【好宅王】實價登錄後，我的房子跌還是漲呢？
Yahoo!奇摩房地產編輯部 – 2012年8月7日 下午2:37易漲易跌 賣方市場成雲煙
政大地政學系教授張金鶚認為，實價登錄可增進民眾對價格的認知，買方不會再隨著銷售人員的話術起舞，未來就不怕業者亂哄抬價格，而且除了價格，成交量也一目了然，哪些地區的人氣只是炒作出來的，很快就會被戳破。房市好壞再也不是業者說了算，買賣雙方的資訊落差拉近了，價格的不合理就可望消弭，未來房價漲跌也會更即時反應。
房地產達人Sway笑說，由於實價登錄後要炒作房價比較麻煩，未來實價課稅的政策仍未定，投資客相對一定會減少，買方轉趨觀望的氣氛也漸濃厚，因此接下來勢必將扭轉過去幾年由賣方主導市場的情勢。
中古屋量縮 高總價物件逆勢成長
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，早在實價登錄前，就能在許多房仲業者的網站上看到最新買賣成交行情，買方想了解房價的成交價格並不難，而政府的實價登錄平台上路，預計對房價的漲跌影響也不大，但未來交易資訊透明化，不論是成交量及成交價，買方都能更容易掌握，而成交資訊累積越多，越有利於賣方訂價或買方出價，買賣雙方自然對價格也更易達到共識。
但徐佳馨也向好宅王坦言，對中古屋或新成屋而言，除了「實價登錄」外，影響最大的還是後續的「實價課稅」，因此市場現在充斥觀望氣氛，中低總價的物件目前成交速度都較為緩慢。但特別的是，許多高資產客戶怕實價登錄實施後會讓資產曝光或是財產贈與引來國稅局關心，都紛紛趕在實價登錄實施前簽約登記，反而加速了高總價物件的成交速度。
法規漏洞多 預售市場未見動搖
購買中古屋或新成屋，買方或房仲業者都必須在完成交易後的30天內登錄實際交易價格，但由建商委託代銷業者的預售屋，卻是在代銷業者與建商的「代銷契約屆滿或終止」的30天內一次申報即可。因此若建商與代銷業者將代銷契約期間從半年拉長至兩年，兩年後或完售後才登錄，這些過時的成交價格對買方而言已不具意義。
徐佳馨認為，預售案雖然價格較高，但往往是周邊房價的指標，若不能即時申報，難免讓實價登錄的美意打了折扣。而建商自售也不在實價登錄的範圍內，這些都可說都是法規上的漏洞，也難怪多數業者都認為實價登錄對預售屋市場的影響不大。
Sway建議，若想買預售屋卻苦於預售行情無法即時揭露，不妨從周邊中古屋的房價進行推算，一般來說，中古屋的行情約為預售屋的六至八成。
整體來說，業界對實價登錄多半持正面肯定，儘管房價透明化不一定會帶來房價下跌，但能嚇阻房價不當哄抬，總是房市進步的第一步，未來更可望有健康積極的發展。
【好宅王】實價登錄後，是不是馬上就會進行實價課稅？
Yahoo!奇摩房地產編輯部 – 2012年8月7日 下午2:40內政部地政司副司長王靚琇表示，實價登錄在2012年8月正式上路，無論自己私下買賣，或是透過仲介、代銷業者、地政士(代書)成交案件，只要完成所有權移轉登記的30天內，就必須申報登記；政府受理、查核資料過後，也將去除詳細的門牌、地號、建號資料，並且以每50個門牌號碼為單位，在網路平台上公開房價資訊。
王靚琇表示，實價登錄上路後，等於間接引導房市進入不二價市場，雖然一開始市場對於實價登錄的議題較為反彈，不過了解登錄內容後，就會發現其實有助於市場資訊更公開透明，也有助於讓買賣雙方都了解區域行情，逐漸將房市帶向不二價的走向，以前賣方亂開價、買方亂砍價的現象也會逐漸減少。
財長：實價課稅得修法 短期難實現
其實不少民眾更擔心，實價登錄後會不會接踵而來的就是實價課稅？王靚琇表示，目前內政部當務之急就是將「地政三法」（平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例）修讀完成，進而促進台灣的不動產交易更加透明、與國際接軌，一開始的原意並非以實價課稅為最終目標，而實價課稅的政策內容，也與內政部無關。
財政部長張盛和則曾表示，如果真的要採行不動產實價課稅，則必定要透過修憲修法後才有可能實行，不過如果要修法，必定又得經過立法院三讀通過，將是一場浩大的工程；如果真的要逐漸將稅基改為實價課稅，則可以以實價登錄資料為依據，調高土地公告現值接近市價，這樣影響的社會層面將最小。
張盛和表示，實價登錄實施後，還必須觀察執行成效以及民眾登記的狀況，尤其登錄的房價資料，是以不動產總價值登記，並沒有原始的成交價，房屋、土地如何分開計價，都是難題。
台灣稅法複雜 改稅法難度高
尤其台灣的不動產，所涉及到的稅制有土地增值稅、地價稅與房屋稅。土地增值稅是交易稅，在不動產交易、移轉時課徵，由賣方負擔；地價稅與房屋稅是持有稅，房地產所有權人定期繳納。
目前地方政府依照公告現值課徵土增稅，但是公告現值與實際交易價格，差距很大，也因此不動產實價登錄後，不動產資訊透明化，可以逐漸將公告現值拉高到實際價格相同，成為官方課稅的主要依據。
學者：實價課稅優點多 應朝此方向進行
玄奘大學財富管理學系副教授花敬群表示，尤其台灣稅法中，土地與房屋是分開計價、計稅，該如何重新定義稅制，都會是個難題；如果政府真的要走向實價課稅，至少要兩、三年以後才有可能，短期間不可能立刻實施實價課稅。
花敬群表示，未來若真的採行實價課稅也不見得不好，屆時不動產的稅法一定會大幅度修改，也能真正課到因為炒作買賣而大賺的人，也許對於一般持有者來說，稅率變低也不一定。
【好宅王】假設真的實施實價課稅，到底要多繳多少稅？
Yahoo!奇摩房地產編輯部 – 2012年8月7日 下午2:43內政部地政司曾指出，實價登錄資料將作為各縣市調整土地公告現值與房屋評值的來源依據，希望2015年將公告現值調整至市價約9成，當公告現值等稅基標準提高，代表未來民眾持有、買賣不動產的成本都將增加。
近幾年其實政府已不斷逐步調整稅基，且調幅顯著，例如北市土地公告現值，自從2008年到2012年之間，調幅約47%。然而，即使調幅大，和實際的市價仍有有段不小的距離，目前現行的公告現值僅約市價的3~4成左右。
調整稅基 稅負將增
未來政府取得實價登錄的資料後，可能在明年開始大幅調升公告現值、公告地價等稅基標準，而有鑑於歐美亞許多先進國家都已實施「實價課稅」，不論業界、學界普遍皆認為，台灣很有可能朝此方向前進。一旦依據實價課稅，民眾需要繳納的稅務恐怕多出不少。
即使是一般住宅，在土地公告現值與房屋評定現值大幅調高後，也將使房屋交易成本大幅增加。以去年八德路四段成交、屋齡約20年、約以1900萬元左右的價格成交的住宅為例，依照去年的公告現值，買方應繳納契稅、印花稅等費用總額約4萬1千元；賣方需繳納土地增值稅56萬元。
但當未來土地與房屋現值調漲到跟市價相近，或是以實價課稅的話，被課的稅就會增加許多。若2014年的土地公告現值與房屋現值調整至市價9成標準，信義房屋代書專案經理林以德分析，同一間住宅交易時，買方契稅、印花稅需要負擔的費用，比去年高出8萬多元；賣方的話，負擔更為沉重，得多付出280多萬元的土地增值稅。即使不買賣，持有成本也會提高，房屋稅與地價稅分別增加1萬多到2萬多元。
遏止炒作 長遠有利房市
政大地政系教授張金鶚表示，目前台灣金融市場仍屬低利環境，政府調整稅基的用意，主要是為了改善房地產持有成本過低，避免淪為有心人士惡意炒高房價的惡習，也避免多數人因房地產而坐擁萬貫家財，繳的稅卻遠少於實際所得，試圖弭平稅負不公造成民怨與貧富落差等問題，對整體市場而言，長期來看是件好事。
針對這點，張金鶚表示，這樣的情況並非必然，得看當時市場的景氣情況如何，如果市場買氣差，市場住宅供給量大於需求的話，買方較有優勢，可以多看屋、多做選擇，即使賣方想要轉嫁成本也很難；而如果當時為賣方市場，需求量遠大於供給量，賣方則較有價格的主導權，該情況才有發生的可能。建議消費者不需太過憂心，如果能適度調整稅賦基準，達到讓房市健全發展的效果，對社會來說才是一大福音。
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