奢侈稅風暴VS.國際金融風暴 買方及賣方因應之道

行政院院會於3月10日通過「特種貨物及勞務稅條例」草案，也是俗稱的「奢侈稅」草案，預計7月1日起實施，持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地；而持有期間之計算係自本條例施行前或施行後完成移轉登記之日起算至本條例施行後訂定銷售契約之日止。按銷售價格加徵10%或15%稅額(即擬對持有二年內移轉非自用住宅，按實際交易價課稅，即買進後1年內賣出，將課徵15%的稅，買進後2年內賣出，將課徵10%的稅 )，並排除屬合理、常態及非自願性之不動產移轉共10項【包括自用住宅(本人配偶及未成年子女設籍之1處自用住宅)、先買後賣自用住宅、農舍、公設地、法拍屋、銀拍屋、建商推案、繼承或受遺贈、政府出售或贈與及其他經財政部核定等】。

申報方式:該稅採出售人誠實申報制，由賣方從簽訂房產買賣契約日起算，30日內主動申報，虛報、漏報、利用他人名義銷售不動產或特種貨物，除需補徵稅款外，按所漏稅額，處3倍以下罰緩。買方則以完成過戶登記日起算。

太平洋房屋李珠華副總表示:奢侈稅風暴自此籠罩著房仲業，繼國際金融風暴後，房市首度明顯產生交易急凍現象，回顧2008年國際金融海嘯，影響國內經濟與房市發展，後來在以下四大因素影響下，於2009年3月起，房市開始活絡復甦:

1.中央銀行連續7次降碼，此低利率政策，使銀行定存、活期等資金快速流向市場，投入房市(當時五大銀行一年期平均存款利率為0.79%，但若投入房市至少有2-3%的投報率)。

2.政府推出2次2000億優惠房貸(平均利率1.325%；約有12萬戶可受益)，使許多當時觀望的買方在考慮房貸成本降低的情況下，提早進場。

3.政府調降遺贈稅，由50%降為10%，吸引海外資金回台(大部份為台商及華僑資金，回台購買豪宅或高總價住宅，當時約有近1兆資金回流)。

4.外加學者影響媒體報導，希望賣方能降價出售，此舉也帶動許多委售客戶屋主願意合理的降價，使得買賣雙方對價格認知差距縮小，縮短成交的速度。

綜觀以上情況，觀察目前奢侈稅風暴，李珠華副總說，可知，房仲業若要快速脫離此風暴圈，可多利用政府釋出的優惠房貸及市場優勢，解說對買賣方有利的部份，服務及鼓勵買方及賣方進場，確保其權益:

買方:

1. 政府優惠房貸:(1)2010年12月1日財政部推出青年安心成家購屋優惠貸款2000億 (前2年優惠貸款利率為1.5%，第三年為1.8%，最高可貸500萬)。 (2)內政部「100年度青年安心成家方案」3/1~4/13受理申辦住宅貸款利息補貼：名額20,000戶，前2年新台幣200萬元零利率房貸，申請人須為年齡介於20～40歲間，且結婚未滿2年或育有未滿20歲子女之青年家庭；另申請換屋者之年齡上限為45歲。今年政府為鼓勵生育，針對2個以上子女的家庭，提高加分比重。住宅租金補貼：名額15,000戶，提供每戶每月最高3,600元之租金補貼，最長2年。

2.加上利率仍處低檔(五大銀行台銀、合庫、土銀、華銀、一銀1年期平均存款利率為1.19%，2011/2購屋貸款利率為1.780%) ，且基於物價上漲與通膨時代來臨之考量(受到美國二次貨幣寬鬆等政策影響)，購屋可保值等因素，自住型買方此時進場，並不會吃虧。

3.自住型買方:首購與先買後賣(換屋)之買方，此時趁市場短期投機客委賣量增加，願彈性降價，少賺或不賠為贏之限期購屋黃金期，進場挑便宜好宅，反而得利(另投機型客戶收手，競爭者少，也比較有機會買到理想的房子)。

4.奢侈稅效應:投資報酬率佳的收益型產品當道，不管買幾棟房產，短期可出租獲利，兩年以後可轉手獲利，又可免繳奢侈稅。口袋深的置產型客戶(中長期投資客)，短期可將手中產品出租，收取租金，2年以後繼續收租或出售，故影響不大，採以上做法，不會被課到奢侈稅。

5.除非利率漲到3~4%以上，有錢的本地富豪與台商仍可出手購置豪宅保值或等待增值。央行日前公佈國內金融情況，被視為股市資金動能的M1B(日平均)，2011年2月份年增率達9.40%，金額有11.6273兆元，代表市場資金仍充裕。另2011年2月個人及企業活期性存款金額為10.4519兆元，年增率為9.57%(遠比2010年2月的25.11%年增率，明顯下降許多，間接可了解資金大部份向外轉出投資)。

賣方:

1.趁奢侈稅上路前，提前降價及委賣非自用之房產，屋主要勇於面對變局，降低財務風險，先獲利了結，提前出脫手中非自用之房產，以免屆時奢侈稅上路後，2年內移轉非自用住宅，會被課高額奢侈稅。

2.實例(1)說明：若買下非自用之帝寶一戶，實際交易價為2億元。買進後1年內賣出，將被課3000萬元的奢侈稅，買進後2年內賣出，將被課2000萬元的奢侈稅。實例(2)說明：若買下台中七期之ㄧ戶非自用之豪宅，實際交易價為5000萬元，買進後1年內賣出，將被課750萬元的奢侈稅，買進後2年內賣出，將被課500萬元的奢侈稅。

李珠華副總表示，此時要逆轉勝，必須掌握FOCUS法則因應，房仲業更要加強以下做法:

1.要求與提升從業人員之專業素質(汰弱留強)。

2.順勢訓練及強化從業人員的服務品質。

3.要更深耕自住型客戶及趁勢擴大耕耘中長期置產投資型(收益型)產品之商機(店面、商辦等)。

4.短期房市交易量減少的情況(營收減少)，經營變的較困難，口袋淺的或體質不佳的房仲，應留意現金周轉問題。

藍燈亮！奢侈稅打傷預售屋

聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

房地產專業刊物住展雜誌上午公布3月預售屋市場調查，受奢侈稅衝擊，各地推案來客量和成交量均腰斬大跌5成，其中更有2成個案出現零成交。住展認為，奢侈稅短時間重創預售市場，房市不是軟著陸，而是紮紮實實的「硬著陸」。

住展房屋網總監陳韻如表示，預售市場在2008年也曾因金融海嘯而重跌，但在之前曾有半年的緩衝期，那才叫軟著陸。

住展每月調查建商推案市況，並以紅燈、黃紅燈、綠燈、黃藍燈、藍燈等5種燈號公布房市風向球。今年2月燈號為復甦安全的綠燈，但3月急滑，跳過黃藍燈，直接掉到代表谷底衰退、景氣最差的藍燈，跌勢之凶，近年罕見。

在包括推案量、媒體廣告批數、來客組數、成交組數和議價率等各項調查中，3月表現最差的是來客和成交組數，調查顯示，自3月後各推案人氣即呈每周遞減，截至3月底止，總計較2月大減達5成，而其中有2成個案出現零成交慘況。

推案行銷的媒體量也是大幅縮減36%，依風向球分數，3月建案廣告批數指標僅有10分，與2月的16分相較，大降了6分。廣告代理商表示，4月初情況更不理想，代銷業多決定暫避風頭「節省子彈」，之前預定時程的廣告幾乎都撤掉。

推案量也受影響，不論是預售案或先建後售的成屋案，分數均較二月下滑，不過幅度稍小，根據住展調查，329檔期將延案的建案約2~3成，降幅相對較小。

唯一與屹立不搖的是議價率，和二月比較，三月呈持平並未下滑。此一數據顯示，建案「以撐待變」心態濃厚，儘管買氣已整個盪下來，但是建商仍在觀望，讓價意願不大，更別說是降價，和中古屋市場已出現房價下跌走勢，截然不同。

以區域來看，雖然市場直指投資客比重較高、房價上漲過快的新北市林口、新莊應會首當其衝，但調查結果，當地成交比雖從之前每10組客戶成交1組，降為每16組成交1組，但仍持續有成交，有些個仍能維持一定交易水準。

情況比較差的反而是北市內湖區、南港區、桃園蘆竹及新竹竹北等地區，都出現一周零成交的建案。尤其是新竹竹北，現況顯示是受奢侈稅影響最大的房市區，來客及成交量均下降至前所未有的新低點。分析原因，主要是竹北年初公告現值大幅調漲8成以上，建商轉嫁售價，讓竹北買氣已跑掉一半；奢侈稅重創當地投機買盤，更讓竹北房市雪上加霜。

陳韻如表示，為避免對產業造成巨大衝擊，過去政府打炒房都採溫和調整手段，但奢侈稅顯然不同，已造成市場出現「硬著陸」現象。房價如何變化以及對房地產業和周邊相關產業往往會造成如何衝擊，將是未來一兩個月內觀察重點

五月起雨遮及屋簷不計價 購屋停看聽

2011/03/29

【網路地產王/綜合】 　　近期有買屋計劃的民眾要注意了，預計從五月起，預售屋的屋簷及雨遮部分只能登記坪數，不得列入計價，消費者的權益將更有保障！有房仲私下提醒，如果想買預售屋，可以先做好功課，甚至晚點簽約付款，因為一來一往，相差好幾坪，價格可能差好幾十萬！ ■　雨遮及屋簷不計價 合約條文看仔細 　　預售屋買賣的時候，一般以土地、房屋以及車位等三大部分的合計價款，作為買賣的總價款。其中，房屋價款主要又以主建物、附屬建物、共有部分等三個部分計價，為了讓預售屋買賣有明確的計價方式，確保消費者知的權利，這次修正的「預售屋買賣定型化契約應記載事項」，有關附屬建物面積，維持應分別列舉陽臺、雨遮及屋簷等三種面積規定，並增列註明「雨遮及屋簷不予計價」的文字。 　　為了具文訂出條款，消保會強調，在「預售屋買賣定型化契約不得記載事項」部分，修正草案也增列「附屬建物除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格」規定，以作為主管機關強制處理依據，這對不少消費者來說，的確是一大福音，沒有實際使用的屋簷及雨遮，可以省下不少購屋支出。 ■　成本恐反映房價 建商推案也提前 　　不過，雨遮及屋簷雖註明不得計價，但因為仍屬產品成分，所以業者還是得負瑕疵擔保責任，若因施工不良導致破損、掉落等情況，消費者可充分主張自身權益，但趕在政策實施前，有建商或代銷業者，本來排定四、五月的推案，都已經打算提前上路。 　　而雖然消保會為避免業者投機取巧，將要求各地方機關加強查核，如果違反預售屋買賣定型化契約，可處兩萬至十萬元罰鍰，但為了利潤，有業者私下表示，羊毛出在羊身上，如果雨遮及屋簷不計價，可能會把成本反映在房價上，這可能會造成另一波的漲幅，會不會影響目前受到打房，小幅下跌的房市行情，恐怕還得近一步觀察！

消基會：奢侈稅打房 漏掉農舍預售屋

聯合報╱記者湯雅雯／台北報導】 政府為打房祭出「奢侈稅」，雖然還沒立法通過，但民眾普遍叫好，盼法案通過後，能有效遏止投機客炒房。不過消基會昨提出三大疏漏，呼籲政府補強，才能徹底遏止投機客鑽漏洞炒房。 消基會董事長蘇錦霞指出，奢侈稅中排除非都市土地，憂心未來農舍成為新的炒作標的，「有的農舍實際上是價值不斐的別墅」，因此農舍買賣、預售屋的投資客轉讓行為，都應納入課稅。 消基會秘書長陳智義補充，預售屋若在登記前轉讓，就不在奢侈稅範圍，政府絕對不能「關上一扇門，又開另一扇窗」，他建議持有免徵時間，應由兩年延長為三年，並採實價課稅，才能避免投機。 消基會房屋委員會召集人林旺根則強調，政府應落實「房價透明化」，包括房屋實價、地點，都應該讓消費者清楚知道。盼立院盡速完成「不動產經紀業管理條例」等配套法案修法，在個資保護法與建立透明完整價格登錄制度，取得平衡點。

美輪美奐樣品屋 看屋可別看表面

【網路地產王/綜合】

　　很多建設公司，為了促銷房子，都會設計出美觀精緻的樣品屋，企圖使消費者產生美好的憧憬，不少人看到美輪美奐的樣品屋，加上銷售人員的推銷話術，都會忍不住下訂購屋，但真的交屋的時候，你買到的房子，真的有這麼完美嗎？千萬不要大意，一定要從小處檢視預售屋的神話！

■　牆壁厚薄天花板高度 影響室內寬敞感受

　　一般來說，最常見的技倆是，是將原來的坪數，整體放大百分之十，或在天花板高度上增加二十公分，如此，在格局上，你看不出有什麼不同，但整個空間寬敞許多，如何避免所看的樣品屋，與將來房子完工後落差太大，聰明看屋很重要！

　　首先，要看牆壁厚度是否為標準尺寸，一般牆壁的厚度為12∼15公分，為了讓空間看起來更大，樣品屋牆壁通常只做6∼8公分，可不要小看這幾公分，若買的房子坪數小，這幾公分就可能對空間造成絕定性的影響；此外，天花板高度是否與實際完工高度相符，也是看屋關鍵，很多人買房子只在意坪數，卻忽略天花板高度，一樣坪數的房子，若高度差個10公分，視覺感就差很多，別只在意坪數是否確實，高度也要詢問清楚，一般正常的樓高約在3米∼3米2。

■　樣品屋刻意少樑柱 家具尺寸看分明

　　此外，也要確定管道間的位置，因為大部份的樣品屋都不會標示管道間的位置，等到房子完工後，才發現浴室怎麼那麼小，原因就在於多了管道間；而樑柱是否標示清楚，也是看樣品屋不可忽略的部份，雖然空間中難免有樑柱的產生，而樣品屋常特意省略樑柱的位置，等到房子完工才發現空間變小，原來是樑柱佔了空間。

　　至於傢具是否為正常尺寸，也會影響看屋的感受，樣品屋如果刻意把傢具縮小，也可以讓人感覺空間變大，但問題是你買的傢具可是正常尺寸，空間當然有落差；最後，千萬別被穿透設計手法迷惑，為了讓樣品屋更具空間感，很多設計師常會用穿透性的設計手法，用玻璃取代一般的實牆，但萬一你不喜歡玻璃牆，想要用實牆，那空間感可又差很多。

打炒房／嚴抓人頭戶 查獲立即收回房貸

【聯合報╱記者孫中英／台北報導】 金管會打房禁令一道接一道。金管會昨天再度啟動專案金檢，將加強查緝房貸人頭戶，並要求所有金融機構，包括銀行、壽險公司加強房貸徵信授信審核。 金管會強調，若銀行業發現客戶違約，利用人頭來申請房貸，金融機構將可行使「加速條款」，即使房貸還沒有到期，都將立即收回這筆放款。 金管會周一才發布打房新措施，研擬限制銀行承做各種不動產放款，不得超過總放款的50%。 金管會昨天再發布措施，強調若房貸客戶違約，用人頭向金融機構申請房貸，由於客戶違約在先，金融機構有權行使「加速條款」，主動收回這筆放款。金管會同時還要處分相關金融機構。 金管會主任秘書林棟樑表示，為防範投資客利用人頭戶向金融機構申貸，金管會已要求所有金融機構（包括銀行、壽險公司）應加強房貸徵信、授信審核。如被金管會金檢發現有疏失或違法情事，將追究相關人員責任，並要求金融機構依約，提前收回該筆放款。 金管會表示，在金檢時，經常發現有房貸戶將資金交由他人運用，或由他人代為還款繳息，有些房貸戶的所得及還款能力與房貸借款金額顯不相符，很明顯都是「人頭戶」。 金管會表示，金融機構應嚴加審查，若金融檢查發現有審核不實，將要求金融機構追究失職人員責任，對於提供偽造資料向銀行申貸者，將依法移送偵辦。 金管會也呼籲民眾勿當人頭戶，林棟樑表示，將自己名義提供他人申請貸款，除依約對該筆貸款負有清償責任外，如未能如期清償貸款本息，借款人信用將留下不良紀錄，希望民眾珍惜自己信譽，拒當貸款人頭戶。 金管會保險局昨天也表示，壽險公司辦理房貸，都配合去年底的央行規定辦理，即針對投資客貸款成數下降到6成，只有首貸才有機會貸到7或8成。

後奢侈稅時代 自住及長期投資看旺

政府近來宣布的奢侈稅，可說是目前所有打房政策中，對市場最有直接影響力的政策，現階段不少區域開始呈現交易量下滑、價格下修的狀況，不少投資客也開始出脫存貨，並且對於再投資抱持觀望態度，不過對於自住及長期的投資需求，反而創造了有利條件，中長期來看，還是要視月底立院通過草案內容才能確立。

■　低利加通膨效應 長期看好理由

　　中信房屋董事長特助胡佩蘭分析，由於日本311震災造成近期亞洲經濟的震盪，一方面國際游資在亞洲房地產的佈局，將會因為減少了日本的投資標的轉向其他國家，根據台灣房市的低利環境及去年獲利的水準，熱錢進場佈局的可能性極高；另一方面通膨議題將持續增溫，尤其在震災後急需大量採購天然氣及石油等能源投入建設，預測後續油價將因市場需求強度再起，房地產的保值抗跌性仍是投資工具中的績優選擇，是故目前對房市下半年仍有樂觀看法。

　　至於現下是否為適合危機入市的時機點？胡佩蘭表示，財政部主要針對的打擊對象為短期獲利的投機行為，自住需求及長期持有置產的避險理財配置並沒有影響，這對於近年礙於房價過高而無法進場的自住客戶而言，反而是一個進場的契機，這也可從這一周來全台平均增加的5~10%自住型來電、來店、看屋量得到驗證。

■　中長期投資工具看俏 買方積極佈局

　　適合長期持有的投資型產品，除了看產品本身的增值性外，胡佩蘭指出，產品具有穩定收益價值，也是客戶在長期持有時間成本下需考量的重點。因此熱門學區的校園周邊房產，如設籍套房、大學城套房，或是辦公商圈的週邊的商務套房，只要具有穩定客源需求，即可突破兩年內轉手的課稅壓力。

　　資金較雄厚的客戶更可以考量精華商圈的店面型產品，尤其是具有ECFA效應的光環加持，商用產品今年仍持續看好；都更題材的房產投資，由於需要投入的時間成本本來就較難估算，基本上會被奢侈稅一至兩年期限內轉手所課稅的案子恐怕也不多。而適合長期持有具有穩定收益的投資型產品如收租套房、精華路段店面，或具有都更題材，及非都市計畫土地的農地，反而會在這波市場變化下異軍突起。

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奢侈稅打房 趙藤雄：四大不合理

奢侈稅衝擊房市買氣，遠雄企業團董事長趙藤雄表示，奢侈稅課徵不分地區、不分賺賠，又牽扯上高價車等各種項目，長期傷害台灣民間消費力，有四大不合理之處，政府打炒房政策可說是「亂無章法」，令他對政府「心灰意冷」。 特種貨物及勞務稅條例（奢侈稅）議題釋出後，趙藤雄從未對此發表看法，身為國內營建業龍頭，在奢侈稅送入立法院審議之際，趙藤雄首度接受本報專訪，分析政府打炒房多是消極面的作為，欠缺積極面的思考，打擊投機炒房可用更有效的工具，政府卻祭出奢侈稅，可說是「殺雞焉用牛刀」。以下為專訪摘要： 亂無章法 殺雞用牛刀 問：近來房市買氣已趨緩，除奢侈稅之外，還有日本強震、中東動盪等因素影響整體經濟情勢，對未來房市景氣看法？ 答：奢侈稅議題2月底拋出後，大家心裡開始恐慌，使得交易量萎縮，短期內，房市進入「閉鎖期」，短期投機客全都縮手，投資客也會少掉三分之二，自住客則開始觀望、等著撿便宜。 真正務實的長期投資客，遇到好的標的，還是會出手，因為長期來看，台灣房市絕對還會漲。尤其是馬英九總統提出「黃金十年」，意味著台灣經濟還有大成長的動能，連帶房市前景看好。 問：但房價高已成民怨之首，近一年來政府也因而持續打炒房，你的看法為何？ 答：自從政府端出調降遺贈稅等政策後，愈來愈多錢流進台灣，政府一下子看到錢那麼多，也不知道怎麼用，沒有建構投資平台，這些錢只好買股票或買房地產。 民怨到底有多深？如果台灣經濟有成長、國民所得也隨之增加，我想民怨應該比較小；如果台灣經濟並無顯著成長，民眾當然對就業機會不夠、國民所得不增加等都有所怨言，民怨就間接反應在房地產。 房市有幾位專家，常是簡單調查學生或年輕朋友的意見，然後就說大家都覺得房子太貴了；對此，政府應該有責任理出頭緒，瞭解民眾真正要的是什麼，而不是聽到有些人、甚至少數人的聲音，就擴大解讀，然後開始打炒房。 房市閉鎖 恐傷到經濟 問：對奢侈稅的看法？ 答：政府打炒房是為了選票，大家都很清楚，但不能為了得到一部分選票，就讓全民失望；台灣有790萬戶的房子，其中770萬戶是民間擁有的，大家的財富有三分之二都在房地產，若房地產不好、財富縮水，一切消費都會緊縮，整體經濟發展怎麼會好？ 奢侈稅看來有四大不合理之處，不分區域、不論賺賠一律按交易金額來課稅，這是不公平的事，投資房產也可能賠錢，為什麼要課稅，而應該針對較多炒作行為的區域進行規範，或是針對短期買賣的利得課稅。 同時高單價物品如車也要被課稅，似乎有點波及無辜，還記得政府之前曾發放消費券嗎？怎麼到了今年，花錢就變成壞事了呢？；同時，打炒房讓房產價值滑落，全民財富也跟著縮水，長期影響民眾的消費力。 若政府只是針對短期買賣房屋而獲利的部分來扣稅，我想可以提高到兩成以上，甚至三成。 問：請你對政府提具體建言？ 我認為要解決房價問題，要從供需著手，例如大台北地區在興建中的捷運沿線，可由政府協助徵收土地、讓民間業者來興建平價住宅或出租住宅，也應該擴大交通建設，讓更多地方適合通勤族居住。 趙董無奈 要幕僚別多話 奢侈稅議題拋出至今20多天，房地產界各大老闆都紛紛發表看法，唯獨遠雄企業團董事長趙藤雄特別安靜，不但個人未對外發言，還交待幕僚「別多說話」，面對政府與市場雙亂的現象，讓他很無奈，只好默默經營企業。 從小工變成營建業龍頭，靠著300元成功創業的趙藤雄，常對人說他很愛台灣，正因為愛台灣，希望台灣好，盼政府更有效率、更有遠見。 過往，政府有新政策出爐，趙藤雄很願意發表看法、為政府提供建言，但近來政府祭出的一連串措施，在他眼中已亂了步調，從自由貿易港區、花蓮海洋公園到最近的大巨蛋，多次與政府打交道的經驗，也讓趙藤雄格外覺得無力。 因此，趙藤雄愈來愈不願意對政府施政提出評論，只想默默的經營好企業。 趙藤雄出生在苗栗後龍，初中畢業就開始當學徒，結婚後就帶著300元跟太太北上打天下，從小工迅速爬至承包商，但不到25歲時，竟被倒債390萬元，只好過著每天只啃一顆饅頭的日子，身高近180公分的他，還曾瘦到不到50公斤。

購買預售屋 施工藍圖看仔細

【網路地產王/綜合】

　　一般來說，房屋銷售的宣傳單上，都會印上銷售樓層的平面圖，但裡頭可是大有玄機！因為這張圖上，並沒告訴你，它正確的比例是多少，將六十分之一的傢具，畫在五十分之一的平面圖上，等到真正房子蓋出來了才發覺，跟想像的完全不一樣，所以，最保險的方式，就是看「施工藍圖」，以保障自己的權益。

■　取得施工藍圖 測量藍圖尺寸

　　一般來說，建設公司應該要提供施工藍圖，但很多建設公司為了避免麻煩，你不一定就能順利的拿到圖，若遇到建設公司不肯提供施工藍圖，不妨來個絕招，如果售屋小姐不願影印給你，你就帶一張透明「描圖紙」，蓋在平面藍圖上，用筆描繪下來，照樣可以達到目的。

　　拿到圖後，下一步驟就是，準備一把劃有公分的直尺，開始測量藍圖上的尺寸。通常，藍圖比率，都是百分之一，也就是說，圖上一公分的長度，等於實際一百公分的長度。 清楚圖示的尺寸後，就要對照實際所需要的尺寸，以三人座沙發為例，加上一個邊几，應要有310公分才行。若你的牆面太短，根本放不下三人座沙發喔。

■　注意房柱位置 別忘了棟距保障隱私

　　大部分的購屋人都只重視室內空間的大小，房柱的問題常常被忽略。其實一個格局方正的方間，如果房柱的位置嵌在房屋的中間，或是依附、突出在房間的牆壁邊時，將來你放置衣櫃或書桌將會不好擺設，房屋的空間利用會大打折扣。 一般預售屋的平面圖是看不見房屋的樑的位置，只有藍圖上會標示，若看不懂可請教設計師或建設公司工程人員，以避免房子完工交屋後，才發現到處都是又大又醜的樑，不僅有礙觀瞻而且也會關係到房屋風水問題。

　　有時候，為了儘量利用基地面積，建商會將棟距，或是與旁邊舊有樓房的距離予以縮短，這樣使得住戶毫無私密感可言。所以，為了避免這種情況，在看平面圖時，就應該特別查看仔細，並拿尺測量以避免成為別人偷窺的對象。

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預售屋交易 稅局擴大查稅

【經濟日報╱記者陳乃綾／台北報導】 台中市七期重劃區內預售屋投資客要注意了，財政部中區國稅局已針對區內35個建案，要求14家建商在周五（18日）前提供買賣資料，4月起將清查是否漏報房屋財產交易所得。 北區國稅局早在今年2月就展開查核新北市新板特區預售屋，因此補報繳所得稅共1,050萬元。官員表示，近期也將擴大預售屋買賣查稅範圍，擴及林口、新莊、三峽等預售屋熱銷的地區。 中區國稅局官員表示，4月1日開始全面清查前，民眾如果自動報繳，只須加計利息，可以免罰；但4月1日之後，被稅局查到漏稅，不僅要補稅，還要按逃漏稅款的0.5倍罰鍰。 這是中區國稅局首度展開預售屋交易逃漏稅清查。官員指出，因興建大都會歌劇院、劇場、台中捷運等議題，台中市七期近年房價飆漲。這次查稅鎖定「交屋前轉手」，只要轉手有差價，就要課徵財產交易所得的所得稅。已有一家建商送件，稅局發現有18筆可疑買賣資料，將逐筆清查。 北區國稅局官員指出，預售屋買賣與一般出售房屋不同，預售屋完工前，買方購買的是未來建案完工後請求不動產過戶給買方的「權利」，所以建案完工前，預售屋買賣是屬於「財產權利」交易，依法售屋者應針對買賣差價，申報財產交易所得，併計於個人綜合所得稅，但是有許多投資客都沒有申報。

台灣建商榜／寶佳第一 遠雄居次

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 全台去年推案量達1.19兆，創10年新高，各大建商卯力推案功不可沒，一項最新發布的建商推案排行顯示，寶佳機構去年推案最賣力，總銷金額達588億元，高居10大建商榜首。 住展雜誌今天依推案總銷金額，排出99年台灣10大建商，推案量第二大為遠雄建設，第三為麗寶機構。另外包括興富發、甲山林、華固、國泰、皇翔及豐邑機構也都入榜。 整體來說，99年全國10大建商的總推案量為2396億元，占全台總推案量約2成，其中上市建商就有6家。第一名的寶佳機構99年推案量為588億，以190億元的大差距，勝過遠雄398億的推案量，穩坐10大建商的龍頭寶座。 從99年全省推案量與10大建商名次來看，前10大推案建商，有9家是以北台灣為主力，僅排名第10的豐邑建設例外，以中台灣為主，南部的建商一家都沒有，此一情況亦顯示去年房市景氣雖大好，但僅北部、中部熱，南部還是很平淡。 住展雜誌研發長倪子仁表示，近期雖有奢侈稅打房，但出人意料，建商仍在329檔期大舉推出2600億的近年新高案量，特別是99年10大建商中，超過一半以上的建商，將在今年推出更多的案量。由於市場未來變數多，建商又明顯選擇強攻329檔，預料今年建商激戰局面將更甚於往年。

是誰創造房地產炒作環境？奢侈稅打中要害嗎？

‧吉家網_李同榮 2011/03/15

這次，政府的確展現了打房的決心，其打擊短線炒房的動機固然值得喝采，但執行的要領可能爭議頗多，我們不禁質疑奢侈稅打房真的能打中要害嗎？真的就能杜絕投機嗎？真的就能導正房市嗎？真的就能縮短貧富差距嗎？是誰創造了房地產炒作的環境？

【台灣不動產交易中心╱總經理╱李同榮】 奢侈稅打房政院版草案於日前正式出爐，持有兩年內非自用房地移轉，將按交易價課徵十到十五％奢侈稅，但草案訂有十項『豁免條款』。馬英九總統重申奢侈稅打房可以導正房市並縮小貧富差距，財政部長李述德強調奢侈稅屬於銷售稅，未排除生效前已經購置的非自用住宅，以免造成生效前的不當搶購反而助漲房價。 這次，政府的確展現了打房的決心，其打擊短線炒房的動機固然值得喝采，但執行的要領可能爭議頗多，我們不禁質疑奢侈稅打房真的能打中要害嗎？真的就能杜絕投機嗎？真的就能導正房市嗎？真的就能縮短貧富差距嗎？是誰創造了房地產炒作的環境？針對政院版通過的奢侈稅草案，我們提出以下質疑： （一）打擊『投機』，不是打擊『投資』，土地炒作規模大於預售屋炒作，預售屋炒作規模又大於中古屋炒作，追根究底，若房價高漲猶如一場地震，則土地囤積炒作是否就是震央？ 短期打房政策固然能產生抑制效果，但政府奢侈稅打擊炒房的迷失在於：（1）不應該不論盈虧一律課稅（2）只要是炒作行為就需課稅，不應該分長短線（3）只要賺錢就應課稅，不應該分有無移轉。例如建商或壽險集團養地就算超過兩年移轉也是控制供需的長線炒作行為，例如預售屋短線進出，就算未移轉登記也是炒作行為，而政府只能針對預售投資者獲利部分併入個人綜合所得課稅，而預售屋投資獲利部分又不容易追查，當然就提供了短線炒作的空間。央行去年選擇性打房只針對區域性的成屋貸款緊縮，成屋市場短線投資紛紛縮手，部分資金轉移至預售市場，一年來預售市場價格屢創新高，預售的短線炒作簡直是市場打房的漏網大魚。 尤其近兩年來預售屋推案量在八千億到一兆的規模推算，以交屋前需三成自備款以及現階段超過六成以上短線投資量計算，每年有將近兩千億的龐大資金在預售市場上短線投機進出，面對這樣的規模，中古屋的三黃一劉總投入不過三十億不到的自備資金，只能說是小巫見大巫，但市場總是轉移焦點在三黃一劉身上大做文章，忽略了預售市場真正的炒作大戶，沒有三黃一劉，房市就真的能導正了嗎？奢侈稅只針對房地移轉，不分獲利與否，也不分投資或投機一律課取重稅，最後政府還是脫離不了抓小放大，且無法抑制房地投機炒作的窘境。因為土地炒作規模大於預售屋炒作，預售屋炒作規模又大於中古屋炒作，追根究底，若房價高漲猶如一場地震，則土地囤積炒作就是房價飆漲的震央，土地是炒作的原料，預售屋分批作價與誇大宣傳是炒作手段，中古屋跟著預售屋價格水漲船高，中古屋的短線買賣其實只是幫兇的角色而已，政府的奢侈打房重點放在中古屋短線交易散戶，真的打中炒作者要害嗎？政府打房措施若是找錯震央，未來房價反轉時，預售屋與銀拍、法拍屋的斷頭風潮才是房市金融最大的預期風暴，建商也很清楚目前市場充斥著七成以上的中短線投資假性需求，大家都知道這種現象持續下去市場總有一天會反轉，但建商人人自保，卻一邊養地另一邊脫手賣屋賺取暴利，現況就是先跑先贏。 （二）『健全房市』不如『健全稅制』， 『奢侈課稅』不如『實價課稅』; 資訊最不透明的是政府，而政府為何栽贓怪到業者？提供炒作環境的是政府，而政府為何把責任轉嫁給投資客？ 經建會於九十八年提出的健全房地產市場方案，無論是資訊的對稱透明面或是稅制的社會公平面，都只是為五都選舉急就章提出的膚淺方案，追究根源，沒有健全的稅制，哪有健全的房市？沒有落實買賣『實價課稅』如何執行『奢侈課稅』？何況政院的奢侈稅草案仍有諸多漏洞，對於刁鑽的投機客仍有炒作的空間。政府在要求民間業者提供透明化的資訊同時，為甚麼政府公佈的房地價資訊最不透明？公告地價與實價脫節，公告現值與市值完全背離，資訊最不透明的是政府，而政府卻栽贓怪到業者，難怪消費者會不滿，連業者也不滿，民怨一再加深，政府只會怪罪炒作，卻不知道提供炒作環境的是政府，而政府卻把責任轉嫁給投資客，其實政府才是房價高漲的最大幫兇。如今，奢侈稅課稅基準將採用實價課稅，請問實價從哪裡來？申報的真實如何稽核？所有的稅制問題，解決根源就是『如何落實執行實價課稅』？ （三）『縮短貧富差距』不如『縮短南北差距』; 打房打斷了中南部房地產的補漲行情，南部的民怨升高，執政黨在南部的選票也勢必更加快流失 馬英九總統宣示導正房市才能縮短貧富差距，問題是如何導正房市？光靠奢侈稅打房就能導正房市嗎？我們預測依據目前粗糙的奢侈稅打房草案，可能的結果是：（1）打到小咖的中古屋投機客卻助漲大咖的預售屋投機客（2）對抑制土地囤積仍然束手無策（3）對實價課稅稽核會毫無標準（4）對北部而言，年輕族群民怨仍無法降低，因為他們還是買不起房屋（5）對中南部而言，剛剛開始補漲的行情卻被奢侈稅打房打斷，跌幅可能比北部深，民怨勢必更加升高，執政黨南部選票鐵定更加流失。因為每次打房，無論是否針對台北縣市，受傷較重的永遠都是中南部，舉例而言，九十九年第二季央行選擇性打房雖然針對大台北，但根據台灣不動產交易中心的統計（參見附表），政府打房後第三季跌幅最深的卻是台南市跌幅-7.7%，其次是台中縣市-6.86%，高雄縣市也跌-1.26%，而台北市卻小漲+0.26%，新北市更因為台北市首購人口轉向而單季大漲+5.56%。可見打房的政策若沒有配套措施，恐怕傷害最大的還是中南部，如今，中南部歷經金融海嘯後，房地產好不容易脫離谷底，正在啟動補漲行情之際又被奢侈稅打房的心裡因素影響，房市交易陷入窒息量，請問總統：奢侈稅打房真能消除中南部的民怨嗎？真能縮短南北貧富差距嗎？ （四）房市問題在『供需』，不在『房價』;『都市更新』為何遙遙無期？『重大捷運交通建設』為何老是緩不濟急？ 房價反應的結構重點是土地、人口、產業、資金，而都會區具有與全球化連結的效應，所以資金集中、產業集中，自然高所得人口也集中，但在土地稀少的前提限制下就產生供需失衡現象，當然就容易提供短線炒作的環境與機會，使得房價不斷的水漲船高。長期要導正房市，只有從供需著手，『加速都市更新』與『加速交通建設』才是解決房價最根本有效的策略，『都市更新』是在有限空間『解決供需失衡』，加速交通捷運如『三環三線』是在既定範圍『擴充都市商圈』，這兩項政策才真正是解決高房價的根本策略，而其成功的關鍵，完全取決於政府執行的『速度與效能』。 供需是因，房價是果，政府卻倒果為因，明知『健全稅制』才能導正房市，為何不為？ 政府偏頗的房地產政策，創造了房地產短線炒作的環境，供需是因，房價是果，但政府卻倒果為因，不但不強化供給，反而因噎廢食，以為停售國有財產土地，就能防範土地飆漲，這種不做不錯的心態，讓政府成為囤積可建土地的最大元凶，所以我們要問：奢侈稅打房，真的打中要害嗎？我們很擔心最終結果是蒼蠅倒地而老虎發威，抑制房價效果卻非常有限。我們過去一再呼籲政府，健全房市要先健全稅制，健全稅制要先落實『實價課稅』，而實價課稅要能降低民間抗性且能徹底執行，只有政府發動資源啟動稅制改革，並且在擴大稅基的基礎原則降低稅率，讓民眾在沒有增稅疑慮下放心的實價申報，這樣才能建構實價登錄的基礎建設，一旦實價登錄制度啟動後，實價課稅制度就會在買賣方相互監督之下，建立起實值獲利者必須課稅的健全稅制基礎，這才是解決房市投機者逃稅的根本辦法，房市也就會在資訊透明化的架構下，以及社會公平面的基礎上，建立起勿枉勿縱並避免錯殺無辜的房市健全方案。 面對奢侈稅打房，房價趨勢將會如何發展？購屋者將何去何從？ 在奢侈稅立法定案前，市場預測第二季將出現窒息量，少數投資散戶會拋售過多資產，第三季房價將盤跌至大選前，議價空間加大，但房地產不至於達到反轉與崩盤地步。因為，政府若是真的決心打房，只要像六十九年底採取的空地限建、抽空地稅、照價收買、與追查擁有三戶以上不動產者之資金來源，根本不用修法就會比課徵奢侈稅更有效，但這幾樣措施都是極端的調控作為，非不得已政府不會輕易執行，因為執行後市場可能會有崩盤風險。我們判斷政府打房的目的不是在打擊房價，而是以打擊短線炒作為標的，藉以控制房價不再脫序飆漲，只要選前房價降溫，政府就不會有更劇烈的措施打房。面對奢侈稅打房風暴，對於所有房地產買賣消費者我們給予如下的建議： ‧短線投資者：宜出清或減量觀望 ‧中線投資者：要提高自備資金，找出具有位能（LOCATION）、功能（例如科學園區）、動能（例如三鐵共構或新動工雙捷運）的潛力發展區 ‧長線投資者：投資標的越靠近都會核心商圈越安全 ‧首購與自住者：勇於議價，伺機進場，千萬避開量大區塊 ‧兩三年內台北市豪宅仍有高價水準，資金雄厚者可作長線投資 ‧台北市都更價位已到頂，不夠專業者少碰都更 ‧2011年開始，預售短線投資風險加大，建議獲利了結，小心斷頭 ‧總統大選前注意打房政策後續發展，選前與選後將是未來數年房地產投資決策重要關鍵 ※延伸閱讀》

預售屋查稅 擴及林口新莊三峽

【聯合報╱記者賴昭穎、羅介妤／台北報導】 國稅局擴大打炒房範圍！財政部北區國稅局官員昨天表示，將擴大預售屋買賣的查核範圍，除了原本鎖定的新板特區，林口、新莊、三峽等預售屋熱銷的地區，也將納入查核範圍。 官員指出，到目前為止，北區國稅局民眾自行補繳預售屋買賣交易所得稅的金額達1050萬元。官員提醒，至今尚未補繳所得稅的民眾，日後若被國稅局查獲，除了補稅以外，還要處以1倍的罰鍰。 官員也說，原本只鎖定新板特區查核預售屋交易，其他預售屋熱銷地區像是林口、新莊、三峽等地，也納入查核範圍。 官員解釋，預售屋買賣與一般房屋買賣不同，預售屋買方購買的是建案完工後請求不動產過戶的「權利」，因此預售屋買賣屬於財產權利的交易。民眾賣掉「權利」後，應以成交價扣掉買入成本與其他相關費用的餘額，申報財產交易所得稅。 官員提醒，民眾在國稅局查獲以前自動補報，只需補繳稅款，等到被國稅局查到逃漏稅，除了補稅還外加罰鍰。 另外，受到農曆年假、股市重挫、政府打房等影響，2月台北市建物買賣移轉棟數總計3559筆，較1月7051筆大減49.5%，跌幅近5成，是2009年2月以來的新低。台北市行政區中，內湖區跌幅最大，其次為士林區。 永慶房仲集團研展室協理黃增福指出，受到農曆年後股市大幅度動盪，以及政府打房政策等利空消息影響，買方態度漸趨保守，投資風氣也大為消弭。目前北市平均單價已開始進入盤整階段，奢侈稅草案更是重重打擊房市交易，未來房價持續走高的機會將大幅降低。

顏炳立：房市半年後 V型反轉

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

戴德梁行總經理顏炳立上午表示，奢侈稅對國內房市形同大地震，房地產市場會「住院躺平、哀嚎」，新北市是重災區，預料房價會打回原形，回到合理價格。

不過他也強調，房市雖住院，但不致吊點滴，依香港經驗，奢侈稅效應只有半年，房市經過3~6個月僵持期，半年後就會Ｖ型反轉，最慢今年10月就可看到這個機會。

南僑集團今天宣布出售台北廠土地，顏炳立出席說明會並作上述表示。他預測，受奢侈稅影響，今年5月房市會出現一波逃命波，房地產市場將「住院躺平、哀嚎」，但「不必吊點滴」，因為市場資金只是由熱轉溫，並非退潮。

他說，香港去年11月祭出印花稅，半年內交易課15%，一年內10%，兩年內5%，初期確讓香港房急凍，但三個月就回升，且出現「報復性的上漲」，台灣因為出手比較重，一年內交易課15%，兩年10%，因此他預料半年後才會回升。

他上午仍強調大台北房價出現很多「魔」，十分不合理，包括B級路段要賣A級價格，還推大面積豪宅以及台北市內褲布料賣西裝價格等。特別是新北市，他說很多原本是中產階級購屋區，現在也賣到一坪40萬元，中產階級當然要抓狂。

顏炳立認為，新北市會回到合理價格，所謂合理價格是以台北市中心房價為基準，如果北市中心新房子維持一坪130到140萬元，北市郊區一半價應該在65~70萬，新北市就應在33~35萬元之間。

顏炳立說，奢侈稅是打投機客，未來的市場將以收益性不動產為主流，土地標售則是指標，預料本周五登場的信義計劃區D1土地應可順利脫標，接下來新莊副都心土地標售，因底價一坪只有90萬元也可脫標，他說，土地在打房聲中，將扮演「救護車」角色。

奢侈稅效應 雙北市賣房轉積極

【聯合報╱記者羅介妤／台北報導】

奢侈稅最快7月才可能實施，但房地產市場上敏感度高的賣方已經提前採取動作。房仲業者統計，新增委託量最大的區域新北市，3月比去年同月委託量平均值增加約2成，台北市也有將近1成的增幅。

房仲業者指出，奢侈稅沖淡短期投資需求，短期內市場將呈現「量縮價跌」。

房仲業者分析，奢侈稅議題發酵過後，想要賣房子的民眾明顯增加，同時間市場上雖然投資客減少，但是自住客購屋意願仍然在，會想藉這個機會看看市場上有沒有好的標的，或是可以提供較多選擇的漂亮價格。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，這波奢侈稅引發的效應不同於金融海嘯，金融海嘯之後買方突然消失，民眾普遍看壞後市；但是奢侈稅議題至今，買方一直都還在市場上，只是心態趨向於保守，一些案量大、近半年價格急漲的區域，買方比較像是在「逛特賣會」的心態，希望能尋找物美價廉的物件。

信義房屋新莊中原店店長黃健智指出，最近每天都有賣方主動上門，想要委託銷售手上的預售物件；相對之下，買方態度就偏向觀望、猶豫，出價狀況與市場行情約有1成落差。

黃健智表示，現在市場上買方競爭者少，想要賣屋的人多，其實是相當利於買方，勇於出價就有機會談。

蘇啟榮分析，市場上並非沒有買方，而是買賣雙方在角力。以奢侈稅10%至15%的稅率，目前在市場上在買方觀望、賣方可議價狀態下，對於有實質購屋需求的買方，確實是看屋的好時機。

菜販有優先購買權 劉媽媽3億地飛了

高姓菜販與卅多名攤販共有台北市復興南路SOGO商圈約一百坪土地，作為市場攤位使用；其他共有人想把土地賣給房產大戶「劉媽媽」，高打官司主張「優先承買權」，結果菜販打敗劉媽媽。

台北地院認為，其他共有人通知高姓菜販要出售土地時，通知函送達地點出錯，遲兩天才送到高手上，高沒有超過十天內行使優先承買權的期限，判決他只須給付一億零七百萬，就可優先買這筆精華區土地。這塊地目前市價超過三億。

記者昨天走訪高姓菜販位於台北市木新路及老泉街的兩個聯絡處所，他的家人不願開門，說高不住該處，要求別再打擾他們的生活。「劉媽媽」身邊人士昨天指出，目前尚未收到判決結果，必須等收到判決主文以後，再決定如何因應。

三、四十年前，高姓菜販在老泉街種竹筍，拿到信義路賣，後來SOGO百貨開始營業，附近人潮擁擠，他改到SOGO商圈的復興南路市場賣菜。廿六年前，他買下其中一個攤位，和其他卅二名攤販共有復興南市場的土地所有權。

二○○七年，其他卅二名攤販要將共有的土地，以一億零七百萬元賣給「劉媽媽」劉月釵。高不同意，主張依照土地法，他享有優先購買權。

這卅二名攤販將存證信函寄到高的攤位及木新路住處，要求於函到十天內回覆是否行使優先承買權。他們認為高沒有在期限內回覆，於是將土地賣給劉媽媽。

法官調查，高將復興南路攤位借給妻舅使用，存證信函寄達時，由別人簽收，送達不合法。另封寄到木新路的存證信函，由高的大媳婦在二○○七年一月廿六日簽收，兩天後轉交高，高在同年二月六日發函通知共有人要行使優先承買權。

法官認為，共有人通知高的存證信函，應從同年一月廿八日起算，高在二月六日回覆，沒有超過十天的優先承買期間。

劉媽媽與卅二名攤販簽約時，註明如果有共有人行使優先承買權，契約失效，卅二名攤販只要無息退款。劉媽媽不但拿不到地，已付數千萬元只能無息拿回。

優先承買權／共有人 同條件優先買

土地法規定，民眾出售彼此共有的土地、房屋時，其他共有人可以用相同的價格，共同或單獨優先承購。這就是法律為保障共有人的權益，所賦予的「優先承買權」。

也就是說，土地或房屋處於共有狀態時，當共有人要出售這些房產，其他共有人有權利請求以同樣條件、優先買下；如果其他共有人在十天內不表示要行使「優先承買權」，就視同放棄。（蘇位榮）

預售換約被抓包 最多上繳2千萬元

網路地產王／洪倩宜／綜合】

　　國稅局從去年底就開始宣傳預售換約，需要誠實申報繳稅，但過去預售換約有誠實報稅的人並不多，國稅局從今年1月至今，已經開罰不少個案，目前以查核的預售換約個案，平均每件補徵稅額高達500餘萬元，單一申報戶最高補徵稅額約為2千萬元，最低約5萬元，並處罰鍰。

■　預售換約追溯期長 逃漏稅得不償失

　　財政部臺北市國稅局說明，個人買賣預售屋交易，為一種權利之交易，係屬「房地產權登記權利」之買賣，該項買賣如有差價者，屬所得稅法第14條第1項第7類規定之財產交易所得，應於出售年度申報個人綜合所得稅。

　　某些預售屋交易，購入持有期間約一個月，地基尚未完成，一轉手即獲利5、6百萬元，或購買豪宅，持有半年到1年，轉手即賺進4、5千萬元，甚至有同一預售屋在交屋前連轉二手以上，結果兩個換約人都被要求補稅與罰緩，國稅局已將鉅額預售屋之交易，列為重點查核對象。由於預售換約的追溯期長，換約獲利人要有心理準備。

■　換約名單全掌握 誠實申報以免受罰

　　房仲業者指出，去年第4季國稅局就要求建商，提供手中換約的名單，只要是位處熱門的推案、具備規模的建商個案，都很有可能資料已掌握在國稅局手上，若未依規定申報所得稅，在稽徵機關調查人員尚未進行調查前，應儘速向戶籍所在地國稅局辦理補申報或更正申報繳稅，以免遭補稅及處罰。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

先買後賣換屋族 省稅抓時點

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】 炒房特別稅不利換屋族。選擇先買後賣型態換屋的民眾，恐面臨特別稅「管制期」，新、舊屋的持有日，相距不到一年者，若未慎選售屋時點，將被加徵10%的炒房特別稅。 行政院通過「特種貨物及勞務稅條例」草案，要對出售持有未滿二年的非自用住宅加徵10%到15%炒房特別稅。自用住宅雖不受此限制，但每戶只限一屋，擁有超過一屋以上者，出售任何一棟持有未滿二年自用住宅也會被加課特別稅。 為避免影響換屋者權益，財政部豁免條款已針對先買、後賣自用住宅的換屋民眾，因換屋過程形成「暫時擁有二屋」的狀態，排除課徵特別稅。不過，因排除條款限制先買後賣的換屋者，須在取得新屋後一年內，出售舊屋；超過一年未出售舊屋，且舊屋出售時持有期未滿二年者，出售時仍將被視為擁有二屋，加課特別稅。 此一規定，因與現行稅法鼓勵民眾換屋，提供二年內重購即可享退稅的優惠，認定期間長短不一致，導致選擇先買新屋、後賣舊屋的民眾，在開徵炒房特別稅後，若未注意舊屋出售前持有期，恐將產生售屋稅負意外加重後果。 舉例，甲在100年1月1日買進A，後因工作關係調離外縣市，100年7月1日再買進B，甲決定儘快換屋（出售A）並享受重購退稅。炒房特別稅若100年7月1日起實施，甲屬於先買B後賣A的「先買後賣」換屋族，因為A、B兩棟房屋先後取得日期相差僅半年，甲要避開炒房特別稅並享有重購退稅優惠，只有兩種方式： 一、趕在100年7月1日取得B屋所有權後的一年內，即101年6月30日前出售A。 二、延後出售A時間，出售A的時點要在102年1月1日以後（A的持有期已逾二年，免加課炒房特別稅），且控制在102年6月30日以前賣出（符合重購退稅行為在二年內完成要件）。 新聞辭典》重購退稅 「重購退稅」是政府鼓勵民眾在住者有其屋後，能夠經由換屋達到提升住宅品質的一種減稅措施。 基於「愈換愈好」原則，重購退稅只提供以小屋換大屋、舊屋換新屋、低價換高價房屋者，經由退稅優惠，減輕換屋產生的所得稅與土地增值稅負擔。 重購退稅沒有次數限制，但只適用三種土地：自用住宅、自營工廠與自耕農地。可申請重購退還的稅捐，有土地增值稅、所得稅。 以重購退還土增稅為例，退稅條件包括所有權人出售或被徵收土地，從土地所有權完成移轉登記或領取補償金日起，二年內購買未逾三公畝（約90坪）的都市土地，或七公畝（約210坪）以內的非都市土地。二年重購期限包含先買後賣，或先賣後買在內。 新購土地地價超過原來出售土地地價扣除土增稅後的餘額者，即可就其已納土增稅額，申請退還部分或全部的稅金。獲准退稅者，新購土地五年內不得再移轉或贈與他人、變更用途，否則須繳回退稅。

逃命潮 恐在4、5月

奢侈稅打房效應本周加速浮現，大台北投資比重較大的房市區，投資客委售物件明顯增多，議價空間也放大，市場預料隨著奢侈稅上路時程接近，投資客逃命潮將愈明顯。 奢侈稅將於7月1日實施，由於房屋買賣過戶至少需要45天，台灣房屋執行長邱太煊表示，投資客不想被課到稅，5月中是脫手最後期限，預估本月下半月起委售量會即會增加，4 、5 月間即可能爆出一波投資物件拋售潮。 目前大台北成屋委售量已明顯增加，永慶房屋研展室協理黃增福表示，自財政部上月24日公布奢侈稅措施後，永慶接到的委售量已較之前增加約兩成，台灣房屋初步統計整體市場委售量增幅也大約在兩成上下。 委售都是近一兩年熱門投資區 邱太煊表示，委售量增加比較明顯的，都是近一兩年熱門投資區，像是北市的南港經貿園區周邊、市中心的中山區，新北市的新莊副都心一帶以及林口、板橋地區等。 以套房林立，投資客一直在市場占有相當比例的中山區為例，住商不動產民權捷運店東曾世榮表示，在財政部拋出奢侈稅後，就有投資客把原先準備下半年再賣的房子，提早丟出來，近來更有不少人一次委託3、5戶求售。 「只要想買，價格可以商量」 他說，之前景氣看好，投資客的態度多是堅守底價，能賣就賣，賣不出去也無所謂，但現在委託的態度已轉為「只要真的想買，價格可以商量」。 曾世榮說，中山區已有投資客降價求售，降幅大約在3~5%之間，2000萬的房子約有100萬元降價，不過他強調只是極少數，目前為止投資客仍多保持觀望，價格尚未明顯鬆動。 南港經貿園區 委售明顯 北市另一個投資物件委售較明顯的地區，是南港經貿園區一帶。當地是這一兩年大台北房價漲幅最多的區塊之一，預售房價兩年前開價一坪還在40來萬，今年喊出的價格已100萬，成交價每坪也到8、90萬元，區域成屋也跟著一片大漲。 奢侈稅傳出後，當地反應也很激烈，各房仲店頭近來幾乎每天都會接到主動求售電話，和過去必須努力開發才能接到委售案件大不相同。台灣房屋表示，和奢侈稅打房前相比，當地房屋委售量至少比上月增加5成以上，投資客獲利了結心態明顯。 南港因有重大建設題材支撐，不只一般投資客積極進場，也有不少法人資產公司在當地大舉搜購。據了解，在奢侈稅傳出後，本周即有一家資產公司一口氣丟出10多戶住宅交由二手市場進行銷售。 新莊副都心 有人拋出2、3戶 新莊副都心是除了南港之外，大台北另一投資客最密集的地區，有業者估計當地的預售屋投資比重甚至可達7成，相較於南港，當地的賣壓相對較緩和，但也開始沉重，也有人2 、3戶的拋出，當地房仲業表示委售量大約增加1~2成。 如同南港，新莊副都心也沒有出現「降價求售」情況，但委售的投資客也多向仲介業者表示「可以商量」，態度軟化不少，預料短期內區域議價率應會相當程度提高。 大聲行銷總監田大權表示，政府過去丟出不少打房政策，但投資客都只是看看，沒有付諸實際行動，主要是以往打房政策不是沒有明確實施執行日期，就是稅額看起來「笑死人」，但這次政府一開始就列出7月1日執行，加上稅額「嚇死人」，因此讓投資客確實慌了手腳。 邱太煊說，奢侈稅對成屋市場的傷害遠大於預售屋，一來預售屋因非產權移轉原本就不在課稅範圍，二來預售屋雖也在加強查稅，但是以獲利所得課徵所得稅，而成屋的奢侈稅卻是以交易金額總價的10~15%來課稅，1億元的房子就要1千到1500萬的稅額，相當驚人。 他預料一旦立法院沒有打折通過下，拋售潮會快速湧現，到4、5月間達到高點，但之後反而可能出現供給萎縮，至於房價走勢，雖然供給不再爆量，但買方觀望可能更為濃厚，房價將進入新一波多空交戰之中。

奢侈稅 恐爆4大副作用

分類：房地相關

2011/03/10 10:29

工商時報【記者蔡惠芳／台北報導】

財政部奢侈稅草案預計今（10）日報行政院核定、3月底送立法院審議。房地產業者大膽預測，依照財政部版本，整體房市可能出現:資金外流、市場閉鎖效應、房價租金下滑及房地產業裁員關店等4大副作用。

原本昨（9）日要公開標售的台北市4件優質住宅標售案，包括：天頌、書香大廈、天母六偕、信義18，已宣布撒標，市場研判應與奢侈稅風暴罩頂的影響有關。

仲量聯行台灣分公司董事總經理趙正義表示，今日財政部送行政院的奢侈稅草案內容，為左右房市的「關鍵報告」；接下來，將可觀察今（10）日登場、堅持闖關的首都銀行大樓標售案，能否順利脫標。

不過，天時地利不動產顧問公司總經理、太平洋資產管理公司總經理張欣民表示，他同意針對投機短炒客課徵奢侈稅，大多數民意好像也都認同；但是，奢侈稅這震撼彈一丟出來，短期內可能會產生資金外流、市場閉鎖效應、房價租金下滑及房地產業的失業率上升等，至少4大副作用。

張欣民建議，政府在新制正式上路之前，最好先做好相關的預應及配套措施，避免顧此失彼。

張欣民也直指，財政部版本的奢侈稅，存在4大爭議，其一是抓小放大，抓所有短期炒作投機客，但可能打到的只是財力較有限的小咖投機客，真正的口袋深的投機客、甚至是財團、壽險業，財力要撐過兩、三年都沒問題，根本課不到奢侈稅。

其次，奢侈稅是「正打投機客歪著房產業者」，正派經營的建商房仲已受到衝擊、非短線進出的置產客也不敢再有動作，市場一片冷清，反而投機客正趁機悄悄倒貨，出場避風頭。

另外張欣民也認為，奢侈稅最大的殺傷力在於流刺網效應，即大魚小魚全部一網打盡，未符合稅賦公平。第四，奢侈稅是莊家政府穩賺不賠，不管賺賠都繳課奢侈稅。

張欣民認為，奢侈稅最讓業界擔心的是市場閉鎖效應，因為不但投機客、置產客會因此暫時退出市場，連自住客源也會期待房價下跌而觀望。最近，預售屋工地出現退訂潮、或延遲簽約，都是這種預期心理。「不過一旦閉鎖效應持續發酵，房地產業者只能喝西北風了。」原本計劃大舉招兵買馬的公司，若市場萎縮，難免就得裁員關店。

奢侈稅收入全給社福 增列豁免條款

行政院會昨天通過俗稱奢侈稅的「特種貨物及勞務稅條例」草案，明定兩年內移轉非自用住宅，將課徵百分之十至十五的稅；購買三百萬元高價貨物及五十萬元家具、高爾夫球入會證等，也將課徵百分之十稅額；奢侈稅收入全數挹注社會福利及救助。

行政院近日內將把草案送交立法院審議，若立法順利，新法最快七月一日施行，預估每年可增加一百五十億元稅收。

奢移稅以短期移轉非自用土地住宅、購買高價貨物為兩大課徵範圍。

不動產部分，持有非自用住宅房屋、土地不到一年即出脫，課稅百分之十五；持有不到兩年即出脫，課稅百分之十。

高價貨物部分，價格三百萬元以上的汽車（九人座以下）、遊艇、飛機、直升機、超輕型載具，及價格五十萬元以上的龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮及其產製品、家具，或價格五十萬元以上的高爾夫會員證等，皆課百分之十稅額。

為免「傷及無辜」，草案增列不動產十大豁免條款，納入一生一屋（本人、配偶及未成年子女的名下只有一戶）等，免課奢侈稅。

草案明訂罰則，若逾期繳稅，每逾期兩天加徵百分之一的滯納金；超過卅天仍未繳納，移送強制執行；短報、漏報或未依規定申報，除了補徵稅款，將按漏報稅額處三倍罰鍰。

財政部長李述德說，全台一年房屋交易量約卅八萬到四十萬戶，只有百分之五（約兩萬戶）是持有不滿兩年轉手，多數人不受奢侈稅影響。他還說，為宣示政府長期健全房市的決心，草案未訂落日條款。

奢侈稅還未實施就已發威，房市、高檔車市交易狀況最近都出現變化。建商搶推建案，三二九黃金檔期爆出近十年最大推案量；雙Ｂ等高級轎車也規畫提前進口，趕在奢侈稅生效前銷售。

「住展雜誌」昨天公布，北台灣三二九檔期推案量，從原估的一千五百億元，暴增到二千六百億元，創十年來最大量，其中不乏開價超過每坪二百萬元的豪宅案。

挪威籍翠莎號汽車船昨天停泊台中港，載來一千二百九十七輛雙Ｂ等高級轎車，總價值四十億元以上，是歷年單航次進口數量總值的第二高。

【2011/03/11 聯合報】@ http://udn.com/

政院通過／奢侈稅來硬的 申報不實罰3倍

【聯合晚報╱記者黃國樑╱台北報導】 行政院院會上午通過特種貨物及勞務稅條例草案，這是外界俗稱的奢侈稅條例。依據草案，持有兩年以內的非自用住宅房屋及座落的基地，將被課徵10%到15%的奢侈稅，若炒作依法得核發建照的都市土地，會被課以相同稅率的奢侈稅。一定金額以上的小客車、遊艇、飛機、象牙、毛皮及家具，或高額的消費勞務，都將被課10%的奢侈稅。 草案中注入「劫富濟貧」精神，在草案中規定，這個特種稅稅課收入將循預算程序，挹注社會福利及救助。行政院長吳敦義說，這具有改善所得分配的社會意義。 財政部長李述德表示，最近部分地區房價被不合理哄抬飆漲，這不是正常現象，因此想建構新的特種貨物與勞務稅，讓短期移轉非自住的房屋，讓它交易頻率能夠緩下來，許多高額的消費行為過於奢華，也透過稅的方法，讓高物價帶動的奢侈感受有所回應。 李述德說，部分地區房價不斷上漲，是因為短期非自住的房屋的移轉頻率很大。依據資料，一年約有二、三萬件交易量，造成房價被哄抬。草案規定持有兩年以內非自用住宅房屋及其坐落基地、依法得核發建照之都市土地，在所有權移轉時，按銷售價格課徵特種貨物稅，如移轉時點是在1年以內，稅率15%，如果是逾一年但在兩年以內者，稅率10%。 依草案，不動產的特種貨物稅的課稅的主體，是銷售不動產的所有權人，即賣方，賣方必須在訂約日之後30天內自動申報，如果未誠實申報，一旦被查獲，將被處以三倍稅額的懲罰。 為避免錯殺無辜，草案訂有九項排除條款，讓合理、常態及非自願性的移轉不會被課奢侈稅，但另外再加上一項其他經財政部核定者的條款，讓財政部可以有裁量權，可以對法條未能規範到的樣態，核定不必課奢侈稅。 至於是哪九項情況免課，草案未完整公布，目前暫無內容，主要是參照土地稅法規定，所有權人與配偶及未成年直系親屬僅有一處自住房地、農舍、公共設施保留地徵收前之移轉、因強制拍賣、繼承或受遺贈取得之房地、營業人興建房屋完成後第一次移轉、銀行處分因行使抵押權取得之不動產等。

五月起預售屋雨遮、屋簷 只登記不計價

消保會通過《預售屋定型化契約應記載及不得記載事項》，明訂預售屋須註明陽台、雨遮和屋簷等三部分的面積，且新增「雨遮和屋簷不予計價」文字，最快五月一日起實施。若業者違法且拒改善，可處六到一五○萬元罰鍰。

針對契約規定，信義代銷協理何胤諭表示，雖然是五月才上路，但現在大型代銷公司推出預售案，都已經先上路，尤其有些推案會橫跨四、五月者，更要提前上路。

遠雄公共事務部副總蔡宗易也指出，遠雄在去年已先行上路，對預售屋的買賣契約書，都按照五月上路的版本走。在此之前，遠雄已先將主建物和雨遮、屋簷的坪數分開登記，現在只不過將後者的計價，改成零。

消保會日前通過《預售屋定型化契約應記載及不得記載事項》修正草案，在應記載事項中註明契約應列出陽台、雨遮和屋簷等三部分的面積，並新增「雨遮及屋簷不予計價」文字，「不得記載事項」也新增「附屬建物除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格」。

消保會法制組簡任視察陳星宏表示，規定須載明陽台、雨遮和屋簷的面積，是要讓消費者瞭解「錢到底花在哪」；屋簷、雨遮只與美觀相關，但實際根本住不到，所以明訂業者不得計價。但業者仍須負「瑕疵擔保責任」，若屋簷、雨遮因施工不良導致破損、磚塊掉落等，業者須負責維修。

陳星宏說，新制經內政部公告後，將在五月一日起實施，若民眾於新制實施後簽訂的預售屋契約，發現屋簷、雨遮有計價，消費者可主張契約無效，要求業者退錢。

奢侈稅範圍 農地排除

財政部昨天討論奢侈稅條文，上午僅敲定廿多條條文中的四條，不排除挑燈夜戰在昨天完成草擬全部條文。在非自用住宅課奢侈稅方面，官員透露，農地不在奢侈稅課徵範圍。

財政部推動「特種貨物及勞務稅條例草案」（奢侈稅），前天邀請相關部會代表、工商團體等產業界人士，還有財經學者座談；昨天更快馬加鞭由財政部次長張盛和主持條文草擬會議，財政部主管與各國稅局長都與會討論。

根據財政部前天公布的簡報資料顯示，持有非自用住宅的房屋及其座落基地、空地兩年內移轉，都將課徵最高十五%的奢侈稅。

另外，對於高額消費的貨物，例如小客車、遊艇、直升機、飛機、超輕型載具單價在新台幣三百萬元以上，龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、皮草、家具單價在五十萬元以上的部分，課十%的特種消費稅；對於入會費在五十萬元以上的部分，也課以十%的特種消費稅。

財政部官員說，昨天的討論就是要將昨天簡報內容條文化，奢侈稅草案約有廿多條條文，早上多著墨在立法意旨與定義部分，為了力求周延，上午只討論四條條文。

由於下周就要將草案報請行政院處理，財政部不排除挑燈夜戰，都要在昨天擬定草案。

張盛和說，昨天擬定草案條文後，會立即報財政部長李述德核定，下周就送行政院處理。

在最受矚目的非自用住宅方面，財政部官員說，目前朝向未來只要是非自用的住宅，包括個人名下第二棟以上住宅、商辦店面、建築用空地等，在購入後兩年內出售都將課奢侈稅。

官員說，奢侈稅上路後影響較大的將是兩萬多戶投機客，不過，只占市場交易比重不到三%。對於全國七成到八成名下只有一間自用住宅的住戶都不受影響，擁有兩間住宅以上民眾，只要於出售時持有超過兩年，也不受影響。

名嘴談奢侈稅︰預售屋買賣不受影響

〔自由時報記者林美芬／台北報導〕政府積極推動奢侈稅打房，房地產業者舉辦財經講座，引來民眾熱情參與，名嘴們表示，奢侈稅留下很多可操作的彈性空間，尤其是預售屋買賣，幾乎是奢侈稅打不到的空間。

新理想廣告與富比士投資王公司在林口的「新北郡」接待中心，舉辦「發現新林口超越大台北」座談會，邀請名嘴富比士投資王執行長陳高超、賴憲政及蔡玉真等人跟民眾對談，奢侈稅問題成為座談會的焦點。

賴 憲政、陳高超都認為，反正上有政策，下有對策，已出爐的奢侈稅草案，留下許多豁免條款，如自住型的房子即在豁免之列，且是本人、配偶、子女等，只要是二十 歲以上民眾就可以自立門戶，戶口遷入就是自住，也就是二年內出售時可以不用課徵奢侈稅，此外還有繼承、法拍、農地等都在排除之列。

賴憲政指出，另外還有一些必要支出可以排除，只要是可以列出證明的支出，也可以當成特例來扣除，這就有很多可以處理的空間。

但奢侈稅的影響還是會有，名嘴們都認為，如市場上有大名氣的「三黃一劉」等，都可能因奢侈稅而受傷，而蔡玉真就直指，只要是手上有多一點現金的民眾，就可以等著投資客斷頭拋售而撿便宜。好好的選擇地點物件，可以從中賺取奢侈稅財。

蔡玉真也表示，在與一些業者溝通後發現，奢侈稅最打不到的是預售屋，民眾購買預售屋需要二到三年才交屋，在這二、三年中，可以把自己手中已有的房子逐步出售，到最後留下只有一棟的自住型房子，同樣不會被課奢侈稅。

陳高超表示，在奢侈稅的法案中，也有一些計算方式不同，如一棟房子在一年內移轉，是按市價的十五％來課稅，如房價一千二百萬元乘十五％就是一百八十萬元，稅金很重，但如果預售屋只是以權利來買賣，那計算方式就是以賺到的所得來課稅，稅基差很多。

奢侈稅發威 5月房市逃命潮？

奢侈稅的威力有多大？有房仲業者預估，一旦奢侈稅7月1日上路，房市在5月中旬就可能會出現一波規避奢侈稅的拋售逃命潮。

房仲業者統計，最近奢侈稅議題一出，不僅看屋人潮下降，近期中古屋的委賣量也大減，出現「封牌」現象，買賣雙方開始拉鋸。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，香港與新加坡政府對轉售不動產要課徵額外印花稅，都是宣布後沒多久即實施，並無緩衝期；而台灣的奢侈稅還要經過立法院三讀，直至下半年法令才會正式上路，因此目前還有一段「空窗期」。

他說，法令一旦在7月實施，當下持有非自用住宅未滿兩年者，欲出脫就要被課稅；因此他以國內買賣房屋約需一個半月的過戶作業時間來推算，投資客如要趕著出場，必須在5月中旬前就找到買家。

邱太煊也表示，目前奢侈稅的影響對北部最劇烈，中部次之，南部較不影響，其中又以投資客多的地區，如林口、三峽、淡水、新莊、南港等地的壓力較大。

他觀察，目前已有投資客陸續在倒貨；而這段空窗期間，中古屋因課徵的稅目較多，賣壓將比預售屋沉重；而成屋的房價可能下跌5%。不過，奢侈稅上路後，房市供給量將大減，房價即可能回穩。

中信房屋董事長特助胡佩蘭分析，奢侈稅議題一出，全台委託物件進案量瞬間萎縮，衰退幅度高達4成以上，單日單一地區還有部分分店「掛零」。

胡佩蘭認為，目前雖有業界傳出豪宅降價求售的逃命風聲，但實際上不僅買方縮手、期待房價下滑，賣方也出現停止託售的封牌觀望現象。此舉將使房市短期內呈現拉鋸戰，房仲卻面臨兩方觀望、無屋可售的窘境。

海軍讓地 桃園航空城房市起飛

【經濟日報╱記者楊文琪、黃啟菱／台北報導】

桃園航空城有重大突破，交通部政務次長葉匡時昨（7）日表示，海軍位在桃園國際機場南端70多公頃土地，已決定遷出做為機場用地，有助交通部辦理興建北跑道時以地易地，機場周邊土地的利用與發展看漲。房地產業者指出，此舉形同「桃園航空城」計畫大躍進，周邊房市後市看好，已布局的建商如太子、寶佳、中悅、宜誠等，都將受惠。

葉匡時指出，海軍遷出後，軍機將不在此起降，原本因軍機起降遭到航高限制的桃園機場南端至高鐵青埔站區的土地，可解除航高限制，該地區土地價值將提高，在此擁有土地民眾可直接受益，「這是三贏的局面，好的結果」。

據瞭解，桃園地方民代在機場南端有不少土地，高鐵青埔站除台灣高鐵公司擁有車站核心區域的70年土地開發權外，車站周邊大部分都是交通部高鐵局的土地，和少數向高鐵局購買住宅用地投資人，一旦航高限制解除，將進一步受惠。

葉匡時說，軍方遷出此地後，還須經由桃園縣政府辦理都市計畫與土地使用變更，行政程序冗長，何時可以完成程序，目前無法預估。

不過，他認為，交通部原先規劃在桃園國際機場北端興建第三條跑道，須尋找土地來與被徵收土地的民眾換地，現在有軍方70多公頃大面積且平整土地，換地空間與籌碼增多，就可不必規劃徵收較多民地。

他並指出，海軍現有的土地已被劃為桃園航空城的「蛋白」（即航空相關產業發展區）部分，發展潛力大，相信有足夠吸引力讓民眾願意換地。

台灣房屋青埔直營店副總彭成貴指出，民用機場周邊的建築限高是60公尺，軍用機場周邊的限高卻只有20公尺，這使得桃園機場周遭與青埔地區長期以來都只有透天產品，即使是電梯大樓，也都只有六、七層樓高。

在限高解禁後，此情況必將改觀。彭成貴表示，從去年開始，周邊的房價、地價就開始補漲，至今漲幅約兩成。

【記者楊文琪／台北報導】除了桃園國際機場積極規劃推動「航空城」外，交通部考量松山機場長期性、整體性發展，將與台北市政府合作推動，以「機場園區」的概念，提升松山機場周邊土地利用價值。

顧及飛航安全，松山機場周邊建築物都有航高限制，在政策決定將松山機場定位為首都商務機場下，交通部初步決定松山機場周邊的開發規劃將以商辦為主，在台北市寸土寸金及鄰近松山機場的交通優勢下，開發後將帶動松山機場周邊商業發展與拉高附近地價。

交通部政務次長葉匡時昨（7）日表示，「松山機場園區」的計畫涉及都市計畫，所以還在與台北市政府討論，並因軍方在此有松山指揮部，故已將訊息傳遞給軍方，希望交通部、北市府和軍方可以共同來討論當地的發展。

經濟日報／提供

土象火象星座 最具房仲超業特質

網路地產王／洪倩宜／綜合】

　　隨著房市大好，年收入驚人的房仲經紀人遂成為年輕人追求年薪百萬的捷徑。有房仲業者觀察各家房仲的頂尖業務員，赫然發現多以土象及火象星座者居多，魔羯座更居所有之冠，房仲專家指出，摩羯座是典型的工作狂，任勞任怨埋頭苦幹，一旦接獲工作及任務，就會孜孜不倦盡力做到完美，並有絕佳的忍功及意志力，表現也常較同儕傑出！

■　土象處女座勤勉踏實 榮登超業之冠

　　土象星座的金牛及處女同樣名列超業榜上，由於金牛個性穩重誠信、勤勉務實；處女座也是一絲不苟、腳踏實地，做事更講求精益求精，這些對於需要高度細心與耐力的房仲經紀人來說，都是不可或缺的特質，因此土象星座全數上榜，榮登超級業務員，並不令人意外！

■　火象星座衝勁十足 全年無休愛打拼

　　具備超業特質的還有火象星座，根據各家Top業務員星座排行榜，牡羊、獅子與射手也全數上榜。例如勇於冒險的牡羊、鬥志力旺盛，設定目標就會勇往直前，例如信義房屋10連霸的房仲天后陳明玉就是不折不扣的牡羊座，她可以全年無休，即使生病也要工作的拼勁，無人能及！至於熱情大方的獅子與射手座，個性開朗樂觀但不服輸、活力充沛，做起超業也是游刃有餘。

　　最後兩個上榜的則是巨蟹與水瓶座！眾多皆知的是巨蟹顧家、戀家，朋友都能感受到他喜歡照顧人的性格，再加上很強的記憶力及敏銳的親察力，在以人為本的房仲產業，十分獲得顧客的信賴！最令人意外的要算是崇尚自由的水瓶座了，水瓶屬天才頭腦型，具有非比尋常的銳利觀察力，擅於分析推理，在詭譎多變的時局，能夠提供精闢獨到的分析，這也是水瓶之所以入榜的關鍵！

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

海軍讓地 桃園航空城將起飛

國防部長高華柱上午說，國防部將全面撤離桃園大園海軍桃園基地，機場用地全數作為國際機場園區特定用地。考量機隊集中管理與補給保養等因素，預定自民國103年接收的12架P-3C反潛機，將轉移到屏東空軍基地等機場。據指出，基於海軍管船、空軍管戰機，各司其職，國防部政策上已決定，推動空軍接收原由海軍負責的P-3C機隊編制與管理任務。

建物限高將解禁

桃園縣政府宣佈，大園海軍基地搬移，未來基地將作為國際機場園區特定區用地，反潛戰機限高問題將解禁，配合藍線捷運在102年6月通車，高鐵桃園站區將有不同風貌。交通部長毛治國也提及，已收獲國防部公文，大園海軍基地正規畫遷移作業，但時程未定。國防部一度否認，指軍用機場是否搬遷一事，仍在審慎評估研究中，呼籲仍須考量國家安全因素。

高華柱今天列席立法院外交及國防委員會進行業務報告，國民黨立委林郁方表示，國防部屈從地方諸候的需索，打亂軍方部署規畫，決策前又未向立院外交及國防委員會說明，不尊重立法院。

立委憂：後患無窮

林郁方認為，國防部在桃園讓步，打亂原本P-3C分配6架桃園、3架屏東、3架花蓮的計畫，將使國防部後患無窮，如果桃園可以，其他地方政府也會起而仿傚，要求國防部為了經濟發展遷移基地。

高華柱說，大園基地原本釋出335公頃，留下74公頃供海軍使用，但行政院希望國防部再做評估，讓剩下74公頃也釋出。

原海軍機隊 空軍接收

目前空中反潛戰力，除未來12架P-3C外，現在還有11架S-2T、20架S-70C、6架500MD，主要任務為台灣周邊海域反潛偵蒐。國防部高層上午說，基於海軍管船、空軍管戰機，各司其職，國防部政策上已決定，推動由空軍接收原由海軍負責的P-3C機隊編制與管理任務，國防部政策上已決定朝此方向推動，細節還在規畫中。

國防部將讓出海軍基地（橘色區塊），未來這塊土地將交由交通部全權處理。 記者吳佩玲／翻攝

【2011/03/07 聯合晚報】@ http://udn.com/

感冒該如何治療？有良心好文章！

我是怎麼治療感冒的-- 一位有良心的醫生寫的喔!

大村衛生所主任╱ 黃建成

老實講，醫師是不會治好感冒的，頂多是讓患者在感冒的過程中舒服一些罷了！

感冒的原因和病程

感冒是由濾過性病毒引起的上呼吸道的感染，其症狀包括以下一種或數種：流鼻水、鼻塞、打噴嚏、咳嗽。喉嚨痛、聲音沙啞、發燒、疲倦、頭痛、腹瀉等。感冒之所以有各種不同程度和樣式的症狀表現是因為能夠引起感冒的病毒至少有一百多種。

由於不同的病毒感染，加上每一個人對相同病毒的反應也有所差異，所以呈現出來的症狀自然多樣。

感冒的潛伏期約一至三天。然後通常由喉嚨不舒服開始，接著其它症狀產生，在第三、四天時達到高峰。如果沒有併發症的話，一般四至十天會症癒。感冒之所以會好，是由於身體受感染後產生了抗體把病毒消滅的緣故。

醫生是怎麼開感冒藥的

既然知道感冒是由病毒引起的，照理說醫生只要開一些藥把病毒殺死了，感冒也就好了！問題是，目前全世界還沒發現安全而可以殺死感冒病毒的藥。
 
所以醫生實在拿那 些感冒病毒沒辦法，只得讓它們愛怎麼作怪就怎麼作怪！醫生只能就症狀著手，開藥使症狀減輕些，患著因而能夠舒服一點。
 
為了達到目的，醫生先要問清楚了症狀，加上聽診的補助，以便對症下藥。偶而碰上一些搞不清楚的民眾，不先詳述病情，只說：『我感冒了！包幾包藥來吃。』那真是不曉得怎麼下手，除非他願意吃綜合感冒藥！

吃綜合感冒藥好嗎？

在回答這個問題之前，先要說明一下什麼是藥。我們都知道安非他命和嗎啡是毒品，可是安非他命在過去，嗎啡一直到現在仍然被使用在醫療上。筆者在教學醫院訓練期間也曾在骨科病房、急診室和加護病房幫患者打過嗎啡。我開毒品給患者嗎？不，我開的是藥。那麼嗎啡到底是毒品還是藥呢？也許我們可以把藥定義為：一種物質適時適量的應用於個體，好處大於壞處是藥，反之為毒品。

常有民眾在門診問我：『你開的藥有副作用否？』這可以說是外行人的問題，那有藥沒副作用的！當我們打開藥品手冊來看，就可發現幾乎每一種藥都有它的副作用。就算我們認為最沒問題的維他命丸，如果使用不當的話都有它們的副作用。醫生開藥只不過是在好處與壞處之間衡量罷了！

感冒既然只能針對症狀下藥，那麼對一個感冒沒有咳嗽的人給含咳嗽成份的藥合理嗎？一個沒有流鼻水的人給流鼻水的藥合理嗎？豈不算是給了毒品或者說是下錯藥。因為只有接受到其副作用而沒有正作用嘛！

綜合感冒藥可說是一網打盡的藥，有的還宣稱可治八種感冒症狀呢！試問：如果你的感冒症狀只有兩種的話，你願意使用那含有八種症狀成份的藥嗎？當然如果考慮方便性、省時或省錢的話則另當別論。

吃了感冒藥都會想睡覺嗎？

不少民眾告訴我每次吃了感冒藥都會想睡覺。我常馬上問他們，是不是每次感冒都有流鼻水、鼻塞或打噴嚏呢？因為只有那些鼻子症狀的藥才會有讓人覺得嗜睡、無力的副作用。醫生看感冒總會就患者的症狀與個人差異仔細斟酌考量的。沒有鼻子症狀的話，一定不會開那些含有鎮靜副作用的藥。就算是同樣鼻塞、流鼻水的兩個人，也會因為生活工作與接受意願的差異而給予不同份量、種類和使用方式的藥物。譬如說上班族、司機和學生，能夠讓他們上班、上課時精神不集中嗎？這時候在白天可開輕一點的或乾脆不給，晚上再加重一些。

早點吃藥會早點好嗎？

大多數民眾都以為感冒早一點吃藥就會早一點好，這是錯誤的觀念。尤其每當阿婆們這樣跟我講的時候，我總會覺得很無奈！因為我曉得過兩天可能就嚴重起來了！感冒通常開始時症狀輕微，二、三天後最為嚴重，然後漸漸恢復。從起初的症狀又無法預測往後的變化而先給藥，所以往往下?@次再來的時候便是：『怎麼藥愈吃愈嚴重！』、『本來沒有咳嗽，藥吃了後反而咳嗽起來！』。
我看感冒最有信心的是，當患者告訴我他已經看了兩三位醫師都沒效時。此時病程已進入尾聲，等著我來收穫。

多開幾天藥對嗎？

一些患者會要求我多開幾天藥，甚至說開一個禮拜。這是相當不對的！感冒既然只能針對症狀給藥，照理說應該天天換藥才是，因為症狀會變嘛！頭痛、發燒可能吃一天藥就好了，還要繼續吃同樣的藥嗎？喉嚨痛可能兩天就改善了，也該停藥了！兼顧患者的方便性，我認為兩天藥，頂多三天是較合理的。

藥需不需要吃完？

站在醫師本位的立場，應該叮嚀患者『藥要把它吃完』。可是也常聽患者說：『上次開的藥沒吃完就好了！』，『只吃一、兩包就好了！』。我想藥需不需要吃完是不能一概而論的，如果在病程的高峰期可能有它的價值。否則，當病人都自以為夠了時，又何必強人所難呢！記得西諺有一句話說：『感冒有治療七天內會好，沒治療一週會好』，又有什麼好計較的？我的家人跟我常常屬於『一週會好』那個族群。

為什麼晚上睡覺時咳嗽得厲害？

感冒咳嗽常在晚上睡覺時惡化，尤其是小孩子，咳到嘔吐是屢被提及的。因為白天時小孩子可輕易吞入過多的鼻水，但在睡覺時鼻水倒流沉積在喉嚨容易引發咳嗽。針對這種情形，側臥也許會有幫助，給流鼻水的藥比咳嗽藥來得恰當。

為什麼有人感冒超過一個月？

雖然感冒通常四至十天會好，但是咳嗽持續超過一個月的也並不少見，這與感冒後氣管較不穩定有關。一般來講，如果感冒比預期還久的話，應該考慮是否再一次感染不同的病毒或是次發細菌感染。此外，過敏性鼻炎、氣管炎或長期吸煙引起的咳嗽也常被誤以為是感冒。

感冒到底需不需要吃藥？

感冒不見得一定要吃藥，但是吃藥的好處有二。其一是讓患者舒服些(如果用藥得宜的話 )，其二是減少併發症的機會。感冒時，身體尤其是上呼吸道抵抗力減低，容易受細菌感染。 常見的併發症如鼻竇炎、氣管炎、中耳炎等。

感冒要不要看醫生？

開感冒藥實在是種藝術，因為需要考慮的蠻多的。如咳嗽緊不緊、痰多不多、什麼顏色的、會不會惡臭、喉嚨痛否、鼻涕的顏色、還有患者的工作、年齡大小、對藥的耐受經驗．．．．．．。總而言之，就是在不失『藥』的本質之下，讓患者覺得值得，沒白來一趟。雖然已經很用心的開了藥，可是往往患者下次來的時候會告訴你：『一點效果都沒有』，『比上次還嚴重』。

那麼到底要不要看醫生呢？
 
我以為醫生開的處方藥還是比成藥合理得多！如果看醫生不必打針的話，雖然麻煩一點，或許值得。否則，感冒看醫生還用打針的話，說真的，去買綜合感冒藥算了！既方便又省時，也可免除針扎之痛，不是嗎？

如何預防感冒？

一般人都以為『冷到』才會引起感冒，如貪涼衣服穿得太少、小孩半夜踢被等。其實不只如此，過度疲勞、心情鬱悶、熬夜都容易引發感冒。幾年前的某段時間筆者也常患感冒，後來曉得熬夜容易引起感冒之後，便盡量『很想睡覺時就去睡』，感冒的頻數也就少多了！在門診問患者是否天來沒睡好覺或心情不好，往往可以得到肯定的回答。感冒是很會傳染的，一個人有了感冒，時常全家人均會得到，而且很難避免。常聽一些年輕的媽媽說：『感冒要趕快把它治好才不會傳給小孩』。
 
這是不正確的觀念，感冒怎麼趕快治好呢？感冒患者大約在前三、四天具有傳染力，如果能夠在這三、四天與家人隔離的話，也不失為避免傳染的好方法。也許有人會問：醫護人員天天與感冒患者在一起，應該時常被傳染呢？不見得！因為醫護人員跟患者相處的時候總是在通風良好的室內，縱然患者咳嗽、打噴嚏，病毒也易被流動的空氣稀釋掉。不像家人共處在緊閉的室內，空氣不流通。而且醫護人員與患者少有手和手的接觸，家人較難避免。感冒病毒在鼻涕中的濃度最高，易經手傳染，所以與患者接觸後馬上洗手也可避免被傳染。

年紀愈小愈容易罹患感冒，通常小兒們一年平均可?F九、十次。隨著年齡的增加感冒次數漸少，到了青少年以後，只剩下三、四次。這與得了感冒後，身體內產生的免疫力有關。所以一些老是抱怨小孩常患感冒的父母應該可以放心了！只要學費繳夠的話，孩子總會畢業的。

結　　語

感冒時要多喝開水、多休息是大家所熟知的。

多喝開水可以減低呼吸道分泌物的黏稠度，讓喉嚨與氣管舒服一些。

多休息可以培養免疫力，讓感冒早一點好。

吃藥的目的只是讓患者在感冒的過程中舒服一些罷了！並不能縮短病程。

『早治療早好』與『早治療好免得傳給家人』都是不正確的觀念。

所以不應該作過份的治療，如打針、打點滴、住院。

使用綜合感冒藥是相當不合藥理的，除非你的症狀與它的成份相配合。

最後我建議大家應該學會認藥，當拿到藥的時候要問清楚那種藥是為那種症狀開的。

如此，想吃幾種藥，吃多久，就可隨心所欲了！這也算是一種主權在民吧！

清除體內毒素 4 種 方法 , 下列方法可幫您及時清除體內毒素。

榮總專作放射線之醫師，認為『微波爐』會利用電波少一個正價電子，運用水分子之震盪使食物變熱，所以食物易變成自由基，就會容易致癌。所以偶而方便用一下，最好還是少用『微波爐』最好！

以下文章值得參考

人體內的有毒物質主要來源於参個途徑：一是大氣,水源中的污染物及石化清潔劑 ;通過呼吸,皮膚及進餐而侵入人體內，鉛、鋁、汞等重金屬就是其代表；另一個是食物在體內代謝後的廢物，如自由基、硫化氫等。時下清除體內垃圾已成健康時尚。

下列方法可幫您及時清除體內毒素。

 1. 主動咳嗽法：
自然界中的粉塵、金屬微粒及廢氣中的毒性物質，通過呼吸進入肺臟，既損害肺臟，又通過血液迴圈而株連" 全身。借助主動咳嗽可以" 清掃 " 肺臟。每天 到室外空氣清新處做深呼吸運動，深吸氣時緩緩抬起雙臂，然後主動咳嗽，使氣流從口、鼻中噴出，咳出痰液。

2. 飲水沖洗法：
定時排便，縮短糞便在腸道內的停留時間，及時排出糞便中的毒素。每天清晨空腹喝一杯溫開水，有利於大便通暢以及毒素從尿液中排出。

 3. 運動出汗法：
皮膚也是排泄毒素的途徑，主要通過出汗的方式，讓毒素隨汗液排出體外。

 4. 巧用食物法：
●常飲鮮果、鮮菜汁 ( 不經炒煮 ) ，鮮果、鮮菜汁是體內 " 清潔劑 " ，牠們能排除體內堆積的毒素和廢物。
●常吃海帶，海帶對放射性物質有特別的親和力，海帶膠質能促使體內的放射性物質隨 ? P大號排出體外，從而減少放射性物質在人體內的積聚，也減少了放射性疾病的發生率。
●常喝綠豆湯，綠豆湯能輔助排泄體內的毒素，促進機體的正常代謝。

PS. 看完後，請不要吝嗇，盡快轉寄給你的朋友。

                                                     &

            希望在這季節轉換之際能保重身體，不要感冒了！

 

 

若相關環評通過，未來五楊高架將有交流道

桃園縣政府新聞稿
桃園縣桃園市縣府路一號 日 期：99.12.02
網址：
http：//www.tycg.gov.tw/ 新聞連絡人：劉裕彬
電話：（03）3320305 府內：6201-6205

針對中山高速公路五楊高架楊梅交流道設在何處？縣長吳志揚上午在議會總質詢表示，未來五楊高架楊梅將有校前路與幼獅等兩處交流道，若在提報經建會計劃修正及通過相關環評，預定可在民國103年底完成興設，屆時將便利於楊梅人上下五楊高架。

縣議員李家與上午在縣政總質詢中詢問，至於仍有許多楊梅人不清楚五楊高架楊梅交流道預定地，究竟設在何處？希望縣府儘快定案並興設，以方便楊梅民眾上下高速公路。

吳縣長指出，由於當時交通部在設計興建五楊高架時，主要在疏解中長程的車流量，因此，並未考量在楊梅設置交流道，後來經過多方爭取，重新規劃在五楊高速沿線的桃園市中正路、中壢市的中豐路及楊梅市的校前路等三處，設計興建交流道。

吳縣長表示，由於楊梅校前路等三處交流道，未在當時定線規劃中，將在民國101年底完成整段五楊高架工程後，再提報經建會修正計劃，若經核定加上通過相關的環保評估後，可立即進行興設，並預定在民國103年底完成興設。

除有校前路的交流道外，幼獅交流道亦將以單點式的岔道方式進行擴大改善工程，疏解當時交通流量，屆時，楊梅人將有兩處可上下五楊高架的交流道。

奢侈稅條例 增炒地皮條款

【聯合報╱記者賴昭穎、陳洛薇／台北報導】

財政部昨天公布「特種貨物及勞務稅條例」草案（俗稱奢侈稅條例），加重打房力道，除了針對持有不到兩年出售的非自用住宅課徵百分之十、十五的重稅，還增列「炒地皮條款」，持有空地不滿兩年轉手，也會被課稅，最快七月一日生效。

財政部政務次長張盛和昨天表示，財政部最快下周將奢侈稅條例草案提報行政院，再送交立法院審議，最快七月一日生效。

奢侈稅草案除了鎖定二年內出售的非自用住宅，連短期炒作空地也要課奢侈稅。官員解釋，未來土地只要不做建築用，或做為臨時停車場、綠地、廣場、公園等用途，使用性質與應作為「建築用」的目的不符，二年內出售統統要課奢侈稅。

官員說，行政院一月解除「停徵空地稅」禁令，不過，目前為止還沒有地方政府宣布開徵；奢侈稅一旦上路，抑止炒地皮的效果將比空地稅大。

行政院長吳敦義昨天說，這種「特別的銷售稅」，是為了防止房價被刻意炒作，不能說是「打房」，而是避免不公平現象，「政府不會誤傷無辜」。他強調，奢侈稅是針對那種手上可能有幾戶不動產、很短時間轉手來賣，變成房價被炒高的重要力道；國家若無法課徵到這種短期交易、快速累積的財富，也是一種不公平。

至於奢侈稅開徵衝擊近日房市交易，張盛和信心喊話表示，課奢侈稅對營建業短期會有衝擊，但長期是正面發展；奢侈稅大概只會衝擊二萬戶，這些少數人不是撐起房市的力量，因為房市如果只靠這二萬戶炒作，那就很危險了。

奢侈稅若在七月上路後，七月前買房、明年脫手的人會不會被課到稅？他說，是否溯及既往，產生的政策效果不同，必須要做利弊分析，最後由政策決定。

養地套利 炒地稅上看15%

財政部打房指向養地套利商。最快今年7月起，財政部將針對持有不滿兩年就出售的閒置建築空地，課徵10%至15%的特別稅，效果形同具懲罰性的「空地稅」，宛如全國版空地稅，預期將衝擊養地、囤地牟利業者。

財政部完成「特種貨物及勞務稅條例草案」，將針對買賣持有未滿二年的非自用住宅房屋及土地，課徵10%到15%特別稅，打擊範圍也擴大到一些已被財團或特定炒地人士購買編列為建築用地、卻遲遲未利用的空地。

據瞭解，財政部將從嚴定義「可供建築用空地」定義，只要未做建築使用，或供做臨時停車場、綠地、廣場、公園等，凡使用性質與土地原應供「建築」目的不符者，持有期未滿二年即出售時，即要比照交易價格，課徵10%到15%的炒地稅。

政大地政系教授張金鶚認為，土地是建物成本之一，一些養地牟取暴利行為，在現今土地公告現值一年調整一次，及交易所得免稅下，的確難以發揮嚇阻功效 。 「特種貨物及勞務稅條例草案」納入養地，就其交易價格課徵特別稅，就能收效，「這是正確做法」。

他說，財團購地若非基於養地牟利心態，二年後再出售，就不必擔心會被課特別稅；若屬二年內頻繁買賣，加課特別稅有助遏阻炒作，讓房產市場趨於健康。

財政部將可供建築用地納入課徵炒房稅範圍，其效果有如對閒置土地加課帶有懲罰性質的「空地稅」。行政院1月底解除74年發布限制地方政府開徵「空地稅」禁令後，地方政府已有權就其轄區內涉及養地、不開發利用的建地，按地價稅的二到五倍開徵空地稅。

未來財政部將再就空地交易加徵10%到15%的特別稅，形同是全國版空地稅已成形，估計最快7月完成立法後，全台一致施行。

不過，財政部強調，目前平均地權條例規範的空地稅，是就持有但不利用的閒置土地課稅；特種貨物及勞務稅條例要處理的空地，只有出售者才會被課徵，養地但非短期買賣或超過二年以上才出售的閒置建地，都不在課稅之列，仍要靠地方政府開徵空地稅解決，兩者性質並不相同。

【記者黃啟菱／台北報導】房地產業者認為，財政部提出炒地皮也要課徵特別稅，宣示意義大於實質意義，畢竟「養地不會只養兩年」，土地市場中快速轉手的案例並不多。

還有業者強調，建商買地多為推案，不會無故轉手，炒地稅應該是對壽險業者以及個人投資者影響較大。

遠雄企業團副總經理蔡宗易表示，一家正常的建商買進土地，就是為了要推出建案，建商其實只賺「加工費」，若要賣地，通常是有逼不得已的原因，如周邊土地整合不好、都市更新洽談不順等。

蔡宗易認為，炒地稅對建商應該沒什麼影響，而是對買賣土地較頻繁、以賺取價差為目的之個人投資者衝擊較大。

奢侈稅／防泡沫「再不打房經濟垮」

財政部擬對兩年內轉手非自用住宅課徵奢侈稅，財金部會官員及銀行業者一致叫好。財金官員說，稅制是最有效的抑制炒房政策，包括大陸、新加坡及香港都是透過稅制抑制炒房，防堵資產泡沫。 但經建會主委劉憶如昨天建議增訂例外條款，民眾只要可以舉證，轉售房地並非投機行為，經主管機關認定後，即可免課奢侈稅；因為奢侈稅「目的是打擊投機，不要傷及無辜。」 財金官員直言：「經濟可以用炒的嗎？」從一九九七年亞洲金融風暴，到二○○八年美國次級房貸引爆的全球金融海嘯，「這些風暴都是資產泡沫引起的，這是歷史教訓」，「在資產泡沫時，經濟是很亮麗；但泡沫一旦破滅，後果不堪設想！」 劉憶如說，不少建商也贊成政府開徵奢侈稅，因為他們也希望台灣房市能健全發展，如果房地產價格不停上漲，最後形成泡沫、崩盤，「對大家都沒有好處」。 銀行業者指出，若政府續放任建商、投機客炒作，房地產終將泡沫化，「到時不只銀行體系受重創，整個經濟會垮掉，日本就是前車之鑑，日本房市泡沫破滅到現在二十年，經濟都起不來。」 但銀行業者憂心政策無法貫徹，「我們最擔心的是這項政策雷聲大、雨點小」，因不少立委都有建商背景，「到時法案送到立法院，難保立委們讓法案躺在立法院，永不見天日。」 銀行業者指出，若奢侈稅下半年上路，預估三個月內房價就會下降；首當其衝是新北市的林口、淡水及新莊等房價已經高到離譜的區域。 銀行業者也認為，政府去年就應該出手，如今房價才不會漲得這麼離譜。 某大銀行主管直言，財部這項新政策能否貫徹，將考驗馬總統的魄力，「如果馬政府讓這個案子一直躺在立法院，明年總統大選國民黨也不用再選了。」

草案曝光 7月1日奢侈稅課定了

【聯合晚報╱記者楊美玲、游智文╱台北報導】 財部：對營建業「極短期」影響 長期正面助益 奢侈稅最快7月1日上路。財政部今上午首度邀集工總、商總等工商團體、不動產及建築業、學者和政府機關等就「特種貨物及勞務稅條例」草案舉行公聽會。財政部次長張盛和表示，奢侈稅7月勢在必行，強調打擊對象非常少，而對營建業「極短期」內會有影響，但長期是有正面助益，預計此案於3月底前可報立法院。至於是否回溯課稅？張盛和表示，目前還未決定。 持有2年內之非自用住宅 將課10%-15%稅 財政部針對奢侈稅的具體內容上午也首度曝光，除了持有2年內之非自用住宅及房屋及土地將課10%-15%稅率外，其他被列入課稅範圍的奢侈品除了價值300萬元以上的汽車、遊艇、私人飛機等外，還有50萬元以上的家具、龜殼、玳瑁、象牙、毛皮及其製品，另外連入會費達50萬元以上如俱樂部、高爾夫球證等高額消費，銷售時都會被課10%稅率。 據了解，根據財政部在會中提出的「特種貨物及勞務稅初步方案」，財政部預估符合不動產加稅的件數，房屋一年約2萬餘件，土地約4萬餘件，估計一年稅收可多129億元；至於奢侈貨物如汽車、飛機及皮草等，一年件數約1.5萬件，增加稅收22億元，加上50萬元以上入會費約350件，總計一年可增稅收151億元。 張盛和指出，希望下星期就可將草案提報行政院，行政院審查後，大概3月底前可報立法院，若一切順利，最快今年7月奢侈稅就能上路實施。

奢侈稅／暫不訂落日條款

經濟日報╱記者徐碧華／台北報導】 「打擊投機，從提高交易成本下手最有效。」經建會副主委胡仲英昨（2）日指出，經建會對財政部提出的奢侈稅能穩定房價相當有信心，目前並沒有要訂落日條款，不準備當作是短期措施。 胡仲英指出，財政部在3月底前就會提出立法法條，從在行政院到總統府討論時，都沒說要訂落日條款。「應該不會在法條中訂落日條款，頂多是加一條說每年或隔年檢討。」 胡仲英指出，先前內政部提出有關公告現值、公告地價的修法，被行政院打回票，不是因為政府不想穩定房價，而是因為那樣的措施不夠強。必須像財政部提出的奢侈稅版本，直接從增加交易成本下手，才能立竿見影。胡仲英表示，奢侈稅是仿新加坡制度，但強度不如新加坡，新加坡最高稅率16%，財部版本訂15%；新加坡對持有四年內賣出課稅，財部縮減到兩年以內。

消費者看到、聽到的房價都是貴的？

一般消費者在解讀新聞訊息時，大多數人都直接把它量化成全部，或者是概括為全面性的現象，因此往往也會有一些不理性的群體性行為產生，反而加深了市場上的誤解與負面的不良印象。

【文／范世華】 消費者看到、聽到的房價都很貴！事實上呢？什麼樣的事情才能算得上是新聞，可以博取到電視新聞的畫面或是報紙上的版面？若是你我周遭社區住宅，樓上鄰居透過仲介公司賣了3個月的房子，昨天才終於賣掉了，成交單價每坪30萬元，這並不是什麼大不了的事；然後隔天若樓下的鄰居只花了2天的時間，用每坪25萬就把房子給賣了，也不會有什麼稀奇！你我周圍所發生稀鬆平常的事情並不會引起大家的注意，可是若換做有哪一家建商，推出每坪售價上百萬元的豪宅建案，而且還用古董、真跡名畫來裝飾實品屋來做促銷，就變成是新聞媒體追逐和關注的焦點了。 消費者看到、聽到的高房價，本質上都屬於是「新聞」，而新聞畢竟都只算是少數，它並不代表事實上的所有和全部。 ■　新聞現象呈現一時的短暫事件，並非真實全貌 新聞訊息是非常即時，過個兩天激情沒了，也許又不是那麼一回事了。以股市新聞訊息來說，一個錯誤訊息的發佈，即使盤後立即更正，股票投資人的一個誤信，損失就已經無法彌補了；又如因為賈伯斯請了個病假沒去上班，只因新聞一報，就能讓蘋果電腦的股價大跌，台灣的蘋果概念股也全都應聲重挫，股民們不覺得這有多扯嗎？ 一般消費者在解讀新聞訊息時，大多數人都直接把它量化成全部，或者是概括為全面性的現象，因此往往也會有一些不理性的群體性行為產生，反而加深了市場上的誤解與負面的不良印象。消費者若真正在進行購屋的決策時，如果不能理性做好分析，隨著新聞性的印象數據就買了，可能就成了市場中的「肥羊」，任憑宰割了。 真正購屋的人，也許並沒有買到如想像中的貴，反倒是其他許多沒去買房子的人在一旁 ＂喊燒＂。好在房地產市場因為具有交易程序和融資條件等等，有許多複雜的要件和因素要配合，有比較長時間可以做慎密的思考和判斷，否則隨著新聞媒體的漫妙舞姿，房價可能一下子就三級跳，不知要高到什麼樣的程度了。 ■　名流富豪打造夢幻美宅，付得起高貴的代價，仿效追夢宜三思 通常一般消費者喜歡看到「好康、有趣」的事物，因此媒體就都去做「哪一個名人或藝人、買了哪裡的房子、賺了多少錢！」的新聞，可是都只讓消費者看到好的一面，於是就爭相仿效，然後付出追求夢想的高昂代價，這和一般消費者的實際需求以及負擔能力可能並不相符，也不值得鼓勵才是。 當媒體都在敍述富豪、奢華，打造出夢幻的畫面吸引觀眾的同時，在此政府決定課徵「奢侈稅」的議題之下，不仿也可以報導或傳遞一下「哪一些名人或藝人，因為打造夢幻美屋，所要額外付出的代價有多少？」的新聞，同時消費者對於市場上的商品差異性也要有所認知，什麼樣的房子才是真正貴的房子？貴又貴在什麼道理上？選擇不同類型的標的，是不是需要多承擔其他必要或額外的代價？ 【本文作者為網路地產王資深顧問】

政府打房再出招 奢侈稅擬開徵

【網路地產王/龔立豪/綜合】

　　歷經幾次打房政策後，政府決定開始祭出進一步的打房措施，24日宣布研擬課徵奢侈稅，造成房地產、高級轎車、油艇及私人飛機、高級俱樂部等產業受到影響，本措施正研擬中，最快下半年實施，其中奢侈稅將針對房地產2年內頻繁交易的非自用不動產課徵10%~15%的奢侈稅，後續是否會對房市產生衝擊仍有待觀察。

■　非自用住宅 2年內出售要課稅

　　台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，未來持有房屋不到兩年的民眾交易不僅需要負擔土地增值稅、契稅、財產交易所得稅，未來還需負擔總價10%~15%的奢侈稅，因稅負增加預估市場短期買氣將呈現觀望的現象。

　　邱太煊分析，本日收盤時上市營建類股表現，營建類股24日收盤指數為324.2，25日收盤指數為311.73，跌幅3.85%，盤中最低307.5，跌幅最深5.15%，相較於大盤收盤漲幅0.68%，顯見營建類股受到政策性打房的影響頗深，市場對於政府研擬課徵奢侈稅呈現較悲觀的預測。但往往市場氛圍不佳時賣方議價空間擴大，建議有自住需求的民眾可以趁打房風聲大時進場購屋。

■　香港也有印花稅 短期買氣下滑

　　觀察發現台灣課徵奢侈稅的影響類似於香港的印花稅，香港去年11月開徵印花稅，香港印花稅課徵方式為持有半年內及轉手交易則須繳納15%的最高稅率，最低為持有一年至兩年間轉手則需繳納5%的印花稅，所以印花稅開徵後一個月香港買氣較為疲弱，市場價不跌但交易量減少，但因為稅負增加，所以業主較不願意出售手上資產，造成市場供給量減少，價格微升的現象，台灣未來市場是否會比照香港模式值得注意。

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