一生一屋，換屋好輕鬆

一、落實照顧民眾換屋需求，實施「一生一屋」制

所謂「人無恆產則無恆心」，政府在制定土地增值稅以實現土地漲價歸公之社會政策時，亦以「一生一次」及「重購退稅」等土地增值稅優惠方式，協助國人實現住者有其屋的夢想。

然而隨著經濟發展與個人辛勤工作等等社經因素，換個大一點、好一點及交通方便一點房屋，往往成為芸芸眾生更加勤奮工作之動力來源。而受限於「一生一次」或未能符合「重購退稅」規定，想換屋心理往往受挫，因為既然一生只能享受一次適用較低自用住宅用地稅率繳交土地增值稅之優惠，總要挑一個最有利時機，邊際利益最大時機才來使用。

為落實政府照顧民眾換屋需求之政策美意，並防杜投機避稅，以維持租稅公平，政府98年12月30日公布「土地稅法」第34條修正案，新增「一生一屋」規定，民眾換屋時，只要符合一定條件，都可適用土增稅10%之優惠稅率，而使土地增值稅制更趨完善，估計受益於這項措施之家庭約423萬戶。

二、「一生一次」，自用住宅用地優惠稅率10%只限一次

我國土地增值稅原係採重稅原則，且採倍數累進方式，最高稅率甚至曾達100%。進入21世紀後，為刺激房地產景氣，政府於91年2月起實施三年土增稅減半徵收政策，94年2月減半徵收期滿後，將土増稅稅率永久調降為20%、30%、40%。

為降低納稅義務人出售自用住宅之租稅負擔，土地稅法第34條規定，土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過3公畝（約90坪）部分或非都市土地面積未超過7公畝（約210坪）部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10%徵收，但每人只能申請一次，此即為「一生一次」。

舉例來說，何先生90年首次買房屋供全家人住，土地公告現值500萬元，96年把房屋賣掉，公告現值漲到800萬元，原需繳土增稅60萬元（（800萬－500萬）×20%）），申請「一生一次」只需繳30萬元（（800萬－500萬）×10%））。

三、一生一屋，自用住宅用地優惠稅率10％不限一次

土地所有權人與配偶及未成年子女賣屋時只要名下只有1棟房屋，出售前持有土地6年以上、設籍且持有自用住宅滿6年，前5年無營業用或出租，只要繳交10%土增稅，但都市土地限1.5公畝（約45坪）、非都市土地限3.5公畝(約105坪)。

只要符合「一屋」及相關要件，換屋多少次都適用10%稅率，此即「一生一屋」。不過民眾必須先用完「一生一次」之優惠，才能申請「一生一屋」。

舉例來說，老王10年前買房屋之土地公告現值500萬元，今年賣掉時公告現值漲到900萬元，價差400萬元，原本要繳20%土增稅80萬元；如果他符合「一生一屋」新規定，稅率減半為10%，只須繳40萬元稅，省40萬元。

四、新政策經濟效益

一般認為「一生一屋」政策，將有活絡房地產市場、減輕屋主負擔、促使買賣議價空間增大，進而活絡總體經濟市場之作用，同時有助於地方政府推動都市更新。此外，由於僅以持有一屋者為限，亦可有效避免投機者之操作濫用。

就長遠來看，更能增進國家總體利益，因而，此項嘉惠於民、又能活絡經濟之新政策，縱使將犧牲些許稅收，但就總體而言，仍是值得推動之政策。