奢侈稅／建商：政府出手太重了

針對財政部祭出奢侈稅打房，不少建商認為出手太重，遠雄集團副總蔡宗易表示，這項措施，雖不影響自住，但房地產信心會整個下來，民眾財富會縮水，波及層面相當廣。 他說，有錢人已經有繳稅，政府要增稅，卻只拿有錢人開刀，難保有錢人不會反彈，之前政府用盡政策鼓勵有錢人回來投資，現在卻好像是逼他們出走。 他表示，新的政策切斷有錢人的投資管道，政府卻未提供其他管道讓資金有所去處，外來投資將會減少，另外如此重的打房，將使房地產信心受到重擊，房價下跌，多數人民財富也會減少，連帶會造成消費市場、整體經濟發展。 【記者嚴雅芳/台北報導】 財政部將對持有期間短於2年的非自用住宅，在買賣階段按交易價格，分別課徵10%及15%的特種銷售稅，新制未實施，但營建股已先趴，今日業者認為，主要衝擊到成屋市場，由於中南部建商多以新成屋銷售，受到影響恐較為劇烈。另外，對即將上檔的329檔期也是一大考驗。 鄉林建設董事長賴正鎰表示，政府用奢侈稅打房，預估會讓去年底以來房價直飆的房市降溫，事實上，房地產業者也不樂見房市漲幅過高，或是上漲過快。不過，政府打房若為選舉而來，建議不要忽略經濟永續發展，房地產市場若降溫過快，對整體市場來說也不是好事。不過，鄉林看好今年房市，推案金額超過300億元目標不變，329檔期的推案也將如期推出。 京城(2524)建設表示，奢侈稅對房市以及整體經濟的影響龐大，政府作法宜審慎，尤其政府是用房地產成交金額來課稅，等於如果買1000萬的投資人，在一年內以1100萬脫手，還要倒賠50萬，恐讓房市買氣急凍，並衝擊今年329 檔期。 【記者游智文/台北報導】 財政部拍板定案的房產暴利稅，將依交易價格課徵10~15%重稅，房仲業表示，稅捐機關要取得交易價格不難，但如果買賣雙方私下交易或同意造假，政府也沒轍。業者建議，政府應建立一個較具可行的價格標準，以免市場出現另一亂象。 信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，稅捐機關要取得實際交易價格，有兩個管道，一是從房仲、代書下手，依法要求業者提供交易紀錄，另一則是從建商手上取得預售換約名單及交易價格，這部份，目前稅捐機關已在進行，而且已有成效。 不過這僅限於透過房仲的物件，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，民眾如果私下交易，政府就很難取得真實價格，而目前市場這樣的交易至少在兩成以上。 台灣不動產交易中心總經理李同榮表示，事實上，即便稅捐機關順利透過房仲或建商取得交易價格，如何稽核也是一大難題，如果買賣雙方同意造假，稅捐機關恐怕也很難查到真實價格。 徐佳馨說，中國大陸就是好例子，由於採實價課稅，為了避稅，不少人會做假契約，再私下補償。政府要採交易價格課重稅，國內投機客也可能採取這種方式逃稅。影響所及，甚至可能民眾透過仲介買賣屋的意願降低，讓市場出現紊亂。

奢侈稅／顏炳立：投機客會少掉一半

聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 針對財政部將祭出的房產暴利稅，房地產業者一致認為「殺傷力很大」，戴德梁行總經理顏炳立表示，這項政策將直接修理到高資產族群，一旦實施，交易量勢必萎縮；台灣不動產交易中心李同榮預言，短線投資客將減少3分之1到一半。 顏炳立直言，1年內買賣課徵交易價格15%交易稅，2年內課徵10%，出手很重。他分析，如果一間房子以5000萬元買進，1年上漲1成以5500萬元轉手，交易稅就要825萬元，比獲利還多，即便兩年內出手，也要交550萬元交易稅，還是虧本，而且這還不將仲介費、個人所得申報綜所稅計算在內。 他表示，這項政策形同宣示民眾買房不要在兩年內出售，立即的影響，就是市場買賣移轉件數減少；另一方面，由於目前房價已在高點，獲利不可能太高，民眾仔細計算後，也會降低購屋意願，交易趨緩可以預見。 他說，影響較大的是預售市場，預料開價不會再往衝，對於抑制目前從市區擴及郊區的開高價風，應可減緩，另一方面，由於現在大台北房子幾乎只有有錢人才買得起，這項政策也直接修理到高資產族群。 李同榮表示，自去年年中央行打房以來，投資客雖在中古屋市場較為收斂，但多轉移到預售市場，實際上真正退場並不明顯，但新政策上路，配合稅捐機關「預售換約」查稅政策，預料短線投資客最起碼會減少3分之1到一半。 儘管對市場影響大，不過業者多認同政府出手抑制房價，顏炳立表示，大台北預售市場在建商競比高價下，以前中產階級可以買得起的地方，現在也買不起，社會住宅又蓋那麼慢，逼得中產階級對社會失去希望，民怨愈來愈高，政府適度出手抑制房價有必要，但他相信政府仍只是在控制房價不要衝太快，而不是要「把鳥(市場)玩死」。

奢侈稅／這一拳出得去？出多重？

【聯合晚報╱記者陳素玲╱特稿】 財政部終於出重手，打算藉由課徵「奢侈稅」之名，達到遏阻「炒房」之效，房地產專家也普遍認為，將對房市達到一定殺傷力。惟過去諸多重大財稅政策都在見光後，止於排山倒海壓力，此番財政部大動作宣示，立法之路能否順遂，除了要有決心，更需要堅持下去的勇氣。 從目前財政部提出「奢侈稅」的初步內容來看，雖然對擁有奢華物品者課稅，但影響有限，真正的要害其實是對短期買賣房屋者，採「實價交易價格」加課10%-15%稅率，名義上是「奢侈稅」，其實重在「打房」，其中手段最重者莫過於「短期進出」及「實際交易價格課稅」，都在彌補現行土地房屋交易相關稅法的漏洞。 台灣貧富差距擴大，很大原因來自房價炒作，許多民眾因為買不起房子，或是看投資客買進賣出大賺資本利得，繳的稅不成比例，因而產生嚴重相對剝奪感，因此唯有讓投資炒作房市的投機客，因為憚於付出高額成本，停止頻繁買賣炒作房價，房價回到合理水準，或是對投資所得合理課稅，民怨才能稍獲紓解。顯見面對炒房歪風，政府非不能也，而是不為也。 財政部此次刻意先面見馬總統報告，再對外釋出訊息，或有回應馬總統要求政府各部門重視民眾對貧富不均不滿之意，但另一個用意，恐怕也擔心「奢侈稅」樹大招風，曝光後可能面臨各界龐大壓力，透過總統背書，宣示決心。 縱有總統背書在先，日後奢侈稅立法之路仍非坦途。證諸調整房屋稅率、開徵能源稅、證交稅等財稅改革方案，無一不是未出行政部門就「喊卡」，此番財政部連具體條文都尚未提出，內容方向先曝光，受衝擊的各方不可能毫無動作，立委、總統大選在即，光是法案能否出得了財政部、行政院大門，可能都有變數，更別說利益團體可能轉向立法部門運作阻撓。 公平的稅法，意義不在懲罰有錢人，而是讓利潤合理回饋到全民身上，避免暴利逃稅。財政部之前對稅制改革瞻前顧後，如今終於有所作為，但距離立法的終點站路途遙遠，若最後又因故半途而廢，未竟全功，受傷的絕不會只是財政部的威信。

奢侈稅／打房 這一次有打到要害嗎？

【聯合晚報╱記者郭玫君、曾桂香╱台北報導】 台經院研六所所長楊家彥： 奢侈稅解決貧富？那是殺牛用雞刀！ 政府擬徵奢侈稅來抑制房地產炒作行為，台經院研六所所長楊家彥說，課徵奢侈稅有兩目的，一是防止房市短期投機，二是想藉此讓所得重分配。他雖然肯定奢侈稅可達到打房的效果，但對整體奢侈稅持保留態度，認為若想以奢侈稅來解決貧富差距、達到社會公平，是「殺牛用雞刀」，不但費時費事，且未處理到最關鍵的部分，對於台灣發展高值化產業，也不是種鼓勵。 他也說，對豪宅課稅是奢侈稅的一部分，但打房不能單靠這個手段，還要運用財政部更全面的稅制規劃如土地增值稅以及利率等政策工具。 逢甲土地管理系教授韓乾： 對打房收不到效果 應該提高土地稅率 逢甲大學土地管理系教授韓乾認為奢侈稅對打房應該收不到效果，政府該做的是提高不動產及土地稅率來對付炒房；至於奢侈稅解決貧富不均也是化簡為繁、治絲益棼，不從根本著手；應該做的是對食物及民生物資以外的商品公平地課消費稅。 台大經濟系教授林建甫： 實價課稅是重點，打擊投機有幫助！ 台大經濟系教授林建甫正面看待認為應會是有效的政策，尤其對房地產交易成本大幅提高，針對「非自用住宅」持有在1年以內移轉，加重課徵15%的奢侈稅，持有1-2年之間移轉，加徵10%，對於健全房市、改善投機風氣有幫助。他說，實價課稅是重點，也符合國際潮流，且這部分資金可引導到生產事業，幫助經濟發展。

今年房市走向 市場供需決定

【網路地產王/龔立豪/綜合】 　　受到ECFA的激勵，從去年年底開始，房地產市場呈現一片榮景，不過通貨膨脹及隨之而來升息的壓力，是未來可能的變數，首善之區台北市由於土地稀有，基本上呈現供不應求的狀況，房價的大幅波動的情況有限，不過其他區域則要觀察整個供需狀況，決定未來房價的走勢。 ■　上半年續熱 但應居高思危 　　面對兔年房市發展，21世紀不動產台灣區總經理王福連表示，上半年房市價量仍有持續擴展的空間，普遍樂觀之餘，應保持「居高思危」審慎態度，尤其台北市土地供給量減少，在保值性投資需求增加的情況下，精華地段地價自然不斷創新高。但新北市部分地區在供給量不斷放大下，要注意市場承接的力道，觀察整體房價的走勢。 　　而高房價加上M型化社會之現象，在受薪階段資薪未能快速提昇的情況下，購屋大眾只得選擇適合自己購買力的區域，因而帶動新北市與桃園縣的房市發展，新北市挾著三環三線的光環、桃園縣則擁有航空城、機場捷運的優勢已有房地價量齊漲的現象。 ■　28%希望入住新北市 最在意生活機能 　　根據21世紀不動產網路調查顯示有2成8民眾表示，首次購屋最希望落腳於新北市，以目前新北市房價站穩「三字頭」情況來看，對於今年有意購屋自住的民眾，的確是很好購屋時機。有3分之1民眾表示最在意是「生活機能」，另外有26%關心「購屋預算」、24%著重「交通便利性」。王福連表示，「交通便利」雖然很重要，沿著捷運找屋，著重的是大眾運輸工具帶來的便利性，但隨著捷運路網越來越完善，捷運站周邊的房子供給一定也隨之增加，到時捷運議題有可能會弱化，要靠供需關係來決定房價。 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

熱！ 高鐵站招商 桃園青埔快飛

聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 高鐵桃園青埔站產業專用區近期將公告招商，由於之前舉行說明會時，財團建商反應熱烈，市場預料應可順利決標，並可望帶動青埔特區新一波房市熱潮。 台灣房屋青埔直營店副總彭成貴表示，受惠台北高房價的擠壓效應，青埔地區自去年下半年買氣已明顯升溫，高鐵特定產業區進行開發後，區域房市熱度勢必還會增溫。 2007年高鐵通車前後，五大特定開發站區之一的高鐵桃園車站特定區，亦即青埔特區，即曾掀起投資熱潮，大批投資客進場，讓青埔特區土地一度一日三市，驚人上揚。 不過特定區開發，始終「只聞樓梯響，不見人下來」，熱潮漸去，許多人因此套牢。 景氣好 土地、房價同步上揚 但自去年起，在桃園航空城計劃啟動，景氣回升，機場捷運通車時程日益接近以及大台北房價高漲帶動下，區域房市開始回暖，土地、房價均同步明顯上揚。 新理想代銷建築團隊董事長劉興烘表示，去年堪稱是桃園房價近年來上漲最猛的一年，由於台北市區水波效應，在新北市新莊、板橋房價崛起後，也帶動桃園地價、房價的上漲。 商業地 出現一坪60萬元行情 其中在高鐵青埔地區，房仲業表示，去年此時，住宅區土地一坪18~23萬元，目前已來到28~35萬元，漲幅達5、6成，商業區更在短短一年內從30~35萬元上揚到45~55萬元，甚至出現每坪60萬元的成交價。 此區域3、4年前推出的早期透天住宅，每戶約在900~1000萬元，如今轉手都已有1500萬元上下的行情，至於大樓產品，去年推案價格在14~18萬元之間，目前預售案也都上揚到20~25 萬元一坪，漲幅3~4成左右。 由於房價起漲，吸引不少大台北投資客重返青埔，台灣房屋研究中心副理江怡慧表示，去年底青埔有不少個案傳出熱銷，其中有總戶數80多戶的個案，不到一周就賣完，有不少投資客更是一出手就是5戶、8戶。 卡位熱 知名建商推案一窩蜂 彭成貴表示，青埔稍早只在區域建商宜誠建設等進場，但隨著買氣上升，包括寶佳、太子、中悅等知名建商現在也都紛紛展開卡位，目前很多建照在排隊中，預料今年將爆出可觀案量。 代銷業多對青埔房市前景高度看好，劉興烘表示，青埔過去蔓草一片，但這幾年隨著商業的發展，已成當地人辦喜宴、吃飯喝咖啡的主要去處，房市能見度大幅提升。 而當地最大優勢，還在擁有「國際架勢」，他說，台灣找不出第二個地方，同時擁有高鐵站、三個捷運站 (機場捷運A17、A18、A19)，而且還有機場、快速道路、棒球場、大型公園綠地設施等，「叫它寂寞也難」。 彭成貴表示，高鐵桃園青埔站產業專用區開發案，前年曾招商，當時反應不理想，不過隨著區域房市熱度上升，預料今年的招商應可順利進行，並進一步帶動青埔特區的發展。 高鐵桃園青埔站產業專用區共22公頃，高鐵局規劃將此一產業區開發成以商務、國際交流為主軸的國際商務城，並結合購物商場、觀光旅館、國際會議及展示中心、物流、醫療等延伸性設施，以打造為台灣立足國際的新據點。 此案在上月曾舉辦公開說明會，吸引日勝生、潤泰、冠德、遠百、新光三越、晶華酒店以及國壽、新壽、富邦人壽等20 餘家知名建商、壽險業者進行評估，預計3月初將正式公告招商。

看！ 60億台灣塔 照亮台中水湳

規劃已3、4年的台中水湳經貿園區，近日終於正式動工，房地產業者認為此一園區將是下一個台中7期重劃區，前景可期，短期內也將拉升周邊重劃區的推案價格。 水湳經貿園區周邊現有11、12、14期等重劃區，除了14期仍在施作道路階段，尚未推案外，11期、12期推案均不少。其中11期目前推案價已到22~23萬元/坪，去年才開始推案的12期重劃區，現已站上2字頭，預期將向每坪25萬元邁進。 台中水湳經貿園區為原來的水湳機場，機場在93年停用後，政府決定活化開發，打造中部地區最大經貿園區。 此一開發案，基地面積共254公頃，約台北信義計劃區的1.6 倍，2007年初步規劃出爐，一度吸引香港富豪李澤楷參訪，並傳出打算投資，但並沒有進一步消息。 稍後不少建商在園區附近開始卡位，並有建商推出大坪數豪宅，但因園區進度停擺，個案最後也喊卡。 不過從去年開始，台中市政府開始積極招商規劃，確定開發此一台中有史以來最大的公共工程開發案，將打造大型公園、城市文化館、會展中心、大巨蛋、大學城，並有住宅區設計，總投資金額預估1000億元，並於本月11日正式動工。 其中最引人注目的是斥資60億元、由羅馬尼亞設計師Stefan 所設計的區域地標「台灣塔」，塔高達390公尺，將打造象徵台灣的樹葉瞭望台，可把整個大台中的景象盡收眼底。 另外大型公園規模達70公頃，公園內除了台灣塔，還有內含市立圖書館、美術館及博物館的城市文化館；會展中心共有5000個展位，大巨蛋則是規劃可以容納1萬5千名觀眾。 嘉磐建設董事長魏嘉銘表示，水湳經貿園區一直受到區域建商高度重視，過去因遲遲未見官方積極開發，建商也放慢腳步，但隨著園區正式動工，預料周邊房市也會快速增溫。 他說，其實早從去年開始，周邊地區土地、房價已有一波反應，特別是土地，一年多來漲勢相當驚人。 以生活機能較完善的11期為例，一年多前每坪土地25~30萬元之間，近來成交行情則已到50~60萬元一坪，大漲達1倍，12期重劃區，之前住三土地一坪20來萬，現在也飆到50萬元；14期還在道路施作階段，但短短半年地價也漲了兩三成。 由於看好題材今年可望加速發酵，區域代銷業者表示，包括惠宇、太子、富宇等台中大型建商紛紛加快轉進周邊的11期、12期推案，區域現有個案銷售也出現明顯增溫。 魏嘉銘預期，隨著7期重劃區開發進入尾聲，建商轉進水湳經貿園區將是必然趨勢，由於園區規劃完善，未來住宅區土地釋出，可預見將是搶破頭，區域房市也可望成為7期另一翻版。

北客買房 必備南方觀點

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 在景氣好轉、ECFA題材帶動下，中南部房市近來頗有起色，市場也再掀起新一波北客南下投資潮。不過房仲業提醒，台北客南下投資，應入境隨俗，採當地人購屋思考邏輯來買房子，才不致於買貴，甚至被套住。 永慶房屋總經理葉凌棋表示，這幾年幾次北客南下投資風潮，如高鐵通車、高捷通車、台中捷運動工等，投資人獲利情況都不如預期，不少人甚至到現在仍無法解套。 分析原因，主要是台北房價高，一坪動輒4、50萬元，因此一旦南下投資，看到一坪10來萬元的房價，覺得便宜到不行，不介意一坪幾千元的價差，「心動馬上行動」，不加思索立刻出手。 但事實上，中南部因為房價低，民眾購屋對幾千元的價差也相當敏感，一坪貴上三、五千元，常常就會造成交易破局，台北客由於當初以「台北眼光」來看中南部房價，買貴的情形普遍，因此往往想轉手時，無法找到接手的買方。 信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，整體來看，台中、高雄都還沒回到上一波房市的高點，除了少數地區外，目前仍在相對低點，風險並不是很大，不過南下投資時，最好還是用當地眼光來看待房價以及議價，以免買到高於區域價格物件。 他建議投資人南下購屋，最好用總價概念來議價。在台北買房子，通常以萬元為單位，每坪加減價2、3萬元，以北市一坪50萬元來算，約3~6%，一般認為會在合理範圍，但在中南部，這樣的幅度往往已是房價的20~30%。 如果用總價來看，以同樣幅度，一間500萬元的房子，3~6%就大約是2、30萬元的，換算到每坪，就會較趨近南部民眾購屋思考邏輯。 另外，除了地段、生活機能或稀有性考量外，蘇啟榮也建議南下的台北客，購屋時最好參考當地租金行情以及出租情況，萬一房價不上漲，有租金在收，也能減少損失、長期保本。 至於租金報酬率，最好比現行房貸利率，再提高1.5%，譬如現在利率大約是2%，物件如有3.5%租金報酬率，就更有保障。

買房抗通膨？ 專家：別躁進

【經濟日報╱記者蔡靜紋／台北報導】 年後物價飆漲，掀起一片奶粉、食用油等家庭用品搶購潮，現在連建材用料的銅、鎳等基本金屬也看漲，建商勢將成本轉嫁到房價。民眾是否該儘早買房來抗通膨？ 專家認為，投資人在進行原物料投資或房地產投資時，應將投資時間拉長來看，勿過度短線操作。 相較於農產品、黃金，一般人對銅、鎳等基本金屬的價格敏感度較低，但事實上這些金屬就充斥在你我身邊，例如只要用到電線，裡面就有銅，新屋裝潢也難免用到以鎳為重要原料的不鏽鋼產品，因此銅、鎳價上漲，直接衝擊建商的建築成本，再轉嫁到房價調漲。 在景氣回升、陸資加入競爭行列等因素支撐下，近幾年國內都會區房價不斷推升，卻不曾澆息房市交易熱度。根據台北市地政處公布1月份建物買賣移轉棟數資料，總移轉棟數7,051棟，較去（2010）年12月增加9.64%，再度刷新紀錄，是近三年來1月表現的新高，顯示房市交易持續熱絡。 寶來投信投資顧問處研究副總監魏伯宇表示，房地產市場趨勢通常有五至10年的週期，在經濟無重大利多或利空的影響下並不適合短線操作。

房市觀望氣氛濃 公教房貸申請量大減

【經濟日報╱記者洪凱音／台北報導】

公教人員2月新申請房貸量大幅萎縮，根據華南銀行統計，「築巢優利貸」近期申請的新承作量，較去年同期衰退46%；顯示高房價，讓收入穩定的公教族群也吃不消，觀望房市氣氛轉趨濃厚。

華銀推出的「築巢優利貸」是政府背書的公教房貸專案，目前利率1.47%，比各行庫房貸利率1.72%起跳的水準低很多，也是市場上利率最低的房貸商品。華銀主管表示，今年2月（統計截至22日）公教房貸新申請餘額為25億元，較去年同期46億元，衰退46%。

主管分析，除了公務人員對房價高、態度轉趨保守外，「築巢優利貸」的利率也從過去的1.3%提升至1.47%，利率提升下，房貸還款壓力變高，新申請量連帶受到影響。除公教族群外，公股銀行表示，一般民眾農曆年後新申請的房貸數量，也有明顯下滑的趨勢，且衰退幅度遠超過預期。

台灣公教族群約有67萬人，申請「築巢優利貸」的公教人員，以老師最多，占申請人數的35%，其次是薦任公務員、公營事業員工，平均申請額度約500萬元。

公教人員收入穩定，華銀承辦築巢優利貸一年多來，逾期繳款機率趨近於零，因此承辦銀行可以承受低利率，以提供資金。因應中央銀行限縮大台北地區（包含淡水、林口等）投資客房貸成數最高不得超過六成，華銀也有相關配套作法，只要公教人員名下有房貸，且房屋座落地點在管制區，核貸成數則不得逾五成，且無寬限期，但利率仍為1.47%。

主管解釋，推出公教貸款專案，是希望降低公教人員購屋負擔，因而決定用比央行規定更嚴的五成，作為承作具公教人員身分投資客的貸款上限，且沒有寬限期，同時不得申請裝潢貸款。

青年優惠房貸 選擇多

【經濟日報╱記者／夏淑賢】 八大公股行庫去年12月起開辦新版青年安心成家優惠房貸專案，民營銀行紛紛跟進，民眾購屋如果本身條件符合門檻，可以申辦青年安心成家房貸專案，不只公股行庫開辦，已經有愈來愈多民營業者參與，讓民眾選擇往來銀行變多。 包括元大銀行、大眾銀行、萬泰銀行，都跟進開辦政府的新版青年安心成家優惠房貸，以首兩年1.55%低利、最高500萬元額度，提供符合資格的房貸戶優惠房貸。 並且這些民營銀行都有針對超過500萬元部分的額度，搭配提供利率低於2%的優惠房貸。 銀行業者指出，只要符合資格，20至45歲名下無自有住宅的青年族群，都可以申辦青年安心成家專案優惠房貸，比起一般市場上的房貸利率動輒2%以上，銀行估算房貸戶可省下約11.6萬元的利息支出。 況且，除了利率優惠外，青年首次購屋優惠貸款，有三年寬限期，貸款成數最高八成，借款期限最長可達30年，對於房貸戶來說，也可大幅降低每月支付房貸的期付金負荷壓力。 銀行業者表示，民營金融機構跟進政策優惠房貸，對於買屋價格較高，需要房貸超過500萬元的族群，相當有利，因為這些民營機構還有其他更多不同設計的房貸可以來做搭配，總體來說，確實可以有效降低房貸戶的利息、每月還款金額等壓力。 例如大眾銀，目前指數型房貸加碼後利率都在2%以上，但是為了跟進政府青年優惠房貸，因此，超過500萬元額度以外的部分，搭配的優惠利率也將會低於2%，並且針對個別房貸戶的條件、物件等，彈性調整利率。 萬泰銀也針對軍公教人員，或會計師等專業人士、中華徵信所1,000大企業員工等，提供搭配辦理白金房貸的選擇，利率最低1.62%起跳，萬泰銀還有其他指數型房貸，例如：一段式、兩段式利率房貸等不同產品，提供房貸戶選擇，可以搭配青年安心成家優惠房貸一起辦理。

台北房價太高 投資客南移套利

分類：投資資訊

2011/02/22 15:52

過去，在大台北地區投資房市獲利的消息，時有所聞，不過，房價漲漲漲，要在北部買屋套利，已經越 來越困難，不少耳聰目明的投資客，現在把投資標的南移，包括桃園、台中、高雄等區域，都開始有不少投資客看好未來發展，由於這些區域房價較低，獲利空間也 較大，讓這些嘗到甜頭的投資客，打算把重心轉到這些大台北以外的區域！

■南移房價低 投資客心動搶進

住 在台北的小張，過去幾年，在大台北房市投資房市，已經小有經驗，他沿著捷運買，從台北市買到新北市，幾回下來，他嘗到投資套利的甜頭，也賺了人生第一個一 千萬，成為朋友眼中眼光精準的投資客，不過，最近央行接連打房的措施，加上大台北房價高漲，小張已經找不到適合的投資標的！直到朋友介紹，他發現桃園的中 正藝文特區，不但地點接近台北，交通相對方便，生活機能也不輸給大台北區，他以一坪二十萬左右買進的房子，現在一坪漲了將接近五萬！

其 實，這股投資客的風潮南移，主要是因為出了台北，房價起碼先打對折，而且越南越便宜，這對一向得花大錢買屋的台北投資客來說，實在是很划算的投資，因為需 要投入的資金不多，加上五都升格效應，不少眼光瑞利的投資客，腳步越來越快，首先瞄準已經升格的台中、高雄，就連準直轄市桃園，現在也是當紅炸子雞！

■台北投資經驗 外縣市未必合用

房 仲業者分析，近兩年桃園市房價漲幅以中正藝文特區最高，漲幅是從特區往外遞減，以特區對面「竹城東京」為例，兩年前每坪14~15萬元，近期行情每坪 18~19萬元，現在面特區者成交價每坪26萬元，獲利可觀。至於台中市，當紅則是七期重劃區，因為五都合併消息一出，投資客就越來越多，台中市原本房價 低，隨著新興重劃區推案，不斷拉抬行情，投資客就鎖定高房價區旁中古屋下手，連帶使得周邊房價不斷上揚。

不過，房仲提醒消費者，大台北的投資動線，可以一路跟著捷運走，不過，如果不熟悉外地狀況，貿然投入資金，仍存在不小風險，建議投資客要投入資金，一定要做足功課，否則，也要盡量挑選熟悉的區域，比如生長的故鄉，對當地第房市要有一定了解，才能投資致勝！
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2014年 房市轉空關鍵

【經濟日報╱記者李至和／台北報導】 台灣房市出現泡沫化危機，台灣不動產交易中心總經理李同榮指出，房市多頭格局還有三年可走，預期明年總統大選後，國內政經情勢將會隨選情調整，最慢2014年可能是台灣房市反轉年。 台灣不動產交易中心昨（22）日發布「2011年台灣房地產走勢關鍵報告」，從2008年第四季到2011年第一季一年半期間，房地產活絡的主要支撐是資金回流，台商資金與降低遺產稅資金是主力。 李同榮說，下半年到2012年第一季面臨立委選舉與總統大選前壓力，政策有可能持續打壓，房地產會處於小漲或盤整格局，明年總統大選，是國內房市續漲還是走跌的關鍵。 李同榮認為，若國民黨續執政，陸資大舉來台才會正式啟動，商辦租金正式起漲，榮景將可維持至少兩年，但最終也會因市場脫序，政府藉由政策抑制過熱房市，價格反轉而下，時間應該在2014下半年。若民進黨執政，可能於2012年第三季盤整半年，進入反轉期。

房價愈打 市場買氣愈旺

【經濟日報╱記者黃啟菱、李至和／台北報導】 儘管政府持續出手打炒房，市場買氣卻是愈來愈旺，農曆春節後預售屋與中古屋市場價量齊揚，但房市的泡泡愈吹愈大，憂心泡沫破滅的聲音逐漸在市場蔓延。 房市買氣從農曆春節延續至今，彷彿不受政策打炒房影響，主因通膨疑慮漸增，加上怕房價愈來愈高，投資、置產客搶進。 住展雜誌指出，1月住展風向球從綠燈回到黃藍燈區，總分大減10分，推案量、廣告量、來客數與成交數等各指標都走弱。 據統計，1月台北市建物買賣移轉較去年12月成長9.64%，年增率超過一成；中古屋住宅均價由去年12月的每坪50.3萬元，元月已站穩到50.6萬元，呈現「價量持穩」格局。

房產繼承、贈與 創20年新高

【經濟日報╱記者李至和／台北報導】 2009年遺贈稅率調降之後，房地產交易登記中的繼承與贈與棟數就不斷攀高，根據內政部的統計，去年一整年國內的繼承與贈與棟數雙雙刷新國內歷史紀錄，創下自1991年起，20年來的最高紀錄，顯見效益驚人。 去年繼承與贈與棟數在新北市、台北市與桃園縣表現最佳。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，遺贈稅率調降加上兩岸關係舒緩，資金湧入節稅效果佳，前景又看好的不動產市場，造就了這番榮景。 預估今年進入ECFA元年，加上台幣升值效應帶動，資金回台動能強勁，有加上國內資產M型化趨勢越發明顯，「富爸效應」持續發威，中長期仍有可觀。 去年全國贈與移轉棟數達35,561棟，繼承移轉達39,006棟，兩者均為20年來最高，其中繼承更突破1995年的歷史高點，再創新紀錄。 徐佳馨指出，房市前景看好，加上房產避稅效果佳，進可攻退可守，資產擁有者將不動產視為最佳標的在所難免，也自然帶動了贈與風氣。 此外，市場好、稅率低，加上不少建商積極合建與都更，也讓不少家中有祖產者願意積極處理，以免未來發生變數，讓現金趁早入袋換得安心。 區域表現來說，新北市、台北市、桃園縣三區分佔繼承、贈與移轉的前三名，台中市、高雄市緊追在後。 徐佳馨分析，除本身市場交易活絡、外來資金豐沛外，不可否認，具有重大建設利多且漲幅較明顯的區域，仍是富爸媽首選，而在目前的避險需求下，只要政治狀況穩定，利率不要大幅走揚，這類長期持有，自用兼投資的客戶將持續增加。

通膨警聲響 衝擊民眾購屋慾

【經濟日報╱記者李至和／台北報導】

隨著各主要經濟預測機構紛紛發出全球性的通膨警告，預告了2011年將掀起一波全面性的通膨潮。中信房屋觀察，3月央行可能再升息半碼以上，升息幅度將會是左右今年房市的重要影響因素。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，為減緩通貨膨脹的壓力，預估央行將升息以待，利率轉高恐將影響民眾購屋意願，因此這次通膨對房市影響可說好壞參半。

觀察近十年來油價、消費者物價指數及全國買賣移轉棟數的關聯性來推估，通膨效應將刺激房屋市場避險型客戶的購屋需求進而領漲。

這波全球性的通貨膨脹危機主因來自美國的量化寬鬆政策，導致各國貨幣競貶，能源及原料的保值性增強使得油金飆高成為明顯的指標。

伴隨著全球氣候暖化及糧食危機的風險逐步提升，加上近期中東與埃及的政治不確定性，將使得保值抗跌的資產續升，油價可望站上100美元大關。

胡佩蘭說，根據近期總體經濟的情勢來看，央行在3月份升息的可能性偏高，幅度至少半碼起跳，全年升息幅度有多少應該是左右今年房市變化的重要指標。

觀察近十年經濟變化，除了2008年次級房貸引發金融風暴導致房市交易量萎縮之外，其他時段兩者皆呈現正相關的相似曲線，通膨對於金價的影響與買賣移轉交易量體的波動具有指標性的觀察意義。胡佩蘭說，今年油價走勢續升，對於房市避險需求領漲的可能性也持續增加。

根據中信房屋宅指數的調查，2011年影響購屋意願的主要因素除了高房價以外，通貨膨脹及利率調升名列前茅。

胡佩蘭分析，不論是實質上對民生經濟產生重要的變化影響，或只是微幅改變現狀但造成心理上的消費意願萎縮，都將成為不利房市交易的可能因素，且三成以上民眾認為只要一升息就會影響購屋意願，這項數字顯示就房市來看，民眾升息的抗壓力顯然微弱。

顏炳立：房市衝太快 恐泡沫化

戴德梁行總經理顏炳立昨（22）日表示，農曆年後房市過旺，許多B級產品卻賣A級價錢，讓他開始擔心，「台灣房市衝太快了，未來恐有泡沫化隱憂，價格與品質脫鉤的物件，恐被打回原形。」

顏炳立長期樂觀看待台灣房市，2008年曾喊出信義計劃區的豪宅每坪上看400萬元，被視為房市的多頭總司令，昨日他「房產泡沫」言論，引發業界關注。

長虹建設董事長李文造則說，近來不太敢買土地，怕會套在最高點，對於房市景氣，上半年看來都還沒問題，「畢竟大家都看好就會變好」，但接下來就比較難說。

信義房屋總經理薛健平認為，經濟基本面有利房地產，但政府打房將壓抑交易，市場上太多投機客，「希望政府打房力道大一點」。 顏炳立說，雖然政府持續出手打炒房，但預期房價持續上揚的心理帶動下，假性需求愈來愈多，農曆年後房市表現宛如「悶燒鍋」，外表看似冷靜，裡面愈來愈熱。針對非豪宅產品賣到豪宅價的情況，顏炳立尤其擔心，他說，這類建案在預售時多能順利賣出，但若買進者是投資客，勢必要轉賣出來，屆時誰來接手？ 顏炳立研判，房市泡沫雖愈來愈大，但應該不會破，畢竟房市泡沫將會直接傷害金融機構，因此泡沫破滅前，政府可能會進一步開放陸資來台買房，「讓陸資包住這個泡泡」。 他強調，2012年有總統大選，政府在這之前不會讓房市玩完，但同時也會持續打炒房，以平息民怨，他預期，2012年以前，房市將是「資金行情」與「政策性打炒房」的拉鋸。 顏炳立說，新北市很多新建案每坪開價都已超過台北市，若台北市區域房價每坪六字頭，新北市為什麼會上到七、八字頭呢？尤其林口、三峽、淡水等地，愈來愈多產品走頂級路線，每戶動輒要7,000萬、8,000萬元，這種產品在預售時可能沒問題，但未來要轉手給誰？畢竟中產階級買不起、有錢人也不會住這些區塊。 顏炳立說，現在市場太亂，未來若冷卻，這些「被炒起來」的房產恐會被打回原形。

衝啊！林口推案 上喊5字頭

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】林口新市鎮推案熱再起，即將來到的329檔期，包括興富發、達麗、長虹、亞昕、寶佳、中悅等指標建商均預計在林口推出新案，總案量上看600億元，是大台北地區僅次於新莊副都心的另一超級推案熱區。

目前林口仍有一些舊案餘屋

目前林口仍有一些舊案餘屋銷售，開價多 看上林口生活圈形成，建商紛紛推案。 記者陳正興／攝影 報系資料照片 在30來萬元，有些案子表價還在2字頭；至於329檔新推案，據了解建商多打算直接以4字頭問市，部份豪宅案還打算開到5字頭試水溫。 這一波推案的規劃和以往也頗有不同，以往林口個案多以首購產品為主力，僅少數為大坪數產品，但今年329檔期個案幾乎清一色都是中大坪數產品，其中並有不少個案直接從百坪起跳。趨勢顯示，換屋產品已躍為林口推案市場主流。 今年329檔期林口各推案中，以位於文化二路、中華一路口的「世界首席」量體最大，基地面積達7200坪，總銷金額上看250~300億，不只是林口最大案，也是北台灣超級大案。 「世界首席」由興富發、達麗、甲山林建設合作，並由海悅及甲桂林兩大代銷首度聯手負責銷售，目前尚未正式公開，但根據住展雜誌調查，預訂情況相當熱絡，目前已逾百戶有人預訂，預訂的金額已高達上百億元。 寶佳的個案，案名為「新北郡」，以旗下益麒建設名義推出，基地也在文化二路上，面積達3100多坪，結構體已大致完成，產品主力為50~75坪，總戶數達485戶，總銷85億元。 個案在春節期間已進場潛銷，並祭出買屋抽百萬金的促銷活動，現場人員表示，在台商及大台北換屋族湧進下，目前銷售也已逾百戶，預計329檔期正式對外公開。 林口自94年開始進入密集開發，由遠雄集團打前鋒，陸續推出350億元的造鎮案，售價從一坪10來萬元，一直賣到25、6 萬元，稍後宏盛也大舉進場，標下大筆土地，不過宏盛因將重心轉往淡水新市鎮，釋出土地，分別由中悅及亞昕接手。 中悅建設所持有文化二路土地，也決定今年329檔加入戰局，案名為「中悅麗苑」，預計百坪起跳，總銷約70億元；亞昕自去年已在當地推出「亞昕日向」等3個個案，今年329檔也沒缺席，位於文化二路、忠孝路之間的1200坪基地，規劃推出「天地昕」，將興建28層樓、85~200坪的豪宅，總銷達60億元，市場傳出個案將開出每坪50萬元的林口新高價。 長虹建設在一年多前開始進軍林口，並在文化三路上購進數筆土地，其中位於機場捷運A9林口站的基地，面積約2000坪，規劃60~90坪的中大坪數，預計3月中推出，總銷約80億元，這是長虹建設在林口的第一個推案。 除了上述知名建商在林口大力推案外，麗江建設及森聯建設在文化二路、三路間的土地，據了解目前也都在積極趕搭接待會館，案量各有15~20億元，也以中大坪數為主，預計3月也會正式公開。

去年房屋繼承贈與移轉件數 創新高

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】

遺產與贈與稅率已大降至單一稅率10%，房市「富爸媽效應」發威。房仲業者昨天表示，依內政部統計資料，去年國內房屋繼承和贈與移轉件數，雙創歷史新高，其中以新北市繼承和贈與最多的區域。業者分析，遺贈稅調降為主因。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，許多家中有祖產的民眾，先前因為贈與稅負很重的原因，沒有把不產過戶給下代；但在市場好、遺贈稅率低的景況，現在都願意積極處理，以免未來發生變數。

她也指出，再加上兩岸關係熱絡，房市前景看俏，房地產既可避稅，又具保值效果，讓手上有資金的富爸媽視為送小孩的最佳禮物，也讓贈與不動產風氣大盛，預估在台幣升值帶動、M型化趨勢明顯下，房地產「富爸媽效應」將持續發威。

房產業者分析，不動產具備的節稅與增值潛力，是富人資產布局重點，只要政治穩定，利率不要大幅走揚，買屋贈與小孩、自用兼投資的民眾今年仍將持續增加。

金融海嘯後，政府在2009年1月調降遺贈稅，從最高50%降為單一稅率10%，並大幅提高贈與免稅額至220萬元。

徐佳馨表示，2009年調降遺贈稅率後，當年不動產贈與及繼承件數就快速攀升，全國建物贈與移轉達3萬3256件，繼承移轉達3萬6579件；去年更是大躍進，贈與移轉達3萬5561件，繼承移轉達3萬9006件，比前年增加2千多件，都是1991年來的新高。

就區域表現來看，北台灣「富爸媽」最多，新北市、台北市、桃園縣依序為繼承、贈與移轉前三名。

房仲跨足建設 建構房地產版圖

【網路地產王/龔立豪/綜合】

　　近年來房地產市場景氣大好，也吸引不少業外或是同業爭相進場佈局，業外的投資者像英業達的葉國一等，同業跨足房地產上下游則是稀鬆平常，例如甲山林廣告拓展至建設及物管領域等，現在連房仲業都看好房地產未來的發展，開始往建設事業發展，希望結合房仲的銷售通路，從蓋房子開始，提供客戶更完整的服務。

■　跨入建設領域 經驗資金是關鍵

　　網路地產王總經理鄭弘杰認為，在房地產整體產業結構中，土地開發及建設營造，是複雜度最高的部份，除了要有充沛的資金外，更重要的是要有長年房地產市場經營的經驗和人脈，近年跨足建設領域的甲山林集團，就是同時擁有這兩項優勢；而房仲擁有在銷售上的專業，加上遍佈全台的經營據點，成了進軍建設產業的利多。

　　永慶建設暨代銷事業總經理表示，永慶房仲集團累積23年的品牌聲譽及客戶信賴，是跨足建設事業的最大利基，除了能夠提供消費者長期經營的承諾及妥善售後服務的安心保障之外，在銷售上，過去累積豐富的客戶名單，將是後續推案的一大優勢。

■　結合客戶資源 房仲推案有優勢

　　葉凌棋表示，永慶建設目前鎖定大台北地區為出發，除了中山北路六段的基地之外，另外在內湖、南港，各擁有數十坪到百餘坪不等的土地，將持續積極整合，期待能取得250坪~400坪豪宅建案規模再進行推案，以期提供給消費者優質的產品。另外，永慶房仲集團也積極覓地期待可自建企業大樓。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

2年0利率 青年成家房貸下月申請

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】 內政部營建署昨天宣布，提供兩年零利率優惠房貸及每戶每月三千六百元租屋補貼的「青年安心成家方案」，將在三月一日開始受理申請，今年購屋補貼共兩萬個名額，租屋則有一萬五千個；不同以往，為鼓勵生育，育有小孩數愈多者，今年在資格審查上愈有利。 營建署自民國九十八年首次推出「青年安心成家方案」，由於購屋貸款條件極優，民眾反應熱烈，去年上、下半年各有一萬個名額，沒幾天就申請滿額。為減輕青年購屋負擔，營建署今年仍將續辦此方案，申請期間為三月一日至四月十三日，房仲業者預料推出後將掀起熱烈搶貸潮。 營建署表示，此次購屋優惠貸款有兩萬個名額，條件和往年相同，提供廿至四十歲無自有住宅的新婚族，最高兩百萬元的貸款，前兩年零利率，第三年如果家庭年收入在百分之五十分位點以下者，可續享低利率，而貸款年限最長達廿年。 但優惠貸款設有排富條款，限制家庭年收入須在百分之八十分位點以下，以雙北市為例，約在二百四十七萬元，台中市、台南市和高雄市等三都約在一百八十四萬元。 除了營建署推出的方案，財政部也推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」，資格限制更寬鬆，只要是廿到四十五歲、夫妻或單身個人名下無住宅，即可向台灣銀行等財政部所轄八大公股行庫申請，額度最高五百萬元，貸款年限最長達卅年，成數最高八成；前兩年優惠利率目前為百分之一點五左右，第三年起再加碼零點三個百分點。 財政部官員表示，財政部版的優惠貸款共兩千億元，至去年十二月止，總撥貸金額為五十九點六七億元，撥貸戶數為一七三○戶，各銀行都還有不少額度可運用。 營建署提醒，下月推出的房貸優惠方案，不能和財政部版同時申請，兩種方案只能擇一。 此外，內政部版的青年安家方案也提供換屋補貼，貸款者須把原有房屋賣掉買新屋，維持一屋才可借貸，條件如同新婚族，申請者年齡為廿至四十五歲。 租屋補貼則有一萬五千個名額，每月補貼三千六百元，為期兩年，條件除新婚或育有子女，無自有住宅外，家庭年收入需在百分之六十分位點以下。