建築線指示圖要怎麼申請

建築物申請建築執照時須檢附建築指示圖，
倘若該地區公共設施已完竣則不需申請，但須檢附使用分區
證明。以上兩者皆屬都市計畫單位職責。

        建築線指示(定)測量申請案件審查表：

1.申請書地籍圖謄本(正本)。--＞可至地政單位申請。

2.檢附地籍套繪圖有一個街廓以上，並以顏色標明各種公共

   設施都市計畫位置圖及標示方位，建築線部面圖。

   --＞需至建築主管機關套繪區申請套繪，將之繪製至檢附申請

     之圖中。

3.申請位置及土地鄰近現況有無描繪清楚，現有巷道需附實測
   圖。-->請測量公司實地丈測，需專業技師簽證<測量公司>。

4.申請基地位於OO區。臨接?公尺計畫道路，或？公尺現有巷
   道或？公尺現有農路。-->在地籍繪製圖中須載明。

5.申請基地臨接現有巷道或臨接私設巷道檢附巷道証明及
   相片。(含巷路測量尺寸)-->在地籍繪製圖中須載明及張貼
   有測量尺標註之照片。
6.申請基地位於重劃地區、後期發展區、禁限建區、保護區、
   區段征收地區….等地區 。-->無需填寫。
7.申請基地位於航高管制範圍 。-->無需填寫。
8.地籍配置圖所標示道路寬度與都市計畫圖或現有巷路寬度與
   實地是是否相符。-->在圖中須標註載明。

9.角地截角長度是否註明，新舊截角長有無明溝。
   -->在圖中須載明。

10.實施容積率地區，有無註明。
11.實施容積率地區註明院落退縮及與建築線相關設計圖之
     剖面圖平面圖。-->在圖中須載明。

12.後期發展地區及未實施細部計畫地區有無勸導暫緩建築，
     有無牴觸細部計畫草案。

13.申請基地經勸導如再提出申請，申請書有無敘明申覆理由。

14.申請基地所臨接計畫道路，是否開闢完竣。
     -->在圖中須載明。

15.申請基地鄰近壹佰公尺 路面或一街廓範圍 之高程有無
     標示。-->在圖中須載明。

16.申請基地高程圖面應由測量技師或建築師簽証，檢討基地
     高程含現有路高程及未開闢道路設計高程分析。
     -->在圖中須載明。
檢同地盤圖及基地位置圖各三 份申請指示<電洽各主管機關>

土地登記謄本新制明年2月2日施行 第二類謄本不再公開所有權人完整姓名

內政部在兼顧不動產交易安全與個人資料隱私的原則下，修正「土地登記規則」第24條之1等條文，自明(104)年2月2日起，任何人皆能申請的第二類土地登記謄本，將不公開所有權人的完整姓名資料，並另新增利害關係人申請的第三類土地登記謄本，分級保護個人資料。

內政部表示，目前土地登記謄本共分為2類，其中第二類謄本為提供任何人申請，並公開所有權人的完整姓名及住址資料。但近年來，常有民眾向內政部及各地政機關反映，此項規定有洩漏個人資料的疑慮，令人感到個人隱私權不受尊重及生活受到干擾。

內政部經過多次會議檢討，為了兼顧不動產交易安全的公益性與個人資料隱私權的私益性，認為原規定公開所有權人全部姓名及住址資料，逾越了比例原則，故改以去識別化方式，僅公開所有權人的姓氏、部分國民身分證統一編號資料，但仍保留完整住址資料，以促進土地利用及整合開發的需要。內政部並強調，如果民眾有所疑慮，也可以向土地所在地的縣市內任一地政事務所免費申請隱匿部分住址資料，或使用自然人憑證於內政部地政司全球資訊網提出申請。

此外，考量法律規定的利害關係人，仍有需要取得所有權人的完整姓名及住址資料，以主張法律上的權益或履行義務，例如，「土地法」第34條之1規定共有人處分共有不動產需要通知他共有人，或者辦理都市更新的所有權人需要通知都市更新單元內的所有權人召開公聽會等，為此，這次修正規定特別新增第三類謄本，提供利害關人申請，以避免影響民眾處理不動產事務。另提供本人申請的第一類土地登記謄本，則仍維持揭露完整登記名義人的登記資料，並沒有改變。

內政部表示，近期接獲許多民眾關心政府處理第二類土地登記謄本公開個人資料的情形，所以，將儘速於明(104)年2月2日起施行。內政部及各直轄市、縣(市)政府會加強說明新制三類謄本的內容及申請人資格，落實個人資料的保護。

公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款

一、承作銀行：臺灣銀行、臺灣土地銀行、合作金庫銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行、兆         豐國際商業銀行及臺灣中小企業銀行。

二、貸款對象：借款人年齡在20歲以上，且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者。

三、貸款條件如下：

（一）貸款成數：最高8成核貸。

（二）貸款額度：最高新臺幣500萬元。

（三）貸款年限及償還方式：貸款年限最長30年，含寬限期3年，本息分期平均攤還。

（四）貸款利率：混合式固定利率或機動利率計算方式擇一，一經選定不得變更。

     １、混合式固定利率

前2年採固定利率，第1年按「申辦當時」中華郵政公司2年期定期儲金機動利率固定加0.525％（目前為1.9％）固定計息，第2年按「申辦當時」中華郵政公司2年期定期儲金機動利率固定加0.625％（目前為2％）固定計息，第3年起按中華郵政2年期定期儲金機動利率固定加0.645％（目前為2.02％)機動計息。

     ２、機動利率

前2年按中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率加0.345％機動計息(目前為1.72％)，第3年起按中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率加0.645％機動計息(目前為2.02％)。

（五）貸款標的：申請日前6個月起所購置之住宅。

四、搭配措施：內政部「自購住宅貸款利息補貼」核定戶，若其住宅購置日期符合本項優惠貸款者得搭配使用

五、實施期程：實施日期至105年底，屆時視房屋市場情形及民眾之實際需求再行檢討，必要時得予以延長。

奢侈稅鬆綁 自住換屋免徵

立法院院會昨（23）日三讀通過俗稱奢侈稅條例的「特種貨物及勞務稅條例」修正案，主要修正內容包括，遊艇課徵標準放寬至「艇身全長100呎以上；自住換屋免徵奢侈稅的要件，除符合辦妥戶籍登記外，尚須有自住事實；增訂「例外條款」，銷售房地經稅捐機關核定免稅者，可追溯至正在打行政救濟、未核課確定的案件。

不過，非都市土地的工業區土地則將納入課稅範圍。雖然奢侈稅已在第5條列出11種被豁免課稅的不動產交易，但是奢侈稅上路後，還是有許多不應課而被課到稅的冤案。 
立委管碧玲指出，很多的房屋交易樣態並非為了投資利益，像是夫妻婚前各擁有一棟房屋，婚後決定要賣掉一間，就是很典型的案例。她認為，奢侈稅本來就要課大戶、防止投資炒作，但現行規定反而造成「抓小放大」，受害的是無辜民眾，有必要解禁，因此管碧玲認為，修正後的奢侈稅條例較能符合公平正義。
 新法增訂「例外條款」，授權財政部對於銷售房地者，如果確實並非短期投機者，經稅捐機關核定免稅者，可追溯於正在打行政救濟、未核課確定的案件，新法上路後，均可放寬適用免稅規定。
財政部發現工業區用地成為炒作新標的，炒作集團標得非都市工業區用地後，旋即拆除地上建物，再將土地分區出售，賺取高額利潤，因此修法納入課稅範圍。因此這次修法，工業區土地也納入奢侈稅課徵範圍，只要持有未滿兩年就出售，將依售價課徵10％或15％的奢侈稅，避免工業區土地成為短期投機交易的標的，這部份財政部初估可增加稅收約1億餘元。
另外，遊艇課徵標準由原先的售價300萬元改為「艇身全長100呎以上」，立委林岱樺表示，她原本企盼遊艇完全免稅，待建立內需市場後再談課稅，因為現在國內買主都是遠赴國外買遊艇、登記在國外，一方面避掉奢侈稅，國庫也因為遊艇出口免稅而損失營業稅，現在將課徵標準放寬到專門外銷、市價上億元的100呎遊艇，修法程度「雖不滿意、尚可接受」。

工業地納入奢侈稅管制 桃園、宜蘭投資客挫咧等

奢侈稅實施至今已滿3年，立法院昨（23）日三讀通過奢侈稅修正案，其中包括將非都市工業區土地納入奢侈稅課徵範圍。過去不少投資客都將目光轉向不用課徵奢侈稅的工業用地，導致工業地價跟著水漲船高，實價登錄也顯示，今（2014）年非工業區土地交易中，以桃園、宜蘭的成交量佔最大宗，在工業地被納入奢侈稅範圍後，兩地投資客恐怕將首當其衝。

過去由於非都市地區的工業用地不在奢侈稅的課徵範圍，加上1年內土地公告現值未調整下，也不必繳交土增稅，讓不少投資客炒作工業用地，獲利後卻不用繳任何稅金。因此這次修法將工業地納入奢侈稅課徵範圍，只要持有未滿2年出售，將依售價課徵10％或15％的奢侈稅，財政部初估可增加稅收約1億多元。 
根據實價登錄資料顯示，在工業地炒作最明顯的地方，今年非都市工業區土地交易中，以桃園164筆占最大宗，其次為宜蘭的97筆。台灣房屋智庫發言人張旭嵐在中央社指出，奢侈稅從2011年實施至今，發揮抑制短期炒作的效果，不少投資者將目光轉向未列入奢侈稅課徵範圍的工業用地，當修正案實施之後，預料對桃園、宜蘭的工業地交易影響最大。

奢侈稅鬆綁 自住換屋免徵

立法院院會昨（23）日三讀通過俗稱奢侈稅條例的「特種貨物及勞務稅條例」修正案，主要修正內容包括，遊艇課徵標準放寬至「艇身全長100呎以上；自住換屋免徵奢侈稅的要件，除符合辦妥戶籍登記外，尚須有自住事實；增訂「例外條款」，銷售房地經稅捐機關核定免稅者，可追溯至正在打行政救濟、未核課確定的案件。

不過，非都市土地的工業區土地則將納入課稅範圍。雖然奢侈稅已在第5條列出11種被豁免課稅的不動產交易，但是奢侈稅上路後，還是有許多不應課而被課到稅的冤案。
 立委管碧玲指出，很多的房屋交易樣態並非為了投資利益，像是夫妻婚前各擁有一棟房屋，婚後決定要賣掉一間，就是很典型的案例。她認為，奢侈稅本來就要課大戶、防止投資炒作，但現行規定反而造成「抓小放大」，受害的是無辜民眾，有必要解禁，因此管碧玲認為，修正後的奢侈稅條例較能符合公平正義。 
新法增訂「例外條款」，授權財政部對於銷售房地者，如果確實並非短期投機者，經稅捐機關核定免稅者，可追溯於正在打行政救濟、未核課確定的案件，新法上路後，均可放寬適用免稅規定。
 財政部發現工業區用地成為炒作新標的，炒作集團標得非都市工業區用地後，旋即拆除地上建物，再將土地分區出售，賺取高額利潤，因此修法納入課稅範圍。因此這次修法，工業區土地也納入奢侈稅課徵範圍，只要持有未滿兩年就出售，將依售價課徵10％或15％的奢侈稅，避免工業區土地成為短期投機交易的標的，這部份財政部初估可增加稅收約1億餘元。
 另外，遊艇課徵標準由原先的售價300萬元改為「艇身全長100呎以上」，立委林岱樺表示，她原本企盼遊艇完全免稅，待建立內需市場後再談課稅，因為現在國內買主都是遠赴國外買遊艇、登記在國外，一方面避掉奢侈稅，國庫也因為遊艇出口免稅而損失營業稅，現在將課徵標準放寬到專門外銷、市價上億元的100呎遊艇，修法程度「雖不滿意、尚可接受」。

既成道路用地移轉 要稅

財政部規定，既成道路用地移轉時，土地如非屬公共設施保留地，仍須繳納土地增值稅。
個人所有的既成道路用地，移轉給他人時，必須視土地是否為公共設施保留地，來決定是否免徵土地增值稅。
財政部指出，移轉的既成道路如為經都市計畫編定的公共設施保留地，未徵收前的移轉，依法享有免徵土地增值稅優惠；若非屬公共設施保留地，則須繳納土地增值稅。
財政部強調，既成道路用地不一定就是公共設施保留地，因此，若要免徵土地增值稅，必須具備兩大條件： 一、需經都市計畫劃定為公共設施保留地；二、政府將以「徵收」、「區段徵收」方式取得，或都市計畫書未載明取得方式者，才可視為是公共設施保留地，徵收前的移轉行為，依法得以免徵土地增值稅。

【2014/12/11 經濟日報】

非營業用電費是否有課徵營業稅？

有關電費，因為這次電費帳單上登記之住戶名字為ｘｘ建設股份有限公司，所以在我收到帳單時，他上面寫說：
底度　　　　　４０　流動電費　　　　５７０．６元
公共分攤戶數　８８　分攤公共電費　５８７８．３元
經常用電度數２６５
　　　　　　　　　　電費金額　　　１３８０．０元
　　　　　　　　　　營業稅　　　　　　６９．０元
應繳總金額１４４９元
用電種類：表燈　非營業用
流動電費：５７１＝２２０．＊２．１＋４５＊２．４１５

是不是因為我沒有將戶名改為我的名字，所以必須多課徵營業稅呢！但是他表燈為非營業用啊～！為什麼還有營業稅這項科目呢！
如果我將用戶名字改為我的名字，是否會省一些呢，甚致不用繳交營業稅呢？
還有分攤公共電費部分是不是一般都這麼貴呢？

台電電價費率均內含營業稅，
與用電戶名、用電種類....無關，
也就是不論是何種用戶之電費均須繳納營業稅(外島免徵營業稅之區域除外)，
營業稅為政府針對買賣交易行為所徵收(台電賣電，用戶買電)，
這與平常到便利商店買份10元的報紙情況相同，
售價均已內含營業稅。

電費帳單之所以另外列示營業稅金額，
應為前用戶建設公司於帳單上有加註統一編號以便報帳所致，
故台電會將營業稅另外標示，
其實應繳電費總額都是一樣的：570.6 + 878.3 = 1449 元。

如果不需要將營業稅另外標示的話，
(1)最簡單的方法就是撥打帳單上的台電服務電話，
告知服務人員電號，再申請取消統編即可，
一通電話便可解決，非常方便~

如果想再一併申請變更用電戶名，
可至台電網站-網路櫃檯項目下，下載變更用電戶名之過戶單，
依網頁中之範列填妥相關資料並蓋好新戶名章(這很重要)，
同時於過戶單上統編欄位註明取消統編，
兩者可一同辦理，
再寄送至台電服務處即可。

公共電費金額偏高，
可能是閣下社區大樓的公設較多，
除了電梯、抽水馬達、消防設施、燈之外，
是否還有遊泳池、健身房、圖書館、遊戲室....等休閒設施呢？
這些都是影響公設電費的因素喔

房地合一稅 採累進稅率

房地合一稅實施後.相信很多人不懂差別在哪，比如一間1500萬元的房子，假設當初取得是500萬元，土增稅50萬，其他成本(如仲介費、代書費、裝潢等)100萬元，房地比8：2(地：房) ，若所得稅比以40%算，公式為：(1500-500-50-100)＊20%＊40%=68萬元。
.
在房地合一課稅實施後，房地比的部分會消失，公式將變成：(1500-500-50-100) ＊40%=340萬元。
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房地合一稅 採累進稅率
2014-12-08 經濟日報 記者／蘇秀慧、孫偉倫
張盛和今向立院報告 按5%到45%六級課徵 預計後年上路

財政部規劃房地合一稅制，初步將採累進稅率分離課稅，稅率按5%到45%分成六級課稅；為減緩重稅衝擊，出售持有二年以上房產者，享有按年減稅優惠，最高減徵比率可望超過七成。

房地合一課稅預定2016年實施，配和新制上路，財政部將同步停徵不動產特種貨物及勞務稅（奢侈稅），解除出售未滿二年的不動產加重課稅限制。

為遏制外資來台炒房，外籍人士出售在台不動產，改以累進稅率取代目前單一20%的輕稅。

九合一選舉之後，據瞭解，府院仍傾向持續推動房地合一課稅制，個人及企業房地合一、實價課稅初步架構亦已成形，今（8）日將由財政部長張盛和向立法院財委會提出「房地一稅制之規劃情形」報告。

依據擬議方案，個人出售不動產，將比照其他所得採取累進稅率，利得在52萬元以內者，按5%稅率課徵；利得逾1,000萬元者，課以45%的房產利得稅。房產利得與薪資、股利等其他所得「雙軌分別計稅」，不必合併課徵，但必須在同一張申報書中報稅。

獎勵措施部分，自用住宅擁有「一屋免稅」待遇，但須符合本人、配偶及未成年子女全國只有一戶房產、且做自用住宅使用的基本條件，出售價格在一定金額以下者，售屋利得可以全數免徵。據指出，「一屋免稅」的售價門檻可能訂在2,000萬元至3,000萬元間。

由於名下有二棟以上房產者，全國估計約達200萬人，未來將無法適用「一屋免稅」條款。財政部因此規劃以長期減徵與重購退稅優惠，消除房產利得按實價課稅的衝擊。原則上，持有房產年限超過二年，即符合減稅資格，持有愈久減徵比率愈高，目前擬訂最高可減稅七到八成。

房地合一稅 採累進稅率

財政部規劃房地合一稅制，初步將採累進稅率分離課稅，稅率按5%到45%分成六級課稅；為減緩重稅衝擊，出售持有二年以上房產者，享有按年減稅優惠，最高減徵比率可望超過七成。

房地合一課稅預定2016年實施，配和新制上路，財政部將同步停徵不動產特種貨物及勞務稅（奢侈稅），解除出售未滿二年的不動產加重課稅限制。

為遏制外資來台炒房，外籍人士出售在台不動產，改以累進稅率取代目前單一20%的輕稅。

九合一選舉之後，據瞭解，府院仍傾向持續推動房地合一課稅制，個人及企業房地合一、實價課稅初步架構亦已成形，今（8）日將由財政部長張盛和向立法院財委會提出「房地一稅制之規劃情形」報告。

依據擬議方案，個人出售不動產，將比照其他所得採取累進稅率，利得在52萬元以內者，按5%稅率課徵；利得逾1,000萬元者，課以45%的房產利得稅。房產利得與薪資、股利等其他所得「雙軌分別計稅」，不必合併課徵，但必須在同一張申報書中報稅。

獎勵措施部分，自用住宅擁有「一屋免稅」待遇，但須符合本人、配偶及未成年子女全國只有一戶房產、且做自用住宅使用的基本條件，出售價格在一定金額以下者，售屋利得可以全數免徵。據指出，「一屋免稅」的售價門檻可能訂在2,000萬元至3,000萬元間。

由於名下有二棟以上房產者，全國估計約達200萬人，未來將無法適用「一屋免稅」條款。財政部因此規劃以長期減徵與重購退稅優惠，消除房產利得按實價課稅的衝擊。原則上，持有房產年限超過二年，即符合減稅資格，持有愈久減徵比率愈高，目前擬訂最高可減稅七到八成。

房地合一方向出爐 採分離課稅並廢奢侈稅

財政部長張盛和8日赴立法院進行「房地合一稅制規劃情形」專案報告，會中針對稅改有初步規劃方向，包含與綜所稅分離課稅、比照綜所稅級距、並給予長期持有房地與自用住宅優惠；同時，財政部傾向停徵奢侈稅，且房地合一後稅收將提撥一定比例用於社會住宅，以回應社會期待。

張盛和指出，對於房地合一課稅，各界主要關注焦點在於交易所得應按實際價格計算，這次研議方案主要為健全稅制，回應各界對落實租稅公平及居住正義的期待。經過兩次座談會並參考各國作法後，財政部初步規畫方向如下：
一、修正所得稅制，土地增值稅維持現制，課徵營利事業或個人課稅所得的計算，以減除土地現值漲價總額方式消除重複課稅，使土增稅的租稅優惠能夠同步轉軌，不涉及修憲也不影響地方財政。 
二、個人部分：
 1.課稅方式：以房地合一的實際交易價格計算交易所得，與現行綜合所得分離課稅。
 2.課稅稅率：比照現行綜所稅課稅級距及稅率。
 3.長期持有優惠：長期持有房地超過兩年，依照持有年數，最高可減徵75％。
 4.自用住宅優惠：所有權人與配偶及未成年子女僅有一戶房地、出售總價在一定金額以下，並符合自用住宅規定者可予免稅。另重購自用住宅，除了重購價格高於出售價格可全額抵退稅，重購價格低於出售價格也可按比例抵退稅。
5.取得成本：按實際取得成本認定。無法提供取得成本者，已取得房屋時評定現值及公告土地現值，依消費者物價指數調整後的現值認定成本。
 6.相關費用：出售房屋或土地須支付的必要費用如仲介費、廣告費、搬運費等，可列為成本扣除，但使用期間的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、貸款利息則不可列為成本。另外包括工程受益費、土地重劃費，及因為土地變更使用而無償捐贈公共設施用地者，捐贈土地公告現值總額也可減除。
7.自房地所有權移轉登記日的次日起算30天內，納稅義務人應申報繳納；同一年內出售房地兩次以上者，辦理後一次申報所得稅時，須將同年內各次出售房地交易所得合併申報繳稅。 
至於房地合一的配套措施，有關不動產的奢侈稅財政部將停徵，外（陸）資將採累進稅率課稅，以防止炒作房價；且相關稅收經立法通過後，有一定比例做為社會住宅基金來源。

沒了航空城桃園怎辦？ 工業用地物流商搶翻天

由於陸海空的地利優勢，桃園長期以來為廠商設廠首選地區，商仲統計，全台新設工廠有15％選擇落腳桃園，去年更新增多達751家，打破近七年紀錄；除了製造業，物流業也激起工業土地另一波需求，今年大陸淘寶光棍節，台灣榮登海外市場第四名，電子商務蓬勃發展帶來的物流商機與現代化倉儲需求，使富邦momo、國泰人壽投入17.1億及13.5億購置工業用地，進一步炒熱市場需求。
第一太平戴維斯副總田揚名分析，桃園縣為北部重要工業聚集地，近年來工業用地價格水漲船高，包括觀音、大園、龜山以及中壢等知名工業區，近三年交易價格漲幅都超過六成，其中大園及中壢工業區還翻漲一倍以上。
 以下月開標的中壢工業區來說，距離中山高內壢交流道僅兩公里，到中壢市區不到4公里並可快速連接高鐵桃園站，區內廠商進駐率高達95％以上，像是東元電機、國瑞汽車、太古汽車、黑松、聯華食品、佳格及乖乖等國內外知名大廠都在其中。田揚名指出，目前實價登錄中壢工業區行情約在每坪19～23萬元，此次標售土地面積約2323坪，底價約4.28億元，單價略低於市場行情。 
大園鄉則因為距離桃園國際機場近，具有國家門戶地點優勢，吸引許多企業設立據點，在國際化趨勢下，足以供應兩岸、亞太與歐洲日漸龐大的物流及設廠需求，長榮國際儲運看好這項優勢，近日也公告投資金額42億元，在此設立倉儲物流產業園區。
 仲量聯行表示，桃園升格直轄市後的首任市長鄭文燦，強調大園地區應改制為特別行政區，未來將列為重點開發區域，加碼編列建設預算。對於工業用地的政策，將推動傳統工業區重生再造，強化工業區多元服務機能，並增設具有特色的觀光工廠，舊有市街則發展為台灣特色商店街，預期大園未來會有一番新氣象。

2014房市代表字「頂」 顯見房價到頂點

房仲業今天(12/4)公布票選房市年度字為「頂」，代表民眾認為台灣房價已經到頂點，該開始修正。房仲業者表示，接下來房價可能由最高峰往下修，想要買房的民眾不妨開始做功課。
房仲業者公布今年房市代表字為「頂」，表示今年房價已經漲到頂。其次依序為僵持的「僵」與上漲的「漲」，都是反映出今年房價高漲的現況。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，今年選出第一名的「頂」，顯示民眾認為日益高漲的房價已經到頂點，接下來可能會由最高峰往下修正。
張旭嵐說:『台灣房市在經歷十一年多頭之後，首次價格出現反轉，也反應購屋者對價格的接受度也到「頂」了。顯見民眾認為今年已到房價高點，這也符合市場反應，今年房市交易量明顯縮減，不少區域進而出現價格下修現象』
另外值得注意的是，今年鬆動的「鬆」也榜上有名，顯見房價已經開始鬆動，張旭嵐指出，往年蛋白區或其他地區的房價都不易撼動，今年卻開始有調整的狀況。
張旭嵐表示，隨著九合一選舉落幕，也讓今年觀望的狀態能夠終止，其中自住需求將會是重點，成交量將回溫，房價也會微幅盤整。而年底錢新任市長上任後，各自推出的房市政策，都有助於滿足置產需求。

房貸要「身家清白」 四大禁忌一個都不要出現...

「成交！恭喜陳先生」「恭喜！希望還能為你服務」不論是買新屋還是透過房仲仲介，除非手頭上的錢足夠一次付清，不然總是得要面對銀行那關，但是政府近期不斷祭出打房措施，讓銀行房貸也趨向保守，這時候得讓銀行感受到你的「身家清白」，就成了買房的優先條件，銀行業者表示，有4大禁忌最好一個都不要出現，不然很容易吃了銀行的「閉門羹」。
禁忌一：
「擁卡太多」 銀行業者指出，民眾的觀念認為只要信用卡有消費與償還紀錄，就能代表信用狀況良好，還可為申請房貸時加分，其實一旦用卡持卡張數過多，一旦又忘記在期限內繳卡費，有動用循環餘額、預借現金紀錄，這樣對於要向銀行申請房貸，談判上處於劣勢的機率就很大。 
禁忌二：
「調查頻繁」 依規定發卡銀行每半年要查調一次持卡人信用狀況，所以有三張信用卡的民眾，等於每年會被銀行查調6次信用狀況，那房貸銀行當然也會去聯徵中心查詢你的信用資料，如果兩個人條件差不多，但其中一人調閱聯徵紀錄太多，銀行業者指出，其實在房貸評估表上，可能會受到影響。
禁忌三：
「前債未清」 而這點更是忌諱，像是學貸、車貸、信貸等等，別說是出現還款異常的情況，你就已經欠錢了當然認定上，銀行也會扣除一些打些折扣，輕著利率和放款成數再多了些限制，要是欠的多又常常缺繳等等，嚴重情況還可能被銀行列成「拒絕往來戶」。
 禁忌四：
「選擇太小」 很多人買房子因為沒有錢，當然只能「選小一點」，但是換個角度從銀行看，當然就會被認定經濟上比較不強，未來還款也可能比較困難，所以對於權狀15坪以下的房屋，銀行能貸款到5成就很不得了，但反觀15坪以上的「大套房」拿到7成的房貸應該不難，那大小兩間的自備款其實差距並不大，這時候一個是銀行不貸一個是壓力較為沈重，專家就提醒付得起的房貸，比上買得起的總價，是得好好評估。
 其實想要選擇向銀行借錢，除了考量目前的低利時代外，還是要想到自己是否有長期的還款能力，因為天有不測風雲，目前的能力不代表未來的體力。

貸款天助自助！ 「聯徵」5大扣分地雷不要踩

買房需要房貸、買車需要車貸、有金錢需求的時候需要信貸，錢到時方恨少，如何提高貸款成數、降低貸款利率，「聯徵」是和銀行交手時最重要的關鍵。在銀行審核貸款申請案件時，會依照本身的評分系統先行評估，再根據「聯徵中心」提供的個人信用資料綜合考量，最後總結你可以貸到的金額和利率。因此如何加分和避免扣分，就是拿到多少錢的重點了。

依坊間銀行貸款的機構整理出「聯徵」會觀察到的項目，大致如下：
 1.信用卡
 你一定要用信用卡，而且必須要刷。次次繳清的客戶對銀行來說就是好客戶，加分是一定要的；但目前有很多刷卡分期零利率的優惠，如果有使用分期會扣分嗎？答案是不會。如果分期都有準時繳納，銀行雖然不會加分，但也不會扣分。最嚴重的扣分是「遲繳」，就算是忘記一天，都會破壞聯徵的信用評分，「預借現金」、「超額刷卡」都是扣分項目。那動到循環利息會扣分嗎？對有些銀行而言，客戶雖然動到循環利息，但每期仍繳交最低金額或更多，代表有珍惜信用，至少不會扣太多分。

2.工作
 個人的職業、工作穩定度，薪資都是「聯徵」的必備項目。基本上以工作三個月為門檻，部分銀行會提高到半年，工作越久分數越高，銀行專員建議剛換工作的朋友們要申請貸款，最好是等一等。
 3.負債比 
客戶的還款能力，是銀行評估貸多少錢給你的重要關鍵。銀行會計算客戶的負債比和月付比，你的每一筆借款時間金額、還款狀況，銀行都一清二楚。身上都沒有負債是最重要的；但如果有車貸、信貸、還想要貸房貸，也不是不可能，只要都能準時繳款，也繳得起，評分反而比較高。

4.別當小白 
銀行業者常提的「小白」，泛指無信用卡、現金卡、任何貸款的信用空白客戶。你以為從沒借錢，從不刷卡，信用會漂亮嗎？其實不然，聯徵中心查無信用紀錄和財務往來紀錄，無從得知你的還款能力，自然不敢輕易借錢給你，如果沒有存款，貸款更形困難。
5.申請次數
申請貸款還有一個很嚴重的扣分情況，就是你聯徵次數過多。如果銀行查詢你的信用紀錄時，發現別家銀行也曾查詢過，自然會聯想是不是前幾家貸款沒過？是不是有甚麼特殊情況？自然就會降低分數。專家建議，最好不要同時申請多家銀行貸款，因為聯徵中心的資料會保持三個月左右，如果要再申請，建議是三個月到半個月以上，以確保信用評分。

綁住你的是過去的經驗，不是未來的困難

在泰國清邁很有名的就是大象學校，世界各國的旅客總會像朝聖般地去體驗騎大象的感覺。
大象休息時，管理員只用了一根細細的鐵鍊栓住大象的腳，旁邊旅客問管理員：「只用這麼細的鐵鍊栓住，難道不怕大象跑掉嗎？」
管理員胸有成竹的笑笑說：「絕對跑不掉啦！」
遊客很懷疑的再問：「這麼細的鐵鍊，隨便一扯就斷了，更何況大象力氣那麼大。」
管理員說：「因為這條鐵鍊從牠還是小象時就拴住牠了，所以大象永遠掙脫不了。」
大象從小就被這條鐵鍊綁住，無法掙脫，等到小象長大後，大象還是掙脫不了，並不是因為力氣不夠，而是大象被過去的經驗給綁住了。
現任蘋果執行長庫克曾回到母校，阿拉巴馬州奧本大學，為畢業生致詞，在結尾時勉勵畢業生：「不要被人生的坑坑洞洞給困住，每個人生的難關都會過去，過關的時候，我們會變得更強、更有智慧。」
曾經有過溺水經驗的人，不代表以後他就不會游泳；曾經有過戀愛或是婚姻失敗的經驗，不代表他們就永遠找不到真愛；曾經有過創業上的失敗，也不代表他就永遠不會成功。
過去失敗的經驗可以當做是邁向成功的練習題，不要被過去失敗的經驗困住了自己，過去失敗的經驗不代表現在還是一樣會失敗。

兩年內買賣農地如何排除奢侈稅？

稅務局表示，最近常有民眾來電詢問，如果2年內買賣農地，要不要課徵奢侈稅？該局表示，所有權人所有不動產於持有期間在二年內買賣，如符合特種貨物及勞務稅條例(俗稱奢侈稅)第5條第4款經核准不課徵土地增值稅規定者，應於國稅稽徵機關查核時，出示該管地方稅稽徵機關核發之「土地增值稅不課徵證明書」；如其未申請不課徵土地增值稅，則應提供「農業用地作農業使用證明書」或「符合農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，經國稅稽徵機關函詢該管地方稅稽徵機關認定符合不課徵土地增值稅之要件者，始可排除課稅。 
稅務局特別呼籲，移轉土地如符合農業發展條例第37條第1項作農業使用之農地移轉或第38條之1規定，而未申請不課徵土地增值稅者，欲免除奢侈稅課徵，請儘速向農業主管機關申請核發上述農業使用證明，以維護自身的權益。 

農地不用課奢侈稅之依據

不用課奢侈稅之依據

一、特種貨物及勞務稅條例第5條第4款：「有下列情形之一，非屬本條例規定之特種貨物：四、經核准不課徵土地增值稅者。」。

二、相關報導如下。

…稅捐機關表示，土地所有權人出售符合農業發展條例第37條第1項、第38條之1作農業使用之農地或與農業經營不可分離之農舍，如持有期間未超過2年，於申報土地移轉現值時，無論有無申請不課徵土地增值稅，均應向農業主管機關申請「農業用地作農業使用證明書」留供備查，作為排除奢侈稅之證明文件。

稅捐機關說明，依據「特種貨物及勞務稅條例」(俗稱奢侈稅)第5條規定，經核准不課徵土地增值稅之土地，非屬特種貨物稅之範圍。所以所有權人買賣不動產符合上開條款經稅務局核准不課徵土地增值稅者，應於國稅局查核時，出示稅務局核發之「土地增值稅不課徵證明書」。

如未申請不課徵土地增值稅，則應提供「農業用地作農業使用證明書」或「符合農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，才可排除課徵奢侈稅 。

 

 

奢侈稅限制住宅、商用不動產市場的投資買氣，反倒讓不少等待重劃的農地成為投資客資產布局的一部分。不過，稅捐機關表示，並非所有農地買賣皆可排除在奢侈稅的課徵範圍。

稅捐機關表示，土地所有權人出售符合農業發展條例第37條第1項、第38條之1作農業使用之農地或與農業經營不可分離之農舍，如持有期間未超過2年，於申報土地移轉現值時，無論有無申請不課徵土地增值稅，均應向農業主管機關申請「農業用地作農業使用證明書」留供備查，作為排除奢侈稅之證明文件。

稅捐機關說明，依據「特種貨物及勞務稅條例」(俗稱奢侈稅)第5條規定，經核准不課徵土地增值稅之土地，非屬特種貨物稅之範圍。所以所有權人買賣不動產符合上開條款經稅務局核准不課徵土地增值稅者，應於國稅局查核時，出示稅務局核發之「土地增值稅不課徵證明書」。

如未申請不課徵土地增值稅，則應提供「農業用地作農業使用證明書」或「符合農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，才可排除課徵奢侈稅。所以，持有期間未超過2年之農地或與農業經營不可分離農舍，銷售時未向農業主管機關申請核發上述農業使用證明，將無從提供予國稅局查核，易引發課徵奢侈稅之爭議。

 

小心奢侈稅找上門！不可忽視的賣屋四大點

奢侈稅上路已經一段時間了，但仍有不少民眾不清楚規定，而遭追稅的案例。你知道少做一個動作，就可能被課上百萬嗎？還有號稱免奢侈稅的農地，也被國稅局盯上了嗎？買賣房屋你不可忽略的四大要點！

一、換新屋要課奢侈稅？免！ 
舉一案例，設籍在台南的陳先生在台北工作，一年前在汐止買了一棟房子自住，但沒有遷戶，不久因為工作調動，賣掉房屋，改搬買到市區，隔了幾個月，國稅局居然寄來奢侈稅補繳單，通知陳先生不僅要繳納九十萬元的奢侈稅，還附上了五十萬元的罰鍰，陳先生氣得跳腳，他認為自己是純自住、非投資，應該不須繳交奢侈稅。 
很多民眾就因為少了「遷戶籍」這個動作，不僅要補稅還被罰鍰，主要原因是法律上規定戶籍登記為認定是否屬「自用住宅」的法定形式要件，不然沒有辦法確定你是否有沒有營業或出租，因此無法排除課稅。根據財政部最新規定，無論一般換屋或非自願性換屋，出售不動產後三個月內，將戶籍遷入留供自住的房屋，就可以免課奢侈稅。

二、夫妻互贈要課奢侈稅？免！ 
稅捐機關表示：「夫妻互贈與不動產，需注意別跟奢侈稅扯上邊，否則划不來。」夫妻相互贈與土地，可以「申請不課」徵土地增值稅，所以這是屬於自主性申請，別讓自己的權益睡著，然後還要被課上一筆稅！此外，受贈人接受後，兩年內一樣不可售出，不然一樣要被課奢侈稅。

三、調職賣房要課奢侈稅？免！ 
「不可抗拒因素」目前正是民眾與政府爭執的議題，最典型例子是因調職，未滿兩年而賣房，屬不可抗拒因素，如公司調職，不予課稅。但有民眾因家中因素，調職賣房，被判定為非不可抗拒，依舊要繳納奢侈稅。原因是因為民眾是自己主動調職，而非被迫調職。
 因此，針對是否擴大奢侈稅的豁免條款，財長張盛和表示，奢侈稅原則是不要傷及無辜，但「為經濟因素」的認定，也要看個案。但一般情況下，只要非自願性賣房，別忘了爭取自己的權益！

四、出售農舍要課奢侈稅？免！
最近購買農地，興建農舍，蔚為一股風潮。一般我們認知上，農地是不用課奢侈稅的。有民眾向國稅局詢問，出售持有期間未滿2年之農地及其地上農舍，但該農地並非都市計畫區內之土地，為何遭課奢侈稅並處罰？ 
財政部北區國稅局表示，所有權人應出示該管地方稅捐機關核發的「土地增值稅不課徵證明書」，如果沒有申請不課徵土地增值稅，就要提供「農業用地作農業使用證明書」或「符合農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，經國稅稽徵機關認定符合不課徵土地增值稅要件者，才可排除課稅。
 此外，最近還有因算錯奢侈稅期，而遭追稅上百萬和罰鍰，怒告房仲的事件。國稅局表示，依法奢侈稅是以不動產完成登記取得所有權之日起算，一直到訂定銷售契約日為止，但最近許多買賣未申報奢侈稅的案例，都算到銷售移轉登記日為止，等於提前一個月賣屋，符合奢侈稅課稅範圍。

房屋稅戶數怎麼算 財政部釋疑

2014-11-27 記者沈婉玉／台北報導

持有房屋超過3間，要課非自住房屋稅率，但因為繼承、結婚等因素，房子由多人共同持有的狀況十分常見，引起房屋稅如何計算戶數與是能認定為自住的疑義。財政部昨發布最新解釋，夫妻或未成年子女共有一戶，放寬以一戶來計算。

房屋稅條例規定，房屋無出租、供夫妻及未成年子女實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計持有3戶以內，才可適用1.2％的自住用房屋稅優惠稅率，否則就要課非自住房屋稅，稅率最高為3.6％。

但實際生活中，一般人常會因繼承、結婚等因素，一間房子由多人持有。繁衍幾代以後，共同持有（公同共有）人非常多。賦稅署解釋，無論名下的房子共同持分多少，只要是持有人之一，就算一戶。如果共同持有戶符合自住的規定，就可適用自住用房屋稅優惠稅率。

舉例來說，兄弟三人共同繼承一間祖屋，三人各持有三分之一，此間祖屋對每個兄弟來說都是一戶。如果其中一位持有人，加計妻子及未成年子女合計名下只有這間共同持有的房屋，就適用自住用房屋稅優惠稅率。

若夫妻或夫妻及未成年子女共同持有一戶，各持分一部份的房子，官員表示，因為房屋稅是以夫妻及未成年子女合併計算全國持有戶數，若分別計算戶數太嚴格，因此放寬解釋，以一戶算。

官員舉例，若夫妻「雙掛名」買了兩間房子，又都是都是自己或供直系親屬實際居住使用，就是以2戶自住用住宅來計算。

官員表示，房屋多人共同持有很常見，除非每個持有人自己或直系親屬都居住在內，否則實務上不是自住的可能性較高。但因持分小、房屋稅也低，選擇持分小的房子為非自住房屋較省稅。

賣預售屋資訊不足 代銷、房仲也要罰

預售屋銷售爭議頻仍，公平會今公布修正預售屋銷售行為處理原則，未來業者賣屋前，未依法提供重要交易資訊，如建造執照影本、公共設施比例、各戶持份總表，或是限制購屋人只能在指定銀行貸款，除不動產開發業者受罰外，連不動產代銷、房仲都要負連帶責任。新法最快預計12月初上路。

公平會發言人吳成物表示，房屋買賣中，多半是由不動產經紀業者直接向購屋人解說預售屋的重要交易資訊，不動產經紀業者也從中獲取利潤，因此當交易糾紛發生，特別是侵害了購屋人權益，過去只罰建商，未來將納入代銷、房仲業，負擔連帶責任。

業者：消費者購屋更放心

同時從事不動產開發、代銷及房仲的富旺國際董事長林正雄表示，公平會規定房屋銷售過程中，相關的業者都要負擔責任，消費者購屋時可更放心，對市場是正面的；不過，對代銷業者可能會形成一定壓力，因為代銷業銷售建案的資料，需由建商提供，但建商能不能、願不願意完整提供，可能需要一段磨合期。

吳成物說，過去預售屋買賣多由不動產開發業者銷售，信義房屋、永慶房屋等房仲業者以販售中古屋為主，但近年來情勢有變，房仲業也賣起預售屋，因此才納入規範與處分對象。

吳成物說，預售屋交易糾紛中，業者常見的違法行為有：未提供購屋人完整的各戶持份總表、購屋人被要求在指定銀行貸款，以及要求購屋人先繳納一筆費用，才能把預售屋買賣契約書攜回審閱。

房屋抵押擔保 將限房貸契約

2014-11-25 記者邱金蘭／台北報導

行政院消保處昨（24）日通過金管會的購屋貸款定型化契約，明年8月12日起實施，房屋抵押擔保範圍將限縮在房貸本契約，銀行不能再像過去一樣，自行無限上綱到消費貸款、保證等其他債務。

金管會官員表示，現行規定下，民眾向銀行辦房貸，銀行提供的房貸契約中多已明訂，房屋抵押的範圍，除了購屋貸款外，還會包括信用貸款、信用卡及擔任保證人等其他債務，甚至包括現在、未來的債務，都會一併納入。

實務上也經常產生一些糾紛，例如小華向銀行辦最高抵債權600萬元，房貸實際借了500萬元，幾年後還清貸款，銀行卻不給清償證明，小華無法塗銷抵押債權，後來發現原來是小華有幫哥哥做一筆貸款的保證人。

新規定上路後，房屋抵押擔保範圍只限房貸契約，銀行不能再自行擴大清償其他債務。借款人如果有需求時，銀行必須另外再跟借款人約定，另簽同意書。

新規定對購屋貸款民眾權益更有保障，銀行則可能增加作業程序的麻煩，但銀行業者表示，未來在沒有房屋做擔保情況下，對於信用條件較差的人，銀行在信用貸款條件上可能更嚴，可能提高利率或縮減額度等。

為保障個人購屋及購車貸款人權益，行消保處昨天通過金管會研擬的「個人購屋貸款定型化契約應記載及不得記載事項」及「個人購車貸款定型化契約應記載及不得記載事項」，這次修正重點，最受關注的是，限縮房屋抵押擔保範圍，明訂銀行不能再自行擴大。

官員表示，這項新規定是跟銀行公會溝通後提出，銀行業者也都能接受，對銀行來說，頂多多一些作業程序，債權確保不會有問題。

桃園升格建設向前衝

【文/住展雜誌】桃園將在十二月二十五日升為直轄市，距離升格日，僅剩43天；但在升格之前，第六都將舉行第一屆市長大選，藍、綠雙方陣營，各自提出全新建設擘畫，究竟建設內容有哪些？將賦予桃園什麼遠景呢……

總人口數已突破兩百萬人的桃園縣，即將在今年底升格為直轄市，成為台灣第六都。與其他直轄市相比，桃園更顯特別，因為桃園縣已經超過十年，工業產值蟬聯全國第一，去年總產值超過三兆，遠遠超過竹科；桃園縣貢獻的稅金，占全國總稅收逾十分之一。

這個被視為台北市衛星都市的城市，因工業、製造業釋出大量就業機會，加上大台北房價高漲等因素，磁吸青壯人口不斷移入；現桃園縣人口平均年齡僅三十七歲，是六都中組成人口最年輕的都市，充滿著勃蓬生氣。
桃園縣在升格之前，就擁有如此雄厚條件；但對大部份縣民而言，他們更在乎的，是升格成直轄市後能帶來什麼好處、市政建設能否有顯著長進？這才是升格之後，關切民眾生活利弊最實質的問題。

桃園航空城　藍綠都支持

關切這個問題的不只是民眾，還有角逐市長大位的藍、綠兩派人馬；據媒體民調，現任縣長、國民黨籍候選人吳志揚，與前新聞局局長、民進黨籍候選人鄭文燦，兩人民調差距僅約三個百分點。在如此微小差距下，誰能提出具體建設政策、賦予第六都美好遠景，就更能爭取選民認同，坐上市長大位。

在桃園所有建設中，最受矚目的，當然是「桃園航空城」。航空城是我國近代超大型產業園區計畫，構想源自於「亞太營運中心」，後來加入「城」的概念，把產業園區與周邊特定區整併為一；其法源是九八年間三讀通過的「國際機場園區發展條例」，但政策用語和俗稱則是「桃園航空城」。

航空城雖有中央奧援，但能否成功開發的關鍵，在於「土地徵收」與「招商成功」兩個重點。唯航空城開發範圍約六千公頃，預計徵收的土地多達三千多公頃，又依產業類別劃分為八大分區，規模之大，在台灣前所未見，所以要達成這兩項目標，是一項知易行難的工作。

首先，在土地徵收部份，至今已引發不少波折與抗爭。前桃園縣城鄉局長吳啟民表示，為了國家長遠發展，進行土地徵收是不得已而為之；為了補償拆遷戶，縣府已提供兩種方案，讓民眾自由選擇。

第一種是「一村一安置，先建後遷」。凡不願遠離舊居地的民眾，縣府會再規劃一個安置街廓，讓村民選配土地；而縣府會先興建合宜住宅，安置完拆遷戶，才會進行全面拆遷。若是不願選配土地的村民，除可領取補償金外，還可領一筆租金補助，條件比他處徵收來得優渥。

吳啟民透露，經過數十場說明會、反覆溝通後，反對徵收的村民已減少許多；倘若仍有民眾反對，縣府仍會傾聽民意，尋求最大共識。而航空城最新的預定時程，預計在今年六月，都市計畫就會審定、一○五年公告區段徵收、一○七年區段徵收第一階段範圍工程完工，安置街廓土地點交、到了一一二年，就可進行全區抵價地抽籤配地作業。

前桃縣城鄉局長吳啟民強調，縣府國內外招商成績優異，絕對不會讓航空城變「空城」。

航空城成敗　招商是關鍵

但鄭文燦批評，航空城徵地充滿瑕疵；例如村民所獲配的抵價地，竟然位在現今公墓土地上，代表地政人員草率為之，根本沒到現場勘查過，已明顯失職。鄭文燦強調：「我完全支持航空城計畫，若是當選，也會持續推動，但徵收會做得更細膩，土地重劃利益會讓全民共享。」

也就是說，未來無論誰當選，航空城計畫都不會中綴，所以下一步，就是招商能不能獲得業者迴響。

對此綠營候選人鄭文燦左批縣府缺乏招商能力，右批航空城應是先大舉引進產業，再藉由產業釋出職缺，吸引人口移入，住宅市場自然會起來，但現在卻本末倒置。以青埔特區來說，現在只有住宅開發，見不到產業發展。他表示，若他當選，會擬定獎勵措施，鼓勵雲端、醫療等產業進駐青埔，把青埔建設成「航空城明珠」，甚至會建請中央部會如交通部搬到青埔來，提振青埔的發展。

唯吳啟民澄清，縣府招商能力有目共睹，縣長陸續前往法國、香港、日本等地招商，也與西門子、杜邦、三菱、中華電信等十三家國內、外大廠，簽定合作意向書，縣府絕對有能力把產業引進航空城，讓外界批評「空城」之說不攻自破。

捷運號角響　紅線異見多

除了航空城的曠世建設，交通建設也是未來施政重點，尤以捷運最受關注。捷運包括中央辦理的機場捷運（含藍線）、捷運紅線，以及桃園自辦的捷運綠線和棕線。

機場捷運預計在一○四年底通車，然至今仍有四千多項缺失，在加緊改善當中；而機場捷運延伸至中壢火車站工程，A22站區段徵收工程預計在十一月竣工，而A23站則要與中壢火車站共構；據交通部預估，最快在一○七年六月可以通車。

由中央統籌辦理的除機場捷運外，還有捷運紅線（台鐵都會區捷運化桃園段高架化計畫）。吳啟民說，因台鐵未能決定用地範圍，所以都市計畫跟著延後；但現在內政部已拍板通過，最快明年就會公告徵收，徵收後就會動工，預計在一○八年完工。不過因紅線是中央主導，所以縣府難使上力。

鄭文燦主張，捷運紅線應變更設計，由高架化改為地下化。他解釋，捷運是百年工程，為了讓紅線地下化，多付百億經費與增加工期，都是可以接受的；沒理由五都鐵路都地下化，桃園卻逆勢蓋高架。但吳志揚反駁，若改地下化，可能二十年都無法完成，如此曠日費時，民眾難以接受。

至於捷運綠線與棕線，目前雖沒有確切的興建時間表，不過兩條路線的先導公車均已上路。吳啟民說，這兩條路線中，綠線興建機率最高；綠線現已進入第二階段綜合評估報告，今年六月報告結果就會出爐，他對於結果「很有信心」。

在住展雜誌深入詢問之下，府方回應，綠線屬於桃園縣重大工程，縣府正爭取綜合規劃報告書在七月通過中央核定，盡力於年底辦理工程發包，並預計在明年動工，一一○起陸續通車。至於棕線，則力拚一一二年通車。

五楊交流道　官員踢皮球

鄭文燦則提出「擴大捷運」計畫，認為綠線要延伸到大溪、三鶯線要延伸到八德、龍岡等地，也支持棕線銜接迴龍。唯有這樣，才能紓解國道與市區交通壅塞，並平衡城鄉發展；而擴大捷運路網，更能引導民眾至外圍居住，降低高房價壓力。

深耕桃園房地產市場、來德建設發言人包建萍預期，在所有桃園自辦捷運中，綠線興建機會最高，而受惠最大的區域，則是八德。不過包建萍建議消費者，買房若是為了自住，不妨就挑選交通便利的郊區，住得舒服、房價負擔又輕；如果一昧追逐建設題材，那永遠贏不了投資客，只是買到貴的房子而已。

除捷運外，國道也是不可或缺的交通媒介。對桃園民眾來說，五楊高架開通後，雖然走國道變順暢了，但五楊高在桃園境內並未開闢交流道，車輛必須開到湖口再繞回頭，相當不便。

因此，縣府積極向中央爭取增設楊梅市校前路、中壢市中豐北路、蘆竹中正北路等三處交流道，可惜至今仍然未果。吳啟民說，先前因民眾反對土地徵收，中央希望縣府先處理交流道用地問題；現在問題已經解決了，但中央卻擱置。

據桃縣交通局長高邦基說法，是因行政院作業問題，增設交流道通車時間將推遲到一○七年；但交流道到底哪時蓋、何時完工？中央卻遲不鬆口承諾。

桃園市長候選人鄭文燦提出「擴大捷運計畫」，要讓捷運路網延伸更長、更緜密。

重劃區開發　桃園新焦點

桃園縣升格成直轄市，藍、綠兩方候選人究竟還能提供什麼「牛肉」給選民呢？桃園縣長吳志揚率先提出「十大亮點」政策，其中與城市建設相關的，包括老街溪與南崁溪整治計畫、中路地區與經國特區開發；另與航空城拆遷計畫部份配合的住宅政策，則有合宜住宅興建計畫

首先，關於老街溪與南崁溪整治，縣府目前是採取分段整治方式。據縣府規劃，接下來將進行「二點零升級版」，包括上、下游整治，與舊橋改建，以及立面整建措施，為民眾創造優美的流域景緻，連袂受惠的，則是河景住宅。

中路地區與經國特區開發，則較受地產業重視。據吳啟民估計，中路重劃區、經國特區第一期經國重劃區，現進度已差距不大，都在收尾階段；從下半年開始，兩塊重劃區就會陸續標售抵費地。

較令人意外的是，因經國特區計畫範圍多非縣有或國有地，而是長榮、中油等大型企業所有，這些地主目前重劃意願不高，所以經國特區面臨「卡關」；在第一期經國重劃區完成後，第二期已確定無法推動。

吳啟民遺憾的說，畢竟縣府無法強制要求私有地重劃，未來只能努力與業者交涉，或者等地價高漲、業者改變心意想參與重劃，否則將會困難重重。而鄭文燦則聲稱，重劃區目的應不在獲利，而是提升生活質感；因此他承諾，當選後若重劃區損益兩平，剩下的抵費地就不再標地，而會興建游泳池、體育館等公共設施。

從桃園起家的五十甲廣告副總張秋明分析，「桃園升格，等於升值」，青埔、八德、藝文特區，加上未來的中路與經國等諸多重劃區，將改變桃園城市面貌與生活型態。當重劃區開發後，嶄新大樓取代老舊建物，街廓質感煥然一新，國際級城市的氣勢就會浮現。

五十甲廣告副總張秋明表示，桃園升格等於升值，房價會合理反應。

縣版合宜宅　誰當選都蓋

在上述重大建設之外，還有一項政策廣受民眾注意，那就是「合宜住宅」。吳啟民解釋，桃園自辦的合宜住宅，其實是結合安置住宅與合宜住宅兩個元素；以安置為優先，讓航空城拆遷戶先買，若有剩餘戶別，則供給縣內弱勢族群選購，稍早推出的八德合宜住宅，就是循這個模式實施。

吳啟民進一步指出，縣府為了兌現「一村一安置」的支票，未來合宜住宅大多會蓋在航空城徵收範圍內。同時，合宜住宅興建基地將會選在捷運沿線，才會有較高容積率，房屋供給量就會足夠；目前在A10、A20、A21三站周邊，已選定適合興建合宜住宅基地。預估在航空城範圍內，要興建七千五百戶合宜住宅，大部份基地位在大園。

鄭文燦建議在捷運沿線興建合宜住宅的論點，與縣府目前規劃大致相同；不過他呼籲，「合宜住宅重點不是量，而是要快點開始做」。更重要的是，合宜住宅不應只有賣斷，還要加入只租不售的概念，他認為租給弱勢民眾，三十坪月租六千元是較合理的價格。

面對藍、綠兩方拚命加碼興建合宜住宅，業界有擔憂供給過大的聲音出現，但張秋明卻有不同看法；他強調，蓋合宜住宅是好事，對周邊房市也有加分效果，因為合宜住宅一蓋，就會帶入人流、建設。人一多，商業氣息就會起來；建設一到，地方就有發展契機，整體是利大於弊。

或許合宜住宅影響房市有限，但對不動產界最實際的問題，則是升格之後，房價會有慶祝行情嗎？包建萍判斷，現在藍、綠候選人都祭出建設爭取選票，建設題材會慢慢發酵，下半年起房價應該就有所反應。

元辰廣告副總洪美玉卻認為，選前政策不斷作空，市場瀰漫觀望氣息，選前大漲機率不高；但在選舉之後，一切塵埃落定，加上桃園升格資源增加，明年就能看見慶祝行情。張秋明則斷言，其實升格比價行情早已提前展開，只是幅度不大，待明年才會見到較顯著的漲幅。

來德建設發言人包建萍認為，自住客難以跑贏投資客，不如到龍潭等低房價區買房。

庶民新天堂　迎戰生活城

無論為何，在年底的第六都選戰中，兩方候選人開建設支票，為的就是爭取選民認同。吳志揚說，他將把桃園塑造為「庶民新天堂」、「國門之都」兩大意象，在社會福利與重大建設投注更多資源，把桃園推向國際級城市，讓各族群都能在桃園安居樂業。

鄭文燦也強打建設牌，欲把桃園雕琢成「航空城生活城市」，透過城市再造計畫，讓桃園「鄉村有城市便利，城市有鄉村美麗」；他更期許桃園的年輕人，能夠買得起房子、生得起孩子，對生活充滿希望與夢想。

可以確定的是，不管誰勝選，桃園各項建設只增不減、更不會中斷。桃園在諸多建設灌頂之下，似乎正走在康莊大道上。當升格的晨曦昇起之時，迎向桃園的，就是璀璨、洋溢著無限希望的陽光，引領桃園昂首前進！

這一張圖片，雖然只有一張，但能一夜被瘋傳爆紅！非常值得思考

1心態決定人生
一位哲人說過：“你的心態就是你的主人。”在現實生活中，我們不能控制自己的遭遇，卻可以控制自己的心態；我們不能改變別人，卻可以改變自己。其實，人與人之間並無太大的區別，真正的區別在於心態。所以，一個人成功與否，主要取決於他的心態。
2生氣不如爭氣
人生有順境也有逆境，不可能處處是逆境；人生有巔峰也有谷底，不可能處處是谷底。因為順境或巔峰而趾高氣揚，因為逆境或低谷而垂頭喪氣，都是淺薄的人生。面對挫折，如果只是一味地抱怨、生氣，那麼你注定永遠是個弱者。
3有自信才能贏
古往今來，許多人之所以失敗，究其原因，不是因為無能，而是因為不自信。自信是一種力量，更是一種動力。當你不自信的時候，你難於做好事情；當你什麼也不做不好時，你就更加不自信。這是一種惡性循環。若想從這種惡性循環中解脫出來，就得與失敗作鬥爭，就得樹立牢固的自信心。
4心動更要行動
心動不如行動，雖然行動不一定會成功，但不行動則一定不會成功。生活不會因為你想做什麼而給你報酬，也不會因為你知道什麼而給你報酬，而是因為你做了些什麼才給你報酬。一個人的目標是從夢想開始的，一個人的幸福是從心態上把握的，而一個人的成功則是在行動中實現的。因為只有行動，才是否滋潤你成功的食物和泉水。
5平常心不可少
人生不可能一帆風順，有成功，也有失敗；有開心，也有失落。如果我們把生活中的這些起起落落看得太重，那么生活對於我們來說永遠都不會坦然，永遠都沒有歡笑。人生應該有所追求，但暫時得不到並不會阻礙日常生活的幸福，因此，擁有一顆平常心，是人生必不可少的潤滑液劑。
6寬容是一種美德
俗話說得好：“退一步海闊天空，讓幾分心平氣和。”這就是說人與人之間需要寬容。寬容是一種美德，它能使一個人得到尊重。寬容是一種良藥，它能挽救一個人的靈魂。寬容就像一盞明燈，能在黑暗中放射著萬丈光芒，照亮每一個心靈。
7學會給心靈鬆綁
人的心靈是脆弱的，需要經常地激勵與撫慰。常常自我激勵，自我表揚，會使心靈快樂無比。學會給心靈鬆綁，就是要給自己營造一個溫馨的港灣，常常走進去為自己忙碌疲憊的心靈做做按摩，使心靈的各個零件經常得到維護和保養。
8別把挫折當失敗
每個人的一生，難免都會遭受挫折和失敗。所不同的是失敗者總是把挫折當失敗，從而使每次都能夠深深打擊他取勝的勇氣；成功者則是從不言敗，在一次又一次的挫折面前，總是對自己說： “我不是失敗了，而是還沒有成功。”一個暫時失利的人，如果繼續努力，打算贏回來，那麼他今天的失利，就不是真正的失敗。相反的， 如果他失去了再戰鬥的勇氣，那就是真輸了。
9避免煩惱成心病
在現實生活中，終日煩惱的人，實際上並不是遭遇了太多的不幸，而是根源於煩惱者的內心世界。因此，當煩惱降臨的時候，我們既不要怨天尤人，也不要自暴自棄，要學會給心靈鬆綁，從心理上調適自己，避免煩惱變成心病。
10快樂其實很簡單
有人說，快樂是春天的鮮花，夏天的綠蔭，秋天的野果，冬天的漫天飛雪。其實，快樂就在我們身邊。一個會心的微笑，一次真誠的握手，一次傾心的交談，就是一種快樂無比的事情。

工業住宅和一般住宅有何不同？【4個常見問題】

【問題一】什麼是乙種工業住宅？

【答：】  「工業住宅」其實是「工業用地的住宅」的簡稱。中信房屋行銷部副理江龍名分析，通常政府為了都市計劃的發展或規劃，會劃分好各處的土地使用分區管制，在都市計畫法的規定內，工業用地照道理講只能作為工業用途，例如可以蓋廠辦、蓋工廠，但不得蓋住宅。 
而工業用地其實也可以區分為甲種、乙種、丁種等工業用地，甲種是屬於重污染建築用地，乙種屬於都市計畫內之輕污染建築用地，丁種則是都市計劃外之輕污染建築用地。市場上存在的工業住宅絕大部份屬於「乙種工業用地」，簡稱「乙工」，因為都是在都市計劃內的土地，所以在實際使用上幾乎與「商業用地」的差異性不大。 
隨著全台房價漲，尤其台北市、新北市房價直飆，不少建商也會選擇在都市或非都市使用分區管制規則下，將原本屬於工業區，或是工業用地的土地規劃為一般的住宅建案，提供民眾居住使用。 
由於工業用地的土地取得成本比較低廉，通常推出的建案單價也會比鄰近一般住宅行情低，加上工業用地道路大又直、房屋也寬敞，也沒有隔間，而且在建築設計上，室內高度比較高，而且比一般住宅寬敞，幾乎都是依據工業廠房標準而制定的。 
加上依據建築法規的要求，建商一定要提高設計條件，也就是一般住宅區建築的每平方米承載力是200kg，而工業區建築就承載力設計必須達到每平方米300kg，所以結構較一般住宅堅固，甚至比住宅區建築更具安全性，不少人還會特別指明要工業住宅。

【問題二】乙種工業住宅和一般住宅或商業住宅有何不同？

【答：】  江龍名解釋，由於早期政府劃定土地使用分區是以都市計劃法規定為主，因此會訂定各區使用都市計劃區的土地使用分區，主要可分為住宅區、商業區與工業區，不同的使用分區，規定也不同，就連容積規定也不同，不只影響到該土地未來興建後的樓層數，該區域的生活機能、附近的都市環境，也都會有所不同。 
其中，商業區建蔽率與容積率高，可容納較多人口，對噪音的容許度也較住宅區寬鬆。工業區不僅噪音與空氣標準低，學校設置也比較少，且若做住宅使用更是違法，恐遭罰鍰， 
江龍名表示，如果登記為住宅用地則是一般住宅使用，這是一般我們最常見的普通的住宅，也是最無問題的地目。不過乙種工業區，原本是被規劃做為工廠、工業使用，不過由於大台北房價貴，不少建商就會私下在乙種工業區興建住宅，就變成了「乙種工業住宅」。 
乙種工業住宅通常位於工廠或辦公大樓之間，生活與學區機能相對不便利，也可能常常遇到鄰居真的作為工廠使用。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，曾經有人買了乙種工業住宅，住進去後才發現隔壁鄰居居然就在房子裡面設工廠，而且每天敲敲打打很吵鬧，一氣之下告上法院，卻敗訴。敗訴理由是，乙種工業區本來就可以開設工廠，反而是當住宅使用的人「違法」使用。 
雖然因為乙種工業區地價便宜，價格往往會比一般市價低1~2成，總價也相對便宜。不過工業區依法不得興建住宅，若違規使用政府將罰鍰6~30萬元，且工業住宅多是建商取得執照後，再次施工變更格局後出售，而二次施工也是違規使用，雖然目前遭舉發的情況不多，但若不幸遭舉發就必須要回復原狀，不可不慎。 
一般商業區按照法規規定，是供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定。所以一般大馬路上的住商混合大樓大部分都是屬於一般商業區。 
商業區通常位於市中心，商家多，周邊可能有影城、大型購物商場、飯店等，相當熱鬧，由於土地建蔽率與容積率高，建物也因具有出租與店面價值，房價與地價往往也較高，未來具增值性。 
雖然商業區建物允許作為住宅使用，沒有違法疑慮，生活環境又便利繁榮，但江龍名提醒，商業區因容積高、住宅密集，出入人口複雜，加上商家與人潮多，噪音往往也比住宅區高，居住品質比不上單純的住宅區住宅。 
許多商業區也有住商混合大樓，一棟大樓裡面可能有補習班、辦公室、公司行號、美容院等營業場所，出入複雜、公共安全難以維護，如果承租方來來去去，每換一個承租方就重新裝潢一次，增加鄰居噪音，有時也會毀損建物結構，還是得多加考量。不過也有管理良好的大樓，在大樓落成時就已經透過管委會等公約，約束住戶不得開設營業場所，只供住宅使用，還是得看各大樓的管理。 
最近還有一些「工商混合區」的住宅，與一般商業區不同，工商混合區是台北市新興重劃區，像是大直、內湖、南港等地才會有的新地目，核准用途是資訊服務業、一般服務業，依都市計畫法令不得移供住宅使用。不過因為大直、內湖、南港房價貴，不少業者取得工商混合區土地後，假借名目蓋住宅銷售，都是違法的。一旦經查獲有違規供住宅使用事實，有遭政府依法令予以裁處的風險。

【問題三】工業住宅與一般住宅比較優缺點？

【答：】  台灣房屋智庫執行長邱太煊分析，工業住宅因為取得土地便宜，因此如果真的興建為住宅，通常房價會比周圍一般住宅便宜兩到三成不等，這是最大的優點。另外就是工業住宅通常為了符合工業用途，房屋室內較寬敞，業者都不會提供隔間，而且建築設計上，室內高度高，建築承載力每平方米300kg，結構比一般住宅堅固。另外為了讓大型機台使用，所以室內樑柱少、格局方正，建商交屋時也多半以毛胚交屋，對於一些喜歡室內寬敞、想要完全自己裝潢的消費者來說，都是優點。 
不過缺點就是，如果真的購買了，通常申請房貸時容易被刁難，無論是貸款成數或是利率，都會比一般住宅的條件差，而且因為是違法使用，所以也不能拿工業住宅申請政府提供的各種優惠貸款，像是青年安心成家方案、住宅補貼等。 
另外就是2006年台北市政府為了防堵建商違法興建工業住宅，特別規範乙種工業區的建築室內面積不得小於150平方公尺(45.3坪)，且各戶只能設立1套衛浴空間，因此大坪數又只有一套衛浴的情況下，購買者可能還得再次裝潢、再施工才比較符合實際使用狀況。 
至於工業住宅的稅率，則一定要額外申請才可以跟一般住宅的稅率一樣。邱太煊表示，財政部於民國85年底正式發佈解釋令，工業住宅可以適用自用住宅優惠稅率，工業住宅只要是符合土地稅率有關自用住宅的規定。 
也就是說直系親屬設戶籍，都市土地面積不超過3公畝、非都市土地面積不超過7公畝，申請時沒有出租或營業情形，地價稅都符合自用住宅稅率千分之二的規定來課徵。 
出售時也可以適用10%的土地增值稅率。房屋稅也是依照實際的使用情形課徵，作為住家用的稅率為房屋現值的1.2%。水電費率方面也是依照實際使用情形繳費，作為住宅使用依住宅的費率繳納，水費則不分營業或住宅使用，均是單一費率。

【問題四】工業住宅可以申請都市變更嗎？

【答：】  邱太煊說明，按照法令，乙種工業區的建案，不能直接作為住宅違規使用，也就是說，工業區可以蓋房子，但房子是用來做辦公室、商業設施、事務所、而非作為住家使用，所以只要作為住家使用，就是違法。 
可是由於地價貴，加上都市變遷、不少當時劃定為乙種工業區的區域都逐漸繁榮熱鬧，生活機能也好，因此建商將乙種工業區蓋成住宅銷售。近期台北市、新北市推出的工業住宅，除訴求比周圍行情低價兩到三折外，有的規劃還有豐富的公共設施，房屋挑高處理，地點也位於都會精華區，因而仍吸引不少民眾青睞。 
不過如果真的買了工業住宅，可以變更為一般住宅使用嗎？2009年5月，新北市「金莊悅泉」，就順利的從乙種工業區順利變更為住宅區，是新北市第一個成功變更成一般住宅的個案。不過該案需要全體住戶分攤，並且繳納代金給新北市政府，並須負擔公設用地開發費用及後續15年管理維護代金，總計2億多元。 
邱太煊分析，其實新北市政府近年來積極推動讓乙工建案就地合法化，以繳交代金或回饋未徵收的公共設施用地，合法變更為住宅地。以新北市政府的「都市計畫法新北市施行細則」來看，工業住宅如果要變更為一般住宅，目前規定以小規模、個案方式處理為原則，但也可能透過都市計畫專案通盤檢討。 
如果建商願意採土地回饋，則須提出10%可建築用地回饋，其餘90%土地，也必需提出30%土地作為公共建築設施。至於繳納代金標準，目前訂定為「應回饋土地面積」乘上「土地公告現值」的1.4倍，但現在也有可能改為鑑價處理。目前全台最多乙種工業住宅的地區就在新北市，不過台北市府之前也已經表示不會跟進變更的事宜。

何謂公設比 （大公.小公）

公設比與公設多寡無絕對關係
根據消基會公布年度十大申訴排行榜，
購屋類糾紛高居第一名，其中又以「公設比」為購屋時最常見的糾紛項目。
面對五花八門、美侖美煥的新成屋，

認清所謂公設比的實質象徵意義，才能買到一個合理又舒適的家。

想不被當凱子，業者也建議消費者買房子前要先做功課，

了解公設比，購買時精打細算，不要只看登記坪數，

也要看公設比，只要覺得怪怪的，

就向建商問清楚到底該項設施或面積列不列入公設，日後就比較不會出現糾紛。

一般而言，中庭花園是否可列入公設面積，民眾最容易混淆不清。

事實上大多數中庭花園都是法定空地，和公設比高低沒有關係。

有很多的消費者總誤以為：「這棟大樓中庭很大、

公共設施很多，所以公設比很高」，這絕對是一個錯誤觀念。

中庭的大小其實與公設比無絕對的關係，

因為通常中庭花園有很大的部份，

是設置在該大樓的空地上（非建築投影面積上），

除非該公共設施是在室內部份，才會計入公設面積上。

並且，越是擁有越多公共設施的大樓，很有可能其相對戶數、總坪數比較高，

實際分攤到每一位住戶的公共設施面積反而比戶數少的大樓公設面積為低。

公設比怎麼算？

公設比計算方式就是將

主建物（室內面積）+附屬建物（陽台、花台面積）的合計面積除以該戶總面積（權狀面積），

得出之百分比即為公設比有公設比的房屋產品，

包含有公寓、電梯華廈（7F）以及所謂的住宅大樓（9F以上）。

其中，以公寓的公設比最低坪數最實在，但也不是零公設，

一般而言五樓的公寓房子，

包括公設比約8~12%左右，屬於公設的「樓梯」會登記在主建物面積中。

至於7樓電梯華夏的公設比大約為20%左右，9樓以上舊大樓約20~22%，

至於新大樓的開放空間住宅大樓約為30%左右。

以登記為共同使用的公設面積的比例，

一般又分為大公及小公，「大公」指的是（地下室、機電房、消防設備、走道、門廳）等，

現在很多建案規畫一堆休閒設施，只要是在室內投影面積裡面，

都算做大公，小公部分則主要包括（各樓層樓梯間及電梯.走道）。

關於地下室車道的面積，是否算到公設面積裡，

則看建商的考量，因為停車位通常以”個”來計算價格，

對於車道是不是納入每一個車道面積，

全看建商的個別計算與安排，通常會有部分的車道面積被列為公設。

由於94年7月新建築法公布後，規定8樓以上大樓須設2支樓梯，

因此新大樓公設比大多增加3%至5%。一般來說，

樓層愈高，公設比也愈高，其中像是套房產品，

則因結構隔間通道設計，公設比會更高，基本上多從30%起跳，甚至達35%以上。

公設比計算方式為 「公設面積÷權狀面積」

所以大家要分清楚喔!!!!  ^^

地價稅11月開徵 4種納稅人要注意

有殼族的繳稅時間又來了！今年8月31日之前完成房屋移轉登記的屋主，都要繳整年度的地價稅。開徵日期從11月1日至12月1日，繳費方式包括ATM、約定帳戶等，今年信用卡或活存款帳戶繳款者，可利用手機APP掃描QR-Code繳費，相當便利。

高雄市西區稅捐處指出，地價稅的納稅人大致分為4種，包括第1、土地所有權人，若是分別共有者，按各個應有部分比例繳納；第2、土地設有典權，為典權人繳納；第3、信託關係持有應課稅土地，受託人繳納；第4、權屬不明者、無人管理或土地所有權人申請由占有人代繳，會由稽徵處指定土地使用人繳納。
 由於《土地稅法》規定，地價稅納稅義務基準日為每年的8月31日，因此這日期之後過戶的土地所有權人，須繳當年度的地價稅。至於想申辦自用住宅地價稅的民眾，必須在每年9月22日之前向稽徵處申請，因此今年來不及了，明年民眾記得更改。
 繳納地價稅方式包括郵局、金融機構、便利超商現金繳納或ATM、約定帳戶等，今年新增可使用手機APP，掃描稅單上的QR-Code線上繳費，對於使用信用卡或活儲帳戶轉帳的人來說，非常便利。