桃捷運「藍綠」接軌 規畫日字型路網

桃園縣政府規畫將捷運「藍、綠」兩線串連，機場捷運（藍線）和航空城捷運（綠線）分別從中壢火車站及八德G01站延伸連接，成為桃園縣「日」字型捷運重要里程碑。「未來的桃園捷運路網，藍綠兩線捷運南北串連成為日字型，中間的一橫就是台鐵捷運紅線」，桃園縣政府交通局表示，雖然綠線捷運第三次環評受阻，但綠線延伸中壢火車站銜接機場捷運藍線的規畫案也同時在進行。
交通局指出，捷運綠線延伸中壢火車站規畫的路線，目前有兩個方案，一為自捷運綠線八德G01站沿八德市建德路轉長興路，直行至中壢市中山東路轉環中東路，再轉龍岡路至中壢火車站，全長7.3公里，另一條則是從G01站沿八德市建德路轉長興路，直行中壢市中山東路轉龍東路至龍岡圓環，再轉龍岡路至中壢火車站，全長8.1公里。
為了規畫這條延伸路線，交通局在今年度編列了1200萬元，辦理可行性研究，預計在年底前可以提出相關規畫。
「捷運綠線延伸中壢火車站，未來將可以形成未來桃園捷運路線完整路網」，縣政府長遠計畫，要將捷運綠線（航空城捷運）在北方和機場捷運藍線，在A11坑口站銜接，南邊藍綠兩條捷運則在八德串連，加上中間的台鐵捷運紅線，成為一個有如「日」字型的捷運路網。
交通局表示，雖然捷運建設困難很多，也要花數十年時間及龐大經費，但為了桃園未來發展，興建腳步不能停。

【2014/03/30 聯合報】

財經觀點／容積移轉可繳代金 容積銀行恐比特幣化

【聯合報╱高源不動產估價師事務所所長陳碧源】台北市政府將推動容積銀行取代容積移轉制度，引發許多討論；容積移轉指的是，基地開發權利、容積可透過買賣移轉到另一筆土地上。
「容積移轉」機制原是為了解決土地使用分區管制造成的問題，特別是，許多在公設用地、文化古蹟上的土地，由於使用受限，導致地主不滿，1996年文化資產保護法完成立法，確立容積移轉的機制，以兼顧全民與地主利益。
不過，容積移轉機制確實發生一些問題，首先是市場機制不透明、資訊不對稱，使得買賣雙方都需要仰賴中介商，利益過度偏向中介商(俗稱中人)。
其次，容積移轉的轉換公式，除了古蹟用地，其他公設用地都以公告現值為基礎，導致容積價值與實際價值不符。
最後，由於法規限制，公設用地在市場機制運作上，容積跨區移轉多半到了「房價較高」的區域，容易引發該區環境「容受力」問題。
為了解決這些問題，2009年營建署修訂都市計畫容積移轉實施辦法，明訂基地可以繳「代金」來移入容積。台北市政府更積極推行容積銀行政策，得透過政府專買 (容積儲備)、專賣 (資金儲備)建立容積貨幣化機制，以解決市場不對稱、容積導往大眾運輸導向發展 (TOD)。
不過容積銀行仍有部分問題，解決之道建議如下，首先應建立都市計畫區基準容積及增額容積的計算模式，以免「買空賣空」，導致容積「比特幣化」的危機。
其次給予地方政府更大的容積移轉及限縮彈性，避免「以鄰為壑」的過度公設負擔。
第三、容積移轉不宜偏廢，避免外界認為政府可能「低買高賣」的非市場效率看法。
第四、修正都市計畫容積移轉公式，送出基地毗鄰土地平均容積率，改採以市價為轉換基礎，以解決移轉引發的不允稱性。
最後一點，因公設保留地現行移轉仍免徵土地增值稅，在政府賦予其容積浮動性價值後，建議修訂土地稅法，就實施容積移轉地區之公設保留地予以課稅。

專家論市／賣差換優 買房硬道理

【經濟日報╱周鶴鳴】

電影《KANO》是最近市場高度討論的話題影片，當中有個經典又詼諧的橋段，故事是這麼說的，在木瓜樹下，農校老師問球員們：「你知道如何把木瓜種的又大又美的方法嗎？」，問畢，老師告訴學生，其中秘訣就是「在木瓜樹幹上釘上一根釘子，讓木瓜以為自己將死，就會更努力的結出肥美的果實」。

從電影來對照房地產市場，其中「服貿」就是這根釘子，這根釘狠敲下去，木瓜（意指全國民眾）都會「有感」。我認為，「服貿」這根釘子給台灣的「危機意識」，才是服貿通過前，送台灣人民最好的禮物。

過去台灣的優勢在人力成本低、素質強、製造業Know How，但隨著台灣越來越進步，低成本優勢會被其他國家取代，Know How遲早也都會被其他國家學會，甚至迎頭趕上，唯一讓自己勝出的方法，只有強化自己的實力，只有讓自己持續進步，哪怕競爭者從後頭追來，甚至複製台灣的成功模式，但因為台灣人持續「長進」，永遠有識貨的消費者追隨，這才是自我競爭力的強化和提升，國家才會不斷進步。

以台灣房仲業為例，在GDP低成長環境、微利時代，台灣房仲業要勝出，精耕服務的軟實力，才是勝出關鍵，更優於大陸的粗放經營，因此領先的業者才能練就一身好功夫。

優質的房仲致力於服務的深度，不只是買賣房子，更要認識屋主，熟悉鄰里、地方建設、公共政策、產業計畫、投資理財、單行法規等，還有很多包羅萬象社區公益服務，因此業者成敗的差異化來自誰的同仁教得好、誰的經營最深入、誰的服務夠貼心，才是消費者是否買單的重點。

台灣因為市場太小，只有2,300萬人口，GDP外銷依存度高達67%，比韓國的51%、大陸26%、日本15%高得多，若能提升內需，大家都有賺錢的機會，所得提升，消費才能提升，企業才能獲利，才能聘僱更多的員工，社會經濟才能走向正向循環，房價才能長期穩定的發展。

而內需要有正向發展，就要有完善的空港交通樞紐，舉例來說，桃園航空城喊了很久，終於找到確定開發的歷史拐點，這也確認了台灣未來黃金十年將從桃園航空城開始。

今年房市雖然陷入多空交戰的情況，面對詭譎多變的市場，民眾在選擇產品時，必須謹記「財產優質化」的硬道理。「賣差換優」，進行手中物件的汰弱留強、高檔獲利了結，才是正確的決策。

另外，像是轉進有固定收益的金店面產品，不僅能擁有穩定收益，也能同時坐擁優質地段的潛在增值能力，這些都是長期抵抗景氣波動的最佳利器；對於自住型的買方，我認為，仍要抱持買房的希望，但要謹守先求有再求好，透過「換屋」由小換大、由遠換近、由舊換新，逐步讓自己住的房子「優質化」，相信遇到任何的景氣循環，一個好地點的好房子，都能相對的抗跌和增值。

我認為，人的一生所居住房屋的增值獲利，往往超過工作的儲蓄，在微利時代，更要精明理財。

在國內外政經局勢動盪中，要像被釘下釘子的木瓜樹，培養更強韌的競爭力，讓自己的未來結出碩大美好的果實。

（作者是台灣房屋營運目標總經理）

贈屋節稅？小心反虧錢

記者游智文/台北報導
 國內不動產贈與成風潮，繼去年全台贈與件數衝破5萬件大關後，今年1月再以7737件寫下單月歷史新高。國人熱衷贈屋，主要是為了節稅，但很多人不曉得，實價登錄上路後，買屋贈與未必划算，未來子女要賣屋 ，不僅省下的稅得吐出來，可能得加倍奉還。

近來已有不少案例，有人發現反而要繳更多的稅，四處求助，但來不及。北區國稅局副局長王玠琛表示，這就像開車闖進單行道，被警察攔了下來，表示要退回去一樣，警察不可能不開單。他呼籲民眾買房前，一定要做好財稅規畫。
 永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，買房贈與子女，是近年富爸爸最愛的一種移轉財富手法。主要是贈與稅是以遠低於市場行情的土地公告現值，和房屋評定現值作為課稅基準，相較於現金贈與，可省下不少贈與稅。
 這是合法節稅，而且在過去，子女如想出售，由於也是以官方公告價值加乘標準稅率方式，申報財產交易所得稅，因此不會有稅賦加重情況。但在實價登錄實施後，情況已不同。

在實價原則下，未來受贈的子女出售房子，必須以實際獲利申報，國稅局算法是，實際出售金額直接減掉當時接受贈與時的公告價值，一個是市價，一個是公告價值，相減之下，所得非常驚人，併入綜所稅往往得繳交巨額所得稅。
 陳俊宏舉例，一位富人兩年多前在大安區買了一間豪宅後，以贈與名義登記在兒子名下，日前再以約2億元出售。當時土地公告現值3000萬元，房屋評定2000萬元，合計5000萬元，採取贈屋方式，扣除免稅額，贈與稅僅約456萬元。
 相較現金贈與，當時大約省下1200萬元贈與稅，但是今年申報財產交易所得，必須以當年的公告價值5000萬元，作為取得成本，等於豪宅獲利1.5億元，扣掉父母合併免稅額440萬元，再拆出房屋部份申報，約需繳交2400萬元的財產交易所得稅，算算反而比現金贈與方式多交了900萬左右的稅，兩年房子增值獲利幾乎全部都繳了稅，等於白忙一場。

台中七期也有一例，住商不動產企研室主任徐佳馨說，一位民眾三年前花1800萬買了一間房子贈與兒子，公告價值約600萬元，只繳38萬元贈與稅。去年房子以2000萬元賣掉，表面上賺了200萬元，但近日找人申報綜所稅，計算之後，得繳168萬元財產交易所得，等於沒賺還倒賠6萬元，大呼划不來。

奢侈稅第2條、第5條、第26條修正草案詳細內容

立法院財政委員會審查通過特種貨物及勞務稅條例第2條、第5條、第26條修正草案詳細內容
立法院財政委員會今(10)日併案審查行政院函請審議特種貨物及勞務稅(以下簡稱特銷稅)條例第2條、第5條、第26條修正草案及委員擬具同條例相關條文修正草案，審查結果除部分條文依委員臨時提案建議作文字修正外，大致照行政院版本通過，修正內容如下：
一、 將依法得核發建造執照之非都市土地之工業區土地納入課稅範圍，以落實抑制短期投機交易之政策目的。
二、 修正自住換屋免徵特銷稅之要件，除符合辦竣戶籍登記之條件外，尚須有自住事實；並增訂授權財政部對於確屬非短期投機核定免稅之概括規定及追溯適用未核課確定案件，以營造公平合理租稅環境。
財政部說明，特銷稅條例自100年6月1日施行以來，短期投機買賣房地及哄抬房價之情形已有改善，自住購屋需求持續穩定増加，房地產市場朝健康常態方向發展，參據該部委託學者實證研究結論及蒐集相關資料分析，特銷稅確實發揮抑制短期投機交易及穩定房市之效果。惟因實務上有部分未盡合理或周延情形，各界迭有檢討修正之議，經廣徵各界意見，鑑於國內房地產價格仍有上漲壓力，特銷稅條例有繼續施行之必要，且考量經濟發展情勢尚不明朗，為兼顧健全房市、落實居住正義及經濟長期穩定成長等政策目標，乃採漸進式滾動檢討修正，未來仍將持續觀察國內房地產市場情形，適時檢討調整。
這是此次修法的要點.各位看官要用心研讀.未來會增加課稅的標的喔
祝福大家.業績長紅

農業用地興建農舍辦法修正簡介

壹 . 前言 　　民國 89 年時，農地政策由「農地農有、農地農用」，調整為「放寬農地農有、落實農地農用」，爰修定農業發展條例，其中涉及農業用地興建農舍的事項包括： 1. 開放自然人自由買賣農地； 2. 大幅放寬耕地分割面積限制； 3. 不影響農業生產環境及農村發展前提下，農地得以興建個別農舍或集村農舍。該條例並授權訂定「農業用地興建農舍辦法」，作為配套措施。 　　經營農業者於該農地上興建具有居住兼具放置農機具需求之構造物，以便利其從事農事工作，與一般家居住宅性質不同，故被視為農地容許使用之一種，亦享有免繳地價稅等之優惠。 　　又集村興建農舍之研訂意旨，係參酌引用土地發展權移轉之觀念，使所有權人間之土地使用權利，可透過前揭農業用地興建農舍辦法之設計機制進行交換移轉，將零星分布之個別農舍集中於完整地區內予以興建，藉由完善的公共設施及社區互助之環境建設，達到富麗農村、保護農業生產環境與確保生活環境品質之目的。 　　然而農地開放自由買賣後，逐漸演變為欲經營農業者少，想興建農舍者眾之異常現象。農業用地興建農舍辦法自 90 年訂定發布執行迄今，以農舍為名興建住宅隨處可見，其影響農業生產及生態環境甚鉅，社會各界迭有檢討之聲，監察院 更於民國 99 年時兩次針對個別農舍與集村農舍糾正農委會及內政部。 貳 . 檢討修正農業用地興建農舍辦法 　　對於興建農舍諸多失序現象，本會基於貫徹保護優良農地立場，經審慎評估檢討後，首先避免政府補助之善意遭扭曲，改進集村興建農舍之獎勵措施，刪除包括斜屋頂（ 20 萬 / 戶）、公共設施（ 5 萬 / 戶）及採用標準圖（ 5 萬 / 戶）等各項補助現金之獎勵方式，其後依循農業發展條例第 18 條之立法意旨，為維護農業生產環境，明定興建集村農舍之坐落農業用地不得位於特定農業區。 　　為期根本解決「農業用地興建農舍辦法」執行相關疑義，確保農舍係為配合於農地上從事農業活動所需而興建之目的，會同內政部積極進行修法作業。 　　本次修法作業，自民國 99 年起，歷經 14 次工作小組會議，並分別對民間團體及縣市政府辦理說明會，同時徵詢各界意見，經內政部法規委員會 3 次會議及行政院核定後始完成相關法制作業，於 102 年 7 月 1 日修正發布實施。本辦法修正重點如下： 一 . 興建資格 （一）興建集村農舍除建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿 2 年之限制外，其餘有關申請人之戶籍所在地及其農業用地，仍須比照個別農舍規定在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿 2 年者。 （二）申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。 二 . 舊農地被徵收後保障其興建農舍規定 （一）增訂 89 年 1 月 28 日農業發展條例修正施行前取得之農業用地（舊農地）被徵收後之農舍興建相關規定，原僅限一般徵收案件，放寬為區段徵收未領抵價地者，亦得適用。 （二）原規定 1 年內須購置農地並提出申請興建農舍，放寬為（自完成徵收所有權登記後 30 日起或完成讓售移轉登記之日起） 3 年內取得者，包括原有、重新購置、繼承、受贈與、買賣…均得適用。 （三）依辦法修正前規定已於公告徵收或完成讓售移轉登記之日起 1 年內，於同一直轄市、縣（市）內重新購置農業用地者，得自本次修正施行後 2 年內申請興建農舍。 三 . 不得申請興建農舍之土地使用類別 （一）增訂非都市土地林業用地及森林區養殖用地，不得申請興建農舍。 （二）特定農業區、森林區農牧用地、都市計畫保護區等農業用地，不得申請興建集村農舍。 四 . 避免農舍變相為建案買賣非供自用現象 　　部分申請人申請興建農舍後隨即移轉他人，並再次申請農舍，與農業發展條例第 18 條農業用地上興建農舍應供自用之立法意旨有違，爰增訂 5 年內曾取得農舍建造執照者，地方政府除因原執照撤銷或失效與因自然災害致全倒、或自行拆除、或滅失等因素外，應不予許可興建農舍。 五 . 申請建造執照時，新增應具備之書圖文件 （一）申請興建農舍之農業用地配置圖，應包括農舍用地面積檢討、農業經營用地面積檢討、排水方式等說明。 （二）農舍放流水若排入灌排系統者，其管理機關（構）同意文件及如興建小於 45 平方公尺面積之農舍，須縣市政府認定基於經營農業需要的同意文件。 六 . 最小興建面積規定 （一）為杜絕一坪農舍之問題一再發生，規定同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍，農舍建築面積應超過 45 平方公尺，但經直轄市、縣（市）農業單位或其他主管機關同意者，不在此限。 （二）農舍採分期興建方式辦理者，申請人除原申請人外，均須符合農民資格。 七 . 集村農舍部分 　　明定興建集村農舍用地面積上限應小於 1 公頃，並規定各起造人持有之農業用地應位於同一或毗鄰鄉（鎮、市、區），且除特定農業區之農業用地得於一般農業區興建外，應位於同一使用分區及應組成審查小組辦理審查。 八 . 提前註記管制 （一）建築機關於核發建造執照後，即造冊送地政機關列管，同時副知農業單位建檔列管，做為申請興建農舍資格條件審查時准駁之依據。 （二）農舍與農業用地面積比例須符合 1 ： 9 ，且農舍坐落該筆農業用地面積應大於 0.25 公頃，其餘超出部分之農業用地面積始得解除套繪管制。 九 . 增訂定期檢查與處理機制 　　加強管理農舍，經檢查農業用地與農舍未依規定使用者，由原核定機關通知主管建築機關及區域計畫、都市計畫或國家公園主管機關依相關規定處理，並通知其限期改正，屆期不改正者，得廢止其許可。 十 . 補救措施 　　因本次新增部分管制規定，為兼顧前已提出之民眾權益，規定 101 年 12 月 14 日前取得農舍興建資格案件，於向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造執照時，得適用本辦法修正施行前規定辦理。 參 . 結語 　　本次農業用地興建農舍辦法修法，歷經近 3 年的時間，在各界關心下終於完成，農委會希冀辦法修正後，能引導興建農舍回歸常軌，杜絕投機房產投資炒作，並配合農地政策及國土規劃，讓臺灣農地永續經營。 農業用地興建農舍辦法修正條文 對照表 修正條文 現行條文 第一條 本辦法依農業發展條例（以下簡稱本條例）第十八條第五項規定訂定之。 第一條　本辦法依農業發展條例（以下簡稱本條例）第十八條第五項規定訂定之。 第二條　依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定： 一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。 二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿二年之限制。 三、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。 四、申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。 五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。 直轄市、縣（市）政府為辦理前項申請興建農舍之核定作業，得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組，審查前項、第三條至第六條規定事項。 第三條　依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定： 一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。 二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。 三、申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。 四、申請人無自用農舍者。 五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。 直轄市、縣（市）政府為辦理前項申請興建農舍之核定作業，得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組。 本條例中華民國八十九年一月二十八日修正生效前取得之農業用地，有下列情形之一者，得準用前條規定申請興建農舍： 一、依法被徵收。 二、依法為得徵收之土地，經土地所有權人自願以協議價購方式讓售與需地機關。 前項土地所有權人申請興建農舍，以自公告徵收或完成讓售移轉登記之日起一年內，於同一直轄市、縣（市）內重新購置農業用地者為限，其申請面積並不得超過原被徵收或讓售土地之面積。 第三條 依本條例第十八條第三項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合前條第一項第四款及第五款規定，其申請興建農舍，得依都市計畫法第八十五條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。 第二條 依本條例第十八條第三項規定申請興建農舍之申請人應為農民，並符合第三條第一項第四款及第五款規定，其申請興建農舍，得依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理，不受本辦法所定申請興建農舍相關規定之限制。 第四條 本條例中華民國八十九年一月二十八日修正施行前取得之農業用地，有下列情形之一者，得準用前條規定申請興建農舍： 一、依法被徵收之農業用地。但經核准全部或部分發給抵價地者，不適用之。 二、依法為得徵收之土地，經土地所有權人自願以協議價購方式讓售與需地機關。 前項土地所有權人申請興建農舍，以自完成徵收所有權登記後三十日起或完成讓售移轉登記之日起三年內，於同一直轄市、縣（市）內取得農業用地並提出申請者為限，其申請面積並不得超過原被徵收或讓售土地之面積。 本辦法九十二年一月三日修正施行後至一百零二年七月一日修正施行前，屬本條第一項適用案件且已於公告徵收或完成讓售移轉登記之日起一年內，於同一直轄市、縣（市）內重新購置農業用地者，得自一百零二年七月一日修正施行後二年內申請興建農舍。 第五條 申請興建農舍之農業用地，有下列情形之一者，不得依本辦法申請興建農舍： 一、非都市土地工業區或河川區。 二、前款以外其他使用分區之水利用地、生態保護用地、國土保安用地或林業用地。 三、非都市土地森林區養殖用地。 四、 其他違反土地使用管制規定者。 申請興建農舍之農業用地，有下列情形之一者，不得依本辦法申請興建集村農舍： 一、非都市土地特定農業區。 二、非都市土地森林區農牧用地。 三、都市計畫保護區。 第四條 申請興建農舍之土地，有下列情形之一者，不得依本辦法申請興建農舍： 一、依區域計畫法編定之水利用地、生態保護用地、國土保安用地。 二、工業區內農牧用地、林業用地。 三、其他違反土地使用管制規定者。 第六條 申請興建農舍之申請人五年內曾取得個別農舍或集村農舍建造執照，且無下列情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關或其他主管機關應認不符農業發展條例第十八條第一項、第三項所定需興建要件而不予許可興建農舍： 一、建造執照已撤銷或失效。 二、所興建農舍因天然災害致全倒、或自行拆除、或滅失。 第七條 申請興建集村農舍之農業用地如屬經濟部公告之嚴重地層下陷地區，應先依水利法施行細則第四十六條第一項由水利主管機關審查同意用水計畫書或取得合法水源證明文件。 第八條　起造人申請興建農舍，除應依建築法規定辦理外，應備具下列書圖文件，向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造執照： 一、申請書：應載明申請人之姓名、年齡、住址、申請地號、申請興建農舍之農業用地面積、農舍用地面積、農舍建築面積、樓層數及建築物高度、總樓地板面積、建築物用途、建築期限、工程概算等。申請興建集村農舍者，並應載明建蔽率及容積率。 二、相關主管機關依第二條與第三條規定核定之文件、第九條第二項第五款放流水相關同意文件及第六款興建小面積農舍同意文件。 三、地籍圖謄本。 四、土地權利證明文件。 五、土地使用分區證明。 六、工程圖樣：包括農舍平面圖、立面圖、剖面圖，其比例尺不小於百分之一。 七、 申請興建農舍之農業用地配置圖，包括農舍用地面積檢討、農業經營用地面積檢討 、排水方式說明，其比例尺不小於一千二百分之一。 申請興建農舍變更起造人時，除為繼承且在施工中者外，應依第二條第一項規定辦理；施工中因法院拍賣者，其變更起造人申請面積依法院拍賣面積者，不受第二條第一項第二款有關取得土地應滿二年與第三款最小面積規定限制。 本辦法所定農舍建築面積為第三條、第十條與第十一條第一項第三款相關法規所稱之基層建築面積；農舍用地面積為法定基層建築面積，且為農舍與農舍附屬設施之水平投影面積用地總和；農業經營用地面積為申請興建農舍之農業用地扣除農舍用地之面積。 第五條　起造人申請建築農舍，應備具下列書圖文件，向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造執照： 一、申請書：應載明申請人之姓名、年齡、住址、申請地號、基地面積、建築面積、建蔽率、樓層數及建築物高度、總樓地板面積、建築物用途、建築期限、工程概算等。 二、主管機關依第三條規定核定之文件。 三、地籍圖謄本。 四、土地權利證明文件。 五、土地使用分區證明。 六、工程圖樣：包括農舍平面圖、立面圖、剖面圖，其比例尺不小於百分之一；及農舍配置圖，其比例尺不小於一千二百分之一。 第九條　興建農舍 起造人應為該農舍坐落土地之所有權人。 興建農舍應符合下列規定： 一、農舍興建圍牆，以不超過農舍用地面積範圍為限。 二、地下層每層興建面積，不得超過農舍建築面積，其面積應列入總樓地板面積計算。但 依都市計畫法令或建築技術規則規定設置之法定停車空間 ，得免列入總樓地板面積計算。 三、申請興建農舍之農業用地，其農舍 用地面積不得超過 該農業用地面積百分之十， 扣除農舍 用地 面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積百分之九十。但於離島地區，以下列原因，於本條例中華民國八十九年一月二十八日修正生效後，取得被繼承人或贈與人於上開日期前所有之農業用地，申請興建農舍者，不在此限： （一）繼承。 （二）為民法第一千一百三十八條所定遺產繼承人於繼承開始前因被繼承人之贈與。 四、興建之農舍，應依建築技術規則之規定，設置建築物污水處理設施。 其為預鑄式建築物污水處理設施者，應於申報開工時檢附該設施依預鑄式建築物污水處理設施管理辦法取得之審定登記文件影本，並於安裝時，作成現場安裝紀錄。 五、 農舍之放流水應 符合放流水標準，並 排入排水溝渠。放流水流經屬 灌排系統或私有水體 者，並應符合下列規定 ： （一）排入灌排系統者，應經該管理機關（構）同意及水利主管機關核准。 （二） 排入私有水體者，應經所有人同意。 六、同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍，採分期興建方式辦理者，申請人除原申請人外，均須符合第二條第一項資格，且 農舍建築面積應超過四十五平方公尺。但經直轄市、縣（市）農業單位 或其他主管機關同意者，不在此限。 第六條　興建農舍應注意事項如下： 一、農舍興建圍牆，以不超過法定基層建築面積範圍為限。 二、地下層每層興建面積，不得超過基層建築面積，其面積應列入總樓地板面積計算。但防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備空間，符合建築技術規則建築設計施工編第一百六十二條規定者，得予扣除。 三、申請興建農舍之該宗農業用地，扣除興建農舍土地面積後，供農業生產使用部分應為完整區塊，且其面積不得低於該宗農業用地面積百分之九十。但於福建省金門縣，以下列原因，於本條例中華民國八十九年一月二十八日修正生效後，取得被繼承人或贈與人於上開日期前所有之農業用地，申請興建農舍者，不在此限： （一）繼承。 （二）為民法第一千一百三十八條所定遺產繼承人於繼承開始前因被繼承人之贈與。 四、興建之農舍，應依建築技術規則之規定，設置建築物污水處理設施。 五、農舍之放流水應排入排水溝渠，其排入灌溉專用渠道者，應經管理單位同意；其排入私有水體者，應經所有人同意。 第十條　個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件，應依都市計畫法第八十五條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。 第七條　個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件，應依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。 第十一條 以集村方式興建農舍者，其集村農舍用地面積應小於一公頃，以分幢分棟方式興建十棟以上未滿五十棟，一次集中申請，並符合下列規定： 一、二十位以上之農民為起造人，共同在一筆或數筆相毗連之農業用地整體規劃興建二十棟以上之農舍。但離島地區，得以十位以上之農民提出申請十棟以上之農舍。 二、除離島地區外， 各起造人持有之農業用地， 應位於同一鄉（鎮、市、區）或毗鄰之鄉（鎮、市、區），並應位同一種類之使用分區。但各起造人持有之農業用地位於特定農業區者，得以於一般農業區之農業用地興建集村農舍。 三、參加興建集村農舍之各起造人所持有之農業用地，其農舍建築面積計算，應依都市計畫法 第八十五條授權訂定之施行細則 與 自治法規 、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。 四、依前款相關法令規定計算出農舍建築面積之總和為集村興建之全部農舍用地面積，並應完整連接，不得零散分布。 五、興建集村農舍坐落之農舍用地，其建蔽率不得超過百分之六十，容積率不得超過百分之二百四十。但農舍用地位於山坡地範圍者，其建蔽率不得超過百分之四十，容積率不得超過百分之一百二十。 六、農舍坐落之該筆或數筆相毗連之農業用地，應有道路通達。該道路寬度十棟至未滿三十棟者，為六公尺；三十棟以上未滿五十棟者，為八公尺。 七、農舍用地內 通路之任一側應增設寬度一點五公尺以上之人行步道通達各棟農舍，並有適當之喬木植栽綠化及夜間照明 。 其通路之面積，應計入法定空地計算。 八、農舍建築應依下列規定退縮，並應計入農舍用地面積 ： （一） 農舍 用地 面臨經都市計畫法或相關法規公告之道路者，建築物應自道路境界線退縮八公尺以上建築。 （二）面臨前目 經公告之道路、現有巷道其寬度未達八公尺者，其退縮建築深度至少應為該道路、現有巷道之寬度。 九、興建 集村農舍應配合農業經營整體規劃，符合自用原則，於農舍用地設置公共設施；其應設置之公共設施如附表。 直轄市、縣（市）主管建築機關為辦理前項興建集村農舍建築許可作業，應邀集相關單位與專家學者組成審查小組辦理。 第八條 以集村方式興建農舍，應一次集中申請，並符合下列規定： 一、二十戶以上之農民為起造人，共同在一宗或數宗相毗連之農業用地整體規劃興建農舍。各起造人持有之農業用地，應位於同一鄉（鎮、市、區）或毗鄰之鄉（鎮、市、區）。但離島地區，得以十戶以上之農民為起造人。 二、各起造人持有之農業用地與集村興建農舍坐落之農業用地，其法令規定適用之基層建築面積之計算標準應相同，且同屬都市土地或非都市土地。但於福建省金門縣興建農舍者，不在此限。 三、參加集村興建之各起造人所持有之農業用地，其農舍基層建築面積計算，應依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法及其他相關法令規定辦理。 四、依前款規定計算出基層建築面積之總和，為集村興建之全部農舍之基層建築面積。其範圍內之土地為全部農舍之建築基地，並應完整連接，不得零散分布。 五、集村興建農舍坐落之建築基地，其建蔽率不得超過百分之六十，容積率不得超過百分之二百四十。但建築基地位於山坡地範圍者，其建蔽率不得超過百分之四十，容積率不得超過百分之一百二十。 六、農舍坐落之該宗或數宗相毗連之農業用地，應有道路通達；其面前道路寬度十戶至未滿三十戶者為六公尺，三十戶以上為八公尺。 七、建築基地與計畫道路境界線之距離，不得小於八公尺。但基地情況特殊，經直轄市、縣（市）主管建築機關核准者，不在此限。 八、集村興建農舍應整體規劃，於法定空地設置公共設施；其應設置之公共設施如附表。 已以集村方式興建農舍之農民，不得重複申請在自有農業用地興建農舍。 第十二條　直轄市、縣（市）主管建築機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。 已申請興建農舍 之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。 已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除： 一、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。 二、非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。 三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。 前項第三款農舍坐落該筆農業用地面積大於零點二五公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制。 第三項農業用地經解除套繪管制，或原領得之農舍建造執照已逾期失其效力經申請解除套繪管制者，直轄市、縣（市）主管建築機關應將農舍坐落之地號、提供興建農舍之所有地號及解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷第一項之註記登記。 第九條　都市計畫地區之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於都市計畫及地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示。 非都市土地之農業用地，於農舍興建完成，核發使用執照後，直轄市、縣（市）主管建築機關應造冊列管。 前二項已申請興建農舍之農業用地， 直轄市、縣（市）主管建築機關於核發使用執照後，應將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記。 第十三條　起造人提出申請興建農舍之資料不實者，直轄市、縣（市）主管機關應撤銷其核定，並由主管建築機關撤銷其建築許可。 經撤銷建築許可案件，其建築物依相關土地使用管制及建築法規定處理。 第十條　起造人提出申請興建農舍之資料不實者，直轄市、縣（市）主管機關得撤銷其核定，主管建築機關得撤銷其建築許可。 經撤銷建築許可案件，其建築物依相關土地使用管制及建築法規定處理。 第十四條　直轄市、縣（市）主管建築機關得依本辦法規定，訂定符合城鄉風貌及建築景觀之農舍標準圖樣。 採用農舍標準圖樣興建農舍者，得免由建築師設計。 第十一條　直轄市、縣（市）主管建築機關得依本辦法規定，訂定符合城鄉風貌及建築景觀之農舍標準圖樣。 採用農舍標準圖樣興建農舍者，得免由建築師設計、監造或營造廠承造。 第十五條 依本辦法申請興建農舍之該農業用地應維持作農業使用，直轄市、縣（市）主管機關應將農舍及其農業用地造冊列管。 直轄市、縣（市）政府或其他主管機關為加強興建農舍之農業用地稽查及取締，應邀集農業、建築管理、地政、都市計畫及相關單位等與農業專家組成稽查小組定期檢查；經檢查農業用地與農舍未依規定使用者，由原核定機關通知主管建築機關及區域計畫、都市計畫或國家公園主管機關依相關規定處理，並通知其限期改正，屆期不改正者，得廢止其許可。 直轄市、縣（市）政府或其他主管機關應將前二項辦理情形，於次年度二月前函報中央主管機關備查。中央主管機關並得不定期至直轄市、縣（市）政府或其他主管機關稽查辦理情形。 第十六條　中華民國一百零一年十二月十四日前取得直轄市、縣（市）主管機關或其他主管機關依第二條或第三條核定文件之申請興建農舍案件，於向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造執照時，得適用中華民國一百零二年七月一日修正施行前規定辦理。 第十七條　本辦法自發布日施行。 第十二條　本辦法自發布日施行。

 

文出處 農委會相關網站 網址http://www.coa.gov.tw/view.php?catid=2448189

三路並進的不動產投資新思維

【文／美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】日前財政部發函五區國稅局，要求比照台北市「豪宅查稅示範區」，擴大對全台豪宅與高級住宅全面查稅。房仲業者統計，全台身價5000萬以上的豪宅或高級住宅約3萬戶會受到衝擊影響。除此之外，財政部今年更將豪宅、預售屋、頻繁買賣自用住宅三大類列為查稅重點。
加稅抑房價，已成為政府面對台灣房市問題最容易的解決政策。如何讓賦稅更合理、公平以配合中央政策提高房屋稅，將調高103年7月1日以後新建房屋的標準單價，由以「棟」認定改採「戶」認定、調高捷運新蘆線及信義線周邊部分路段之房屋街道等級調整率，這些3路並進的加稅手法都將會在今年7月1日起在台北市及全台灣實施。
雖說房價飆漲是因資金過多、利率太低。但拉高利率讓房價下修，也是錯誤的金融政策。因根據IMF的實證研究結果顯示，近十年來低利率與房價暴漲，兩者之間並沒有必然的關連性。例如澳洲、紐西蘭及英國的利率都比美國高，但房價漲幅卻是比美國大。另BIS實證分析57個國家（包括台灣）資料後顯示，房貸本息支出對收入比率的限制，對房市信用成長有顯著影響；另與房屋有關的稅負，實證結果對抑制房價最有效。
因此在面對全球各國為穩定房市的前題共識下，投資海外不動產及拉長投資年限已成為未來不動產投資新思維。因為投資海外不動產有如下的好處：一、可以賺到三率的錢（匯率、利率、投資報酬率）。二、可以分散投資風險，避免讓政府當肥羊。三、讓自己的投資具有國際觀。
筆者每年都會代表公司參加亞洲區總部新加坡所舉辦之年會，在參加了20年之後，今年美國總部總經理兼CEO，更從美國飛到新加坡來跟大家分享，國際物件流通的重要性。新加坡亞太總部也舉辦了一場：2014亞太投資高峰會，分別邀請台灣、日本、韓國、印尼、馬來西亞等國家，分享各國的投資機會及未來展望。但因各國法規有所不同，投資前宜審慎評估，而拉長適當投資年限則是避險及避稅的有效方法。

遠離「租霸」 房東可以這麼做

好房News記者馮牧群╱台北報導
 來自香港的惡劣雙姝落網，偷竊家電、破壞家具、積欠房租等惡質的租屋行徑令房東聞之色變，專家建議，房東應要求租客提供雙證件，留下戶籍地址，保障自身權益。

崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示，此次兩位港女連證件都造假，又利用學生身分瓦解他人戒心，確實讓人防不慎防，導致該名受害房東已盡查證工作仍然受騙。一般而言，建議房東留下租客名片或學校系所資訊，務必親自打電話確認確有其人，簽約時再要求租客提供至少一位親朋好友的聯絡電話，以利處理突發狀況。
 事前過濾對象也很重要，馮麗芳指出，找機會多和房客聊天，注意對方談吐舉止是否怪異，過去也曾發生房客要求繁瑣，房東難以負荷的個案，建議民眾多加留意。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉說，若為套房或雅房出租，建議房東一定要訂生活公約，明定押金裁罰標準，藉著更換屋內用品的機會，也不妨觀察一下房客維護屋況的情形。
 住商不動產企研室主任徐佳馨提醒，同時出現兩種偽造證件的機會不大，因此房東除了查對身分證，可另要求租客提供健保卡核對，達到雙重保障。馮麗芳補充，若仍不幸發生嚴重糾紛，房東最好報警處理，即使肇事租客失聯，仍可依其身份證字號提告索賠。

年底前升息？ 房貸戶、投資客剉咧等

美國聯準會主席葉倫（Janet Yellen）首次會議後表示，刺激政策可望在今年秋天功成身退，暗示量化寬鬆（QE）結束後6 個月可能升息，時程快於預期。國內央行下周四 (3月27日)也將召開理監事會，市場預料利率連11季不變，重貼現率維持1.875%水準，不過，年底前不升息的看法恐將鬆動。

隨著美國航空母艦進度提前，國內房貸戶與投資客已剉咧等，恐怕提早引爆賣房潮，據央行總裁彭淮南之前在立院答詢表示，若未來央行每升息半碼，房貸戶平均每月將增加625元利息支出。
 彭淮南之前赴立法院報告表示，國內利率是否調升將從總體經濟、通膨與經濟復甦程度來考量。不過他之前多次主動警示民眾，美國聯準會一定會升息，國內民眾負債所得比高達38%，要留意長期利率反轉風險，他3月時預測美國年底前升息機率不高，不過也說「美國是航空母艦，若美十年期公債一旦調整，勢必會影響我們這些周邊國家公債利率，利率很難不跟進。」
 一般解讀美國一旦升息，美元長期趨勢看升，將引爆國際資金熱錢迅速回流本土，新興市場在外資大撤下，股匯市恐不安，之前阿根廷披索2天狂貶16.5%，通膨飆升、外匯存底急縮44%，差點引爆債務違約破產危機，引發全球經濟體對於美國QE快速退場的諸多指責，後雖然在阿根廷央行強勢升息干預匯市下止穩，但是葉倫此次暗示6個月後退場，今日同樣重擊亞洲上午股匯市。

當然彭淮南也多次信心喊話，台灣經濟體質健全，外匯存底充足，今年物價雖受雞豬肉價急漲影響，消費者物價指數CPI今年目標上調至1.3%，但未破2%警戒上限，在通膨和緩，加上經濟溫和成長，因此預料年底前升息可能性不高。不過因五大銀行1年期平均存款利率來到1.36%，雖尚未出現負利率，惟差距已有限，加上美國年底前若升息，央行要如何不透過升息抑制物價並控制負利率出現，將是一大難題。
 據央行資料顯示，台灣目前平均每戶房貸借款約606萬元，假設若未來每升息半碼 (0.125%)，房貸房每月預料將增加625元利息支出。由於國內薪水已連15年來不曾漲過，一旦升息確定，立委憂心衝擊國內民眾荷包與整體經濟表現，之前國民黨籍立委林德福曾統計，房貸利率每調高1碼，國內所有房貸戶每年支出將至少增加565億元。

夫妻回贈出售、被追奢侈稅

好房News記者蔡佩蓉／台北報導
 奢侈稅在今年6月將屆滿3年，如今已經是國稅局的「查稅收割期」，近期甚至提醒民眾，單件家具總價超過50萬元，也須申報特種貨物及勞務稅，而奢侈稅上路之初就有民眾誤以為「夫妻回贈售屋」可不被課徵，但近期國稅局又點出遭查稅逃漏的案例。

建國資產管理總經理劉坤圖指出，「夫妻回贈售屋」過去幾年常出現幾種案例，第1、是屬於先生持有期間已經超過2年，但贈與給太太後才打算變現出售，此類因為符合「先生持滿2年」因此不用申報奢侈稅，當然合理可稱作夫妻回贈不用課徵奢侈稅。但坊間常見的狀況倒是第2種情形，假若誤以為持有期間是以「先生、太太」合計。
 國稅局指出本局表示，在特銷稅條例的第3條第3項規定「可將贈與配偶前，持有不動產的期間，與其配偶回贈後的持有期間合併計算。」還句話說，假若是先生贈與給太太，太太再回贈，必須扣除太太持有期間，才能推算是否已經屆滿奢侈稅閉鎖期。
 國稅局舉例，A將2010年1月1日取得的房地產，在隔年10月1日贈與配偶B，B在同年12月1日回贈A，若A在2012年2月1日簽訂契約將房產出售，雖然看似屆滿奢侈稅持有期間限制，但扣除B持有期間2個月，A持有期間僅21個月，必須申報奢侈稅。
 劉坤圖表示，之前就有民眾將新購置的房產贈與給太太，後來兩人打算變現赴大陸投資，誤聽「夫妻回贈可合計持有期間」，差點簽了約被課徵奢侈稅。

國稅局近年除了針對豪宅買買查稅，現在更提醒豪宅客「每件家具銷售價格達50萬元」，就應課徵奢侈稅，假若被查獲沒有申報，就必須除以3倍以下罰鍰。但整批或整組家具進口或銷售額達50萬元以上但每件金額未達50萬元，不屬於課徵範圍。

一生一屋，換屋好輕鬆

一、落實照顧民眾換屋需求，實施「一生一屋」制

所謂「人無恆產則無恆心」，政府在制定土地增值稅以實現土地漲價歸公之社會政策時，亦以「一生一次」及「重購退稅」等土地增值稅優惠方式，協助國人實現住者有其屋的夢想。

然而隨著經濟發展與個人辛勤工作等等社經因素，換個大一點、好一點及交通方便一點房屋，往往成為芸芸眾生更加勤奮工作之動力來源。而受限於「一生一次」或未能符合「重購退稅」規定，想換屋心理往往受挫，因為既然一生只能享受一次適用較低自用住宅用地稅率繳交土地增值稅之優惠，總要挑一個最有利時機，邊際利益最大時機才來使用。

為落實政府照顧民眾換屋需求之政策美意，並防杜投機避稅，以維持租稅公平，政府98年12月30日公布「土地稅法」第34條修正案，新增「一生一屋」規定，民眾換屋時，只要符合一定條件，都可適用土增稅10%之優惠稅率，而使土地增值稅制更趨完善，估計受益於這項措施之家庭約423萬戶。

二、「一生一次」，自用住宅用地優惠稅率10%只限一次

我國土地增值稅原係採重稅原則，且採倍數累進方式，最高稅率甚至曾達100%。進入21世紀後，為刺激房地產景氣，政府於91年2月起實施三年土增稅減半徵收政策，94年2月減半徵收期滿後，將土増稅稅率永久調降為20%、30%、40%。

為降低納稅義務人出售自用住宅之租稅負擔，土地稅法第34條規定，土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過3公畝（約90坪）部分或非都市土地面積未超過7公畝（約210坪）部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10%徵收，但每人只能申請一次，此即為「一生一次」。

舉例來說，何先生90年首次買房屋供全家人住，土地公告現值500萬元，96年把房屋賣掉，公告現值漲到800萬元，原需繳土增稅60萬元（（800萬－500萬）×20%）），申請「一生一次」只需繳30萬元（（800萬－500萬）×10%））。

三、一生一屋，自用住宅用地優惠稅率10％不限一次

土地所有權人與配偶及未成年子女賣屋時只要名下只有1棟房屋，出售前持有土地6年以上、設籍且持有自用住宅滿6年，前5年無營業用或出租，只要繳交10%土增稅，但都市土地限1.5公畝（約45坪）、非都市土地限3.5公畝(約105坪)。

只要符合「一屋」及相關要件，換屋多少次都適用10%稅率，此即「一生一屋」。不過民眾必須先用完「一生一次」之優惠，才能申請「一生一屋」。

舉例來說，老王10年前買房屋之土地公告現值500萬元，今年賣掉時公告現值漲到900萬元，價差400萬元，原本要繳20%土增稅80萬元；如果他符合「一生一屋」新規定，稅率減半為10%，只須繳40萬元稅，省40萬元。

四、新政策經濟效益

一般認為「一生一屋」政策，將有活絡房地產市場、減輕屋主負擔、促使買賣議價空間增大，進而活絡總體經濟市場之作用，同時有助於地方政府推動都市更新。此外，由於僅以持有一屋者為限，亦可有效避免投機者之操作濫用。

就長遠來看，更能增進國家總體利益，因而，此項嘉惠於民、又能活絡經濟之新政策，縱使將犧牲些許稅收，但就總體而言，仍是值得推動之政策。

北市容積銀行 容積變公共財

【聯合晚報╱記者楊正海╱台北報導】

台北市市政會議通過「台北市都市計畫容積移轉及容積代金施行自治條例」，即俗稱的 「容積銀行」制度，本月將送北市議會審議，若順利過關，三年緩衝期限一過，現行易生弊端的「捐地換容積」將成為歷史名詞。

若「容積移轉代金制度」上路，北市將率先落實「容積銀行」的構想，由政府作莊，容積增額利益歸公。北市府估計，北市都市更新、整體開發地區等容積增額潛力區，尚有約592公頃之容積增額量，容積增額價值總計約6400億元。

台北市長郝龍斌上午表示，法規公布後，未來有容積需求的開發商或民眾，必須支付代金向北市容積銀行購買容積；北市容積銀行則以代金收入，購入容積與徵收公設保留地，改善現行容積買賣資訊不透明及容積跨區移轉等負面爭議。

容積代金 採個案估價

至於容積代金的價格，都發局指出，市府將委託3家以上專業者查估，也會考量營建和管銷成本及合理利潤，由申請人負擔費用。容積代金計算方式，初步規畫可能採個案估價、區段估價，或是以公告現值乘上一定倍數換算，確切方案都發局將再與議會討論。市府代收的容積代金，則成立特種收支基金管理，專款專用。

都發局長邊泰明指出，現行都市計畫公共設施容積移轉，是以捐贈公共設施保留地的方式，換抵建地可增加的樓地板面積，但易有容積交易價格不明、交易量無法掌握、容積增額利益流向不明及公共設施用地取得成效不彰等問題，送出基地的地主也容易吃虧。

依據都發局規畫，未來容積接受基地必須是捷運站周邊800公尺、0.5公頃以上已開闢完成的公園綠地旁、都更基地，或是如信義計畫區、美麗華商圈、士林科技園區等策略性開發地區。

邊泰明指出，未來收取的容積代金，將專款專用於市府需取得之私有公共設施保留地，或興建公營住宅，新法實施前，將對現行制度以捐地方式辦理容積移轉之案件予以保障，在緩衝期限3年內仍得繼續申請。

中間差價高 掮客獲利9.62倍

【記者楊正海/台北報導】

北市副市長張金鶚表示，「容積移轉代金制度」在都市計畫實務界是非常重要的課題，若能正式上路，將是一大突破。早期捐地容積移轉，利益歸私，受到很大批評，容積銀行實施後，容積成全民的公共財，利益歸公。

張金鶚表示，過去容積移轉的制度，是為了解決一些問題，卻衍生出利益歸私的問題出來，容積的利益歸私人所有，政府沒有經費去推動都市建設，但有了容積銀行，等於政府做莊，容積便不會落入私人手裡。這幾年來，容積制度，讓幾百億的公共財，落入私人口袋。

北市都發局長邊泰明舉例，一處位於內湖的容積移轉案，送出公共設施用地是道路用地，土地面積為156.24坪，但移入的樓地板面積卻高達1502.63坪，等於移入樓地板面積與取得公保地面積比值達9.62倍，容積的價值約9億元，中間的差價，落入掮客手中。

機捷延伸段將動工 中豐路先封西側

〔記者邱奕統／桃園報導〕桃園國際機場捷運延伸到中壢車站準備動工，中豐路昨天起開始封閉西側路段，以便進行第一階段施工，預計施工期至十月，其後至明年四月前則改封閉東側路段。至於中壢車站元化地下道，最快五月間也將封閉。

桃園機場捷運自A21環北站延伸至中壢車站工程，全長約兩公里，其中的一．六公里採潛盾方式施工，餘約○．四公里在路面施工，延伸段將設A22老街溪站與A23中壢車站的兩座地下車站，可連接台鐵中壢車站至機場，預計在一○七年中完工。

A22站施工區位於中豐路、中央西路口，即永興公園周邊，為了降低施工對交通影響，交通部高速鐵路工程局將先封閉西側道路施工，期間開放東側路面供車輛雙向通行，預計十月西側工程結束後，採封閉東側路段施工。

縣府交通局主秘張新福表示，因應施工規劃的替代道路為，往北行駛車輛改道中央西路接新生路、中美路再走回到中豐路，往南車輛則從元化路改道義民路、中央西路後再接回中豐路。

而對市區交通衝擊最大的A23中壢車站工程，高鐵局規劃將連接前後站的元化地下道改建為平面道路以便施工。張新福表示，高鐵局預計五月動工，屆時由此通行前後、站的車輛必須改道中興、龍岡兩處車行地下道，或改行中原路橋。

農業發展條例

1. 農業發展條例第十六條 （耕地之分割及禁止）
第一項 
每宗耕地分割後每人所有面積未達０．二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限： 
第一款
(前段)因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；
(後段)同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。 
耕地分割執行要點第八點
第一段
依本條例第十六條第一項第一款後段規定，同一所有權人或共有人均相同之二以上毗鄰耕地，申請分割合併，得申請先分割後合併或先 合併後分割，並均應併案辦理，土地宗數不得增加；其分割合併後土地位次變更者，亦同。
第二段
依前項規定再辦理分割者，其土地總宗數不得超過第一次合併分割前之宗數。
第三段
依前二項辦理合併分割後，如有任一宗耕地面積達○．五公頃以上者 (含) ，不得再依本條例第十六條規定辦理耕地分割。(但整宗土地移轉他人者，不在此限)。
依據農業發展條例第十六條第一項和第一項第一款後段的規定.再加上耕地分割執行要點第八點第三段 依前二項辦理合併分割後，如有任一宗耕地面積達○．五公頃以上者 (含) ，不得再依本條例第十六條規定辦理耕地分割。(但整宗土地移轉他人者，不在此限)。關鍵句的規定就可以將一筆1.1的公頃的耕地分割超過四筆以上的農業用地喔.這就是法條交互運用的策略和效益
2.自然人.私法人.農法人中.何人可以申請建農舍
(1).農業發展條例第三條 第三款、
農民的定義是：指直接從事農業生產之自然人。
也就是說只有自然人可以稱為農民.而私法人和農法人都不可以稱為農民
(2).農業用地興建農舍辦法(102年7月1日修正公告)第二條第一項
依本條例第十八條第一項[新農業用地]規定申請興建農舍之申請人應為(農民)，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定;[第三項是規定舊農業用地.也是如此]
依據以上兩個法條的規定就只有具備農民資格者才可以申請興建農舍.非具備農民資格者不得申請興建農舍.而只有自然人才可以稱為農民.所以只有自然人才可以申請興建農舍.私法人和農法人是不可以申請興建農舍的
法條中的關鍵“字”詞“句”
法條中有時候一個關鍵的文字的誤判或未注意就會影響或誤解整條法條解讀的意涵
1.[關鍵字]
農業發展條例第三十七條 （土地增值稅之免繳）
第三項
前二項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且(關鍵字)未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或(關鍵字)雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，於再移轉時應課徵土地增值稅。
第三項內容括弧中的 且 及 或 就是所謂的關鍵字.且代表前後內容要連在一起評估.放在一起分析.或代表前後兩個內涵是完全不相關的評估要件喔
2.[關鍵詞]
如農業發展條例第十八條 （無自用農舍農民興建農舍之規定）
第一項
本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。
(第二項)
前項(關鍵詞)農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。
(第三項)
本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。
上文第二項的最前面兩個關鍵詞[前項]決定興建農舍完成滿五年始得移轉限制的是指第一項的新農業用地而言.而舊農業用地(第三項)則不受農舍興建完成滿五年始得移轉限制.就是因為[前項]的關鍵詞指的是第一項的新農業用地.而不包含第三項的舊農業用地
3.[關鍵句]
都市計畫法臺灣省施行細則第 27 條(保護區相關規定)
第十六款 (保護區興建農舍或農業設施的要件)
都市計畫發布實施前，原有作農業使用者(關鍵句)，得比照農業區之有關規定及條件，申請建築農舍及農業產銷必要設施。
依第十六款的關鍵句規定.都市計畫內的農業用地保護區可以申請興建農舍或農業設施的前提就是符合(都市計畫發布實施前，原有作農業使用者)這個關鍵句才可以申請興建.而要證明符合(都市計畫發布實前，原有作農業使用者)的規定就是要向農委會林務局申請都市計畫發布實施前的農林測量圖.確認是否作農業使用.而決定保護區是否可以比照農業區申請興建農舍或農業設施的規定

2年內重購自用住宅 所得稅可扣抵或退還

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示，納稅義務人出售自用住宅之房屋，所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，如符合一定條件者，可申報扣抵應納稅額或退還。
該局指出，依所得稅法第17條之2規定，納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，自完成移轉登記之日起2年內，如重購自用住宅之房屋，其價額超過原出售價額者，得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。先購後售者亦適用之。
該局舉例說明：甲君2012年出售自用住宅房屋1戶，實際買進價格為540萬元，賣出價格為550萬元(均不含土地價款)，應申報之財產交易所得為10萬元，另於同年買進自用住宅1戶，價額為650萬元，經計算其當年度包括出售自用住宅之財產交易所得10萬元的應納稅額為5萬元，不包括該項財產交易所得之應納稅額為3萬5仟元，則該納稅人重購自用住宅房屋可扣抵或退還稅額為1萬5仟元。
該局提醒納稅義務人，須同時符合下列條件始為自用住宅：
(一)納稅義務人本人或配偶或受扶養直系親屬於該房屋坐落
地址辦竣戶籍登記。
(二)該房屋於出售前1年內無出租或供營業使用情事。

算一算，利率多1%房貸多多少？

林奇芬曾任Money錢雜誌社長，Smart智富月刊社長、總編輯，擅長將艱深難懂的財經議題，翻譯成大眾能懂理財知識，著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
許多人購屋時，只評估現有房貸是否繳得起，但是，如果利率往上調高時，每個月的負擔會多多少呢？有房貸的民眾最好先算一下，看自己應付利率波動的能力夠不夠。 台灣民眾享受低利率房貸的好時光，還可以有多久呢？雖然，指標國美國目前還在零利率狀態，但台灣有一些銀行的房貸額度已經快達滿水位了，最近有銀行悄悄的調高新承做房貸利率。雖然只是小小的0.1%調升，幾乎感受不到差異。但這是否是未來利率調高的風向球呢？

不同等級客戶　利率大不同

據媒體報導，彰化銀行最近調高新承辦房貸利率0.1%，第一年最低利率1.9%，第二年起調高為2.22%，但這是對A級客戶的優惠，若是C級客戶，第二年利率調高為3.35%。如果採取一段式房貸利率，A級客戶利率2.18%，B級客戶2.65%，C級客戶3.2%。
換句話說，即使利率沒有調升，C級客戶與A級客戶，所適用的利率就多了1%。而且中央銀行的重貼現率從2011年7月以來，一直維持在1.875%的水準，超過33個月之久，未來隨著景氣逐漸改善，央行調高利率的時點也越來越接近了。因此，面對未來利率勢必升高的趨勢，購屋族不得不早作盤算
利率多1%　房貸多多少？

我們若以貸款1000萬元，一段式房貸為例，當利率水準為2%時，每個月房貸本息攤還金額為50588元，但若利率調高到3%時，每月本息攤還金額就變成55460，每個月大約多5000元。若利率再提高為4%時，則每月本息攤還金額為60598元，每個月要多付1萬元。
 目前央行的重貼現率水準為1.875%，算是相對低檔區，在2008年6月時，當時通膨壓力高，重貼現率在3.625%的高水準，比目前高出1.75%，因此，未來利率仍存在不小的調高空間。
 許多理財書中都建議民眾，房貸金額不宜超過家庭或個人所得的三分之一，主要的原因，就是擔心萬一利率上漲時，對於貸款族產生過大的資金壓力。

房貸不超過所得三成的理由

舉例來說，一個月收入10萬元的家庭，貸款1千萬元，每月房貸負擔5萬元，當利率提高1%至2%時，房貸佔家庭所得比高達五到六成，勢必擠壓家庭其他的開支，甚至有可能因此繳不起房貸。
 但若能將每月房貸額度控制在3到4萬元以下，則應付利率上漲的能力，就可更為充裕。這也相對表示，家庭月收入若在10萬元左右，則貸款總額最好不要超過800萬元。
 簡單的試算，讓你評估自己應付利率上升的能力，也能更從容的面對環境的波動，真正安穩的持有不動產。

貸款1000萬元　每月房貸負擔的差異

利率 2% 2.5% 3% 3.5% 4% 每月本息攤還金額 50,588 52,990 55,460 57,996 60,598 

想靠設籍炒房避奢侈稅 小心查稅更細膩

好房News記者蔡佩蓉／台北報導
奢侈稅修法除了納入核發建照的非都市工業土地，抑制資金流竄炒作之外，為了防止投資客利用「自用住宅設籍」漏洞，短期進出房市炒作，財政部指出，除了得符合辦竣戶籍登記條件之外，還必須要有「自住事實」，未來國稅局一旦更細緻查稅，不排除要求售屋者出示搬家、裝潢單據甚至水電費帳單等。
隨著政府查稅嚴格，許多投資客也不敢利用會有資金流向「痕跡」的人頭炒作，因此「自用住宅設籍」就成了避開奢侈稅的相對安全方式。不過，新修法的奢侈稅內容明示需符合「居住事實」，財政部賦稅署科長賴基福解釋，一般申報時仍會依照是否「設籍」為標準，而未來所謂「自住事實」證明，則屬於國稅局查稅範疇。
 換句話說，國稅局查稅時假若發現1年內超過2次換屋設籍，可能會要求售屋者出示相關證明，諸如水電費帳單、搬遷單據、是否有進行裝潢及購置家具設備等。賴基福指出，有些民眾購買房產後雖完成設籍，但期間假若有營業使用或出租，也將被補徵奢侈稅。
 未來國稅局若真對「異常設籍戶」進行細膩查稅，甚至要求出示自住事實證明，恐怕利用自用住宅逃漏奢侈稅的投資客，也將被一網打盡。但賴基福說，民眾若據實申報，或因工作因素搬遷換屋等正當理由，也多不會被補稅。

自用住宅設籍短炒投機，恐怕也將被國稅局鎖定。（好房News記者陳韋帆攝影）

桃園捷運綠線工程 圖

「受贈」「受遺贈」 差一字得被課奢侈稅

奢侈稅修法僅微調，但許多售屋民眾仍會在意哪些屬豁免條件，尤其去年全台房產贈與移轉已經創史上新高，獲贈轉售如何不會被奢侈稅打倒？財政部提醒，「受贈」與「受遺贈」僅有後者因「非自願獲得房產」2年內出售不需課徵奢侈稅，而出售2年內「受贈」的房產則符合課徵條件，但可扣抵售屋所得。

奢侈稅條例第5條規定，銷售因繼承或受遺贈取得者，非屬課徵範圍，換句話說，「受遺贈」代表非自願取得房產，如父母身亡所留下的房產，假若持有2年內出售，則不用被課徵奢侈稅。 
不過，出售2年內「受贈」的房產，又沒依法申報，假若被國稅局稽查發現，將面臨連補帶罰的狀況。國稅局舉例，民眾A在2012年9月26日將高雄市左營區房產贈與給B，1多年後，B以總價200萬元出售，由於沒依法申報，除了補徵稅額20萬元（稅率10%）外，還處以2倍以下罰鍰。
 至於「受贈」房產在2年內轉售而衍生的奢侈稅，能否抵稅？財政部指出，因贈與取得的房屋，若2年內出售而被課徵奢侈稅，此筆屬移轉房屋而支付的費用，在計算房屋交易損益時可列報。

以國稅局案例來看，張先生101年3月獲得母親贈與1棟透天厝，而後以1200萬元出售並繳納120萬元奢侈稅，該案例以房屋標準價格換算，房屋所佔的奢侈稅金額為40萬元，可作為抵除售屋所得的成本費用之一，因此該筆交易申報的財產交易所得為100萬元。

農舍建案分成集村農舍、老農配建及新農地等3種

一、集村農舍:
必須同時有20名農民一起申請興建20戶以上的建案，農民為當然起造人，且要符合在連接或毗鄰的農地上，同一筆土地持分也可以。
依一般縣市建築法規，大部分集村農舍的建蔽率為60%，容積率則240%，但集村農舍有配套地條款，比率為1比9，也就是說，每興建100坪，還要有900坪的配套地，配套地不一定位在集村農舍，也可能是位在遠處的山坡地或雜林地。
二、老農配建:
是民國89年1月28日農業發展條例修正前，屬於老農（自耕農）取得的農地，同一塊土地建蔽率為10%，但必須以原地主名義申請，還要經過登記、公告、過戶等作業。
新農,老農的區分(正名為"新" "舊"農業發展條例)是以89.1.28為區分點
若該土地持有時間為89.1.28以前
該土地不論面積大小 皆可興建農舍(稱配建農地，可蓋一間賣一間)。

若是89.1.28以後才取得土地，則須有756.25坪以上 才可興建農舍，
而且須取得土地滿兩年且在籍滿兩年 (即買地同時簽戶籍於同縣市中)，才可興建，還有須取得"使用執照"滿五年後始可買賣。

"配建農地"是以原地主之名義申請興建農舍，一人名下僅可有一間農舍
(蓋屋的錢是買地者支付)，在取得使用執照後再完成過戶，須請代書以反設定的方式保障購地(建屋)者的權益。

農舍興建的建敝率不論"新舊農" 皆為10%，樓高10.5公尺 屋頂斜率不得小於二分之一，容積率最大150%，基地面積最大100坪。

"農舍水電申請應該同一般建物申請"
簡單說就是在89年農發條例修正前 政府只管人不管地( 需有農民 身分 方能取得農地 ) 但在 89年後 則變成管地不管人 ( 開放 農地買賣 )
相對的 89年前所取得之農地( 老農 ) 其所興建之農舍在當時彼此( 雙方)如不具農民身份也是無法移轉的 ( 繼承 拍賣 除外 )

至於新農地，則是農發條例通過後取得的農地，單戶面積為756.25坪，消費者必須在當地縣市設籍兩年以上，才有購買資格，開發申請建案以後，要滿5年後，才能移轉及過戶。
老農配建及新農地的建案高度限制，也因都市計畫內外有別，位於都市計畫內建築限高14公尺，都市計畫外限高10.5公尺。