購屋勝經／好地段 連睡覺都會增值

東森房屋行銷副總黃淑苓10年前買下她人生的第一間房子，但因當時對房地產不熟悉，加上未能判斷地段發展性及個人實際需求，讓她等於損失700萬元。 10年前黃淑苓與男友（現在的老公）計畫買房子。當時她先生住在台北醫學院附近，剛好有一戶近30年、28坪的公寓要出售，屋主當時開價520萬元、每坪18萬元，這對住在當地30幾年的她夫家來說簡直是天價，加上公寓又老又舊，所以無法接受。 當時尚未踏入房仲業、還在華岡藝校任教的黃淑苓曾經想過，其實購買那間公寓的房貸，只占他們夫妻月所得的三分之一；但由於沒有相關產業知識，又不想讓房貸影響生活品質而作罷。 因黃淑苓是基隆人，後來夫妻在基隆郊區看上了24坪、樓中樓型式的產品，一走進這個上千戶的大社區，即被精美設計及裝潢華麗的樣品屋「迷惑」，加上銷售人員的三寸不爛之舌努力述說，「夜晚散步在楓林大道上、假日優閒於游泳池畔，下班回家受到警衛尊榮式的歡迎」，更令他們有無限想像。 兩相比較下，就這樣買下了他們的第一間房，雖當時以320萬元總價購買，確實比北市公寓便宜，但卻高於同區房價2成；加上樓中樓額外裝潢費及家具、家電等費用，最後只比北市那間公寓少50萬元。 但她入住後發現，基隆那房雖打著近北二高交流道，看似交通便利，但他們夫妻都屬朝九晚五上班族，出門時當然也與其他人一同塞在高速公路上。最後為了上班、小孩就學考量，依舊住在夫家於台北的老房子裡，基隆的只有假日去住，到現在都還「晾」在那。 今年初，隨著北市房價上漲，都更議題也帶動老公寓的價值，黃淑苓說，當初看的老公寓屋主以總價1200萬元售出，足足比10年前增值2倍；但基隆那房卻打了75折，僅有250萬元，「同一社區裡面要賣的還一堆。」 因換屋需求日增，去年黃淑苓又在北醫附近找了間老公寓，雖條件與10年前看的差不多，但還是花了1100多萬元買了，一來一回等於損失700萬元，「如果當時我們買下，現已存下10年的房貸費。」 有此前車之鑑，她建議購屋前一定要多問有成功購屋經驗的人，買屋首要考量需求性與轉手性。 她記得她老闆東森房屋董事長王應傑說過的經典話語：「從來沒有預售屋交屋時，會跟樣品屋長得一樣」、「別讓廣告迷惑，地段好壞才是王道，好地段連睡覺都會增值。」

央行打房 下半年房市出現觀望

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】 中央銀行出手打房，但大台北房價仍居高不下，台北縣政府日前標售新莊副都心土地仍創下區域新高，下半年房市行情將如何？ 建商：上漲不易大跌難 華固董事長鍾榮昌表示，因央行政策有意讓大台北地區的房市降溫，下半年建商應會觀望，房價再上漲可能不容易，但也不至於大跌，將會持平一段時間，冷靜一下，銷售率也可能會受影響。 長虹董事長李文造表示，近來台北房地產雖遇到政府政策降溫，但市場仍供不應求，由於經濟成長態勢已定、兩岸經貿日益熱絡。 住展：將轉成價平量縮 住展雜誌預估，下半年房市將從「價量齊揚」轉成「價平量縮」。 住展雜誌年初曾預估今年全年推案量為8000億元；但因第三季僅989億元，全年推案量下修為6800億元，減少幅度達1成5，預估下半年房市將由上半年的「價量齊揚」，轉為「價平量縮」，建商在開價上應力求合理，才能出奇致勝。 戴德梁行總經理顏炳立則表示，當前台北房市一片長紅，供不應求有如「全世界只剩一杯水，大家都要搶」，加上ECFA等利多發酵，不論是本土資金或外資，都不想空手而回，會用大筆資金追逐市場上有限的籌碼，今年可說是「台灣不動產元年」，沒有看淡的理由。 房仲：沒有看淡的理由 顏炳立指出，而上半年的土地與商用不動產大樓交易金額逾千億元，已突破07年新高，預估下半年交易量還會走高。他認為，目前台北市「缺的是地、多的是錢、怕的只有政府打壓」，目前只是象徵性升半碼，對房市影響微不足道。 台灣房屋不動產分析師邱太煊表示，下半年房價能漲上去的，只剩豪宅有機會；至於一般住宅，頂多回頭修正10％到15％，所以跌下來空間也不大。 學者：會慢慢反轉降溫 政治大學地政系教授張金鶚表示，業者當然都看好，但他還是認為，目前房價都是消息面與預期心理在支撐，下半年因選舉、簽ECFA、央行緊縮等因素，將是投資客利多出盡的時候；前天央行已開出第一槍，房市會慢慢反轉、降溫。 玄奘大學財金系副教授花敬群則認為，ECFA議題對房市有過多的吹噓，實際上還有待觀察。他說，半年來房地產已呈量縮，投資客正在退場中，若下半年量再不出來，房價就會緩步下滑。

邱太煊 看下半年房市

【文．劉軒彤】

房地產市場總是不甘寂寞，不時要創造一點驚奇，政府抑制房價措施，雖然暫時冷卻房市，但松山─虹橋機場對飛，又給了市場絕佳題材。

兩大城市對飛後，「台北上海一日生活圈」，現在成了房地產界最夯的話題，一個美好的景象呈現眼前─上海那些實力雄厚的台商與上海人，不時往來台北，在台北租個辦公室，累了，住在機場周邊豪宅，閒暇，逛逛商圈。

有題材才會漲

邱太煊直言，「房地產跟股票一樣，都是有題材才會漲」。他以實例指出，三月間曾炒過機場捷運Ａ９站平價住宅題材，該公司當地加盟店三、四月業績，從前一季的單月二、三百萬元，暴增至一千萬；這回松山機場周邊也是屬於題材助漲行情。

按照這種題材式邏輯，六月二十五日將有抵費地標售的「新莊副都心」，以及未來大型開發案雲集的「南港重畫區」，外加「林口Ａ９站」與「松山機場周邊」，都是邱太煊心中投資房地產較佳的選擇。

其實，除了幾個特定地段外，五月以來房市的成交淡了許多，賣方繼續開天價，但買方的理智讓他們買不下手，所以即便房仲業遍地開花，一般房屋還是難成交。也因此，在看到建商宣稱預售屋賣得仍是不錯，或者某些區塊又創新高價的新聞後，所有的投資人都有個疑問，到底下半年房價還會不會漲？

針對此，邱太煊說：「基本上，下半年房價能漲上去，只剩豪宅有機會，其他產品則是高檔盤整，但跌下來的空間也不大。」

至於一般住宅，在多頭市場的房地產，有所謂的「向下僵固性」(downward rigidity)，也就是說，根據台灣過去經驗，了不起房價回頭修正二成，大多是一○％到一五％，所以邱太煊判斷這回一般住宅，跌下來空間也不大。

善用房地產判斷指標

雖然不看壞下半年市況，但邱太煊還是提供投資人幾個房地產漲跌判斷指標，做為日後「警訊」是否出現的參考。

利率、貸款成數，是所有人一致公認可能影響房價的重大因素，邱太煊認為，五都選舉前，利率調升機率低，除非糧食價格飆漲，升息壓力才會大增。

預售屋推案量，長久以來也被視為建商心態的最佳表徵，他也建議，去預售現場感受人氣，會是很好的參考指標。

話說最近一般房屋成交量縮減，但預售屋賣的還是不錯，邱太煊解釋，部分原因是銀行貸款趨嚴，但預售屋簽約金不高、暫時無需貸款的「槓桿操作」原理，中間還可換約獲利出場，讓看好未來市況的投資人，轉而投向預售屋，所以說，最近的預售屋買氣還是不錯。

用一句話來形容，此刻的房市，呈「價高量縮」格局，但是有一種產品，最近還是熱到不行，也就是「商圈店面」。這個邏輯，就跟「陸資來台、商辦先行」的觀念很像，在預期ＥＣＦＡ注入人潮、台北上海一日生活圈成型，各大商圈逛街人潮增多下，店面受惠最大。

邱太煊也坦言，他認為政府打房並未構成房價危機，「坦白講，我認為政府根本沒在打房，它年底還要選舉，但政府確實有些措施，只是沒有很積極，只針對房貸利率及成數」。這些政策負面因子，在兩岸連結的排山倒海資金潮預期下，顯然招架不住。

商圈店面熱度高

倒是邱太煊也要提醒大家，松山機場周邊房市雖屬於有題材的區塊，但是若以「都更」角度為投資出發點，需特別注意機場附近限制建築物高度的問題，太靠近機場的四、五樓舊公寓，限建問題導致建商並無改建利潤，因此不見得都是投資好標的。

新莊副都心 24筆地全標出

經濟日報╱記者李至和／台北報導】 不畏中央銀行對大台地區實施的房貸信用管制措施，台北縣政府昨（25）日標售新莊副都心24筆土地，結果全數順利脫標，且每筆土地投標數均在15封以上，買氣相當熱絡。其中，位於位於中智街的337號地，由一位陳姓民眾以每坪成交金額約159萬元，刷新新莊土地標售紀錄。 央行剛剛祭出升息與選擇性信用管制政策，以抑制台北縣市高漲的房價。但昨天新莊副都心24筆土地標售案卻無視央行政策對房市的影響，來自各路投資人及建商，不到半小時即把200份投標資料袋一掃而空，投標總數高達379封，顯示投資市場對新莊副都心興趣濃烈。 永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，這次標售的24筆土地，土地使用分區均為住二，容積率350%，比周邊地區的300%，及頭前重劃區的200%高許多。 昨天進場投標的開發商包括翔譽國際、全坤建設、和旺建設、大陸建設、聯上開發、宏普建設、太子建設、冠德建設、大華建設、皇鼎建設、九昱建設等開發商。最受矚目的220地號，面積239.63坪，總共吸引37組人馬競標，得標人為宏璟建設，換算土地單價為155.10萬元，為本次標售第三高價。位於昌平街與昌德街口的155號，吸引34封搶標，最後由吳姓民眾得標，換算土地單價為每坪155.45萬元，是本次標售的第二高價。

銀行鑑價 將納入金檢

【經濟日報╱記者徐碧華／台北報導】

經建會官員昨（25）日指出，控管房市投資客的方法，不只緊縮貸款成數，還包括提高二套房利率，並對銀行鑑價實施金檢。執行單位除了中央銀行、還有金管會。

中央銀行24日理監事會後宣布對大台北地區新增房貸進行選擇性信用管制，健全房市方案由經建會控管，官員表示，其中的「不動產貸款風險控管面」由央行和金管會執行，重點是要對二套房實施差別授信，包括貸款利率比較高、貸款成數比較低。但如果銀行提高鑑價，就會抵消降低成數的效果，所以，還決定將鑑價納入例行性金融檢查項目。

官員表示，方案中訂定的二套房範圍比較寬，第一個定義是名下第二棟以上的房子，第二個定義是非自用住宅。只要是非自用住宅，不管是不是名下第一棟，都適用二套房的緊縮貸款範圍。

方案中也沒有限定只針對大台北，官員說，當然目前投資客比重也以大台北最高，所以央行特別強調大台北。

土建融資 擬進一步管制

經濟日報╱記者黃國棟、傅沁怡／台北報導】

中央銀行新一波選擇性信用管制蓄勢待發，繼對大台北特定地區住宅投資客祭出緊箍咒，據了解，央行要求行庫本月底前交出土地建築融資相關管控措施草擬方案，第三季理監事會前可能便進一步管制銀行土建融資。

主要行庫這幾天趕工準備相關報告，行庫透露，央行很可能參照民國78年的228信用管制，暫停無擔保購地貸款，建築貸款則以不超過土地公告現值1.4倍或造價的五成為限，並規定貸款期限最長不得超過三年。

行庫主管指出，昨（25）日新莊副都心24筆住宅土地標售，有379封標單搶標，最貴一筆以每坪159萬元成交，加深央行進一步規範土建融的決心。5月建築貸款單月增加70億元，低於前幾月，但因不動產景氣活絡，加上都更案增加，預估建商推案數短期很難明顯下降。

據央行最新統計，5月底建築融資貸款餘額首度突破1.1兆元。

央行官員指出，建築貸款去年8月起逐漸升溫，貸款餘額也跟著成長，主要是因為建商推案較多。

去年8月起，建築貸款每月平均新增130億元，九個月共增加1,169億元。5月購屋貸款與建築貸款餘額同步再創歷史新高，民眾購房貸餘額首度破5兆元。

銀行主管指出，央行這次理事會的「調降貸款成數、取消限期和不准用其他名義貸款來補足缺口」三大措施，主要是針對投機客，也就是拿少量資金當成本買賣房屋套利者，但這在房市只屬於「需求」端。

如果要解決「供給」端的炒地風，銀行主管說，央行認為還是要從建商取得土地、養地和營建成本的土建融貸款著手，因此央行除要求行庫仿效房貸雙周報，提供土建融雙周報，也私下指示幾家大型行庫研擬土建融管控措施。

舉例來說，對於行庫辦理土建融放款時，是依地價公告現值還是市價為計算貸款成數的標準，央行認為各銀行有必要統一，以免有建商天價標地後，大量向銀行貸款，自己只拿出小部分現金，「用銀行的錢來炒地」。

選擇性信用管制地區 房價恐下跌5%至10%

經濟日報╱記者李至和／台北報導】 中央銀行24日鐵腕打擊炒房，建商、房仲業者與學者認為，短期內房價不會全面大跌，但對投資市場立即產生抑制作用，最大受創的投資客將會拋售手中的房屋；被央行點名會選擇性信用管制的地區，房價恐跌5%至10%。 鄉林建設董事長賴正鎰說，國內房貸利率仍相當低，升息半碼影響並不大，除非利率超過5%以上，對房市才會有較大的衝擊，可算是溫和打房。但針對大台北地區房貸限縮到七成，對投資客將產生較直接的影響，長期對投資氣氛會有負面影響。 台灣房屋總經理彭培業認為，限縮貸款成數對長期投資台北市精華區的投資客來說，將會有正面衝擊，因為自備款必須在四成以上，又無寬限期，短期投資客應會縮手，甚至會有拋售的情況出現。 政大地政系教授張金鶚說，央行一口氣祭出兩項政策，顯示對國內高漲房價已有積極作為，對投資客將會有抑制作用，政策推出後可能三個月至半年會開始發酵，短期內投資客應會有獲利了解的打算，市場上物件拋售量可能會增加。 彭培業說，央行選擇性管制區域並沒有包含林口、三峽地區，實際上林口地區去年房價每坪約16萬元左右，如今每坪約22萬，漲幅約三成，三峽也有兩成的漲幅。彭培業說，林口、三峽地區未納入央行信用管制，對兩大重劃區將是利多。限縮台北市及台北縣縣轄市的貸款成數，並對寬限期進行管制，此舉有助消弭投機性買盤，使國內向上猛竄的房價稍獲喘息空間，使房市朝長期健康、穩健的方向邁進。 張金鶚表示，台北縣市的房價有三到四成有泡沫性價格的隱憂，即一棟千萬元的房子，其中有三、四百萬元是泡沫。目前房市裡有五成市投資客在操作市場價格，也造成房價不合理的情況未見改變，針對投資客祭出多項資金限制政策，降低投資客比率到一成，房地產市場才會回歸正常。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，央行升息半碼，以目前五大行庫利率1.6161%、20年本利攤還計算，民眾每借100萬元每月僅多還58元，一年下來不過696元，若貸款金額為1,000 萬元，一年的還款金額也僅增加6,960元，實際面的衝擊不大，心理面的衝擊卻是難以預估。 新聞辭典》選擇性信用管制 選擇性信用管制是中央銀行貨幣政策工具之一，是用來限制銀行特定放款對象與額度的工具。央行可採取的選擇性信用管理共有五類項目，包括證券、信貸、不動產、外匯和利率。 其中，不動產信用管制是指央行就購買新住宅或商業用房屋貸款，規定貸款最高額度。央行昨天宣布對特定地區購屋貸款業務的規定，儘管央行未明言是所謂選擇性信用管制，但就精神上來說，因為對特定地區的第二棟房貸，限制貸款成數最高是七成，且沒有寬限期（付息不還本的期間），其實就是一種選擇性信用管制。

房貸金額飆高 央行出拳

經濟日報╱記者／傅沁怡】

3月底央行理監事會後，總裁彭淮南信心滿滿地說，在各銀行密切配合辦理下，央行敦促銀行對特定地區投資戶貸款加強風險控管的「初步效果已經顯現」；時隔三個月，彭淮南的話言猶在耳，央行卻改弦易轍，決定對房市揮下相當選擇性信用管制的大刀。

讓央行改變心意的原因是什麼？答案就在央行最近公布的一連串放款數字。

去年10月央行開始注意房市過熱問題，並邀大型行庫主管至央行「談心」、道義說服銀行控管房貸。八個月過去，銀行購屋貸款和建築貸款融資各增加逾千億元，兩者合計金額，更占期間銀行對民間企業和個人新增授信的四成。

換句話說，央行道義說服，並配合專案金檢等行政措施，但銀行不為所動，照樣殺價搶房貸。而且不僅民營銀行把央行的話當耳邊風，公營行庫也是虛應故事，台銀、合庫、土銀、華銀和彰銀近八個月新增房貸達3,810億元，平均每月新增近500億元，遠高於過去每月300億元的正常水準。 央行上有政策，銀行也總能見縫插針，這幾個月央行緊盯房貸成數和修繕貸款，銀行則繞個彎，改用小額信貸提供炒房投資客金援，這段期間銀行房屋修繕貸款減少323億元，個人信用貸款卻增加390億元。

房市震撼 投資客恐掀拋售潮

經濟日報╱記者李至和／台北報導】 中央銀行24日鐵腕打擊炒房，建商、房仲業者與學者認為，短期內房價不會全面大跌，但對投資市場立即產生抑制作用，最大受創的投資客將會拋售手中的房屋；被央行點名會選擇性信用管制的地區，房價恐跌5%至10%。 鄉林建設董事長賴正鎰說，國內房貸利率仍相當低，升息半碼影響並不大，除非利率超過5%以上，對房市才會有較大的衝擊，可算是溫和打房。但針對大台北地區房貸限縮到七成，對投資客將產生較直接的影響，長期對投資氣氛會有負面影響。 台灣房屋總經理彭培業認為，限縮貸款成數對長期投資台北市精華區的投資客來說，將會有正面衝擊，因為自備款必須在四成以上，又無寬限期，短期投資客應會縮手，甚至會有拋售的情況出現。 政大地政系教授張金鶚說，央行一口氣祭出兩項政策，顯示對國內高漲房價已有積極作為，對投資客將會有抑制作用，政策推出後可能三個月至半年會開始發酵，短期內投資客應會有獲利了解的打算，市場上物件拋售量可能會增加。 彭培業說，央行選擇性管制區域並沒有包含林口、三峽地區，實際上林口地區去年房價每坪約16萬元左右，如今每坪約22萬，漲幅約三成，三峽也有兩成的漲幅。彭培業說，林口、三峽地區未納入央行信用管制，對兩大重劃區將是利多。限縮台北市及台北縣縣轄市的貸款成數，並對寬限期進行管制，此舉有助消弭投機性買盤，使國內向上猛竄的房價稍獲喘息空間，使房市朝長期健康、穩健的方向邁進。 張金鶚表示，台北縣市的房價有三到四成有泡沫性價格的隱憂，即一棟千萬元的房子，其中有三、四百萬元是泡沫。目前房市裡有五成市投資客在操作市場價格，也造成房價不合理的情況未見改變，針對投資客祭出多項資金限制政策，降低投資客比率到一成，房地產市場才會回歸正常。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，央行升息半碼，以目前五大行庫利率1.6161%、20年本利攤還計算，民眾每借100萬元每月僅多還58元，一年下來不過696元，若貸款金額為1,000 萬元，一年的還款金額也僅增加6,960元，實際面的衝擊不大，心理面的衝擊卻是難以預估。

包租公難為 報酬率接近定存

【網路地產王/綜合】

　　房價飆漲，租金卻不漲反跌，以台北市大安等精華區為例，一千四百萬元房價，月租卻只有兩萬元，換算下來，租金投報率只有百分之一點七，和定存利率相去不遠，想當包租公、包租婆賺錢，恐怕得更精打細算，以免白忙一場，還沒賺到錢！

■ 3月份平均租金 跌幅超過一成

　　以出租房子套利的包租公劉先生，最近明顯發現，空房率大大增加，很多人上門看屋，問的又多又詳細，但真正下定租屋的人，卻少之又少，眼看房子空自那裡，每個月都要繳貸款，原本想靠租屋營生的劉先生，叫苦連天，但又不甘心降價以求！

　　根據主計處調查，房租水準連續第十三個月下跌，而三月份的平均房租，比去年同期，更足足下跌了0.13%！分析房租下跌的原因，包括房客的薪水沒有增加，以及投資客買房出租的供給量愈來愈多，租金減少、房價飆高，租金投報率大不如前。其中，就連房價飆高的大安區，租金投報率甚至只有1.5%到2%，已經和定存利率沒有太大差異，換言之，房價一千四百萬，每月租金兩萬，年投報率只有百分之一點七！

■ 出租市場下滑 套房店面投報率高

　　一般租屋市場冷清清，不過，相較之下，套房與店面的出租獲利，就相對穩定的多，以套房為例，投報率可以有百分之三以上，店面出租的投報率，雖然也小幅下滑，但還可以維持在3%~4%左右。

　　不過，提醒出租套房的包租公、包租婆，銀行限縮投資客的房貸成數和利率，雖然小套房的投報率高於一般物件，但小套房的潛在買家相對少數，將來要脫手的難度也比較高，而租給一般家庭可以省下套房的裝潢費用，將來要脫手也比較容易，但整體來說，想當包租公、包租婆賺錢，真的越來越難，進入這個市場之前，務必審慎規劃！

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

不幸買到漏水屋 5年內賣方得負責

【網路地產王／洪倩宜／綜合】

　　買到漏水屋是購屋族最擔心遇到的問題。以往依民法規定，如果是天災造成的漏水或是既有的滲漏水，交屋半年內，原屋主負有瑕疵擔保責任，屋主須賠償買方損失。但有鑑於許多漏水狀況不見得半年內就浮現，現行民法已改成，買方在發現漏水後，須立即通知原屋主，並於通知後半年後行使物之瑕疵擔保的權利，只要交屋不超過五年，買方都可向屋主提出求償。

■　滲漏保固大不同 買屋問清免糾紛

　　目前，儘管有房仲業者提供買方不需額外付費的「漏水保固制度」，然而內容各家不一。房仲業者說，面對天然災害造成的漏水損失，若交屋在半年內，依民法規定，可向原屋主求償，交屋後超過半年者，只有少數保固期限長達1年的房仲業者，有提供服務，民眾購買成屋，尤其是屋齡較久的中古屋，有必要比較房仲業的售後服務時間與項目。

■　天災或自行改建 滲漏不保固

　　但若超過法定求償期限或是非原屋主遺留的瑕疵，只有少數房仲業者，有提供漏水保固的服務，民眾購屋中古屋，尤其是屋齡較久的房子時，最好先比較各家房仲業者的售後服務項目與時間。如信義房屋提供交屋半年內，修漏金額最高可達三十萬元的漏水保固服務。

　　但要注意的是，屋齡30年以上或結構脆弱的中古屋、其他住戶或上層鄰居所造成的滲漏、買方自行改建裝潢，以及因水災、地震等不可抗力之天災地變所引起的漏水問題，則不在保固範圍內。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

銀行嚴審投資客 房市「微軟」

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

央行要求並以NCD(定存單)作為工具下，不分公民營銀行近來嚴審投資客，已對房地產市場造成影響。房仲業表示，投資客收手，北市5月交易量已略見疲軟，6月上旬交易量更較5月同期衰退達1成。

北市地政處近日公布5月房屋買賣移轉件數，5月共5979筆，較4月增加474筆，增幅為8.6%，不過台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，房仲簽約至過戶完成通常需一個月作業時間，因此5月的買賣移轉棟數，主要顯示4月買氣。

永慶房仲集團協理黃增福表示，5月成交量實際上略下滑約3 個百分點，進入6月份，走滑趨勢更明顯，和5月同期比較，目前交易量下跌達1成。

主要是近來銀行開始強力執行嚴審投資客。信義房屋大安代書所專案經理張啟新表示，在央行強力「勸說」下，公股行庫從5月初開始注意投資客，5月底，民營銀行也多加入。

張啟新說，目前幾乎要有名下有一戶住宅，想買第二戶就會被列入投資客審核。除非貸款人能出具証明，譬如提出委託房仲銷售契約書，或有銷售動作，証明自己是要「換房子」，是自用，否則就被銀行視為投資客。

張啟新說，這項標準，幾乎公民營銀行都趨於一致。

黃增福表示，被列為投資客後，除了申辦寬限期會受到影響，房貸利率也會較一般自住者高出0.25~0.5%。

張啟新則表示，目前一般自住的購屋人，最高仍可貸到8成5，看個人信用資歷，但被列入投資客，不管多好資歷，上限就是7成；這對許多投資客造成資金排擠效應，由於貸款成數銳減一倍，使得可投資的標的，現在都只能「買一半」，像是過去可購屋6千萬產品的人，現在同樣資金只能買到3千萬，過去可以買兩戶的，現在同樣資金只能買一戶。

除了銀行嚴審投資客，對市場造成衝擊外，黃增福表示，歐債危機引發的國內股市巨幅震盪也對投資人造成影響。另一個值得觀察的現象是，持續發酵已一段時間的ECFA效應，隨著簽署時程接近，似乎已利多出盡，不再強力支撐。

黃增福認為，二到三個月短時間，市場可能會出現回測底部的「中空期」，待第二隻腳築好再往上走。至於價格會不會回修，則需看成交量下滑程度，如果只是微量下修，價格仍可能持續向上攀升。

買房子 先考慮停損點

曾當過大型房仲業的明星公關人員，住展房屋網總監陳韻如趁這一波多頭在台北高雄各買了一間房，兩間的投資報酬率都成果豐碩。她認為投資的關鍵，要先考慮停損點；台北市中心的價格已高，在投資客紛紛退場的市況下，現在想買房來炒短線，的確要深思熟慮。

陳韻如全家原本住在亞都飯店附近的透天厝，一直有意重新改建，雖然只有8戶住戶，鄰居們卻談了數年沒有結果。這個親身經驗，讓陳韻如保守看待這幾年流行的「老屋變黃金」話題。

為了不讓父母離開熟悉的生活圈，又要享受電梯大樓的方便生活，2004年時，開始準備在附近換屋，當時全家花了幾個月看房子都不滿意，直到一進入一棟七樓華廈，第一眼就喜歡，馬上就下訂。

而這棟靠近松江民生雙捷運出口的房子，原本每坪30幾萬元的房價，現在已增值逾五成。也讓他們慶幸當初沒有堅持要等老房翻蓋，否則一家人現在還住著老舊透天厝，等著協調結果。

她的第二間房買在高雄。2006年時，原本她只是要去小琉球玩，途經高雄時，調查市價的職業病，讓她驚訝發現，當地的房子被低估，於是親友看屋團專程南下了數次，最後選定在美術館第一排，以每坪15萬元買了80坪的豪宅。

陳韻如說，她對高雄人生地不熟，所以依專業經驗，挑當地最稀有的產品下手。她的作法是開車在海景宅及公園宅附近到處觀察，先看環境、建物外觀、鄰居水準，再找仲介問行情，以免讓仲介牽著鼻子走，也更可以判斷行情真偽。

她說，當時投資的考量是「停損點」要設在那裡。她評估美術館第一排景觀宅，全高雄供應量約只有600戶。以這樣的建材用料，每坪15萬元的價格應該不容易破底。果然，三個月後，2007年初這戶房價就大漲了300萬元。

不過，也因為太喜歡這棟房子了，她直到2009年底才獲利了結。陳韻如說，這個經驗讓她學到，好的投資者，要把房子當商品，而不是收藏品，有時個人感情投入太多，反而會有捨不得脫手的掙扎。

陳韻如說，任何時候買房，先考慮的就是自己的風險承受度，中長線來說，台北空地太少，房價易漲難跌；新手現在要多看屋了解行情，才能在房價修正時，馬上進場圓夢。

買厝 存人生第一桶金

經濟日報╱彭培業（台灣房屋首席總經理）】

我發現無論走到哪裡，只要談到房地產議題，大家關心的話題都圍繞在「現在這個時機點適合進場？」「買哪裡未來才有增值潛力？」等。

買房子是一般人一生最重要的一筆投資行為，也是一種理財行為。對於買屋時機點的拿捏，我認為要擺在「需求」，當下若有需求，再評估大環境的局勢，而學者、專家的話僅供參考，心中有判斷就該勇敢買進，因為買屋不僅是投資行為，從某個角度看，也是一種強迫儲蓄行為，讓錢花在刀口上。

最近跟一個年輕朋友聊天，他因為結婚而在2006年貸款450萬元買下第一間房子，且選擇本息攤還，至今貸款還剩約400萬元。最近他決定出售房子，有人出價800萬元，大約可獲利200萬元。

由於他是北上謀生的中部人，這三年若選擇租屋，以他有家庭及小孩來看，在台北市租16坪至20坪大的房子，每月租金至少1.8萬元起跳，三年下來要支付64.8萬元。因為5月才繳完所得稅，我問他貸款450萬元有多少房貸利息扣除額，他說一年約12萬多元，三年差不多36萬元。

以這位朋友為例，三年前他買房子的決策，為他賺進164萬元（200萬元獲利扣除房貸利息36萬元），但他租屋就將支出64.8萬元，一個決策可讓你的人生財富價差228萬元。老一輩的常說：「有土斯有財」，買厝當做存人生第一桶金，老祖宗傳承的智慧還是挺管用。

其次是如何買（HOW TO BUY）？我經常提及「軌道經濟學」、「公園經濟學」、「水岸經濟學」、「機場經濟學」等概念，就是指交通便利及生活機能帶來的房價增值。觀察東亞鄰近國家，台灣不是最早興建捷運的國家，南韓、日本、香港都比台灣早。而「捷運通房價漲」在鄰近國家早就上演，但經常出國的國人未必會注意到其他國家捷運對房地產所帶來的變化。

捷運內湖線7月4日將通車，有人說通車前一年已將房價炒高、加上噪音擾民，通車後可能利多出盡、房價回檔。但事實不然，內湖房價仍往上攻堅，尤其是去年第四季至今年第二季，在內湖文德站、內湖站、大湖公園站周邊的別墅區身價漲幅最高達25%，同期捷運周邊電梯大樓漲幅才12.5%，可見稀有的透天別墅很搶手。

我經常說：「物多眾棄、物少眾搶。」古董具有稀有性會常創高價。台北市區透天別墅相當稀有，別墅周邊五、六百公尺內有捷運站經過的地區，只有內湖文德站至大湖公園站。陽明山、新店大台北華城、汐止別墅區沒有捷運經過，面向公園第一排、高樓景觀戶、三角窗的店面及捷運站周邊的別墅，這類少有人釋出的產品，在市場都很搶手，即使不景氣，跌價空間也有限

投資店面 熟記345法則

央行利率降至1%多，各銀行一年期定存利率僅剩1%不到，低利效應逼得定存族紛紛解約，尋找投報率更高的產品，由於商辦產品、黃金店面的投資門檻都頗高，使得中、低價位店面成為了眾人最想投資的標的。

回顧過去三、四年來，店面交易幾乎是投資客天下，自用占的比率不到兩成，而投資客主要目的，就是要賺店面增值的價差；不過，近半年來，市場趨勢已有改變，買店面的幾乎是理財型投資人，目的是要長久穩定的租金收益。

最近常有民眾問我：「投資店面怎麼樣才可以賺到錢？」其實，店面的立店條件固然很重要，但先掌握立店商圈類型是都會型商圈、校園型商圈、觀光型商圈或地區型商圈，然後擬定管理方式，也很關鍵。我認為，店面好比大力水手卜派，有「菠菜」就會變強壯，力大無窮，而「分格、分時管理」就是店面所需的「菠菜」，我稱為「店面卜派理論」。

要如何才能做到「分格、分時管理」呢？在挑選產品時，可掌握兩個特點，第一，是選「面寬長」的店面，第二則是挑選有效營業時間長之商圈。

一般來說，坪數相同的兩個店面，面寬長的店面，較能吸引到消費者的目光，而最佳比例就是面寬約為縱深的兩倍。大面寬店面出租營業時，可以分隔成幾個小店面出租，租金收益也會比較高；反之，面寬小、縱深長的店面就較吃虧，不僅不容易吸引過路客，空間也不好利用，只能有一間店面的租金收益。

店面可使用的時間愈長，店面收益也就愈多，因此，可以找商圈營業時間較長的區塊，再用分割時段的方法出租，例如白天賣早餐、晚上賣小吃，兩個業種合租一間店面，承租方可以節省店租、降低成本與降低風險，店面投資者也能增加租金收入。

長期來看，店面多是增值的，我常說「店面好比金雞母，買到好的店面富一生」，另外提供「345法則」給投資者參考。

所謂的「345法則」，就是要找投報率3%以上的店面、起碼要有四成自備款、投資的店面至少要適合五種行業進駐，只要符合這三項原則，就可以大膽進場投資。

台灣房價泡沫化？ 學者、建商看法不一

網路地產王/盧柏均/綜合】

　　去年建商在台北市喊出了一坪300萬的建案，市場一片譁然，也使得政府不得不出手打壓房價，不過高房價似乎已成定局，甚至有學者提出警告，台灣房市即將泡沫化，遠雄建設董事長趙藤雄卻有不同看法，台北的房價比起上海、東京等城市，還有上漲的空間，政府的干預只會傷到經濟發展空間。

■　學者：利率調升 房市恐泡沫化

　　　隨著捷運建設越趨完善，北市的房價也越抬越高，單價破百萬建案到處可見，尤其是大安區、信義區；有網友戲稱「北縣的住宅去換北市住宅，可能只能換到一個門把。」雖然有點誇大，但從這點可以看出， 北市房價與其他縣市的落差很大，政府近幾個月推出了一連串的打房政策，使得房地產業者叫苦連天，但對於善於見縫插針的投資客卻影響不大。

　　觀察最近房價走勢，學者嚴重警告台灣房市已快要泡沫化，並可能會比美國次貸風暴還大，目前之所以還沒完全泡沫化，是低房貸跟高自備款在支撐，一但房貸利率調高，房市將有破滅的危機，建議政府將一些交易資訊透明化，斷絕一些有心人士炒作房價的機會，並且不動產交易稅負以交易金額來課稅；另外，學者提醒購屋者，如是自住需求可以購買，但如果要投資的話會有較高的風險。

■　政府打壓房價　將影響經濟發展

　　相較於學者的泡沫論，遠雄建設董事長趙藤雄表示，台灣的房價比起上海、東京等城市，便宜了許多並未到最高點，房價的高低可以表示整個經濟的繁榮，政府的一味打壓房價，只會使得經濟受損；另外，對於政府所要打造的黃金十年，趙籐雄強調，如果房地產每年沒漲到10%，是不可能打造黃金十年的，民眾因為財富沒增加，自然就不會想消費了，例如日本就是一個例子，十年零利率跟房地產未漲，而被外界稱做是消失的十年。

　　雖然壓制房價政策不斷，但趙藤雄很有信心的說，今年規劃推案500億元，預期可以銷售到400億元，將創下遠雄40年以來的新銷售紀錄，目前銷售目標以五大開發區為主，分別是林口造鎮、三峽大學城、內湖五期「ASIA 3+1特區」、中山花博特區及北科特區。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

銀行辦房貸 客戶先簽名

經濟日報╱記者藍鈞達、邱金蘭／台北報導】

在財金單位指示下，銀行公會首度針對銀行房貸業務訂定「房貸特別提醒事項」，即日起各銀行辦理房貸時，必須先提供客戶參閱並簽名，重點包括利率上升等風險，以提醒客戶注意，避免爭議。

中央銀行從上周起再度邀集各大行庫，希望行庫嚴控房貸及土建融風險，並要求銀行「相互監視」，若發現有房貸利率低於1.5%的情況，要向央行檢舉。

據了解，行庫決定透過更嚴格的方案，來控制投資戶的增加。部分銀行要求房貸戶須提出舊屋出售證明，半年內若未出售，利率將調回投資客等級；並視申貸人配偶、保證人名下房屋狀況，評估是否視為投資客。此外，抵利型房貸也被財金單位盯上，透過銀行公會要求銀行必須在產品說明書上清楚揭露。

不只銀行緊盯投資客，銀行公會發文要求各銀行辦理房貸時必須請房貸戶閱讀「房貸特別提醒事項」並簽名，銀行業者預測，這可能是財金單位為未來可能升息預作準備，提醒房貸戶注意風險，此舉也讓銀行不敢再亂衝房貸業務。

財金官員昨（13）日表示，為落實並強化階梯式利率等房貸資訊揭露，中央銀行及金管會指示銀行公會研議相關措施後，決定採取訂定「房屋貸款特別注意事項」作法，房貸戶向銀行借貸前必須簽名，表示充分了解各項資訊與風險。

「房貸特別注意事項」主要內容包括，以案例方式說明，房貸利率調升情形，如房貸適用的利率，可能會隨期間而變化，當利率上升時，每月應繳本息金額也將增加。

預售屋履約保證 業界反彈

【經濟日報╱記者邱馨儀／台北報導】

行政院消保會日前對預售屋制度提出四項措施，工商建研會理事長賴正鎰昨（14）日表示，行政院消保會提出的內容都不可行，政府進行改革，應該尋求與業界共同討論，而非閉門造車，拿建築業開刀，消滅預售屋。

消保會上周通過修正預售屋範本及應記載事項部份條文，規定建商最快自明年2月起必須提供履約保證。

賴正鎰指出，台灣預售市場一年規模約8,000億至1兆元，如果全面實施預售屋履約擔保制，在沒有完整配套措施下，消費者繳的三成自備款都將被凍結在金融體系，使銀行多出3,000億元的濫頭寸，將會拖累銀行。而建築業則會出現3,000億元的資金缺口，造成建商短時間內籌措資金困難。預售市場產業鏈中斷，將使預售市場崩潰。

業界認為，先前有房屋分開計價規定，現又有預售屋履約保證，政府一再出招，全是針對預售屋市場。

業者解讀，政府此舉是要「消滅」預售制度，這些法案一旦付諸實施，將使預售屋市場崩潰，全台有上百萬從業人員將失業。

賴正鎰指出，消保會提供的四種履約保證方案全都不可行。首先，金融機構提供價金返還保證，銀行要承做消費者購買預售屋的價金返還保證業務；既然是預售屋，房子還在銷售，何來消費者？其次，在金融機構設立價金信託專戶，但消費者尚未出現，有關消費者的權利義務，必須由政府代為制定。

同時，建商與同業互相擔保，但證期局訂的「公開發行公司背書保證作業處理辦法4-2條」規定，同業互為保證幾乎是不可能。最後，是公會連帶保證，但即使是小型建商，其財務規模都大於各級建商公會，公會沒有足夠能力為同業做保。

【2010/06/15 經濟日報】

換屋申貸 須出售證明

經濟日報╱記者藍鈞達、邱金蘭／台北報導】

民眾辦理房貸要注意了，部分銀行最近要求房貸戶須提出舊屋出售證明，如果半年內未出售舊屋，房貸利率可能被調為投資客等級；銀行也會視房貸申請人配偶和保證人名下房屋狀況，評估是否為投資客。

一般來說，投機客的房貸利率會比一般房貸高出至少0.25至0.5個百分點。

銀行主管指出，不少民眾適用的抵利型房貸，最近也被財金單位盯上，透過銀行公會要求銀行，必須在產品說明書清楚揭露相關利率風險。抵利型房貸是指民眾在指定帳戶存款可用來扣抵房貸本金，銀行是以扣除存款後的金額來計息房貸利息。

銀行公會最近要求所有銀行，辦理抵利型房貸時，應在廣告或產品說明書以顯著黑體字，詳細揭露適用抵利型房貸的條件。

銀行業者表示，適用抵利型房貸的客戶，多數是需要大筆資金進出的高資產客戶或做生意的人，但有些銀行推出抵利型房貸時，並未說明清楚必須同時有存款等條件，容易讓客戶被低利率吸引，因此銀行公會發函要求銀行要揭露清楚。

主管機關希望行庫嚴控房貸及土建融風險，銀行也決定透過更嚴格的方案控制投資戶。舉例來說，為了避免有投資客以換屋為由，要求申請第二棟房貸，行庫會請申貸人提出出售證明，表示確實有換屋需求。此外，銀行擔心投資客胡亂開高價，事後再表明未成交，因此如果客戶被懷疑是投資客，銀行可能在合約中加入「半年內舊屋須成交」的規定，如果到時間舊屋未能出售，銀行有權把利率及成數調整成投資客等級。

也有銀行擴大投資客解釋範圍，例如配偶名下如果也有自用房產，將影響申貸利率和成數。

預售屋履約保證 明年上路

經濟日報╱記者楊文琪／台北報導】 過去不乏民眾繳交一筆金額購買預售屋後，卻面臨建商倒閉，求償無門的情況。行政院消費者保謢委員會研議新規定，將強制建商提供消費者履約保證機制，最快明年2月上路。 經濟日報／提供 消保會已通過預售屋買賣契約書範本暨其應記載事項部分條文修正。將由內政部公告後八個月後公告施行，預計明年2月後，所有預售屋都要強制執行履約保證，以確保消費者購屋權益。 消保會昨天召開「預售屋強制履約保證機制有譜了」記者會。消保會表示，此案通過後，與現況最大不同是計有「四加一」種履約保證方式，可擇一使用。 消保會法制組組長邱惠美表示，最快明年2月起，建商可選擇價金返還、價金信託、連帶擔保、連帶保證等方式，選擇其中一種適合的履約保證。「若上述四種方式都不適用，建商也可另擬履約保證，但必須經過內政部同意。」 邱惠美指出，在價金返還保證部分，由金融機構承作價金返還保證，即使建商倒閉，消費者仍可拿回已支付的價金。 消保會表示，價金信託履約保證，意指建商需將預售屋價金交付信託，由金融機構設立專款專用帳戶，避免建商將收取的款項挪作他用。在信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管。如果建商無法依約完工交屋，受益權則屬於買方。 建商可選擇與同業同級公司相互連帶擔保，若建商無法完工，消費者可持買賣契約，要求連帶擔保公司完成建案後交屋。消保會指出，連帶擔保公司不得拒絕，也不能要求任何費用或補償。建商也可選擇加入全國或各縣市建築開發商同業公會辦理的連帶保證協定。 消保會指出，消費者驗收預售屋時若發現缺失，有權將總價款的5%作為保留款，等建商修繕完畢，雙方複驗完成後再支付。 閱報祕書／預售屋履約保證 預售屋履約保證，由銀行針對預售屋出具保證書，由建商執行履約管理，確保建築業者履行合約內容，以確保購屋者權益。 履約保證範圍包括預售屋價金、產權、施工保證等，未來若建商惡性倒閉，因預售屋價金已交付銀行信託，消費者仍可拿回已付款項。若預售屋有缺失，消費者有權將總價款的5%作為交屋保留款，等到建商修繕完畢後再支付。 （李至和）

購屋3指標 捷運、學區、商圈

網路地產王/曾炳鈞/綜合】

　　買房子是人生大事，民眾必須考量的細節多如牛毛，不過根據房仲業者調查大台北都會區的購屋族發現，「捷運」成為購屋指標的第一名，其次為「學區」、「商圈」，由此可知，凡是購屋標的具備上述三指標，房價絕對易漲難跌！

■　沿著捷運購屋 捷運宅5年漲3成

　　東森房屋調查大台北都會區30~35歲購屋族，發現「捷運」、「學區」、「商圈」是大台北都會區購屋人最重視的三項指標，佔比高達71%，「捷運」果然如預期，奪得榜首佔比33%、「學區」與「商圈」並列第二，佔比19%。

　　台北捷運自從民國85年三月捷運木柵線通車以來，捷運不僅改變大台北通勤族的生活作息，捷運也成為購屋指標、票房保證，預計今年底捷運蘆洲線即將通車，屆時大台北的捷運網路將會更完整。根據房仲統計，近五年來捷運宅的房價水漲船高，平均有三成以上的漲幅。

■　望子成龍 明星學區家長最愛

　　位居購屋指標第二名的是「學區」，東森房屋副總黃淑苓認為，大台北都會區競爭激烈、父母親普遍重視小孩學歷，而學區是影響升學率的入門票，當然就成為父母親購屋的重要考量。以台北市最知名的中正國中及金華國中來說，學區內中古電梯大樓每坪約65~75萬元間。

　　與「學區」並列第二名的購屋指標是「商圈」，畢竟人潮帶來錢潮，商圈週邊的住宅相對具有保值、增值的優勢，另外，從滿街林立的便利商店及大型量販店，不難發現大台北的生活型態，「逛街」算是都會居民最常做、最廉價的休閒活動。

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