實價課稅時代 不動產投資新思維

陳碧源 (高源不動產估價師事務所所長)

年初行政院發布2014年發展計畫，要求地方政府配合實價登錄行情，調整土地現值、公告地價、房屋標準單價，這也代表土地增值稅、地價稅、房屋稅和財產交易所得稅都會受到影響；財政部也宣示「逐步推動房地稅合一」
此外，明年的全國平均公告現值於可望達到市價90%以上，土地增值稅率也將同步檢討，跡象顯示，明年是推動不動產稅制改革的關鍵年，投資人投資房地產應有新思維。
首先，土地現值、公告地價與房屋標準單價愈來愈貼近市價，且財政部擬區分自用、非自用課以不同的持有稅率，房地持有稅將提升，公共設施房地資本化效果逐漸收斂。
當資金效應逐漸減弱的情況下，房地產行情將更裹足不前，尤其台北市年租金報酬率僅1.57%，未來收益利得報酬率將更低，若持有成本提高，持有者肯定會重新檢視租賃行情，不論調整租金或出售，房地產市場都將興起一番波瀾。
第二，不動產稅制修法方式與時間表確定後，稅改期間不動產名目價格將鬆動，不過新稅制實施後，由於房地產加稅成本將轉嫁在售價上，房價可能續漲。有意購屋自住者可以觀察稅改政策與期程，推估賦稅增加幅度，在較好的時點議價購屋。
第三，國人深信「有土斯有財」，不過都會區主流不動產多數是電梯大樓、華廈等區分所有建物，市以「建坪」計算市價，而現行稅制則採房、地分離的稅基計算稅負，因此購買持分土地少、地價較低的不動產，避稅效果較高，區分所有建物如果建坪面積相同，由於土地持分較少，整體建物稅負較低。
其實不動產的根本的價值在於「土地」，都市更新或合建談判的基礎是「土地」，購屋時也以土地持有比率作為房價的計算標準。
不過，財政部一旦推動「房地稅合一」，未來土地持有比率愈高，繳稅就愈多。消費者買房時，最好檢視土地持分比率，並且了解不動產的未來動向，倘若要採都更、合建，土地持分愈高愈好，若僅是要自住、節稅，最好還是買土地持分低的社區大樓，較划算。