2014年3月11日 星期二

農舍建案分成集村農舍、老農配建及新農地等3種

一、集村農舍:
必須同時有20名農民一起申請興建20戶以上的建案,農民為當然起造人,且要符合在連接或毗鄰的農地上,同一筆土地持分也可以。
依一般縣市建築法規,大部分集村農舍的建蔽率為60%,容積率則240%,但集村農舍有配套地條款,比率為1比9,也就是說,每興建100坪,還要有900坪的配套地,配套地不一定位在集村農舍,也可能是位在遠處的山坡地或雜林地。
二、老農配建:
是民國89年1月28日農業發展條例修正前,屬於老農(自耕農)取得的農地,同一塊土地建蔽率為10%,但必須以原地主名義申請,還要經過登記、公告、過戶等作業。
新農,老農的區分(正名為"新" "舊"農業發展條例)是以89.1.28為區分點
若該土地持有時間為89.1.28以前
該土地不論面積大小 皆可興建農舍(稱配建農地,可蓋一間賣一間)。

若是89.1.28以後才取得土地,則須有756.25坪以上 才可興建農舍,
而且須取得土地滿兩年且在籍滿兩年 (即買地同時簽戶籍於同縣市中),才可興建,還有須取得"使用執照"滿五年後始可買賣。

"配建農地"是以原地主之名義申請興建農舍,一人名下僅可有一間農舍
(蓋屋的錢是買地者支付),在取得使用執照後再完成過戶,須請代書以反設定的方式保障購地(建屋)者的權益。

農舍興建的建敝率不論"新舊農" 皆為10%,樓高10.5公尺 屋頂斜率不得小於二分之一,容積率最大150%,基地面積最大100坪。

"農舍水電申請應該同一般建物申請"
簡單說就是在89年農發條例修正前 政府只管人不管地( 需有農民 身分 方能取得農地 ) 但在 89年後 則變成管地不管人 ( 開放 農地買賣 )
相對的 89年前所取得之農地( 老農 ) 其所興建之農舍在當時彼此( 雙方)如不具農民身份也是無法移轉的 ( 繼承 拍賣 除外 )

至於新農地,則是農發條例通過後取得的農地,單戶面積為756.25坪,消費者必須在當地縣市設籍兩年以上,才有購買資格,開發申請建案以後,要滿5年後,才能移轉及過戶。
老農配建及新農地的建案高度限制,也因都市計畫內外有別,位於都市計畫內建築限高14公尺,都市計畫外限高10.5公尺。

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