【文/施絢傑 攝影/邱添榮】不動產投資門檻之高，往往讓庶民望之卻步；不過近年台灣出現一種新投資商品，那就是REITs不動產投資信託基金，提供區區十來萬，就可晉身不動產投資一族的機會。儘管去年底傳出兩檔基金清算，不過中長線而言，REITs仍是一般庶民小額投資不動產的絕佳途徑…
高房價現象成為近年始終揮之不去的房市負面話題；而一般咸信，這是轉售套利的投資行為造成。轉售套利、墊高房價的現實背後，夾雜許多其他結構性因素，直接說這就是讓房價高漲、一般人買不起房子的關鍵因素，仍有污名化房市投資行為之嫌。
房市商品確實蘊含民生消費性質，然房地產或不動產當中的重要元素─土地，具有無法移動及有限的特殊性，因此具備強大的投資價值，這是無法否定的事實。因此，如何把這股需求或力量導向正軌，才是迎擊房市炒作歪風的正確方式；而具體作法，就是引導其朝長期投資、穩定收益的方向流動。
房市投資 導向長期收益
說到穩定收益，一般當然是指當包租公婆。不過想當包租公婆，先得買進一批房產，門檻不低；除了購屋款外，還得要有室內裝修、添購家具設備等預算，粗淺算算，沒有個百來萬，根本沒有機會。
不過，目前國內已有一種方式，讓一般人可用比百萬少一個、甚至兩個零，也就是十來萬或幾萬塊的少少資本，就能投資不動產，那就是REITs不動產投資信託基金(Real Estate Investment Trust)。
簡單來說，REITs就是透過不動產物件的信託、證券化手段，分割發行受益憑證，讓投資者可用小額資本當房東，享受不動產的增值利得及租金收益；尤其，REITs投資人不用自己親自管理物件，因為有管理機構直接負責投資物件的招租及物管等業務。
至於稅負上，目前國內是採分離課稅百分之十，也就是單獨繳稅、不需另外申報(綜所稅)；最近很熱門的證所稅，REITs也不列為課徵範圍。當然，最重要的優勢是投資門檻較一般房市投資低，遑論更高檔的商辦或商用不動產。
儘管有這些優勢或好處，不過稍有注意房市或投資市場的朋友都記得，半年前有關REITs的最熱門消息，是三鼎和基泰之星兩檔基金宣布清算，也就是逕行標售該檔基金持有的不動產標的、直接獲取增值資本利得，不再取其租金收益。
REITs 前景一度堪慮
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台嘉國際林裕仁總經理：去年駿馬一號更換投資標的，是台灣REITs市場頭一遭，在國外則是常有的事。 |
國內目前相關條例之規範，REITs確是以收益，也就是收租為主要獲利模式，因此上述兩檔基金的直接清算、獲利了結，被外界解讀為國內REITs後市發展出現疑慮。
之後，又傳出另一檔REITs也將進行若干「操作」時，外界當然又認為，這將又是清算。不過此檔REITs駿馬一號後來的操作，有些出乎外界預料；因為這不是清算，而是更換投資標的，也就是先處分部分原持有物件後，一部份資本利得分享給投資人，其他則尋覓更好的新投資目標。
負責駿馬一號操作管理的台嘉國際林裕仁總經理表示，當初他們宣布處分舊有資產時，外界的確猜測是清算，畢竟先前已有兩檔同類基金做了這項操作。不過林裕仁指出，在歐美日等推行相關制度及商品有年的國家地區，REITs更換投資標的的操作，是相當平常的事；當然在國內，則的確是頭一遭。
事實上，當駿馬一號完成舊資產處分及購入新標的後，國內重要信評機構之中華信評立即給予升等評價，接著股價也有提升，代表無論評等機構或市場投資人，對這項操作都投下了信心票，這是國內REITs發展的重要一步，而且其他檔REITs也盛傳有意跟進。
至於稍早兩檔基金清算，一來當然是資金追高，導致不動產價格快速上漲，卻無法反映在(REITs)股價上，使得讓投資人更加覬覦處分利得，但更重要的還是租金收益不穩定。這說明一檔REITs的績效好壞，一是看投資物件之租金水準、出租率，再者也和基金管理機構有密切關聯。
物件及管理 決定績效好壞
租金水準及出租率固然和物件區位、大環境景氣，乃至整體產業榮衰有關，但如果管理機構本身績效不彰，也的確會拉低租金和出租率。另外，REITs選定的投資物件，也是由管理機構操盤決定。
不過，除了REITs本身的投資物件及管理績效外，台灣REITs市場發展的現實，或說限制，其實也源於官方推廣力道不足，與民間投資不動產的既定心態。
林裕仁指出，歐美REITs的投資標的，其實不限於商用不動產；基本上，只要有穩定租金流量者，都可以是REITs的投資標的。尤其，REITs還有穩定市場的功能，因為它能引導更多資金投入不動產，進而成為調節資本市場資金流向的重要機制，而這應該也是當初官方將相關制度引進國內的重要理由之一。
只不過，自九二年相關條例通過至今(九八年一月修正)，雖然國內的確有相關商品陸續問世，但這些年來，官方似乎無足夠宣導及推廣，使得國人對REITs商品認識不足；當然，國內房市買賣價格易炒高，租金水準卻長期停滯也是重要障礙，畢竟REITs的主要收益來源，就是租金。另外，國人認為投資不動產要看到實實在在物件的心態，也可能是影響REITs發展的隱性因素。
全球知名商仲機構，CBRE世邦魏理仕台灣分公司投資部資深總監陳俊逸則認為，台灣REITs市場近年發展不如預期，恐怕還是與制度面關聯較大。
台灣REITs 流通率偏低
陳俊逸分析，台灣歷來發行共八檔REITs，基本上都是SPT，而非歐美常見的SPC。簡單說，SPT為封閉式，是先有(選定)證券化標的，確定信託及管理機構後，再發行受益憑證；SPC則屬開放式，就是以管理機構之名進行資金募集，尋找合適標的同步進行。之所以台灣REITs都屬SPT，則是「受制」於當初官方推動不動產證券化的考量與條例實質內容。
不過反過來說，正因為國內REITs屬SPT性質，因此外界有關管理機構與物件所有者屬同集團，可能左手賣右手，或不會拿出優質物件證券化的疑慮，都是多餘的；自家機構負責管理自家物件，反而更能確保物件品質及出租率。根據公開資訊及CBRE評估，國內幾檔REITs的物件，都屬於優質標的。
CBRE研究報告也顯示，台灣REITs績效良好；不但長期現金殖利率逾三％，優於五大行庫一年期存款利率，且物件租金、出租率都不錯，除少數物件外，空置率都是個位數字或更低。由於收益穩定，使得國內現有七檔REITs多由保險集團持有；陳俊逸甚至透露，現在一般投資人有錢也不一定買得到(REITs)。
因此國內REITs市場，並不全然是投資物件品質(租金及出租率)或管理機制，還有流通率不高的問題；而這必須歸回制度，也就是法令規範或遊戲規則來看。
陳俊逸分析，法令主要限制有三：第一、限制基金規模，二、開發型不動產不得納入(之後修法准許納入，但仍有性質及額度限制)，三、融資上限受限。這三點制度限制，使得REITs基金規模擴張不易，加上收益穩定，當然就造成持有人不願放手、流通性受限，市場發展因而不夠活絡。
制度等因素 REITs市場受限
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世邦魏理仕台灣投資部資深總監陳俊逸：台灣REITs平均現金殖利率超過三％，雖然不算高，但仍為穩健的投資工具。 |
另外，台灣REITs市場發展的障礙，也和國內投資人多仍偏愛股票操作有關，早期股市進出獲利率高；相對地，REITs收益雖穩定，但投報率的確遠不如股票亮眼，增值也不易反映於股價上。但反過來說，REITs或不動產投資風險較小，股票有機會日進斗金，但一夕之間血本無歸的機率也一樣高。
國內幾檔REITs投資物件都算優質，收益率穩定遠優於定存；不過由於制度限制，使得國內REITs規模有限，且多由保險業持有，市場流通性偏低，這些是台灣REITs市場的問題。然從國際資金投資局勢來看，未來三到五年內，台灣房市其實仍存在若干風險，這當然也影響REITs的投資展望。
由多位新銳國際財經投顧分析師組成，近幾年知名度頗高的法意聯盟中，主攻國際貨幣及資金市場的JOE就分析，今年歐美主要不動產投資顧問機構如Global Property Guide等，紛紛調降台灣房市長期投資評等，原因就是不動產租金成長停滯，價格卻飆升，導致投報率持續被壓低。
CBRE今年初公佈的相關報告，也顯示類似訊息；台灣REITs長期現金殖利率超過百分之三(三．○六)，看似不錯，但比較其他國家卻差了一大截。就拿我們最常比較的南韓來看，該國REITs平均現金殖利率將近八點八個百分點，是國內平均值的兩倍有找；鄰近的新加坡超過百分之七，連相對較低(應該也是高價因素)的香港，都有將近百分之五．六。
租金停滯 台灣展望遭降
國際間對房市投資，都是以租金投資報酬率為評比依據，有意投資房地產的外資，都是根據這些國際投顧機構的報告來決定資金去處。而從過去一年多，官方公布包含交易件數或融資數據來看，台灣房市的確出現(交易)量縮，JOE指出，這和二十多年前房市泡沫前夕的日本相當類似。
或許有人會說，這一年台灣房市交易量下滑，除了歐債問題外，和奢侈稅等政策干擾有關。但JOE強調，一般人有種迷思，認為房市運作可純從本地供需或資金狀況分析；然各區房市，其實都有一定的外資持有比例，全球皆然。實際方式則是間接融資或購買衍生性商品，如營建類股ETF等，REITs可能也是其一，直接購買反而是少數；因此國內政策制度，對外資幾乎不構成影響。
換言之，一個區域房地產市場的興衰，和外來資金關係之密切程度，高過一般人想像，台灣也不例外。而一旦外部資金嗅到台灣房市反轉先兆，就會快速撤資，形成「量先價行」，也就是先交易量縮，價格後修正的情況，而交易量縮部份，已是進行式。
只不過，房地產市場被稱產業火車頭，它還真的就像是火車頭一樣，啟動得花很大能量，停下來(下修)耗時也很長；下修的速度和幅度，則得看外部資金所持比例而定，也要看國際間整體財經後市，因為這決定了資金流向。
進一步來說，由於這兩年中、日、歐洲經濟展望都不佳，美國雖然開始復甦，今年又是大選年，將有利多可期，但全球經濟不大可能靠美國獨自撐起；在未來兩、三年全球經濟前景仍不樂觀下，JOE建議投資人，短期應持有較多現金部位；REITs雖然能享租金收益，但短期內仍難補足價損，故除谷底反彈的美國或新興國家外，不建議買進。
推廣REITs 導正投資風氣
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政府開放陸客觀光，使得商場及飯店成為REITs熱門標的。 |
CBRE陳俊逸總監則認為，外資對台灣房市評比偏低是事實，租金偏低則是成因；然而他認為，從長線投資的觀點，不動產還是相對優質、穩定的選擇，預料依然過剩的游資，還是會選擇精華區不動產物件，而REITs則是一般投資人可考慮門檻較低的工具。
而台灣不動產租金偏低，乃攸關產業結構、官方政策的複雜問題，短期內難有改變。陳俊逸回憶，十多年前網路經濟興起時，台灣商辦不動產租金價格可用突飛猛進來形容，台北商辦甚至是一室難求、奇貨可居。但後來網路經濟快速隕落，至今台灣還沒出現下一個足堪取代的產業。
因此如果想在收益穩定之外，尋求更高的報酬率，美國目前已從谷底爬升，巴西等新興國家也正在起步，投資人可考慮買進這些地區的REITs或REITs基金。至於物件，他看好國內零售商場及飯店，主要是政府開放陸客來台觀光帶動的商機。無獨有偶地，台嘉國際林裕仁總經理也表示，駿馬一號持續尋覓新投資物件，雖然基於穩定收益之前提，會以區位(台北精華區)為首選，但是飯店，特別是鎖定背包客的都會區旅館，後市相當不錯，同樣是他們看好的物件。
由於具備價值穩定的特質，不動產堪稱中長期投資的最佳工具；而透過信託、證券化產生的REITs，由於門檻低，因此頗適合一般人投資購買。我們甚至認為，台灣長期房市投資多為短線炒作，對市場發展並不健康，REITs其實是相當不錯的替代方案，官方應多加重視，加強推廣並鬆綁制度，進而導正房市投資風氣。
當然，每項投資都應該勤做功課，REITs也不例外；有意投資REITs的投資人應針對REITs的管理機構及投資標的區位做深入了解，才能真正坐享穩定收益！
