何謂實價登錄？

以往買賣房屋民眾都不必向政府申報成交資訊，但8月1日實價登錄正式上路後，未來不論買賣名下住宅、店面或土地，實際價格可得一一登錄清楚。

期限內要申報 包租公婆也緊張

民眾最關心也最基本的問題，莫過於到底什麼是「實價登錄」？「實價登錄」是根據立法院去年12月三讀通過的實價登錄「地政三法」修正條文實施，因不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例中，皆要求實價申報登錄，因而合稱為實價登錄地政三法。 

實價登錄地政三法主要是要求不動產買賣雙方、地政士或不動產經紀相關業者，在房地產買賣完成並完成所有權移轉登記的30天內，必須要主動向主管機關申報，如實登錄買賣案件的實際成交價格；買賣預售屋方面，也應在代銷契約屆滿或終止的30日內，申報登錄該物件實際交易價格。

需要注意的是，依法規定須要申報移轉物件，是指透過買賣，有產生價金支付的對價關係才需要照實申報實際成交價，也就是說，如果是父母饋贈給子女而產生的移轉，就不需要申報。 

另外，如果是委託仲介辦理的租賃案件，同樣需要在簽訂租賃契約書後的30日內，向主管機關申報登錄該案的實際租金資訊，因此有部分屋主為了不希望成交訊息公佈，而選擇自己招租。

需要注意的是，依法規定須要申報移轉物件，是指透過買賣，有產生價金支付的對價關係才需要照實申報實際成交價，也就是說，如果是父母饋贈給子女而產生的移轉，就不需要申報。

至於誰該負責登錄呢？景文科技大學財金系副教授章定煊接受好宅王採訪時表示，依照規定，若是由買賣雙方自行交易的物件，須由買方負責登錄，賣方沒有負責登錄的義務；若是委託仲介、代書等不動產相關業者辦理，則由業者負責按照成交價格登記。 

日前有代書業者認為，實價登錄將造成業務工作量增加，擬定將漲代書費，章定煊表示，相關申報事宜並不困難，民眾可以到所屬縣市的地政事務所登記辦理，或是一般民眾只要以自然人憑證、地政士、不動產經紀業者則以工商憑證，即可到透過不動產成交案件實際資訊申報登錄系統網站（http://clir.land.moi.gov.tw/cap），登錄買賣物件的實際價格。

標的、價格缺一不可

到網站登錄後，需要登錄的項目不少，章定煊表示，需要登錄的資料主要可分為三大項，包含交易標的、價格資訊及標的資訊。交易標的方面，必須登記項目包括登記收件年字號、建物門牌、不動產標示、交易筆棟數等。價格資訊，則涵蓋房地交易總價、土地交易總價、建物交易總價、車位個數、車位總價等。而標的資訊，指得則是是土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區或編定、建物現況格局等。

民眾向主管機關申報登錄時，如果該筆房地產買賣的土地和建物，成交價格分別議定，則須分開申報；假使房地是合併交易，也就是土地及建物沒有分別議定成交價，則可合併申報一個成交價格。

為什麼要實施實價登錄？

長久以來，台灣房地產市場都是由業者把持成交資訊，即使各大仲介、代銷都表明可以到該公司網站查詢成交資訊，但其實民眾看到的價格訊息，仍是業者選擇過後才呈現的數字，且公開的表價與具體成交價格往往不同，之間是否有落差？議價空間為何？一般民眾往往不得而知。 

政治大學地政系教授張金鶚向好宅王表示，8月1日實價登錄後，未來每筆物件的交易價格都必須如實登錄在政府網站上，有助於房價透明化，如此一來，想買房的民眾便可透過上網查詢，了解區域成交行情，以利與賣方協商價格，以後價格不再只是賣方或業者說了算，大大降低不肖業者隨任意喊價的機率，房市將可更加健全發展。

張金鶚教授認為實價登錄實施後，房市將可更加健全發展。

稅基與實價悖離 房產淪炒作

張金鶚也向好宅王表示，目前台灣不動產持有、交易的稅負課徵標準，主要是以「房屋評定現值」、「土地公告現值」、「公告地價」等稅基為主，且採房、地分離方式。舉例來說，假設小鄭有一間透天房產，每年需按照該屋座落位置的「公告地價」，負擔地價稅，並依照「房屋評定現值」，繳交房屋稅，當未來小鄭想要買賣該棟透天厝時，則需依照「土地公告現值」繳交土地增值稅，住宅部份，則須申報「財產交易所得」，繳交綜合所得稅。 

然而，近年來台灣房地產漲勢洶湧，目前規定的課稅標準和實際成交價格之間有顯著差距，因持有、交易成本低而讓房產成為有心人士炒作的商品，因此引起政府關切。張金鶚表示，中國、日本、香港等地區，課稅標準皆以實際價格呈現，例如香港住宅交易後，都必須上網登錄實際成交價格，政府將買賣契約書存檔，只要民眾想調閱某住宅前次交易資訊、成交價格等，付費即可查詢，並且依照實際成交價格課稅。 

為了與國際接軌，內政部地政司日前曾表示，實價登錄將作為調整公告現值、房屋評定現值等標準，有助於房市健全發展。張金鶚表示，對於建商、代銷或仲介業者來說，實價登錄則會讓房市交易更加順利。

透明登錄 政府與買賣方3贏

想買房子的小琳，以往只要一走進建案或仲介店面，聽到業者口中喊出的開價，總是半信半疑，一一紀錄各個物件的價格後，還是總覺得不太放心，回家後再上網一一比對附近價格，或是再多向其他幾家業者詢問價格，反覆詢價、考慮、比價後，才可能願意掏出儲蓄已久的頭期款買房，這樣一來一往的時間，恐怕動輒1~2年的時間了。

在這段時間內，不只購屋者耗費心力，業者也要不斷周旋於開價、議價，尤其第一線的仲介人員，必須奔波於買方與賣方之間，好不容易說服買方收到斡旋金後，還要再向賣方議價，取得兩者之間的平衡。

中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長黃炯輝分析，預售案或新成屋中，即使是同一個建案，也會因住宅座落的樓層高低、景觀、格局等因素，而讓價格出現差距，案場銷售人員往往得花不少時間與買方溝通，當實價登錄上路後，買方對價格的疑慮將大幅縮小，銷售時間可望縮短。 

張金鶚表示，價格揭露後，有助於政府建制「不動產價格監測機制」，可以幫助政府單位確實掌握房價，評估住宅政策的實施方向，可說是三贏局面。

實價登錄後我的個人資料會不會洩漏？

「實價登錄會不會讓我的身家資料都曝光阿？」8月1日實價登錄地政三法正式上路後，只要是買賣房地產的成交訊息，都需要在規定的時間內完成登記，如此一來，代表政府可以確實掌握市場的成交資訊。但同時，民眾也相當關心，實價登錄這項政策，會不會讓個人的資料全部攤在陽光下呢？或是，依據實價登錄追查到其他身家資產等等。

去區段化、去識別化　保障個人隱私

內政部地政司表示，實價登錄主要的目的，是希望讓一般社會大眾能夠透過公部門的資訊揭露，更了解房價與附近成交資訊，若希望買賣房屋，也可以有參考依據，不會總是只能聽業者的片面之詞。而剔除過高或過低的極端值（剔除數值的前與後3%的資料），主要是擔心如果有超過區域行情的成交價格，可能會誤導社會大眾的判斷，不慎的話恐怕會有淪為有心人士刻意炒作行情的疑慮，因此不揭露價格過於極端的個案給民眾查詢。 

目前決議採定的方式，以每50個門牌號碼做為公布範圍，舉例來說，如果8月10日，台北市松山區南京東路5段25號有一筆買賣成交，該案建需要在辦理完所有權移轉後的30天內登記，最快在10月，民眾就可以在網路上查詢，顯示的資料會以台北市松山區南京東路5段1~50號呈現，而不特定指出某一特定地址，以保障民眾個人隱私的權益。 

倘若買賣的物件位於城市化較低的區域，可能不一定處處都有門牌號碼，因此可能會以附近較明顯的地標或地物來呈現，例如，高雄市杉林區月眉鄉杉林國中附近，一筆成交物件資料為……。

最快10月可上網查成交

預計最快10月開始，民眾就可以上各縣市政府的地政機關網站查詢登錄資料，例如北市可到台北市政府地政局（http://www.land.taipei.gov.tw）了解資訊。而往後的話，則可以查詢前一季的資料，例如2013年第1季，可以查詢到2012年第3季從8月開始的資料，以及第4季的資訊。

好宅王也提醒大家，不只是買賣物件要登錄，凡是經由房屋仲介、代銷等不動產相關業者經手的租賃委託物件，也需要在簽訂租賃契約書後30日內登錄實際資訊，引起不少包租公、包租婆擔憂。目前租賃物件僅限於不動產仲介業受託的案件才需要在出租後申報，不少房東擔心資訊透露，也不找仲介代為招租，花敬群表示，台灣租賃市場長期以來不透明，也是住宅問題的一項疑慮，其實有租金收益就應當誠實納稅，如實登錄資訊也較有利於房市健全發展。

實價登錄會不會讓我的房子賣不出去？

實價登錄將於2012年8月1日正式上路，未來買賣不動產，都需要將價格登錄在政府網站上；房地產資訊更透明化，台灣的房地產市場也逐漸走向國際趨勢。對於民眾來說，未來要買賣房屋，可以多方參考實價登錄後的資訊，不必再侷限於業者提供的房價內容，好處多多。

買賣資訊全都露 不怕交易來陰的

不過隨著全球景氣變差，全台房市成交量也隨之減少。中央研究院公佈2012年全年GDP成長率，只剩下1.94%，比2011年底預估的3.81%減少了1.87個百分點。根據內政部統計，2012年第1季，全台買賣移轉棟數共41674棟，比起上季的50601棟，減少17.64%，從各種統計數據就可以看出來，台灣的整體經濟和房市，都開始走向低迷衰退的狀態。 

無論是民眾還是業者，對於往後的景氣都不是很有把握。玄奘大學財務金融系副教授花敬群表示，房市較熱的時候，不少仲介都會故意喊出某戶天價成交的訊息，藉此炒作區域房市；有些投資客甚至會故意提高成交價格、做出假契約，就是為了得到更多銀行貸款、「虛報增貸」獲得更多流動資金。 

花敬群表示，實價登錄上路後，無論各種成交資訊，都得揭露在公開平台上，民眾可以輕易地查詢到區域房價資訊，也能自行掌握房價趨勢，比較不會像以前一樣，被仲介、代銷業者牽著鼻子走。

破除喊價陋習 賣方價格恐鬆動

然而在房市景氣低迷的時候，採取實價登錄的政策，相對地對於不少賣方來說，就有急於賣房的壓迫感。遠雄集團發言人蔡宗易表示，不少高資產族群就急著想要在實價登錄政策上路前買屋、賣屋，主要原因就是怕實價登錄上路後，資產容易被查閱、身家財產也容易被曝光。 

而對於一般的住宅賣方來說，未來實價登錄上路後，肯定無法再高喊價格，恐怕得逐漸走向「不二價」的賣屋策略。花敬群分析，台灣人的習性還是喜歡喊價、殺價，賣方也容易被仲介慫恿，特意開高價後再讓對方殺價。 

花敬群說，不過實價登錄後，買方將會更為精明，直接查詢周圍實際的成交行情，再出更低的價格，對於賣方來說，不只無法喊高價，而且在房市景氣低迷的時候，房價恐怕還會被買方大砍特砍。

雖然目前房市前景仍然一片混沌，但實價登錄政策已是箭在弦上、不得不發。花敬群分析，實價登錄絕對可以打擊到專門炒作房地產的投資客，不過在低迷的房市中，房市也將隨著實價登錄進入觀望期，短期間成交量也不可能再有爆炸性的成長。