實價揭露 房市大漲不易

實價登錄揭露區段房價，進入「半透明化」的台灣房市，遇上QE3，大漲機會小，屋主可能調降開價。但議價空間擴大還是縮小，看法分歧。

實價揭露後的第1個公開標售案台北捷運木柵站分構宅「信義18」只標脫一半，自2009年10月以來，捷運宅首次未全數標脫。房地產專業人士如何看房市變化？

政治大學地政學系教授張金鶚表示，美國第3輪量化寬鬆政策 (QE3)短期對股市有效果，但房市無法短進短出，QE3宣傳效應大於實質效應，要擔心的是哄抬的預期心理。

戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立長期看多房市，最近難得與張金鶚看法接近。他指出，特種貨物及勞務稅(奢侈稅)無退場趨勢，銀行緊控融資，房市欠缺量能，房價雖然還撐著，但若明年無改善，房價恐開始鬆動。

東森房屋董事長王應傑更直言，今年房市928檔期量太大，遠超過需求。許多投資人同時投資股市和房市，最近股市日成交值才新台幣500億元，房地產變現慢，投資人會恐慌。

王應傑認為，實價登錄公開查詢後，成交價可望下修10%，議價空間會加大。尤其是3、4年前就買進的豪宅，從1坪70、80萬元炒到200多萬元，議價空間可能高達3至4成，一般住宅起碼有15%議價空間。

然而，以豪宅為主要市場的大師房屋總經理陳建慶表示，實價登錄對房市短空長多，初期會受影響，但有買賣屋需求者不會因為實價公開就不交易。

陳建慶表示，在公開實價的美國和日本房市，議價率僅約5%。過去「開價嚇死人、成交笑死人」現象可望因行情公開，開價與成交價差距縮小，交易速度加快。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴認為，實價公開後，不是房價跌，而是開價降。過去，台灣屋主通常以底價加2成為開價，讓買方慢慢殺。

周鶴鳴表示，如今區段實價公開，開高、賣高的空間不存在。屋主開價變低，但議價空間縮小，實價查詢可讓房市轉變為效率化市場。

對於房價走勢，周鶴鳴表示，成交價將回歸景氣面和市場需求面，實價公開，但資金寬鬆，今年第4季大漲或大跌的機率都不大。1011028