桃園三大重劃區成輕移民天堂

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】相較於台北市蛋黃區高房價，價格相對親民的桃園地區已在近年成為雙北市居民移民天堂！根據全國不動產企研室觀察，桃園地區為台灣工業重鎮，就業機會多，帶動人口遷入，自住需求大增，加上交通建設利多不斷釋出，包括：2013年4月全面開通的五股楊梅高架橋、規劃中預計2015年通車的機場捷運線等，讓北北桃交通網更緊密連接，而最直接受惠的桃園三大重劃區：中路計畫區、經國市地重劃區、青埔重劃區，更是成為鑲金地段，其中中路計畫區近三年農地地價翻倍，現在每坪約27萬元，而位於經國市地重劃區的周邊住宅區更是吸引了大批雙北市居民南下置產。

中路計畫區緊鄰桃園中正藝文特區，占地約104公頃，為文中路、廈門街、國際路及永安路圍繞之區域，鄰近南桃園交流道，可連接上國道二號，區內規劃縣政府行政園區、司法園區，也設有國小、國中等學區，除此之外，區內的大興西路也將規劃成寬60米的林蔭大道，讓中路重劃特區成為未來的「大桃園豪宅區」。全國不動產桃園中正加盟店店長林祖熙表示，中路計畫區位於南崁、內壢、桃園市三地中心，地理位置得天獨厚，加上腹地廣大，有足夠素地設置綠地、寬闊道路，近三年農地地價翻倍，已出現公告現值8.2倍行情，現在每坪約27萬元，而以發回抵價地推算建地每坪約為70萬元。

同樣緊鄰中正藝文特區的經國市地重劃區，占地約29公頃，東以春日路為界，西、南以南崁溪為界，北至有恆街，往南可接桃園市精華區域、往北鄰近蘆竹鄉中心，而因鄰近南崁交流道，不到5分鐘的車程即可連接上國道一號，加上2013年年底將通車的中正北路交流道，更讓本區成為桃園縣重要入口門戶。全國不動產桃園南平店加盟店店長吳蕙君表示，經國重劃區近期完成配地，周邊住宅區建地價格每坪平均約80-90萬元，商業區建地價格每坪平均約100-110萬元，且區內超過4成以上的購屋族是從雙北市來的輕移民，全是因為看準區內交通便利的優勢，以及一氣呵成的12年國教學區，包含：新埔國小、經國國中、經國高中等，提早置產卡位，其中又以南崁溪周邊住宅區詢問度最高，水岸宅新成屋每坪平均約40-50萬元，中古屋電梯大樓每坪平均約20-25萬元。

橫跨中壢市與大園鄉的青埔重劃區占地約490公頃，北起領航北路、永園路，南至文興路，東邊以新街溪為界，挾青埔高鐵站、機場捷運之交通優勢，加上鄰近國家大門桃園機場，更是吸引了許多雙北市投資置產族群大舉南下置產。全國不動產桃園青埔高鐵加盟店總經理李崇銘表示，近三年房價、地價齊揚，翻漲二至三倍，目前房地價已到滿水位，高鐵站區周邊地段，領航南路、高鐵南路建地平均每坪約70-80萬元，區內新成屋成交均價每坪平均約25-28萬元，其中老街溪周邊水岸宅詢問度最高，新成屋每坪約32-35萬元。李崇銘估計，機場捷運通車後，將帶來更多的人潮和錢潮，屆時高鐵周邊商場陸續進駐，國際級商圈卓然成形，生活機能完善，買方信心增強，可望再出現下一波房價上揚的時機點。

桃園即將於2014年底升格直轄市，交通、建設利多消息不斷，五股楊梅高架橋4月通車後，明顯舒緩國道一號車流量，縮短北北桃往返的通勤時間，加上重大建設持續動工，不僅吸引在地自住客外，更讓各地的置產族趨之若鶩，可預估大桃園的交易熱度將持續攀升。

眷村改建住宅應特別注意移轉登記的風險

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】因為新竹市房價高漲，首購族已逐漸購買不起新屋，因此仲介服務業猛打廣告推出貿二貿八華夏新城或大鵬新村相對較低價的眷村改建新宅通稱眷宅，由於該二新城眷宅興建是由市府代辦建築品質頗受好評，漸受消費者青睞。陸續有消費者向新竹市政府詢問購買眷宅有無風險，市長許明財指示消保官應對外說明並向民眾宣導購買眷村改建住宅的風險。
 

新竹市消保官說明：依據國軍老舊眷村改建條例簡稱眷改條例第24條規定「承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換」，並請土地登記機關為禁止處分之限制登記。因此購買軍眷新宅者五年內是無法辦理所有權移轉登記的。

仲介經紀業提出避免購屋糾紛的方法，通常是辦理買買契約加註特約條款及所有權信託登記銀行加房屋先行租賃契約。乍看之下應可避免若干風險，其實未必，因為銀行的信託登記只是信託五年，年限到了銀行是將所有權還給信託的原所有權人(賣方)，而非給買受人；另外若原所有權人在五年內去世，則原出具同意移轉的印鑑證明書就無效了，無法辦理移轉登記，須由其繼承人辦妥繼承登記後再以自己名義辦理移轉，若繼承人不承認或消極不配合辦理移轉登記，就會產生買賣糾紛，買受人雖已因租賃契約取得合法占有，但能否辦妥產權移轉登記仍有諸多不確定風險。 

消保官呼籲消費者在購買軍眷新宅時特別注意所簽下的交易條件條款是否真的符合消費者的期待，是否對消費者有公平保障，不要因貪圖一時的低價而衝動簽下買賣契約書造成遺憾!

逃不掉！繼承或贈與土地容積要課稅

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】財政部北區國稅局表示，土地所有權人依「古蹟土地容積移轉辦法」及「都市計畫容積移轉實施辦法」規定所取得之土地容積權益，核屬遺產及贈與稅法第4條規定具有財產價值之權利，於繼承或贈與發生時，應就該容積權益的價值課徵遺產稅或贈與稅。 
 

該局表示，土地所有權人捐贈私有土地以換取容積獎勵並移入接受基地，該土地雖已由原所有權人移轉登記予各縣市政府，惟因原地主已相對取得容積權益，可增加接受基地建案樓地板面積，故捐地換取容積獎勵，非屬無償捐贈，該土地容積核屬具有財產價值的權利。
 

該局最近查獲納稅義務人A君於2010年12月捐贈新北市中和區公所道路用地，並將換取之容積獎勵移入某接受基地建案，嗣於2011年1月將該建案基地贈與其子，惟向國稅局申報贈與稅時，僅申報該基地價值。經該局查獲認為，納稅義務人贈與其子的財產除該建地外，另附有因捐贈土地而取得可移入容積，該容積獎勵核屬具有財產價值之權利，應課徵贈與稅。
 

該局另查獲被繼承人B君於2010年8月捐贈土地予桃園縣中壢市公所，並將容積獎勵移入接受基地建案，該建案於被繼承人死亡後始完工，故被繼承人於死亡時除遺留該建案基地外，尚包含移入的容積獎勵；雖原捐贈之土地已辦理移轉登記予市公所，非被繼承人名下所有，惟仍應將該捐贈土地取得之容積權益，按送出基地價值併計遺產課稅。
 

該局指出，該個案經積極輔導，納稅義務人皆能接受移轉容積應併計課徵遺產稅或及贈與稅，並繳清稅款。該局特別呼籲，有類此情形者，為維護其自身權益，請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定自動補報，以免被查獲除補稅外，還要加處罰鍰。

比房貸? 注意銀行沒說的小祕密！

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】許多人在辦理房貸時也都懂得比價的必要性，不過你真的比「對」了嗎?台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，一般人最直接受到房貸專案上利率的數字吸引，所以在利率數字上比高低，不過真正的關鍵不僅是在數字上，還包括這背後的其它服務和費用成本，台灣房屋智庫整理申貸前應注意的五大眉角，揭開「房貸廣告」的美麗面紗。
 
大多數的銀行會把第一年或前兩年利率訂的比較低，以便吸引顧客，而到了第二年或第三年利率在往上加。其實，第二段或第三段利率才是關係到未來十幾年的房貸利率，要了解各階段利率，才能精準算出整個房貸總金額，也才能真正達到比價目的。因此千萬不要被片面的房貸利率資訊給矇蔽了。
 
固定利率對銀行來說，潛在成本較高，因此利率會比機動利率高，雖然當預期市場利率上揚時，選擇固定利率房貸就比較吃香，但是有時市場預期利率上升的幅度，和實際利率變化並不相同，或是發生的時間延遲許久，這對固定利率房貸來說都是潛在的風險。

簡單來說，如果預估未來利率波動不大、或利率將下修，則可選擇「機動利率」；而如果目前利率已在低檔、或未來有條升可能，則建議採用「固定利率」計息，或許有機會享有固定低利的優勢，省下不少房貸成本。

申購房貸除了要比較利率數字，精算每個月要繳的本金和利息之外，還得注意潛在的成本與費用，不然可能會陷入利率的迷思。很多消費者只注意比較銀行間利率零點幾的差別，其實貸款的申請過程中所隱藏的手續費、帳管費、代償費等附加費用，會增加貸款成本，有時雖然看起來第一階段利率低，但加上手續費後並沒有想像中優惠，甚至更高。

張旭嵐提醒，尤其有些已有房貸者，看到更優惠利率想要轉貸，卻沒有注意到轉貸可能會延伸出的費用，包括：代書服務費（設定及塗銷費用）、地政機關設定規費及書狀費、銀行手續費（代償費、鑑價費、帳戶管理費及作業費）等，因此消費者在詢問或比較利率的同時，還應該詳細了解附加費用，才能清楚分析貸款成本。
 
許多上班族在年底拿到年終獎金，或是每月或每季有大筆工作獎金時，便會規畫提撥部分金額償還房貸，以減少後續的利息支出，不過這時候才發現，原來提前還款是會有違約金的！張旭嵐說，銀行針對貸款額客收取「提前清償違約金」的目的，主要是避免顧客於短期內轉貸。通常違約金的限制，是在貸款的第1~5年不等，收取的金額為貸款金額的一定比例或每月還款金額的倍數。

雖然房貸在一、兩年內完全清償的機率並不高，違約金的限制影響不大，但有些銀行對顧客的「部分還款」也會收取違約金，這對於想要以部分還款來節省利息的顧客而言就會有影響，因此，在辦理房貸前，一定要事先問清楚有關違約金的限制條件，確定「提前部份還款」或「提前清償」，是否須負擔違約金。
 
為了減輕貸款壓力，許多申貸者會拉長貸款期限，從20年到40年期不等，提醒您，銀行都有貸款者年齡和申貸年限加起來不超過75年的限制，因此年紀較長的申貸者還款期限的限制較多，而年紀越輕，貸款年限的彈性越高。如果是五十歲以上，無固定收入的退休族群，較難爭取到優惠利率，銀行放款條件較更嚴謹，建議可用以子女的名義申請房貸，便可延長房貸還款年限，減少房貸的壓力。

 

買賣房屋過程中 大家必懂的3項稅費概念

奢侈稅屆滿2年，閉鎖期結束後許多物件流入市場，這段期間打算買房及售屋的民眾，需特別留意稅費的問題。近期房屋買賣主要有2項課稅方式可能有變化，包括出售成屋的財產交易所得稅，可能因實價登錄需採實質認定，另外，民眾也得留意自用房屋雖持有屆滿2年，但「沒遷入戶籍」仍會遭課徵奢侈稅。

若以「買入房子、持有階段、出售房屋」作為1個循環，以上3個時期，都會衍伸稅費的問題，民眾得搞清楚才行。買房進入第1個時期，就得負擔契稅、印花稅、規費、代書費，一般來說，此階段稅負成本不高；第2個時期，則是持有期間的稅負，包括房屋稅及地價稅；第3個時期，就是出售房屋的稅，包括納入個人綜合所得稅的財產交易所得稅及房屋持有未滿2年的奢侈稅。

中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥表示，實價登錄過後，出售屋齡較低、高總價的房屋，需特別留意申報財產交易所得稅的問題，等於未來不能以房屋評定現值乘上財產交易所得課稅率進行申報，而是採用實質認定，這也類似實價課稅。

另外，民眾購屋房屋後，也要留意奢侈稅的問題，假若是自住使用，勢必得遷入戶籍，台北市國稅局先前就查到位於大安區樂業街的屋主，雖然是自住使用，卻因未遷入戶籍且未滿2年出售，遭國稅局要求補稅500萬元。

 

預測下半年房市 利率漲 非市中心房價恐跌

上半年房市景氣雖好，但下半年要保守看待，因房市可能反轉，原因有三：一是國際整體經濟景氣並不樂觀，將影響房市表現；二是根據全球房地產指南（Global Property Guide）統計，台北宅租金年收益率僅1.57％為全球最低，表示租金變化趕不上房價漲速，房價已在高點；三是寬鬆政策恐退場、房貸利率可能提升。
尤其是非核心的區域因房價抗跌性差，估價格將下修，但是否「暴跌」，就要看利率提升幅度。

將會降低置產意願

當利率提高破3％時，是影響房價的關鍵，下半年或許利率不至於提高到3％，但隨利率提升，當房貸利率高於收益率時，現金流轉「負」，加上考量房價不一定可再提升，將降低置產意願。 
尤其是手頭持有多屋的屋主，當利率快速提高，租金收益無法負擔房貸利率時，便會趕快賣屋。另觀察歷史景氣走勢，估近1~2年可能觸底，將連帶影響房市。 

選機能成熟處購屋

近期想買屋者要謹慎，應了解區域住宅的供需，優先選擇生活機能成熟，或近3年有公共建設完工處，因當區域持續有需求產生，土地也會持續增值，房價便具抗跌性。
但要注意「寧為雞首，不為牛後」，因一般都覺得市中心交易活絡，舉例而言，信義區吳興街位精華區段邊陲，但房價並不低，相較於淡水區中山路一段為淡水區的一級地段，其抗跌性反而優於信義區吳興街。
紅色子房╱口述
吳苡辰╱採訪整理 

紅色子房預測下半年房市

◆跌或漲：各縣市非核心區域房價恐下跌
◆理由：因為國際景氣不佳、加上房貸利率可能提升，當房貸利率高於租金收益時，非核心區域將率先反映，逼著屋主趕快賣屋
資料來源：《蘋果》採訪整理 

紅色子房小檔案

現職：房地產專欄作家
經歷：台北科技大學建築系兼任講師、內閣首長機要
資料來源：紅色子房 

《房市觀測站》賣屋意願升買屋冷 房價可能鬆動

好房News編輯中心／綜合整理

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國泰金公布8月國民經濟信心調查，民眾買屋意願持續降低，而賣屋意願卻節節高升，買賣雙方意願背離將可能造成房價鬆動。在全球經濟成長均未明顯復甦的狀況下，加上奢侈稅改革尚未出爐，民眾持觀望態度，房市達人建議，後市變數仍大，屋主可適度讓價吸引買盤進駐，目前「價格平實」的產品獲得買方青睞，先讓資金落袋為安或是汰弱留強。

【工商時報2013.08.15】經建會昨（14）日發布德國ifo經濟研究院的第3季經濟調查，全球經濟氣候指數於連續兩季回升後，本季轉呈下滑，並落至長期趨勢值以下，顯示全球經濟復甦仍無明顯進展，台灣亦然，預期6個月後的經濟展望也由上季的8.2分降至7.9分。這份調查在亞洲的部分，經濟氣候指數由上季的106.1大幅下跌至本季的89.5，主因受訪專家對中國大陸當前與6個月後經濟評價顯著惡化所致。

這份調查同時也訪問了台灣11位專家對台灣經濟的看法，問項很簡單，僅要專家就台灣經濟、出口、物價等指標6個月後的走勢回答上升、不變或下降，專家們認為6個月後台灣整體經濟、民間消費、出口及股價皆可望轉好。但若與上季的分數比，皆呈下滑，顯示專家們對6個月後的經濟展望雖依然看好，但看好比例已呈下滑。

出口投資疲弱　GDP下修至2.31%

【蘋果日報2013.08.17】主計總處昨公布最新經濟成長率2.31%，較上次5月的2.4%，下修0.09個百分點。主計總處主計長石素梅昨表示，由於我國出口與投資不佳，今年經濟成長率預測值相應下滑，預期明年經濟成長率可達3.37%。主計總處綜合統計處處長蔡鴻坤形容，台灣經濟現在是「軟性擴張」，隨國際腳步穩定緩步成長。

至於今年出口雖為正成長，但只能說是溫和復甦，並不強勁。展望明年，國際預測機構環球透視預期，明年全球經濟將成長3.4%，主計總處認為台灣明年出口將會跟著好轉。不過官員也解釋，以前全球成長若達3%，台灣的表現會更好，但現在台灣面臨強大出口競爭壓力，預測明年出口成長僅4.1%，與過去6~8%甚至2位數的成長水準相比，明顯偏低。

賣屋意願竄升　買房冷

【工商時報2013.08.20】國泰金昨（19）日公布的8月國民經濟信心調查，民眾買屋意願已連續5個月下滑，但賣屋意願節節高升，造成賣房意願遠高於買房意願的情況。國泰評估，若買賣意願持續背離，可能造成房價鬆動。國泰從2010年3月起，每月調查「庶民指標」，定期針對其數十多萬客戶發出電子問卷，某種程度可代表台灣中產階級或一般民眾的意見。根據8月調查結果，僅14.7％受訪者認為現在是買房時機，多達70.1％認為非買房時機，兩者相差55.4百分點，是去年10月以來的新低水準。

調查顯示，38.6％的受訪者認為現在是賣房好時機，有42.7％不認為是賣房的最佳時間，兩者差距值縮小，代表賣民眾賣房意願提高。國泰方面解讀，主要是奢侈稅改革研究報告出爐，傾向延長持有年限、擴大課稅範圍及買方課稅等方向，財政部也表示不會廢除奢侈稅，造成打算買房者觀望態度大幅提高，預期未來房價可能會下滑。至於有意賣房者，則認為房價可能已達一定高點，未來政策可能影響價格，有意現在先獲利了結，因此賣房意願不繼上揚。

《達人評析》 根據經建會發布的德國ifo經濟研究院的第3季經濟調查結果顯示，台灣第三季經濟展望將下滑，經濟並無明顯復甦；而主計處也下修台灣今年的經濟成長率至2.31%，雖成功保2%，但復甦力道不夠強勁，出口貿易狀況雖正成長，但漲幅不大，後續仍有變數。 至於房市部分，國泰金公布8月國民經濟信心調查，民眾買屋意願持續降低，而賣屋意願卻節節高升，買賣雙方意願背離將可能造成房價鬆動。在全球經濟成長均未明顯復甦的狀況下，加上奢侈稅改革尚未出爐，民眾持觀望態度，因此，有意售屋的屋主應考量整體經濟走勢，後市變數仍大，建議屋主可適度讓價吸引買盤進駐，目前「價格平實」的產品獲得買方青睞，增加成交機會，獲利了結，先讓資金落袋為安或是汰弱留強，以免房價下修後有造成資產縮水的風險。

內政部：區段徵收不宜輕言廢除

【MyGoNews 廖賢龍/台北報導】日前關心苗栗大埔區段徵收開發案的民眾提出廢除區段徵收的訴求，內政部表示，公共設施用地若採一般徵收方式取得，對於被徵收土地所有權人而言，僅能領取現金補償。區段徵收的土地分配則是採公開抽籤及地主自行選擇分配街廓方式辦理，更能兼顧民眾權益與都市土地整體開發需求，符合社會公平正義。
 
內政部表示，區段徵收為國土規劃架構下，進行都市土地開發新社區的有效開發方式，被徵收的土地所有權人除可以領價方式獲得補償外，亦可以選擇領回土地，共享 整體開發成果，故在政府謀求經濟發展，促進土地合理使用下，更進一步兼顧民眾之權益，是更符合民眾需要的土地整體開發手段。
 
截至2012 年底止，全國共辦理完成區段徵收地區計95區，總面積約7,673公頃（例如：新竹縣治遷建、宜蘭縣治遷建、高鐵5個車站特定區、台北大學特定區、新板橋 車站特定區、台北市基隆河截彎取直區段徵收等），提供可建築用地面積約4,123公頃，取得道路、公園等公共設施用地約3,550公頃，是政府推動都市土地整體開發建設的適當手段。
 
內 政部強調，為配合台灣都市開發建設需要，兼顧地主權益及實現社會公平正義原則，在現行國土規劃架構下，如確有進行重大建設之需要，區段徵收除可取得道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所及國民學校用地等9項公共設施用地外，尚可取得經濟發展需要的公共建設用地（如大學用地、文教用地、車站用地、機關用地、污水處理廠用地、貨運園區、產業園區等），對於促進經濟發展、土地合理利用有其必要，故區段徵收制度不宜輕言廢除。
 
內政部並說明，依新修正的土地徵收條例規定，爾後需地機關於公聽會階段即須評估興辦事業的公益性及必要性；對於特定農業區的農牧用地，縱經行政院核定為重大建設須辦理徵收者，若有爭議，應依行政程序法舉行聽證，條件甚為嚴謹。
 
都市計畫規劃階段，即需邀集區段徵收範圍內地主召開說明會，徵收計畫送審前，尚需辦理協議價購、召開公聽會等，與民眾有充分溝通，並讓所有權人有陳述意見之機會，確實已較過去程序嚴謹而周延。此外，土地徵收改以市價補償，亦未課徵增值稅；針對中低收入戶訂定安置計畫，即充分考量並保障被徵收土地所有權人之財產權，及其特別犧牲。
 
另內政部在國土計畫法未完成立法前，已整合現行台灣北、中、南、東部區域計畫為全國區域計畫，是現行空間計畫體系中之最上位法定計畫，並於2013年7月24日函報行政院審議中，主要規範全國土地利用的基本原則，並因應全球氣候變遷趨勢，研訂土地使用調整策略；依據全國糧食安全需求，訂定農地需求總量及檢討使用管制規定；研訂「新訂或擴大都市計畫」及「開發利用申請設施型使用分區變更區位」相關機制。內政部表示配合土地徵收制度的嚴謹規範，對於我國的國土利用將有更細緻、周延的保護。

 

奢侈稅可列為綜所稅的所得減項

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】即使課奢侈稅，但若有符合相關規定，辦理綜合所得稅結算申報，計算房屋交易損益時，別忘記此項減除權益！

財政部高雄國稅局岡山稽徵所表示：所得稅法第14條第1項第7類第1款規定，個人出售房屋應以交易時的成交價額，減除原始取得成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後的餘額計算財產交易所得，課徵綜合所得稅。

又依財政部102年7月5日台財稅字第10200086140號令釋：「個人出售房屋，繳納屬房屋部分之特銷稅，為移轉該項資產而支付之費用，其依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定計算財產交易所得時，得予認列減除。」

所以該項特銷稅捐既為出售房屋依法須負擔稅捐，則所繳納特銷稅屬房屋部分，得於計算房屋交易損益時列報減除。

房屋出租、營業，小心補徵地價稅

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新北市政府稅捐稽徵處表示，依照稅法的規定，土地按自用住宅用地稅率課徵地價稅的條件之一為：土地所有權人或其配偶、直系親屬必需在該地建物設立戶籍且無出租或供營業用之情形。
 
因此，原本已經核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地，(1)前述相關人戶籍不可任意遷出，(2)房屋也不能供出租、營業，否則適用自用住宅用地稅率的原因即告消滅，原因消滅時一定要記得立即向稅捐機關申報改按一般用地稅率課徵地價稅，否則一旦被查獲，不僅會被追溯補徵差額稅款，還可能被處罰鍰。
 
該處最近辦理地價稅稅籍清查時，查獲許多原按自用住宅用地稅率課徵地價稅之土地，其地上房屋出租並未向該處申報改按一般用地稅率課徵地價稅，土地所有權人以為地上建物只有短期間出租或租給親戚、朋友就不用申報。
 
該處特別說明，房屋一旦出租，適用自用住宅稅率的原因即告消滅，應即向稅捐稽徵機關申報，日後不再出租恢復自用，仍必需重新申請始可再適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。
 
例如：林先生所有土地，在2007年申請經核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅，其於2011年1月1日至2011年12月31日期間出租給朋友或直系親屬，2012年就收回自用，2013年稅捐機關查獲林先生違反自用住宅用地使用規定，則需補徵2011年至2012年的地價稅差額。因出租即不符自用住宅用地之規定，日後雖恢復使用卻未重新申請，依法是不能延續適用自用稅率的。
 
該處提醒民眾，得適用自用住宅用地稅率之土地，應於當年度9月22日前申請，經核准後，自申請當年度即可適用優惠稅率，逾期申請則從次年度起適用，稅捐處提醒納稅人多加留意，以免荷包損失。

 

奢侈稅與QE退場夾擊 專家：量力而為！

好房News記者林彥呈／綜合報導

明（19日）將召開首場奢侈稅修法公聽會，修法方向預估趨嚴，為房市投入變數，未來前景不明；除了奢侈稅之外，美國QE（Quantitative Easing，量化寬鬆）政策也是影響的因素之一，如果退場將使利率緩升，加重民眾購屋負擔，其動向值得觀察!

德明財經科技大學副教授花敬群在《蘋果日報》上指出，如果QE確實退場，未來利率勢必調升，屆時推案過多的業者將會受到影響，產生資金周轉壓力，貸款成數隨之降低。而銀行業者也提醒，過去沒有購屋經驗，在低自備款、低利率的情況下進場的民眾，因為當初沒有考量利率調升的後果，也可能會因此面臨斷頭危機。

目前市場售屋業者大多鼓吹「低利率、買房增值抗通膨」，甚至部分建案更以低自備款吸引民眾下手，然而可能延伸出交屋後的「貸差」糾紛，或因利率升息而增加負擔壓力的問題。像是30年前台灣正值經濟起飛，無論是銀行存款利率或房貸利率皆處於高檔，儘管當時房價便宜，但月繳貸款卻是一大重擔。

好房網就曾報導過，升息1碼所造成的影響其實不小，以貸款500萬元而言，若升息1碼即增加0.25％，利率來到2.2％，而每月貸款攤還金額則為2萬5770元，每月增加594元，1年下來增加7128元，20年的利息就多了14.2萬元。於此「物漲薪凍」的時代，買房仍須審慎評估，量力而為才是正解。

 

桃園廣停二9月開 地下停車地上觀星

記者游文寶／桃園報導

桃園縣政府為解決停車位嚴重不足問題，分別興建桃園市綠二及中壢市廣停二地下停車場，其中廣停二預定9月2日率先啟用，停車場地面闢建為銀河廣場，停車加休閒一舉兩得。

縣政府交通局表示，桃園市綠二停車場、中壢市廣停二停車場興建工程，分別於去年2、3月動工，而中壢市廣停二停車場，目前已到完工驗收階段，桃園市綠二停車場也即將在下周營運標招標作業，啟用日期可能在10月初。

預計9月2日就要啟用的中壢市元化路「廣停二」停車場，面積1029坪，提供小客車208個停車位及機車停車位161個，工程總經費共3億元，縣府負擔經費三分之二，中壢市公所分攤三分之一。

「廣停二」地下停車場，在施工期間，由於停車位嚴重不足，無論是開車族或機車族，都感覺相當不便，都希望趕快完工。

中壢市長魯明哲表示，除了「廣停二」地下停車場外，當天將和共有141個停車位的興國市場2、3停車場同時啟用，兩處停車場皆為24小時營業，啟用後，將可徹底解決SOGO商圈及中壢市新明夜市停車問題。 停車費第一年將優待每小時20元，第二年恢復為每小時30元。

「廣停二」地下停車場的地上層，將闢建為「銀河廣場」，魯明哲說，除了休閒、遊憩功能外，並將銀河系及12星座搬到廣場上，民眾晚上就可欣賞「星星」在腳底下的感覺，同時中央大學發現命名為「中壢」的小行星，也會出現在銀河廣場。

至於桃園市「綠二」地下立體停車場，位於桃園市同德五街、同德六街之間，面積兩千坪，將提供小客車停車位216個，機車停車位187個，總經費2.5億元，由縣政府負責三分之二，桃園市公所負擔三分之一。

交通局說，「綠二」停車場位於桃園市藝文展演中心附近，周邊有公園及綠地廣場、商業大樓，停車需求量大。中壢市「廣停二」停車場毗鄰威尼斯影城、中壢SOGO百貨，商店、銀行、診所林立，生活機能與辦公人潮多，經常交通壅塞，停車空間嚴重不足。

 

台逾66萬人 擁3棟以上房屋

（中央社記者吳佳穎台北19日電）財政部今天召開奢侈稅檢討座談會，委託中華財政學會的調查報告在會中正式公布，報告指出，台灣有3棟房屋以上的民眾達66萬人，建議要對這種買方課稅。

台北商業技術學院教授黃耀輝指出，奢侈稅實施以來，房市量縮價穩，達到量能課稅效果；且短進短出的投機炒作減少，產生正面效果。

黃耀輝說，奢侈稅實施兩年以來，抑制了房市飆漲風，民國99年房市「一日三市」不再發生；檢討台灣當前房市，囤屋囤地、短進短出的現象仍嚴重，因此奢侈稅不能退場，建議要延期。

他表示，台灣持有3棟房屋以上的人就有66萬多人，如果這些人還要繼續買房，恐怕不是為了自己居住需求，但卻會影響到自住者，希望未來奢侈稅可以考慮對一戶多屋的買方提出課稅構想。

黃耀輝說，炒作者短期持有房地產獲取暴利，繳很低的稅負，於是又繼續囤地，造成房價所得比高，是許多人買不起房子的原因，這些囤房囤地的投資者在奢侈稅期間，也轉向非都市地區土地、農用地、工業用地炒作，造成企業用地取得困難，對產業發展不利，也是奢侈稅的「漏網之魚」，未來也建議修法加以遏阻。

「期貨」預售屋狂炒 奢侈稅管不到

記者江碩涵／台北報導

奢侈稅實施屆滿兩年，房價未跌反漲，房仲業者說，奢侈稅只修不廢只是讓「現貨」中古屋交易冷清，炒房資金全流向「期貨」預售屋，間接拉高區域房價，才是房市不健康的真正主因。

去年新竹、青埔吹起一股炒「紅單」風潮。紅單是指建案尚未取得建照前的預約單，建商取得建照前先「潛銷」房屋，民眾此時購買預售屋，只要付訂金五萬至十萬元就可取得紅色預約單；等建商取得建照後，消費者再正式簽約。

房市達人鄭詩韋表示，有些投資客在簽約前就轉賣紅單，直接墊高房價，假設原本投資客與建商簽約一坪三十萬元，在外面轉賣一坪三十二萬元，投資客現賺一坪兩萬元的價差，不少厲害的投資客一次就可賺上百萬元。

他表示，這幾年炒紅單風潮一路從新竹、青埔炒到台南，如今甚至連紅單都不需要，建商只拿出「預約登記表」就讓投資客登記，等簽約前要調漲多少、喊多少，都是建商和投資客說了算；不過也因為登記表沒有契約效力，很容易演變成建商認為「賣太好」，乾脆封盤不賣，自己私下大幅度調漲房價，前面登記的投資客也等於白登記，根本來不及賺價差。

房地產業者說，這些炒作預售屋的風氣多在新興重劃區，從前幾年最熱的板橋、新莊、三重，一路炒到新竹竹北、桃園青埔、南崁與八德；後來因為央行限縮房貸成數後，炒風最近又往外散開到淡海新市鎮和台南，就連房價多年未漲的基隆、鶯歌也開始醞釀炒房風潮，這股炒風一路從市中心蔓延到外圍區域。

地產業者私下說，有些還沒開始炒作的冷門區，也有建商利用實價登錄營造出熱門假象，還有建商要求下游廠商買屋，成交價比市價貴一至二成，再故意透過實價登錄揭露房價，讓外界以為該區域房價就是這麼貴，建商再私下透過工程回扣給下游廠商，製造區域房價持續上漲的假象。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，預售屋不在奢侈稅管轄範圍內，投資成本低、稅低，更容易成為投資客投資目標；奢侈稅即使再修，也很難打到要害。

 

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• 留言者: 黃琦雨
• Email: sooku6852k8g@yahoo.com.tw
• 網址:
• 日期: 2013-08-26 03:51:18

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1歲、98歲也買房 實價登錄透露節稅秘密

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

實價登錄雖然證實女性多比男性愛買房，且因為喜歡住在市中心、交通便捷之處，願意支付的房價也較高，不過，其實在地政局提供的最老、最小買房年齡，也透露了，台灣人愛買房，只要有錢就買來節稅的秘密。

根據台北市地政局指出，去年8月至今實價登錄年齡最小的是1歲，是以二等親之內購買位於文山區36坪房屋，總價500多萬元；最老的買方是98歲，購買位於萬華區的套房，總價約200多萬元。

台北大學不動產與城鄉學系講師黃志偉表示，台灣的房屋稅低，加上現在遺贈稅已經降至10%，同樣用現金來換算，買房需繳納的贈與稅就少很多。

舉例來說，1000萬元的現金，扣除免稅額220萬元，贈與稅就得繳78萬元，但買房所課徵的贈與稅是依照公告土地現值，若1000萬元市值房屋的公告土地現值約400萬元，再扣除免稅額僅剩180萬元需課稅，換算10%，等於只要付18萬元贈與稅。

台北大學不動產與城鄉學系講師黃志偉表示，最老的案例購買200萬元房產，雖然是現金、房屋都在免稅額220萬元之內，但因為現在許多人只要有閒錢就買房，長輩被當作「人頭」也是有可能。

他表示，1歲買房只要法定代理人同意即可，但因為是二等親內移轉可能有贈與稅的問題，但登記買賣就可避開贈與稅。黃志偉說，早期老一輩會因媳婦生小孩送禮討喜氣，1歲就登記買房，也是代表家族錢多才會送房給小孩。

 

閱讀祕書／奢侈稅

奢侈稅（Luxury tax）是消費稅的一種，主要是針對奢侈消費行為課徵的稅捐。奢侈稅只是俗稱，它的正式名稱是「特種貨物及勞務稅」。

政府開徵奢侈稅，主要是為回應並改善社會對短期頻繁交易的不動產獲利不課稅，導致房價高漲、漲價歸私的不良觀感；同時也將部分高價貨物的消費行為，一併納入課徵範圍，以展現政府寓禁於徵、縮小貧富差距的用意。

現行奢侈稅自2011年6月1日起開徵，至今已為國庫帶進86億元奢侈稅收。其中，對持有未及二年的非自用不動產，出售時按交易價課徵的奢侈稅最多，將近60億元。 （記者陳美珍）

 

繼續課！奢侈稅研究報告五建議

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】財政部就「特種貨物及勞務稅條例實施成效及對所得重分配效果之研究」議題委託中華財政學會進行研究，該研究報告有5點結論與建議。
 

一、特銷稅為健全房市措施之一環，已發揮抑制不動產短期投機及穩定房市的效果，而且不影響購屋自住需求；經選擇部分地區房價進行模擬分析，發現如無特銷稅，平均房價漲幅將更大，顯示特銷稅確實對房價產生抑制效果，惟房價尚受其他因素 (例如低利率及資金寬鬆等) 影響，致無法完全抑制房價上漲。
 

二、依據所蒐集資料分析，特銷稅課徵對象主要為高所得及高財富者，符合「量能課稅原則」，且稅收全數用於社會福利支出，有助於改善所得分配。
 

三、各地區皆有不動產短期交易偏高情形，特銷稅實施後對短期交易頻繁情形有明顯抑制效果，且沒有地區別的差異，並有促使投資或投機者延長持有期間超過2年情形，尚不宜分區實施。
 

四、特銷稅只針對短期出售不動產行為課稅，惟對具財力投資者而言，並無短期出售之資金壓力，自不受特銷稅影響，仍有購買房屋長期囤積以獲取鉅額利潤之誘因，亦為特銷稅無法充分發揮成效原因之一。
 

五、整體而言，特銷稅針對出售持有2年內的非自用不動產課稅，有抑制房市短期投機交易及降低房價漲幅效果，也符合量能課稅原則，確實有助於改善所得分配。

因此建議特銷稅應繼續於全國實施、延長應課稅的持有期間、將仍有炒作疑慮的不動產(如非都市土地)納入課稅範圍，並檢討修正現行制度下「該課而未課」或「不該課而課」之情形。

 

30歲前如何買第一棟房

30歲前如何買第一幢房？

近10年來房價連番上揚，讓人大喊吃不消！但是，30歲前後的年輕人，成家、立業，人生正揚帆，即使薪資、財務能力有限，卻依然對「買房」這個人生獨立象徵，心存希望。

一間房子，背後就是一個關於幸福的夢想！除了擁有房子產生的安定感外，數百萬到數千萬的房子，更被多數人視為一生中能存下的最大資產、最完美的財務保障，一間房，讓人生感性與理性需求統統都到位。

但是，房價一年還比一年高、薪水卻是一步一步漲不動。根據國泰房地產指數顯示，2013年第1季與上1季（2012年第4季）、去年同季（2012年第1季）比較，均呈現價量俱揚的走勢，其中又以桃竹地區漲幅7.38％、新北市地區4.98％與高雄地區3.79％，居單季漲幅前3名。

原本對政府實施奢侈稅，能有效壓抑房價、讓房市回歸正常可親價位的期待，也隨屆滿2年期限而破滅，根據《住展雜誌》調查，2年來只見成交量萎縮，但台北市預售屋、新成屋依舊見回不回，每坪單價來到81.6萬元，新北市則為每坪39.1萬元，分別漲了20.71%與24.13%。

反觀平均薪資增漲情況，扣除消費者物價指數的影響，主計總處公布今年第一季的實質平均薪資為5萬3689元，不僅比去年同期減少1.64%，也創下近4年來新低。

房價一直飆、薪水漲不動，30歲想買到第一幢房的夢想，難道只能是腦海裡的春秋大夢？該如何才能讓買屋夢想成真，完成「安居才能立業」的心願呢？《30》邀請永慶代銷總經理葉凌棋為年輕人問診，開出買房的夢想藥方：

 

Q現在可以買房嗎？會不會買在房價最高檔？

年輕人的購屋大夢第一問，台灣經濟狀況明明不太好，大家的薪水也都漲不了，但依然不見房價鬆動，即使有奢侈稅、房貸限縮等政策性抑制，效果也不明顯，除了大台北地區外，連桃園、新竹、高雄等地也輪流漲了一波。在這種情況下，該進場買房嗎？還是該再等一等？

葉凌棋的看法是，每個年代都有每個年代的機會與挑戰，不要因為抱怨房價高，而放棄自己的未來！如果說現在房價高，買不下手，那麼父母那一代房價或許沒現在高，卻要負擔5％-8%以上的高房貸利率，加上薪水也沒比較高，「如果他們都能存房了，你該為了抱怨，而讓人生一直停滯不前嗎？」

葉凌棋說，其實你不一定要真的買房，但請一定要為自己設定「30-35歲實現買房夢」的目標跟計畫。房子最可愛的地方，就是會讓你為了它而努力存出第一桶金，人家說「有恆產者，則有恆心。」當目標明確時，才會勇於追求，才知道要達成目標，還缺什麼、還要加強什麼？

很多年輕人都覺得現在房子貴、買不起房子，即使不吃不喝十幾年，也無法在台北市安身立命，因此一直在等待房市崩盤、低點切入的好機會。但是，一旦房價崩潰，你真的敢買房嗎？

「我要以過來人跟大家分享『先存房、再養兒，買車延後，財富來』的經驗，」葉凌棋說，不管是在人生哪一個階段買房，都不會是在經濟寬裕無虞時做出的財務決策。

你要結婚養家、你要生子養女，接下來還要照顧年邁的父母、並為自己的退休做規畫，永遠都會有等著花錢的時刻，唯一最輕鬆的階段，就是單身，如果這時候，你不提前做好買屋準備，把每個階段要背負的責任錯開，那麼即使房價再便宜，你也會手忙腳亂、應付不來。

永遠都別小看自己賺錢的能力，30歲前後的階段，正是體力最好、最有學習智慧、也最具有升官、加薪本錢的時候。把儲蓄、繳房貸當作激勵自己賺錢的最大動力，當你在需要買房前，做好能力可及的財務準備，就趕緊買屋，因為房價不會等你賺到錢再漲，也不用冀望房價下來再買，因為精華地段的房價根本不容易跌，如果會跌，也跌不多。

該問的是，自己做好買屋準備了嗎？

 

Q購買力有限，該怎麼挑屋？

年輕人的購屋大夢第二問是，購買力有限，人生的第一間房應該從郊區外圍買起？還是以市區小坪數、低總價的產品為最佳選擇？還有沒有其他的選擇方向？建議的考量為何？

目前房市因價格持續盤整在高檔，許多買方心態轉為「先求有、再求好」，讓低總價、自備款門檻較低、高坪效的小宅產品成為最夯的產品，其實，這個挑選準則也適用在年輕人首購。

葉凌棋說，年輕人買房不要妄想一次到位，最好能先買小的、再換大的。根據統計，從結婚、生子到退休，人的一生會依各階段生活狀態有2-3 次換房需求，除非你超級富有，不然通常是由小換大，再由大換到小，也就是先由剛結婚時期的2房，到小孩稍大時換成3或4房，到退休後再換回2房。

不要在不適當的時候，幫自己買下過多負擔。有很多人認為，第一間房是「起家房」不能賣，一定要一次到位，大多都導致兩種結果：一是買不起，一直望屋興嘆；二是財務負擔太大，犧牲應有的生活品質。

一般來說，年輕人的首購預算，依地區不同有些差異，都會區約需1000 萬元，雙北市之外，大約落在400-800 萬元不等，這樣的預算，該怎麼挑屋？

葉凌棋的建議是，跟著交通走。過去買屋挑選地區，會先挑選有公車站牌的地方，隨時代變遷，慢慢進化到台鐵、高速公路，現在則是跟著捷運走，除了交通便利，方便上下班，還有省下買車、養車錢的好處。

捷運改變過去時間與空間的概念，攤開捷運圖，一條一條捷運線，大幅擴張了印象中的大台北腹地。

以前覺得土城很遠，單趟就要1 小時，現在坐上捷運，40分鐘內一定到；以前覺得北投、汐止、新莊、蘆洲不是在山的那一邊，就是在河的那一頭，現在轉乘坐捷運或是台鐵區間車，距離統統拉近了。

這些捷運到得了的地方，都還有很多3字頭的房子（詳見右圖），不論是買輕鬆、買生活機能、買便利，都足夠讓你買到2-3房的房子，還不超出預算。如果你不計較一定要住新屋，那麼當地許多1 字頭、2字頭的中古屋，也會跟你招手。

 

Q我想買屋，自住還是投資常打架，怎麼辦？

第一間房是成家立業的第一步，方便舒適當然是居住的最優先考量，但是人家又說，「買屋是這輩子唯一能賺大錢的機會。」如果買錯了，豈不是與致富機會擦身而過？在自住與投資之間，該如何思考，才能找到最佳平衡？

葉凌棋說，不要一直想著，要買以後會增值的房子，因為所有會增值的房子，現在都很貴，像是市中心、大安區，肯定增值空間大，但是買得起嗎？年輕人只有一筆資金，當然要好好善用，最好「先求保值，再求升值」，以需求導向來買屋。如果各方面都符合自住需求，像是生活機能方便、學區好等等，以後轉賣換屋時，不用擔心找不到人接手，自然買錯的機會就少。

「想要買到好房子是需要練習的，」葉凌棋建議，即使還沒做好購屋準備，也要先練習看房子。首先挑定幾個區域，沒有時間就逛逛售屋網站，在網路上看看別人對該地區或特定大樓的評價；有時間就自己收集DM、請房仲帶看，常常去看房子，愈看才會愈有感覺，愈看才能愈清楚自己喜歡的房子長什麼樣子。

這樣的好處是，一來可以掌握房價的變化，二來也可以培養挑屋的眼光。不管當下有沒有買房需求，或是想買房子、但是自備款還沒存夠，只要是未來有需要買房子的人，都應該養成看屋能力，才能在機會來臨時，立即判斷選擇，買到便宜好屋。

 

想躺著收租嗎？ 準房東3大必知稅金題

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

都會區房價上漲，但是租金卻幾乎「不動如山」，長期維持低水平，因此假設打算投資房屋出租，勢必得評估出租成本，業者舉例，首當其衝就是地價稅不能以自用住宅優惠稅率申報，其次假若房客列舉租賃支出節稅，也代表未來都必須將租賃收入進行報稅，如此一來，未必能成為快樂包租公。

要當房東一定得搞懂稅金成本概念。(圖／好房News記者陳韋帆／攝影)

高雄市西區稅捐處指出，日前一名上班族李小姐，存到了人生第一桶金，並購入1間房屋，除了自住之外，還將部分房價出租給同事，利用租金收入負擔部分購屋貸款，卻因此自用住宅用地稅率被取消，主因就是自用住宅若有出租或作營業使用，地價稅是必須依照一般稅率申報。

17rent時尚物業總經理林俊翰表示，準房東必須留意買房出租的持有稅金成本，包括第1、地價稅會採一般稅率千分之10計算，相較自用住宅優惠稅率千分之2，兩者差了5倍，也就是假設原本優惠地價稅是2000元，變成一般稅率大約就是1萬元。

第2、房屋稅的部分，是依照使用現狀課稅，換句話說，假設是住宅分租，還是住宅用途，那麼仍可依照住宅用的稅率，但若出租有商業使用，稅率就會變高。

第3、要留意報稅的問題，假若房客列舉租賃支出作為綜合所得稅節稅項目，房東也會必須申報租賃所得稅，若房東收入較高，每年恐怕得多繳數萬元進國庫。

林俊翰建議，新手房東一定要做好房屋成本控管及空置率的問題，免得租金轉不多，還把自己累慘了。

 

買房不易！桃園、台中、高雄房價所得比4.5倍

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】有巢氏房屋根據主計處公佈的2011年每戶可支配所得，以各縣市家庭可支配所得計算若購買30坪住宅的平均成交總價得出，最高的為台北房價所得比11.9倍，新北市8.7倍，而桃園縣、台中、高雄三大都會區的購屋壓力不到4.5倍，相對雙北市購屋擔子減輕許多，較台北市減少超過一半！

 

有巢氏房屋副總兼發言人劉炳耀指出，在此五大都會區中，還是可以找到房價相對平價的區域來覓屋，另外也可多留意有重大建設或交通等利多題材區域，除了能夠減輕購屋壓力之外，還更具增值潛力。

 

全台五大都會區來看，台北房價所得比雖然為全台最高達到11.9倍，但是仍有相對平價的區域，如北投區、文山區的房價所得比，分別為9.8倍與9.7倍，較於台北市平均房價所得比11.9倍，購屋壓力減少許多，仍是民眾可考慮進場的平價區域。

劉炳耀表示，北投區有士林北投科技園區等開發利多；加上新北投站鄰近新興的奇岩重劃區，眾多發展利多仍有增值潛力。而文山區房價在台北市本來就就相對低廉，加上文教氣息濃郁，又有政大附中明星學區加持，深受首購族青睞。

 

新北市房價所得比8.7倍 三峽、林口平價購屋壓力減輕近4成　

新北市購屋所得比8.7倍，相對台北市壓力減輕一些，在平價區域的三峽房價所得比5.4倍、林口6.5倍，受到許多中低總價族群青睞進駐。三峽距離台北較近，近年人口陸續遷入，目前已經有便利公車交通往返板橋、土城、新店與台北市區，未來三鶯線通車後，也將串聯台北市、新北市和桃園縣的便利交通。林口區近來的公共建設陸續完工，包括A7合宜宅、以及日商三井不動產將興建北台灣最大規模的暢貨中心outlet，商城、影視產業形成，增加當地房市吸引力。

 

桃園、中南部購屋負擔較輕 房價所得比4.5倍 較北市壓力減半

雙北市之外，其他三大都會區包括桃園縣、台中市、高雄市，各房價所得比皆在4.5倍以內，相較台北市房價所得比11.9倍而言，到其他都會區買屋的購屋壓力減輕超過一半！

桃園縣房價所得比4.4倍，就桃園平價潛力區域來看，包括八德、楊梅，八德房價所得比4.1倍，楊梅僅2.7倍。劉炳耀認為，五楊高架完工通車，拉近與台北之間車程距離，同時也帶動楊梅一帶的房市；而八德桃園近期交通題材多，加上區位條件優越，房價相對親民。

 

台中房價所得比4.5倍，購屋門檻較容易的大里房價所得比為4.3倍、南區房價所得比4.3倍，受到注目。台中的74號快速道路去年通車，被比喻為中彰大動脈，帶動大里等大台中地區房市關注度。高雄市的房價所得比同樣為4.5倍，對於預算有限的首購族而言，建議可以往楠梓、三民區尋找適合物件，這兩區的區域房價所得比分別落在4倍、3.7倍，購屋壓力可減輕不少。

 

建案雲集！淡水、五股、中壢、八德 居北台推案四熱區

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】住展雜誌統計北台灣近年銷售市況顯示，北台灣有4個指標熱門地區，近年推案量呈爆炸式放大，不但個案數大增，推案的戶數更是一路攀升，成為房市的熱點，而備受市場矚目。4個區域有2個位於新北市，分別是淡水與五股區，另外2區則位於桃園地區，分別位於中壢與八德。

爆量推案第一名地區為五股，推案量從2011年的39億，成長至2012年的124億，2013年截止至7月底的推案量已達318億，預估至年底的推案量將達350億，3年的推案量等於成長8倍。

第二名的地區為桃園中壢，推案量從2011年的273億，成長至2012年的320億，2013年截止至7月底的推案量已達606億，預估至年底的推案量將達700億，等於推案量3年成長1.56倍。

第三名的地區為淡水區，推案量從2011年的464億，成長至2012年的645億，2013年截止至7月底的推案量已達728億，預估至年底的推案量將達900億，等於推案量3年成長了94%。

第四名的桃園八德，推案量則從2011年的183億，成長至2012年的255億，2013年截止至7月底的推案量為310億，預估至年底的推案量將達350億，等於推案量3年成長了91%。

新北市的五股，最火紅的洲子洋重劃區，在區內公共建設持續發酵加持下，房市從去年起就開始強力作多，一案推得比一案量大，一案推得比一案價高，是當前五股房市的寫照。

2013年7月，位洲子洋重劃區内的「全坤尊峰~世紀館」進場銷售，並開出46萬的高價，再創五股區房價的新高，此外近期熱銷的「上河園」預售案，一路拉出銷售長紅，使五股地區房市出現『價量齊揚』的白熱化買氣。

近年房市火紅的高鐵桃園青埔站特區，其所涵蓋區域的中壢市，目前銷售中的個案數多達55個，整個地裡位置上密集的建案一個接著一個，讓購屋者看得眼花撩亂。中壢房市在機場捷運線如火如荼的加速興建，及桃園航空城、桃園縣升格利多持續發酵下，近年推案量居高不下，房價的表現亦可圈可點，從附表可看出，光中壢地區目前就有4,177戶的房子在銷售中，建商競爭的激烈可見一斑。

新北市另一爆紅推案的地區自非淡水莫屬，目前有39個建案同時間銷售中。淡水區房市在捷運輕軌確定到位，並直通淡海新市鎮的利多下，登輝大道至淡海新市鎮道路沿線，出現了眾多的新推建案，淡水房市並在進入傳統熱季，炎炎夏日，主打景觀與休閒的建案多加碼促銷淡水房市，使近期淡水房市的銷售熱度，隨著氣溫攀高一樣的熱烘烘。

住展雜誌企研室認為，北台灣的推案量持續放量，有些地區銷售中的個案數更是多的嚇人，各交流道周邊的旗幟飛舞，派報人員大量湧出搶客戶的情景，主因個案集中的區域近距離廝殺，出現搶客白熱化的特殊現象。

上述四個地區房市火紅到不行，但也不是沒有隱憂。諸如，建商推案一窩蜂的往一個地區擠，在『粥多僧少』購屋客仍未回穩下，建案可能會面臨搶不到客源，並影響到建案銷售的成果，所以建商在進入上述地區推案前，產品力的強度、產品定位的差異化，與價格的合理化，三者兼顧才是投入熱區推案的致勝關鍵。

2016年底取得桃園航空城第三跑道預定地

作者：MyGoNews廖賢龍
時間：2013-08-15

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2016年底取得桃園航空城第三跑道預定地

新聞摘要

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  桃園航空城計畫預計2013年底完成新訂都市計畫審議程序後，即可啟動區段徵收相關作業。

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】「桃園航空城」計畫預計2013年底完成新訂都市計畫審議程序後，即可啟動區段徵收相關作業，辦理地上物查估、測量工作，2016年底即可取得機場北側第三跑道預定用地。
 
「桃園航空城」計畫範圍區段徵收土地，將由桃園縣政府依據土地徵收補償市價查估辦法及相關規定，辦理徵收當期之市價查估作業，經提送桃園縣地價評議委員會評定後，作為地價徵收補償費依據。其買賣或收益實例如有人為哄抬之交易、期待因素影響之交易、急買急賣或其他特殊交易等情形，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當修正，記載於買賣或收益實例調查估價表。
 
交通部表示，「桃園航空城」計畫範圍達4,791公頃，區段徵收面積約3,073公頃，其中機場園區(蛋黃)部分，中央政府預計總投資金額達3,366億元，將取得745公頃之機場園區發展用地，推動新建第三航廈及衛星廊廳，增設可獨立起降之第三跑道，擴大自由貿易港區，並興建完善之聯外運輸系統；園區附近地區(蛋白)部分，區段徵收作業預計超過1,200億元，未來可取得超過500公頃以上的產業區土地，引進相關產業進行開發。
 
行政院「桃園航空城核心計畫專案小組」已責請經濟部主導「產業規劃及招商」分組，該部已自2013年1月起執行「產業規劃及招商」計畫，針對產業專用區適合引進產業類別進行研究，目前規劃將引進產業類別分為「核心發展產業」、「次核心發展產業」及「支援性產業或附屬設施」等3大類型，並以低污染、低耗能、低用水及高附加價值的產業作為優先考量。

 

中壢憲兵隊舊址》中壢稽徵所進駐

〔記者李容萍／中壢報導〕去年底因國軍精實案裁撤的「中壢憲兵隊」，位於中壢市中央東路的舊址位處鬧區，在各機關爭取下，這棟六百坪、地上三層的廳舍，即起正式掛牌成為北區國稅局中壢稽徵所，也為國稅局每年節省六百多萬元的房租。 中壢稽徵所昨辦理喬遷茶會，包括北區國稅局長李慶華、積極向軍備局爭取借用給中壢稽徵所使用的立委呂玉玲、陳學聖服務處主任武九齡等人到場。 中壢稽徵所主任王光毅表示，中壢稽徵所原位於中美路的第二辦公室，分別向民間租用第五、七、十、十一樓層，洽公民眾需轉搭電梯，十分不便；本月初開始分批遷移至中央東路廿八號的舊憲兵隊舊址，服務項目包括綜合所得稅、營利事業所得稅、遺產稅、贈與稅、欠稅執行和保全、扣免繳、執行業務和租稅宣導等，原來中平路第一辦公室仍維持提供民眾稅務服務。 據了解，中壢憲兵隊在中壢駐守四十多年，早年多達一百多人，因憲兵隊縮編改隸，最後僅有卅多人駐守，終於去年底裁撤納編桃園憲兵隊。

假贈與逃奢侈稅 房產短期異動快易遭選查

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】財政部中區國稅局表示，坊間流傳的特種貨物及勞務稅規避手法，例如假贈與真買賣或利用贈與房地給名下無房產親屬，於短期內再出售不動產等方式，國稅局已運用各種資料庫比對挑檔異常案件，列入加強選查範圍，並陸續查獲多筆不法規避案件。

中區國稅局以最近查獲案件為例，其轄內納稅義務人甲君於2011年4月間買賣取得台中市房地，再利用多次贈與方式，先贈與非二親等親屬乙君後，再輾轉安排贈與給女兒，由女兒於2012年7月間以所有權人名義出售該房地予他人，因女兒已成年且名下僅有1屋，符合特種貨物及勞務稅條例第5條第1款排除課稅規定，不須申報特種貨物及勞務稅。

但經該局深入查核比對不動產異動索引資料發現，甲君將房地贈與後，卻採迂迴方式輾轉又回贈至女兒名下，且經追查買受人價金支付流向，出售價金實際係甲君運用，該房地實質所有權人仍為甲君，前述贈與行為安排僅係為符合免稅規定，該局乃按實質課稅原則予以補稅處罰。

該局進一步說明，特種貨物及勞務稅條例第5條第1款規定，對於家庭核心成員僅有1戶房地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，如所有權人銷售持有2年以內之自住房地，雖准予排除課稅，惟為避免民眾刻意以人頭戶登記移轉規避追查，國稅局對於異常案件（例如短期內多次移轉）已加強選案查核。

桃縣府鬆口 航空城埤塘全數徵收？

航空城計畫公展說明會12日舉行第8場，至今已完成2／3場次，10天前首場因表明埤塘專用地未被列入徵收範圍，讓民代當眾翻桌。如今說明會進入尾聲，卻傳出縣府對埤塘的立場從不納入徵收改為傾向納入，地方人士痛批縣府受到壓力後恐淪為炒地皮幫凶。

航空城計畫區內24口埤塘除第3跑道的3口埤塘將填平，目前草案將其餘21口留用，以維持綠覆蓋的自然型態，因此暫不納入區段徵收範圍，其中9口是水利會所有，剩餘的12座埤塘屬私人持分。地主對於不納入徵收急跳腳，認為空有地主名稱要繳稅卻拿不到補償，「公平正義在哪裡？」大園鄉代會主席游智健還為地主們翻桌抗議不公。

當時縣府為避免淪為炒地皮幫兇，傾向將以埤塘新地主比例是否過高，作為是否納入徵收的依據，但2個禮拜過去卻傳出縣府態度大轉變，傾向不考慮新舊地主的公平問題，朝向全數將埤塘納入徵收範圍的情況研議。

地方民代甚至鄉鎮首長曾因牽扯上「埤塘」買賣問題被質疑「炒地皮」，縣長吳志揚也在被質詢時撂重話：「若有炒地皮，一頭撞死」，前副縣長李朝枝更因此下台自清。地方人士痛批，縣府根本就是受到壓力才態度大轉變！

知情人士私下表示，冷門的埤塘短短1年從1坪幾千元上漲到7萬元，甚至還供不應求，原因在於納入徵收後，將可直接配地，獲利更驚人，因此成為投機客搶進炒作的標的，背後當然都是有錢有權有力人士進場投資，如今若不顧先來後到全數納入徵收，「才真的是公平正義在哪裡！」

對此，縣府澄清是因航空城內的農業用地少，埤塘灌溉功能喪失，才傾向徵收規畫為埤塘公園，並非受到壓力。

 

夫妻贈地 享有不課徵土地增值稅優惠

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】夫妻間相互贈與土地，可以不用繳納土地增值稅嗎？辦理過戶手續要注意那些事情？稅捐機關表示，依據土地稅法第28條之2規定，夫妻間贈與土地，得申請不課徵土地增值稅，而且不論是否申請不課徵土地增值稅，都要申報土地移轉現值。如果要申請不課徵時，應該要在土地現值申報書上面註明「配偶相互贈與」字樣提出申請，經稽徵機關核發土地增值稅不課徵證明書辦理完稅後，就可持不課徵證明書及國稅局申請核發的「不計入贈與總額證明書」，向地政機關辦理移轉登記。
 
稅捐機關進一步說明，如果夫妻贈與土地時選擇申請不課徵土地增值稅，將來土地移轉給第三人時，必須要以第一次贈與前取得之前次移轉現值或原地價計算土地漲價數額(須注意並不是以夫妻贈與時的當期公告現值為原地價)，課徵土地增值稅。
 
而土地增值稅的計算方式是採漲價倍數累進稅率，有可能因為漲價幅度較大而必須適用較高的稅率。由此可知，夫妻之間贈與土地不課徵土地增值稅並非實質免稅，或許將來移轉給第三人時要繳納的土地增值稅有可能反而更重。地方稅務局在此特別提醒民眾，在考慮夫妻間贈與土地是否要課徵土地增值稅時，應該事先評估該筆土地未來的漲價空間，選擇對自己最有利的繳稅時機。

桃園中路地區區段徵收開發案 安置土地分配完成

作者：MyGoNews林湘慈
時間：2013-08-10

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「中路地區區段徵收開發案」8月中旬公告配地成果，年底工程完工後，2014年1月辦理登記及點交安置土地。

新聞摘要

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  「中路地區區段徵收開發案」8月中旬公告配地成果，年底工程完工後，2014年1月辦理登記及點交安置土地。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】桃園縣政府為保障「中路地區區段徵收開發案」區段徵收範圍內被拆遷合法建物所有權人生活權益，於2013年7月30日及31日，辦理完成安置土地抽籤暨配地作業。預計8月中旬公告配地成果，並於年底工程完工後，接續於2014年1月辦理登記及點交安置土地，讓安置戶可及早建築使用。
 
桃園縣地政局指出，本開發案因面積達104公頃，為使安置戶能保留原有的鄰里關係和對鄉土的感情，安置土地特別分8區抽籤配地，就近安置。但安置戶如喜歡特定地點，也可選擇跨區分配。另外徵收前原住在臨大興西路、永安路、國際路等20公尺以上道路的拆遷戶，也可分配在臨20公尺以上道路的安置街廓。
 
桃園縣地政局指出，本開發案規劃的安置單元，除街角地外以100平方公尺為原則，土地權利價值不足的安置戶可用繳納差額地價方式辦理。本次符合安置資格的拆遷戶共132戶，提出申請有66戶，實際參加配地有56戶，分配安置單元面積合計9,280平方公尺。
 
地政局指出，由於本區緊鄰桃園市中心，原有建物較多，不論拆遷戶人數及安置規模皆較以往開發案龐大複雜，因此對於本區拆遷戶的安置方式，在規劃及作法上也更為細膩，並經由承辦人員以服務專員方式分區負責，主動聯繫安置戶，提供詳盡解說後，順利完成安置土地分配作業，安置戶也滿心期待本區開發後嶄新的生活環境。

國泰、冠德搶位 中壢掀商場大戰

桃園縣高鐵產業專區國泰人壽及A19體育園區站冠德建設，計畫開發為大型購物中心，對於正在開發中的泰豐工商綜合區招商作業，可能會造成影響。

桃園縣政府工商發展局表示，桃園縣獲經濟部推薦許可設置的工商綜合區共有12處，申請面積約62公頃（總量限制為70公頃），為全國之冠，開發型態大多屬於購物中心、旅館及倉儲物流等。

中壢市大江及蘆竹鄉台茂購物中心，經營多年，市場穩固，走的是購物、休閒、娛樂合一路線，至於中壢市的樹籽工商綜合區，則是全桃園第一家擁有5公頃森林綠地的休閒溫泉飯店。

而正在招商及開發的中壢泰豐、八德廣豐兩家購物中心，均已完成變更都市計畫程序，也正在招商。

國泰人壽去年以43億元權利金，取得21.88公頃的高鐵桃園站產業專區開發經營50年地上權，這是國內最大規模的商業造鎮，第一階段預定於105年營運，預計每年吸引700萬以上觀光客。

冠德建設也計畫在機場捷運A19桃園體育園區站周邊商業區土地，開發地上24層、地下4層的建築，其中地上1層至4層為環球購物中心，地上5層至24層為住宅及酒店服務式公寓，目前已在環評階段。

這兩大購物中心相繼開幕以後，商機無限，勢必成為北部地區最大的商業中心，對於鄰近的桃園及中壢百貨公司、大型購物中心，均構成威脅，何況是正在招商的泰豐及廣豐購物中心。

除了國泰人壽及冠德建設的超大建案外，目前中壢市擁有5家大型量販店，以及大江購物中心、中壢SOGO百貨，市場競爭很激烈，泰豐要設立大型購物中心的空間，似乎越來越窄。

桃園縣高鐵產業專區國泰人壽及A19體育園區站冠德建設，計畫開發為大型購物中心，對於正在開發中的泰豐工商綜合區招商作業，可能會造成影響。

 

奢侈稅殺了房市？ 最慘區域跌破二成

好房News記者馮牧群／採訪報導

奢侈稅修訂影響力非同小可，房仲統計，七月全臺買氣明顯衰退，整體較六月量縮超過一成，其中北市跌21.6%，新北市縮17.8%狀況最慘，除高雄買氣逆勢小漲5%，其餘區域多有一成左右衰退，業者分析，奢侈稅修正方向一出，市況隨即受波及，特別是延長年限與買方課稅，都讓消費者態度躊躇。

與六月相比，臺灣南北買氣呈現兩樣情，住商不動產企研室主任徐佳馨指出，北部房價高，當政策一有風吹草動，市場容易立即反映，加上鬼月將至，許多買方寧可觀望，使成交萎縮。在投資買盤上，雖然「保本」、「低風險」仍是主要訴求，不過政策變數未排除，勢必影響置產客戶意願，特別是財政部醞釀擁有三戶以上住宅的買方將額外課稅，讓投資人開始思考資金轉戰他處的可能性，甚至不排除出走海外。

在充滿不確定性的氛圍中，七月仍以中低總價的兩房為市場主流，徐佳馨分析，中低總價宅在奢侈稅後發威，主因為價格平實，能滿足自用客，也能為投資客分散風險，搭配區域建設利多題材操作，市場接受度自然高。

目前為止央行未有進一步打房動作，且低利環境持續，不過，永慶房產集團研展中心經理黃舒衛提醒，下半年房市變數仍多，民眾於購屋決策時最好考慮風險，精算購屋負擔，避免過度擴張信用或投入投機買盤過重的區域，慎選具備交通建設、大型開發題材的區塊。

國泰指數！台北市及新北市房地產均呈價量背離

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2013年第2季國泰全國房地產指數，相較第1季為價漲量增，較2012年同季為價漲量穩。第2季市場延續高檔盤整格局，值得一提的是，「台北市及新北市均呈現價量背離。」此外，新北市與桃竹地區各占全國三分之一推案規模的特殊結構，成交價格卻都呈現下跌，顯示「新推個案市場尋求繼續向上突破的能量仍舊不足。」
 

第2季在總體經濟成長調降、日本量化寬鬆政策效果未如預期般樂觀，以及季末美國量化寬鬆政策可能提前結束，與各界對中國大陸第3季經濟展望不佳等國內外利空訊息逐步揭露下，市場氛圍似有從樂觀轉為觀望的趨勢。預期第3季國際經濟走勢、奢侈稅修法內容與國內股債市表現等，將成為影響國內房市預期心理的主要因素。
 

第2季台北市呈現長期高檔盤整後的突破格局，市場能量能否持續產生價格上漲動能，仍待後續觀察。新北市市場在價格下跌的影響下，形成後市發展的隱憂，加上長期大量推案的潛藏賣壓，後市發展較不樂觀。桃竹房市仍屬繁榮格局，但累積潛在賣壓與投資客過多問題仍為各地區最高，市場後續風險仍需持續關注。

台中房市近年來在價格與交易量逐步震盪走高下，後續市場量能是否足以繼續支撐相對偏高與市場規模，實為後續尚待關注的重點。台南房市新推個案市場仍為穩定擴張格局，後續市況將維持當前結構，較不易出現大幅震盪。高雄房市市況回復穩定結構，但已不若一年前熱絡，後續潛在賣壓是應關注的課題。

桃園航空城計畫商議 再開二場說明會

記者蔡依珍／桃園報導

航空城計畫公展說明會3日在大園鄉再舉行2場，不如前日火爆翻桌，昨日說明會理性、溫和，民眾問題聚焦於區段徵收抵價地成數提高、先安置再拆遷等訴求，席間還有民眾發言要給主辦單位「打氣」，讓台上官員感覺「揪甘心」。

航空城計劃由於徵收爭議，因此於3日在舉行二場說明會，希望可以多傾聽民意，減少雙方摩擦。（記者蔡依珍／攝影）

主辦單位簡報時，特地在前日引爆衝突的埤塘專用區詳加解釋，計畫區內24座埤塘除第3跑道的3座埤塘將填平，目前草案將其餘21座留用，以維持綠覆蓋的自然型態，因此暫不納入區段徵收範圍，但交通部與縣府「有聽到民眾的聲音」，共同研議後會送至內政部都委會討論。

對於民眾最關心的抵價地發還比例，縣府地政局長林學堅再三強調「財務計畫要可行」，經過土地徵收審議小組嚴謹審查3次，不會虧待民眾。而居民訴求的「先安置再拆遷」部分，擔任主席的營建署城鄉發展分署長洪嘉宏說，以往曾發生居民不願居住在政府興建的建築物內，形成「蚊子館」還造成財政負擔，因此會委請村長先以問卷詢問民眾意願，也呼籲鄉親配合調查。2場說明會都湧入上千名地主、鄉民關心自身權益，場外也出現逾百名房仲業者擺攤。

忠貞市場周一拆遷 攤商依依不捨

記者林麗如／平鎮報導

走過半世紀的平鎮市忠貞市場，明天走入歷史。拆遷在即的忠貞市場，最後一個周末，人潮依舊很多。攤商依依不捨，一想到今天是在這裡做生意的最後一天，賣滷味的湯媽媽哭了出來。

營業半世紀的平鎮忠貞市場，在下周一即將拆除，營業的攤商無不依依不捨。（記者林麗如／攝影）

湯媽媽在忠貞市場起家，一家三代全靠這個攤位過活，她說，市場拆除後，一家人不知要在哪裡「重新來過」？湯小姐說，多數攤商在這裡做生意3、40年以上，大半輩子的記憶都與忠貞市場有關，政府要規畫新的市場，立意很好，但應該考量小百姓的生計？先安置攤商到合適的地方，再談拆除？

賣衣飾的胡小姐說，從小在忠貞長大，市場就像自己的家，有些搬到外地的忠貞人，回到這裡都還會來市場串門子、敘舊。胡小姐從米干一碗5毛錢的年代，到現在一碗米干65元，嫁人生子也都在忠貞，從沒離開過這裡的她，看到市場的演變，相當捨不得。

覃太太說，這裡有大家的集體記憶，明天拆除之後，除了擔心生計，更擔心未來市場改建之後，傳統的忠貞味道不見了。

忠貞市場明天拆除的部分是貿易里的龍平路、中山路雙號，約有60戶攤商，而中山路部分預計8月中旬拆除。

忠貞市場用地是軍方所有，軍方多年前即公告將拆除市場地上物，但攤商「撐一日算一日」、「擺到不能擺的那天為止」。

忠貞里長尹黃愛紅表示，即將拆除的忠貞市場，早年因為馬路變成市場，如遇火災、意外，車子都進不來。軍方原訂今年4月拆除，一延再延的原因，除了有住戶對補償金不能接受，另一方面是給攤商充裕的時間搬遷。

貿易里長宋子毅說，拆除之後的忠貞市場，在軍方與市公所還沒有進一步規畫前，攤商擔心的「生計空窗期」不必然會發生，已向軍方爭取「就地」營業，攤商可以在原地照常做生意，直到市公所買地改建，再另行討論。