財經觀點／容積移轉可繳代金 容積銀行恐比特幣化

【聯合報╱高源不動產估價師事務所所長陳碧源】台北市政府將推動容積銀行取代容積移轉制度，引發許多討論；容積移轉指的是，基地開發權利、容積可透過買賣移轉到另一筆土地上。
「容積移轉」機制原是為了解決土地使用分區管制造成的問題，特別是，許多在公設用地、文化古蹟上的土地，由於使用受限，導致地主不滿，1996年文化資產保護法完成立法，確立容積移轉的機制，以兼顧全民與地主利益。
不過，容積移轉機制確實發生一些問題，首先是市場機制不透明、資訊不對稱，使得買賣雙方都需要仰賴中介商，利益過度偏向中介商(俗稱中人)。
其次，容積移轉的轉換公式，除了古蹟用地，其他公設用地都以公告現值為基礎，導致容積價值與實際價值不符。
最後，由於法規限制，公設用地在市場機制運作上，容積跨區移轉多半到了「房價較高」的區域，容易引發該區環境「容受力」問題。
為了解決這些問題，2009年營建署修訂都市計畫容積移轉實施辦法，明訂基地可以繳「代金」來移入容積。台北市政府更積極推行容積銀行政策，得透過政府專買 (容積儲備)、專賣 (資金儲備)建立容積貨幣化機制，以解決市場不對稱、容積導往大眾運輸導向發展 (TOD)。
不過容積銀行仍有部分問題，解決之道建議如下，首先應建立都市計畫區基準容積及增額容積的計算模式，以免「買空賣空」，導致容積「比特幣化」的危機。
其次給予地方政府更大的容積移轉及限縮彈性，避免「以鄰為壑」的過度公設負擔。
第三、容積移轉不宜偏廢，避免外界認為政府可能「低買高賣」的非市場效率看法。
第四、修正都市計畫容積移轉公式，送出基地毗鄰土地平均容積率，改採以市價為轉換基礎，以解決移轉引發的不允稱性。
最後一點，因公設保留地現行移轉仍免徵土地增值稅，在政府賦予其容積浮動性價值後，建議修訂土地稅法，就實施容積移轉地區之公設保留地予以課稅。