強，老公看了頗滿意，因此馬上找她再去看，她也覺得不錯，很快就與賣方展開斡旋。廖千瑩說，房子屋齡24年，但大樓外觀新穎，坪數42坪，公共設施只占一成，室內約有36坪，對兩人來說非常寬敞。

廖千瑩回憶，屋主當時開價1坪48萬元，但她嫌太貴，加上當時房市處於高點，也擔心買貴，因此一直與屋主討價還價，原本她與老公設定底線最多1坪41萬元，但屋主不接受，最後在仲介退讓仲介費之下，以1坪42萬元成交。

回想當時買房過程，儘管總價不低，但地點實在沒話說，廖千瑩表示，決定買房時，房市已經連漲多年，因此夫妻倆的確心有顧慮，但看好房子距離捷運站不到5分鐘，等於是台北市區，節省不少交通時間，未來即使要脫手，行情應該不差，因此還是決定下手。

果然買定後，該棟大樓房價仍持續竄升，廖千瑩說，今年年初已經聽說同棟大樓賣價達1坪53萬元，一年就增值二成多，夫妻倆更為篤定，也慶幸當初的決定

政策、利率撐腰 房市不怕

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

大台北房市7月表現欠佳，8月起又碰到股災，市場再度充滿不安感。台灣房屋總經理彭培業認為，房市目前確呈停滯，但影響房市的3個因素，有2個半是正面的，後市仍看好。

他表示，7月會是今年交易量最低的一個月，8月後就會逐步回升，總統選前會有一波「賭一把」的買氣，第4季價量表現會比第3季好很多。

雙北市近日相繼公布7月房屋交易量，相較6月均呈下滑，北市下跌2成、交易量創近9年同期最低，更是令市場吃驚。多位學者認為大台北交易量將持續下探，房價也將走跌。

彭培業本周出席女性購屋安全調查發表會，並對房市發表最新看法。他說，八月的這一波股災是因美國債信出問題，外資搬錢回美救命，這只是短期資金移動的現象，對國內房市影響不大。

讓房市交易重挫的，還是財政部祭出的奢侈稅。他說，從央行總裁彭准南近期的談話，他認為財政部早已準備好奢侈稅這個狠招，只是之前擔心威力太大，搞壞經濟，因此遲未出手，而結果也真達到降溫的目的。

但7月應該是最低點，因為奢侈稅只回溯2年，隨著時間過去，每天都會有一些原本沒料到會被綁住的物件，宣布解禁，加入市場買賣，他相信之後每個月都會比前一個月好。

彭培業表示，有人認為選前會因一些干擾因素，讓交易量持續探低，但這只有在市場很悲觀下才會出現，事實上現在很多人是很樂觀的，他相信這些人中會有不少人認為選後可能大漲，在10月以後就提前進場「賭一把」。

彭培業指出，看房市好壞，不外看政策、利率及國際景氣。利率方面其實很明朗，美國聯準會主席柏南克宣布美國維持幾近零利率水準到2013年年中，已預告國內利率中短期內不可能大幅攀升，而利率不升，房市不死，市場仍然存在。

政策部份，或許政府會再出招，但相信沒有一個政府想經濟景氣搞爛，在此前提下，打房不會無限制一直下去，畢竟房價不只代表價格，也代表民眾資產、信心和消費力。有人擔心選後如果政權再輪替，房市會不好，但基於政府不想搞爛經濟景氣的前提，他相信不會有太大改變。

至於國際景氣，現在沒人說得準，如果景氣變壞，二次衰退降臨當然對房市有影響，但景氣真的不好，他相信有了金融海嘯的經驗，民眾還是會買房子。相較利率、政策的確定性，國際景氣動向雖難捉摸，但也算能掌握半個。

華固董座：房市「三憂」 沒道理會好

【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】

華固董事長鍾榮昌。記者高智洋／攝影

華固建設董事長鍾榮昌表示，國內房市自94年至今已出現史上最長多頭格局，目前已在景氣循環高點，必須注意。如今全球經濟隱憂多，台灣明年初又有選舉，房市「沒道理會好」。

華固是營建業的資優生，過去三年都賺一個股本以上，號稱是營建業的F4之一，其餘業者為長虹、興富發與遠雄。

華固經營方向定位為「精品級的營建業者」，集中於台北市中心推案，所推個案也常能創區域高價，例如南港的天滙，平均成交價在70萬元以上。華固股上周五收盤價為71.2元。　

圖／經濟日報提供

鍾榮昌說，營建業者面臨兩大挑戰，首先，隨著台北精華區土地難尋，其次，國際會計制度（IFRS）將上路，業者將要調整經營策略，才能勝出。華固以往的「結案快、零餘屋」的快速周轉經營策略，將大調整，改為「先建後售、分批銷售」。以下為專訪紀要：

問：近來全球經濟動盪不安，對台灣房市影響為何？

答：歐美經濟發展出現隱憂，股票市場最快反映，台股兩周跌掉千點，很多人的資金都被壓住，眾人財富縮水，房市買盤自然有些影響、動能也跟著減少。

但還是要回歸市場供需，台北精華區、產品定位正確的建案，因為供給少，仍然很好賣，如位於台北市吉林路的「白金苑」、市民大道的「明日博」、新北市三重的「翔譽雙子星」等，最近都賣得不錯。

圖／經濟日報提供

問：房市景氣是否有泡沫化危機？

答：房市這一波的多頭走勢，從民國94年、SARS之後就持續至今，僅在民國97年受金融海嘯衝擊，表現較差。這樣算下來，這一波多頭已持續很久，是史上最長的一次，以往大多五、六年就一個循環，民國80年到92年之間，還出現長期的不景氣。

仔細分析，民國94年至96年，房價漲的還沒那麼多；金融海嘯後，政府調降遺贈稅、利率也從3%一路降到1.25%，資金不斷回流，因此造成房價大幅上漲，後來才會出現奢侈稅來壓抑房價。

我說實話，現在房市景氣已在循環的高點，必須注意。房市一定有好有壞，才比較健康。很多人用香港經驗為例，期待兩岸開放會為台灣房市帶來活水，但台灣跟香港畢竟不一樣，香港跟中國大陸連著、資金自由、又插五星旗；而且，明年有大選，兩岸關係仍有變數。

不過，台灣房市也不至於泡沫化，未來三到五年都不必擔心，尤其是大台北地區，由於戰後嬰兒潮在民國38年到48年間出生，這個世代民眾的子女都已經長大，到了適婚年齡，在這種情況下，房市目前的首購買盤很強勁，若戰後嬰兒潮世代的民眾有需要也有能力，多少會換屋、置產。

房市物件價格 兩極發展

問：房市未來發展為何？

答：房市將出現兩極發展，一是總價在700萬至1,000萬元之間的首購型產品，另一是上億元以上的高端豪宅，這兩種商品最好賣。

自宅地價稅優惠 快申請

【經濟日報／記者陳乃綾／台北報導】

100年地價稅將在11月開徵，新北市政府稅捐稽徵處昨（23）日表示，土地所有權人在今（100）年8月31日以前，持有符合自用住宅用地要件的土地，且尚未適用優惠稅率課徵地價稅者，應在9月22日前提出申請。

新北市稅捐處指出，只要提出申請並經審核符合規定者，100年度的地價稅就可按0.2%（千分之二）自用住宅用地稅率課徵地價稅，否則將以一般用地稅率（1%以上累進稅率）計算。

官員指出，地價稅的納稅義務基準日為每年的8月31日，只要是當天持有土地所有權的民眾，都須負擔整年地價稅。

稅捐處表示，適用地價稅自用住宅優惠稅率要件包括：一、地上建物辦妥本人、配偶或直系親屬戶籍登記；二、該房屋為土地所有權人、配偶或直系親屬所有；三、無出租或供營業用情形；四、都市土地面積以300平方公尺（約90坪），非都市土地以700平方公尺（約210坪）為限；五、土地所有權人與配偶及未成年受扶養親屬適用自用住宅用地優惠稅率繳納地價稅者，以一處為限。

往年已核准按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的土地，100年如要再次適用優惠稅率，除了不得變更土地使用方式，土地所有權人或配偶、已成年直系親屬中任何一人保留在原戶籍內、未全部遷出，才能繼續適用地價稅優惠稅率。

官員說，納稅義務人應在戶籍遷出30日內，向稅捐機關申報，恢復一般用地稅率。否則等到稅局查調戶政系統戶籍資訊比對，發現不符資格後，將要求補稅。補稅金額超過2.5萬元者，還須繳納0.5倍罰鍰。

夫妻贈屋出售 免奢侈稅有解

【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】

節稅不成反遭奢侈稅奇襲，財政部決定開放補救門。夫妻以「先贈後售」移轉不動產，享有一生一次超低土地增值稅率，受贈者出售時因持有期間未逾兩年，遭課奢侈稅，財政部同意，受贈者只要選擇回贈，改由贈與人出售，可併計贈與人贈與不動產前的持有期間，逾二年者即免課奢侈稅。

圖／經濟日報提供

財政部已經明令，特種貨物及勞務稅（奢侈稅）實施後，所有權人銷售原贈與配偶，之後配偶又回贈的不動產，其計算奢侈稅持有期間時，可將所有權人贈與配偶前，持有該不動產期間，與其配偶回贈後的持有期間合併計算。

舉例，甲持有A屋40年，99年1月5日將A屋贈與其配偶，100年1月5日配偶回贈A屋給甲，甲在100年7月5日出售A屋，此時，甲持有A屋的期間共計40年6個月，已超過二年期限，可免課徵奢侈稅。

但是若甲在99年1月5日將A屋贈與給配偶，100年7月5日以配偶的名義出售A屋，此時配偶持有A屋不到二年，若不符合自用住宅條件，或夫妻及未成年子女名下不只一屋時，甲的配偶出售A屋時則須課奢侈稅。

土地稅法提供納稅人每人一生有一次按10%低稅率繳納土地增值稅的機會，坊間最常見到夫妻以相互贈與不動產方式，希望將每人一生一次超低增值稅優惠，擴大成為一戶一生二次（夫及妻各享有一次）低稅機會。例如以夫名義購入的不動產，若夫先前已申請適用一生一次低稅率，日後只要將不動產贈與給未曾使用一生一次低稅率的配偶（配偶相互贈與財產不課稅），即可再享有一次低稅率。

這招廣被採用的節稅手法，奢侈稅開徵後面臨限制。

為避免民眾做出錯誤租稅規劃，財政部同意，先贈後售不動產的夫妻，如夫先贈與不動產給妻，再由妻回贈給夫出售，計算奢侈稅課稅持有期間，可併計夫原先持有該不動產期間，避開奢侈稅課徵法網。

經濟前景不明 買進重劃區要小心

MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅上路後，原本滿心期待房價回檔卻撲了個空，不僅開價與成交價不見下跌，反而呈現微幅上揚走勢，連各家房地產業者也大打廣告，積極 推案，房市行情看起來依舊熱鬧鼎沸。但台灣搜房網表示，下半年經濟情勢不明，民眾買進重劃區需謹慎。【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅上路後，原本滿心期待房價回檔卻撲了個空，不僅開價與成交價不見下跌，反而呈現微幅上揚走勢，連各家房地產業者也大打廣告，積極 推案，房市行情看起來依舊熱鬧鼎沸。但台灣搜房網表示，下半年經濟情勢不明，民眾買進重劃區需謹慎。

政大地政系教授張金鶚認為，近期歐美 經濟情勢低靡詭譎，短期難以復甦，對台灣房市來說，會有間接的衝擊，對於下半年的房市後勢，建商與代銷業者都感到忐忑不安，加上明年初又有選舉等干擾因 素，因此大家都趁著房價還在高點，能賣多少、算多少。且房市與股市連動性高，面對全球股市哀鴻遍野，資金動能也被削弱，讓房市買盤變弱。

台灣搜房網表示，整體而言，台灣房市行情從高點反轉向下的機會愈來愈大，民眾宜保守看待。在目前整體經濟情況呈現多空局面，想進場的民眾應該先沉住氣，過去房地產景氣都是大漲小回，下修頂多1.5~2成左右，都還在合理範圍內。

若是買在重劃區的投資客需要資金週轉，脫手物件，奢侈稅的15%還是轉嫁到想自住的民眾身上，因有學者預估未來2~3年，一般住宅房價有可能會下修到7成，此時，買到重劃區的民眾沒便宜撿還反而要擔心房價下滑，故這類區域確實不建議現在進場。

全 球通膨勢在必行，房價依然會隨著物價成長，長期而言，房市還是看漲的，想購屋的民眾，可多考慮周邊有交通建設規劃的物件，如新北市的三環三線的外環段，雖 不是機要核心，但有捷運加持下，房價未來仍有補漲空間，自住民眾可考慮進場，但供給量過大、卻無發展遠景的區域，就很可能造成利空，購屋前要特別謹慎。

資料整理:台灣搜房網

居家風水禁忌多 七成民眾在意嫌惡設施

網路地產王/綜合】

雖然現代人已不把鬼月看屋當禁忌，但房仲調查發現，看屋買屋或是修繕裝潢時，會考慮到風水的佔逾七成，其中48.3%「寧可信其有」；20%強調自己只信有科學依據的風水；而完全不相信風水僅佔1.6%，顯示國人或多或少還是相信風水有此一說！

■逾七成購屋民眾 最在意嫌惡設施

房 仲調查顯示，華人社會對買屋或修繕裝潢，仍有近七成即68.3%的國人，會考慮「風水」問題，至於什麼外在風水最影響買屋意願？「近嫌惡設施」佔 76.1%，其次是「路沖」12.8%；「方位與座向」則有3.3%在意；而以往被認為不吉利的「四樓」，卻只有1.7%的人在意。

Housefun 傳媒中心經理李建興指出，住家若是窗戶打開面對福地或是殯儀館，除了可能有噪音問題、心裡頭毛毛的，到時候要脫手也比較困難，因此民眾大都迴避，但通常鄰 近福地或殯儀館，房價相對較便宜，民眾如果不太在意，其實是較容易入門的購屋區域。此外，居住環境最好視野遼闊、無障礙物，而高壓電塔因為高突、有壓迫 感，且屢被質疑電磁波會造成人體免疫機能下降進而罹患癌症，也被民眾視為「能免則免」。

■好風好水吉利屋 房價願加碼4%

特別的是，即便大部分的民眾對嫌惡設施「頗有微詞」，但對於「方位與座向」或是「樓層」已不太在意，因為精華地段物件以無可取代的「地段」取勝，加上精華地段釋出量少，即使座向、樓層不完美但仍然搶手，物件只要一釋出就會立刻被「秒殺」。

Housefun 調查也顯示，如果房屋條件都相同，總共有8成6的民眾願意多付10%以下的房屋價差買到好風水，算算國人平均願意加碼逾4%的房價買到風水好房，如果以總 價1000萬的房子來說，如果房子風水比較好，那麼國人願多出40萬，以總價1040萬購得風水較好的吉利房。

奢侈稅課徵 鎖定非自住面積

【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】

名下只有一屋，但部分做住家、部分供營業，持有未滿二年即出售時，財政部明令，僅有非供住家使用的部分，需要課徵10%或15%的特種貨物及勞務稅（奢侈稅）；住家部分仍照享免稅。

奢侈稅6月1日開徵，排除對自用住宅課稅。財政部說，這項原則同樣適用於「部分為自用住宅、部分非為自用住宅」的不動產。財政部規定，奢侈稅只對非自住部分課稅，因此民眾若出售非全部做為自住房屋使用的不動產時，須按使用面積比率，換算屬於非自住房屋部分的奢侈稅。

舉例來說，甲本人及配偶、未成年子女只擁有一棟二層樓、共70坪透天厝，甲將一樓35坪供做自己事務所使用，二樓為住家。甲在99年6月買進透天厝，100年8月以3,000萬出售。

甲持有透天厝不到二年，財政部說，甲擁有70坪透天厝中，營業及住家面積各半，因此按面積比率換算，甲出售透天厝3,000萬元中，有50%（即1,500萬元）要按10%的稅率課徵奢侈稅。

換屋族「一生一屋」優惠 從寬

【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】

換屋優惠從寬。名下僅有一屋者，出售舊屋並申請「一生一屋」按10%的土地增值稅率繳稅時，只要把握購入新屋並將戶籍自舊屋遷出的日期，距離出售舊屋時點不超過一年，即可免因中斷設籍喪失輕稅資格。

圖／經濟日報提供

財政部舉例，甲名下僅擁有舊屋A，並已連續設籍達六年，甲在100年1月1日購入新屋B，並在同月將戶籍自舊屋A遷移至新屋B，以致舊屋出現無人設籍狀態。依據新規定，甲只要在今（100）年年底前完成出售舊屋A的手續，出售舊屋須繳納的土增稅，即可按最低10%稅率繳稅。

目前稅法提供國人的換屋減稅優惠共有三種，包括適用最低土增稅率10%，例如一生只能使用一次的「一生一次」；以及一生無數次，但限制本人、配偶與未成年子女名下僅能擁有一屋的「一生一屋」。另外則是退稅機制，不論一生一次或一生一屋，均能同時併享重購退稅的權利，但前提是購入新屋的價值要高於舊屋。

換屋族往往購入新屋後，會出現遷移戶籍至新購房屋情形，導致舊屋因無人設籍，出售時無法享有換屋減稅優惠。財政部針對換屋族的需要，做出從寬解釋。

土地所有權人新購自用住宅用地，並將戶籍自原自用住宅用地遷至新購自用住宅用地，日後出售原自用住宅用地時，戶籍未在該地或已再遷回該地者，只要出售前土地所有權人或其配偶、未成年子女，已在原地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年，其遷出戶籍日至原自用住宅用地出售日期間未滿一年者，仍符合申請一生一屋的低稅率資格。

土地增值稅是出售房地產時，由賣方繳納的稅捐，採累進課稅，最高稅率40%。為鼓勵民眾換屋，出售自用住宅土地者，其稅率只有10%，但限制一人一生只能使用一次。已使用一生一次者，若本人、配偶及未成年子女名下僅有一屋，日後換屋則可無限次重複使用稅率也是10%的「一生一屋」優惠。

讀者最渴望 10大多重機能居家空間

網路票選結果大發表！

隨著最近房屋、地價不斷上漲，買屋都得「坪坪計較」，好不容易圓了購屋夢，該如何提高空間效能是棘手的問題。為了在有限的空間裡創造出無限的生活領域，多重機能的設計為首要的解決方式，而究竟現代人最渴望的多重機能居家空間是什麼？《漂亮家居》特別舉辦了讀者最渴望的十大多重機能居家空間排名票選，在FB的官方粉絲團上號召100名勇士，每人限選擇3項心中最渴望的多重機能居家空間，經過一星期的時間，人數便衝到101位，網友年齡層25歲∼45歲，趕緊來看看票選結果吧！

多重機能設計都藏在居家的哪裡？

除了數據上反應出現代人的居家生活樣貌，我們也同步採訪設計師，請他們針對這個結果，說明多重機能設計多半藏在居家的哪些地方，比例為何？

景觀、休憩、閱讀、娛樂需求擺第一順位

雖然活動只需要選出號碼即可，但還是有不少網友大聲喊出自己的心聲，像是：「窗外好風景，就有好心情，留轉視覺好風景、書中世界與真實口腹世界之間」，說明了希望在家中納入景觀休憩區的想像，以及對閱讀、用餐空間的重視。另外，像是：「大大的餐桌既能滿足日常工作的隨意，用餐時也能盡情豐饒；慵懶的假日，抱著棉被窩在床上就能享受劇院級的視聽饗宴。」都呈現出網友們對於居家空間使用的多重想像和需求呢！然而，此活動的數據統計結果為，第一名為「客廳X景觀休憩區」選項，第二名為「餐廳X吧台」選項，第三名為「和室X娛樂室」選項，得票百第四名為「臥室X視聽室」選項，這四個選項的得票百分比都超過10%，是相當熱門的多重機能居住空間。可以看出網友對於娛樂視聽和休閒、小酌的需求頗高，並渴望能夠將之整合到公私的生活場域當中。

重視收納、兒童環境、在家工作的空間打造

緊接著的排名是，第五名的「餐廳X廚房」選項；其次為「客廳X閱讀室」。「儲藏室X更衣室」；「書房X客房」；「和室X兒童遊戲間」；「餐廳X工作室」。發現網友對於「閱讀行為」、「愛美和衣物收納」需求的重視，以及對「兒童環境」的考量和「在家工作」的趨勢。

客廳居首位、廚餐廳其次

受訪的設計師大多認同，就現況來說，許多住家以客廳為多重機能設計的重心所在，不管一間房子的坪數大或小，「客廳」是所有住家幾乎不可省略的生活場域，當有其他的空間或機能需求發生時，就容易被整合進客廳裡。排名第二為「廚房和餐廳」，開放式的廚房已經普遍被接受了，餐廳也就不再那麼制式化地需要被區隔開來，以「吧台」和「中島」型式相互結合的廚餐廳也愈來愈多見。

書房、和室、儲藏室排第三，最後為臥室

「書房」、「和室」、「儲藏室」是中坪數以上的房子內比較容易規劃出的空間，又因為「儲藏室」的大小空間沒有固定限制，容易被拆解至各個空間中做「收納空間」的設計。最後才為「臥室」，原因在於，臥室多為休憩的生活場域，如果在住家空間有限的情況下，客廳等公用區域為居住者主要的活動場域，會佔居家空間較大的面積，相對而言，臥室的功能多半為睡覺，佔據的區域就會比較小，回歸到比較單純的使用性；但如果是「客臥」便容易與其它次要的需求，如書房、和室、儲藏室等功能做整合。

購屋兩大主力－首購優惠房貸及換屋重購退稅

購屋兩大主力－提醒首購善用優惠房貸、換屋別忘重購退稅

房市在經過奢侈稅的洗禮，短期進出買賣的投資客減少，購屋主力落在首購及換屋族群與中長期置產型者。而今年在民國百年結婚的熱潮帶動下，首購族的買屋需求應會比往年大為增加，根據統計，100年上半年，全台總計有76,790對新人結婚，比去年同期（99年上半年）的68,746對相比，成長了11.70%。在五大都會區中，以台北市的增幅最大，達21.09%，台中市14.43%的成長率居次，第三則是桃園縣的13.78%。

首購族可善用政府的優惠房貸，享優惠利率，每月平均支付24,955～35,754元，即可購入總價625～900萬的房產，最適合家庭月收入在7.6萬～10.7萬的族群，有能力購買900萬元房產的首購族，可選擇文山、萬華、新莊、新店、中永和、板橋、三重、蘆州等地區，只能購買625萬元房產的首購族，則可選擇淡水、三峽、林口、汐止、土城、基隆、桃園、新竹、台中、高雄等地區

而購屋的另一大主力--換屋族，別錯過合法節稅管道--重購退稅（土增稅）。根據土地稅法的規定，無論是先賣後買，或是先買後賣，只要在2年內重購土地，或出售土地，即可向主管機關申請土增稅的重購退稅，以補足換屋金額的不足。但須注意，此規定限於自用住宅，且不得於出售前1年內，供營業使用或出租。

首購族善用政府的優惠房貸，自用住宅的換屋族，可申請土地增值稅的重購退稅，皆能減輕這兩大族群購屋成本的壓力，欲買房的民眾可要好好留意與把握。

法令說明:

土地稅法

第35條

土地所有權人於出售土地或土地被徵收後，自完成移轉登記或領取補償地價之日起，二年內重購土地合於左列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額：

一、自用住宅用地出售或被徵收後，另行購買未超過三公畝之都市土地或未超過七公畝之非都市土地仍作自用住宅用地者。

二、自營工廠用地出售或被徵收後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。

三、自耕之農業用地出售或被徵收後另行購買仍供自耕之農業用地者。

前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地或土地始被徵收者，準用之。

第一項第一款及第二項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。

第37條

土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時，除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款；重購之土地，改作其他用途者亦同。

一生一屋放寬 換屋遷戶籍適用

（中央社記者馮昭台北16日電）考量先買後賣換屋權益，財政部今天宣布，若因買新屋遷出戶籍，只要屋主或配偶、未成年子女在賣屋前設籍，連續持有舊屋滿6年，且遷出戶籍未滿1年，仍適用「一生一屋」優惠。

換屋民眾通常會先買房、再賣房；為了讓新購房地符合自用住宅用地課徵地價稅規定，還會將全戶戶籍遷到新房子。

但如此一來，可能發生兩種情況：賣舊屋時，土地所有權人或配偶、未成年子女沒有在舊屋設籍；有些民眾則在賣舊屋前，又將戶籍遷回。

財 政部認為，上述是先購後售換屋常見的情況，考量民眾換屋權益，土地所有權人新購自用住宅用地，將戶籍自原自用住宅用地遷至新購地，後來賣舊屋時，「戶籍未 在該地或已再遷回該地者，如出售前土地所有權人或其配偶、未成年子女已於該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年，且遷出戶籍期間距其出售期間未滿1年 者」，仍符合「一生一屋」規定。

財政部於民國98年底 增訂「土地稅法」第34條第5項，土地增值稅按自用住宅用地稅率課徵以1次為限的限制放寬，也就是俗稱的「一生一屋」。適用放寬規定必須符合5要件，其中 1項是「土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。」

正對壁刀損風水 巧妙化解有撇步

網路地產王/綜合】

最 近台中的壁刀大樓，引發附近住戶抗議，以風水學來說，大環境的風水很重要，屬先天條件，因此在買房子前，要趕快來了解什麼條件的房子最好不要碰，而且建築 外觀和風水的好壞有很大的關係，它無形中影響著人的五臟六腑，進而身體健康和運勢，所以在最好在購屋前，仔細檢視你所要居住的建築外觀。

■加裝窗簾或反光紙 擋煞化解風水

家裡若剛好面對著兩面牆交會的90度角，在風水上稱為「壁刀」，錢財容易存少漏多，若是被三角形建築物射出的尖角射到，稱為「刀口」，是比壁刀帶有更重煞氣的格局。

要 解決，也不是沒辦法，首先，若對著大樓屋角的窗戶原本沒有窗簾，建議可加裝窗簾，並關上此扇窗，從空間中的其他角度引進採光，若不想加裝窗簾，也可購買具 反光紙貼於窗戶玻璃上，不但能達到隱密的效果，也同時阻擋了風水上的煞氣，如果窗戶外有窗台，或剛好有前陽台，建議可放置盆栽，利用木來剋土，達到化解風 水禁忌的作用

■居住奇形怪狀房屋 身心容易失調

建 築外觀和風水的好壞有很大的關係，所以在最好在購屋前，仔細檢視你所要居住的建築外觀，以下幾種類型的建築，一定要避免！首先，中心點在屋外（如弧形、L 形等），最好避免，屋子中心點，形同一個人的五臟六腑，是生活機能的樞紐，中心點在屋外，如同人的五臟外露，想要過得舒服？實在很難。

三 角形的房屋，室內傢俱很難配置，人居住在裡面，視覺上很難平衡，會無形中影響內分泌，身心失調，情緒不穩，自然不宜居住。而且尖形角度越小，氣場對外發射 越強，對自己越不利，又會傷到其它建築，是個不折不扣的「損人、不利己」的典範。 而凹凸不方正的建築，會傷長子損肝；東南方缺角，會傷長女損四肢、南方缺角，傷次女、損心；西南缺角，傷女主人、損胃；西方缺角，傷少女、損肺；西北方缺 角，傷男主人、損頭；北方缺角，傷次男、損腎；東北缺角，傷少男、損脾。

賣透天厝 店面要課奢侈稅

工商時報【記者陳懷瑜╱台北報導】

高雄市國稅局表示，出售非自用住宅只要房屋持有未超過2年者，都要奢侈稅（特銷稅），如果是有店面的透天厝，店面部分要課徵奢侈稅，但2樓以上住家部分則可免稅。

日前有人詢問，出售未持有2年的透天厝，有否要課奢侈稅？國稅局表示，但如果持有未超過2年就出售，店面屬於營業使用，必須繳交奢侈稅，但2樓以上視為自用住宅，可免繳稅。

新北市「工業住宅」劃下休止符

【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】新北市政府訂定「都市計畫法新北市施行細則」草案，將工業區申請辦公空間的比例由原本50%降為30%，並規範各項商業使用總面積不得超過單一 建築基地總面積10%，加上廁所集中設置的規定，可以大大避免違規「工業住宅」的產生，對民眾住的品質和安全更有保障。

新北市政府都市計 畫科科長許仁成說，民間所謂的「工業住宅」在新北市最多，起因是業者根據《都市計畫法臺灣省施行細則》第18條有關乙種工業區的使用規定，以其中「一般商 業設施」的「一般事務所及自由職業事務所」、「一般零售業、一般服務業及餐飲業」等用途推出建案，蓋了以後卻當一般住宅來販售。

由於工業 住宅因建蔽率和容積率都較高，所以蓋出來的戶數通常也比較多，因此形成棟距較近、社區內的公設及綠地較少、居住的隱私性較低，且周邊環境可能還是以工業區 為主，環境品質不佳，其他如貸款成數偏低、轉手出脫較難，消費者常因法令不熟悉造成之後消費上的糾紛以及權益上的損失，也因違規使用而觸法，如果民眾住在 這種「工業住宅」被檢舉，可能會被拆掉隔間。為解決此一問題，新北市政府透過修法降低一般商業設施申請比例及規範單一建築基地申請比例，一方面避免違規使 用，另一方面也避免因違規使用「先搶先贏」造成工業區真正消費、服務等需求無法申請，阻礙工業區多元化及產業升級發展。

裝潢防漏安心5步驟

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】漏水在房市交易糾紛常年高居榜首，近期常發生樓上室內漏水到樓下，引發鄰居不合事件，室內裝修時，以浴廁最容易發生漏水現象，因此，台北市建管處與中華民國室內裝修專業技術人員學會特別提出防水防漏5步驟給民眾參考。

台北市建管處表示，外牆、窗檐、窗框角及陽台、浴廁與廚房等埋排水管的地方，最常出現滲漏水現象，一定要做好防水措施。

中華民國室內裝修專業技術人員學會表示，以浴室為例：
(1)防水層須全部重作─如果室內裝修時，規劃將原有牆面及地坪磁磚敲除重作，即使原來已有防水層，仍必須重新施作，才能確保防滲防漏效果。

(2)牆面須作房水處理─除了地板層以外，浴室四周牆面也必須施作防水層，通常浴室四周側強防水層高度至少要20公分，有浴缸的部位，防水層也需高出浴缸頂部20公分以上。

(3)淋浴間上下都應作防水─如果是設有淋浴器具卻沒其它防水措施時，防水層應做到淋浴可能噴灑到的所有部位。

(4)蓄水測試必作─當防水層施工完畢後，必須最24小時蓄水試驗，查任沒有滲漏現象後才能施作面層。

(5)接管處要確認緊密並試水─衛生設備與排水管接合處也必需確認接頭緊密，安裝的管道部位也要經過試水，確認沒有滲水現象才可以隱蔽。

房 仲人士更提醒購屋投資者，買到一層樓隔成許多小套房時，要特別注意漏水問題，因為投資客往往壓低成本，以回填裝修廢棄物方式處理浴廁地板層，在防水層未作 好或時間拉長後，就容易出現滲水到樓下情形。對於想隔間浴廁的屋主，房仲人士建議，施作浴廁時，最好能將施工過程錄影或拍照，這樣日後售屋時，可提出佐證 讓購屋者有信心。

「停看聽」3原則買到好車位

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】大台北地區除了買房不容易外，進出繁榮商圈之停車位也不好找，而動輒百萬上下的停車位，民眾該如何選擇？有哪些該注意的地方？太平洋房屋總經理鄭念祖提出「停、看、聽」3原則。

停──停車位的類型
停 車位的類型有坡道式平面、坡道式機械、升降平面車位、升降機械車位，或是停車塔等多種規格，其中機械式的停車位價格雖然較低，但會有後續的保養維護等費用 支出，降低投資者的投報率，而且機械式會有其故障機率，對自用型的買家會產生一些風險，試想一大早急著上班、送小孩上學時，卻碰上機器臨時故障，開不出車 時的窘境，當時的心情會有多著急，因此，無論是投資亦或是自用，可以考慮以坡道式平面車位為優先首選。

但若該社區內住家整體功能完備，但只有機械式停車位之設備提供，在綜合考慮下，就可考慮購買。

看──查看建物登記簿謄本標示部內容
即 看產權資料，宜查看建物登記簿謄本標示部內容，若有獨立權狀，該車位可以單獨移轉，方便投資者為未來的轉手，若無獨立權狀，該車位應隨主建物移轉而移轉， 不得單獨移轉。若是一般以自用為主的買家，因為停車位大都隨著主建物一起買賣移轉，就不需太在意所屬的停車位是否為獨立產權。有關停車位相關資料，宜向使 用人或大樓管理委員會查詢。

聽──探聽了解附近停車位供需情形
想要投資停車位的買家，在下手前一定要做好區域調查，探聽附近停車 位的供需情形。雖然台北市的汽車停車位數從2010年的591,742格，增加至2011年6月底的597,796格，成長1.02%，其中內湖區與中山 區之停車位數分別排名第一、二名，大安區則排第三名，但整體而言，停車位仍是供不應求；而以公寓為主的社區，因無停車位的設計，也是可以考慮進場購買投資 的地區。

相較於動輒上千萬的房產，相對價格較低的停車位是可考慮入門的投資類型，但要買在繁榮商圈之停車位為宜，而非投資型買家，也可買來自用，省下繞來繞去找停車位的時間及油錢。掌握「停、看、聽」3要點，即可買到適合自己的停車位。

失智老人買賣不動產 要法院准了才算

【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】今後若想要處分、變賣失智老人或身心障礙者等受監護人名下的不動產，以往只要監護人和親屬會議同意就可以，現在得要法院說准才算！

高 雄市鹽埕地政事務所發生的一個案例！一位老太太跑到事務所詢問自己先生有棟老舊房子要如何辦理過戶登記，經事務所人員詢問後得知老太太及其先生膝下並無 子女，老先生因長年患有精神疾病，目前臥病在床已喪失行為能力，因最近急需一大筆醫療及安養費用，因此急著出售該老房子以籌得醫療及安養費用，使老先生與 自己未來生活上受有較好之養護。近日接到週遭朋友電話關心可代為處分不動產，一來擔心自身年事已高不知是否會被詐騙，二來委託他人代辦過戶不知如何保障自 己權益，既心急又擔憂，不知如何是好？

經事務所人員深入了解後，得知老太太的先生已受法院監護宣告，老太太是監護人，然而依據現行民法 第1101條第2項規定：監護人若未經法院許可，代受監護 人(即早期所稱禁治產人)購買或處分不動產、將受監護人居住的建築物或基地出租或供他人使用或終止租賃，都不生效力。因此，老太太要將先生的房子出售，必 須要有法院許可的證明文件，才可以辦理買賣登記。

但是老太太不解，一再強調自己是經法院選任之監護人，為什麼代辦過戶登記還要法院同意 呢？由於民法 2009年修正施行後，監護人已無權利得逕行處分受監 護人財產，鹽埕地政事務所只能協助老太太向法院申請許可，類此情形下，鹽埕地政事務所呼籲民眾，監護人如果想代理受監護人處分不動產，記得一定要先向法院 提出申請許可，以免延誤處分登記程序。

高雄市政府地政局局長謝福來表示，越來越多的老人家面臨老年生活照顧安排的問題，另一方面，老年 失智者、精神障礙或心智缺陷不能處理自己事務的身心障礙 者，對金錢、財產失去辨識與處理能力；因此，為保護受監護人，2009年11月23日施行後的民法採行新的「成年監護」制度，針對監護人之選定、受監護人 財產之監督，有許多不同於以往的規定，過去監護人對受監護人財產，係以代理人名義進行處分，而由親屬會議同意作監督；新修正民法規定：監護人對受監護人財 產僅得為管理上必要之行為，非經法院許可，不得代受監護人購置或處分不動產，以法院取代功能不彰的親屬會議，如果監護人違反上述規定，擅自處分受監護人財 產，可能因處分不生效力而致衍生許多法律糾紛。

股災拚保值 房產、黃金卡穩

工商時報【記者馬婉珍╱台北報導】

美債降評引發全球股災，黃金、房地產相對保值的特性再次被凸顯，金價更一度寫下1,800美元天價；信義房屋表示，2008年金融海嘯時，台股重跌，大台北房價卻只回檔1成左右，持有精華區域不動產仍是相對穩健的選擇。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，股票等金融商品可快速拋售換現金，容易因為國際政經情勢波動，造成短期價格劇烈起伏。相較之下，不動產具有變現性差、價格僵固等特性，若是位處精華區內，短期價格更不容易波動。

蘇啟榮說，在央行與財政部的三合一預防針「選擇性信用管制+短期買賣及預售屋買賣查稅+奢侈稅」後，已有效打擊投機與去槓桿化，讓台灣房市體質更健康，因而本次台股暴跌，精華區不動產價格並未明顯震盪。

信義房屋台北科大店店長鄭嘉文分析，市場現在已鮮少有投機客，置產客近期遇股災，表現也相對理性，投資人可持續留意市場是否有好的物件釋出，等待時機進場；至於自住客購屋態度雖呈略為觀望，但購屋需求與動能都相當穩定。

他指出，對自住客來說，現在屋主對價格態度不若先前堅定，不失為進場看屋的好時機。但在奢侈稅及現階段資金緊縮下，市場中高總價產品仍受衝擊，住商不動產統計雙北市的成交總價比重，發現低總價產品「小而美」的特性，買盤轉旺，躍為市場新寵。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，奢侈稅後短期投資客退場，中高資產者觀望心態濃厚，反而是首購族與軍公教退休者勇於進場，加上市場願意釋出多為一手屋主，屋況不佳物件很多，「省總價補裝潢」的心態，也讓1,500萬元以下的低總價產品更受青睞。

綜觀雙北成交總價比率，奢侈稅前後大格局不變，但已出現相當消長，以台北市來看，1,500~3,000萬元的成交比率萎縮最多，買盤轉向1,500萬元以下產品。

股災房價略鬆動 看屋好時機

中央社記者韋樞台北13日電）近日全球股災，台股10個交易日重摔千點。房仲表示，屋主對房價看法略有鬆動，自住客和置產客保持理性，注意市場上好物件釋出，等待時機進場。

信義房屋統計，美債降評引發全球股災，台股8月起的10個交易日重摔千點，融資3天大減新台幣300多億元，股民資產嚴重減損；不過相對的，黃金屢創新高，台灣房地產相對保值的特性也再次被凸顯。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，2008年金融海嘯時，台股波段大跌5成，但大台北房價卻只回檔1成，持有精華區不動產仍為相對穩健的選擇。

蘇啟榮說，在央行與財政部選擇性信用管制、短期買賣及預售屋買賣查稅、課奢侈稅等三合一政策下，有效打擊投機與去槓桿化，讓台灣房市體質變得更健康；此次台股10個交易日暴跌千點，有些個股跌幅高達3、4成，但精華區的不動產價格並未隨金融情勢波動。

蘇啟榮認為，這波全球股市暴跌，對房市影響為信心面大於實質面。或許短線股市大幅下殺，融資大減，財務槓桿操作過大的投資人需賣屋應付短期資金調度，但相反的，賣股救屋的狀況並不普遍，實際上房價仍在盤整，屋主對於價格態度略有鬆軟。

信 義房屋台北科大店店長鄭嘉文指出，2008年金融海嘯時，若投資人同時購買股票與房子，有融資槓桿操作的投資人幾乎血本無歸。但反觀購置不動產，即使房價 同樣下修，但幅度不若股市劇烈，持有到現在帳面上的獲利相當可觀，許多屋主有了過去的經驗而更理性，不願因短期市場恐慌而拋售不動產。

鄭嘉文表示，發現近期置產客表現相對理性，持續留意市場上好物件釋出，並等待時機進場；至於自住客的購屋態度則略顯觀望，不過需求與動能倒是相當穩定，對自住客來說，此時屋主對價格態度不若先前堅定，現在不失為進場看屋的好時機。

鬼多、雨多、汗多 民眾看屋意願降

HouseFun傳媒中心經理李建興指出，每逢7、8月份，房地產市場會有所謂的「三多」瓶頸，也就是禁忌多(農曆鬼月不宜買房的障礙）、雨多(正逢雨季、颱風季)以及汗多(夏季高溫炎熱)。

【MyGoNews 林承志/台北報導】近來午後滂沱暴雨，西南氣流帶來的豪大雨宛如颱風過境，讓人措手不及，再不然就是氣溫屢破紀錄，不穩定的天氣連帶也讓許多購屋者退避三 舍，不願出門看屋。根據HouseFun好房網暨HouseFun傳媒中心調查發現，在影響購屋者出門看屋的四大障礙因素中，氣候及天氣竟排名第二名，有 高達28.3%的消費者會因為天氣太熱、下雨或太冷而不想出門看屋，比景氣好壞的影響還大，僅次於打房所受到的影響。

HouseFun傳 媒中心經理李建興指出，每逢7、8月份，房地產市場會有所謂的「三多」瓶頸，也就是禁忌多(農曆鬼月不宜買房的障礙）、雨多(正逢雨季、颱風季)以及汗多 (夏季高溫炎熱)，因此，除了天不時外，更有地不利、人不和的障礙，難怪看房的人會減少。但正因為氣候不佳，這時候看房子，不但競爭者少，更容易檢視出屋 子問題，也就是會不會有漏水的問題？以及房子通不通風？會不會太悶太熱？而這只要運用一些技巧，即可無所遁形。

李建興進一步解析，所謂的漏水問題，7、8月分正逢雨季和颱風季，屋況如何在此時將無所遁形，所以買方反而可以趁風雨過後，檢視房子是否滲漏，請屋主修復、請房仲負責保固。而這段期間，看房更有特別的「撇步」。

1.眼到：也就是仔細觀察物件內外牆面，檢查牆面有無壁癌、水漬、發泡及油漆脫落狀況。如果外牆變黑，就要小心壁癌問題，而屋內牆壁接縫、陽台外推處及頂樓加蓋等地方，如果有不平整的隆起、水漬、發泡，甚至油漆剝落、色差的狀況，就要特別留意。

2.手到：手摸牆壁，感受水氣是否有滲出的漏水徵兆，因為有些屋主為了增加房子的賣相，會利用重新粉刷或是裝潢包覆的方式，掩飾先前漏水的痕跡，買方從外觀很難分辨，因此李建興建議，民眾可用手觸摸牆壁，感受是否有水氣滲出的漏水前兆。

3.口到：可於看屋時向左鄰右舍打聽房屋的狀況，特別是預備購買物件樓上和樓下的住戶，詢問物件是否有漏水的紀錄，徹底檢視物件的防漏能力，捍衛居家住的品質。此外良好的鄰居互動，當發生因水管管線老舊問題需配合修繕時，也較能順利圓滿解決。

在此提醒，如果擔心買到容易積水的房子，民眾不妨利用「台北市積水查報網」查詢物件附近近年來淹水次數，以及積水深度，確實掌握購屋區域的排水系統問題。

至 於汗水的難題，鬼月期間正值高溫酷暑時期，很容易看出房子的通風、西曬和空調的問題，建議消費者可以選擇下午2、3點看屋，因為這個時候是一天最熱的時 刻，房子舒不舒服，也最容易辨別，尤其屋內通不通風，空氣有沒有對流，在這個時候最明顯，只要掌握三大原則，酷熱的天氣也可以是檢視好宅的最佳利器。

航空城捷運可行性 經建會過關

【聯合報╱記者游文寶 ／桃園報導】2011.8.9

　　攸關桃園縣發展的航空城捷運（綠線）可行性研究，經縣政府來回修訂12次、最後提高自償率25.01％的版本，昨天終獲行政院經建會審查通過。立委楊麗環說，綠線動工及八德到機場優先路段完工時程，可望提前2年。

　　桃園縣交通局說，桃園航空城捷運可行性研究於98年向交通部提出後，起初自償率部分為2.96％，審查時，來來回回被退回修正，縣政府陸續由12％調高到22％，但中央還是不滿意，要求重新檢討，直到今年7月間再調高到25.01％。

　　原本交通局預計航空城捷運可行性研究報告，可能會在今年年底前通過。但縣長吳志揚、立委楊麗環等人，7月28日拜訪行政院長吳敦義時，雙方就建立「共識」，經建會會在一個月內完成航空城捷運可行性研究審查。

　　果不其然，桃園航空城捷運興建案經行政院經建會快馬加鞭審查，昨天下午4時通過縣政府提出25.01自償率的可行性研究。縣政府在捷運綠線興建總經費886億元當中，必須自籌300多億元再加上站區土地開發、投資之經費，共投入400多億元。

　　楊麗環說，經建會通過航空城捷運可行性研究後，接下來的綜合規畫、環境影響評估應該都會順利過關。她預計，這條捷運原本預計104年動工的時程，可望提前到102年，而優先路段（八德大湳到機場北端）原在111年完工時程，將提前到109年，至於114年全線完工時間，同樣也會提早。

出處: 桃園捷運綠線過關 加快腳步 全面動工指日可待 - 桃園縣新世紀愛鄉協會 - udn部落格 http://blog.udn.com/tpa285/5520961#ixzz1Uz97bLGR

桃園捷運綠線過關 加快腳步 全面動工指日可待

2011-08-09 中國時報 【胡欣男／桃園報導】

桃園縣被退件多次的捷運綠線，昨下午4時終於通過經建會可行性評估的審查，將送行政院會核定。交通局官員表示，經建會進行實質的審查，行政院只是程序上的核定，因此綠線捷運的興建已指日可待。

    　綠線捷運從八德重劃區往北延伸，通過桃園火車站、中正路、高鐵、高速公路往航空城，預定路線離開桃園市後，因蘆竹、大園空地多、開發不足，前幾次都因自償率不夠，被經建會打回票。

    　交通局主任祕書張新福表示，最初縣府提出的自償率約為13％，接著提升至20％仍被退件，這次於七月送件的計畫書中，自償率提高至25％，終於通過可行性評估。

    　張新福說，待中央核定後，即可進行下一階段綜合規畫及環評等程序。雖然縣府提出的自償率為25％，但詳細仍得視將來銀行利率、經濟環境而定，不過縣府必須加強綠線沿線的土地開發以提高自償率，這是肯定的。

    　縣府七月送件後，縣長吳志揚、立委楊麗環於7月28日曾拜會行政院長吳敦義，表達捷運綠線對桃園發展的重要性，希望短期內盡速核定，不可再拖，昨終於通過審查。

裝潢防漏安心5步驟

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】漏水在房市交易糾紛常年高居榜首，近期常發生樓上室內漏水到樓下，引發鄰居不合事件，室內裝修時，以浴廁最容易發生漏水現象，因此，台北市建管處與中華民國室內裝修專業技術人員學會特別提出防水防漏5步驟給民眾參考。

台北市建管處表示，外牆、窗檐、窗框角及陽台、浴廁與廚房等埋排水管的地方，最常出現滲漏水現象，一定要做好防水措施。

中華民國室內裝修專業技術人員學會表示，以浴室為例：
(1)防水層須全部重作─如果室內裝修時，規劃將原有牆面及地坪磁磚敲除重作，即使原來已有防水層，仍必須重新施作，才能確保防滲防漏效果。

(2)牆面須作房水處理─除了地板層以外，浴室四周牆面也必須施作防水層，通常浴室四周側強防水層高度至少要20公分，有浴缸的部位，防水層也需高出浴缸頂部20公分以上。

(3)淋浴間上下都應作防水─如果是設有淋浴器具卻沒其它防水措施時，防水層應做到淋浴可能噴灑到的所有部位。

(4)蓄水測試必作─當防水層施工完畢後，必須最24小時蓄水試驗，查任沒有滲漏現象後才能施作面層。

(5)接管處要確認緊密並試水─衛生設備與排水管接合處也必需確認接頭緊密，安裝的管道部位也要經過試水，確認沒有滲水現象才可以隱蔽。

房 仲人士更提醒購屋投資者，買到一層樓隔成許多小套房時，要特別注意漏水問題，因為投資客往往壓低成本，以回填裝修廢棄物方式處理浴廁地板層，在防水層未作 好或時間拉長後，就容易出現滲水到樓下情形。對於想隔間浴廁的屋主，房仲人士建議，施作浴廁時，最好能將施工過程錄影或拍照，這樣日後售屋時，可提出佐證 讓購屋者有信心。

看數字說話？謹慎解析房市數據

房地產市場之所以資訊紊亂，主要是因為成交資訊不透明，以及產業狀況複雜多元，一般用來分析的學理太過於粗淺，實在是難以涵蓋整體面狀況，因此造成同一數據卻有多種解釋的怪現象。

日前房仲業者公佈「家戶購屋比」，主要是以此數據解釋縣市房市交易的熱絡程度，計算方式很簡單，就是用買賣移轉件數去除以縣市的住宅存量。房仲統計，在今年上半年，全台的家戶購屋比為2.5戶，也就是說，每100戶中，就有2.5戶買中古屋。

且上半年全台主要都會區，家戶購屋比都比去年增加，僅有台北市、新北市分別為2.9％、3.4％，較去年上半年衰退約0.5%。至於房市需求最旺的縣市，則由新竹躍居榜首，達4％，即每百戶家庭就有4戶購屋；排名第二的是桃園縣，每百戶家庭，有3.6戶購屋。

所以如果照學理所說的「量先價行」，是否意味著新竹及桃園的房市交易熱絡，房價已經出現上漲的跡象？交易量擴大的下一步就是房價上漲嗎？但據住展企研室了解，桃園及新竹房市並無特殊熱況，且新竹因供給量過大、桃園因為價格小漲，紛紛導致交易遲滯。

更何況，住宅存量是連年增加的數據，買賣移轉件數則有增有減，因此家戶購屋比的結果，因為分母持續擴大中，結論勢必連年降低；換句話說，如果以不同年期比較，數字大部分都只會愈來愈小，比較基準點顯然有點問題，所以量先價行的理論，在房地產不一定適用。

另外若以中古屋成交比平均約10比1來看，全台這2.5戶，表示原本有25戶在看屋或議價，也就是說，每100戶中，平均有25戶是顯在買方，是有具體行動的買方；如果再加上預售屋及新成屋，保守估價大約有35%到40%左右的家戶都是房地產的關心者。

這個數據十分驚人，如果再加上有意購屋而尚未購屋的消極型購屋者，這個數據勢必過半，房地產任何統計數據，都應該要很謹慎的處理及解讀，才不會誤導這些民眾的認知，才不會因誤判而做出錯誤決策。

奢侈稅推波 買厝違約暴增

工商時報【記者馬婉珍台北報導】

內政部地政司統計，上半年全台房市交易消費糾紛總計799件，其中新北市158件、台北市135件及桃園縣107件分列前3名，糾紛案量占二分之一。前3大糾紛因素以違約糾紛明顯增多，主要是奢侈稅使買賣雙方價差認知差異大。

換言之，主要是賣方怕低賣而犧牲獲利，買方卻怕買貴，造成違約情況較去年同期大增80.5％。

中古屋交易市場一向以「滲漏水瑕疵」居購屋糾紛之冠，今年也不例外，但上半年房市受奢侈稅影響，買賣雙方對價格認知產生鴻溝，因此「終止委售或買賣契約」這類違約案件，從去年同期的第6名至今年躍升至第3名。

前3名糾紛因素分別為房屋漏水問題（101件）、隱瞞重要資訊（81件）及終止委售或買賣契約（74件）。

中信房屋董事長特助胡佩蘭指出，奢侈稅政策造成買賣雙方對價格的不確定性，不是賣方怕賣低犧牲了獲利比重，就是買方怕買貴，造成違約的情形大增。

房價飆高，市場亂象多，房仲業者調查，去年「反悔買賣」的違約糾紛就可看出增加跡象，由以大台北地區最常見。

今年雖有奢侈稅箝制，但屋主看好房地產後市，紛拉抬開價，又耽心自宅賣得太便宜，甘願冒著「加倍返還訂金」的風險，也堅持解約；買方認為買在高點而反悔的解約案例也時有所聞。

現受奢侈稅打房影響，銀行貸款限縮，買方簽約後才發現貸款下不來，也讓不少買方被迫解約。

假設北市張先生向屋主林太太購買30坪中古屋，已支付訂金5萬元，林太太若反悔不賣，按合約必須「加倍返還」訂金，也就是返還10萬元給張先生，但 若重新在市場釋出，以永慶房屋今年各月北市房價走勢來看，3月北市房價每坪50.3萬元，6月時上漲1.8萬元達每坪52.1萬元，以林太太的30坪房子 計算，犧牲10萬元重新出售，林太太就可多賺44萬元。

也有屋主大肆抬價，買方耽心買貴，不少購屋人便在支付訂金後，發現買進價格高出周邊行情，心疼荷包而反悔不買，導致付出的訂金由屋主全額沒收。

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買房前！惦惦自己3大房貸審核資格

【MyGoNews方暮晨/台北報導】中國人對於房地產始終有一種「有土斯有財」 的觀念，人生的「五子登科」，妻子、兒子、房子、車子、金子中，也有一項是「不動產」，因此，買房象徵著事業穩定，表彰著自己的社會經濟實力。然而，現在 的狀況是「薪水不漲」、「存款有限」，想要買房就必須面對很多生活水準的「適度犧牲」，所以，善用行貸款購屋，成為現階段每位買房族都必需要瞭解的事。其 實，與銀行打交道辦貸款，只有3項要件，在購屋前，要先看看你自己條件是不是在這3要件之內，聯邦銀行表示，搞清楚「擔保品坪數」、「擔保品地點」與「償 還能力」，在銀行拿到好的貸款成數以及優惠利率，其實並不困難。

首先，「擔保品坪數」可略分3類：(A)15坪以上(不含公設)首次購 屋，名下無其他不動產者：擁有穩定收入，而且不是金管會定義的投資客及特定地區(台北市、新北市)，申請時名下無其他不動產者，適用此類，普遍可以貸款房 屋總價的7-8成。(B) 15坪以下(不含公設)：擔保品為15坪以下小套房者，一般可以貸到房屋總價的5成左右，若申請時名下無其他不動產者，銀行可視個人需求提供1-3年還息 不還本的寬限期。(C)二屋貸款者：根據金管會規定，名下有不動產且有銀行貸款者，並於特定區域內(台北市、新北市)，銀行僅能提供6成以下的房屋貸款， 且貸款利率需在2％以上。

其次，金融機構在審查房屋貸款的時候，對於房屋的地點也有他們的考量，「擔保品地點」位於學區、交通方便等生活 機能佳的房屋，則有提升借款成數機會。但是，「擔保品地點」位於郊區、山坡地或者周邊有危險場所(變電所、爆竹加工廠、瓦斯行、高架橋)、特種行業、殯儀 館、垃圾場等「嫌惡設施」等等，也會成為銀行對於「擔保品地點」房屋的貸款核准成數。

最後，銀行貸款主要目的還是希望賺錢，因此，對於借 款人的還款能力，銀行也特別重視，「償還能力」的標準規範裡，收入較高且穩定的醫師、公教人員…等可申請到較高額度的房貸；一般民眾則提出償還能力證明如 薪資扣繳憑單，至平時來往良好的銀行申請貸款，可增加提高貸款額度機會。